Артем Цогоев | Недвижимость

20 Oct 2024 13:31

☝️Вот это скрин поста из канала очень известного и популярного эксперта в сфере личных финансов Ольги Гоголадзе.

🟣 Так как мы в SimpleEstate следим за инфляцией и реальным изменением цен в продуктовых магазинах, отслеживаем LFL-показатели и изменения реального товарооборота розничных сетей меня заинтересовал этот кейс. Ну и как аналитика меня эта картинка сразу привлекла.

1️⃣ Сравнили несравнимое. Вообще-то так делать нельзя (без внесения поправочных коэффициентов). На первой фотографии молоко «Простоквашино» и «Авида» в тетрапаке, на второй «Лебедянь» и «Экомилк» в пластковых бутылках. В первом случае фотография полки в магазине, во втором - скрин с неизвестного онлайн-ресурса. Было бы правильнее сравнивать «Простоквашино» с «Простоквашино», причем желательно в том же магазине той же сети.

2️⃣ Старые фото. Чуть усложняем подход к оценке. На первой фотографии внизу еле видная надпись «zhzhitel. livejournal. com». Немного поисков в интернете (буквально минуты мне хватило) и находим ту самую публикацию в этом блоге с той самой фотографией... Искомая фотография находится под номером 18. Вот только дата оригинальной публикации - 18 апреля 2016 года. То есть не два года назад, а 8 (восемь) лет назад.

🔻Промежуточный итог: очевидно, что выдавать фотографию 8-летней давности за фото 2-летней давности можно по ошибке. Одновременно ошибка кажется и манипуляцией. Судя по реакции читателей блога Ольги - в рост молока на 40% они скорее поверили. Надеюсь, что ошиблась не самолично Ольга, а её Редакция. А вообще, всё бывает, не ошибается тот, кто...

3️⃣ Молоко убежало. Ну хорошо, а что там с молоком-то!? С 2015 года профессор РАНХиГС Александр Абрамов фиксирует розничные цены на 12 продуктов питания в рамках своего проекта «Индекс Т-12». Как? Заходит в московский «Ашан» и записывает цены. И о чудо, молоко «Простоквашино» входит в Т-12. С октября 2015 по октябрь 2024 (за 9 лет) эта марка молока подорожала (в оффлайн-рознице) на 84.5%. Ну а за 2 года (вот сейчас внимание!) молоко «Простоквашино» подешевело на -3.8% 🤗

🔻Окончательный итог: никому верить нельзя. Мне тоже. Самое эффективное поведение из всех возможных - сомнение и проверка данных. Сомневайтесь, господа и дамы!

Артем Цогоев | Недвижимость

18 Oct 2024 15:28

🏭 Застройщик Level Group анонсировал на днях запуск нового проекта формата light industrial – Level Свободы (Москва, ул. Свободы, д. 35, 10 мин.пеш. от ст.м.Сходненская).

🏗️ Объект будет построен в многоэтажном формате с разной высотой потолков. Помимо индустриальных блоков, в рамках проекта будут построены офисные и торговые пространства (а еще несколько сотен тысяч м2 жилья, конечно). Будет два здания площадью до 250 тыс.м2

🔢 Между прочим, это не первый застройщик жилья (в большей степени), который идет в склады. Уже вписались в тему: ПИК (через дочку Parametr) Гранель, Capital Group и вездесущий «Самолёт» вроде собирался. А началось движение с проекта «Технопарк Pererva» от KR Properties в далёком 2019 году.

🏢 Кстати, для тех инвесторов, кто мало знаком с сектором light industrial, но хотел бы разобраться, коллеги из NF Group разработали классификацию! Пользуйтесь при оценке объектов.

Артем Цогоев | Недвижимость

18 Oct 2024 12:31

👀 Легенда бокса нокаутирует рынок доходных апартаментов.

🥊 Флойд Мейвезер-младший готовится к своему очередному крупному бою — но на этот раз на рынке недвижимости. Легендарный боксер заключил контракт на покупку 1000 сдающихся в аренду квартир в Нью-Йорке за впечатляющие $402 млн. Если всё получится, Флойд станет самым крупным спортсменом-рантье в городе.

🏙️ План Флойда включает в себя приобретение комплекса из 60 зданий, преимущественно расположенных на Верхнем Манхэттене (неплохой выбор!). Продавцом выступает компания Black Spruce Management, стратегический инвестор в многоквартирные дома города.

💼 Интересно, что это не первый выход Мейвезера на ринг коммерческой недвижимости. В 2022 году он уже инвестировал в девять офисных небоскребов Нью-Йорка совместно с REIT SL Green Realty, активным инвнстором Манхэттена.

🏆 Для уроженца Нью-Джерси эта сделка имеет не только финансовое, но и «глубокое эмоциональное значение», а ещё она станет одной из крупнейших в 2024 году.

🎾 А вот теннисист Андре Агассии после завершения карьеры стал девелопером и строит школы.

Артем Цогоев | Недвижимость

18 Oct 2024 07:57

📊 Решение:

1️⃣ Налог УСН:
💼 Доходы, облагаемые УСН:
15,000,000 + 25,500,000 + 8,000,000 = 48,500,000 ₽
💰 Расчет налога: 48,500,000 * 6% = 2,910,000 ₽

2️⃣ НДФЛ с зарплаты (6,000,000 ₽):
🔢 Расчет по ступенчатой системе:
- До 2,4 млн: 2,400,000 * 13% = 312,000 ₽
- От 2,4 млн до 5 млн: 2,600,000 * 15% = 390,000 ₽
- От 5 млн до 6 млн: 1,000,000 * 18% = 180,000 ₽
💰 Итого НДФЛ с зарплаты: 312,000 + 390,000 + 180,000 = 882,000 ₽

3️⃣ НДФЛ с дивидендов SimpleEstate (2,500,000 ₽):
💰 Расчет НДФЛ с дивидендов: 2,500,000 * 15% = 375,000 ₽

4️⃣ Общая сумма налогов:
🧮 УСН + НДФЛ с зарплаты + НДФЛ с дивидендов
💰 2,910,000 + 882,000 + 375,000 = 4,167,000 ₽

✅ Правильный ответ: 🔥 4,167,000 ₽

💡 Пояснение:
🔹 Налог УСН рассчитывается на все доходы от предпринимательской деятельности, включая продажу офиса и аренду недвижимости.
🔹 НДФЛ с зарплаты рассчитывается по ступенчатой системе согласно предоставленной ранее таблице.
🔹 НДФЛ с дивидендов рассчитывается по ставке 15%, в связи с превышением порога для 13%

Артем Цогоев | Недвижимость

17 Oct 2024 15:31

👀 Новое интервью на моих видео-каналах!

📺 О московской жилой недвижимости, о предстоящих банкротствах застройщиков, о ценах на новостройки, о перспективах аренды жилья, об аналитике и о многом другом говорим с Владимиром Кочубеем, коллегой и автором телеграм-канала ИЛИ ИЛИ

🔥 Смотреть здесь:

Youtube

Rutube

Dzen 

VK

⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! У меня молодые, развивающиеся каналы, им нужна ваша поддержка! Заранее спасибо и ❗️не забудьте подписаться❗️

Артем Цогоев | Недвижимость

17 Oct 2024 11:04

📽️ Камера! Свет! Денег нет...

💸 Два года назад на рынках недвижимости многих стран отмечался всплеск инвестиций в кино- и видео- студии, связанный с быстро растущим спросом на контент от Netflix, Amazon Prime, SyFy и других.

📺 Резкое развитие потоковых сервисов во время пандемии COVID-19 привело к последующему буму производства видео-контента и недостатку производственных площадей.

🏗️ Исторически в съемочные площадки и студии преобразовывались бывшие производственные и складские помещения, однако ситуация на рынке меняется. Большое количество потенциально подходящих для студий объектов недвижимости в последние годы приспосабливалось под городские склады, dark kitchen или подвергалось редевелопменту в жильё.

🎥 Как результат - дефицит. В 2022 году в Лос-Анжелесе наблюдался дисбаланс на рынке аренды: большим спросом, даже некачественные объекты, а например, арендная плата на офисы класса В- составляла ~$300/м2/год, когда как у студий достигала $620/м2/год.

🎛️ Сектор продакшн-студии стремительно стал новым [особым] сектором рынка коммерческой недвижимости, а институциональные инвесторы, Blackstone в том числе, вкладывали в этот сектор миллиарды долларов по всему миру. Предложение студийных площадей выросло с 3 млн м2 в 2022 году до 4,5 млн м2 на сегодня. Например, за короткий срок в штате Джорджия было выстроено большое количество киностудийных павильонов.

🎭 К настоящему времени киноиндустрия в США переживает беспрецедентный спад. По данным государственного управления кинематографии, расходы на производство фильмов и телепередач в штате сократились на 37% за последний год.

🎥 Голливуд сокращает производство из-за забастовок и переносит съемки за границу в целях экономии. Около 60% продукции Netflix и Amazon снимается за пределами США. Джорджия, некогда главная площадка Disney Marvel, теперь принимает лишь горстку проектов.

📉 Владельцы студий оказались в сложной финансовой ситуации. Многие площадки пустуют, а эксплуатационные расходы приходится покрывать из собственного кармана. Некоторые объекты, как Atlanta Filmworks Studios, штат Джорджия, рассматривают возможность полного перепрофилирования.

💰 Финансовые проблемы усугубляются приближающимися сроками погашения кредитов. К концу 2026 года студиям Джорджии предстоит выплатить около $100 млн по ипотечным займам... Проблемка!

Артем Цогоев | Недвижимость

16 Oct 2024 16:55

🍑 В Санкт-Петербурге дефицит офисов класса А! Что делать-то будем?

🤝 Спасибо моим друзьям из NF Group за оперативную реакцию на острые вопросы сектора офисной недвижимости города (и не только). Между прочем, NF Group является ведущей компанией в сфере офисной недвижимости не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, так что им и карты в руки.

🏢 В общем, 30 октября в Санкт-Петербурге состоится конференция NF Group «Новый взгляд на офисы: от дефицита к возможностям». Событие предоставит площадку для обмена опытом и обсуждения текущих тенденций рынка.

📊 Программа конференции охватывает ключевые аспекты сектора. Эксперты рассмотрят наличие свободных офисных помещений в Петербурге, объемы нового строительства и динамику арендных ставок. Также будут затронуты темы продажи офисов, стоимости отделки и развития инфраструктурного ритейла. Отдельное внимание уделят созданию комфортных рабочих пространств.

🎤 В числе докладчиков - специалисты из разных сфер рынка недвижимости. Среди них Регина Волошенко и Станислав Алексеенко из NF Group, Борис Жуков из УК «Теорема», Алексей Котов из коворкинга «Ясная Поляна», Дмитрий Абрамов из Jensen Group и Максим Турта из группы «Аквилон».

🔮 Завершит мероприятие открытая дискуссия об офисах будущего, где участники смогут обменяться идеями о перспективах развития рабочих пространств.

👉 Регистрация здесь

Артем Цогоев | Недвижимость

16 Oct 2024 15:31

☝️Опять ворую аналитику у Ирины Мошевой из Intermark Global.

🥁 Итак, по данным крупного оператора рынка зарубежной недвижимости в 3 квартале 2024 года лидером продаж зарубежной недвижимости у россиян остается Юго-Восточная Азия, на втором месте страны Ближнего Востока:

🔹38% сделок пришлось на Таиланд и Бали;
🔹21% — на страны Ближнего Востока;
🔹15% — на Европу;
🔹6% — на Турцию;
остальное — на другие зарубежные локации.

👀 Как это всё понимать?

🤩 В 3 квартале 2024 года интерес россиян к зарубежной недвижимости перестал снижаться, наметилась тенденция к стабилизации спроса и его возвращению к среднегодовым показателям, характерным для периода до 2022 года. Конкретно в 3 квартале 2024 в Intermark наблюдалось увеличение спроса на Бали, Грецию и Оман.

💸 Скорректировалась и мотивация покупателей: баланс между мотивами покупки зарубежной недвижимости для инвестиций или для получения ВНЖ изменился на 5% в пользу сделок для иммиграции.

☝️Итак, вы задумывались в последнее время о покупке зарубежной недвижимости?

👍 Да.
👀 Нет...
🔥 Уже есть!

Артем Цогоев | Недвижимость

16 Oct 2024 10:04

🔄 Sale-leaseback: не уходи, побудь со мною!

💼 Sale-leaseback (продажа с обратной арендой) - это сделка, при которой компания продает свою недвижимость инвестору, а затем тут же арендует её обратно для продолжения использования.

🎭 Представьте: вы продаете свой любимый диван соседу, но договариваетесь, что можете на нем лежать, сколько захотите (за плату, конечно). Вот это и есть суть сделки sale-leaseback!

🔑 Ключевые аспекты sale-leaseback:
1️⃣ Компания-продавец получает единовременную крупную сумму от продажи недвижимости
2️⃣ Компания-продавец остается в том же помещении, но уже как арендатор
3️⃣ Инвестор получает стабильный арендный доход
4️⃣ Отношения регулируются долгосрочным договором аренды (обычно на 10-20 лет)

💡 Пример: крупная логистическая компания продает свой склад инвестфонду, но продолжает в нём работать, уже как арендатор.

#ликбез

Артем Цогоев | Недвижимость

16 Oct 2024 06:37

🫗За пенсию. Не чокаясь.

🤔 Многие предпочитают об этом не думать - о своей будущей пенсии. Лучше жить в мире иллюзий, надеясь на чудо, чем взглянуть в глаза неприятной правде.

🫣 Неприятная правда:

💸 Государственная пенсия - это выживание. Представьте себя - завтра ваш доход составит 15 тыс.рублей в месяц. Какие планы?

💼 «Ну ничего, я буду работать на пенсии!»... Но старость - это период, когда тело, а за ним и разум начинают подводить. Сегодня вы легко взбегаете по лестнице, а завтра вам нужен отдых после каждого пролёта. Работа на пенсии - это лотерея со здоровьем, и не факт, что вы в ней выиграете.

🏥 «Ну и что, государство же будет меня лечить». Качественное лечение в государственных больницах - это скорее исключение, чем правило. Без личных сбережений есть риск оказаться на кровати в коридоре очень старой больницы, надеясь на чудо.

💰 «Но я же плачу налоги и соцсборы! Они пойдут на мою пенсию!» - ещё одно распространённое заблуждение. Куда точно идут все эти деньги? Как и насколько эффективно они инвестируются? Тут мне тоже порадовать особо нечем.

🎯 Итого: кто не инвестирует сейчас, тот рискует остаться у разбитого корыта в будущем. Только чучхе, только хардкор, только опора на свои силы!

☝️Потому что пенсия от государства, забота государства и бесплатное качественное лечение от государства - это миф. Заботиться о своём будущем придется сейчас, потом может быть слишком поздно.

Согласны со мной?
🔥 Да
👍 Нет

Артем Цогоев | Недвижимость

15 Oct 2024 16:02

🏗️ Застройщик ГК «Основа» анонсировал старт бронирования квартир проекта бизнес-класса «UNO.Соколиная гора» Адрес: г. Москва, 8-я ул. Соколиной горы , 26 (5 мин. пеш. от ст. м.«Соколиная гора»)

📌Место: расположен в шаговой доступности с Измайловским парком.

💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽8,8 млн. за 20,8 м2 или ₽423 т./м2.

🏢 Проект: «UNO.Соколиная гора»- будет иметь 2 корпуса с переменной этажностью.
🔹Количество квартир: 642 шт.
🔹Этажность: 17-21 этажей.
🔹Высота потолков: 3 м.
🔹Площадь проекта: 41994 м2.

⭕️Окружение: Недалеко ЖК «Семеновский парк» со средней ценой за 1м2 ~₽356 т./м2 и апарт-комплекс «Evopark Измайлово» со средней ценой ~₽296 т./м2.

💥Срок сдачи: II кв. 2027 года

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

Артем Цогоев | Недвижимость

15 Oct 2024 12:19

🏢Исследование коллег из NF Group за третий квартал 2024 года выявило увеличение затрат на возведение складских объектов класса А в Центральном федеральном округе. Рост составил 14% в годовом исчислении, достигнув максимума с декабря 2020 года.

🏗️ Ключевым фактором повышения стоимости строительства стало удорожание материалов. Средний рост цен на стройматериалы составил 9% за год. Наибольшее увеличение зафиксировано в категориях сэндвич-панелей и арматуры (16%), воздуховодов (15%) и строительного песка (14%). Цены на асфальт, остекление и цемент выросли в диапазоне 5-10%.

🔧 Затраты на инженерные сети также продемонстрировали существенный рост, в среднем на 18% за год. Локальные сооружения, водозаборные узлы и доковое оборудование подорожали на 20%. Другие категории, включая котельные, системы пожаротушения и сигнализации, показали увеличение на 17%.

❄️ Стоимость строительства специализированных складских комплексов также возросла. Цена возведения холодильного склада класса A с температурным режимом +5°C достигла ₽86 700 м2, а мультитемпературного — ₽95 400 м2. В таких проектах до 17% от общей стоимости строительства приходится на инженерные системы и оборудование для поддержания температурного режима.

🏭 В сегменте light industrial стоимость строительства к концу III квартала 2024 года составила ₽67 400 м2 без НДС. Затраты на работы сопоставимы с показателями складских комплексов, однако стоимость материалов выше на 8%. Расходы на внутреннюю отделку превышают аналогичный показатель в складских комплексах на 62%.

💼 За девять месяцев 2024 года объем инвестиций составил ₽120–130 млрд , а прогноз на конец года — ₽150–160 млрд , что может стать новым историческим максимумом.

Артем Цогоев | Недвижимость

15 Oct 2024 06:47

🤗 «А как налоговая узнает?» - этот вопрос часто можно услышать от инвесторов и предпринимателей. Многие все еще надеются, что их деятельность в целом или её фрагменты останутся незамеченными.

✔️Спойлер: это в прошлом, оставьте надежды!

💡Ключевым инструментом в руках налоговой в настоящее время стал Единый федеральный информационный регистр (ЕФИР), введенный Федеральным законом № 168-ФЗ от 8 июня 2020 года. ЕФИР к 2024 года стал настоящей паутиной, в которую стягиваются имеющиеся у государства данные о гражданах.

1️⃣ ЕФИР - это единый реестр, где каждому гражданину присваивается уникальный номер.

2️⃣ В ЕФИР содержится не только ФИО, но и целый ряд сведений о нас: адрес, образование, семейное положение, количество детей, родственники и многое-многок другое.

3️⃣ Информация в ЕФИР поступает из различных государственных органов и организаций. Конечная цель системы - пухлая папочка на облаке с данными о каждом гражданине России и его экономических и личных связях.

🧩Как это влияет на налогоплательщиков, на инвесторов в недвижимость?

📶 ЕФИР дает налоговой беспрецедентные возможности для контроля:

🔍 Теперь налоговой гораздо проще устанавливать круг родственников налогоплательщика. Это может использоваться, например, для выявления фактов дробления бизнеса - популярной схемы «оптимизации» налогов.

💼 Автоматизированная система налоговой, связанная с ЕФИР, способна выявлять и рассчитывать сокрытые и недоплаченные налоги. Она анализирует огромные массивы данных, находя несоответствия и подозрительные операции (внимание уделяется и операциям с недвижимостью, особенно у физических лиц).

☑️ Кстати, теперь вместо ИНН в декларации 3-НДФЛ можно указывать номер записи ЕФИР. Знаете свой?

☝️ Единственный способ избежать проблем с налоговой - это осознать необходимость строгого соблюдения закона. Времена, когда можно было "закидывать шапками риски", прошли.

🤖 Система ЕФИР и другие современные технологии, которыми располагают фискальные органы, делают сокрытие информации практически невозможным. Налоговая бдит и своего не упустит.

Артем Цогоев | Недвижимость

14 Oct 2024 16:01

🏗 Девелопер Dar (премиальный бренд БЭСТКОНа) анонсировал старт бронирования в проекте Rakurs. Адрес: г. Москва, СЗАО, Щукино, Маршала Бирюзова, 1(5 мин. пеш. от ст. м.«Октябрьское поле»)

📌Место: расположен в шаговой доступности от ВУЗов, институтов , а также парков и скверов для прогулок.

💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽13,3 млн. за 29,5 м2 или ₽450 т./м2.
1️⃣-к.: ₽14,7 млн. за 33,5 м2 или ₽438 т./м2.
2️⃣-к.: ₽21,3 млн. за 51,9 м2 или ₽410 т./м2.
3️⃣-к.: ₽29,6 млн. за 73,3м2 или ₽403 т./м2.
4️⃣-к.: ₽42 млн. за 102 м2 или ₽411 т./м2.

🏢 Проект: Rakurs это три разноэтажных башни.
🔹Количество квартир: 744 шт.
🔹Этажность: 18-44 этажей.
🔹Высота потолков: 3,3 м.
🔹Площадь квартир: 28,7-152,5 м2.

⭕️Окружение: Недалеко ЖК INDY TOWERS со средней ценой за 1м2 студии ~₽680 т./м2 , так же ЖК «Дом на Зорге» со средней ценой за м2 студии ~₽654 т./м2. и ЖК «Вереск» со средней ценой за м2 студии ~₽503 т./м2. Неужели Rakurs это ИНВЕСТ? Ах если бы не корни БЭСТКОН....

💥Срок сдачи: II кв. 2026 года

⚠️ Ну вот точно, не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

Артем Цогоев | Недвижимость

14 Oct 2024 12:31

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

😭 Новые налоги оставят без штанов (но не всех...)

🛍 Что покупали в Москве в сентябре?

😃 Как инвестору раньше всех поймать волну

🏡 Флиппинг жив или нет?!

🧐 Про индексацию арендной платы

☝️ Нет никакого "потом", но можно ли жить в "сейчас"?

🏝 Инвест Вилла на Бали, а если Ураган?

🍿 Дойдет ли до грома на рынке недвижимости? 

👨‍💻  Этапы сборки и анализа проекта Light Industrial

✍️ Флиппинг: Перезагрузка. Как это было


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Артем Цогоев | Недвижимость

18 Oct 2024 16:56

🔥Старт продаж!
Клубный квартал «Моисеенко 10» у «Невской ратуши» - это новая визитная карточка Центрального района.

Историческое шестиэтажное здание, построенное в 1908 году, и 3 новых корпуса являются ярким примером перехода от прошлого к будущему. Секретный сад во дворе утопающий в зелени, создан для того, чтобы стать оазисом спокойствия в суете городской жизни. Безопасный квартал, продуманный до мельчайших деталей.

🏡Разнообразие планировочных решений, начиная от функциональных 1-к квартир и заканчивая эксклюзивными пентхаусами с террасами, станет идеальным местом для жизни.

— всего 167 эксклюзивных квартир
— 164 места в подземном паркинге
— престижная локация в центре Петербурга
— бесконтактный доступ на территорию
— консьерж сервис
— отделка white-box на выбор

Оставьте заявку на сайте и узнайте подробнее о старте продаж уникального для Петербурга проекта.

#реклама
О рекламодателе

Артем Цогоев | Недвижимость

18 Oct 2024 14:02

☕🥐 One Price Coffee — федеральная сеть кофеен, основанная предпринимателем Сергеем Румянцевым в 2018 году в Москве.

📊 Уже на конец 2019 года сеть насчитывала 126 точек. По итогам 2020 года количество открытых точек One Price Coffee увеличилось до 200. На данный момент сеть имеет более 400 кофеен.

🧋Уникальность концепции One Price Coffee заключается в том, что сеть предполагает фиксированные низкие цены на кофе, выпечку и сопутствующие товары, что определяет необходимость расположения точек сети на «трафике». Кофейни One Price Coffee нередко можно обнаружить вблизи станций метро, на вокзалах и ТПУ, да и просто в местах с высокой концентрацией пешеходов.

🏢 One Price Coffee развивается исключительно через франчайзинг, продавая право на использование своего бренда и бизнес-модели предпринимателям. Это позволяет сети быстро расширяться при минимальных затратах.

🔍 Компания самостоятельно ищет подходящие помещения на рынке и предлагает франчайзи. У сети есть различные форматы кофеен и, как следствие, требования к площади помещений - от 10 до 50 м2.

☕ One Price Coffee демонстрирует уверенный рост на рынке, расширяя свое присутствие в разных регионах. Хотя в процессе развития случаются закрытия отдельных точек, общая динамика сети остается положительной. Компания продолжает успешно масштабироваться, оптимизируя свою структуру и фокусируясь на перспективных локациях.

🔍В Москве продается несколько помещений с One Price Coffee в качестве арендатора. Все эти помещения компактные, в очень проходных местах и стоят дорого (но и арендная плата удивляет - высокая).

👀 Ну например, такой вариант: One Price Coffee на бульваре Яна Райниса, 2к1. Площадь 21,1 м2, стоимость ₽33 млн.

❓Что думаете о One Price Coffee и о ГАБах с One Price Coffee? Были там? Как впечатления? Я несколько лет назад часто заходил в одну из кофеен недалеко от метро Проспект мира. Кофе был вполне неплох, если честно!

Артем Цогоев | Недвижимость

18 Oct 2024 10:01

☝️Нелегкая была задачка... при том, что её условия довольно простые. Даже для меня - я два раза пересчитывал, потому что новации законодательства сильно повлияли на методику расчетов.

👀 Мы сейчас с моей коллегой Евгений Ослоновской занимаемся обновлением нашей совместной обучающей онлайн-программы «Налоги в недвижимости»: https://tax.atsogoev.com/

🗂️ Посмотрели на изменения, принятые в 2024 году, и поняли, что они коснулись всех без исключения разделов обучения, все 9 блоков нуждаются в тотальном обновлении.

☑️ Напомню, образовательная программа «Налоги в недвижимости» была разработана в 2023 году специально для частных инвесторов и собственников объектов недвижимости, а также для профессиональных участников рынка недвижимости.

✍️ В общем, сейчас активно занимаемся полной реновацией этой программы! Уверен, получится супер⚡

Артем Цогоев | Недвижимость

18 Oct 2024 06:34

🥶 Продолжаем разминать мозги задачами о налогах!

👨‍💼 Сергей - индивидуальный предприниматель, резидент РФ. В 2025 году его доходы будут состоять из следующих источников:

1️⃣ 💰 Доход от предпринимательской деятельности (УСН «Доходы») - 15,000,000 рублей
2️⃣ 🏢 Доход от продажи офиса, которым он владел 4 года - 25,500,000 рублей
3️⃣ 🏘️ Доход от сдачи в аренду собственной коммерческой недвижимости, включая апартаменты - 8,000,000 рублей
4️⃣ 📈 Доход от дивидендов по акциям проектных АО SimpleEstate - 2,500,000 рублей
5️⃣ 👔 Вознаграждение по трудовому договору с АО «СтройИнвест» - Сергей там независимый директор, член совета директоров и получит 6,000,000 рублей

ℹ️ Дополнительная информация: Сергей использует УСН со ставкой 6%

📝 Задача: рассчитайте общую сумму налогов, которую Сергей должен заплатить за 2025 год (включая налог ИП и НДФЛ)

📝 Варианты ответа:

🔥 3,430,000 ₽
👀 4,092,000 ₽
👍 4,152,000 ₽
😎 4,167,000 ₽
🤗 4,290,000 ₽

☝️ А подсказку можно? Только осторожно!

Артем Цогоев | Недвижимость

17 Oct 2024 13:52

☝🏻А что у нас? Ну с кинопроцессом всё несколько хуже, чем в начале 2022 года. Зато видео-контента для youtube, vk и rutube снимается всё больше. В России сферу недвижимости для кино и видео нельзя назвать перефинансированной. У нас тут не там!

❓Вопрос: можно ли частному инвестору получить доходность, купив помещение с целью последующей сдачи его в аренду под студию (фото/видео)? Можно ли продать продакшн-студию как готовый арендный бизнес?

🎤Ответ: конечно, да! Но есть очень много «но». Вот основные моменты:

1️⃣ Нужно купить специфическое помещение (высокие потолки, большие светлые окна, open space). Такого товара на рынке представлено совсем немного, в основном фотостудии расположены на бывших заводах и фабриках, а там помещения, как правило сдаются в аренду, но не продаются. Стоимость продажи более-менее подходящих помещений находится в диапазоне ₽180-250 т./м2. Продакшн-студии могут находиться на окраине и в промзоне, но если потребителям будет совсем неудобно добираться до них, то бизнес у арендатора «не пойдёт»

⚠️ Сейчас есть большая опасность покупки помещений в промзонах из-за городских программ КРТ. Поэтому нужно крайне осторожно выбирать локацию, обязательно проводить градостроительный аудит.

2️⃣ Нужно дорого сдать помещение продакшн-студии. Но это непросто, т.к. организаторы бизнеса студий стремятся арендовать помещения до ₽20 т./м2/год, и дополнительно просят арендные каникулы на срок 3-5 мес.

🔻Таким образом, чистая доходность от сдачи в аренду помещения продакшн-студии будет в лучшем случае находиться на уровне 7-8%.

⚙️ Это очень-очень грубый расчёт, возможно, в будущем я уделю чуть больше времени этой теме и выложу более точные данные и даже финмодель реализации подобного проекта.

💸 Что думаете насчет бизнеса на фото-, видео- и кинопроизводстве? Вложили бы свои деньги в помещение с такими специфическими арендаторами?

Артем Цогоев | Недвижимость

17 Oct 2024 07:11

🔮Новый прогноз (но не мой): «Доля непроданных квартир в новостройках будет 50-70% уже к концу 2025 года».

🥺И что же это значит? Застройщики останутся без продаж и дадут огромные скидки, то есть до конца 2025 ничего не покупаем, ждём жирнющую скидочку?

Давайте разбираться:

1️⃣ А это о какой стране вообще? О России? А город какой? Москва? Сегмент рынка? Комфорт-, бизнес-, премиум-, де-люкс? Апартаменты или квартиры?

2️⃣ Уже сейчас на рынке в Москве, например, есть ЖК и особенно апарт-комплексы с распроданностью чуть больше 50% на этапе «до сдачи полгода». И чем выше класс/цена, тем больше таких объектов. Например, в элитных жилых комплексах продается 1-2-3 лота в месяц, а темпы строительства у них часто куда быстрее темпов продаж (SMINEX не касается). В комфорт-классе таких проектов куда меньше, даже при том, что количество лотов существенно выше.

3️⃣ Уже (или почти) построенное жильё, если это удачно спроектированный проект, легче продавать, потому что до сдачи осталось мало времени и заезд состоится в обозримой перспективе. Не забудем и о том, что семейная ипотека на новостройки всё ещё действует (лимиты с горем пополам пополняют), будет она действовать и в 2025 году. Ну и почему не купить (почти) готовое жильё в семейку? Уверен, желающих найдется много. Но конечно, не в премиуме- и де-люкс классах.

4️⃣ А жирные скидки будут? Застройщикам готовое жильё на балансе держать некомфортно (там целый комплекс причин от налогов до отношений с банками), поэтому нормальную скидку (5%-10%) можно будет получить. В ряде ЖК бизнес-класса скидки могут оказаться более значительными. Но -35% я бы не ожидал всё же.

ℹ️ Кстати, когда придумывали эскроу идея была в том, чтобы цена на новостройки на старте и на этапе сдачи в эксплуатацию были +/- одинаковыми, ну или разница была не очень большой. Похоже в ближайшие годы мечта-идея законодателя может исполнится.

🔻Итого: прогноз не прогноз, а во многом констатация факта по ряду сегментов рынка жилой недвижимости в Москве. Хочется спросить, ну что из того? А ничего в общем-то, ни для застройщиков, ни для покупателей, ни для инвесторов.

Артем Цогоев | Недвижимость

16 Oct 2024 16:01

👀 Повод для размышлений о зарубежной недвижимости: за месяц российская валюта снизилась к доллару почти на 7%... Никогда такого не было и вот опять! Шанс, что рубль укрепится существует (но это, увы, неточно).

Артем Цогоев | Недвижимость

16 Oct 2024 13:43

🏙️ Коллеги из Arendator.ru отмечают перенасыщение рынка апартаментов Москвы до октября 2024 года: доля готовых объектов в предложении достигла пятилетнего максимума, что сильно похоже на «затоваривание»...

🏗️ В комфорт-классе насчитывается 765 непроданных готовых апартаментов, что в шесть раз больше, чем в 2019 году. Их доля достигла 20% от общего предложения.

🏢 В бизнес-классе сейчас 866 готовых апартаментов, вдвое больше среднего за 2021-2023 годы.

🗺️ Большинство готовых апартаментов сконцентрировано в нескольких районах Москвы. В комфорт-классе лидируют Останкинский район, Бибирево, Соколиная Гора и Очаково-Матвеевское. А в бизнес-сегменте первенство держат Хорошевский, Басманный и Кунцево районы.

Артем Цогоев | Недвижимость

16 Oct 2024 07:40

А вы в курсе того, что происходит на премиальном рынке Москвы на самом деле?

Я стараюсь быть в курсе, потому что подписан на своего товарища и коллегу Александра Уткина, который в режиме нон-стоп этот сегмент освещает в своем канале «Замоскворечник»

🥇Между прочим, Александр был одним из первых профессионалов рынка, прошедших мой курс «Советник Инвестора»! Также он известный эксперт по продаже премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО.

В октябре Замоскворечник традиционно подводит итоги третьего квартала: публикует и анализирует данные по ценам и сделкам, как на вторичном рынке, так и в сегменте элитных новостроек.

🏛️ Если у вас есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти или, наоборот, «примеряетесь» к покупке, можно записаться на консультацию к @zamoskvorechnik.

🏰 И конечно, если тема недвижимости элит- и премиум-класса вам актуальна, подписывайтесь на канал Александра.

🤗 Искренняя рекомендация!

Артем Цогоев | Недвижимость

15 Oct 2024 17:11

👀Столько раз сегодня видел слово АКРА - вот скачал для вас оригинал их исследования по рынку жилой недвижимости и ипотеки.

🤩Для тех, кто ждёт обвал (ну или очень шикарные скидки) после нового года:

«На фоне замедления темпов роста объемов строительства в 2025 году предложение застройщиков будет также ограниченным, тогда как спрос из-за наличия действующих льготных программ сохранится. В таком случае АКРА ожидает дальнейшего повышения цен на первичную недвижимость».

☝️Для меня лично ничего нового.

Артем Цогоев | Недвижимость

15 Oct 2024 14:11

💸 Cash Flow или поток денежек!

💰 Cash Flow (CF, денежный поток) - это доходы от объекта недвижимости и расходы от объекта недвижимости за определенный период времени.

🎁 Net Cash Flow (NCF, чистый денежный поток, ЧДП) - это разница между всеми денежными поступлениями и выплатами за период.

🔑 Ключевые аспекты Net Cash Flow:
1️⃣ Положительный Net Cash Flow = прибыль
2️⃣ Отрицательный Net Cash Flow = убыток
3️⃣ Учитывает все доходы и расходы, включая кредиты и налоги
4️⃣ Может меняться месяц от месяца, год от года...

📊 Формула:
Net Cash Flow = Общий доход - Общие расходы

🏦Пример. Объект доходной недвижимости:
🔹 Выручка от аренды: 100 000 ₽/мес
🔹 Операционные расходы: -10 000 ₽/мес
🔹 Ипотека: -20 000 ₽/мес
🔹 Налоги: -7 000 ₽/мес

🧮 Расчет Net Cash Flow (NCF):
NCF = 100 000 - 10 000 - 20 000 - 7 000 = 63 000 ₽/мес

⚠️ При оценке инвестиций в недвижимость инвесторы прежде всего обращают внимание на NCF, так как он дает наиболее точное представление о фактической доходности объекта.

✅ Именно на основе NCF рассчитываются ключевые показатели эффективности инвестиций: прибыль, IRR (внутренняя норма доходности) и NPV (чистая приведенная стоимость).

#ликбез

Артем Цогоев | Недвижимость

15 Oct 2024 10:09

💣 Пенсионная бомба: 80% россиян не готовы копить на старость.

💸 Исследование НПФ "Будущее" и проекта "Графин" показало шокирующие результаты: большинство наших соотечественников живут с розовыми очками на носу, надеясь на щедрость государства в старости.

🤷‍♂️ 41% опрошенных считают, что государство им должно и должно о них позаботиться, а 39% готовы лишь наполовину разделить ответственность с государством за свое будущее. И только 14% храбрецов берут быка за рога и готовы сами лично отвечать за свою пенсию.

🏠 В старости 30% мечтателей планируют жить на пассивный доход от недвижимости и акций. Ещё 28% собираются пахать до гробовой доски. А 27% продолжают верить в сказку про государственную пенсию.

⏰ Большинство считает, что о пенсии нужно начинать думать с 45 лет!

💰 25% россиян готовы откладывать аж целую 1000 рублей в месяц на пенсию. С такими темпами инфляции что же можно будет позволить себе, откладывая всего тысячу...

❓Как у вас с пенсионным планированием? Какая сумма вам нужна для счастья на пенсии?

Артем Цогоев | Недвижимость

14 Oct 2024 17:46

⚠️ Правда о депозитах!

📖 В телеграм-канале инвестиционной платформы SimpleEstate вышел важный пост о проблеме изъятия / заморозки банковских вкладов. Эта тема сейчас активно обсуждается в СМИ. Публикую сей текст с минимальными сокращениями и правками.

🛡Банковские вклады кажутся сейчас надежным способом сохранить и приумножить свои сбережения. Высокие ставки, государственные гарантии – что может пойти не так? Однако история учит нас быть осторожными. Давайте взглянем на несколько тревожных примеров из прошлого, которые заставляют задуматься о безопасности наших денег.

🇯🇵 Начнем с Японии времен Второй мировой войны. Правительство, отчаянно нуждаясь в средствах для ведения войны, фактически национализировало банковский сектор. Что это означало для простых японцев? Их заставляли покупать военные облигации, а доступ к собственным сбережениям был серьезно ограничен. Более того, чтобы финансировать военные расходы, правительство начало печатать деньги, что привело к резкому обесцениванию сбережений.

🇬🇧 Великобритания в тот же период действовала мягче, но все равно ввела жесткий контроль за движением капитала. Британцам запретили переводить деньги за границу и снимать крупные суммы со счетов без специального разрешения. Хотя прямой конфискации не было, свобода распоряжения своими средствами была существенно ограничена.

🇨🇾 Но не стоит думать, что такое возможно только во время войны. Вспомним Кипр 2013 года. Страна столкнулась с серьезным финансовым кризисом, и что сделало правительство? Оно пошло на беспрецедентный шаг – конфискацию части крупных депозитов для спасения банковской системы. Многие вкладчики потеряли значительную часть своих сбережений буквально за одну ночь!

🚩1991 год, СССР, павловская реформа. Миллионы людей не могли снять свои деньги со сберкнижек. А когда наконец получили доступ к счетам, обнаружили, что их сбережения практически обесценились из-за гиперинфляции.

🟢 Конечно, сегодня в России ситуация иная. Но можем ли мы быть уверены, что история не повторится? В условиях продолжающейся спецоперации, нарастающих санкций и глобальной нестабильности риски для наших сбережений возрастают. Что если государство, столкнувшись с острой нехваткой средств, решит «позаимствовать» средства у населения в различных формах?

🤗 Экономисты уверяют, что вероятность заморозки вкладов крайне мала. Мол, это подорвет доверие к банковской системе и парализует экономику. Но разве история не показывает, что в критических ситуациях правительства могут идти на крайние меры?

❓Что же делать? Паниковать и забирать все деньги из банков? Конечно, нет. Но и слепо верить в неприкосновенность наших вкладов тоже не стоит. Разумнее всего – диверсифицировать свои активы. С учетом высокой ключевой ставки количество идей, приносящих высокие доходы в настоящее время ограничено.

Помимо депозитов это:
🔸 Государственные облигации (ОФЗ) – надежный инструмент, однако государство может изменить условия погашения и выплат.
🔸 Коммерческая недвижимость – обратите особое внимание на помещения супермаркетов с договорами аренды с привязкой арендной платы к товарообороту, это потенциально высокодоходный и антиинфляционный инструмент.
🔸 Драгоценные металлы – традиционный защитный актив.

⚠️ Нет абсолютно безопасных способов сохранения средств. Главный принцип - не складывать все яйца в одну корзину. Следите за новостями, анализируйте ситуацию и действуйте. В конце концов, кто, кроме вас самих, позаботится о безопасности ваших сбережений? Разумный подход к управлению своими финансами поможет вам пережить даже самые турбулентные времена.

Артем Цогоев | Недвижимость

14 Oct 2024 14:15

📕 В Европе наблюдается растущий тренд на получение второго гражданства или вида на жительство. Коллеги из Knight Frank провели опрос 750 состоятельных европейцев разных возрастов и социальных групп из 11 стран и выявили интересные мотивы этого явления.

🛡️ Главным приоритетом и мотивом получения вторых документов для большинства опрошенных оказались безопасность и конфиденциальность личных данных.

💼 На втором месте расположились возможности трудоустройства и налоговые льготы. Интересно, что старшее поколение больше озабочено налогами, в то время как молодежь стремится к качественному образованию и возможностям строить карьеру в других странах на легальных основаниях.

🌴Климат, качество досуга и безвизовые путешествия оказались в конце списка приоритетов.

📊 Исследование показало, что более 19% респондентов планируют оформить второй паспорт уже в этом году, а 36% опрошенных намерены получить визы «цифровых кочевников».

🇬🇧 В Великобритании в 2011 году было зарегистрировано 612 000 обладателей двойного гражданства. В 2021 году их уже 1,26 млн. А американцы, граждане 🇺🇸США, являются самой многочисленной группой в мире, желающей приобрести второй паспорт или ВНЖ вот уже на протяжении 3-х лет!

🇷🇺 По данным МВД России на 2023 год более 543 тысяч россиян имеют второе гражданство или вид на жительство. При этом в 2015 году по заявлениям тогдашнего вице-премьера О.Голодец граждан России с двойным гражданством или ВНЖ насчитывалось около 974 тыс. А еще многие граждане России уклоняются от обязанности уведомлять МВД о наличии у них дополнительных статусов...

Артем Цогоев | Недвижимость

14 Oct 2024 11:44

☝️Правильный ответ:

🔥 Сдала в аренду машиноместо как самозанятая, а не как физ.лицо

😳 По закону самозанятые не имеют право сдавать в аренду нежилые помещения.

⚠️Только квартиры, дачи и прочее жильё.

⛔ Апартаменты, кладовки, машиноместа, офисы - категорически НЕТ!

🥺 А кто может? ИП.