3899
Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов и идей про все, что связано с недвижимостью и экономикой. Задать вопрос или поделиться обратной связью: @DomusVerus_feedback_bot
Итоги заседания Банка России: думай медленно, решай быстро
ЦБ РФ не стал тянуть и сегодня повысил ключевую ставку сразу на 100 б.п. до 8,5% (выше наших ожиданий и консенсуса), анонсировав цикл ужесточения денежной политики. Что важного в решении регулятора и как оно повлияет на рынок жилья – обсудим ниже.
▪️Ключевой элемент сигнала о намерениях Банка России – комбинация прогноза по инфляции и ключевой ставке. Новый прогноз допускает повышение КС в этом году вплоть до 10,5% (верхняя граница), хотя среднее значение скорее соответствует пику ставки на уровне 9-9,5%. В следующем году ставка будет оставаться высокой, чтобы вернуть инфляцию к 4% в декабре 2024 г.
▪️Важно, что прогноз ЦБ по динамике кредитования в следующем году сильно не изменился: регулятор по-прежнему ждет роста портфеля ипотеки на 10-15% в 2024 г. после 17-21% в этом. То есть повышение ставки просто позволит двигаться по ранее заданной траектории.
▪️Банк России заявил о старте продаж валюты в рамках зеркалирования инвестиций ФНБ. На пресс-конференции было сказано, что решение не направлено на поддержку курса рубля, а «просто так совпало – подвели итоги использования ФНБ за 1 полугодие и смогли посчитать объем средств для продаж валюты».
Мы как порядочные аналитики верим регулятору, но в глубине души думаем, что все-таки это сигнал, направленный на поддержку курса. Ну или реакция на призывы из высоких кабинетов стабилизировать курс рубля.
Что будет после решения по ставке?
1. Начнем с курса – главного виновника роста инфляционных рисков и ключевой ставки. Курс рубля на решение ЦБ не отреагировал и даже более того – в моменте рубль торгуется на чуть более слабых уровнях, чем до заседания.
Отсутствие нерезидентов на российском финансовом рынке снизило влияние ставок на курс и сделало его более растянутым во времени: более высокие ставки ограничат внутренний спрос, это снизит импорт, а это уже поддержит рубль, но все это будет нескоро.
2. Несмотря на расхожее мнение о росте ставок по ипотеке вслед за ключевой, в реальности ситуация сложнее. О том, что ставка на первичке может даже снизиться (!) мы уже писали – все из-за регулирования в рамках борьбы с субсидируемой ипотекой от застройщика.
На вторичке все тоже не так очевидно – ставки здесь могут вырасти (но вдвое меньше, чем повышение КС). При этом ставки на вторичке двигаются вслед за доходностью долгосрочных ОФЗ, которые заранее заложили повышение ставки и на сегодняшнее решение не отреагировали.
3. В будущем все будет зависеть от успехов борьбы с инфляцией. Если инфляция будет укладываться в прогнозы ЦБ (до 6,5% в 2023 и 4% в 2024 гг.), то долгосрочные ставки могут пойти вниз, как только рынок поверит, что цикл повышения закончен. Правда, это перспектива скорее I квартала 2024 года.
4. Но если вдруг ставки по ипотеке заметно вырастут, как это повлияет на рынок? Полезно напомнить наши оценки: дополнительный рост ставок по ипотеке на вторичном рынке на 1 п.п., при прочих равных, снижает выдачи новых кредитов на 10-12% в течение года. На первичном рынке рост ставок на 1 п.п. приводит к более скромному снижению на 5-6%.
💡В общем, несмотря на большое количество комментариев, новостных сводок и повышенное внимание к решению ЦБ РФ, все не так уж и плохо. Ипотека (особенно на первичке) на сегодняшнее решение может отреагировать слабо – даже более того, публика может опасаться дальнейшего роста ставок и в ближайшие 1-2 месяца более активно брать кредиты.
Ну и потом – ставку ведь не повышают, когда все плохо. Ровно наоборот – рост ставки говорит, что в общем-то все хорошо – спрос восстанавливается, экономика растет и вокруг летают бабочки.
На этой оптимистичной ноте и закончим. Хороших выходных, друзья!
@DomusVerus
Друзья, в последнее время ряды наших подписчиков заметно выросли, чему мы очень рады! А значит пришло время еще раз рассказать о том, что у нас за канал, и поделиться архивом доступных записок.
Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов, мыслей и идей про все, что связано с недвижимостью: макроэкономика, строительство, международные рынки и финансы.
К текущему моменту мы успели опубликовать немало обзоров, посвященных отдельным темам. Архив будет постоянно обновляться, но вот наиболее актуальные записки:
13.07.23 – Стратегия для стройки до 2030-2035: по силам или нет?
11.07.23 – Метрики ПФ: сбережения в бетоне набирают силу
10.07.23 – Что происходит с ценами на жилье
06.07.23 – Обзор международных рынков недвижимости
04.07.23 – Взаимосвязь между процентными ставками и кредитованием
29.06.23 – Макростройка: что интересного в свежих данных Росстата
23.06.23 – Рынок аренды как способ оценить «естественный» спрос на жилье
22.06.23 – Обзор банковского сектора и ипотечного рынка
14.06.23 – Дефицит бюджета: что происходит и где взять деньги?
08.06.23 – Навес на рынке жилья: условия для его появления уже сложились
31.05.23 – Рынок жилья Санкт-Петербурга - болезнь, ставшая хронической
22.05.23 – Доступность жилья в России: подходы, тренды и прогнозы
17.05.23 – Дальний Восток: все новое - это хорошо забытое старое
10.05.23 – Вторичный рынок: структура, цены и дисконт к первичке
08.03.23 – Смерть и жизнь великих российских городов
Кстати, у нас появился бот, через который вы можете задать нам вопрос или поделиться обратной связью @DomusVerus_feedback_bot
Пишите – будем рады пообщаться!
@DomusVerus
Предстоящее решение Банка России: чтобы понять ЦБ, нужно думать, как ЦБ
В пятницу состоится очередное заседание Банка России – оно примечательно по двум причинам:
1. ключевая ставка будет впервые повышена после 9 месяцев нахождения на уровне 7,5%;
2. регулятор представит новый макропрогноз, который окажет даже более значимое влияние на фин. рынки: комбинация прогноза по инфляции и КС – главный элемент сигнала ЦБ РФ.
Мы решили, что это хороший повод запустить новую рубрику – превью к заседанию Банка России. В этих записках будем обсуждать ключевые тенденции в российской экономике, которые влияют на решения регулятора.
Подробно, интересно и с графиками в PDF, коротко здесь:
▪️На одной чаше весов – более слабый рубль, ускорение текущих темпов инфляции, повышенные инфляционные ожидания, ускоренный рост кредитования, восстановление потребительского спроса и дефицит на рынке труда.
▪️На другой – сохранение повышенной склонности к сбережению и (вроде бы) начало возврата бюджетной политики к нормальности. Кажется, что решение очевидно – в пятницу ключевая ставка будет повышена.
▪️Главная интрига – как сильно. Стандартный шаг в 25 б.п. в нынешних условиях более слабой трансмиссии ДКП вряд ли имеет смысл. Выбор между 50 б.п. и более высоким повышением ключевой ставки, скорее всего, будет зависеть от динамики валютного курса и данных по инфляционным ожиданиям, которые выйдут накануне заседания.
▪️Если рубль стабилизируется на текущих значениях, то повышение ставки на 50 б.п. будет более оправданным – это наш базовый сценарий.
🗝️ Помимо этого, мы ожидаем пересмотра прогноза по среднему уровню ключевой ставки в этом году с 7,3-8,2% до 7,7-8%. Верхняя граница прогноза средней КС в 2024 году вырастет с 7,5% до 8,5% или выше.
Прогноз по инфляции на следующий год, скорее всего, не изменится (вблизи 4%). Таким образом, Банк России просигнализирует о готовности вернуть инфляцию к цели в следующем году путем более высоких ставок.
💡Что будет на самом деле – узнаем уже скоро. Мы, как обычно, оперативно поделимся своим комментарием и расскажем, как решение регулятора повлияет на рынок недвижимости и другие сектора экономики.
Не отключайтесь.
@DomusVerus
Метрики проектного финансирования по итогам мая: сбережения в бетоне набирают силу.
Вышли финальные данные по ПФ. Динамику эскроу и ОСЗ мы уже комментировали, поэтому сегодня расскажем про лимиты, посмотрим на ситуацию в регионах и скрестим эскроу с ипотекой.
▪️Сумма кредитных договоров (лимиты) увеличилась лишь на 207 млрд руб. до 13,4 трлн. Всплеск в апреле оказался разовым. Более того, без учета раскрытий гросс-лимиты выросли всего на 270 млрд – минимальный рост за год.
При этом новые договоры хорошо подписываются в регионах и хуже в столицах, где интерес девелоперов к строительству остается низким. Если в Москве (+78 млрд) ещё более-менее, то в СПб (-21 млрд), МО (-7) и ЛО (-0,7) лимиты сократились (!) на фоне уверенного раскрытия счетов эскроу.
▪️Продажи при этом активно восстанавливаются. Так, средства на счетах эскроу подросли до 4,45 трлн руб. (+180 млрд) – притоки высокие, а раскрытия умеренные. Гросс-приток +353 млрд показал 4-й результат в истории (после дек.22, мар.22 и дек.21).
Доля столичных регионов (Москва, МО, СПб и ЛО) в притоках на эскроу осталась на уровне 50% – 177 млрд (+6% к остатку). В то же время хорошие притоки (+12%), а значит продажи сохраняются во всех округах кроме ЦФО и СЗФО. В лидерах среди регионов остались Челябинск и Оренбург (приток более +20%), к ним неожиданно добавился Белгород (+20%) и Ставрополь (+17%).
💡Ипотека на первичном рынке показывает хорошие результаты, но притоки на эскроу ещё круче. В результате, доля кредитных средств в продажах по итогам мая оказалась ниже 60%, как будто уже ограничили льготную ипотеку или повысили ставки, как во II п. 2021 или I п. 2022.
Причин для этого множество, но наибольшее влияние, судя по всему, оказали две – увеличение требований к первоначальному взносу со стороны банков и трата избыточных сбережений граждан, в т.ч. из-за ослабления рубля.
Возможно, регуляторам нет смысла повышать ставки или ограничивать льготные программы – сбережения в кв. метрах оттягивают на себя и потребительский спрос, и отток капитала.
@DomusVerus
С «недружественными» вроде бы разобрались, теперь в лучших традициях повернем на Восток и расскажем, зачем застройщики в Китае дарят клиентам слитки золота.
▪️После нескольких месяцев оживления китайский рынок недвижимости вновь вызывает опасения. Цены на новостройки в мае выросли всего на 0,1% м/м, а на вторичке немного снизились. Как следствие, Bloomberg в очередной раз ожидает новые стимулирующие меры. На этом можно было бы и закончить, но иное мнение высказали аналитики Goldman Sachs и взорвали инфопространство. Они считают, что рынок недвижимости в Китае будет слабым «долгие-долгие годы». Почему?
Вместо краткосрочного стимулирования экономического цикла с помощью стройки, правительство может «перетерпеть» и снизить зависимость экономики от этого сектора долгосрочно. В общем, кто-то слезает с нефтяной иглы, а кто-то – со строительной.
💬 Главное, чтобы вместе с этим не сократились темпы роста китайской экономики – куда-нибудь до 2-3% в год. Как тут не вспомнить высказывание К. В. Юдаевой о необходимости соблюдать баланс между краткосрочной эффективностью и долгосрочной устойчивостью. Это ведь и для нас актуально – в свете тех же обсуждений льготной ипотеки.
▪️Тем временем спрос в Китае продолжает стагнировать – за последние три года доверие к сектору было знатно подорвано. Дополнительно на спрос давят ожидания налога на недвижимость. Вы удивитесь, но в Китае такого налога нет, за исключением некоторых типов жилья в Шанхае и Чунцине. А все из-за отсутствия единой системы прав собственности. Разрабатывать систему начали 10 лет назад и вроде как недавно завершили – сейчас в ней более 790 млн объектов, и власти знают, кому они принадлежат.
А значит ничего не мешает наконец ввести налог на собственность. Ничего, кроме того, что это еще сильнее ударит по спросу. Но исключать ничего нельзя, поскольку налог хорош бы помог проблемным бюджетам китайских регионов.
▪️Наконец, вы думаете, что это только у нас застройщики такие креативные и придумывают разные способы стимулирования спроса типа аренды за 1 тыс. рублей и т.д.? В Китае застройщики пошли еще дальше и предлагают потенциальным покупателям в подарок золотые слитки, новые автомобили и смартфоны.
Причина в том, что снижать цены местные правительства запрещают, а спрос стимулировать как-то надо. Вот и придумывают, кто что может. По сообщениям местных СМИ, количество золота колеблется от 700 г на квартиру 89 кв. м до 1 кг на квартиру 100 кв. м. Поистине, креативность не знает границ, когда дело касается бизнеса.
💡Что из этого важно для нас:
1. Обвалить доверие к рынку недвижимости легко, восстановить неимоверно труднее. Переходить к адресности льготных программ нужно осторожно. И лучше, чтобы эти программы становились долгосрочными и формировали правила игры не на 1-2 года, а на 10-15 лет.
2. Несмотря на все закручивания гаек, на конкурентном рынке застройщики придумают, как поддержать спрос. Серьезно изменить ситуацию может только введение «стандартизированной» ипотеки, которой уже грозил Банк России. Но надеемся, что до этого не дойдет, иначе придется вновь поднимать вопросу о доверии к рынку, но уже о доверии девелоперов, а не покупателей.
@DomusVerus
Курс рубля выше 90 в паре с долларом – кто виноват и что дальше?
В последние дни аналитические телеграмм-каналы дружно пишут про ослабление рубля. Оно и понятно – за месяц российская валюта потеряла более 10% в паре с долларом: в начале лета курс находился в нижнем диапазоне комфортного, по мнению А. Белоусова, уровня 80-90, но сегодня решил выйти из зоны комфорта.
▪️Почему так происходит?
В конце июня (28 числа) закончился очередной налоговый период – экспортеры перестали конвертировать валютную выручку в рубли для выплаты налогов. Отсюда более низкое предложение инвалюты и ослабление курса. Но кроме календарных факторов против рубля продолжают играть фундаментальные.
Давайте вспомним фрейморк, о котором мы писали в апреле. Плавающий курс всегда будет таким, чтобы уравновешивать потоки «экспорт-импорт-отток капитала». Итак, в последнее время:
1. Экспорт снижался, в том числе из-за ограничения поставок нефти —> меньше предложение инвалюты.
2. Импорт продолжал расти из-за роста потребления и восстановления экономики —> больше спроса на инвалюту.
3. Отток капитала оставался высоким —> стабильно высокий спрос на инвалюту. Не исключаем, что отток усиливают покупки активов у нерезидентов с дисконтом. Кроме того, физики продолжают переводить валютные депозиты за рубеж: за последний год валютные депозиты физиков в российских банках снизились на 25 млрд долл, а в зарубежных банках выросли на 36 млрд., и их рост продолжается.
Добавим, что отток капитала во многом происходит по структурным причинам: неопределенность, нежелание брать рублевый риск и т.д. Вы спросите, а как же ограничения фин. потоков и «закрытость» системы? Система закрыта только на вход, а на выход значимых ограничений нет. Это вам может подробно рассказать любой российский брокер, работающий с HNWI (богатенькими физиками).
▪️Как это повлияет на рынок недвижимости?
Во-первых, страхи за валютный курс способны усилить спрос на недвижимость в качестве «защитного» актива. Такое мы уже видели не раз. Добавим сюда ожидания роста ставок, и в ближайшие месяцы риэлторы могут готовиться к овернайтам.
Во-вторых, несмотря на то, что большинство строительных материалов производятся локально, себестоимость строительства может вырасти из-за общего роста цен в экономике. Судя по всему, это уже происходит – в июне наш индекс себестоимости начал расти и уже на 3 п.п. превысил уровень марта 2022 г.
▪️Что будет делать ЦБ?
Практически нет сомнений, что Банк России скоро повысит ключевую ставку. Заседание ЦБ запланировано на 21 июля, но если курс продолжит быстро слабеть, не исключаем проведение внеочередного заседания и ужесточение контроля за потоками капитала. Но для этого курс должен слабеть сильно и резко, а не на 1-1,5% в день.
Повышение ставки вряд ли в моменте поможет курсу. Отток капитала у нас во многом структурный, нерезидентов, играющих на разнице процентных ставок, на рынке уже нет. Поэтому повышение ставки будет влиять на курс плавно и весьма слабо: более высокие ставки со временем начнут ограничивать спрос = это снизит импорт = это поможет рублю.
▪️Что дальше?
Скорее всего, после текущего ослабления курса мы увидим если не его коррекцию к более крепким значениям, то, как минимум, краткосрочную стабилизацию. Дополнительно рубль могут поддержать выплаты дивидендов крупными экспортёрами.
Одно можно сказать точно – высокая волатильность – это новая нормальность для валютного рынка. А высокая волатильность = высокая неопределенность = более высокие процентные ставки и более низкие инвестиции.
P.S.
Для тех, кто не дочитал вчерашнюю записку: на графике ниже показана динамика валют развивающихся стран к доллару. Самые слабые валюты в этом году – турецкая лира (-40%) и рубль (-30%). Вот так вот совершенно разная макро политика может привести к похожему ослаблению курса.
Подозреваем, что без активного ограничения потоков капитала ситуацию не изменить. Ни в Турции, ни у нас.
@DomusVerus
Ипотека в мае-июне: стабильно хорошо, активно растет ИЖС
Вышли данные по ипотеке за май. Спешим рассказать о самом интересном и поделиться прогнозами на будущее.
▪️ В мае выдано 158 тыс. кредитов на 580 млрд руб. – точно по нашему прогнозу. Однако перераспределение ипотеки в пользу вторички оказалось обманчивым. Вместо неё активно набирает обороты ипотека на ИЖС и дома – доля сегмента достигла максимума 17% (26 тыс. кредитов). Быстрее всего растёт сегмент ИЖС, где действует ипотека с господдержкой. В мае выдано 9.2 тыс. кредитов, в 1.5 раза больше, чем в апреле. Остальные сегменты рынка находятся на относительно стабильном высоком уровне в последние три месяца.
▪️ Метрики ипотечного рынка изменились несущественно – ставки, сумма, срок, платеж... Здесь больше удивили ставки. На первичном рынке по ДДУ ставки остались на уровне 6% с небольшим, а в остальной части рынка даже снизились – снова ниже 10%. Поскольку рыночные ставки не менялись (выше 11%), эффект связан с увеличением доли продаж по ДКП от застройщиков и ипотеки на ИЖС.
Что будет дальше?
💡В июне спрос на ипотеку остался высоким. Продолжают уверенно расти выдачи по льготным госпрограммам. Рыночная ипотека при ставках 11% и выше продолжит терять вес. В июне может быть выдано до 160 тыс. кредитов на сумму ~590 млрд руб., в т.ч. на новостройки по ДДУ – 42 тыс., немного меньше мая. По количеству кредитов пока далеко до максимума июня 2021, когда был ажиотажный спрос перед изменением условий льготной ипотеки (179 тыс. всего и 53 тыс. по ДДУ).
▪️ Субсидирование ставок от застройщиков теперь на минимальном уровне. Поэтому средняя ставка на первичке 6.1% может вырасти разве что из-за изменения условий льготных госпрограмм.
▪️ Задачкой для Банка России будет как не навредить текущему балансу на рынке. Динамика валютного курса (уже выше 89 руб. за USD), кажется, предопределяет решение по ключевой ставке 21 июля – только вверх. Однако рост ставок уменьшит спрос разве что на вторичке, и ещё больше простимулирует льготную ипотеку.
@DomusVerus
О рынке жилья в Москве
В последнее время сразу несколько уважаемых каналов написали о том, что спрос на жилье в столице смещается с первичного рынка на вторичный. Тезис соответствует интуитивным ощущениям и в целом кажется логичным, но давайте проверим вместе, так ли это.
На помощь придут свежие данные Росреестра по количеству сделок в Москве. Нашли данные в разных разрезах c 2020: вторичка по ДКП, жилые-нежилые, первичка по ДДУ, с эскроу, ипотека всего и по ДДУ. Для наглядности немного сгладили ряды и разделили сделки по ДКП на 1.5, чтобы привести зарегистрированные права к количеству квартир.
В марте-мае 2023 среднее количество сделок уже превысило максимумы 2021 на первичном рынке (9 тыс. в месяц против 7.7 тыс.). На вторичном рынке сделок пока меньше – 9.8 тыс. против 10.2 тыс. весной 2021.
💡Так что тезис, в целом, НЕ подтверждается. Спрос уверенно растет и на первичном, и на вторичном рынке. Быстрее на первичном относительно уровней 2021 г., но одинаково относительно минимумов прошлого года.
А что говорит ипотека? Доля ипотечных сделок снижается – люди постепенно начинают тратить избыточные сбережения. Быстрее доля снижается на вторичном рынке – уже на среднем уровне с 2020 (~50%). Все логично, ставки около 11% без льгот и субсидий больше ограничивают спрос, чем 6% на первичном рынке, где доля ипотеки ещё высока (78%).
Нельзя не сказать о ценах в Москве. Здесь ситуация уникальная для многих регионов – средние цены на первичном и вторичном рынке почти совпадают. Дисконт вторички лишь 2% против 29% в среднем по России. С 2019 цены разошлись как и в среднем по России – вторичка на 16% отстала от первички.
Количество объявлений снижается на вторичном рынке и в Москве, и в других крупных регионах (кроме Краснодара). На первичном рынке количество относительно стабильное – застройщики оперативно восполняют запасы на полке.
💡Похоже, рынок нащупал определенное равновесие при текущих ставках и ценах. Снижение цен с лета 2022 прекратилось, и даже наметился небольшой рост.
@DomusVerus
Недавно мы писали, что цены на новостройки в мае выросли на фоне стабилизации спроса. Для полноты картины сегодня обсудим и майские данные по продажам.
▪️Продажи жилья на первичном рынке в мае* оказались чуть ниже апрельского уровня (53 тыс. шт. после 56 тыс.). Небольшое снижение, скорее всего, вызвано сезонностью из-за майских праздников. При этом продажи близки к среднему уровню 2020 г. (52 тыс.) и лишь немного ниже среднего значения 2018-2019 гг. (56 тыс. шт.).
▪️Сильнее всего в мае продажи упали на Дальнем Востоке и в центральной части России (более чем на 10%): в Сахалинской обл., Хабаровский крае и Бурятии сокращение на 20%, в Москве и Московской обл. – спад вблизи 10%. Выросли продажи на юге (+5%) благодаря Краснодарскому краю (+10%). Интересно, что в Белгородской области после просадки в начале года восстановление продаж продолжается уже 3 месяца подряд, несмотря на близость к зоне СВО.
▪️В регионах, где с продажами ситуация хорошая, лучше себя чувствуют и цены на жилье. Так, в лидерах по восстановлению продаж республика Тыва (цены с начала года выросли на 30%), Астраханская и Саратовская обл. (цены прибавили 10%). Среди аутсайдеров выделим Сахалинскую и Московскую обл., СПб и ЛО (везде цены ниже декабрьских значений). О северо-западе страны мы уже подробно писали – в целом ситуация не меняется, продажи остаются структурно слабыми.
💡Похоже, спрос на новостройки нащупывает свое равновесное состояние. Отметим, что это происходит вопреки росту средней ипотечной ставки на первичке выше 6% (+2,5 п.п. с минимумов прошлого года). Вероятно, поддержку рынку до сих пор оказывает эффект отложенного с 2022 г. спроса и растущие в зарплаты (более 10% г/г в начале 2023 г.).
Тем не менее, происходит медленное перераспределение спроса с первичного рынка на вторичный: более низкие цены подогревают интерес к вторичке – эта тенденция, судя по всему, будет продолжаться, пока ЦБ не начнет (если еще начнет!) повышать ключевую ставку.
* - наша оценка на основе данных ЕИСЖС
@DomusVerus
Иногда нам задают вопрос: зачем делать обзоры международных рынков недвижимости, если у России произошел декаплинг от крупных западных экономик, выросла «самость» (как выражается руководитель экономического блока и наше всё Андрей Белоусов)? Другими словами, что русскому хорошо, то немцу смерть.
А затем, дорогие друзья, что мировые рынки чудным образом остаются синхронизированными и вы в этом сегодня убедитесь. Мы назвали этот выпуск:
СТАВКИ ВВЕРХ, ПРОДАЖИ ВНИЗ, А ЦЕНАМ ВСЕ РАВНО
Это по большей части справедливо и для нас, и для них. А теперь к делу.
▪️Начнем с самых уважаемых международных институтов. Банк международных расчетов представил недавно глобальный обзор о рынках недвижимости. Интересен этот отчет тем, что Россию там НЕ отменили – необычайная редкость и дефицит в наше время, нужно срочно читать.
Что интересненького? Глобальный индекс в 4 кв. 2022 упал в годовом исчислении в первый раз за 12 лет. На самом деле на развивающихся рынках он за это время пересекал нулевую отметку трижды (2011, 2015 и 2020), но агрегатный индекс вытягивали развитые экономики. А в конце 2022 ситуация развернулась, цены на развитых падают быстрее, чем на развивающихся.
💬 О чем это говорит? Наверное, о том, что жилище/убежище в условных G7 ценилось дороже, чем жилище в Китае, Индии или Турции, а теперь вот наоборот. И тут снова перед глазами флешбэки из интервью Андрея Белоусова про формирование новых экономических центров (рекомендуем посмотреть, всего 53 мин).
А что касается G20, то как вы думаете, в какой стране за последние 12.5 лет цены в локальной валюте упали ниже всего в реальном выражении? Ни за что не догадаетесь – в России. Да, мы перепроверили, все честно.
То есть, рассуждая чисто технически, не так дорого у нас жилье. Это теоретически на короткосроке может цены поддержать. А в какой стране цены больше всего выросли (тоже с поправкой на инфляцию) – это тоже неожиданность (спойлер на картинке ниже - в Турции, даже с учетом заоблачной инфляции).
▪️Но это все было больше квартала назад, а что же сейчас? Reuters опросил 100 аналитиков по всему миру и выяснил, что цены на недвижимость либо развернулись в рост, либо падают лучше (меньше) прогнозов. Почему?
Причин несколько: повсеместный дефицит предложения (у нас его нет), рост номинальных доходов из-за дефицита рабочей силы (как и у нас) и восстановление притока мигрантов (прагматично рассуждая, мы знаем откуда). Все, конечно, осторожны в прогнозах, но очевидно ситуация развивается по гораздо лучшему сценарию, чем закладывалось полгода назад.
Теперь углубимся в ситуацию в США.
▪️Еще недавно все мы думали, что средняя ипотечная ставка там (30 лет, фикс.) отскочит от 7% куда-нибудь в сторону 5%. Как бы не так, по последним данным снова 7%, несмотря на снижающуюся инфляцию. Calculated Risk пишет, что это из-за расширившегося спреда к 10-летним трежерис, что объясняется риском досрочных погашений и повышенной волатильностью.
Кроме того, нейтральная ставка (то есть как бы нижний предел снижения Fed Funds Rate), может сейчас находиться выше долгосрочных 2.5%. Для нас это какие-то макроэкономические штуки-дрюки, но вывод интересный: похоже возврата к 5% не будет, и, если Федрезерву удастся решить проблему инфляции без рецессии, то новая нормаль может быть между 6% и 7%.
💬 Что сказать – почти как и у нас сейчас. Добро пожаловать в развивающийся мир высоких ставок, США, мы вас тут заждались.
▪️Что еще в США? Bloomberg тут с интересной мыслью. Все, к чему притрагивается государство становится золотым. Дороги, железнодорожные пути и даже автобусные остановки становятся дико дорогими в строительстве, если оно финансируется государством. Верно? Ну не знаю, допустим.
Как это применимо к жилью? А очень просто – если государство решит построить много дешевого арендного жилья, то оно в результате сделает это задорого, а значит и аренда со временем будем никакой не дешевой, а даже наоборот.
Идем дальше.
Дефицит федерального бюджета за январь-май превысил 3.4 трлн руб. и оказался на полтриллиона больше плана Минфина на весь 2023 год. Немало экспертов схватились за голову и начали переживать за устойчивость госфинансов, а вместе с ними переживать начала и широкая общественность.
Макроэкономика – штука довольно сложная и запутанная, поэтому по одной цифре (будь то дефицит бюджета, ВВП или инфляция) понять реальную картинку практически невозможно.
В общем, мы продолжаем рубрику #макро_нестройка и сегодня распутаем клубок доходов и расходов бюджета РФ. Расскажем, откуда могут взяться деньги на незапланированные расходы и поймем, не пора ли отказываться от льготных ипотечных программ, чтобы сбалансировать бюджет?
Как обычно, выводы здесь, а самый смак в pdf 👇🏻
▪️ В январе-мае 2023 нефтегазовые доходы бюджета составили 2.9 трлн руб. (почти вдвое ниже аналогичного периода 2022 г.), но переживать за это не стоит – бюджетное правило компенсирует недополученные доходы, а по итогам года доходы составят около 8 трлн руб. – чуть ниже плана.
▪️ Динамика ненефтегазовых доходов бюджета складывается лучше плана – за первые пять месяцев доходы выросли на 9% г/г и по итогам 2023, скорее всего, превысят 18 трлн руб. Таким образом, доходы бюджета в этом году окажутся чуть ниже плана в 26.1 трлн, но в целом ничего ужасного.
▪️ В первые месяцы 2023 года значительно выросли расходы по госзакупкам (преимущественно авансы на оборонные расходы), которые привели к несезонно высокому росту расходов и увеличению дефицита бюджета. К концу года динамика расходов нормализуется.
▪️ Мы ожидаем расходы за 2023 год на уровне 30.5 трлн и общий дефицит бюджета около 3% ВВП. Это больше плана (2% ВВП), но в целом не так страшно – столько же было в 2020 году. Такой дефицит вряд ли приведет к негативным последствиям.
▪️ Основной способ финансирования дефицита – размещение ОФЗ. Размещение классических длинных ОФЗ из-за недостатка спроса на эти облигации увеличило доходности до исторического максимума, а вместе с ними и ставки по рыночной ипотеке (до 11%). В любом момент дефицит можно профинансировать с помощью ОФЗ-флоатеров, как в 2020 и 2022 гг.
▪️ Для инфляции важен не способ финансирования дефицита бюджета, а его размер: большой дефицит может перестимулировать экономику. В то же время умеренный дефицит бюджета не приведет к росту инфляции, даже если будет профинансирован «печатанием денег».
▪️ Отказ от льготной ипотеки из-за бюджетных ограничений нельзя сбрасывать со счетов, но негативный эффект на стройку и смежные отрасли в разы превысит расходы бюджета на льготные программы (~0.2 трлн руб. в год или менее 1% федерального бюджета).
@DomusVerus
Итоги заседания ЦБ РФ: приготовьтесь – (почти) взлетаем
Пятница, впереди длинные выходные, но Совет директоров Банка России не позволяет себе расслабиться до последнего – сегодня стали известны итоги очередного заседания регулятора.
Ставку в шестой раз подряд оставили без изменений, заседание вроде бы не опорное, а потому прогнозы ЦБ не обновлял, но все равно у решения немало интересных аспектов, которые мы хотим обсудить.
1. Как думаете, большая ли разница между формулировками «оценивать целесообразность» и «допускать возможность»? Кажется, что не очень, но если вы российский макроэкономист, то для вас разница будет огромная. В пресс-релизах центробанков важны мельчайшие детали, именно поэтому экономисты читают их с карандашами в руках.
В общем, Банк России поменял формулировку и теперь «допускает возможность» повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях. Это означает, что если не случится чего-то неожиданного и ситуация в экономике останется примерно как есть, то уже в июле ставка с высокой вероятностью будет повышена.
2. Второе значимое изменение – комментарий о том, что баланс рисков еще больше сместился в сторону проинфляционных. Кредитование активно растет, спрос восстанавливается, на рынке труда наблюдается дефицит и рост зарплат.
В общем, и с этой стороны явные намеки на ужесточение денежной политики.
3. Как и у любого экономического вопроса, у этой темы есть много НО. Денежно-кредитные условия ужесточились сами по себе. Доходности ОФЗ, ставки по корпоративным кредитам и ипотеке уже выше, чем были в конце прошлого года. Почему это не повлияло на динамику кредита? Возможно, потому что бизнес и население ждут повышения ставок и пытаются взять кредит заранее.
Инфляция в годовом исчислении прошла дно на уровне 2.3% и начинает движение к максимуму, который должен произойти в конце этого или начале следующего года. По прогнозу Банка России, на уровне 4.5-6.5%. Видимо, решение по ставке на следующем заседании 21 июля определит скорость этого движения.
4. Какие факторы могут заставить Банк России повысить ставку, кроме данных по инфляции? Пожалуй, только курс рубля, бюджетная политика и склонность населения к сбережению. Больше вопросов вызывает курс. Сегодня он находится на максимумах года (82.6 руб. за USD), а Банк России связывает слабость рубля с ростом импорта.
Бюджетная политика вызывает меньше опасений до следующего заседания - расходы уже нормализуются, а в июне бюджет может быть в профиците, когда получит дивиденды.
Банк России пишет о снижении склонности населения к сбережению. В данных этого пока незаметно - прирост денежных сбережений населения существенно превышает прирост кредита. Но здесь могут произойти изменения.
💡Вывод. Нужно слушать, что говорит Банк России, ведь для прогноза действий регулятора важно, как он видит ситуацию, а не мы. Сегодняшнее ужесточение сигнала определенно говорит нам всем приготовиться к повышению ключевой ставки.
Как это повлияет на рынок жилья? Зависит от масштаба роста ставок. Если масштаб будет небольшим (а мы думаем именно так), то вряд ли это повлияет на рынок сильно – тот же рост зарплат и потребительской уверенности поддержат спрос.
Проблемы начнутся, если ставка будет расти сильно. Но в это пока верится с трудом. Хотя уже на этом заседании ЦБ рассматривал повышение ставки от 0.25 до 0.75 п.п.
@DomusVerus
Метрики проектного финансирования по итогам апреля 2023: восстановление строительной активности
Банк России опубликовал метрики ПФ. Многие цифры мы уже комментировали на основе предварительных данных и своих оценок, поэтому подсветим только самое интересное и расскажем о трендах в регионах:
▪️Сумма кредитных договоров (лимиты) увеличилась на 377 млрд руб. до 13,2 трлн. Подписания новых договоров наконец-то заметно выросли (более чем в 1,5 раза к марту). Пока ещё далеко до максимумов в отдельные месяцы 2022 года, но уже на уровне среднего за предыдущие два года.
Хороший прирост произошел в Татарстане +30 млрд, Тюмени +34 млрд, Крыму +24 млрд, Свердловской и Ленинградской областях по +23 млрд. Прирост в Москве (+2,2%) оказался слабее среднего прироста по России в целом (+2,9%).
▪️Остаток ссудной задолженности (ОСЗ) немного подрос до 5,2 трлн руб. Выборки ОСЗ осторожно восстанавливаются на фоне начала строительного сезона – в апреле выдачи новых кредитных средств чуть ниже 330 млрд. (после 280 млрд в марте и 220 млрд в феврале).
▪️Счета эскроу обновили максимум с октября 2022 – 4,2 трлн руб. Общий приток 313 млрд оказался чуть ниже марта (-10%), но в целом остался на хорошем уровне – выше среднего за 2022 год.
При этом доля столичных регионов (Москва, МО, СПб и ЛО) в притоках эскроу впервые опустилась ниже 50% – 152 млрд. В то же время хорошие притоки, а значит продажи наблюдаем в СФО, ЮФО и УрФО (прирост более 12%). В лидерах среди регионов Челябинск и Оренбург по +22%.
Раскрытия эскроу снова выросли, а покрытие ОСЗ счетами эскроу возобновило снижение и опустилось до уровней чуть ниже 83%. По нашим оценкам, в августе показатель может опуститься ниже 80%. В будущем ожидаем уверенного роста ОСЗ и более медленного роста остатков на эскроу.
@DomusVerus
Ипотека в апреле-мае: все по-прежнему хорошо, но спрос мигрирует на вторичку
Банк России сегодня опубликовал подробные данные по ипотеке за апрель. Спешим рассказать о самых интересных моментах и поделиться своими прогнозами на май и оставшуюся часть 2023 года.
▪️В апреле было выдано 153 тыс. ипотечных кредитов на 566 млрд руб. – чуть ниже марта. При этом происходит перераспределение спроса в пользу вторичного рынка: по ДДУ ипотечных сделок стало на 8% меньше (41,6 тыс.), а на вторичке – на 3% больше (111,7 тыс.).
▪️Средняя ставка на первичке продолжает движение вверх и уже достигла нашего февральского прогноза в 6% практически по всех федеральных округах. Скорее всего, в ближайшее время ставка подрастет до 6,5%.
На Дальнем Востоке ставка остается вблизи 4,3% благодаря дальневосточной ипотеке, которую продлили до 2030 года, тем самым обеспечив долгосрочные правила игры.
Больнее всего Северо-Западу страны – там активно «баловались» программами от застройщика, в результате чего ставка на первичном рынке опускалась до 2,8%. К апрелю ставки уже выросли до 5,8%. О ситуации в этом регионе подробнее расскажем завтра.
▪️Средний ипотечный платеж на первичном рынке вырос еще на 4,4% в апреле и достиг 30,9 тыс. руб. в месяц, немного превысив платеж на вторичке (30,4 тыс.). От минимумов в ноябре прошлого года платеж вырос на 19%, что не помешало восстановлению спроса. Это подтверждает наш тезис о том, что для большинства населения ипотека остается доступной.
Что будет дальше?
💡В мае спрос на ипотеку остается устойчивым, но продолжает медленно перемещаться на вторичку. По нашим прогнозам, на новостройки в мае будет выдано ~41 тыс. кредитов, что лишь немногим ниже апреля 41,6 тыс.
При этом вместе со вторичкой выдачи могут составить 157 тыс. в штуках или 580 млрд. в рублях – больше по деньгам выдавалось только в декабре 2021 и 2022 годов. С такой динамикой вторички ее дополнительное стимулирование можно ожидать разве что в отдельных регионах и для отдельных категорий граждан.
@DomusVerus
На прошлой неделе мы рассказали про циклические факторы спроса на жилье.
Так, процентные ставки, хоть и подрастают, но пока спрос на кредиты значимо не ограничивают. Цены на жилье замедлили снижение, а в половине регионов цены и вовсе растут. Потребительская уверенность обновляет многолетние максимумы.
Эти факторы вместе с сохранением высокой доступности жилья указывают на устойчивость спроса на недвижимость, как минимум, в ближайшие месяцы. Но для полноты картины нам не хватает главного – динамики продаж. Поэтому сегодня обсудим число сделок на «первичке» в апреле и соберем «пазл спроса» до конца.
▪️Число сделок на первичном рынке РФ в апреле в сравнении с мартом изменилось несильно и превысило 54 тыс. При этом с минимумов 2 квартала 2022 г. (когда рынок испытал шок) продажи уже выросли вдвое и в целом находятся недалеко от среднего уровня 2018-2019 гг. (56 тыс.) – весьма неплохо.
▪️В лидерах по восстановлению темпов продаж – Сибирь, Урал и Дальний Восток. Кроме того, в первых двух регионах показатель months-of-sales (за сколько месяцев реализуется все строящееся, но не проданное жилье) около 20 месяцев – самый низкий среди федеральных округов.
▪️В аутсайдерах Северо-Запад страны во главе с культурной столицей. Продажи упали в середине прошлого года практически в два раза и с тех пор находятся «на полочке», а months-of-sales превышает 35 месяцев – это много. В этих же регионах наблюдаем и самую слабую динамику цен.
💡В целом, спрос на жилье остается устойчивым в большинстве регионов страны, несмотря на снижение с пиковых значений 2021 года. Так что цены на первичке могут вернуться к небольшому росту уже в мае. Тем более, что оперативные данные Домклика фиксируют устойчивую динамику ипотечных сделок и в первые 3 недели мая.
Но по-хорошему, конечно, нужно понять, как этот спрос соотносится с предложением, ведь мы уже писали, что запуски новых проектов в этом году могут превысить 50 млн кв. м. (многовато). Так что в ближайшее время вернемся к обсуждению навеса... Stay tuned
@DomusVerus
Продажи на первичке в июне – тихая поляна с лебедями
Сегодня поговорим о свежих данных по продажам в новостройках за июнь. Подведем итоги II квартала и обсудим, в каких регионах продажи цветут и благоухают, а в каких лето пока припозднилось.
▪️Продажи умеренно корректируются второй месяц (-2% м/м), оставаясь на неплохом уровне (чуть менее 50 тыс. сделок). За весь второй квартал продажи выросли на 17% кв/кв до ~150 тыс. – это больше, чем в среднем было в прошлом году (143 тыс.), но меньше, чем в 2019-2021 гг. Примерно такие же продажи были во II кв. 2018 г.
▪️Ситуация заметно отличается в регионах. Слабее всего во II кв. продажи выросли в столичных регионах: в Москве, МО и СПб – на 10%, а в Ленобласти продажи вовсе сократились. Самый быстрый рост в Сибири и на Урале – продажи в Новосибирске, Тюмени и Екатеринбурге прибавили более 20% за квартал.
▪️Продажи во II кв. на 10% отстают от среднего уровня 2019 г. Хуже всего на северо-западе (-50% к 2019 г.) – здесь продажи упали в прошлом году и стоят «на полочке» (о причинах писали ранее). Не очень ситуация и в центральной части, за исключением Москвы (-40%). Зато продажи очень сильные на Дальнем Востоке (+70%), Урале (+40%) и в Сибири (+15%).
⚖️ Показатель months-of-sales (за сколько месяцев будет продано строящееся жилье) во втором квартале снизился с 34 до 29 мес. Это хороший уровень – на рынке достигнут баланс после дефицита в 2020-2021 гг. и рисков затоваренности в 2022 г. Разительно ситуация поменялась в Краснодаре и Уфе – в 2022 г. показатель достигал 95-100 мес., а к июню 2023 г. снизился до 35-40 мес.
💡Продажи остаются на неплохом уровне, несмотря на рост ставок и высокие цены. О причинах говорили не раз: рост потреб. уверенности, высокая доступность жилья, ослабление курса и спрос на «сбережения в бетоне» и проч.
Может ли эта идиллия закончиться? Это будет зависеть не столько от агрессивности ЦБ (о ней узнаем уже завтра), а от неэкономических событий, прогнозировать которые, как известно, дело неблагодарное.
@DomusVerus
Вы думаете, что ставки по ипотеке вырастут после повышения ключевой ставки Банка России? Как бы не так – все ровно наоборот.
Мы уже писали, как рост ключевой ставки может привести к снижению ставок по ипотеке. В преддверии пятничного заседания ЦБ РФ решили напомнить об этом и добавить новые тезисы.
1️⃣ Новое регулирование, которое закрыло программы с нулевой ипотекой от застройщика, работает так: если полная стоимость кредита (ПСК) оказывается меньше расчетного индикатора (сейчас порог 6.7% для льготной ипотеки с господдержкой под 8%), то банк обязан резервировать более 30% выданных средств (вместо ~0.35%!). Поэтому так быстро исчезли субсидируемые ставки под 0-4% годовых на весь срок кредита.
Формулу расчета приводили здесь. Вкратце: если ключевая ставка (КС) растет быстрее доходности длинных ОФЗ, то порог снижается! В моменте порог падает на размер роста КС, но потом постепенно поднимется вслед за средней доходностью ОФЗ за предыдущие 3 месяца. Если к сентябрю ставку повысят на 1 п.п. до 8.5% за один или два раза, а доходность длинных ОФЗ останется на текущем высоком уровне 11.2%, то порог снизится с 6.7% до 6%.
👋 Привет новым субсидиям от застройщиков!
2️⃣ Сбер на прошлой неделе снизил ставки по госпрограммам на 0.3 п.п. Теперь льготную ипотеку по господдержке можно получить от 7.4%, семейную от 5.4%, а IT-ипотеку от 4.1% годовых. Нам хотелось пошутить, что у Германа Грефа есть свой ипотечный центробанк, который меняет ставки без согласования с кем-то. Но не будем. Лучше объясним экономическую логику:
Для банка ипотека по госпрограммам – флоатер или кредит по плавающей ставке. Его доходность автоматически подстраивается под КС. Из бюджета банки получают компенсацию в размере КС плюс 2-5% в зависимости от программы. Когда растет КС, экономика меняется. Кредиты по плавающим ставкам становятся привлекательнее фиксированных по рыночной ипотеке. А так как стоимость пассивов банка реагирует гораздо меньше и медленнее на изменение КС, полученной выгодой можно поделиться с заемщиками по плавающим ставкам.
👋 Привет снижению ставок на первичном рынке и дополнительным расходам бюджета от повышения КС!
3️⃣ Рыночные ставки по ипотеке работают преимущественно на вторичном рынке и меняются вслед за доходностью длинных ОФЗ. Сейчас и те, и другие около 11%. Рынок уже заложил повышение ставки на 0.5%. Так что рост ставок тут должен быть меньше, чем повышение ключевой ставки. При этом увеличится разница между ставками на первичном и вторичном рынке.
👋 А это значит, что рост цен на готовое жилье может замедлиться, а цены на новостройки продолжат расти. Привет увеличению разницы цен между первичкой и вторичкой!
@DomusVerus
Дивный новый мир – как он выглядит и как туда попасть?
У всего есть стратегия. Иногда осознанная, иногда нет, но она есть всегда. Так вот – то, что мы с вами обычно обсуждаем (ставки, стратегии продаж, запуски и т.д.) – это все скорее тактика. А помните ли вы стратегию развития строительной отрасли?
Если вдруг подзабыли, то мы напомним – тем более, что Минстрой в прошлом году её обновил. Итак, к 2030 году в стране должно вводиться 120 млн кв. м жилья (включая ИЖС) ежегодно, а портфель строительства многоквартирного жилья (МКД) должен вырасти до 140 млн кв. м.
Для сравнения – в прошлом году ввелось 103 млн кв.м жилья (45.5 МКД и 57 ИЖС), а портфель строительства МКД сейчас лишь немногим превышает 100 кв. м. То есть за оставшиеся 7 лет стройка должна вырасти почти на 40%.
Не много ли? Точно успеем сделать это? Можно ли вообще в России планировать на такой длительный срок и не ошибаться?
Ответили на эти вопросы в PDF – как обычно, со всеми графиками, аргументами и выводами. Прочитайте – не пожалеете. Но если нужны основные выводы, то:
▪️Чтобы достичь цели по вводу 120 кв. м, в том числе хотя бы 60 млн в МКД запуски новых проектов должны расти на 4-5% в год и хронически превышать вводы жилья в эксплуатацию.
▪️Это достижимо, но для этого должен расти спрос – примерно на 7% в год. Возводить необитаемые бетонные сооружения никто из застройщиков на интервале 7 лет не сможет и не захочет.
▪️ Бум рождаемости нулевых годов будет способствовать структурному росту спроса примерно на 4-5% в год, правда, без учёта ухудшения другой демографии. Еще 2-3% можно добрать циклическими факторами, воздействуя на желание граждан улучшить свои жилищные условия.
▪️Без поддержи спроса со стороны государства достичь цели вряд ли возможно. Поэтому до 2030 года адресные льготные ипотечные программы должны быть сохранены. Помимо прочего, они также решают социальные задачи и улучшают демографию.
▪️Но изменится структура распроданности портфеля. Больше жилья будет продаваться на эксплуатационной фазе, а средняя распроданность на вводе снизится примерно до 70%, что снизит покрытие эскроу и повлечет рост процентной нагрузки на проекты.
▪️Это несколько снизит маржу застройщиков, им придется привыкать работать в новых условиях после «урожайных» 2020-2021 гг. Банки вынуждены будут привыкать к менее прибыльным и, соответственно, менее устойчивым проектам.
▪️ Но хорошая новость в том, что такой сценарий должен неплохо сказаться на гражданах нашей страны. Они получат большой выбор строящихся и построившихся квартир. Кроме того, вряд ли мы увидим кратное повышение цен – увеличивающийся остаток уже введенного жилья будет поддавливать цены на строящееся.
@DomusVerus
Несколько часов назад вышли свежие данные по ценам на жилье в июне. Спешим поделиться своими наблюдениями. Не только ипотека, но и спрос "за свои" средства продолжает двигать цены вверх умеренным темпом:
#monthlyprice
▪️На первичном рынке разворот в ценах, о котором мы уже неоднократно говорили, становится более уверенным – общий индекс вырос на 0.5% до 134.2 тыс. руб. за в кв. м. Исторические максимумы обновлены в половине регионов. В предыдущие месяцы такое происходило только в 30% регионов.
▪️Положительная динамика за июнь зафиксирована в подавляющем числе регионов. В минусе только 13 из 74 регионов, из них больше чем на 1% цены снизились в Якутии, Адыгеи, Амурской и Сахалинской обл. Слабыми выглядят Ленинградская и Кировская области, где цены снижаются, несмотря на то что упали больше других от максимумов (-8% и -12%).
При этом, в одном из лидеров падения в прошлом – Калининграде – цены уверенно восстанавливаются второй месяц (+2,1% в июне). Здесь их динамику может поддерживать рост себестоимости. Из крупных регионов рост цен больше 2% только в Челябинске.
▪️На самом крупном рынке в Москве цены выросли на 0.9% до 264.6 тыс. руб. за кв. м. В отличие от других регионов в столице динамика цен на первичке опередила вторичку (+0.5% до 258.7 тыс. руб. за кв. м). По России сокращение дисконта вторички к первичке замедлилось (-0,2 пп) – дисконт вблизи 28.7%. Эффект от технического снижения цен (из-за ограничения программ субсидирования ипотеки от застройщиков) практически исчерпан.
▪️На вторичном рынке цены растут на 0.8% второй месяц подряд (индекс 95.7 тыс. руб. за кв. м в среднем по России). Рост сохраняется в подавляющем числе регионов (94%). Больше всех цены растут в национальных республиках: Алтай (по +5% третий месяц подряд), Еврейская АО (+3%), Адыгея (+2.7%), Калмыкия (+2.6%) и Марий Эл (+2.2%). Из крупных областей выделяется Челябинск (+2.1%) и Н. Новгород (+2%). Снижение цен продолжается в Ингушетии (-0.6%) – регионе с минимальными ценами по России 46 тыс. руб.
💡Ослабление курса рубля подстегивает спрос на недвижимость. Рубль ослаб более чем на 30% к доллару США с начала 2023 г. и более чем на 90% от минимумов 2022 г. Желание спасти сбережения "в бетоне" проявлялось ни единожды в кризисные периоды. Сейчас мы видим это и по динамике ипотеки, и по притокам средств на счета эскроу. Доля собственных средств в притоках на эскроу превысила 40%. Больше было только год назад, когда рынок ипотеки сжался из-за роста процентных ставок.
Уже сложился консенсус, что Банк России повысит ставку 21 июля. Но остается интрига – на сколько и что будет с льготной ипотекой?! Если ставки по льготке не изменятся, может снова возникнуть перекос спроса в пользу первичного рынка.
@DomusVerus
Почему быстро растущие процентные ставки не обвалили рынок недвижимости? Почему цены на жилье прервали падение и начали расти? Что поддерживает потребительскую уверенность и настроения девелоперов? На эти вопросы мы с вами отвечали последние несколько месяцев, рассуждая о рынке жилья в России.
Но, возможно, в небольшую аудиторию нашего уютного канала внедрились иноагенты, т.к. те же вопросы последние 2 недели активно обсуждают The Economist, Bloomberg и проч. уважаемые издания на свои миллионные аудитории. Но говорят они, естественно, не о российском рынке.
Не устанем повторять – несмотря на все обрывы финансовых цепочек, санкции и контрсанкции, повороты на Восток и т.д. динамика рынков жилья в мире и РФ удивительным образом продолжает коррелировать. А значит самое время посмотреть по сторонам и выяснить, что там происходит «у них».
▪️Начнем с общемировых трендов. Economist напоминает, что в развитых странах еще в начале года аналитики ждали настоящую кровавую бойню на рынке недвижимости из-за роста ставок. Этого не произошло, а в мае-июне рынки и вовсе вдохнули полной грудью: спрос оживает, а цены растут.
Такую динамику объясняют три фактора: 1. рекордные притоки мигрантов, 2. распространение «удаленки» и желание переехать в более комфортное жилье, 3. накопленные в 2020-2021 гг. «избыточные сбережения». Дополнительный фактор – рост потребительской уверенности благодаря стабильному рынку труда и росту зарплат.
💬 Все эти факторы поддерживают спрос на жилье и у нас, но мы бы их проранжировали в обратном порядке: сначала рост зарплат и уверенности, потом избыточные сбережения, потом улучшение жилищных условий. Потоки миграции в РФ восстанавливаются, но вряд ли оказывают большое влияние на рынок.
При этом Economist добавляет, что изменить ситуацию вполне себе могут центральные банки – если решат и дальше повышать ставки или держать их на высоком уровне, пока ставки не начнут действительно «делать больно».
💬 Впрочем, и у нас за боль отвечает ЦБ РФ – через две недели ставка будет повышена (в этом уже нет сомнений – посмотрите на курс доллара). О зависимости между ставками и спросом на ипотеку мы, кстати, детально написали позавчера - рекомендуем сохранить себе для чтения в выходные.
▪️С миром вроде бы понятно, а что интересного в отдельных странах? Начнем с «недружественных».
1. Запуски строительства нового жилья в США в мае неожиданного подскочили на 22% (м/м в пересчете на год – SAAR) – самый быстрый темп роста с 2016 года. Индикаторы уверенности застройщиков на максимумах за 12 мес. Происходящее подтверждает недавние комментарии главы ФРС Дж. Пауэлла о том, что рынок жилья уже достиг дна и даже от него оттолкнулся. Если в прошлом году казалось, что рынок недвижимости ведет экономику США к рецессии, то сейчас ровно наоборот – он помогает ее избежать.
2. Волна оптимизма дошла до рынка Швеции – одного из самых худших в мире, где цены от пика упали на 15%. В мае цены осторожно подросли на 1%, а домохозяйства впервые за год стали ждать их дальнейшего повышения. Похоже, у шведов появилась еще одна причина поднять бокал шнапса в разгар Солнцестояния.
3. Из крупных европейских городов цены сильнее всего растут в Мадриде (+5% г/г), но хорошего в этом мало, т.к. рост вызван дефицитом предложения, а не сильным спросом. Финансовое положение домохозяйств слабое, инфляция высокая, а тут еще и цены на жилье растут. В общем, Bloomberg всерьез переживает за судьбу премьер-министра Педро Санчеса, у которого на носу выборы. Переживают и власти, а потому принимают разные меры, включая ограничения стоимости аренды, но пока это не помогает.
💬 У нас, кстати, в 2024 году тоже выборы, вы же не забыли? Так что дискуссии об отмене льготной ипотеки наверняка будут жаркими. Напомним, что проект федерального бюджета на трехлетку, а вместе с ним и планы по льготной ипотеке мы увидим ближе к осени.
Средние процентные ставки по ипотеке на первичном рынке выросли с 3,5% в конце прошлого года до 6% по итогам мая. На вторичном рынке ставки стабильны вблизи 10%, но этот уровень заметно выше среднего значения 2020-2021 гг. (~8,5%). Несмотря на это, спрос на ипотеку остается устойчивым, а количество выдач новых кредитов растет с февраля (с поправкой на сезонность).
Причин для такой динамики может быть множество: и рост номинальных заработных плат, и улучшение потребительских настроений, и опасение большего роста процентных ставок и еще много чего. Но возникает закономерный вопрос – а как на спрос влияет само по себе изменение процентных ставок?
На уровне интуиции понятно, что чем ставки выше, тем спрос должен быть ниже, но как эта взаимосвязь выражается количественно? Это особенно актуально сейчас – курс рубля приближается к 90 в паре с долларом, а значит через две недели Банк России, скорее всего, повысит процентную ставку.
В общем, сегодня расскажем, как спрос на ипотеку зависит от изменения ставок. Коротко ниже, подробно в PDF:
▪️Наша модель, обученная на данных за 2016-2021 гг. показывает, что при росте процентной ставки на 1 п.п. число выданных ипотечных кредитов на первичном рынке постепенно сокращается и достигает нового равновесия через 4-6 месяцев на 5-5,5% ниже первоначального уровня.
▪️На вторичном рынке эффект более выражен и более растянут по времени – в ответ на сопоставимый рост ставки число ипотечных кредитов сокращается на 10-12% – равновесное состояние наступает примерно через год после изменения ставки.
▪️Жилье на первичке покупают граждане с меньшими финансовыми возможностями. Они зачастую могут улучшить жилищные условия только благодаря ипотечным гос. программам. В результате, спрос на первичке меньше реагирует на изменения процентной ставки – людям приходится брать кредит по любым условиям, главное – получить одобрение от банка.
▪️Приведенные модельные оценки показывают, что число выданных ипотек по ДДУ в этом году должно было бы сократиться на 7-9% из-за роста ставок (при прочих равных), но этого не происходит – наоборот спрос растет. А значит «прочие» не равны и нужно искать, какие факторы компенсируют рост процентных ставок.
▪️Рост номинальных зарплат поддерживает потребительские настроения – они остаются вблизи многолетних максимумов. Эти факторы стимулируют кредитование и продолжат поддерживать спрос на ипотеку в этом году. Дополнительную поддержку спросу могут оказывать ожидания еще большего роста процентных ставок и сворачивания мер гос. поддержки.
▪️По историческим меркам, несмотря на недавний рост, сейчас процентные ставки все еще остаются умеренными, а ипотечный платеж – относительно комфортным (менее 30% от зарплаты двух работающих человек). Значимо изменить ситуацию может рост ставок еще на 1,5-2%. Произойдет ли это, зависит от Банка России.
@DomusVerus
Что интересного в свежих данных Росстата
Завершается первое полугодие, менеджеры подбивают финансовые показатели, обновляют прогнозы на оставшуюся часть года и переживают о выполнении бизнес-планов. Ну а нас Росстат вчера порадовал очередной порцией макростатистики – ее сегодня и обсудим.
Экономические телеграм-каналы уже написали о дальнейшем восстановлении потребительского спроса и экономики (ожидаемо), о
дальнейшем снижении безработицы до 3,2% (самый низкий уровень в истории) и о росте реальных зарплат на 10,4% г/г (из-за эффекта базы и снижения инфляции).
Мы же продолжаем рубрику #макростройка и сегодня с точностью лазера сфокусируемся на самых интересных данных по строительному сектору. Как обычно, для любителей графиков и подробностей PDF ниже, а основные выводы здесь:
▪️Строительная активность остается высокой. Объем выполненных работ вырос на 1,7 м/м (с сезонной коррекцией) и на 13,5% г/г, а объем договоров подряда у средних и крупных компаний остается вблизи исторических максимумов. Индикатор бизнес-климата в строительстве на максимальном уровне с 2013 года.
▪️При этом восстановление прочих секторов снижает вклад строительного сектора в рост экономики. Это дополнительный фактор, из-за которого государственные мужи в последнее время часто повторяют, что ипотечные программы поддержки пора делать более адресными – из антикризисной меры они должны превращаться в меру социальной поддержки граждан.
▪️Главным ограничением строительного бизнеса остается высокая стоимость материалов – об этом сообщает 43% компаний. Второй фактор, ограничивающий бизнес, – недостаток кадров – с этим сталкивается почти четверть строительных компаний.
▪️В 2015-2019 гг. в топе ограничивающих факторов присутствовали «недостаток финансирования» и «неплатежеспособность заказчиков». В 2019 году ситуация начала меняться, и к текущему моменту о недостатке финансирования говорят лишь 14% строительных компаний. Переход отрасли на эскроу и ПФ – благо не только для покупателей жилья, но и для застройщиков.
▪️Средние номинальные зарплаты в секторе строительства зданий в последние полгода не изменились, в то время как в остальных секторах экономики зарплаты за этот период выросли на 7%. Динамика показателей разошлась из-за высокой базы: рост зарплат в стройке отставал от остальных секторов в 2017-2019 гг., но наверстал упущенное в 2021-2022 гг. В последние месяцы догоняющий рост выдохся. Сдерживать рост зарплат в строительстве может приток трудовых мигрантов из Средней Азии.
@DomusVerus
Лето в разгаре, впереди популярное время для отпуска и наверняка немало россиян захотят импортозаместить европейские улочки. Очевидные кандидаты для этого – Санкт-Петербург и Калининград.
О рынке недвижимости СПб мы подробно писали в мае, а сегодня расскажем о самом западе страны:
▪️В Калининградской области строится ~1,3 млн кв. м многоквартирного жилья – примерно как в Красноярском крае и Нижегородской области. При этом портфель строительства в Калининграде за последние полтора года упал на 20%.
▪️Интерес к строительству (запуски новых проектов) достиг пика в конце 2021 г. на фоне высоких продаж, но начало СВО обвалило запуски со ~100 тыс. кв. м жилья в месяц до 10-20 тыс., что и начало подсушивать портфель строительства.
▪️Главной причиной такой динамики стало резкое падение продаж. В 2021 году рынок рос на стероидах, но взаимные санкции, обрыв логистических цепочек и сильно пострадавший бизнес ударили по спросу: если в среднем в 2021 г. на первичном рынке совершалось ~900 сделок в месяц, то в середине 2022 г. – не более 200.
▪️Из-за этого уже в июне прошлого года цены на жилье стали снижаться (в России цены росли до конца 2022 г.) и к текущему моменту упали на 12% от максимума. Сильнее цены снизились только в Дагестане.
⚖️ В апреле-мае ситуация начала улучшаться. Продажи выросли в 2,5 раза от минимума, а цены после года непрерывного снижения выросли на 0,9% м/м в мае.
Это происходит вопреки росту ставок, а все потому что субсидиями от застройщика здесь «баловались» несильно в отличие от СПб и ЛО: на минимуме процентные ставки в ЛО достигали 2% (сейчас 5,5%), в Калининграде – 4,5% (сейчас 6,5%).
💡Но продажи еще на 25% ниже среднего уровня 2019-2020, а значит потенциал для их роста сохраняется. Поддержать цены может рост себестоимости строительства: с 2017 года наш индекс себестоимости по Калининграду вырос на 81% (против 68% по РФ).
Для полного возврата рынка к нормальности потребуется время, т.к. макро ситуация в регионе остается трудной (логистика, пострадавший автопром и т.д.)
@DomusVerus
💡Это все поднимает три холиварных вопроса:
1️⃣ Считается ли субсидирование ипотечных ставок финансированием за счет государства, хотя бы частично?
2️⃣ Как долго его можно безболезненно применять?
3️⃣ А что тогда делать, если никак, дескать, стимулировать нельзя?
Свои мысли по вопросам 1 и 2 мы высказывали здесь: никуда нам от стимулирования не деться, если хотим добиться социальной цели ввода 120 млн кв м к 2030 году, без спроса наши «бассейны» экспозиции переполнятся.
А вот ответ на вопрос 3 не такой однозначный. Если нужно действовать в духе «невидимая рука рынка сама все построит, если уменьшить регулирование», то ответ очевиден – проблему ввода можно решить только строительством большого количества ИЖС по краям крупнейших агломераций. Только вопрос с ипотекой на ИЖС надо как-то массово решить, но это можно сделать. Да, и инфраструктура все равно нужна, хотя бы минимальная. И будет у нас много счастливых граждан.
▪️Тему раскручивания регулирования подхватывает The Economist, который проанализировал здоровье рынков недвижимости в крупнейших мировых столицах и пришел к неожиданным выводам. Дело в том, что в последние годы все куда-то бежали: кто от пандемии, кто от высоких налогов, а кто от авторитарного Си Цзиньпина (💁♂️ это же The Economist). И поэтому лучше всего себя чувствуют города, где было разрешено что-то аморальное. Взять например Дубаи – декриминализовали алкоголь и цены выросли.
💡Поэтому нужно срочно разрешить что-то аморальное и это спасет нашу экономику и пресловутый декаплинг исчезнет полностью. Включите нас пожалуйста в тестовую группу.
Шутка конечно. А на сегодня пожалуй хватит, о других странах в следующем выпуске.
Берегите себя.
@DomusVerus
Госдума на днях направила в антимонопольную службу запрос на проверку производителей стройматериалов из-за роста их стоимости. Ранее мы уже отмечали, что внимание государственных мужей к себестоимости строительства будет повышенным.
Самое время рассказать, что происходит с себестоимостью сейчас:
▪️После всплеска в начале года себестоимость строительства была стабильной в апреле-мае. Тем не менее, на дворе июнь, строительный сезон в самом разгаре, и в начале месяца мы вновь фиксируем заметный рост цен на стройматериалы. А индекс себестоимости (его мы рассчитываем сами) уже на 3 п.п. превысил максимумы марта 2022 года.
▪️Стальная арматура – значимая компонента в строительстве (~20% себестоимости). В начале года цены взлетели на 20% из-за сезонного роста тарифов РСО и стоимости сырья, в апреле-мае цены были стабильными, но уже в июне вновь начали расти. Помимо строительного сезона сказывается и продолжающеесся ослабление курса рубля.
▪️В лидерах по росту цен также цемент (+10% с начала июня) и теплоизоляция (+5%). А за последние 1,5 года цены на эти стройматериалы и вовсе выросли на 50-60% – в разы больше других компонентов. С предложением теплоизоляции явные проблемы – настолько, что производители вводят квоты на заказы.
▪️С другой стороны, зарплаты в секторе строительства зданий с начала года умеренно снизились, а в остальных отраслях экономики зарплаты в среднем выросли на 3%. Зарплаты в стройке росли опережающими темпами в 2021-2022 гг., но в последние месяцы явно отстают.
💡Начало строительного сезона подстегнуло рост цен на стройматериалы. Дополнительное давление оказывает ослабление курса, в т.ч. из-за использования в производстве импортного сырья, оборудования и комплектующих. В ближайшие месяцы себестоимость продолжит расти, а стабилизироваться может осенью.
⚖️ Для застройщиков ситуация пока остается комфортной благодаря накопленному росту цен на жилье в 2020-2021 гг. А майский разворот в ценах обеспечит дополнительный запас прочности для маржи строителей.
Сегодня вышли свежие данные по ценам на недвижимость в мае. Спешим поделиться своими наблюдениями. Высокий спрос на ипотеку развернул тренды и в ценах:
#monthlyprice
▪️ На первичном рынке, как мы предполагали месяц назад, произошел разворот – общий индекс вырос впервые с декабря на символические 0.15% до 133.5 тыс. руб. за в кв.м.
▪️ Но все также в половине регионов цены снижаются, в другой половине - растут. Динамику индекса перевесил самый крупный рынок – Москва, где цены выросли сразу на 0.6% до 262.3 тыс. руб. Из крупных регионов цены поднялись более чем на ~2% в Челябинске, Самаре и Кемерово (в последнем – уверенный рост второй месяц подряд). Исторические максимумы обновлены в 30% регионах, как и в прошлые месяцы.
▪️ Устойчивое снижение цен около 1% в месяц продолжается в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях (цена на 8% ниже пика), а в Коми и Кирове цены уже на 11% ниже пика. В среднем по России цены на первичке только на 2.1% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022.
▪️ На вторичном рынке рост цен ускоряется – в мае +0.8% до 94.9 тыс. в среднем по России. Рост сохраняется в подавляющем числе регионов (93%). Больше всех в республике Алтай – по +5% второй месяц до 107.9 тыс. руб.
▪️ Символически снизились цены в Калининграде -0.2% и Коми -0.5%. Сильнее в Ингушетии -1.7% - в регионе минимальные цены по России 46 тыс. руб., но подтверждается правило, что дно может быть пробито на любом уровне. В целом за 5 мес. 2023 цены в минусе только в 8 регионах (в столичных регионах, Краснодарском крае, Калининграде, Ингушетии и на Сахалине). Удивительно, что регионы, близкие к проведению СВО, не выделяются на общероссийском фоне.
▪️ Сокращение дисконта вторички к первичке продолжилось с 29.4% до 28.9%. Здесь есть куда двигаться, но в большей степени из-за технического фактора. Ограничения на программы субсидирования ипотеки от застройщиков приводят к росту средней ставки и отсутствию или меньшему росту цен на первичке.
💡 В июне высокий спрос на ипотеку сохраняется, а значит ждем продолжения тренда на умеренный рост цен на первичном рынке и более быстрый догоняющий рост цен на вторичном рынке. При текущей ключевой ставке 7.5% и доходности длинных ОФЗ до 10.9% рынок нашел определенное равновесие. Спрос, поддерживаемый действием льготных программ и высокой разницей ставок (6-7% на первичке против 11% на вторичке), позволяет застройщикам активно запускать новые проекты.
Все может измениться в июле, если Банк России начнет повышать ключевую ставку. Парадокс в том, что рост ставок может коснуться только вторичного рынка и привести к новым перекосам на рынке жилья.
@DomusVerus
Доля проданного жилья в строящихся домах устойчиво снижается последние два года – к июню портфель строительства был распродан всего на 30% – в полтора раза ниже второй половины 2020 года.
Продажи жилья восстанавливаются, но остаются ниже высоких уровней 2021 г., что вместе с высоким объемом запусков новых проектов приводит к снижению покрытия кредитной задолженности по ПФ счетами эскроу (до 80% против ~120% в 2021 году).
Ситуация выглядит не очень, о признаках затоваривания говорят в высоких кабинетах, а Банк России и вовсе включил «дисбалансы на рынке жилой недвижимости» в перечень пяти основных рисков финансовой системы России.
О навесе на рынке жилья мы писали в самой первой записке. С тех пор запуски заметно превысили наши ожидания и существенно опередили вводы жилья.
В общем, мы вновь закопались в Excel, уточнили наш прогноз и спешим поделиться с вами новой запиской. Прочитайте – и сможете навсегда запомнить, что такое навес, как он возникает и как его избежать. Ну а мы, как обычно, здесь приведем лишь основные выводы:
▪️В 2020-2021 гг. высокий спрос привел к дефициту на рынке жилья, который вызвал рост цен и простимулировал запуски новых проектов. К текущему моменту рынок достиг относительного равновесия.
▪️Тем не менее, в этом году запуски достигнут исторического максимума (48-50 млн кв. м), а портфель строительства подрастет до 107 млн кв. м в 2023 и более 115 в 2024 году. В результате, объем запасов непроданного жилья в строительстве вырастет с текущих 70 до 88 млн кв. м.
▪️Распроданность на вводе была высокой в 2020-2021 гг. (около 80-85%), в результате чего запасы непроданного, но введенного жилья росли несильно. Тем не менее, распроданность снизится до 70% к 2024 году, а объем запасов непроданного жилья на эксплуатационной фазе вырастет с 19 до 25 млн кв. м.
▪️Таким образом, совокупный объем экспозиции жилья вырастет на 27% к концу следующего года (с 89 до 113 млн кв. м), а показатель months-of-sales подберется к 40 мес. – в два раза выше «урожайного» 2021 года. И это все с учетом хорошей динамики продаж (34 и 36 млн кв. м в 2023-2024).
▪️В результате, мы наблюдаем активное формирование навеса на рынке жилья, которое завершится к концу этого – началу следующего года, если только спрос не начнет расти еще сильнее. А если спрос будет буксовать, то ситуация ухудшится.
▪️Избежать навеса можно, но для этого застройщикам нужно запускать меньше проектов, что противоречит Стратегии развития строительной отрасли – к 2030 году вводы в эксплуатацию должны составлять 120 млн кв. м (включая ИЖС). Без дальнейшего роста портфеля строительства эта цель недостижима.
▪️Более подробно развитие отрасли до 2030 года обсудим в ближайшие недели.
@DomusVerus
Хотите знатно пощекотать себе нервы? Никаких историй про монстров и тайные лабораторные эксперименты, никаких привидений, выплывающих из глубин подсознания Стивена Кинга, и никакого «Кошмара на улице Вязов» – лишь данные по рынку недвижимости Санкт-Петербурга.
В начале 2020 года в СПб строилось около 13 млн кв. м жилья – не сильно меньше, чем в Сибири и Урале вместе взятых (на тот момент 15,5 млн кв. м).
Однако с тех пор портфель устойчиво и неуклонно падал и к текущему моменту достиг 7,6 млн, снизившись на 40%. Сорок процентов, Карл!
Безусловно, ситуация выглядит пугающе. Безусловно, у такой динамики есть конкретные и вполне себе понятные причины.
Устраивайтесь поудобнее – сегодня мы подробно расскажем о рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленобласти. Как обычно, выводы ниже, подробности в PDF:
▪Еще несколько лет назад рынок жилья в Санкт-Петербурге был сильным и здоровым, но в пандемию знатно захворал и к текущему моменту проблема стала хронической – продажи и портфель строительства упали практически в два раза – не помогла даже операция «льготной ипотеки от застройщика».
▪Интерес к строительству в Петербурге сдерживает не только структурно слабый спрос, но и градостроительные ограничения: недостаток свободных площадок, ожидания нового Генплана, административные риски и другие специфические факторы.
▪На рынке новостроек Ленобласти ситуация получше – продажи восстанавливаются, спрос мигрирует из города в область, а отсутствие значимых строительных ограничений и приход новых игроков простимулировали портфель строительства и увеличили конкуренцию на рынке.
▪В Петербурге и Ленобласти слишком сильно «баловались» льготной ипотекой от застройщика. На этом фоне ипотечные ставки падали до 2-2,5% – минимум среди всех субъектов РФ. Из-за этих же программ цены на жилье значительно выросли.
▪В последние месяцы ситуация развернулась, цены скорректировались на 7-7,5%, а ипотечный платеж от минимумов подскочил уже на 30%. Это может затормозить восстановление спроса в Ленобласти.
▪Рано или поздно ситуация в Питере начнет улучшаться. Генплан примут, программу реновации перезапустят, правила землепользования и застройки подкорректируют, с администрацией отношения наладятся – все это вместе с подсушенным портфелем строительства повысит интерес застройщиков к выводу новых проектов. Но это перспектива не ближайшего времени, а скорее 2024-2025 годов.
@DomusVerus
Банк России опубликовал обзор банковского сектора за апрель – делимся оперативным комментарием
▪️В апреле ипотечный портфель вырос на 2,2% м/м – прирост соответствует среднему значению 2021 года. При этом выросли выдачи рыночной ипотеки (+5% м/м или +288 млрд), а выдачи с господдержкой снизились до 278 млрд (-6% м/м).
Вероятно, из-за сворачивания субсидируемой ипотеки от застройщика, которую часто комбинировали с гос. программами.
▪️Из-за этого же продолжает расти средняя процентная ставка на первичном рынке. В апреле ставка выросла на 0,4 п.п. до 6, а в мае-июне может достигнуть 6,5%.
В результате, с ноября 2022 г. средний ипотечный платеж уже вырос на 15%, но может прибавить еще около 5%. Это значимо не повлияет на доступность жилья.
▪️Рост средств на счетах эскроу в апреле составил всего 84 млрд. руб. (после 175 млрд в марте). Во-первых, это связано с увеличением темпов раскрытия счетов (222 млрд после 171 млрд). Раскрытия в апреле выросли на 30%, несмотря на сокращение ввода жилья на 20% (2,7 против 3,4 млн кв. м).
Как такое может быть? Все из-за увеличения доли «дорогой» Москвы во вводах – ввод в эксплуатацию в столице вырос на 15%, а доля Москвы в общих вводах подросла на с 10,6% до 15,6% (ближе к среднему уровню 2020-2022 гг.).
▪️В то же время гросс-притоки на эскроу немного снизились до 304 млрд руб. Напомним, что в марте приток составил аж 345 млрд (третий результат в истории). Вероятно, темпы продаж закончили восстановительный рост.
Если продажи стабилизируются на текущем уровне, то по итогам года спрос окажется где-то по середине между хорошим 2021 и плохим 2022 гг. Не слишком оптимистично, но жить точно можно.
P.S. Из остального заметим, что активный рост продолжается как в корпоративном кредитовании (+1,7% м/м), так и в сегменте необеспеченных потребительских ссуд (+1,2% м/м). Это говорит о дальнейшей нормализации деловой активности в целом и потребительского спроса в частности. В общем, экономика уверенно движется к росту в этом году на ~1%.
@DomusVerus
Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры?
Кажется, вопрос тривиальный – достаточно посмотреть на доходы и стоимость жилья, как-то их покрутить, поделить одного на другое и получить какой-нибудь индекс доступности жилья. Но, как вы могли догадаться, все (немного) сложнее.
Аналитики уже не один квартал пытаются ответить на этот вопрос и сражаются на мечах, порой занимая диаметрально противоположные стороны. И это объяснимо – сама концепция «доступности» жилья весьма субъективна. Нужны критерии этой доступности, нужно понять, о каком жилье мы говорим, для кого оно доступно, как долго доступно и т.д.
В середине марта мы начинали говорить о проблеме доступности жилья, сегодня пойдем чуть дальше и посмотрим на вопрос более комплексно. Как обычно, выводы ниже, а графики, выжимки из научных статей и прочие интересности в PDF:
▪️Существует целый ряд критериев доступности жилья. Наиболее распространенный – отношение цены к доходам – показывает, что средней российской семье нужно откладывать все свои доходы в течение 5,5 лет, чтобы купить жилье в новостройке.
▪️Хотя на пике «пузыря» в 2007 г. показатель был еще выше (~6,5 лет), недавнее прошлое показывает, что текущий уровень высоковат (5,5 против 3,5-4 в 2014-2019 гг.).
▪️Тем не менее, в новостройках большинство людей (70%) покупают жилье в ипотеку, поэтому индикатором его доступности является доступность ипотеки. Для большинства населения страны доступность ипотеки была и остается высокой – платеж не превышает 30% доходов семьи.
▪️Несмотря на более высокие ставки, рост доходов сохранит платеж ниже 30% – спрос на первичке не пострадает в целом, но может снизиться в регионах с низкими доходами. Для наименее обеспеченных граждан ипотека как была недоступна ранее, так и останется недоступной в будущем (платеж больше 60% от доходов).
▪️У большинства населения остаточная сумма после уплаты кредита высока и в 2,5 раза превышает прожиточный минимум (ПМ). В аутсайдерах наименее обеспеченные – после платежа у них остается слишком мало доходов – около половины от ПМ. Этим людям необходима адресная помощь.
▪️В итоге, жилье было и останется доступным для тех, кто планирует брать ипотеку и не относится к наиболее бедным слоям населения. Сломать эту идиллию может значимый рост ключевой ставки – это не наш базовый сценарий. Те, кто планировал купить квартиру за кэш, вероятно, предпочтут вторичный рынок.
@DomusVerus
