5951
Авторский канал Михаила Хорькова о рынке недвижимости России, городах и его жителях. Детальная аналитика, разбор официальной статистики, рыночные тренды и оценка перспектив. Контакт для связи - @MikhailKhorkov mx@hodc.ru
⏰ Звоночек
Прошла череда публикаций о рекордном уровне просроченной задолженности по ипотеке. В абсолютном выражении – уровень действительно рекордный. Но в относительном выражении, по-прежнему очень низкий, менее полпроцента. Сейчас «просрочка» не является проблемой для банков и рынка, но сам факт разворота — звоночек и свидетельство того, что рынок перешёл к новому этапу развития.
@REBURG
К предыдущему репосту – комментарий ув. Михаила Хорькова @reburg о ситуации на рынке строительства в СПБ и СЗФО
Северо-Западный федеральный округ – единственная территория, где объем текущего строительства за последние 4 года снизился.
Развитый рынок жилья с большим объемом строительства в СЗФО сформирован лишь в Санкт-Петербурге (6 млн. кв. м) с Ленинградской областью (4 млн. кв. м) и в Калининградской области (1,6 млн. кв. м). Заметные показатели в Архангельской (0,66 млн кв. м) и в Вологодской (0,66 млн кв. м) областях.
Снижение показателя по округу определено стабильным падением объемов строительства в Санкт-Петербурге. В конце 2019 года здесь в стадии строительства находилось почти 13 млн. кв. м, а сейчас менее 6. В последние годы фиксируется рост пригородного рынка в Ленинградской области, но он не компенсирует это падение.
Через 4 месяца после сворачивания массовой льготной ипотеки, на фоне значительного падения объема продаж и проблем с лимитами по семейной ипотеке, объем жилья в стадии строительства продолжает расти.
В конце октября в работе находилось 119,9 млн. кв. м жилья. Это на 1,3% больше предыдущего месяца и на 12% больше чем в октябре прошлого года. Показатель растет по всем федеральным округам за исключением Северо-Западного.
@REBURG
Проблемы с лимитами по семейной ипотеке, конечно, подорвали доверие к программе со стороны девелоперов. Выстроенные маркетинговые планы рушатся. Но компании, которые уже запустили проекты, надеются, что в следующем году «жизнь наладится», появятся новые лимиты и новые покупатели по семейной программе.
Мы решили посмотреть - на какое число новых потенциальных покупателей (по семейной ипотеке) могут рассчитывать крупнейшие города за счет рождения детей.
Число родившихся за год (2023), чел.:
• МОСКВА - 120678
• САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - 48073
• НОВОСИБИРСК - 15493
• ЕКАТЕРИНБУРГ - 15998
• НИЖНИЙ НОВГОРОД - 9697
• КАЗАНЬ - 13640
• ЧЕЛЯБИНСК - 11688
• ОМСК - 8688
• САМАРА - 9478
• УФА - 10273
• РОСТОВ-НА-ДОНУ - 9716
• КРАСНОЯРСК - 10656
• ПЕРМЬ - 9026
• ВОРОНЕЖ - 8355
• ВОЛГОГРАД - 6852
• КРАСНОДАР – 13764
Высокая ключевая ставка, конечно бьет по бюджету, который субсидирует семейную ипотеку, и формирует повышенные расходы в будущем, но число новых адресатов программы сокращается и будет сокращаться в ближайшие годы.
@REBURG
🗺Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань
Коллеги из bnMAP у себя в канале продолжают публиковать статистику по региональным рынкам. Пользуясь случаем, решили сравнить 3 города:
🏴☠️ Екатеринбург (1,58 млн. чел.)
🏴☠️ Казань (1,32 млн. чел)
🏴☠️ Нижний Новгород (1,23 млн. чел)
Мы давно отмечаем что крупнейшие рынки жилья, в условиях масштабных ипотечных стимулов (2020-24 гг) выбрали для себя совершенно разные пути развития.
Одни – существенно нарастили объем строительства (предложения), увеличили конкуренцию и сохранили приемлемый уровень цен для покупателей.
Другие, по разным причинам, выбрали более простой вариант – не строить больше, а продавать дороже. На примере 3 городов видно, что высокая цена не всегда приводит росту инвестиций в строительство. Темпы насыщения рынка самые высокие в Екатеринбурге, где самая низкая цена. При этом масштабы рынков по объему продаж отличаются в 2-3 раза. Сильно отличается уровень концентрации и конкуренции. Доля 5 ведущих девелоперов, по итогам продаж в 1-3 кв. 2024 года:
🏴☠️ Екатеринбург - 35%
🏴☠️ Нижний Новгород - 51%
🏴☠️ Казань – 63%
Это лишь 3 крупных города. И по ним уже видно, что попытки причесать российский рынок жилья одной гребенкой не приводят к одинаковым результатам.
@REBURG
Термин «безлимит» заиграл новыми красками при ставке в 21%
Чем выше ключевая ставка, тем выше спрос на льготную ипотеку, тем больше расходы бюджета на субсидирование. Очевидно - лимитов на всех не хватит. Судя по всему, условия по льготным программам придется уточнять, с учетом сложившихся реалий.
@REBURG
Друзья, коллеги!
Telegram-канала «Белая Каска» совместно с аналитиками Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA проанализировали 100 Telegram-каналов по рынку недвижимости и строительной тематике и проранжировали их.
REBURG в числе лучших, а в разделе «Аналитика» в группе лидеров.
▪️СПИСОК каналов здесь.
▪️Подробности методики оценки здесь.
Спасибо, что подписаны и читаете этот канал.
@REBURG
В контексте роста ключевой ставки, чаще всего звучит вопрос – как это отразится на покупателях?
Но большой разницы нет – насколько рыночная ставка по ипотеке заградительная. И 20%, и 23%, и 25% одинаково неподъемны и неразумны для большинства покупателей. Да, есть вопрос - как поведет себя правительство в текущих условиях, и как будут работать льготные программы. Но и проблемы с лимитами уже случились.
В большей степени от дальнейшего роста ключевой ставки будет страдать предложение. Запуск новых проектов просядет. Одни девелоперы не захотят "работать на банки", другим - откажут в проектном финансировании.
Строительный сектор уже ощутил падение спроса из-за других секторов рынка недвижимости, сейчас к ним присоединится жилой. Металлурги раньше времени начали жаловаться на отмену льготной ипотеки, объясняя этим снижение производства стали. Реальные эффекты этих изменений мы увидим лишь в 2025.
@REBURG
Рынок возвращается к старым, проверенным инструментам продаж "сказки покупателям" 😂 👇
Читать полностью…
В дополнение к данным о "проблемах с распроданностью" - обновленная статистика на начало октября 2024:
▪️Обобщенная готовность строящихся проектов - 42,7%
▪️Продано в строящихся проектах - 34,7%
Отношение распроданности к строительной готовности снизилось до 0,81. По прежнему не критично, но направление движения обозначено.
@REBURG
Кому подойдет приобретение коммерческой недвижимости на аукционе?
Аукционы часто предлагают недвижимость по ценам ниже рыночных, что делает их особенно привлекательными для инвесторов и предпринимателей.
В сфере арендного бизнеса, производств, оказывающих творческие и не только услуги!
Поучаствовать в такой аукционе вы можете после регистрации на сайте компании АО ИФК "Солид Брокер"
В данный момент на торгах выставлено 39 объектов, найдите желанный лот для решения ваших задач!
Получить консультацию и сопровождение: ➡️ Оставить заявку
⚙️По данным Росстата объем производства цемента в России в августе 2024 незначительно вырос (+0,7%) к аналогичному периоду прошлого года.
По итогам 8 месяцев 2024 года было произведено 44,2 млн. тонн цемента, что на 3,4% выше аналогичного периода 2023 года.
Пиковые показатели производства были достигнуты в 2014 году и пока отрасль не приблизилась к этому уровню. Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 24 года.
@REBURG
Удивительно! Все цитируют зам. министра строительства РФ Никиту Стасишина о проблемах на рынке жилья:
Сегодня у застройщиков нарушен баланс между распроданностью и стройготовностью – при норме в 70% соотношение на 1 сентября достигло уже 83%. Кроме того, с учетом вывода новых проектов в 2024 году распроданность по всем строящимся объектам составляет 35%. Это, мягко говоря, не так уж и много.
⚡️Эксклюзивчик - Ср. срок экспозиции по комнатности в новостройках городов-миллионников 2024/2023 - собрали вам с Прожектором новостроек (bnMAP.pro)
Стало любопытно, а сколько в среднем висят лоты от появления в продаже (официальных прайс-листах застроев), до даты заключения ДДУ 🤔 Понятно, что в "среднем" намешана куча нюансов: от формата и числа проектов, до ликвидности продукта / планировок... Но, занимательна динамика 2024 к 2023. Где и что стало раскупаться быстрее или медленнее
▪️Сильнее всего ср. срок экспозиции сократился в Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Самаре, СПб и Уфе. В среднем лоты из прайса стали выгребать на 20-30% быстрее
▪️Дольше же, в ср. на 30-35%, стал зависать новострой Омска и Воронежа
▪️Отдельно отмечу динамику по Студиям в Краснодаре: лот в среднем находит своего покупанта за 12 мес., против 7 мес. в 2023 (+80%). Да и по остальным типам комнтаности, Краснодар самый "долгий"
Если формат вам зайдёт - сделаем потом срез сравнения 2-х полугодий 2024/2023. Картинку без сжатия положу в комменты 🔥 @iliilitop
ЦБ РФ опубликовал статистику за сентябрь 2024 года. Неплохой был сентябрь, еще не было массовых проблем с семейной ипотекой, которые в полной мере проявились уже в октябре.
▪️Число кредитов под залог ДДУ остается на уровнях сопоставимых с 2018-19 гг. Немного, но и не так мало. На вторичном рынке все гораздо хуже.
▪️Ипотечный рынок не растет. Общая задолженность в сентябре снизилась.
▪️Продолжает расти просроченная задолженность как в абсолютных, так и относительных показателях. Но доля «просрочки» в рублях все еще низкая – менее 0,5%.
Показатели октября будут существенно хуже – перманентное отсутствие лимитов по семейной ипотеке во многих банках и высокий первоначальный взнос в 50% должны обрушить показатели продаж на первичном рынке.
@REBURG
Инвестировать или бояться вложений в зарубежную недвижимость?
Выбор между инвестициями и страхом перед ними зависит от того, насколько вы владеете достоверной информацией. Успех инвестиций в недвижимость за границей определяется вашей подготовленностью.
На 2024 год ведущие аналитики рынка недвижимости отмечают 4 локации, которые у россиян представляют наибольший интерес для инвестиций в недвижимость: Турция, ОАЭ, Таиланд и Индонезия (Бали).
Однако прежде чем принимать решение об инвестициях, необходимо тщательно изучить рынок каждой из этих стран, например, застройщики на Бали открыто предлагают приобретать любой объект используя USDT или криптовалюту.
Где получить актуальную и свежую информацию о налоговых изменениях, окупаемости от аренды, визах и прочих отличиях?
Андрей и его команда провели большую работу и подготовили презентацию на своем канале, в которой собрали всю необходимую информацию на 2024 год. Презентация поможет вам провести объективную оценку и составить собственное мнение о рынке недвижимости в выбранных странах.
Переходите 👉 по ссылке на пост: /channel/fisher_estate/87, в чат (напишите "гайд") и получите сразу ⌚️ презентацию с анализом перспективных стран для инвестиций и проживания на 2024–2025 год.
Что будет определять промышленность в ближайшие пять лет? Как изменился подход к строительству?
На эти и многие другие вопросы ответит «Северсталь» в экспертном канале «Вместе». Здесь собраны аналитические материалы, кейсы с реализованными проектами, обзоры тенденций и потенциальных векторов развития отрасли.
Компания активно поддерживает профессиональное сообщество, делится опытом и решениями для всех уровней бизнеса — от малого до системообразующих компаний.
Следите за свежими новостями, аналитикой и бизнес-решениями на канале «Вместе».
Никогда такого не было и вот опять.
Все, что надо знать о том, кто и как регулирует этот рынок. Остатки девелоперского оптимизма в очередной раз проверяют на прочность.
@REBURG
Презентация к выступлению на Международном жилищном конгрессе 24 октября 2024 года.
Данные по Екатеринбургу, но в контексте общих изменений на рынке жилья России.
Ключевая ставка 21%, но это не самое страшное, посмотрите на прогноз👇
▪️Прогноз по инфляции на 2024 год повышен до 8,2-8,4%, на 2025 до 6,1-6,8%.
▪️Среднегодовая ключевая ставка на 2025 год выросла с 14-16% до 17-20%
▪️Среднегодовая ключевая ставка на 2026 год выросла с 10-11% до 12-13%
👀При этом прогноз по темпам роста ипотечного портфеля на 2025 год не изменился: +8-13%.
@REBURG
Один из следующих фактов является ложью, остальные – чистая правда. Сможете определить какой?
1. Процент по ипотеке можно уменьшить
2. Рубль дешевеет, а платеж остается прежним
3. Ипотека – не рабство, а способ заработать
4. Покупка за наличные менее выгодна, чем ипотека
5. Планируете детей – заплатите меньше
6. Переплата по ипотеке меньше, чем рост стоимости квартиры
7. Самые выгодные условия по ипотеке у ГК Самолет
Попались! Все эти пункты – правда. Но если речь идет о samoletru-razveivaem-mify-ob-ipoteke">Самолет. Узнать подробности о приобретении собственного жилья в ипотеку можно на сайте. Живите – и радуйтесь!
Вечерний совет руководителям: можно внедрять цифру, метрики и KPI, но продажи все ещё делает человек. Поэтому пусть ваши продажники читают вслух детские сказки в стихах, чтобы прокачать эмоциональность для общения с клиентами.
Совет про чтение дала сегодня Виктория Хайнак, мастер по изящной словесности, на риэлторском форуме «Форумс плюс».
Банк России опубликовал материал «О развитии банковского сектора Российской Федерации в сентябре 2024 года». Показатели по ипотеке в сентябре близки к уровням предыдущего месяца.
С одной стороны, в прошлом месяце ряд банков уже ввели ограничения по семейной ипотеке из-за исчерпания лимитов, с другой, покупатели стремились решить этот вопрос в банках, где лимиты оставались. Но в октябре более критичным ограничением становится размер первоначального взноса в 50% у большинства значимых игроков ипотечного рынка.
@REBURG
Дальше - меньше...
Объем вывода новых проектов на рынок жилья в прошлом месяце снизился по отношению к сентябрю 2023 на 1%. Показатели 3 квартала 2024 года на 2% выше аналогичного периода прошлого года. По отдельным городам динамика очень сильно отличается. Недавно мы публиковали статистику по крупнейшим рынкам России, которая демонстрирует разнонаправленную динамику.
Можно ожидать, что в ближайшее время рынок жилья начнет сжиматься - рыночный контекст давит, а вера в стимулирующие программы правительства подорвана.
@REBURG
Больше ипотечный кредит – или меньше площадь жилья – что выбирают покупатели?
Наблюдение уважаемого Михаила Хорькова @reburg примечательно еще и потому, что интересно дополняется данными исследования Housing consumption channel of mortgage demand Габриэля Альфельдта (LSE), Никодема Шумило и Джагдиша Трипати (Bank of England)
В изложении авторов исследования, изучивших данных о рынке ипотеки и ценах на недвижимость в Британии за последние 30 лет, суть проблемы выглядит так
За последние десятилетия на рынке жилья Великобритании наблюдался резкий рост цен на жилье и ипотечных долгов, оба из которых опережали средний рост доходов (ничего не напоминает?). Большую часть роста ипотечных долгов можно объяснить тем, что покупатели жилья вынуждены брать больше кредитов, чтобы позволить себе жилье адекватного размера.
Интуитивно понятно, что когда цены на жилье растут — возможно, из-за растущего спроса, не удовлетворяемого достаточным новым предложением — домохозяйства стремятся к более крупным ипотечным кредитам. Аналогично, когда заимствования увеличиваются, например, из-за более низких процентных ставок, спрос на жилье растет, поскольку домохозяйства могут позволить себе более высокие цены. Это создает обратную связь, где растущие цены на жилье усиливаются через рынок ипотеки.
По умолчанию предполагается, что если цены на жилье растут, то покупатели покупают в ипотеку жилье меньшей площади, чтобы сохранить размер заимствований и жилищных расходов постоянными.
Но данные показывают, что люди стремятся сохранить постоянными тип и размер своего жилья, поэтому увеличивают сумму, которую они занимают
Другими словами, когда цены на жилье растут, люди в конечном итоге берут в долг больше денег,
Альфельдт и его соавторы объясняют это таким образом
Во-первых, когда цены на жилье растут, владельцы жилья хотят брать больше в долг, поскольку они чувствуют себя богаче и хотят использовать свое дополнительное богатство, чтобы позволить себе, например, роскошный отпуск или новую машину. Это канал богатства, который применяется в основном к владельцам жилья, но не к покупателям, покупающим жилье впервые.
Во-вторых, когда цены на жилье растут, владельцы жилья могут брать больше в долг, поскольку стоимость их залога увеличивается, что делает заимствование более дешевым и простым в получении. Это канал ограничения кредитования, который применяется как к владельцам жилья, так и к покупателям, покупающим жилье впервые, в той степени, в которой они ограничены в основном соотношением кредита к стоимости, а не соотношением кредита к доходу.
Если цены на жилье растут, покупателям с ограниченным депозитом приходится брать больше в долг, если они не могут легко перейти на жилье меньшей площади.
Авторы называют такое влияние цен на жилье на спрос на ипотеку "каналом потребления жилья" housing-consumption channel.
В периоды сильного роста цен на жилье домохозяйство будет стремиться к более высоким суммам ипотеки, что без макропруденциальных вмешательств, таких как ограничения на ипотечные кредиты с высоким отношением кредита к доходу или кредита к стоимости, приведет к увеличению суммы ипотечного долга в экономике непосредственно в ответ на рост цен на жилье, заключают авторы исследования Housing consumption channel of mortgage demand (Как потребление жилья влияет на спрос на ипотеку)
Ваш адрес — достояние Петербурга
Роскошный памятник архитектуры начала XX века в сердце Петербурга с видом на Таврический сад – это не сцена из исторического фильма, а ваш будущий дом.
«Три Грации» – уникальный проект класса DeLuxe, где к атмосфере аристократизма добавлена безупречность сервиса, приватность и комфорт клубного дома. Аутентичные планировки комнат с потолками 4,16 м, фасады, лепнина и изразцовые печи — каждая деталь здесь напоминает о временах, когда в доме жили представители высшего света.
«Три Грации» — это ограниченное число резиденций для тех, кто ценит эксклюзивность и приватность. Помимо исторической значимости, дом предлагает своим резидентам высочайший уровень комфорта и безопасности:
премиальная инфраструктура: ресепшен с лобби-гостиной и камином, сигарная комната-переговорная, уютный двор-патио, спортивный зал со spa-зоной
персональный сервис, охрана, теплый паркинг с высочайшим уровнем автоматизации
уникальные инженерные и коммуникационные системы, обеспечивающие максимальный комфорт и безопасность проживания
«Три Грации» — это статус, эксклюзивность и историческая значимость. Это место, где пересекаются прошлое и настоящее, где классическая архитектура гармонирует с современными удобствами.
Узнать больше о проекте можно на сайте: https://three-graces.ru
Реклама. ООО «Еврострой», ИНН 4703122779, erid: 2VSb5zH731i
Ждать ли дефицита предложения?
Высокие кредитные ставки бьют не только по спросу на квартиры, но и усложняют финансирование девелоперских проектов. Уже сегодня достаточно часто можно услышать предостережение - через год-два, рынок может столкнуться с дефицитом предложения. Но эти утверждения базируются на предположении, что предложение упадет, а спрос не снизится. А кто-то может гарантировать, что спрос на жилье в 2026 году будет на уровне 2023? Да и с предложением пока не все так однозначно.
В 2024 году объем вывода новых проектов в целом по стране выше показателей прошлого года. Эти проекты будут присутствовать на рынке в ближайшие 2 года. Но с другой стороны - даже среди крупнейших рынков динамика запуска сильно отличается. Мы посмотрели на статистику публикаций проектных деклараций за январь-август 2024 в 15 регионах с самым высоким объемом строительства жилья и сравнили эти цифры с аналогичным периодом прошлого.
Результаты крайне контрастные:
▪️Москва наращивает число проектов в работе (+27%), а Московская область сжимается (-17%).
▪️Краснодарский край в плюсе (+15%), а Санкт-Петербург в минусе (-27%), как и Ленинградская область (-18%).
▪️Свердловская область в 2024 году запустила в работу почти столько же жилых комплексов, как Московская, на 20% больше прошлого года.
▪️Тюменская область, один из лидеров российского рынка жилья, продолжает наращивать инвестиции в новые проекты: +22%.
▪️Башкортостан – существенный рост к прошлому году (+28%).
▪️Самое заметное падение к показателям прошлого года в Самарской области (-37%).
@REBURG
Как сильно подорожало жилье за последние 10 лет?
Очень часто, оценивая ситуацию на рынке жилья на длительном горизонте, мы оперируем собственным опытом, образами конкретных объектов недвижимости и отдельными примерами. У кого-то это истории взрывного роста цен в 2-3 раза, об этом часто говорят и приводят в пример. У других - не самые удачные покупки, о которых обычно молчат.
Показатель «средняя цена 1 кв. м» часто не любят, навешивают на него ярлыки, вроде «температуры по больнице» и говорят, что эта цифра ничего не значит. Все потому, что «среднюю» начинают примерять на свой объект недвижимости. Но этот индикатор не предназначен для оценки какой-то квартиры. Средний показатель лишь фиксирует в моменте сложившиеся рыночные пропорции и позволяет на длительном горизонте оценить общее движение рынка.
К примеру, вот динамика цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в разных категориях: все квартиры, «малосемейки» (самые компактные квартиры советского периода постройки) и комнаты в коммунальных квартирах.
И здесь, на горизонте 10 лет, средние показатели позволяют нам увидеть то, что в моменте не всегда было очевидно:
▪️10 лет назад «коммуналки» были самым дорогим продуктом на рынке жилья (по уровню цен за 1 кв. м). К 2018 году эта группа стала рыночным аутсайдером и последующее восстановление цен здесь было самым медленным.
▪️«Малосемейки» - демонстрируют похожую с комнатами динамику и существенно отстают от рынка.
▪️За 10 лет общий уровень цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга вырос на 62%, «малосемейки подорожали на 44%, а комнаты в коммунальных квартирах - лишь на 16%.
Во многом, эти пропорции связаны со структурными изменениями и стремительным ростом числа студий на рынке. Сейчас уже студии на первичном рынке самый дорогой продукт на рынке жилья (за 1 кв. м). Причем это самые тесные студии, минимальной площади. В моменте это мало кого смущает, но большое видится на расстоянии.
@reburg_ekb
Частичная отмена льготной ипотеки и падение спроса, удивительно, но никак не отразились на кадровой политике крупных девелоперов. Такими наблюдениями со мной поделились коллеги из сервиса «Работа» на портале Движение.ру. Многие застройщики (в том числе и уральские) расширяют штат сотрудников.
Так, лидерами по количеству опубликованных вакансий на Движении.ру в Екатеринбурге можно назвать Бруснику, «Кортрос» и «Практику».
У девелопера Брусника открыто 8 вакансий для Екатеринбурга, одна из них — главный специалист по себестоимости с зарплатой от 100 000 рублей. В числе обязанностей — проверка и актуализация текущих нормативов себестоимости.
Компания «Практика» также разметила на сервисе «Работа» от Движения.ру уже 8 вакансий для столицы Урала. Самая интересная, на мой взгляд, это руководитель PR-направления с доходом от 150 000 рублей. Специалисту предстоит заниматься разработкой и реализацией PR-стратегии компании.
Девелопер «КОРТРОС» сейчас в поисках 7 специалистов в Екатеринбурге. Из привлекательного — вакансия на позицию ведущего инженера-проектировщика отдела электроснабжения.