3871
Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов и идей про все, что связано с недвижимостью и экономикой. Задать вопрос или поделиться обратной связью: @DomusVerus_feedback_bot
Госдума на днях направила в антимонопольную службу запрос на проверку производителей стройматериалов из-за роста их стоимости. Ранее мы уже отмечали, что внимание государственных мужей к себестоимости строительства будет повышенным.
Самое время рассказать, что происходит с себестоимостью сейчас:
▪️После всплеска в начале года себестоимость строительства была стабильной в апреле-мае. Тем не менее, на дворе июнь, строительный сезон в самом разгаре, и в начале месяца мы вновь фиксируем заметный рост цен на стройматериалы. А индекс себестоимости (его мы рассчитываем сами) уже на 3 п.п. превысил максимумы марта 2022 года.
▪️Стальная арматура – значимая компонента в строительстве (~20% себестоимости). В начале года цены взлетели на 20% из-за сезонного роста тарифов РСО и стоимости сырья, в апреле-мае цены были стабильными, но уже в июне вновь начали расти. Помимо строительного сезона сказывается и продолжающеесся ослабление курса рубля.
▪️В лидерах по росту цен также цемент (+10% с начала июня) и теплоизоляция (+5%). А за последние 1,5 года цены на эти стройматериалы и вовсе выросли на 50-60% – в разы больше других компонентов. С предложением теплоизоляции явные проблемы – настолько, что производители вводят квоты на заказы.
▪️С другой стороны, зарплаты в секторе строительства зданий с начала года умеренно снизились, а в остальных отраслях экономики зарплаты в среднем выросли на 3%. Зарплаты в стройке росли опережающими темпами в 2021-2022 гг., но в последние месяцы явно отстают.
💡Начало строительного сезона подстегнуло рост цен на стройматериалы. Дополнительное давление оказывает ослабление курса, в т.ч. из-за использования в производстве импортного сырья, оборудования и комплектующих. В ближайшие месяцы себестоимость продолжит расти, а стабилизироваться может осенью.
⚖️ Для застройщиков ситуация пока остается комфортной благодаря накопленному росту цен на жилье в 2020-2021 гг. А майский разворот в ценах обеспечит дополнительный запас прочности для маржи строителей.
Сегодня вышли свежие данные по ценам на недвижимость в мае. Спешим поделиться своими наблюдениями. Высокий спрос на ипотеку развернул тренды и в ценах:
#monthlyprice
▪️ На первичном рынке, как мы предполагали месяц назад, произошел разворот – общий индекс вырос впервые с декабря на символические 0.15% до 133.5 тыс. руб. за в кв.м.
▪️ Но все также в половине регионов цены снижаются, в другой половине - растут. Динамику индекса перевесил самый крупный рынок – Москва, где цены выросли сразу на 0.6% до 262.3 тыс. руб. Из крупных регионов цены поднялись более чем на ~2% в Челябинске, Самаре и Кемерово (в последнем – уверенный рост второй месяц подряд). Исторические максимумы обновлены в 30% регионах, как и в прошлые месяцы.
▪️ Устойчивое снижение цен около 1% в месяц продолжается в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях (цена на 8% ниже пика), а в Коми и Кирове цены уже на 11% ниже пика. В среднем по России цены на первичке только на 2.1% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022.
▪️ На вторичном рынке рост цен ускоряется – в мае +0.8% до 94.9 тыс. в среднем по России. Рост сохраняется в подавляющем числе регионов (93%). Больше всех в республике Алтай – по +5% второй месяц до 107.9 тыс. руб.
▪️ Символически снизились цены в Калининграде -0.2% и Коми -0.5%. Сильнее в Ингушетии -1.7% - в регионе минимальные цены по России 46 тыс. руб., но подтверждается правило, что дно может быть пробито на любом уровне. В целом за 5 мес. 2023 цены в минусе только в 8 регионах (в столичных регионах, Краснодарском крае, Калининграде, Ингушетии и на Сахалине). Удивительно, что регионы, близкие к проведению СВО, не выделяются на общероссийском фоне.
▪️ Сокращение дисконта вторички к первичке продолжилось с 29.4% до 28.9%. Здесь есть куда двигаться, но в большей степени из-за технического фактора. Ограничения на программы субсидирования ипотеки от застройщиков приводят к росту средней ставки и отсутствию или меньшему росту цен на первичке.
💡 В июне высокий спрос на ипотеку сохраняется, а значит ждем продолжения тренда на умеренный рост цен на первичном рынке и более быстрый догоняющий рост цен на вторичном рынке. При текущей ключевой ставке 7.5% и доходности длинных ОФЗ до 10.9% рынок нашел определенное равновесие. Спрос, поддерживаемый действием льготных программ и высокой разницей ставок (6-7% на первичке против 11% на вторичке), позволяет застройщикам активно запускать новые проекты.
Все может измениться в июле, если Банк России начнет повышать ключевую ставку. Парадокс в том, что рост ставок может коснуться только вторичного рынка и привести к новым перекосам на рынке жилья.
@DomusVerus
Доля проданного жилья в строящихся домах устойчиво снижается последние два года – к июню портфель строительства был распродан всего на 30% – в полтора раза ниже второй половины 2020 года.
Продажи жилья восстанавливаются, но остаются ниже высоких уровней 2021 г., что вместе с высоким объемом запусков новых проектов приводит к снижению покрытия кредитной задолженности по ПФ счетами эскроу (до 80% против ~120% в 2021 году).
Ситуация выглядит не очень, о признаках затоваривания говорят в высоких кабинетах, а Банк России и вовсе включил «дисбалансы на рынке жилой недвижимости» в перечень пяти основных рисков финансовой системы России.
О навесе на рынке жилья мы писали в самой первой записке. С тех пор запуски заметно превысили наши ожидания и существенно опередили вводы жилья.
В общем, мы вновь закопались в Excel, уточнили наш прогноз и спешим поделиться с вами новой запиской. Прочитайте – и сможете навсегда запомнить, что такое навес, как он возникает и как его избежать. Ну а мы, как обычно, здесь приведем лишь основные выводы:
▪️В 2020-2021 гг. высокий спрос привел к дефициту на рынке жилья, который вызвал рост цен и простимулировал запуски новых проектов. К текущему моменту рынок достиг относительного равновесия.
▪️Тем не менее, в этом году запуски достигнут исторического максимума (48-50 млн кв. м), а портфель строительства подрастет до 107 млн кв. м в 2023 и более 115 в 2024 году. В результате, объем запасов непроданного жилья в строительстве вырастет с текущих 70 до 88 млн кв. м.
▪️Распроданность на вводе была высокой в 2020-2021 гг. (около 80-85%), в результате чего запасы непроданного, но введенного жилья росли несильно. Тем не менее, распроданность снизится до 70% к 2024 году, а объем запасов непроданного жилья на эксплуатационной фазе вырастет с 19 до 25 млн кв. м.
▪️Таким образом, совокупный объем экспозиции жилья вырастет на 27% к концу следующего года (с 89 до 113 млн кв. м), а показатель months-of-sales подберется к 40 мес. – в два раза выше «урожайного» 2021 года. И это все с учетом хорошей динамики продаж (34 и 36 млн кв. м в 2023-2024).
▪️В результате, мы наблюдаем активное формирование навеса на рынке жилья, которое завершится к концу этого – началу следующего года, если только спрос не начнет расти еще сильнее. А если спрос будет буксовать, то ситуация ухудшится.
▪️Избежать навеса можно, но для этого застройщикам нужно запускать меньше проектов, что противоречит Стратегии развития строительной отрасли – к 2030 году вводы в эксплуатацию должны составлять 120 млн кв. м (включая ИЖС). Без дальнейшего роста портфеля строительства эта цель недостижима.
▪️Более подробно развитие отрасли до 2030 года обсудим в ближайшие недели.
@DomusVerus
Хотите знатно пощекотать себе нервы? Никаких историй про монстров и тайные лабораторные эксперименты, никаких привидений, выплывающих из глубин подсознания Стивена Кинга, и никакого «Кошмара на улице Вязов» – лишь данные по рынку недвижимости Санкт-Петербурга.
В начале 2020 года в СПб строилось около 13 млн кв. м жилья – не сильно меньше, чем в Сибири и Урале вместе взятых (на тот момент 15,5 млн кв. м).
Однако с тех пор портфель устойчиво и неуклонно падал и к текущему моменту достиг 7,6 млн, снизившись на 40%. Сорок процентов, Карл!
Безусловно, ситуация выглядит пугающе. Безусловно, у такой динамики есть конкретные и вполне себе понятные причины.
Устраивайтесь поудобнее – сегодня мы подробно расскажем о рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленобласти. Как обычно, выводы ниже, подробности в PDF:
▪Еще несколько лет назад рынок жилья в Санкт-Петербурге был сильным и здоровым, но в пандемию знатно захворал и к текущему моменту проблема стала хронической – продажи и портфель строительства упали практически в два раза – не помогла даже операция «льготной ипотеки от застройщика».
▪Интерес к строительству в Петербурге сдерживает не только структурно слабый спрос, но и градостроительные ограничения: недостаток свободных площадок, ожидания нового Генплана, административные риски и другие специфические факторы.
▪На рынке новостроек Ленобласти ситуация получше – продажи восстанавливаются, спрос мигрирует из города в область, а отсутствие значимых строительных ограничений и приход новых игроков простимулировали портфель строительства и увеличили конкуренцию на рынке.
▪В Петербурге и Ленобласти слишком сильно «баловались» льготной ипотекой от застройщика. На этом фоне ипотечные ставки падали до 2-2,5% – минимум среди всех субъектов РФ. Из-за этих же программ цены на жилье значительно выросли.
▪В последние месяцы ситуация развернулась, цены скорректировались на 7-7,5%, а ипотечный платеж от минимумов подскочил уже на 30%. Это может затормозить восстановление спроса в Ленобласти.
▪Рано или поздно ситуация в Питере начнет улучшаться. Генплан примут, программу реновации перезапустят, правила землепользования и застройки подкорректируют, с администрацией отношения наладятся – все это вместе с подсушенным портфелем строительства повысит интерес застройщиков к выводу новых проектов. Но это перспектива не ближайшего времени, а скорее 2024-2025 годов.
@DomusVerus
Банк России опубликовал обзор банковского сектора за апрель – делимся оперативным комментарием
▪️В апреле ипотечный портфель вырос на 2,2% м/м – прирост соответствует среднему значению 2021 года. При этом выросли выдачи рыночной ипотеки (+5% м/м или +288 млрд), а выдачи с господдержкой снизились до 278 млрд (-6% м/м).
Вероятно, из-за сворачивания субсидируемой ипотеки от застройщика, которую часто комбинировали с гос. программами.
▪️Из-за этого же продолжает расти средняя процентная ставка на первичном рынке. В апреле ставка выросла на 0,4 п.п. до 6, а в мае-июне может достигнуть 6,5%.
В результате, с ноября 2022 г. средний ипотечный платеж уже вырос на 15%, но может прибавить еще около 5%. Это значимо не повлияет на доступность жилья.
▪️Рост средств на счетах эскроу в апреле составил всего 84 млрд. руб. (после 175 млрд в марте). Во-первых, это связано с увеличением темпов раскрытия счетов (222 млрд после 171 млрд). Раскрытия в апреле выросли на 30%, несмотря на сокращение ввода жилья на 20% (2,7 против 3,4 млн кв. м).
Как такое может быть? Все из-за увеличения доли «дорогой» Москвы во вводах – ввод в эксплуатацию в столице вырос на 15%, а доля Москвы в общих вводах подросла на с 10,6% до 15,6% (ближе к среднему уровню 2020-2022 гг.).
▪️В то же время гросс-притоки на эскроу немного снизились до 304 млрд руб. Напомним, что в марте приток составил аж 345 млрд (третий результат в истории). Вероятно, темпы продаж закончили восстановительный рост.
Если продажи стабилизируются на текущем уровне, то по итогам года спрос окажется где-то по середине между хорошим 2021 и плохим 2022 гг. Не слишком оптимистично, но жить точно можно.
P.S. Из остального заметим, что активный рост продолжается как в корпоративном кредитовании (+1,7% м/м), так и в сегменте необеспеченных потребительских ссуд (+1,2% м/м). Это говорит о дальнейшей нормализации деловой активности в целом и потребительского спроса в частности. В общем, экономика уверенно движется к росту в этом году на ~1%.
@DomusVerus
Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры?
Кажется, вопрос тривиальный – достаточно посмотреть на доходы и стоимость жилья, как-то их покрутить, поделить одного на другое и получить какой-нибудь индекс доступности жилья. Но, как вы могли догадаться, все (немного) сложнее.
Аналитики уже не один квартал пытаются ответить на этот вопрос и сражаются на мечах, порой занимая диаметрально противоположные стороны. И это объяснимо – сама концепция «доступности» жилья весьма субъективна. Нужны критерии этой доступности, нужно понять, о каком жилье мы говорим, для кого оно доступно, как долго доступно и т.д.
В середине марта мы начинали говорить о проблеме доступности жилья, сегодня пойдем чуть дальше и посмотрим на вопрос более комплексно. Как обычно, выводы ниже, а графики, выжимки из научных статей и прочие интересности в PDF:
▪️Существует целый ряд критериев доступности жилья. Наиболее распространенный – отношение цены к доходам – показывает, что средней российской семье нужно откладывать все свои доходы в течение 5,5 лет, чтобы купить жилье в новостройке.
▪️Хотя на пике «пузыря» в 2007 г. показатель был еще выше (~6,5 лет), недавнее прошлое показывает, что текущий уровень высоковат (5,5 против 3,5-4 в 2014-2019 гг.).
▪️Тем не менее, в новостройках большинство людей (70%) покупают жилье в ипотеку, поэтому индикатором его доступности является доступность ипотеки. Для большинства населения страны доступность ипотеки была и остается высокой – платеж не превышает 30% доходов семьи.
▪️Несмотря на более высокие ставки, рост доходов сохранит платеж ниже 30% – спрос на первичке не пострадает в целом, но может снизиться в регионах с низкими доходами. Для наименее обеспеченных граждан ипотека как была недоступна ранее, так и останется недоступной в будущем (платеж больше 60% от доходов).
▪️У большинства населения остаточная сумма после уплаты кредита высока и в 2,5 раза превышает прожиточный минимум (ПМ). В аутсайдерах наименее обеспеченные – после платежа у них остается слишком мало доходов – около половины от ПМ. Этим людям необходима адресная помощь.
▪️В итоге, жилье было и останется доступным для тех, кто планирует брать ипотеку и не относится к наиболее бедным слоям населения. Сломать эту идиллию может значимый рост ключевой ставки – это не наш базовый сценарий. Те, кто планировал купить квартиру за кэш, вероятно, предпочтут вторичный рынок.
@DomusVerus
«…Не все дошли до океана.
Кто не дошел, того прости,
Россия… Помнишь ли Ивана,
Чей крест стоит на полпути?»
Это строки из стихотворения И. Тарасова о переселении на восток на рубеже 19-20 веков. Тренд поддерживал не только поиск лучшей жизни, но и бесплатная земля, налоговые льготы и ссуды на жилье (домообзаводственные).
Вот и в наше время основным инструментом решения демографических вызовов Дальнего Востока стала субсидируемая ипотека, введенная в конце 2019 года.
В общем, сегодня расскажем о рынке жилья в ДФО. Как обычно, выводы ниже, а подробности в PDF.
▪️Дальний Восток занимает 40% территории России, но в нем проживает всего 5% населения и строится всего 4 млн кв. м жилья (4% от всей стройки в стране).
▪️Для улучшения демографии была запущена программа дальневосточной ипотеки. В результате, ставки по ипотеке на первичном рынке опустились до 4% и остаются вблизи этого уровня по сей день.
▪️Вопреки росту цен на жилье, доступность ипотеки заметно улучшилась: если ранее на ежемесячный платеж уходило 55% средней зарплаты одного работающего, то сейчас – около 35%, что является хорошим уровнем.
▪️Многоквартирные дома строятся лишь в нескольких городах: Владивосток (1,8 млн кв. м – 43%), Хабаровск (0,7 млн кв. м – 18%), Улан-Удэ и Якутск (по 0,4 млн – 9%).
▪️Это в том числе связано с себестоимостью: строительство дома, например, в Магадане обойдется застройщику на 50-60% дороже, чем во Владивостоке. Решить проблему могли бы субсидии на логистику и развитие транспортной инфраструктуры региона в целом.
▪️Устойчивый спрос на жилье простимулировал жилищное строительство. Запуски новых проектов, как и объемы строящегося жилья, выросли в два раза.
▪️Показатель months-of-sales (количество месяцев, требующихся для реализации строящегося, но не проданного жилья) в ДФО не сильно выше российского уровня – на продажу нераспроданного жилья потребуется 30 месяцев.
▪️Рост торговли с Азией простимулирует экономику региона, а недавнее продление дальневосточной ипотеки до 2030 года сформирует стабильные долгосрочные правила игры. Это дополнительно поддержит рынок жилья.
@DomusVerus
Что будет после субсидируемой ипотеки от застройщиков?! Банк России, казалось, приказал ей долго жить… Новое регулирование, резервы по ипотеке с низкой полной стоимостью кредита (ПСК), надбавки к коэффициентам риска на капитал по кредитам с низким ПВ и высоким LTV убрали с рынка предложения с нулевой ставкой и уже повысили среднюю стоимость кредита с 3.5% до 6% на первичном рынке.
В следующем году, если отменят льготную ипотеку, останутся только рыночные ставки под 11%, а ипотечный платеж должен вырасти раза в 1.5. Неужели все потеряно – как в этих условиях стимулировать спрос? Давайте посмотрим на мировой опыт.
В США широко распространены программы Rate Buydowns. Суть – заемщик оплачивает единовременную комиссию банку и получает скидку по ставке на ограниченный или весь срок кредита. Комиссию может взять на себя застройщик. И около 75% застройщиков используют подобные программы, чтобы сделать платеж для покупателя more affordable.
Отличие от России разве что в масштабах. В США ставки ниже, и их можно снизить не более чем на 1-2 п.п. Стоит это до 6% от стоимости кредита. Примерное соотношение 1 к 4 – снижение ставки на каждые 0.25 п.п. стоит заемщику 1% от суммы кредита.
По стандартам Fannie Mae и Freddie Mac (половина ипотечного рынка США) комиссия не может быть выше 6% при первоначальном взносе более 10%. Для ограниченных по времени Rate Buydowns 2-1 или 3-2-1 ставка снижается в течение первого года максимум на 2-3 п.п., а потом растет в течение 2х или 3х лет по 1 п.п.
Плюсы для заемщика реализуются при долгосрочном погашении кредита – у него меньше платеж и экономия на процентах превышает комиссию банку. Минусы – не все могут выдержать темп, не погашая кредит досрочно. Здесь все по-честному, минусы для заемщика – плюсы для банка. Бесплатный сыр только в… На больших портфелях банки заработают свое, но каждый отдельный заемщик может получить выгоду, если спланирует свои будущие платежи и жизненные ситуации.
Как все работает в России? Сбер, а недавно и ВТБ уже предлагают аналогичные программы по снижению ставки для заемщиков. Внимательно изучили ипотечный калькулятор и посчитали экономику:
▪️ Квартира стоит 5 млн, у заемщика есть 1 млн. Рыночная ипотека 4 млн на 30 лет под 10.9% годовых предполагает платеж 38 тыс. в месяц. Но можно снизить ставку до 6% или на 4.9 п.п., платеж до 24 тыс., заплатив банку 17.5% от суммы кредита или 700 тыс. за такую услугу. За 30 лет выгода составит 5 млн на процентах. Выгодно? На словах да, но только если заемщик будет платить все 30 лет. Но мы знаем, что в России ипотека погашается за 5-6 лет.
▪️ Для квартир на первичном рынке, где действует льготная ипотека, ставку можно снизить только на 2.5 п.п. для господдержки и на 1.5 п.п. для семейной ипотеки. Соответственно до 5.2% и 4.2% годовых.
▪️ Срок окупаемости комиссии для заемщика находится в пределах от 3 до 6 лет по всем программам (при ставке дисконтирования 8%). Если в течение этого срока у заемщика появится желание или необходимость досрочно погасить или рефинансировать кредит, то банк заработает больше.
💡 Если ставки по рыночной ипотеке пойдут вниз в течение следующих 2-3 лет, то покупать снижение ставки для заемщика невыгодно – дешевле будет рефинансировать кредит в будущем. Но для госпрограмм льготной ипотеки, где ставки вряд ли будут ниже, покупка сниженной ставки имеет смысл. Правда, необходимо будет внести большой ПВ с учетом комиссии.
Фишка для банка в том, что регулирование ЦБ завязано на ПСК, а комиссия, которую платит сам заемщик, включается в стоимость кредита. То, что нельзя сейчас сделать с субсидией от застройщика, можно провернуть напрямую с заемщиком. Например, снижение ставки на 2 п.п с 7.7% до 5.7% стоит 6.8% от суммы кредита, но ПСК в этом случае снижается на 1.3 п.п. на сроке 30 лет. Аналогичная субсидия от застройщика потребовала бы создание дополнительных резервов.
Надеемся, Банк России не будет зарубать инициативу сразу же на корню и посмотрит, как она будет реализовываться далее. В США рынок сам себя отрегулировал. Может, и у нас так будет?!
@DomusVerus
Последний раз мы рассказывали вам об обстановке на международных рынках недвижимости 3 недели назад, значит самое время снова высунуть голову, вытянуть шею и хорошенько оглядеться.
А там развиваются интересные и неожиданные события. К старым темам affordability (недоступности), дефицита предложения и коммерческой недвижимости добавилась тема аренды.
Начнем, пожалуй, с темы коммерческой недвижимости в США.
▪️Допустим, мы знаем, что в США есть дефицит предложения жилья. Также знаем, что есть структурный профицит коммерческой недвижимости - примерно 25% текущей площади придется вывести из эксплуатации к 2030 году.
Почему бы им не пожениться? То есть берем торговый или офисный центр, перепроектируем, - и вуаля, получается жилье. Ну а если нужно законодательство изменить – мы поможем западным партнерам и поделимся опытом внедрения термина «апартаменты», нам не жалко.
First American на пальцах объясняет, почему не все так просто. Во-первых, потребуется смена инженерных систем – в каждой квартире требуются кухня и туалет. Во-вторых, нужны окна, а торговые и офисные здания под это не заточены.
Хорошая новость в том, что это все обойдется на 15-25% дешевле, чем возводить новый объект. А плохая - что прибыльность строительного бизнеса там меньше или такая же. То есть в лучшем случае пройдешь 7 кругов ада с перепроектированием, на выходе вряд ли получишь первоклассный продукт, а заработаешь ноль.
Ну конечно лучше дать скидку, пусть даже на 15-25%, чтобы оказаться в том же нуле – но раньше. Потому и банкротятся такие банки, как First Republic.
▪️Теперь пощупаем проблему affordability. Вы, наверное, слышали про издание Politico – оно стало главным рупором атлантических взглядов, а также слухов и утечек после февраля 2022. В общем, из каждого утюга их слышно. А теперь вот за реформирование недвижимости взялись.
Говорят, надо срочно решать проблему недоступности жилья, потому что потеря убежища вызывает психологические травмы, нестабильность на рынке, потерю работы, здоровья и плохо влияет на образование.
А начать решать следует с измерения проблемы. Ведь раньше механизмов кризисов тоже никто не понимал, а потом придумали и стали измерять параметр «безработица», которая как раз имеет те же самые побочные эффекты. Поэтому, по аналогии следует внедрить термин National Housing Loss Rate, а потом все само закрутится и в конечном итоге проблема недоступности решится.
Обычный человек скажет – и что? Но мы-то с вами знаем, что Politico никогда ничего зря не пишет, а значит продолжим мысль пунктирной линией. Если темп потери жилья можно мерить, то значит его нужно таргетировать, зря измеряли что ли? Тогда это придется кому-то делать, а значит либо новое министерство нужно, либо Федрезерву бы полномочия расширить. И инструменты нужны – станок печатный например. Ну и так далее. Ух!
Надо будет нашему регулятору тоже идею подкинуть, есть добровольцы? Шутка конечно, но как индикатор, что проблема там серьезная, вполне сойдет.
А теперь пробежимся по разным странам, сначала крупным, США-Китай-Англия.
Жилье на вторичном рынке на треть дешевле жилья в новостройках. Ох уж эта льготная ипотека... Такой вывод сделает любой человек, взглянувший на данные по стоимости жилья. Но эти данные вводят в заблуждение.
Для того чтобы понять, насколько в действительности вторичка дешевле первички, и оценить, как будет в дальнейшем меняться дисконт, нужно пройти большой путь: изучить структуру рынка, определить факторы, влияющие на стоимость жилья, залезть в Excel, чтобы посчитать справедливый уровень дисконта и т.д.
Мы все это уже сделали и готовы провести вас по чертогам вторичного рынка жилья – самого крупного рынка в стране. По стоимости активов так уж точно рынок недвижимости больше рынка облигаций, акций и других финансовых активов вместе взятых. Правда, и ликвидность у него в разы ниже: ежегодно оборачивается меньше 4% жилищного фонда против 50-100% по другим активам.
Все подробности в новом формате PDF, а здесь только выводы:
▪️ Квартиры на вторичке были на 17% дешевле квартир в новостройках уже в 2019 году. Этот дисконт объясняют структурные факторы: география, качество и конфигурация существующего и строящегося жилья.
▪️ В 2020-2022 гг. дисконт расширился на 13 п.п. до 30%. Такой рост дисконта фундаментально обоснован и вызван увеличением разницы в ставках по ипотеке на первичке и вторичке до 5% (11%-6%). Как считали - на графике👇🏻
▪️ В будущем ждем сокращения дисконта. Ставки на первичном рынке стабилизируются вблизи 6%, а ставки на вторичке снизятся вместе с рыночными (вероятнее всего, в 2024 году, когда ослабнут проинфляционные риски).
▪️ Жилищный фонд по структуре сильно отличается от строящегося жилья: в жилищном фонде преобладают двух и трехкомнатные квартиры, а в строящихся домах приоритет отдается «однушкам» – их строится в 2 раза больше, чем квартир с 3-4 комнатами.
▪️ В 2021-22 гг. доступность жилья на вторичке снизилась из-за роста цен, но уже к концу 2023 вернется к историческим максимумам благодаря росту номинальных зарплат. Семья из 2 работающих человек сможет накопить на квартиру за 3 года (если будет откладывать всю зарплату). Рост доступности может поддержать спрос на вторичное жилье.
@domusverus
Что данные Росстата и ЦБ говорят о строительстве
Росстат опубликовал оперативные данные по экономике за март – среди прочего там есть и объем работ в строительстве, и обеспеченность заказами, и цены на стройматериалы, и многое другое. В общем, это хороший повод посмотреть на строительство через макро-телескоп и продолжить рубрику #макростройка.
Сначала обсудим производство, заказы и финансовый результат строителей.
▪️Объём строительных работ замедлил рост с 11,9% г/г в феврале до 6% г/г в марте (хотя к марту 2021 года рост все же внушительный +11,7%). Ранее мы писали, что со временем экстремально высокий вклад строительства в рост экономики будет замещаться усилением потребительского спроса – подтверждаем прогноз, увидим это уже по итогам апреля.
▪️Объем договоров подряда остается высоким. С обеспеченностью заказами (на сколько месяцев хватит текущего объема договоров) тоже все стабильно: показатель находится вблизи среднего уровня «урожайных» для стройки 2021-2022 гг. – 2,9 месяцев.
▪️Финансовый результат строителей зданий (прибыль минус убытки) в январе-феврале составил 117 млрд руб. и вырос в два раза г/г – спасибо высоким вводам жилья в январе. Для сравнения – в экономике фин. результат (4,2 трлн руб.) сократился на 19,5% г/г.
В общем, с загрузкой строителей вроде неплохо – работа есть. Идем дальше: в последнее время мы немало писали о том, что строительство и рынок недвижимости выглядят лучше ожиданий. А что думают сами компании?
▪️Недавно свой мониторинг предприятий опубликовал и Банк России – регулятор опрашивает более 1000 компаний строительного сектора и рассчитывает индикаторы делового климата. Так, в апреле бизнес-климат в строительстве (совокупность оценок текущего состояния и ожиданий) достиг максимума с 2013 года.
▪️Оптимизм наблюдается во всех категориях: выросли оценки и ожидания по объему подрядных работ, растут ожидания строителей по поводу спроса, а рост издержек производства отмечает минимальное число компаний с августа 2020 года.
▪️Более того, бизнес-климат в строительстве вновь выше среднего значения по экономике в целом. Хотя так было не всегда: в 2016-2018 гг. настроения строителей сдерживала неопределённость, связанная с переходом на эскроу. К концу 2019 года строители адаптировались, и деловой климат в стройке приблизился к среднему по экономике.
▪️Далее в разгар пандемии бизнес-климат в стройке упал меньше благодаря широкому распространению льготной ипотеки, которая затем поддерживала настроения строителей вплоть до конца 2021 года. После объявления частичной мобилизации в сентябре 2022 г. деловые ожидания в строительстве вновь упали сильнее (вероятно, из-за опасений за рабочую силу), но уже в начале этого года настроения строителей вновь превысили средний уровень по РФ.
💡Таким образом, данные по стройке и бизнес-климату показывают неплохую картинку. Отметим, правда, что в эти данные включаются не только застройщики жилой недвижимости, но и строители нежилых зданий, инфраструктуры и т.д., так что к оптимизму нужно относиться с малой долей осторожности.
@DomusVerus
У рынка новостроек, как у гриба из кэрроловской Алисы, две стороны – сторона спроса и сторона предложения.
По правде, сторон, конечно, больше, но эти две – самые популярные и расположены по разные стороны.
Сегодня зайдем со стороны предложения – а значит представим, что нет денежных показателей – темпов продаж, цен, ипотечных ставок и т.д., есть только желание строить, запуски, вводы и объем строящегося жилья.
Зачем нам это? Чтобы посмотреть на мир глазами застройщиков. Узнаем, где стройка цветет и колосится – все больше земли готовится к застройке, открываются продажи в новых корпусах, ревут дизеля и суетятся люди в касках. А где портфель строительства истощается – аппетита к новым проектам мало, вводится больше площади, чем начинает строиться, а значит портфель строительства сжимается.
А потом введем индекс интереса к строительству, индекс пополнения портфеля стройки и порассуждаем на счет пресловутого «навеса недвижимости» в РФ.
Итак, поехали.
Как обычно сухо и коротко ниже. Длинно и с графиками - в pdf.
▪️В России в целом за последние 3 года объем выданных РНС превышает объем введенного жилья. Но в последние месяцы объем новых РНС замедлился. Кроме того, произошло локальное ускорение вводов – они росли выше, чем объем опубликованных ПД за тот же период.
▪️Есть 3 основные категории регионов строительства:
- Гиганты: Москва, Краснодар, Московская область и Санкт-Петербург
- Крупные: Екатеринбург, Новосибирск, Ленинградская область, Уфа и Тюмень
- Значимые: Казань, Ростов, Владивосток
Вместе это 60-65% строительного рынка, остальное слишком мало, чтобы за всем следить
▪️У гигантов дела обстоят чуть хуже – в Москве и Мособласти запускается меньше проектов, чем ранее, а портфель незначительно сокращается. В Санкт-Петербурге новых РНС мало, а портфель с 2020 года сократился на 40%. В Краснодаре вот уже 8 месяцев новых РНС почти нет, а портфель достиг локального пика.
▪️В остальных регионах со строительной активностью все неплохо – в Екатеринбурге, Новосибирске, Ленобласти, Уфе, Тюмени, а также в Казани, Ростове и Владивостоке объем новых РНС долгосрочно превышает запуски и вводы.
▪️Интерес к строительству высок в Поволжье, на Урале и Дальнем Востоке. В среднем же по России интерес снижается в 2023 году (по март включительно).
Лучше среднего портфель строительства пополняется на Урале, Дальнем Востоке и на юге (здесь за счет старых РНС), неплохо в Сибири и на Кавказе.
▪️С начала 2023 года по апрель вводы в РФ замедлились почти на 5%, что соответствует нашему прогнозу. В то же время запуски за этот же период ускорились на 25% относительно 2022 года и продолжают расти. Вероятно, превысив 50 млн кв. м. по итогам 2023 года.
▪️Невозможность снизить запуски до 44-42-40 млн кв. м. в 2023-2024-2025 годах соответственно приведет к объему портфеля в 2024 году ощутимо выше 90 млн кв. м., что не позволит стабилизировать объем введенного, но не распроданного жилья на уровне 18 млн кв. м. – он продолжит расти при отсутствии значимого ускорения продаж. Кроме того, будет увеличиваться объем строящегося жилья, которое не будет выставлено в экспозицию.
▪️Это может оказать давление на цены в ближайшие 2 года. Вернемся к проблеме навеса в ближайших выпусках.
@DomusVerus
«Зима недаром злится – прошла её пора…» или заметки о кредитном потеплении
Мы немало в последнее время предвосхищали мартовскую статистику по рынку жилья – и, как оказалось, не зря. Вчера #БанкРоссии опубликовал обзор банковского сектора, мы изучили цифры и рассказываем о самом интересном. Спойлер – статистика вселяет оптимизм.
В марте банки выдали ипотечных кредитов на 570 млрд руб. (+35% м/м)
• Это много. За всю историю только два месяца были более успешными (декабрь 2021 и 2022 гг.), и то во многом благодаря сезонности.
• Выдачи льготной ипотеки (+40% м/м) выросли сильнее рыночной (+30%) – это позволяет предположить, что первичный рынок рос быстрее вторичного, в том числе из-за ожиданий дальнейшего повышения ставок.
• Если это так, то правильнее сказать, что часть выдач в марте это не «рост спроса», а его перераспределение во времени: те, кто планировал взять ипотеку попозже, решили не медлить, пока ставки не выросли окончательно.
• Средства на счетах эскроу выросли второй месяц подряд – на 164 млрд руб. (+4,2% м/м). Если в феврале причиной роста была сезонная нормализация раскрытий, то в марте к этому добавились хорошие продажи (гросс-притоки на эскроу 333 млрд руб.)
При этом есть и фундаментальные факторы улучшения динамики продаж в марте.
• Индекс потребительских настроений растет последние 6 месяцев – в апреле превысил максимумы с 2018 года. Теплая погода, солнце и рост зарплат делают свое дело. Повышаются оценки личного материального положения, снижается склонность к сбережению.
• Помните, мы писали, что население в декабре-феврале накопило более 1,6 трлн руб. «избыточных депозитов»? В марте депозиты физлиц выросли на 0,7% м/м – близко к норме. Фактические данные подтверждают нормализацию сберегательной активности.
• При этом в марте население также активно погашало ипотеку – на 271 млрд руб. Тем не менее, ипотечный портфель за месяц вырос на 2,1% до 14,7 трлн руб.
• С другой стороны, на фоне оптимизма резко ускорилось необеспеченное кредитование (+1,4% м/м) – соответствует среднемесячному приросту 2021 года —> данные по потреблению в марте-апреле будут сильными.
💡Таким образом, в марте наблюдался настоящий ипотечно-кредитный ренессанс, поддержанный не только перераспределением будущего спроса, но и фундаментальным фактором – улучшением потребительских настроений.
В общем-то, это хорошие новости, дамы и господа. Всем хороших и солнечных выходных!
@domusverus
Что там на повестке за рубежом?
Рассказываем.
Как ни крути, за рубежом всем управляет проблема доступности жилья, которую точнее назвать проблемой недоступности. Конечно, если ипотечные ставки выросли в 2 раза!
Весь мир ехал вниз с ледяной горки снижающихся ставок и разрумянившись хохотал, а потом влетел в ледяную стену, переломал кости и сидит теперь думает что делать. Тут лейкопластырь приклеит, там мазью помажет.
Но обо всем по порядку.
▪️Разомнемся статьей про деление мира на 3 лагеря. Это не то, о чем вы подумали (откуда там третий?), это деление журналом The Economist стран по поведению цены на недвижимость:
1) Приспособившиеся (Австралия, Канада, Новая Зеландия, Швеция, …) – у которых центробанки быстро отреагировали на инфляцию подъемом ставки и которые «рано переболели», получив провал цен на недвижимость 9-14%. Им Goldman Sachs предрекает удар об дно, а не об стену, с последующим отскоком. То есть еще минус 2-3% к ценам, а потом восстановление.
2) Увернувшиеся от пули во главе с США и Францией. Эти переболели еще раньше, в 2008-2010 и соблюдали гигиену, то есть кредитовали в основном по фиксированным ставкам и следили за кредитным рейтингом новых заемщиков. Они прошли половину снижения, 2-3% из целевых 4-5%.
3) Опоздавшие (Англия, Германия) – те, кто еще не понял, что заболел, но непременно заболеют. Эти упали в цене процентов на 5, а всего упадут процентов на 12.
Если бы Россию тоже куда-нибудь включили, то, наверное, мы были бы категорией 4 – те, кто надел скафандр субсидирования и заразиться не может в принципе. Как бы теперь выбрать момент поудачнее, чтобы его сдернуть.
▪️Далее двигаемся в США. У нас немало новых подписчиков, поэтому тезисно:
– Никто не хочет продавать – публикации новых объявлений на рекордно низком уровне
– Из-за этого очень мало экспозиции
– Огромный объем в строительстве – 1.69 млн штук
– Ипотечный платеж вырос на 20% за последний год и на 81% за 2 года
– Цены в феврале покажут 8-е подряд снижение МоМ, но очень плавное
– Продажи вторички в декабре 4.02 млн штук – это точь-в-точь пандемийный минимум 2020 года. Но дальше скорее отскок
– Продажи первички на средних уровнях, но дальше скорее вниз
– Медианная цена за аренду взлетела с 2020 вслед за ценой продажи, а сейчас болтается между $1700 и $1750 (пересчитали по новому курсу?)
Лечить проблемы недоступности предлагается зонированием, т.е. уплотнением и разрешением строить многоквартирные дома там, где раньше можно было строить только индивидуальные. Это, конечно, тот самый лейкопластырь.
▪️ Интересно в КИТАЕ.
Как вы помните, там правительство принудительно снизило средние ипотечные ставки с 5.5% до 4.25%, рикошетом выстрелив при этом в банки.
Снижение помогло оживить продажи, но вызвало волну досрочных погашений. Все дело в том, что в Китае нельзя рефинансировать кредит, не расплатившись по нему, а перезанимать через потребительские кредиты запрещено законом. Так совпало, что и доходность депозитных продуктов, и альтернативных вложений снизились до 1.5-2%. И поскольку это ниже 5.5%, то люди вкладывают сбережения в собственную ипотеку – это выгодно!
Goldman посчитал, что около 12% всего ипотечного долга может быть погашено досрочно, в сумме это $700 млрд.
Забавно, что когда это осознали банки, то стали чинить препятствия погашению из разряда «приходите через 3 месяца, у нас компьютер сломался».
▪️ Двигаемся дальше, АВСТРАЛИЯ.
Цены в крупнейших городах (Сидней, Мельбурн, Брисбейн) упали на четверть. Не перестаю повторять – представьте Москва и Питер – минус 25% 😬
В среднем по стране ситуация лучше, всего -8%, а в Новой Зеландии вообще вон -16%, но велика вероятность дальнейшего падения и тогда непонятно что.
Многие привыкли, что индикатором здоровья рынка жилья являются цены. Если все хорошо, цены растут, а если начинаются проблемы, то цены падают.
Тем не менее, на выручку застройщиков гораздо более значимое влияние оказывают не цены, а темпы продаж жилья, поскольку они более изменчивы.
Кроме того, при виде перегретого первичного рынка, у любого физика возникает вопрос – а не пора ли обратить внимание на вторичное жилье? Цены ниже, ставки стабильнее, а Владимир Владимирович и вовсе намекает на возможную льготную программу в этом сегменте.
В общем, сегодня расскажем о продажах. Подробности в PDF, выводы ниже:
▪️Российский рынок недвижимости – это на 2/3 рынок вторичного жилья, причем жилья регионального. Первичный рынок наиболее развит в столицах и отдельных крупных регионах – занимает в них примерно половину продаж.
▪️Число продаж новостроек в прошлом году сократилось на 13% по итогам 2022 года, однако ситуация сильно различалась по субъектам. Продажи выросли в ДФО и Сибири, наиболее сильно упали в ЦФО, СЗФО и приграничных к зоне проведения СВО регионах.
▪️На вторичном рынке сокращение числа сделок купли-продажи было более сильным и однородным – они упали на 30%, и ни один регион не смог показать положительную динамику. Это формирует более высокий потенциал для восстановления в этом году.
▪️Ключевым фактором для продаж станут изменения процентных ставок и потребительской уверенности россиян. С учетом закручивания гаек от ЦБ ждать сильного роста продаж на первичном рынке вряд ли стоит.
▪️Вторичный рынок могла бы поддержать льготная программа. При ее принятии рынок может быстро переключиться из режима «очень страшно покупать», в режим «очень страшно опоздать», придав импульс ценам на вторичное жилье.
@domusverus
Дефицит федерального бюджета за январь-май превысил 3.4 трлн руб. и оказался на полтриллиона больше плана Минфина на весь 2023 год. Немало экспертов схватились за голову и начали переживать за устойчивость госфинансов, а вместе с ними переживать начала и широкая общественность.
Макроэкономика – штука довольно сложная и запутанная, поэтому по одной цифре (будь то дефицит бюджета, ВВП или инфляция) понять реальную картинку практически невозможно.
В общем, мы продолжаем рубрику #макро_нестройка и сегодня распутаем клубок доходов и расходов бюджета РФ. Расскажем, откуда могут взяться деньги на незапланированные расходы и поймем, не пора ли отказываться от льготных ипотечных программ, чтобы сбалансировать бюджет?
Как обычно, выводы здесь, а самый смак в pdf 👇🏻
▪️ В январе-мае 2023 нефтегазовые доходы бюджета составили 2.9 трлн руб. (почти вдвое ниже аналогичного периода 2022 г.), но переживать за это не стоит – бюджетное правило компенсирует недополученные доходы, а по итогам года доходы составят около 8 трлн руб. – чуть ниже плана.
▪️ Динамика ненефтегазовых доходов бюджета складывается лучше плана – за первые пять месяцев доходы выросли на 9% г/г и по итогам 2023, скорее всего, превысят 18 трлн руб. Таким образом, доходы бюджета в этом году окажутся чуть ниже плана в 26.1 трлн, но в целом ничего ужасного.
▪️ В первые месяцы 2023 года значительно выросли расходы по госзакупкам (преимущественно авансы на оборонные расходы), которые привели к несезонно высокому росту расходов и увеличению дефицита бюджета. К концу года динамика расходов нормализуется.
▪️ Мы ожидаем расходы за 2023 год на уровне 30.5 трлн и общий дефицит бюджета около 3% ВВП. Это больше плана (2% ВВП), но в целом не так страшно – столько же было в 2020 году. Такой дефицит вряд ли приведет к негативным последствиям.
▪️ Основной способ финансирования дефицита – размещение ОФЗ. Размещение классических длинных ОФЗ из-за недостатка спроса на эти облигации увеличило доходности до исторического максимума, а вместе с ними и ставки по рыночной ипотеке (до 11%). В любом момент дефицит можно профинансировать с помощью ОФЗ-флоатеров, как в 2020 и 2022 гг.
▪️ Для инфляции важен не способ финансирования дефицита бюджета, а его размер: большой дефицит может перестимулировать экономику. В то же время умеренный дефицит бюджета не приведет к росту инфляции, даже если будет профинансирован «печатанием денег».
▪️ Отказ от льготной ипотеки из-за бюджетных ограничений нельзя сбрасывать со счетов, но негативный эффект на стройку и смежные отрасли в разы превысит расходы бюджета на льготные программы (~0.2 трлн руб. в год или менее 1% федерального бюджета).
@DomusVerus
Итоги заседания ЦБ РФ: приготовьтесь – (почти) взлетаем
Пятница, впереди длинные выходные, но Совет директоров Банка России не позволяет себе расслабиться до последнего – сегодня стали известны итоги очередного заседания регулятора.
Ставку в шестой раз подряд оставили без изменений, заседание вроде бы не опорное, а потому прогнозы ЦБ не обновлял, но все равно у решения немало интересных аспектов, которые мы хотим обсудить.
1. Как думаете, большая ли разница между формулировками «оценивать целесообразность» и «допускать возможность»? Кажется, что не очень, но если вы российский макроэкономист, то для вас разница будет огромная. В пресс-релизах центробанков важны мельчайшие детали, именно поэтому экономисты читают их с карандашами в руках.
В общем, Банк России поменял формулировку и теперь «допускает возможность» повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях. Это означает, что если не случится чего-то неожиданного и ситуация в экономике останется примерно как есть, то уже в июле ставка с высокой вероятностью будет повышена.
2. Второе значимое изменение – комментарий о том, что баланс рисков еще больше сместился в сторону проинфляционных. Кредитование активно растет, спрос восстанавливается, на рынке труда наблюдается дефицит и рост зарплат.
В общем, и с этой стороны явные намеки на ужесточение денежной политики.
3. Как и у любого экономического вопроса, у этой темы есть много НО. Денежно-кредитные условия ужесточились сами по себе. Доходности ОФЗ, ставки по корпоративным кредитам и ипотеке уже выше, чем были в конце прошлого года. Почему это не повлияло на динамику кредита? Возможно, потому что бизнес и население ждут повышения ставок и пытаются взять кредит заранее.
Инфляция в годовом исчислении прошла дно на уровне 2.3% и начинает движение к максимуму, который должен произойти в конце этого или начале следующего года. По прогнозу Банка России, на уровне 4.5-6.5%. Видимо, решение по ставке на следующем заседании 21 июля определит скорость этого движения.
4. Какие факторы могут заставить Банк России повысить ставку, кроме данных по инфляции? Пожалуй, только курс рубля, бюджетная политика и склонность населения к сбережению. Больше вопросов вызывает курс. Сегодня он находится на максимумах года (82.6 руб. за USD), а Банк России связывает слабость рубля с ростом импорта.
Бюджетная политика вызывает меньше опасений до следующего заседания - расходы уже нормализуются, а в июне бюджет может быть в профиците, когда получит дивиденды.
Банк России пишет о снижении склонности населения к сбережению. В данных этого пока незаметно - прирост денежных сбережений населения существенно превышает прирост кредита. Но здесь могут произойти изменения.
💡Вывод. Нужно слушать, что говорит Банк России, ведь для прогноза действий регулятора важно, как он видит ситуацию, а не мы. Сегодняшнее ужесточение сигнала определенно говорит нам всем приготовиться к повышению ключевой ставки.
Как это повлияет на рынок жилья? Зависит от масштаба роста ставок. Если масштаб будет небольшим (а мы думаем именно так), то вряд ли это повлияет на рынок сильно – тот же рост зарплат и потребительской уверенности поддержат спрос.
Проблемы начнутся, если ставка будет расти сильно. Но в это пока верится с трудом. Хотя уже на этом заседании ЦБ рассматривал повышение ставки от 0.25 до 0.75 п.п.
@DomusVerus
Метрики проектного финансирования по итогам апреля 2023: восстановление строительной активности
Банк России опубликовал метрики ПФ. Многие цифры мы уже комментировали на основе предварительных данных и своих оценок, поэтому подсветим только самое интересное и расскажем о трендах в регионах:
▪️Сумма кредитных договоров (лимиты) увеличилась на 377 млрд руб. до 13,2 трлн. Подписания новых договоров наконец-то заметно выросли (более чем в 1,5 раза к марту). Пока ещё далеко до максимумов в отдельные месяцы 2022 года, но уже на уровне среднего за предыдущие два года.
Хороший прирост произошел в Татарстане +30 млрд, Тюмени +34 млрд, Крыму +24 млрд, Свердловской и Ленинградской областях по +23 млрд. Прирост в Москве (+2,2%) оказался слабее среднего прироста по России в целом (+2,9%).
▪️Остаток ссудной задолженности (ОСЗ) немного подрос до 5,2 трлн руб. Выборки ОСЗ осторожно восстанавливаются на фоне начала строительного сезона – в апреле выдачи новых кредитных средств чуть ниже 330 млрд. (после 280 млрд в марте и 220 млрд в феврале).
▪️Счета эскроу обновили максимум с октября 2022 – 4,2 трлн руб. Общий приток 313 млрд оказался чуть ниже марта (-10%), но в целом остался на хорошем уровне – выше среднего за 2022 год.
При этом доля столичных регионов (Москва, МО, СПб и ЛО) в притоках эскроу впервые опустилась ниже 50% – 152 млрд. В то же время хорошие притоки, а значит продажи наблюдаем в СФО, ЮФО и УрФО (прирост более 12%). В лидерах среди регионов Челябинск и Оренбург по +22%.
Раскрытия эскроу снова выросли, а покрытие ОСЗ счетами эскроу возобновило снижение и опустилось до уровней чуть ниже 83%. По нашим оценкам, в августе показатель может опуститься ниже 80%. В будущем ожидаем уверенного роста ОСЗ и более медленного роста остатков на эскроу.
@DomusVerus
Ипотека в апреле-мае: все по-прежнему хорошо, но спрос мигрирует на вторичку
Банк России сегодня опубликовал подробные данные по ипотеке за апрель. Спешим рассказать о самых интересных моментах и поделиться своими прогнозами на май и оставшуюся часть 2023 года.
▪️В апреле было выдано 153 тыс. ипотечных кредитов на 566 млрд руб. – чуть ниже марта. При этом происходит перераспределение спроса в пользу вторичного рынка: по ДДУ ипотечных сделок стало на 8% меньше (41,6 тыс.), а на вторичке – на 3% больше (111,7 тыс.).
▪️Средняя ставка на первичке продолжает движение вверх и уже достигла нашего февральского прогноза в 6% практически по всех федеральных округах. Скорее всего, в ближайшее время ставка подрастет до 6,5%.
На Дальнем Востоке ставка остается вблизи 4,3% благодаря дальневосточной ипотеке, которую продлили до 2030 года, тем самым обеспечив долгосрочные правила игры.
Больнее всего Северо-Западу страны – там активно «баловались» программами от застройщика, в результате чего ставка на первичном рынке опускалась до 2,8%. К апрелю ставки уже выросли до 5,8%. О ситуации в этом регионе подробнее расскажем завтра.
▪️Средний ипотечный платеж на первичном рынке вырос еще на 4,4% в апреле и достиг 30,9 тыс. руб. в месяц, немного превысив платеж на вторичке (30,4 тыс.). От минимумов в ноябре прошлого года платеж вырос на 19%, что не помешало восстановлению спроса. Это подтверждает наш тезис о том, что для большинства населения ипотека остается доступной.
Что будет дальше?
💡В мае спрос на ипотеку остается устойчивым, но продолжает медленно перемещаться на вторичку. По нашим прогнозам, на новостройки в мае будет выдано ~41 тыс. кредитов, что лишь немногим ниже апреля 41,6 тыс.
При этом вместе со вторичкой выдачи могут составить 157 тыс. в штуках или 580 млрд. в рублях – больше по деньгам выдавалось только в декабре 2021 и 2022 годов. С такой динамикой вторички ее дополнительное стимулирование можно ожидать разве что в отдельных регионах и для отдельных категорий граждан.
@DomusVerus
На прошлой неделе мы рассказали про циклические факторы спроса на жилье.
Так, процентные ставки, хоть и подрастают, но пока спрос на кредиты значимо не ограничивают. Цены на жилье замедлили снижение, а в половине регионов цены и вовсе растут. Потребительская уверенность обновляет многолетние максимумы.
Эти факторы вместе с сохранением высокой доступности жилья указывают на устойчивость спроса на недвижимость, как минимум, в ближайшие месяцы. Но для полноты картины нам не хватает главного – динамики продаж. Поэтому сегодня обсудим число сделок на «первичке» в апреле и соберем «пазл спроса» до конца.
▪️Число сделок на первичном рынке РФ в апреле в сравнении с мартом изменилось несильно и превысило 54 тыс. При этом с минимумов 2 квартала 2022 г. (когда рынок испытал шок) продажи уже выросли вдвое и в целом находятся недалеко от среднего уровня 2018-2019 гг. (56 тыс.) – весьма неплохо.
▪️В лидерах по восстановлению темпов продаж – Сибирь, Урал и Дальний Восток. Кроме того, в первых двух регионах показатель months-of-sales (за сколько месяцев реализуется все строящееся, но не проданное жилье) около 20 месяцев – самый низкий среди федеральных округов.
▪️В аутсайдерах Северо-Запад страны во главе с культурной столицей. Продажи упали в середине прошлого года практически в два раза и с тех пор находятся «на полочке», а months-of-sales превышает 35 месяцев – это много. В этих же регионах наблюдаем и самую слабую динамику цен.
💡В целом, спрос на жилье остается устойчивым в большинстве регионов страны, несмотря на снижение с пиковых значений 2021 года. Так что цены на первичке могут вернуться к небольшому росту уже в мае. Тем более, что оперативные данные Домклика фиксируют устойчивую динамику ипотечных сделок и в первые 3 недели мая.
Но по-хорошему, конечно, нужно понять, как этот спрос соотносится с предложением, ведь мы уже писали, что запуски новых проектов в этом году могут превысить 50 млн кв. м. (многовато). Так что в ближайшее время вернемся к обсуждению навеса... Stay tuned
@DomusVerus
Покупка жилья – одно из самых важных финансовых решений в жизни человека. При этом люди, как правило, имеют мало опыта в этом вопросе (не каждый ведь день квартиру покупаешь). В результате, в процессе приобретения недвижимости большую роль играют эмоции и психология.
Ранее мы уже отмечали, что индекс потребительской уверенности (уверенно) растет и приближается к многолетним максимумам. Скорее всего, это результат относительного геополитического спокойствия (тьфу тьфу), мультиплицированного ростом зарплат и доходов.
О геополитике говорить – дело, как мы знаем, неблагодарное, поэтому сегодня во второй раз обсудим, что происходит с кошельками наших сограждан.
1. Дефицит на рынке труда и восстановление деловой активности поддерживают рост зарплат.
▪️В феврале среднемесячная начисленная заработная плата составила 65 тыс. руб. (+13% г/г в номинале и +2% г/г с поправкой на инфляцию).
▪️Сильнее всего зарплаты выросли в секторах электроэнергии (+19% г/г), гос. управления и безопасности (+18% г/г) и обрабатывающей промышленности (+17% г/г). Спасибо военному производству.
▪️Отрадно отметить конвергенцию зарплат по регионам (за исключением Кавказа). Сильнее всего зарплата растет там, где по уровню она ниже среднероссийского: в ПФО (+18%), СФО (+18%) и ЮФО (+17%). В ЦФО и на Дальнем Востоке, где средние зарплаты выше, их рост составил 9% и 13%.
2. При этом становится все больше подтверждений нормализации сберегательной активности:
▪️В 1 квартале на товары и услуги население потратило 89,4% своих доходов. За всю историю большую долю доходов люди тратили только в 1 кв. прошлого года (тогда в марте наблюдался ажиотаж из-за опасений дефицита) и в 1 кв. 2014 года.
▪️Ликвидные сбережения населения (наличка + депозиты) с исключением валютной переоценки и сезонности (с.к.) в марте выросли на 1,1% - это все еще чуть больше среднего значения 2018-2021 гг. (+0,7% м/м с.к.), но постепенное движение к нормальности уже началось (см. график).
💡В общем, мы уже отмечали, что восстановление спроса на жилье, начиная с марта, выглядит устойчивым. Это подтверждают и оперативные данные за апрель - начало мая.
Чтобы все это продолжалось и дальше нужна комбинация трех слагаемых: рост зарплат (он продолжится) + геополитическое спокойствие (гадать не будем) + неизменность ключевой ставки (наш базовый сценарий, и хотя ЦБ пугает её повышением, только сильный рост ставки может значимо изменить поведение потребителей).
@DomusVerus
Сегодня были опубликованы свежие данные по ценам от Сбериндекса. Мы оперативно их обработали, посмотрели на тренды и спешим поделиться своими наблюдениями. Высокий спрос на ипотеку в марте-апреле похоже начинает разворачивать тренды и в ценах:
#monthlyprice
▪️На первичном рынке снижение цен замедлилось до -0.3% в апреле (после -0.6% в марте и -0.8% в феврале). В среднем по России текущие 133 тыс. руб. за кв. м могут стать локальным дном.
▪️В половине регионов цены снижаются, в другой половине - растут, как и в марте. Из крупных регионов цены выросли на ~2% в Н. Новгороде и Кемерово. Исторические максимумы обновлены в 30% регионах, как и в прошлые месяцы.
▪️Устойчивое снижение цен >1% в месяц продолжается в СПб, МО и ЛО (цена снизилась на 7% от пика). Из менее крупных регионов распродажа идет в Кирове (-9% от пика), Коми (-10%) и Рязани (-6%). В Москве и Калининграде снижение практически прекратилось, но цены уже ниже пика на 6 и 12% соответственно. В среднем по России цены на 2.3% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022 (136.4 тыс.)
▪️На вторичном рынке рост цен ускорился до +0.7% в апреле (после +0.4% в марте и +0.2% в феврале). Цена по России 94.1 тыс. – оторвалась от среднего уровня 93 тыс., который сохранялся 7 месяцев подряд.
▪️В апреле рост произошел во всех регионах кроме одного. В Брянске, граничащем с зоной СВО, цены опустились ниже 60 тыс. (-0.3%). Более низкие цены фиксируеются только в Ингушетии (47 тыс.), Чечне (52), Кургане (57), Смоленске и Оренбурге (58).
▪️Появились новые регионы в ценовых индексах – Чукоткий АО, Ненецкий АО и Карачаево-Черкесия. Чукотка по цене за кв. м (164 тыс.) стала №3 в России после Москвы (256) и СПб (166). По вторичке теперь есть цены по 83 регионам из 89. Не хватает только Крыма и Севастополя (не считая 4 новых территорий).
▪️Сокращение дисконта вторички к первичке продолжилось с 30.1% до 29.4% – но пока только до среднего уровня за 2022. Подробнее о дисконте мы писали ранее.
У нас есть подозрение, что SberIndex сглаживает динамику и, на самом деле, цены уже идут вверх, а индекс запаздывает. По крайней мере, о росте в столицах уже сигнализируют данные Dataflat и других провайдеров.
💡 В мае ждем разворота цен на первичном рынке. Положительная динамика сохранится и на вторичном рынке. А дальше рынок от разгона будут удерживать растущие ставки по ипотеке и растущий портфель строительства. Отдельные банки поднимают ставки, а доходности длинных ОФЗ остаются на максимумах ~10.9%.
@DomusVerus
(Часть 2)
США
▪️Неожиданность здесь в том, что все как-то выправляется. Авторитетное Fannie Mae докладывает (нужен VPN), что рост цен, конечно, замедлился до 4.7% в первом квартале, но, во-первых, это все-таки рост, а во-вторых, судя по их индексу, цены встали на плато и не факт, что они дальше будут падать.
Здесь короткая справка от авторов. В послевоенной истории США прошедшее бурное ралли на рынке недвижимости – четвертое по счету (1943-1947, 1974-1979, 2002-2006, 2020-2022) и ощутимое снижение после таких ралли было лишь после предпоследнего в 2007-2008. Учитывая проблему с дефицитом предложения, рост на 4.7% — это вполне может быть среднесрочной нормалью, то есть вполне вероятен сценарий, что падения цен там больше не будет.
▪️А вот отличная мысль экономиста бостонского Федрезерва.
В 2002-2006 цены покупки сильно выросли, а цены аренды – нет. А сейчас растут и цены покупки, и цены аренды – почему?
Идея в том, что, поскольку в аренде напрочь отсутствует инвестиционная составляющая (это потребление), то аренда и есть истинная стоимость недвижимости «для проживания». А рост сверх этого – это инвестиционная или спекулятивная компонента. Поскольку сейчас одновременно растут и цены покупки и аренды, то значит рост цен покупки не является спекулятивным, а скорее происходит из-за изменившегося мира.
Во-первых, изменился финансовый рынок - ипотеку взять почти также легко, как арендовать недвижимость. Во-вторых, работа из дома высвободила часть доходов (транспортировка, одежда, рестораны) для трат на недвижимость.
У нас, между прочим, тоже выросли одновременно цены покупки и аренды, только аренда была более волатильна, может и у нас падения не будет. Кстати, интервью можно также послушать, очень рекомендуем, всего 12 минут.
КИТАЙ-АНГЛИЯ
▪️Что общего между этими странами? В обеих странах цены на жилье выросли на 0.5% за последний месяц, как пишут Financial Times и Bloomberg. В Китае это уже второй месячный прирост, а в Англии – первый, в марте было падение на 0.7%. Может, конечно, коронация Карла III помогла, но как-то слабо для такого исторического события (рост цен, мы считаем, историческое событие).
В обоих случаях экономисты пересматривают прогнозы в сторону повышения.
АВСТРАЛИЯ-ШВЕЦИЯ
▪️На этом хорошие новости заканчиваются, возвращаемся в будни. Bloomberg пишет, что в Австралии в первом квартале 2023 цены упали на 0.4% после падения на 1.9% в 4-м квартале 2022. А всего будет -10% по итогам 2023-24, прогнозирует издание.
▪️Традиционно напоследок многострадальная Швеция. Падение там усиливается, в апреле -1% после -0.8% в марте – все из-за того, что центробанк поднял ставку на 0.5% (до 3.5%) и будет поднимать дальше. Большинство ипотек в Швеции – с фиксированной ставкой только на смехотворные первые три месяца, а дальше переключение на плавающую. Значит, до плательщиков еще не до конца дошел эффект от прошлого увеличения ставки, а тут и новое подоспело.
Цены упали уже на 16%, а всего будет -20% до конца 2023 пишет тот же Bloomberg.
▶️ Какой из этого всего урок для нас?
▪️Хорошо, что у нас ипотека по фиксированной ставке, - это раз.
▪️Наша строительная машинка работает на максимальную мощность, поэтому у нас, в отличие от большей части мира, нет дефицита предложения.
▪️А значит поддержки ценам с этой стороны, если что, не будет, – это два.
▪️Если мир действительно изменился и места коммерческой недвижимости в нем стало меньше, то это и до нас докатится, – это три.
▪️Ну а в целом в крупных странах как минимум передышка с падением цен. Надеемся, не просто весенняя и сезонная.
@DomusVerus
Метрики проектного финансирования: пока все очень хорошо, но будущее стало более туманным
Вчера ЦБ РФ опубликовал финансовые метрики ПФ. Покрутили данные и делимся с вами очередной порцией аналитики, чтобы вдоволь загрузиться цифрами перед майскими выходными. Итак, рассказываем.
Счета эскроу:
▪️Притоки на эскроу в марте составили 345 млрд руб. (без учета раскрытий) – это третий результат в истории. Скажем спасибо рекордным продажам жилья в марте.
▪️Остаток средств на счетах эскроу впервые с апреля 2022 г. вырос сильнее остатка ссудной задолженности (ОСЗ). В результате, покрытие ОСЗ средствами эскроу подросло почти на 1 п.п. до 83,5% – первый рост с марта 2022.
▪️Ранее мы писали, что покрытие плавно будет двигаться к 70% – столько составляло покрытие продажами новых выдач, но, возможно, равновесный уровень будет чуть выше – хорошая новость для ликвидности банков с большой долей ПФ.
Сумма кредитных договоров (лимиты):
▪️Подписания новых кредитных договоров остались слабыми. В марте подписалось менее 300 млрд руб. (против ~400 млрд в феврале).
▪️Такой прирост лимитов примерно вдвое меньше среднего за 2022 год, и это учитывая март-апрель 2022, когда подписания почти остановились.
Остаток ссудной задолженности (ОСЗ):
▪️Выборки осторожно восстанавливаются после провального начала года – новые выдачи кредитных средств в марте составили около 280 млрд – это чуть ниже среднего за 2022 г. В феврале выборки немногим превышали 200 млрд руб. (без учета погашений).
▪️Возможно, рост выдач связан с началом строительного сезона, которое в прошлом году произошло раньше.
💡Таким образом, строительная активность и продажи в марте чувствовали себя очень хорошо. А вот с будущими проектами все немного туманно.
Это подтверждают и данные по полученным за 3 месяца разрешениям на строительство (не путать с новыми ПД, с ними все нормально за счет ранее полученных РНС!). Об этом мы рассказывали ранее.
@DomusVerus
Ипотека в марте-апреле: все хорошо, все хорошо
Банк России в пятницу опубликовал данные по ипотеке за март. Да, мы понимаем, что вы уже тысячу раз слышали о сильном спросе, хороших выдачах и т.д. Поэтому обратим внимание только на самые интересные детали и обсудим, чего ждать дальше.
▪️Средняя ставка на первичке продолжает движение к нашему прогнозу в 6%. В марте ставка подросла до 5,6% по РФ, а на Урале, кстати, уже достигла 6%.
▪️Средняя сумма кредита на первичном рынке уверенно снижается (-5% м/м до 4,9 млн руб.) – это в меньшей степени связано с ценами (индексы цен явного падения не фиксируют) и в большей – со смещением спроса в пользу низкобюджетных сделок и сделок в регионах. Так, в марте на регионы, за исключением Москвы, СПб, МО, ЛО, приходилось 79% всех выдач – исторический рекорд.
▪️Средний платеж на первичке и вторичке сравнялся на уровне 30 тыс. руб. по России в целом, но в регионах платежи могут существенно отличаться. Например, в Москве средний платеж на первичке 48 тыс. руб., на вторичке – 71 тыс. руб.
Чего ждать дальше?
▪️Охлаждение ипотечного жилищного рынка ждут уже давно, но пока напрасно. В апреле выдач, конечно, будет поменьше, чем в марте, но в основном из-за календарного фактора и меньшего числа рабочих дней.
▪️Наш прогноз на апрель – 145 тыс. выдач на 540 млрд руб. (после 154 тыс. и 570 млрд в марте), что в целом довольно неплохо, если не сказать хорошо. На первичном рынке в апреле выдадут около 40 тыс. кредитов (45 тыс. в марте) – примерно на уровне 2021 года.
▪️Всего в 2023 году выдачи на первичном рынке могут составить ~450 тыс. на 2-2,2 трлн руб. Вместе с вторичкой, рефинансированием и ИЖС выдачи ипотечных кредитов превысят 1,5 млн по количеству и 5,5 трлн руб. в объеме. Это чуть хуже 2021 года (5,7 трлн руб), но чуть лучше 2022 (4,8 трлн руб.). Жить точно можно.
💡Отметим только, что впереди еще больше половины года – путь долгий, и на этом пути нас может подстерегать немало «минных полей» – прогноз будет актуален при отсутствии новых серьезных шоков.
@domusverus
Банк России не стал менять ключевую ставку, но значительно пересмотрел макро прогноз
ЦБ РФ уже дежурно сохранил ключевую ставку на уровне 7,5% (в пятый раз подряд). Казалось бы, на этом комментарий можно было бы и закончить, но самое интересное, как обычно, в деталях. Прошедшее заседание ЦБ было опорным, на нем регулятор представил обновленный макро прогноз – и, не поверите, там есть, что обсудить!
▪️Начнем с того, что Банк России кардинально пересмотрел прогноз по росту потребительского спроса. Так, если в феврале ожидалось, что в этом году расходы домохозяйств в реальном выражении вырастут на 0-2%, то сейчас прогнозируется их рост на все 3,5-5,5%.
▪️В результате, по прогнозу ЦБ и экономика в этом году вырастет на 0,5-2%. Консенсус экономистов при этом пока продолжает думать, что экономика чуть-чуть, но сократится – на 0,1%. Мы скорее разделяем мнение уважаемого регулятора и думаем, что коллеги-аналитики уже в ближайшем месяце повысят свои ожидания.
▪️ЦБ пишет, что улучшение потребительских настроений и оживление кредитования сигнализируют о начале постепенного снижения склонности к сбережению. И тут мы согласны с Банком России – помните, в прошлую пятницу мы уже с вами обсуждали начало ипотечно-кредитного ренессанса?
▪️Прогноз по росту портфеля ипотечных жилищных кредитов при этом повышен весьма скромно: с 12-16% до 13-17%. По нашим оценкам, это предполагает ежемесячный прирост портфеля примерно на 1-1,5%. В следующие два года регулятор, как и прежде, ждет, что ипотечный портфель будет расти на 10-15% г/г.
▪️Новостные издания пишут, что «ЦБ поддержал идею распространить льготную ипотеку на вторичку». Но это, конечно, громко сказано. Эльвира Набиуллина в ходе пресс-конференции сказала, что широкие льготные программы должны сворачиваться и превращаться в адресные меры поддержки, которые могут в том числе действовать на вторичном рынке. Поскольку это «не поддержка застройщиков, а поддержка конкретных категорий людей».
🗝️ Несмотря на более уверенное восстановление спроса, прогноз по инфляции в 2023 году был немного снижен до 4,5-6,5% г/г. Прогноз по среднему уровню ключевой ставки в этом году вроде бы сузился до 7,3-8,2%, но не поддавайтесь иллюзии – такой прогноз все еще предполагает широкий разброс вариантов: как снижение ставки до 6,5% в оптимистическом сценарии, так и ее рост до 9,5% в негативном.
Риски остаются смещенными в сторону небольшого роста процентной ставки, однако вряд ли это существенно повлияет на рынок жилья в этом году. Если, конечно, дополнительно не случится чего-то другого – например, неэкономического.
P.S.
Сегодня курс рубля опустился ниже 80 в паре с долларом. Скорее всего, это связано с тем, что экспортеры конвертируют валютную выручку в рубли – сегодня дедлайн для выплаты налогов.
Кстати, курс рубля мы с вами обсуждали в середине апреля – рекомендуем перечитать, сделанные выводы остаются актуальными.
@domusverus
▪️КАНАДА
Из-за большой доли плавающих ставок здесь нависла угроза дефолтов по ипотеке. Регулятор решил действовать мягко и возглавил попытку смягчить ситуацию, ничего при этом не запрещая. Выпустил для банков рекомендации по уступкам заемщикам, на что подавляющее большинство банков немедленно согласилось. Теперь в Канаде можно без проблем отложить выплату тела долга и платить только проценты, либо добавлять проценты к телу долга.
Банки улыбаются и соглашаются, а за спиной у них маячат Silicon Valley Bank и Credit Swiss. Интересно, искренняя это улыбка..?
▪️ДАНИЯ, ШВЕЦИЯ, НОРВЕГИЯ, ФИНЛЯНДИЯ
Все эти страны из категории «Приспособившиеся», цены тут падали последние 8 месяцев и упали процентов на 10. Но март принес зеленые ростки – впервые рост цен. Может быть и правда они ударились об дно.
▪️Ну и напоследок про причину всех наших бед. Оказывается, американцы стали меньше работать, меньше, чем 37 часов в неделю – это как в середине 2020 года в пандемию и показатель этот снижается. Видимо им стало нечем заняться и отсюда все эти расследования про Северные Потоки и т.д.
Хорошего вечера.
@DomusVerus
В феврале мы писали, что для оценки себестоимости строительства необходимо строить свой индекс: собирать цены по компонентам, регионам, усреднять, прикидывать и т.д.
Сегодня расскажем, что происходит с себестоимостью в последние месяцы и покажем, насколько велик запас прочности застройщиков для снижения цен.
Как обычно выводы тут, подробности в PDF:
▪️Себестоимость строительства в январе-феврале выросла на 3,7% из-за роста цен на арматуру и кабельную продукцию. Тем не менее, уровень себестоимости остается ниже пиковых значений марта прошлого года.
▪️По сравнению с январем 2020 года затраты на строительство выросли на 37%. Цены на квартиры в новостройках за этот период выросли на 83%. Пространство для скидок без серьезного ущерба маржинальности остается большим.
▪️Ограничение субсидируемой ипотеки от застройщика снизит цену на первичном рынке жилья, но никак не повлияет на себестоимость и маржу. Это обеспечивает дополнительный запас прочности.
▪️Цены на стальную арматуру и кабельную продукцию сильно выросли в начале года, но в ближайшие месяцы рост цен должен замедлиться.
▪️В остальных компонентах рост себестоимости стабильный благодаря высокому уровню конкуренции среди производителей, экспортным ограничениям на сырье и налаживанию новых логистических цепочек.
@domusverus
Три вещи можно искать вечно: (1) инопланетную жизнь в далеких галактиках, (2) логически стройное и убедительное доказательство происхождения человека и (3) ответ на вопрос – а что будет с курсом рубля.
Сегодня решили ступить на эту скользкую дорожку и поговорить про российскую валюту. Курс в последние недели лихорадит – это хороший повод запустить новую рубрику #макро_нестройка, в которой будем подробно комментировать важные для экономики темы, напрямую не связанные с недвижимостью, но влияющие на нее.
Как обычно выводы тут, а все подробности в PDF (поверьте, там много интересного):
▪️Бюджетное правило снижает зависимость курса рубля от нефтяного экспорта. В этих условиях изменения цен на нефть влияют на российскую валюту довольно слабо.
▪️Усиление финансовых потоков (переводы валютных депозитов в другие страны, продажи нерезидентами активов в РФ и т.д.) и их концентрация стали основной причиной давления на курс в последние недели.
▪️Банк России вмешается, только если возникнут риски для финансовой стабильности. Для этого, по нашим оценкам, курс должен ослабнуть, как минимум, на 5% за одну торговую сессию (вряд ли мы это увидим).
▪️Изменения курса переносятся в себестоимость строительства примерно 2 к 1. Ослабление курса рубля на 10% за месяц увеличивает себестоимость строительства примерно на 5% в следующие три месяца.
▪️Скорее всего, мы вновь увидим уровни 75-80 по паре USDRUB в ближайшие месяц-два из-за ослабления оттока капитала. При этом к концу года рубль наверняка опять вернется к более слабым значениям (80+) из-за восстановления импорта.
@domusverus
