В ближайшее время поговорим с Альбековым Феликсом Ришатовичем о состоянии рынка недвижимости "тогда" и сейчас, перспективах. В прошлом Феликсом Ришатович - директор по маркетингу и продажам Росстройинвеста, а сейчас - владелец собственного бизнеса. РСТИ готовила проект делового центра, в который в итоге заехала ЧВК, а Феликс принимал прямое участие в проектировании и не только) Диалог должен быть интересным.
О дате проведения и формате - чуть позже.
Из-за работы было мало времени на интересный контент. Рекламу и такой контент публиковать не хочется. Канал не монетизиурется, поэтому когда пылесос работы засасывает, то засасывает полностью. Это уже случилось давно )
Рассказать можно много. Но у меня нет юридического отдела на постоянке, кто шел бы со мной в один шаг. Поэтому свои шаги нужно вымерять, отмерять много раз перед тем, как отрезать и сказать.
Тем не менее. Есть мысли на несколько эфиров по руководителям строительных компаний.
Первый потенциальный гость - руководитель одной из крупнейших строительных компаний в прошлом, строил большие высотки. Хороший знакомый, колоритный со своим взглядам на рынок. И вообще колоритный.
Второй - один из топ-менеджеров компании, чей объект в итоге перешел крупной военной организации. Безусловно, все в нашем рынке связано, а тут очень и такое лучше в один из выходных, когда биржи отдыхают.
Третий - что-то мирное и спокойное.
Что-то постараюсь интересное.
По Новосибирску, Екатеринбургу, Владивостоку. Значительно вырос спрос на готовое и практически готовое у застройщиков. Количество обращений в 3-4 раза выше, чем обычно. По Москве ситуация обратная – звонков сильно меньше. У меня есть подозрение, что по столице может начаться ценовая гонка вниз. По СПб писать пока не буду, это достойно отдельного сообщения.
По доскам объявлений – много объявлений по обозначенным выше городам было снято, по 2 дням среда/суббота в относительном выражении – самое большое снятие в этом году.
Посмотрим далее, как и куда пойдет рынок.
Мне кажется, что пришло время поговорить о рынке недвижимости. 🙂
Читать полностью…
Кейсы заработка посуточников из Ютуба - это, возможно, будет падающий кинжал вниз на этот же бизнес. Застройщики не хотят его убивать, но хотят зарабатывать на этом хайпе. Именно опорой на такой сформировавшийся фон в том числе будет строиться продажа юнитов. Получается, молодым посуточникам не повезло дважды. Вначале с них сняли "сливки" коучи, а сейчас "не доученные" получат инструмент-юнит, который будет подаваться как золотая курица. Все это в итоге вывалится на рынок. Ибо инвест и жить в этом никто не будет. Проекты огромные в планах.
Читать полностью…
Пробовать прогнозировать рынок недвижимости сейчас – чистая попытка угадать. Мне кажется, фактор экспертизы на интервале год и более вообще не сыграет роли в качестве прогноза. Год назад читал обзоры для клиентов Прайвит банкинг от множества банков – фактически не угадал никто ни курс валюты, ни состояние экономики на конец 2022. В гадание играть не хочется. Наверное, что мы можем делать, - так это управлять своими рисками.
А что есть управление своими рисками? Банально. Не держать яйца в одной корзине. Скажу даже, что понимать в прямом и переносном смысле – это и по яйцам, и по корзине. То есть убирать перекосы, просчитывать для себя, а “что будет у меня, в случае если”.
Пытаться прогнозировать спрос на жилое и оценивать его прямо сейчас в моменте – совершенно пустое. Ничего не прогнозируется. Для застройщиков такой же туман, который приходится обличать в ясность для инвесторов.
Я максимально сократил длину облигаций по застройщикам. Интересно все то, что не длиннее 1.5 лет и как-то просчитывается по денежным потокам.
Первичку по жилью то начинают брать, то сделки останавливаются напрочь.
Большой спрос появился в коммерции в жирных локациях. Где вошли инвесторы по лету-осени 22 г по 280-350 за метр, сейчас имеют много звонков по 430-450. Это касается многих регионов.
Большой спрос на условные коровники, которые можно быстро переделать под Светофор и подобное.
Ужасно просел спрос на большие складские помещения. Продать их по рынку практически нельзя.
Состояние застройщиков очень разнообразное. Небольшие некоторые откровенно управляют своим здоровьем и его демонстрацией на люди. В некоторых регионах цена жилья в первичке не бьется с общими настроениями в рынке. С этими застройщиками и ценами что-то нужно делать, работаем в этом направлении и это будет интересно.
Как выбирать жилье для инвестиций и жизни, чтобы максимизировать шансы на высокую ликвидность и рост цены?
Ведущая: Ольга Григорьева, собственник агентства недвижимости, более 100 проведенных сделок по покупке/продаже недвижимости
На встрече ведущая расскажет, как правильно, рационально использовать инструменты оплаты и совершения от застройщиков, как и какие ипотечные программы выбирать для повышения доходности объектов недвижимости.
✅Наиболее частые ошибки для сделок – что приводит в итоге к провалам на сегодняшнем рынке.
✅ Как понять, что объект недвижимости интересен для покупки.
✅Выстраивание шагов к цели.
Когда: 15.04 в 13:00
Ценность: бесплатно при заполнении анкеты до 20:00 14 апреля
Где: СПб, Малоохтинский, 68
БЦ Регул
Чтобы попасть на мероприятие нужно заполнить анкету:
https://forms.gle/NhVwCQWaTEo8e6b76
❗️ТОЛЬКО 5 БЕСПЛАТНЫХ МЕСТ
Разгрузился от части валюты @79.09 долл., 86.33 евро, рубль и валюта 60 на 40.
Читать полностью…
Друзья, 27 мая 2023 года состоится “Ярмарка эмитентов” – большая встреча эмитентов, аудиторов, инвесторов, брокеров и организаторов. Возможность задать вопросы и получить ответы напрямую. Рынок долговых ценных бумаг станет сильно ближе, появится возможность обменяться опытом, завести новые знакомства и просто увидеть друзей и коллег.
Вход для инвесторов бесплатный.
27 мая, Москва, ул. Покровка 47
Подробнее - /channel/Bondholders/1064
Думаю, в апреле сделаю ревью по застройщикам. А также по своим планам - в чем была моя ошибка, ведь год назад я ожидал от рынка бОльшей устойчивости.
Если абстрагироваться от цифр отчетностей, то если в ближайшие 12-16 месяцев что-то рейтинговое не навернется, это будет чудо. На прошлой неделе вернулся со встреч на юге и центре РФ, плана нет, есть управление ситуацией и прожигание кешевой подушки. Прожигание уменьшилось по скорости в конце 22, но не изменилось по характеру. Март, скорее всего, даст видимую стабилизацию по продажам относительно февраля 23, возможно, еще небольшое снижение, но какой ценой - гонка скидок, повышенные комиссии для агентов, продажа ликвида. Это выжимание уже выжатого лимона.
В конце марта выйдет в продажу в СПб Октябрьская набережная 237 от РСТИ. Скорее всего не инвест цена.
Читать полностью…
Разгрузился от валюты сейчас @73.65 долл, 78.68 евро , рубль и валюта снова 50 на 50.
Читать полностью…
Станции метро с максимальной просадкой по количеству звонков по аренде 1 комн. кв (простановка, 35м, первая сдача по описанию, полная начинка, вхождение объявления в топ-20 по мин. цене по Авито с мебелью и техникой) за декабрь 22 по сравнению с декабрем 21г по новым КОТам в Санкт-Петербурге:
1. Дыбенко (Кудрово, Дальневосточный): -83%
2. Девяткино: -76%
3. Комендатский: (пересечение Шуваловского и Коменд и далее в сторону Плесецкой) -54%
4. Звездная: -49%
5. Проспект Ветеранов: -47%
Отличный материал по динамике рентной недвижимости в Москве https://realty.rbc.ru/news/63a1751e9a794781b8f0b0d3
Читать полностью…
Заждались новых стартовых первички в СПб? Через несколько дней старт продаж нового ЖК Shepilevskiy на Алтайской улице, Пожелаем удачи. 😃
Читать полностью…
Рост валюты не приводит к ажиотажу по жилью в Московской и Ленинградской областях. Там нормальная затоваренность и все стоит если не колом, то дышит плохо. Вероятно, рост ставки ЦБ ситуацию усугубит. Застройщики с объёмистым портфелем по стройке в этих регионах понимают, что на рынке может пойти сильная коррекция вниз.
Читать полностью…
Разгрузился от части валюты, @87.1 долл., @95.1 евро, рубль и валюта 65 на 35.
Читать полностью…
Во Владивостоке рабочий день подходит к концу, в Новосибирске середина дня. Получу обобщение по обращениям по crm по отделам продаж апрув того, что смогу могу рассказать и дам информацию по реакции рынка на основании + сделаю скрининг площадок по продаже объектов по крупным гео, чтобы посмотреть, как изменилось количество объектов от среды-четверга. Посмотрим, куда двигается рынок. Но очевидно, что подход к продажам поменяется.
Читать полностью…
Объекты СУ-155 после подключения к стройке банка "Российский капитал" приобрели значительную инвестиционную привлекательность. Те, кто рискнул и был готов разобраться в схеме покупки и получения собственности, заработали хорошие деньги.
Вероятно, такие идеи будут еще. Сейчас с несколькими банками обсуждаем финансовый смысл их участия в ускорении некоторых строек Краснодарского края. Смотрим, оцениваем, считаем возможности по продажам, а они соответственно и ответственно свои косты. Следите за новостями в СМИ :-)
По рынку недвижимости кратко - на юге ситуация со стройкой может сильно усложниться. И если фи-девелопмент мне в регионе раньше нравился, лендлорд вынимал деньги, компания строила и зарабатывала, то сейчас сильно смущает ситуация, при котором владельцы земли стали хотеть "повременить" с новыми стройками, уйти в консервацию, а строительным компаниям не поменять свою модель - отсутствие земельного банка и долговая нагрузка, с которой нужно работать. Ну, мы знаем, что отрасль рейтинговые агентства относят к высокому риску.
Взлет по рынку аппартов в плане стройки в середине 22 года задержался по понятным причинам. Однако процесс последние месяцы двинулся вперед, пошли сделки по земле. Ребята поборются за деньги инвесторов с банками и планируют закрыть наглухо спрос на посутку. YES как на Просвещения - такого будет много. Ознакомился с планами по аппартам на территории бывшего мясокомбината - думаю, там ловить собственникам будет уже нечего. Или жестко демпинговать.
Читать полностью…
Интересная тенденция последних дней - сильно бОльший, чем обычно, не выход покупателя на сделку при согласованной ипотеке по Московской области. С интересом жду данные по первичке за апрель. Покупатели меняют решение в последний момент.
Читать полностью…
Студии от 4.9, 1 кк от 6.5. 2кк от 11, 3кк от 15.6, ключи 1 кв 26. Внешний вид дома на уровне 2010 года.
Читать полностью…
30 марта в 15-00 в Москве состоится отличное мероприятие по инвестициям в коммерческую недвижимость, участию в аукционах объектов на открытых торгах. Будет много интересной информации, которой нет в открытой сети, а также новые перспективные лоты.
Страстной бульвар 7/с3
Участие бесплатное.
Обязательна предварительная регистрация на сайте «Центра управления городским имуществом» Москвы - https://cugimos.ru/meropriyatiya/nedvizhimost-ot-goroda-predstavyat-na-roud-shou-30-marta/
В графе откуда узнали о мероприятии укажите - Телеграм канал Хирургическая /channel/dmhirurg
В Россию приехала огромная партия обуви EC** рефаб, отбраковка. Уже продаётся в маркетплейсах и её будет больше. Будьте осторожны, смотрите, что покупаете до апрува операционисту.
Читать полностью…
На рынке первичного жилья может пойти заметное снижение цены метра. Продавцам жилья становится тесно, при этом рынок реагирует на снижение цены – на более низкие цены появляется спрос. В рынке это видят, объем скидок увеличивается.
Когда идет отлив спроса, денег с рынка сразу становится видно, чем занимаются в строительных компаний. Или занимались. В общем, сейчас многие активно начинают искать на оборотку и на жизнь. Это в ситуации, когда плохой рынок по-настоящему еще не случился.
В конце 2022 года представители СК ждали слабый январь по продажам и восстановление в феврале. Январь оказался по планам, а февраль уже нет. Что-то пошло не так. Пока это поставляется под соусом как “значительное выполнение плана продаж”. Пока можно. Пока нет промежуточных раскрытий по МСФО.
По Москве + область продажи в лотах снизились на 9%, в деньгах на 5% по сравнению с январем. В СПб + область в лотах и деньгах продажи упали на 32 и 33%.
Чем реагируют компании? Оптимизацией штата, бизнес процессов, попыткой поменять одни проекты на другие, что-то продать, как-то высвободить деньги. Что-то запустить быстро в продажу, где пока не вышли на площадки соседи. Когда бизнес процессы не отстроены, выглядит это как суета сует.
Разница между A-грейдом и прочими сильно увеличится. Первые имеют мощный отдел продаж, позицию по земле, админ. ресурсу, маржинальности, контролю себестоимости, возможности быстро выводить земли на стройку и продажу.
Хорошая аналитика от Банка России по ситуации со льготной ипотекой https://www.cbr.ru/Content/Document/File/140482/Consultation_Paper_12102022.pdf
Читать полностью…
В ближайшее время первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге и Москве может пополниться большим количеством переуступок - заканчивается период локапа у инвесторов, покупавших ниже рынка + ПИФы сокращают свои объемы по квадратным метрам. Так, в Санкт-Петербурге квартиры из ПИФ Доход по ЖК Листва будут выведены в продажу. Конкуренция за биды, то есть готовые деньги покупателей, обострится. Касается как розницы, так и якорных денег на старте.
Читать полностью…
Всех с наступающим Новым годом! В конце каждого года говорят обычно о том, какой он был тяжелый и желают более легкого, успешного года следующего. Но все мы понимаем, что такое пожелание сейчас с одной стороны уместно, с другой - оно вряд ли сбудется. Год обещает быть тяжелым. Тем не менее, мы должны быть рационалистами и реалистами в своих делах и мыслях, но оптимистами по настроению и не сжигать свои нервные клетки зря. Я желаю мира и гармонии в семьи, чтобы все самые дорогие люди оставались рядом с вами. С Новым Годом!
Читать полностью…
Локации Ленинградской и Московской областей встали практически колом по аренде и продаже. Декабрь 22 г по простановкам худший за последние 5 лет. Эластичность при движении в цене вниз появляется, если это реально самая низкая цена и часто не с символическим отрывом. Рынок не съезжает, он просто летит с горы в свободном падении, но пока непонятно, каким будет торможение - это тарзанка или просто на камни.
Читать полностью…
Вступайте в канал эндокринолога Санкт-Петербурга, если консультации/информация от этого специалиста для вас актуальна. Там вам будут рады 😊 /channel/ENDOplusYA
Читать полностью…
