5951
Авторский канал Михаила Хорькова о рынке недвижимости России, городах и его жителях. Детальная аналитика, разбор официальной статистики, рыночные тренды и оценка перспектив. Контакт для связи - @MikhailKhorkov mx@hodc.ru
Попробуй не взять льготную ипотеку при таком ключе?
Рынок жилья в России приучил нас к тому, что многие внешние изменения отражаются на решениях покупателей парадоксальным образом. Вот и сейчас, казалось бы, очередное повышение ключевой ставки (сегодня ЦБ РФ поднял ее до 19%), должно негативно отразиться на рынке жилья. Но не все так просто.
Фокус момента в том, что для покупателей по рыночным условиям не важно какая ставка по ипотеке – 20% или 23%. Каким может быть эффект от дальнейшего роста с уже заградительного уровня?
Другое дело покупатели, которым доступны льготные кредиты. Чем выше рыночные ставки, тем больше соблазн купить новостройку, даже если нет острой необходимости в новой квартире. К тому же девелоперы продолжают субсидировать даже «льготные» ставки.
Но есть нюанс. В правительстве летом обещали вернуться к вопросу контуров по семейной ипотеке в октябре. Поэтому страшилка о скором повышении ставок по «семейной ипотеке» должна стать заметным инструментом продаж в ближайшее время, как и вопрос исчерпания лимитов.
@REBURG
Падение продаж новостроек после отмены льготной ипотеки вернуло в публичную плоскость традиционную тему затоваривания. Снова звучит цифра – 70+ млн. кв. м нераспроданного жилья. Цифра верная, но ее интерпретация не всегда корректная. Прокомментировать эту ситуацию мы попросили ув. Михаила Хорькова @reburg, руководителя Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов
Давайте для начала разберемся, что это за показатель, как и кем он посчитан. Несколько лет назад в России появилась Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), в которую попадают почти все строящиеся жилые проекты. Оператором системы является ДОМ РФ. Базовые статистические данные из системы открыты и позволяю оценивать общий объем строительства, квартирографию, обобщенные показатели по продажам. Важно – статистика публикуется по проектам на стадии строительства (от забора/котлована до ввода в эксплуатацию).
По итогам июля 2024 года ключевые показатели в России выглядели следующим образом:
Всего в стадии строительства – 115,41 млн. кв. м
▪️Из них уже открыты продажи квартир - 93,25 млн. кв. м
▫️Из них уже продано – 41,48 млн. кв. м
▪️Еще не открыты продажи квартир - 22,16 млн. кв. м
Откуда взялась цифра 70+ млн. кв. м непроданного жилья?
51,77 млн. кв. м + 22,16 млн. кв. м = 73,9 млн. кв. м:
▫️93,25-41,48=51,77 млн. кв. м в строящихся проектах с открытыми продажами.
▫️22,16 млн. кв. м - проекты, где продажи не открывали (здесь много проектов на начальной стадии строительства)
Почти 73,9 млн кв. м непроданного жилья на всю страну – цифра действительно не маленькая. Но это жилье, находящееся на стадии строительства с плановыми сроками ввода в эксплуатацию в следующие годы. Более 80% из этой цифры будет построено в 2025-27 гг.
Объем непроданных квартир в домах с плановым сроком ввода в 2024 – лишь 7 млн. кв. м, еще – 1,5 млн. кв. м - проекты, где продажи не стартовали.
Все это не значит, что на рынке новостроек нет проблем и диспропорций. Их больше, чем хотелось бы. Но жонглирование десятками миллионов непроданных квартир не приближает к осмыслению этих проблем.
В дополнение к данным по объему стройки в России информация по второму и третьему рынку страны. Объем строительства в Санкт-Петербурге и Краснодаре почти сравнялся. В Питере в работе лишь на 100 тыс. кв. м больше. Рост объема стройки в Ленинградской области не компенсирует то падение, которое было в северной столице. Но и в Краснодаре стройка в последнее время не растет.
@REBURG
Август на рынке новостроек Екатеринбурга существенно лучше предыдущего месяца. Продажи по-прежнему невысокие, условий для быстрого восстановления нет, но ниже июля в этом году скорее всего не уйдем. Уже хорошо – /channel/REBURG_EKB/307
Читать полностью…
📈 Вот новый поворот...
В дополнение к июльской статистике по ипотеке - картина по просроченной задолженности.
По итогам июля просроченная задолженность в рублях в абсолютном выражении достигла максимума - 73,15 млрд. рублей.
В относительном выражении показатель по-прежнему очень низкий. Но на графике все отчетливее прорисовывается разворот - после длительного снижения доля "просрочки" начинает медленно увеличиваться. Пока это не проблема, но звоночек.
@REBURG
В проекте документа «ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ЕДИНОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДЕНЕЖНО-КРЕДИТНОЙ ПОЛИТИКИ НА 2025 ГОД И ПЕРИОД 2026 И 2027 ГОДОВ» Банк России продолжает разъяснять свою позицию по льготным кредитам:
«С точки зрения бюджетной политики кредитование по субсидируемым ставкам является привлекательным инструментом стимулирования спроса. Оно может приводить к локальному росту спроса, многократно превосходящему текущие бюджетные расходы на субсидирование ставок. Однако такое субсидирование эффективно лишь в случае, когда программа действует в течение ограниченного времени и распространяется только на краткосрочные кредиты. При увеличении срочности льготных кредитов совокупные затраты на субсидирование ставок по ним на протяжении всего срока кредитования могут быть сопоставимы с суммой кредита. Кроме того, расходы на субсидирование ставок по долгосрочным кредитам, выданным ранее, ограничивают гибкость бюджетной политики спустя многие годы после того, как разовый стимулирующий эффект этих кредитов был исчерпан»
Банк России опубликовал отчет о проектном финансировании строительства жилья во 2 квартале 2024года. Несколько важных тезисов:
▪️Запуск новых проектов рос вплоть до отмены льготной ипотеки. Ранее мы публиковали статистику по стране и отдельным регионам. В 3-4 квартале 2024 года вывод новых проектов снизится, но не остановится.
▪️Доля проданных квартир в завершенных проектах снизилась до 75,2%.
▪️Качество портфеля проектного финансирования остается высоким. Но почти половина кредитов выдана за последние 12 месяцев, и эти проекты более зависимы от будущего спроса на жилье.
▪️Покрытие задолженности девелоперов средствами на эскроу составляет 88% (2 кв. 2023 – 81%).
▪️Средняя ставка по всему портфелю проектного финансирования составляет 6,9%. Доля кредитов со ставкой выше 12% за 2 кв. 24 выросла до 19% портфеля ПФ.
@REBURG
Июль-август 2024 года даны девелоперу для того чтобы выдохнуть и переосмыслить пройденный путь. Дальше все будет по-другому. Другой рынок, другие участники, другие события.
Коллеги из GMK подготовили Тренд-репорт 2.0. Это такой электронный журнал, в котором собраны мнения коллег, текущие и будущие тренды отрасли и много полезной информации о рынке, которая заставляет думать, сомневаться, а где-то и спорить с авторами. В условиях перемен все это необходимо и очень ценно.
Как получить?
🔵Перейти к боту @gmk_talks_bot и выбрать команду /start
🔵Выбрать пункт «🔥H1 2024 ТРЕНД-РЕПОРТ🔥»
🔵Убедиться, что вы подписаны на GMKTelega для застройщиков
🔵Получить файл, скачать, изучать
То, что запуск новых проектов продолжает расти , объясняет ув. Михаил Хорьков, в комментарии для нашего канала, говорит не столько о девелоперском оптимизме, сколько о лояльности банков, готовых финансировать новые проекты в условиях «дорогих денег» и повышенных рисков рынка жилья.
Многие проекты, которые продолжали выходить на рынок в последние 1,5 месяца после отмены массовых ипотечных программ, готовились и проектировались на волне рыночного оптимизма. Это проекты с высокими стартовыми инвестициями, девелопер не может позволить себе остановить их в последний момент. Он готов принять на себя рыночные риски и будет стараться работать с ними. Но текущие рыночные ограничения - это риски банков. Высокие ставки проектного финансирования на старте проекта ограничивают маневр для продавцов.
Отрасль впервые входит в период длительного спада после перехода на проектное финансирование. И ближайший год будет испытанием не только для девелоперского бизнеса, но и качества работы банков в этом направлении.
В 2024 году число новых проектов на рынке новостроек выросло на 13%
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (на основании опубликованных проектных деклараций) объем новых многоквартирных проектов на рынке жилья России в январе-июле 2024 года вырос на 13% к аналогичному периоду 2023 года. Участники рынка заложили почти 27 млн. кв. м жилья. Более того, показатели июля 2024 года также превышают аналогичный уровень прошлого года на 7% - 3,57 млн. кв. м.
Лидерами по закладке новых проектов в 2024 году являются:
▪️Москва – 3,16 млн. кв. м (+36% к январю-июлю 2023)
▪️Московская область – 1,61 млн. кв. м (-26%)
▪️Свердловская область – 1,57 млн. кв. м (+45%)
▪️Краснодарский край – 1,33 млн. кв. м (+9%)
▪️Тюменская область – 1,1 млн. кв. м (+21%)
@REBURG
Рынок добровольно-принудительно разворачивают в сторону КРТ👇. Дальше - больше.
Читать полностью…
✂️ "Сельская ипотека"
В масштабах всего ипотечного рынка «сельская ипотека» не очень заметна, но значима для отдельных субрынков. Особенно сейчас. Но было бы наивно ожидать, что ее тоже не подрежут.
Не секрет, что сельская ипотека до последнего времени работала во многом на горожан. Сейчас готовятся изменения в программу, которые приведут к тому, что сельская ипотека станет «сельской», а не «пригородной».
Ключевое изменение –она станет недоступной:
▪️в радиусе 50 км от столиц регионов
▪️в радиусе 30 км от городов с численностью от 100 тыс. человек.
Из пояснительной записки:
Изменения не повлекут увеличение расходов средств федерального бюджета, а напротив снизят нагрузку на федеральный бюджет в связи с ограничением зоны действия программы.
⚙️Росстат зафиксировал, что в июне 2024 года объем производства цемента в России снизился к аналогичному периоду 2023 года на 1,6%. Но по итогам 1 полугодия 2024 года было произведено 30 млн. тонн цемента, что на 4,8% выше 1 половины 2023 года.
По данным НО «Союзцемент» импорт цемента в 1 половине текущего года вырос до 1,6 млн. т (+4,3% к аналогичному периоду 2023), а экспорт сократился до 0,5 млн. т. (-1,4%).
Пиковые показатели производства были достигнуты в 2014 году и пока отрасль не приблизилась к этому уровню. Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 24 года.
@REBURG
Колонка для Коммерсанта о сложившемся балансе и перспективах рынка жилья, не только в Екатеринбурге
https://www.kommersant.ru/doc/6878524
🎯 Конкурс GOOD INNOVATIONS 2024 принимает заявки по 30 сентября 2024
🍀 Продемонстрировать инновации решений, качество своей продукции и компетенции в реализации проектов, повысить узнаваемость в СМИ и завести знакомства с новыми клиентами / партнерами / инвесторами вы сможете на главной инновационной премии в недвижимости GOOD INNOVATIONS 2024.
Номинации конкурса 2024 года:
✦ Лучшая жилая недвижимость;
✦ Лучшая коммерческая недвижимость;
✦ Лучшая гостиничная и курортно-рекреационная недвижимость;
✦ Лучшая архитектура;
✦ Лучшее парковочное пространство;
✦ Лучшее благоустройство общественных пространств;
✦ Лучшие материалы и технологии строительства;
✦ Лучшие IT-инновация в недвижимости;
✦ Лучшие инновации в работе управляющих компаний.
🌿 Церемония награждения состоится 12 ноября 2024 г. в Экспоцентре. Ответы на часто задаваемые вопросы можете посмотреть на сайте конкурса http://goodin.rgud.ru/.
#новостьГУД #goodinnovations
К предыдущему посту
Для объективной оценки ситуации на рынке жилья по объему нераспроданного жилья аналитики ДОМ РФ предлагают использовать соотношение проданных квартир к строительной готовности проектов. Считается, что к сдаче дома у девелопера должно быть продано 70-80% квартир, остальное можно реализовать уже после ввода. С позиции банковского финансирования этого достаточно чтобы закрыть долг по проектному финансированию. С позиции девелопера – у каждой компании может быть свой ориентир, многие стремятся к 80-90%.
Поэтому если дом построен на 50% и в нем продано 40% квартир – это не проблема. Распроданность к строительной готовности – 80%. Аналогичный показатель можно посчитать и для всего российского рынка жилья. На текущий момент он находится на уровне 85%.
Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов
Интерактивная карта
В субботу на ARCHWEEKEND покажем, как сделать карту в браузере с разными данными:
→ выгрузим фрагмент территории с OSM
→ выкрасим здания в зависимости от функции
→ нанесем данные, которые будут отображаться при наведении курсора
→ сделаем ссылку на карту, вы сможете поделиться результатом на сайте, в соцсетях или с мамой
Работа в браузере помогает делать проекты визуально более легкими, где вся нужная информация постепенно раскрывается для пользователя. А ещё можно сделать неожиданные открытия.
***
Дедлайн, чтобы присоединиться к ARCHWEEKEND — 6 сентября 19:00 🎃
Pic: SA lab x Kodiia
#in_architecture_we_believe
При выборе места для жизни большинство покупателей обращает внимание не только на сам проект, но и его окружение. Школа и детские сады – то, что влияет на принятие решений в первую очередь. Хорошо, когда обещания построить эти объекты базируются не только на нормативных планах, но и реальных возможностях девелопера. Вот, к примеру, опыт коллег из Самолета - список из 11 школ и детских садов, которые построила компания в Москве и области и они открыли свои двери в 2024 году:
▪️ «Люберцы» - детский сад на 140 мест
▪️«Прибрежный Парк» - детский сад на 300 мест
▪️ «Пригород Лесное» - детский сад на 360 мест
▪️«Томилино Парк» - школа на 900 мест
▪️ «Горки Парк» - детский сад на 350 мест
▪️ «Заречье Парк» - школа на 600 мест
▪️«Алхимово» - школа на 1200 мест
▪️ «Остафьево» - школа на 750 мест
▪️ «Остафьево» - детский сад на 250 мест
▪️«Новое Внуково» - детский сад на 350 мест
▪️«Спутник» - детский сад на 155 мест
В этом году новые объекты смогут принять почти 6 тысяч малышей и школьников. Масштаб строительства социальных объектов соответствует масштабу компании. Смена места жительства не должна ограничиваться новым домом и новой квартирой. Ощущения качественных перемен часто лежат за их рамками. Самолету – респект за то, что работает и над этим.
Объем текущего строительства продолжает быстро расти
В конце августа объем текущего строительства в России вырос 117 млн. кв. м, из них 116,5 млн. кв. м строится в рамках 214 ФЗ. Текущие показатели на 1,3% больше предыдущего месяца и на 14% выше показателей августа прошлого года. Во многом – это инерция прошлых решений, но интересно, что объем строительства не рос такими высокими темпами в предыдущие годы, когда действовала льготная ипотека.
Впрочем, динамика рынка по отдельным рынкам остается очень контрастной. Недавно мы публиковали статистику по изменению объемов стройки в крупнейших городах за время действия льготной ипотеки.
@REBURG
Банк России опубликовал статистику по ипотеке за июль 2024 года. Это первый месяц после отмены массовой льготной ипотеки. Результаты ожидаемые, но для порядка зафиксируем:
▪️Количество выданных кредитов под залог ДДУ рухнуло до минимумов последних лет. Существенно упало общее число ипотечных кредитов.
▪️Средний срок ипотечного кредитования, достигший в прошлом месяце исторического максимума, снизился до 24,13 лет, под залог ДДУ - до 26,24 лет.
▪️Средний размер ипотечного кредита снизился до 3,32 млн. руб, а на рынке строящегося жилья вырос до 5,66 млн. рублей.
@REBURG
🤖 Коллеги из Smartis запустили бот, в котором можно найти ответы на главные вопросы маркетинга недвижимости – как снизить CPA, увеличить матчинг и конверсию, отследить медийку и прочие.
Перейти в бот
Реклама. ООО «СМАРТИС», ИНН 7727428345. erid: 2RanykMREbS
🗣IT-специалисты, не забывайте читать договор и постоянно рассказывать банку, что вы по-прежнему важный и нужный российской экономике кадр. Поучительная история по IT-ипотеке. Не уведомил банк, что продолжаешь работать в IT компании - нарушил договор - получил повышение ставки. Возврат к прежнему уровню? На усмотрение банка.
@REBURG
На вчерашний вопрос о качестве оценки девелоперских проектов банками отвечает Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России:
"Сейчас система не позволяет эффективно разделять строительные проекты по качеству — они считаются либо хорошими, либо сразу плохими, когда ситуация уже запущена и дело идет к банкротству. Промежуточных вариантов нет. Кроме того, даже слабый проект может получить хорошую оценку, если пройдет по достаточному количеству критериев — они сейчас все с одинаковым весом учитываются в расчете. Мы же хотим сделать оценку более дифференцированной (с учетом значимости факторов) и ввести шесть категорий качества проекта."
Детский мир, взрослые решения
После отмены льготной ипотеки девелоперы вынуждены бороться за тех счастливчиков, кому пока доступны льготные программы - семьи с дошкольниками и сотрудники аккредитованных IT компаний.
Первая группа более массовая и часто более мотивированная на покупку новой квартиры – ребенок в обозримом будущем пойдет в школу, а это значит, ему потребуется собственное пространство.
Где искать таких покупателей? Самолет решил, что идеальным вариантом будет коллаборация с Детским миром, крупнейшей сетью магазинов для детей. Коллеги говорят, что это первый такой опыт в нашей сфере. У специалистов это называется кликаут размещение (переход по ссылке на внешнюю страницу).
Новые веяния в теме аварийного жилья🔎
Федеральные деньги на расселение аварийного жилья в Чите заканчиваются. Взамен предлагают идти путем КРТ.
Зампред правительства края Алексей Гончаров открытым текстом заявил: федерация на переселение в районах еще что-то выделит, но о столицах регионов вообще забудьте — финансирования не будет. Если хотите новые квартиры, добро пожаловать в мир КРТ.
✖️Аварийное жилье больше никому не интересно. Новый подход, новое выявление, а денег всё меньше. Сроки срывают — наказывают урезанием финансирования. В итоге получаем "денег нет, но вы держитесь". Видимо, аварийное жилье теперь проблема местных — не федералов.
Компания Этажи Девелопмент организовывает авторские урбан-туры с разборами от лучших экспертов недвижимости!
Уже 12-13 сентября участники встретятся в Тюмени, чтобы перенять опыт создателей передовых продуктов на рынке новостроек, узнать последние тренды и найти свежие идеи для своих проектов.
Что вас ждет 🔻
💬знакомство с лучшими жилыми комплексами города
💬глубокая и интересная инсайдерская информация от девелоперов, создавших эти проекты
💬профессиональное сопровождение от ведущих специалистов компании
💬совместные обеды в лучших ресторанах города
💬трансфер по городу
💬персональный радиогид
💬насыщенная развлекательная программа
и, конечно, самый главный бонус - детальный разбор кейсов собравшихся участников от Марселя Габдульманова. Генеральный директор Этажи Девелопмент даст свою экспертную оценку коммерческой функции компании и индивидуальные практические решения по улучшению продаж и маркетинга.
Если вы хотите привнести в свои проекты свежие идеи - вам точно в урбан-тур!
Актуальную программу и бронирование мест ищите на сайте или пишите сразу в личные сообщения @EvgenyVelichko
5% в ВВП
По просьбе Дмитрия Прокофьева поднял статистику по объему строительных работ. Там ничего критичного - в деньгах отрасль растет, хотя и не такими высокими темпами как год назад. Заодно решил посмотреть на вклад «локомотива экономики», по итогам последних лет.
Почитаешь новости, там - «стройка - наше все», посмотришь на график и понимаешь – «локомотив по-прежнему не вывозит». Получается, что те решения, которые принимались в отрасли в последние годы, не привели к кардинальным изменениям.
Для сравнения привел статистику по роли "стройки" в ЕС, Турции и Сербии.
@REBURG
Что делать если посадочная страница перестала конвертировать лиды?
Ответ: заменить старую посадку на новый чат-лендинг
В мире digital-рекламы застройщиков многие маркетологи сталкиваются с проблемой неработающих посадочных страниц. Чат-лендинги — это новый вид посадочной страницы, который эффективно работает с холодной аудиторией, особенно на мобильных устройствах.
Так как инструмент появился недавно, его еще мало используют для рекламы недвижимости. А значит, вы можете быть в числе первых, кто внедрит его в свой проект, повысит конверсию и снизит стоимость лидов.
22 августа приглашаем вас на бесплатный вебинар, где спикеры отраслевого агентства для застройщиков Artsofte Digital подробно расскажут, что такое чат-лендинги в рекламе недвижимости и как их правильно настроить.
На вебинаре вы:
✅ узнаете, как с помощью чат-лендингов можно увеличить количество лидов и снизить их стоимость;
✅ получите практические рекомендации по внедрению и настройке чат-лендингов для максимальной эффективности.
Где: онлайн
Когда: 22 августа в 13:00 по МСК
Тайминг: 50 минут доклад + вопросы от слушателей
Регистрируйтесь и готовьте вопросы.
Не упустите шанс освоить новый эффективный инструмент!
Реклама. ООО «Адиджитал».
ИНН: 6685145735
erid=2SDnjeFvTTp
Ставки по ипотеке продолжают расти. У основных игроков они уже выше 20%.
В моменте это мало что меняет. Уровень ставок и в 18%, и в 20% заградительный для большинства заемщиков.
Заметный рост рыночных ставок начался год назад. Перспективы повышения ставок заставляли торопится многих покупателей, в том числе на вторичном рынке. Этот фактор продолжал работать вплоть до конца 2023. Тогда рынок активно продавал идею «в следующем году можно будет рефинансировать». В 2024 таких заемщиков ждал сюрприз. А прогноз по ключевой ставке на следующие годы может поставить в сложное положение тех, кто не рассчитал свои финансовые возможности. Последовательное повышение рыночных ставок в последние месяцы ограничило привлечение таких покупателей, склонных к риску. Их возврат на рынок станет возможным лишь после того как Банк России перейдет к снижению ключевой ставки.
График – динамика ставок предложения топ-20 ипотечных банков. Источник - ДОМ. РФ.
@REBURG
IT-ипотека. Без Москвы и Санкт-Петербурга
После того как 40% всех выданных кредитов по IT-ипотеке ушло на рынок Москвы, а еще 12% - в Санкт-Петербург, правительство решило отстегнуть эти мегарынки от программы. Но для остальных регионов – позитивная новость, которую ждали. Ужесточение условий, в контексте последних перемен, не так критично. Программа продлена до 2030 года.