Старт продаж в ЖК «Молжаниново» от Самолета. 32.5м с отделкой за 7.2.
Читать полностью…
От строй сегмента и банков много новостей. Завтра основное, что считаю важным, затронем. За 2 недели от прошлого общения многие ситуации поменялись.
Читать полностью…
Вчера ознакомился с отпускными ценами на прод. товары на апрель, бытовую химию через одного из крупнейших ритейлеров СПб. Они отличаются от текущих розничных, к сожалению. Думаю, локальный провал в спросе и выключение потреб. пылесоса с привлавков даст возможность перестроиться и ритейлу, и поставщикам. Поэтому сейчас и за ставки по депозитам высокие и за общее успокоение - выйграть время на то, чтобы перестроиться.
Из хороших новостей - в сегменте строй материалов байеры рассказывают о том, что находят отличные отделочные материалы в Китае. Будет то, чего у нас не было. Новости в основном хорошие. Да, цена будут выше, но и продукция более высокого качества. Этот импорт из Китая ширпотребом не назовут.
Кратко про ритейл и DIY.
Ритейл – уведомления от поставщиков об изменении отпускных цен идут сплошной стеной, со слов – сильно больше, чем в 2014 г. В диапазоне до 50-70%. Идут жесткие и трудные переговоры. Текущие цены – старые цены в подавляющем большинстве случаев. От сотрудников требуется сейчас повышенная стрессоустойчивость. В ряде компаний началось выездное психиатрическое освидетельствование персонала.
DIY – активно изучается ассортимент, спрос в бывших республиках, в т.ч. в Казахстане. Продукции из Китая будет больше. Есть, как и чем не только сохранить, но и расширить ассортимент. Байеры смотрят оптимистично.
Домен vk.ru зарегистрирован в 1999 году, многие годы там находился сайт шоколадной фабрики. Теперь домен редиректит на https://vk.com/ Возможно, что мы увидим обратный редирект и вообще много новостей по нашему Интернету. Возможно, совсем скоро.
Читать полностью…
Ситуация последних дней-недель приводит к сильному спросу на микрокредитование. На это реагируют компании - активно уменьшают вознаграждение партнеров (поставщиков клиентов) или даже и вовсе на время останавливают партнерские программы.
Читать полностью…
Застройщики снова переснимали и снова переоценили свои квартиры сегодня. Но разница относительно событий 4-х дневной давности есть – условия ипотеки поменялись не в пользу покупателя. А тут еще и более интересные по доходности депозиты подоспели. Общее состояние – невыход на сделку. Сегодня очень большая группа застройщиков СПб и Москвы предприняла попытку “догнать покупателя”, сообщить звонком/sms/письмом или комбинацией методов, что “только сегодня только сейчас” цена вчерашнего дня.
Как в итоге цена метра двинется не знает никто. За несколько дней поменялось очень многое. Реально нет аргументированного мнения, есть только надежда.
Аналогично и с технической начинкой. Общее мнение от бекофисов – непонятно, какой получится комфорт и бизнес в итоге, если объект еще на старте. Получится ли что-то похожее сделать как на рендерах и не придется ли ставить в бизнес ШЛЗ лифты, просто потому, что бизнес-серия KONE и Mitsubishi стали недоступны. Как и скандинавские радиаторы и многое другое. К чему в итоге приедет этот бизнес на финише сейчас также абсолютная загадка для всех.
Банк России экстренно повысил ключевую ставку до 20%. Расчет на повторение событий 2014 года, когда очереди в банки встали не на снятие денег, а открытие депозитов. На то, что в памяти вкладчика сохранилась череда событий - ставка на вкладе приличная, а курс валюты начал снижаться. Но совсем не факт, что у рубля будут такие хорошие шансы на восстановление. 20% - это смертельная ставка для тех застройщиков, что не умеют считать. Теперь мы узнаем, кто умеет, а кто нет.
Читать полностью…
Начал продажу доллара с небольшого объема, теперь паритет валюты и рублевых инструментов ровно 50 на 50. Рубли пошли в облигации.
Читать полностью…
В пятницу в 9:30 утра по московскопетербургскому времени на площадке Адвекс-Новостройки поговорим в онлайне о ситуации в недвижимости. Присоединяйтесь.
Читать полностью…
Ситуация по стройкам на сегодня какая (12-00) - по общению с 6-ю застройщиками Мск и СПб спрос за 3.5 дня, то есть эту неделю, уже больше или на уровне января и февраля вместе взятых. Повышение цен - это просто реакция на спрос. Застройщики также начали отрезать от своих продаж агентов, т.к. сейчас в их услугах стали нуждаться меньше - пока этого больше в Москве, чем в СПб. С учетом того, что быстро предложение не нарастить, на рынке случается перекос. Очень большой спрос на дешевые локации, покупатели выбирают объекты под размер депозита - как правило, это студии в Лен. области и Подмосковье. Ситуация с этим перекошенным спросом привела к тому, что многократная серия повышений метра по ЛО приблизила цену жилья к городу, когда рынок нормализуется, вероятно, разница в цене метра увеличится.
Читать полностью…
Застройщики Москвы и СПб прямо сейчас корректируют прайсы, вероятно, новые мы увидим уже вечером.
Читать полностью…
Смарт-мани без шума пошли в прибрежные внятные объекты Краснодарского края. Ликвидное и понятное постепенно забирается с рынка или продавцы повышают цены. Пока студия в стройке в 1-2 км от моря и в Лен. области в 3 км от метро стоят одинаково. Думаю, что у первых потенциал роста куда больше. Не является инвест. рекомендацией.
Читать полностью…
17 марта в 20.30 в Good Bonds @CrookedTree состоится голосовой чат с Дмитрием Степановым.
Обсудим рыночную ситуацию на примере некоторых отраслей, включая строительство.
@bondholders
Общение с Китаем в сегменте строй материалов продвинулось очень хорошо. DIY получит пополнение ассортимента, а китайцы настолько по-орлиному, бычьему, как хотите настроены, что готовы давать особые условия на поставку, начали проявлять и к инвестициям в страну. Местный бизнес полузагружен, многие рассматривали сокращение штата. Один вопрос только. Почему это нельзя было делать раньше, потеснить "псевдобренды из EC" сомнительного качества.
Читать полностью…
Владельцы каналов по новостройкам в разрезе ряда строительных компаний сообщают о большой Ж. в продажах. Понимаю разочарование блогеров, когда в такие времена закрывают им вентиль на получение денежки. Господа, халява закончилась. Надо работать.
Читать полностью…
Продажи новостроек в регионах практически встали. Пока спрос живой, платежеспособный в Москве и Петербурге.
Читать полностью…
Visa и Mastercard приостанавливают свою деятельность в России, без ограничений работают до 9 марта включительно.
Банки, выпускающие карты других платежных систем:
JCB - https://www.ru.jcb/ru/products/cards/
UnionPay - https://www.unionpayintl.com/ru/servicesProducts/products/unionPayCard/apply/index.shtml
Эти платежные системы пока вне санкций, ими можно платить на многих сайтах, где привыкли платить Visa/Mastercard, но пока не принимают “Мир”.
Ситуация по Legenda intelligent development от Болилой Александры, директора по инвестициям.
1. Стройка
Строящиеся проекты реализуются по эскроу, открыто проектное финансирование, банки выдают транши в рабочем режиме.
При этом мы ожидаем рост стоимости по не закрытым контрактам. Текущее увеличение по отдельным материалам +20-40% без учета валютной составляющей. По нашей оценке валютные поставки составляют порядка 15% от себестоимости объекта, таким образом на фоне роста курса рубля рост может составить в пределах 5-8% от сметы.
По проекту со сроком ввода в 2022 году инженерия, фурнитура и фасады законтрактованы, рост затрат по неоплаченной части на сегодня составляет порядка 30 млн. По строящимся проектам в начальной стадии ведутся работы по свайному основанию, объем законтрактован, закупка инженерии планируется в конце года, фиксировать рост в текущей стадии строительства не целесообразно. По проекту со сроком ввода в 2023 году закупка инженерии планируется во второй половине года, потенциальный рост на сегодня составляет 220 млн.
В моделях проектов заложены резервы на инфляционное удорожание и непредвиденные расходы, согласованны с банками.
Закупку инженерного оборудования, фурнитуры, фасадной подсистемы и других материалов за пределами РФ осуществляем через Китай, что минимизирует риски поставок.
2. Продажи
В продажах по объектам сохранен весь ассортимент в плане количества комнат и типов квартир. Цены увеличены на 5%. Готовое жилье выведено из продажи.
Компания продолжает рассматривать индивидуальные условия сделок для клиентов и возможность введения программы субсидирования ставки ипотеки от застройщика.
План продаж на март месяц на текущий момент обеспечен на 30%.
Доля объектов на эскроу в общем портфеле нереализованной недвижимости составляет 90%. Покрытие этих проектов финансированием в краткосрочном периоде (март-май) обеспечивает независимость от темпов продаж. Это отразится в росте процентной нагрузки, но в моменте обслуживание не требуется. Высокая маржинальность проектов выдерживает возможный рост.
Ставки по действующим кредитам в строительном секторе не пересматриваются.
Покрытие эскроу по проектам составляет на текущий момент 96%. Таким образом, по кредитам действует специальная ставка.
3. Ипотека
Ставки по ипотеке выросли до 22%. При этом продолжают действовать семейная ипотека и ипотека с господдержкой, по ставкам 6-7% и 12% соответственно. Банки адаптируются и возобновляют рассмотрение заявок.
В 21-30 сегодня голосовой чат в Good Bonds /channel/CrookedTree , Д.Степанов расскажет про:
1. Ситуация в первичной и вторичной недвижимости. Поведение покупателей и застройщиков, цены на квартиры и спрос. Долговые бумаги.
2. Ситуация в продуктовом ритейле и DIY. Инфляционные ожидания.
3. Банковские депозиты с повышенными ставками.
По п. 1-3 расскажет ситуацию, можно задать вопросы. Обсуждаем скорее не возможности, а риски в каждой из составляющих. Про политику строго не говорим.
Господа, я хочу сделать голосовой чат, где будут следующие темы:
1. Состояние рынка первичной недвижимости и вторички сейчас. СПб и Москва. Планы застройщиков.
2. Что происходит в сегменте DIY и ритейле.
3. Банковские депозиты. Почему не откраю.
В общем, возможности для неквалифицированных инвесторов. Скорее не возможности даже, а риски, которые он может не увидеть.
Голосуем, когда удобно.
Похоже ПАО «Совкомбанк» - первый, кто отреагировал на повышение ставки ЦБ. Банк предлагает вклад по ставке 23% годовых на 90 дней. https://sovcombank.ru/deposits/optimalnii Не является рекламой. Любые инвестиции несут в себе риск.
Читать полностью…
Для рубля начинаются самые сложные времена за последние 15-20 лет. Это просто нужно всем переварить и жить дальше, возможности снова заработать будут всегда, всегда броуновское движение открывает их множество, нужно только рассмотреть. Пожелаю всем спокойствия, эмоции не дают рациональности действий.
Читать полностью…
#УтросАдвекс #Подкаст #СитуациявСтроительнойОтрасли #ЧтоБудетДальше
🕺Уважаемые коллеги!🎙
‼️Завтра 25 февраля в 09:30 мск в нашем Телеграм-Канале "Адвекс-Новостройки" начнётся прямой диалог "Утро с Адвекс-Новостройки" на тему: "Если завтра война?"
Алексей Колупаев и Дмитрий Божков вместе с нашим экспертом владельцем Телеграм-канала "Хирургическая" /channel/dmhirurg и руководителем направления "Макроэкономика, глобальный рынок и строительный сектор" Ассоциации Владельцев Облигаций (АВО) Дмитрием Степановым обсудят ситуацию на строительным рынке, куда пойдут цены, что будет с новыми стартами, а также постараются ответить на вопрос: "Как вести себя в этот кризис?"
❗️Приглашаем Вас принять участие в записи подкаста и задавать свои волнующие вопросы!
📺Ссылка доступа: /channel/advecsnov?voicechat
Наш 3-й эшелон строительных компаний, которые смогли прожить на рынке хотя бы 5-6 лет, часто прекрасные тактические игроки на бычьем рынке спроса и дешевом рефинансе. Предпочитают выбрать лучший тактический ход, не планируя долгосрочной стратегии. Это хорошо работает, пока не попадаешь в ситуацию, когда для решения сложной задачи необходима именно правильная долгосрочная стратегия управления, в т.ч. долгом.
В курсе начального программирования есть такая задача - найти максимум или минимум функции, которая графически представляет собой некоторую поверхность типа "холм", "впадина" или "седло". Есть такой метод - если аналитически нельзя найти максимум или минимум, то запускают процедуру поиска методом последовательных приближений - например, методом наискорейшего спуска. Суть метода в том, что берется случайная точка на поверхности и в близкой окрестности делаются пробные шаги с поиском направления, в котором градиент функции меняется максимально в нужную нам сторону. Тогда точка сдвигается по этому направлению и процедура повторяется. Это отлично работает, но при условии, что исходная функция-поверхность очень простая и гладкая. Однако представьте себе мысленно поверхность вроде ячеек для продажи яиц куриных. Такая процедура поиска минимума или максимума "свалится" в экстремум, но это может быть совсем не оптимум. Таким образом, для поиска решения в сложной ситуации необходима верная стратегия. Путь, выполненный в каждой точке, казалось бы в наилучшую сторону легко может завести в стратегический тупик. Вполне вероятно, что для того, чтобы попасть в самую глубокую низину нужно перевалить через гору, что принципиально невозможно сделать в тактической стратегии. Застройщик, живущий по тактической схеме рефинанса, сейчас будет сталкиваться с абсолютно новым для себя рынком и попадать в ложную ячейку. Мы обретаем новые старые риски, которые реализовались в 08-09 годах.
ПИК только что вывел продажу в Санкт-Петербурге Лермоновский 54. Цена на уровне топ-объектов в Москве 2 года назад. Бронирование идет очень активно.
Читать полностью…
У строителей все эти дни просто аншлаг из звонков и броней. Покупатели берут как для жизни, так и крайне вырос запрос на подбор жилья исходя из размеров депозитов без привязки к локации. С нескольких точек зрения, что услышал сегодня, спрос на уровне или даже превышает 2014 год.
Читать полностью…
