3910
Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов и идей про все, что связано с недвижимостью и экономикой. Задать вопрос или поделиться обратной связью: @DomusVerus_feedback_bot
Стройиндустрия — это разогнавшийся поезд, который не остановить?
Времена идут, эпохи меняются, но алармистские комментарии по рынку жилья всегда в фаворитах у журналистов.
Вот и на прошлой неделе в Коммерсанте вышло преинтересное интервью зампреда комитета Госдумы по вопросам собственности. Там все, как мы любим: и про пузырь, и про льготку, которая (внезапно) снизила доступность жилья, и про «турецкий» сценарий для российской экономики.
Но обо всем по порядку.
…наблюдался мало чем обоснованный рост цен на квартиры…цены на новостройки росли за счет действия льготных программ, ставки по которым субсидировались бюджетом…
…это привело к колоссальному разрыву цен между строящимися и готовыми объектами…покупая квартиру в новостройке за 10 млн руб., после завершения строительства можно продать ее, уступив в цене около 40%, т.е. за 6 млн…
…кредитн(ым) организаци(ям) важно, чтобы застройщик распродал
все
квартиры в новостройке и выполнил перед ними свои финансовые обязательства…
…сложилась парадоксальная ситуация. Сегодня стройиндустрия — это разогнавшийся поезд, который остановить сейчас нельзя, но он уже начинает сбоить…
…может быть много разных сценариев дальнейшего развития событий, и многие из них неутешительны. Есть опыт Турции, где ключевая ставка ЦБ росла для удержания инфляции. В итоге она перевалила за 50%, фактически остановив выдачу всех кредитов, включая ипотеку. Это сценарий, по которому мы можем пойти…
Дорогие читатели,
Спешим сообщить, что после длительной паузы канал @DomusVerus возобновляет активность 🥳
Спасибо неравнодушным подписчикам, которые писали нам и задавали вопросы. Полугодовая пауза и турбулентность на рынке жилья позволили нам накопить изрядный запас аналитических мыслей и идей, так что включайте уведомления – будем вместе разбираться с тем, что происходит и будет происходить в экономике и на рынке недвижимости.
На прошлой неделе как раз были обновлены все проектные декларации за июль – самое время посмотреть, что происходит с продажами после отмены льготной ипотеки. Сразу скажем, что по одному месяцу выводы делать рано, но интересное в данных все же есть.
▪️Июль ожидаемо стал первым «холодным» месяцем продаж. Число купленных квартир по ДДУ сократилось вдвое: с 80 тыс. в рекордном июне до 40 тыс. в июле. Тем не менее, это пока приемлемый уровень – чуть меньше среднемесячного числа сделок за 2020-2021 гг. (45 тыс.), но чуть выше среднего в 2022 г. (36 тыс.).
▪️Другое дело, что и портфель строительства у нас непрерывно рос последние годы и сейчас уже превышает аж 116 млн кв. м. При июльских темпах продаж нераспроданные остатки будут проданы за 40 месяцев (близко к верхней границе нормы 30-40 мес.).
▪️Важно, что в июле полмесяца банки не выдавали семейную ипотеку из-за неясности программы, так что уже в ближайшее время продажи подрастут – при рыночных ставках >20% народ будет сметать семейную и IT ипотеку. А еще подключатся программы рассрочки или снижения ставки на время строительства.
▪️Кроме того, запас прочности застройщиками накоплен достаточный – распроданность жилья в проектах, которые вводятся в этом году – 66% (до конца года нужно довести до 70% – план фактически уже выполнен), в следующем году – 40% (план в 70% тоже будет выполнен даже в негативном сценарии).
🤔 И вроде бы все хорошо, но… Не стоит забывать о тех проектах, которые вводятся в эксплуатацию позже, и о новых проектах. В них-то жилье тоже нужно продавать!
А запуски пока остаются рекордными – в июне более 4 млн кв. м (+30% к среднему за 2020-2023 гг.). И, скорее всего, в ближайшее время сильного сокращения запусков не произойдет – предпроектные расходы ведь уже понесены, бридж-кредиты под 20%+ взяты, а значит самое время открывать продажи и накапливать деньги на эскроу. Так что по инерции запуски будут высокими, как минимум, до конца 2024 года.
В результате, хотя в целом на макро уровне серьезных проблем в отрасли и снижения цен мы не ждем, в отдельных локациях (например, Владивосток, Калининград, Краснодар) и у отдельных застройщиков (с низкой распроданностью текущего портфеля) будет не все так радужно: увидим и скидки, и признаки затоваренности, и гневные письма в Минстрой и Минфин.
💡Хорошие продажи последнего года позволили застройщикам накопить подушку безопасности, поэтому они без особых проблем выдержат низкий уровень продаж в течение полугода-года.
Но если на восстановление спроса уйдет больше времени, то путь только один – сокращение запусков. Скорее всего, так и произойдет, так что текущие показатели портфеля строительства на ближайшие годы станут локальным рекордом.
В ответ на более низкий спрос сократится и предложения. Для этого требуется время, но, кажется, что у рынка это время есть.
@DomusVerus
Добровольная мобилизация = региональная урбанизация
Продолжаем рассуждать о важных для рынка жилья социальных сдвигах. Вчера рассказали о том, кому в новых реалиях достанутся почет и хорошие квартиры, а сегодня разберем сдвиг #2 о том, как СВО влияет на урбанизацию.
▪️Напомним, что зарплаты последние 2 года больше растут в регионах с высокой долей обрабатывающей промышленности и ОПК (это поддерживает спрос на Урале, в Сибири и Поволжье). Но СВО также способствует региональной урбанизации.
Военная операция стала социальным лифтом для большого числа молодых (и не только) людей. Посудите сами: живет некий человек (назовем его Александр) в деревне или небольшом городе. Возможно, имеет семью и ребенка. Трудится, где придется, за среднюю зарплату не выше 30 тыс. руб. (и, к сожалению, это в лучшем случае).
Перспектив вырасти в уровне жизни не то чтобы очень много, но уехать куда-то за более интересными возможностями сложно, т.к. жилье в миллионнике дорогое (4-5 млн руб. и выше). Арендовать тоже трудно.
Но вот в 2022 г. появляется возможность отдать долг Родине и при этом рассчитывать на з/п 200 тыс. руб. + единовременные выплаты, премии за подбитые танки, ранения и проч. То есть можно буквально получить путевку в другую жизнь, на другом уровне достатка. В этих условиях идти на фронт – финансово рациональное решение.
Сколько таких людей – сказать сложно, только за 2023 г. было набрано около полумиллиона контрактников. Помимо добровольцев есть еще ~250-300 тыс. мобилизованных. Итого сейчас цифра может быть близка к 1 млн чел. – для рынка жилья очень много.
🗝 Вспомним, что у военнослужащих самая большая потребность в улучшении жилищных условий: 45% военных и сотрудников органов безопасности планируют покупку жилья в ближайшие 5 лет против 24% в среднем по РФ (опрос ВЦИОМ). Потребность в жилье высокая, а теперь появились и возможности.
▪️Далее возникает вопрос – а где купить жилье? В небольшом городе/деревне, где живет наш Александр с семьей, новостройки не строятся. Да и зачем здесь оставаться, когда есть деньги на переезд.
Значит надо искать жилье в других местах. Самые привлекательные: столицы, южная часть (Краснодар/Сочи), Екатеринбург, Казань и другие крупные города. Но там и жилье дорогое, и жизнь дорогая – не факт, что на это хватит денег.
В результате, выбор падает на менее крупные и развитые города, где есть современное качественное жилье, но его стоимость ниже. Плюс таких городов в том, что они могут находиться недалеко от места проживания нашего героя (т.е. недалеко от родственников).
🗝 В общем, спрос со стороны военных и других граждан, получивших щедрые выплаты в 2022-2023 – одна из причин роста продаж в региональных центрах (помимо фактора предложения, ведь после запуска льготки в ряде городов новостройки начали строиться впервые).
Например, в Сибири (регион в числе лидеров спроса в 2023) продажи сильнее всего выросли в небольших городах: в Горно-Алтайске (в 7 раз по сравнению с 2021), в Абакане, Томске, Иркутске и Омске (больше чем в 2 раза). А в крупных Новосибирске и Красноярске рост был менее выраженным (+20% и +63%).
▪️Интересно, что ускорение продаж в небольших регионах коррелирует с ускорением темпов урбанизации.
На графике👇 показываем зависимость между приростом доли городского населения (насколько сильнее выросла его доля за 2 года по сравнению с двухгодичными приростами в 2017-2021) и тем, насколько темпы роста продаж за это время ускорились относительно 2021.
🗝 Таким образом, начало СВО ускорило региональную урбанизацию: у населения малых городов и сел возросло благосостояние и появилась возможность улучшить жилищные условия.
Если у 45% желающих улучшить условия есть возможность это сделать, потенциальный спрос на жилье со стороны участников СВО ~400 тыс. сделок, а с учетом членов семьи и обеспеченности 30-35 кв. м/чел. получим около 25-30 млн кв. м или ~10 млн кв. м на первичку в текущей пропорции продаж первички и вторички.
Это много! Вероятно, поэтому продажи лучше чувствуют себя в регионах, а застройщики ставят рекорды по выходам на региональные рынки.
@DomusVerus
Калибровка холодным февралем – продажи вниз, цены вверх
На прошлой неделе мы говорили о том, что рынок новостроек не заметил роста рыночных ставок (пока), а цены продолжают двигаться вверх.
Сегодня откалибруем наши мысли по свежим февральским данным и порассуждаем о том, что ограничивает и поддерживает рынок жилья:
▪️Продажи жилья в новостройках в феврале 2024 приблизились к многолетним минимумам как по России (32 тыс. ДДУ), так и в Москве (4,6 тыс. ДДУ). На 10% выше февраля 2023, но тогда как раз был минимум. К уровням конца 2023 снижение более чем в 2 раза (-56% к декабрю).
В феврале на рынке полностью отразились новые условия – ограничения по ПВ, не больше 6 млн по льготной ипотеке и комиссии банков. Комиссии уже в прошлом, и в марте ипотека может вырасти в 1,5 раза.
▪️Срок реализации непроданного жилья увеличился с минимальных 19 до 40 мес. Такой темп продаж уже на грани нормальности, но впереди восстановление вплоть до июня 2024.
▪️Цены сделок колебались в начале 2024 очень сильно. В Москве цены снизились в январе, а в феврале произошел взрывной рост на новый максимум 351 тыс. руб. (+6% м/м). Цены выросли во всех сегментах кроме элитного. Динамику средней цены усилило изменение структуры. Продажи в премиум-сегменте (бизнес+элитный) начали восстанавливаться, а эконом-сегмент продолжал снижаться.
Умеренный рост цен за пределами столицы (+1% м/м) также неоднороден. Где-то цены сильно растут, а где-то падают. Среднее отклонение цен выстрелило с 3% в прошлом до 10% в феврале.
▪️Выручка девелоперов в феврале 311 млрд ниже средней за 2023 на 32%, но на 33% выше февраля 2023. Лидером среди топ-15 остается Эталон (+85% к средней выручке за 2023)
💡В начале 2024 ситуация на рынке похожа на шок предложения – объемы упали, а цены выросли. При этом вместо ипотеки покупатели начинают тратить сбережения. Это заметно в премиум-сегменте – продажи снизились гораздо меньше и уже восстанавливаются.
В марте рынок оправится от шока. Продажи подрастут, а цены могут стабилизироваться из-за отмены комиссий.
@DomusVerus
Ипотека по 17%? Спасибо, не надо
Продолжаем дискуссию о влиянии ставок на недвижку. Их повышение больно ударило по спросу на вторичке, а на первичку влияет урезание льгот. Но есть рынок, который на этом фоне стал привлекательнее: как и обещали, поговорим о рынке аренды.
С середины 2023 размер среднего платежа по ипотеке на вторичке вырос с 35 до 56 тыс. руб. Мало кто захочет выкладывать в 1,5 раза больше, поэтому неудивительно, что спрос на аренду растет: в феврале срок экспозиции -18% г/г, просмотры объявлений +32%.
Насколько выгоднее за год стала аренда однушки относительно покупки на вторичке?
Понятно, что ежемесячный платеж для большинства является определяющим фактором. Но не единственным. Нужно также учесть стоимость жилья, срок владения, альтернативные издержки.
Мы посчитали все сопутствующие финансовые потоки аренды и покупки жилья (учитываем только финансы, важность фактора "зато своя" каждый определит сам 😉).
▪️Год назад выбор однозначно был в пользу покупки. Расходы на свое жилье были ниже стоимости аренды. Сегодня ситуация иная. Чтобы покупка жилья стала выгоднее, нужно владеть им не менее 11 лет (пока и если растет его стоимость). Если нужно временное жилье – дешевле арендовать.
▪️В крупнейших городах этот срок вырос, в среднем, на 10 лет. Хуже всего – в Уфе (20 лет). В Москве и Питере и год назад свое жилье было роскошью.
💡Получается, источник текущего спроса в аренде – те, кто пережидает высокие ставки и копит на постоянное жилье. Снижение ставок вместе с ростом стоимости аренды должны вернуть привлекательность покупки, но для этого нужно время.
▪️Почему спрос не идет на первичку? Если покупать жилье той же площади на первичке по льготке, срок, когда решение станет финансово выгодным, увеличивается до 18 лет.
Все дело в разнице цен: на первичке та же площадь дороже в 1,5 раза (пренебрежем др. факторами вроде качества жилья). Иными словами, по льготке брать временное жилье совсем не выгодно.
P.S. Если захотите посчитать на собственном примере, оставим калькулятор внизу👇
@DomusVerus
Работает ли связь между процентными ставками и спросом на жилье?
На днях подписчик прислал нам очень хороший вопрос про ставки и рынок жилья. Кажется, это хороший повод запустить серию «квартирных собеседников»: вы нам вопрос через @DomusVerus_feedback_bot, мы – вдумчивое рассуждение в ответ.
ЦБ РФ давно повышает ставку. Она уже выросла более чем в два раза – с 7,5% до 16%. Следом за КС вырос и общий уровень рыночных ставок в экономике. Но кажется, что рынок жилья на это особо не реагирует и вообще живет по какому-то альтернативному экономическому учебнику, где рост ставок приводит к росту цен. Это вообще нормально?
Сегодня ответим на этот вопрос и напомним, по каким экономическим законам живет рынок жилья в России (нет, это не законы Р. Эрдогана).
Начнем с того, что критически важно разделять рынок недвижимости на рынок новостроек, где действуют льготные программы ипотеки, и вторичку, где покупатели и продавцы сталкиваются со всеми прелестями свободного рынка.
1) Сперва о вторичке.
В июле прошлого года (прямо перед тем, как ЦБ начал повышать ставку) мы публиковали результаты модели, согласно которой рост ставки по ипотеке на 1 п.п., при прочих равных, снижает спрос на вторичке на ~10% в штуках в течение года. Пора проверить, сработали ли эти оценки.
• В 1П 2023 г. средняя рыночная ставка на вторичке составляла 11%. К янв-фев 2024 г. ставка выросла до 17%. То есть плюс 6 п.п., а значит выдачи должны были упасть на 60%.
• В 1П 2023 г. в среднем на вторичке выдавалось 85 тыс. кредитов в месяц (с сезонной коррекцией – с.к.). В янв-фев 2024 г. выдачи сократились до 52 тыс. шт. в месяц с.к. То есть выдачи упали на 40%.
В итоге ипотека на вторичке отреагировала на рост ставок немного слабее, чем предсказывала модель. На это есть две причины.
Во-первых, мы уже неоднократно писали о том, что у населения в целом есть деньги – спасибо растущим зарплатам и всяким прочим выплатам. Это позволяет больше платить за ипотеку или накопить большой ПВ, а в кредит взять небольшую часть стоимости квартиры. Кроме того, не исключаем, что некоторые люди рассчитывают рефинансировать ипотеку по более низким ставкам через 1-2 года.
Во-вторых, трансмиссия от повышения ставок еще не завершилась – вероятно, спрос на вторичке еще какое-то время будет снижаться. Хотя до модельных -60% мы вряд ли дойдем (в т.ч. по первой причине).
🗝 Но в целом, видно, что на вторичке действуют нормальные экономические законы. Ставки вверх –> спрос вниз.
2) На первичке ситуация иная.
В начале года почти вся ипотека по ДДУ выдается по льготным программам (~90% всех кредитов). С рынка практически исчезла рыночная ипотека на новостройки. Из-за этого ставка на первичке особо не меняется – в 1П 2023 г. она была вблизи 6% и сохраняется на этом уровне сейчас.
В 1П 2023 г. в среднем выдавалось 47 тыс. кредитов по ДДУ с.к., в янв-фев 2024 г. число выданных кредитов было близким к этом уровню (с сезонной коррекцией). Так что пока рост рыночных ставок на первичку негативно не влиял и не должен был. Даже наоборот – увеличение разницы между рыночными и льготными ставками поддерживало спрос на первичке в прошлом году.
Но ситуация вскоре изменится. После прекращения действия массовой льготной ипотеки и продления семейной в середине этого года может реализоваться два сценария:
а) сокращение доли льготных программ в пользу большей доли рыночной ипотеки –> по более высоким рыночным ставкам ипотеку будут брать наиболее обеспеченные домохозяйства и те, у кого есть свободные деньги для большого ПВ.
б) сохранение доли льготных программ на высоком уровне (благодаря семейке) и по-прежнему отсутствие сделок по рыночным ставкам –> ипотеку на первичке будут брать только активно размножающиеся граждане нашей страны и другие приоритетные группы населения, которым положены льготы.
А остальные будут пристально следить за заседаниями ЦБ и надеяться на скорое снижение ставок или цен.
Скорее всего, итоговый результат на первичке будет где-то по середине этих двух вариантов. Но о социальных последствиях всего происходящего мы поговорим в другой раз.
@DomusVerus
Индивидуальное жилищное строительство – временный хайп или все только начинается?
Одной из самых горячих тем на рынке недвижимости в последние годы стало индивидуальное жилищное строительство. В ИЖС видят спасение почти все участники рынка.
Население хочет жить в своем доме, а не в этих человейниках (зачеркнуто), потому что просторно и комфортно. Банки понимают, что рынок МКД подошел к состоянию зрелости и надо искать новые возможности. Государственные мужи надеются за счет ИЖС (при)поднять демографию и увеличить среднюю площадь жилья. Ну а застройщикам в этой ситуации просто некуда деваться.
Несмотря на все это, ИЖС пока во многом остается черным ящиком для аналитики: данных очень мало, а их надежность и достоверность вызывают большие вопросы.
Сегодня ступим на этот сколький лед, развенчаем некоторые мифы, порассуждаем, насколько обоснована вера в ИЖС и спрогнозируем, что будет происходить с этим рынком далее. Подробно с аргументами, графиками и рассуждениями в PDF, а основные выводы ниже:
▪️Вводы ИЖС последние 3 года росли ударными темпами и в 2021 г. впервые превысили вводы МКД. Это связано не только и не столько с последствиями ковида (и интересом к ИЖС), сколько с техническими причинами – программой социальной газификации и дачной амнистией, из-за которой люди регистрировали ранее построенные дома.
▪️По нашим оценкам, эти технические причины объясняют около 25-30 млн кв. м вводов ИЖС в 2021-2023 гг. (15-20% от всех вводов ИЖС – 165 млн кв. м).
▪️Во время пандемии наблюдался всплеск интереса к покупке и строительству дома. Но он был не долгим – уже с 2021 г. интерес начал снижаться и сейчас находится вблизи доковидных значений. В то же время вырос относительный интерес к покупке дома – все больше людей вместо квартиры задумываются о своем доме.
▪️Фундаментально спрос на ИЖС в ближайшие 10-15 лет поддержат демографические тренды: большое число людей в возрасте 30-40 лет (последствие бума рождаемости 80-х) и старение населения. Кроме того, по опросам, подавляющее большинство наших граждан (2/3) хотят жить в собственном доме, а не в квартире.
▪️Основными препятствиями для переезда в свой дом являются недостаток финансовых ресурсов и плохая развитость инфраструктуры (долго добираться до работы, отсутствие школ, больниц и т.д.). Решением «денежного» вопроса стала ипотека – после распространения льготных программ на ИЖС число выданных ипотек на ИЖС выросло с 12 тыс. в 2021 до 33 и 119 тыс. в 2022-2023 гг.
▪️Решить инфраструктурные проблемы могла бы помочь комплексная застройка индивидуальных домов крупными девелоперами, но пока они только начинают присматриваться к рынку и ищут способы выхода на приемлемую маржинальность.
🗝 В этом году государственные мужи рассматривают внедрение системы эскроу на ИЖС с подрядом. Механизм призван стандартизировать рынок, сделать его более цивилизованным и прозрачным. Правда, процесс этот будет небыстрым.
Вероятно, в ближайшие 5-7 лет мы увидим трансформацию рынка ИЖС, похожую на то, что происходило в МКД последние пять лет.
Если все пойдет так, как задумано, то проникновение ипотеки в ИЖС может увеличиться с текущих 25% до 40-50%. В таком случае, к 2030 году ввод ИЖС вырастет до ~70-75 млн кв. м в год (+20-30% к 2023 г.), и это приблизит нас к совокупному вводу жилья в 120 кв. м, как планировалось в Стратегии Минстроя.
@DomusVerus
Дорогие друзья, глядя на вопросы, которые вы нам присылаете, мы с удивлением обнаружили, что растет не только количество подписчиков, но и их состав.
Ответьте, пожалуйста, на пару вопросов ниже, а мы в свою очередь подумаем о том, какие изменения контента нам нужны. Это важно для нас, да и вам принесет пользу.
А если вы хотите задать нам вопрос или оставить комментарий, есть бот обратной связи @DomusVerus_feedback_bot. Мы стараемся оперативно отвечать всем интересующимся.
Вместе продолжим расти!
@DomusVerus
Как себя чувствуют ТОП-50 проектов жилья?
Посмотрели с друзьями из Или Или на продажи в крупнейших проектах. Выбирали по выручке в строящихся корпусах с начала 2023 г.
Почти все проекты из Москвы (36). Единицы строятся в МО, СПб, Краснодаре и Сочи. По метрам картинка будет иной, но интереснее, куда текут деньги и оседает прибыль.
▪️Большинство корпусов у топ-50 в стройке будет распродано на 100% уже на инвестиционной фазе (до ввода). Даже если продажи пойдут медленнее, чем в прошлом. Среднее поглощение было 3,5% в месяц за последний год.
▪️Финансовые модели у всех разные, но в среднем распроданность на вводе закладывается около 80%. Это соответствует поглощению 2-2,5% в месяц.
▪️Если поглощение выше, план продаж перевыполняется, то вероятно его торможение повышением цен (как в 2020-2021 и 2П 2023 гг.). И наоборот – при плохом поглощении застройщики могут давать скидки.
▪️Как видим, большинство запущенных очередей в текущих проектах продавались хорошо. Чтобы по ним выйти на распроданность 80% на вводе, теперь достаточно продавать по 1,6% в месяц. То есть если продажи сократятся в два раза, в моменте проблем не возникнет.
▪️Но мы говорим только о тех корпусах, которые уже запущены. У ряда проектов в будущем будут новые очереди. Для них этот вывод не действует и нормальный темп поглощения будет 2-2,5% при сроке реализации 3 года.
На картинке отдельно выделили проекты, которые пока в аутсайдерах (при прочих равных, им нужно нарастить или сохранить продажи на уровне 2023, именно там могут быть скидки), а какие – могут быть в топ-10 по будущим продажам☝️
💡 Кстати, уже заметили, как выросли акции отдельных девелоперов? Это рынок ещё не оценил, как недорого они стоят относительно своих проектов. Оценка портфеля выйдет позже, а пока:
у ЛСР капитализация сопоставима с выручкой от одного элитного Le Dome.
Эталон стоит меньше, чем продал по эскроу в Shagal, и ещё больше продаст в текущих корпусах >40 млрд руб.
у Самолет будущая выручка премиум-проекта Nova до половины капитализации ~100 млрд.
@DomusVerus
Доноры и реципиенты: сколько жилья люди покупают в других регионах?
В прошлом месяце мы писали, что на рынке жилья наметилась тенденция на смещение спроса в регионы. В 2023 г. продажи жилья на периферии росли опережающими столицы темпами.
Мимо застройщиков новый тренд не прошел – в прошлом году девелоперы поставили рекорд по количеству выходов в новые регионы (52 vs 27 в 2022). Тенденция продолжается: крупнейшие девелоперы уже заявили о планах расширять географию присутствия в этом году.
Сегодня посмотрим, в каких регионах покупают квартиры жители других регионов и где самая высокая доля «нерезидентов» в продажах жилья.
Для этого сравним данные ЦБ по выдачам ипотеки по ДДУ и данные ДОМ.PФ по выдачам льготной ипотеки. ЦБ ведет статистику по месту регистрации заемщика, а ДОМ.PФ – по месту регистрации объекта.
Разница в данных (ЦБ минус ДОМ.PФ) отражает число сделок, совершенных вне региона. Если разница отрицательная, то в регионе покупали жилье люди других регионов (это регион-реципиент). Если положительная – это регион-донор.
Теперь к результатам:
▪️Регионов-реципиентов всего 10 и все ожидаемые. Больше всего людей из других регионов покупают жилье в столицах и их областях. Более 30% покупок жилья в Мск и СПб совершают люди из других регионов, а в МО и ЛО – 28% и 49%. При этом часть внешнего спроса столицы и области формируют взаимно – резиденты Мск и СПб покупают жилье в МО и ЛО и наоборот.
Интересно, что в Ленобласти доля покупок жилья нерезидентами выше СПб. Это соответствует потокам миграции: в СПб миграционный прирост снизился в 5 раз от среднего за 10 лет, а в ЛО – в 2 раза вырос. Область более привлекательна для региональных мигрантов – расстояния до города небольшие, а жилье при этом доступнее.
Помимо столиц спрос на жилье стекается в развитые экономические центры и города-миллионники – Тюмень (>44%), Краснодар (>35%), Новосибирск (>14%), Калининград (>15%), Воронеж (>10%) и Екатеринбург (>10%).
▪️Остальная Россия – регионы-доноры, их резиденты вкладывают средства в жилье в других регионах.
Анти-рейтинг регионов-доноров возглавил Мурманск. Почти все зарегистрированные в Мурманске покупают жилье в других городах. Впрочем, это неудивительно. За последние 30 лет численность населения сократилась на 50%, а портфель строительства стагнирует уже который год – в городе строится всего ~100 квартир.
Тройку анти-лидеров замыкают регионы Крайнего Севера – Ханты-Мансийский (94%) и Ямало-Ненецкий АО (93%). Это богатые нефтегазовые регионы, сделок их резиденты совершают много (~15-20 тыс. в год), но покупают жилье в других регионах (скорее всего, в Тюмени и столицах).
▪️В ряде регионов картина сильно поменялась за два года. В Ростове, Крыму и Белгороде число сделок с жильем резидентов вне регионов кратно выросло в 2023 г. Близость к границам территорий СВО дала о себе знать.
А вот на Дальнем Востоке местные жители все более внимательны к внутреннему рынку. За два года покупки резидентами Владивостока и Хабаровска жилья в других регионах снизились на 15%-25%.
💡Дальневосточная ипотека, похоже, помогла снизить желание жителей ДВФО покупать квартиры в других регионах. В прошлом году был дан старт арктической ипотеке – вполне возможно, что и на Севере интерес к покупке жилья в других регионах снизится, но вряд ли драматически. Особенно, пока проекты только разрабатываются...
Впрочем, поживем – увидим.
@DomusVerus
Как регионы экономику восстанавливали
Экономика России в последние два года показала удивительную устойчивость. В короткие сроки удалось восстановить производство и наладить новые международные связи взамен оборванных.
Однако остается много вопросов о том, как эти процессы происходят на уровне регионов. Какие росли лучше, какие – хуже, что с ними будет дальше?
Сегодня ответим на эти вопросы. Посмотрим, как регионы справились с вызовами последних двух лет, что изменилось после начала СВО и какие наметились новые тенденции.
Как обычно, коротко ниже, а подробнее с графиками и пояснениями в PDF:
▪️Большинству регионов удалось быстро оправиться после шока 2022 года и наладить экономические процессы. Промышленное производство за два года выросло на 4,2%, а обработка – на 7,8%.
Основу обеспечили столичные агломерации, но немалый вклад также внесли регионы Урала и Поволжья. В абсолютном выражении топ-10 регионов дали более 50% прироста всей страны.
▪️Такая динамика требует огромных ресурсов. За два года во всех регионах ощутимо снизилась безработица. Тренд наблюдался даже на Северном Кавказе, где ситуация с занятостью традиционно остается сложной.
Аналогичным образом повсеместно росла потребность в рабочей силе. Сильнее всего – в "обрабатывающих" регионах, но потребность усилилась и в "добывающих", которые теперь вынуждены бороться за кадры.
▪️Это привело к быстрому росту заработных плат, а поскольку большая часть трудовых ресурсов была "съедена" обрабатывающей промышленностью, именно здесь зарплаты росли сильнее всего (Урал, часть Сибири и Поволжья).
Дополнительные доходы быстро потекли в потребление. В 2023 году оборот розничной торговли почти полностью восстановился после падения в 2022. Сильнее просели крупные регионы, которые привыкли потреблять в больших объемах. А вот многие регионы поменьше смогли даже нарастить торговлю.
▪️Высокий спрос не обошел стороной и недвижимость. За два года число выданных ипотечных кредитов выросло на 40%. Как и в случае с торговлей, лучше всего росли небольшие регионы. Например, в Тыве выдачи выросли в 11 раз, на Алтае – в 3 раза. Высокий спрос наблюдался и в ряде крупных региональных центров (Екатеринбург, Тюмень), а масштабные программы поддержки обеспечили хороший рост выдач на Дальнем Востоке.
Предложение оперативно подстраивалось под растущий спрос: портфель строительства МКД за два года вырос на 10% и превысил 100 млн кв. м. В той же Тыве портфель разросся в 17 раз, на Алтае – в 6 раз. Хуже всего ситуация со стройкой в СПБ – спрос не растет, а предложение снижается (подробнее об этом мы писали здесь).
💡Таким образом, в последние два года лучше всего себя чувствовали промышленные регионы Урала, Сибири и Поволжья. Там же быстрее растут заработные платы и спрос. В то же время развитие отношений с Китаем и масштабные меры поддержки дали толчок развитию и Дальнего Востока.
На всех этих территориях происходит мощный рост строительства и инвестиций в основной капитал.
В столичных регионах ситуацию нельзя назвать плохой: производство и зарплаты тоже растут, стройка идет. Но из-за высокой базы темпы там слабее.
Все это говорит о том, что регионы начинают понемногу догонять столицы. Что самое главное – процесс этот идет с самого низа, то есть с менее зажиточных регионов. И эта тенденция, вероятно, сохранится в ближайшие годы.
@DomusVerus
Продажи в январе: динамика лучше ипотеки
На прошлой неделе рассказали, что происходило в январе с ценами. Сегодня подведем итоги продаж и выделим звезд январского рейтинга застройщиков.
▪️Продажи жилья по ДДУ в РФ в январе составили 37,7 тыс. квартир – на 50% ниже декабря, но на уровне января 2020 г., как будто все льготные программы уже отменили.
▪️В Москве динамика как в среднем по России – продажи снизились на 50% м/м до 5,3 тыс. квартир. В премиум сегменте (бизнес+элит) продажи сократились меньше – до 2 тыс. (-47%), а в эконом (типовой+комфорт) - до 3,3 тыс. (-52%).
И в том, и в другом сегменте влияние оказали ограничения по льготной ипотеке (увеличение ПВ с 20% до 30%, снижение максимальной суммы кредита с 12 до 6 млн руб.). Но доля ипотеки в премиум сегменте существенно меньше, потому и падение продаж было чуть скромнее.
▪️В других регионах динамика была как значимо хуже, так и уверенно лучше. Больше всех удивил Санкт-Петербург. В январе продажи в СПб снизились очень скромно -10% относительно декабря до 4,3 тыс. шт.
За это можно похвалить Setl Group, который нарастил продажи в 1,5 раза за месяц до 1,8 тыс. шт. - а это, на минуточку, 40% всех продаж за месяц в СПб. А проект девелопера Пульс Премьер и вовсе стал самым продаваемым в РФ по количеству квартир – в январе продано 469 квартир или 10% всех лотов. Выручка от проекта 4,3 млрд руб.
А самым продаваемым проектом в Москве стал Shagal Группы Эталон, сместивший с прошлогоднего пьедестала Остров Донстроя. В январе Шагал принес 4,6 млрд руб. выручки. Продано 173 квартиры, но выручка больше, чем у Setl Group. Средняя площадь лота в Шагале больше в 1,9 раза (67 кв.м), а средняя цена – в 1,5 раза (362 тыс., что ниже на 13% декабря).
▪️Средняя цена сделки по РФ выросла до 173 тыс. руб./кв.м (+1,8% м/м). Мы заметили значимое расхождение в динамике по отдельным регионам. В целом цены в регионах продолжали уверенно расти, а в столице – снижались.
В Москве средняя цена сделки по всем типам жилья опустилась до 353 тыс. руб. (-1,9%). Заметнее всего цены упали в премиум сегменте - до 455 тыс. руб. (-4,5% м/м). Сказалось и снижение индекса цен, и изменение структуры продаж. Так, ощутимо выросла средняя площадь лота, при этом снизилась доля дорогих лотов.
Все это не касается одного элитного проекта, который занял третье место нашего чарта – в ЖК Бадаевский продали всего лишь 10 квартир на 2,9 млрд руб.
💡Что дальше?
В январе в игру вступил Его Величество Cash. Если ипотека упала на 70%, а продажи – на 50%, то количество сделок за наличные увеличилось. Что-то подобное мы увидим и в феврале. Застройщики могут увеличивать цены в прайс-листах, но предлагать большие скидки за сделки без участия ипотеки.
@DomusVerus
Метрики ПФ: лимиты пошли против тренда
В пятницу ЦБ опубликовал финальные данные по проектному финансированию. По горячим следам поделимся основными наблюдениями и выводами.
▪️Самым неожиданным стал рекордный прирост кредитных лимитов. В декабре общий объем лимитов вырос на 539 млрд руб., а без учета погашений и вовсе оказался близким к 1 трлн руб. (в 2 раза больше среднего в 2023 г.).
И это несмотря на сезонно высокий объем вводов жилья под конец года, из-за которого ожидаемо сократились средства на эскроу и выбранная кредитная задолженность (ОСЗ).
Рекордный прирост лимитов говорит о том, что интерес застройщиков к будущему строительству вырос. Это может показаться контринтуитивным: вроде бы все в этом году ждут сокращения спроса, девелоперы готовятся переносить запуски новых очередей вправо и т.д.
Дело вот в чем. Перенос запуска проекта или старта строительства новой очереди – тактическое решение застройщика. Имея на руках землю и готовый проект, девелопер может подождать какое-то время, чтобы осмотреться, оценить уровень спроса и т.д. Такое решение не требует изменения лимита.
Подписание лимита – решение стратегическое. Лимиты сейчас подписываются на подготовительном этапе строительства (покупка земли, разработка документации), который занимает до 2-х лет. И только потом начинается стройка. А девелоперы, как мы знаем, планируют свой бизнес на 5 лет и больше.
В результате, рост лимитов говорит о том, что ожидаемая просадка спроса в этом году пока на долгосрочные ожидания застройщиков не влияет (тем более что -30% по продажам в этом году это скорее нормализация рынка после дефицита).
Посмотрим, как на эти планы повлияет охлаждение спроса в январе-феврале.
▪️Выборка кредитных средств в декабре была близка к 600 млрд – новый исторический максимум. Выдачи традиционно растут в конце года в преддверии праздников, но если в декабре 2022-го выдачи выросли на 30% к среднегодовому значению, то в прошлом году рост был близок к 60%.
Застройщики активно осваивают средства по проектам, запущенным в последние 2,5 года. В этом году показатель продолжит уверенно расти из-за высоких запусков прошлого года.
▪️Несмотря на сохранение высоких продаж в декабре, средства на счетах эскроу сократились из-за монструозных раскрытий (>800 млрд, в два раза больше предыдущего рекорда).
Раскрытия эскроу растут с октября вместе с более высокими вводами. Всего в прошлом году эскроу раскрылось на 3,7 трлн руб. – на 70% больше, чем в 2022 году. За погашением ОСЗ около 1 трлн из этих средств могли бы пойти на покупку земли, но сейчас застройщики чаще берут для этого бриджи (даже под 20%). А представьте, что эти деньги превратятся в отток капитала. На секундочку, это ~$10 млрд – значимая величина для валютного рынка.
💬 На недавней конференции для застройщиков Сбер раскрыл гросс-притоки на эскроу. Посмотрим, как менялась доля зеленого банка в продажах жилья на первичном рынке.
В 2022-2023 гг. доля Сбера в притоках на эскроу росла, и к сентябрю 2023 г. достигла максимума в 58%.
Но с конца года доля пошла вниз и, судя по всему, в ближайшие месяцы вернётся к уровням 2022 года. По ипотеке мы уже видим сильное сокращение доли – если в декабре по госпрограммам Сбер выдавал 60% от всех кредитов, то в январе уже 53%, а в феврале будет около 40%.
Такова цена введения комиссий...
@DomusVerus
Цены на недвижимость в январе: теряем равновесие #monthlyprice
По свежим январским данным смотрим, как реагируют цены на текущую непростую ситуацию.
▪️Средние цены на первичном рынке выросли на 1,0% м/м до 149,9 тыс. руб., на вторичке — на 0,8% до 103,7 тыс. руб.
Цены немного подросли, но скорее по инерции (либо из-за сглаживания индекса). А вот на уровне регионов видим сильные колебания:
▪️Москва удивила. На первичке цены снизились на 0,5% м/м до 293,2 тыс. руб., а вторичка продолжала расти (+0,9% до 280,5 тыс.). Правда, вторичка ещё не переписала максимумы июня 2022 (283 тыс. руб.). Схожая картина рисуется и по более оперативному индексу.
▪️Уверенный рост цен на первичке и вторичке сохраняется в ряде крупных регионов:
• Казань (+3,7% и +2,0% м/м)
• Хабаровск (+2,9% и +0,9%)
• Кемерово (+2,7% и +0,5%)
• Челябинск (+2,6% и +2,7%)
• Ростов (+2,5% и +1,4%)
• Саратов (+2,5% и +2,5%)
Сказывается опережающий рост зарплат вкупе с региональными мерами поддержки.
▪️По моментум-индикатору цены начали снижаться уже в 8 регионах на первичке и сразу в 16 на вторичке.
Вечно падающие и самые низкие по РФ цены в Ингушетии (-11% г/г и -4% м/м до 38 тыс.) заразили вторичный рынок близкой Чечни и далекой Чукотки (-3% м/м).
💡Что дальше?
Рынок потерял равновесие и в ближайшее время будет пытаться вновь нащупать его. Спрос ограничили, но не все застройщики готовы пойти на снижение цен и скорее будут откладывать запуски.
При этом, несмотря на ослабление, спрос остаётся на высоком уровне — заявки на ипотеку поступают, а льготные программы действуют до июня.
Судя по всему, поиск устойчивого равновесия в этом году может затянуться.
P.S.
По обновленным данным, выдачи ипотеки с господдержкой снизились в январе на 73%, а доля зеленого банка с 60% до 54%. Средняя сумма кредита в Москве упала на 13% до 7,8 млн (на 35% по льготке до 5,2 млн), что могло сказаться и на структуре рынка, и на средней цене.
На следующей неделе получим данные по продажам во всех регионах — расскажем, как меняется рынок в начале года.
@DomusVerus
Весь международный рисерч по рынкам недвижимости в одном месте
#чтотамуних
Пролетела очередная рабочая неделя, зимние холода постепенно отступают, а день становится длиннее – это не может не радовать. Чтобы не грузить вас моделями в пятницу, продолжим делиться самыми интересными забугорными публикациями по недвижке.
Очень полезный материал для тех, кто хочет разобрать международный опыт, посмотреть, где дела идут хорошо (в Дубае в прошлом году элитки продали на $2,3 млрд), а где – не очень (в ирландском Дублине две трети людей в возрасте 18-34 лет вынуждены жить с родителями).
🌍 В этом выпуске:
• Как регулирование и размер фирм в строительстве влияет на производительность отрасли (спойлер: чем меньше фирмы, тем ниже их производительность) – рабочая бумага исследователей Harvard University
• Как изменилось поведение инвесторов в жилье после кризиса 2008 г. и как это влияет на экономику (теперь инвесторы зарабатывают не на изменении цен, а на аренде) – рабочая бумага исследователей ФРБ Сент-Луиса и IE University
• Эффект отскока: почему модернизация жилья с целью сокращения выбросов может быть неэффективна (эффект слишком мал и не стоит затраченных усилий – проще посадить больше растений) – Financial Times
• "Жилищная лестница" в Великобритании сломалась: все меньше д/х владеет своим жильем из-за снижения доступности (крутейшая статья, настоятельно рекомендуем) – The Economist
• Парки развлечений становятся застройщиками, чтобы облегчить жилищный кризис в США (из-за острого дефицита предложения доступного жилья гиганты, вроде Universal и Disney, строят недвижимость для своих сотрудников) – Bloomberg
• Бумеры не хотят расставаться со своими домами и оптимизировать жилье – это проблема для молодых семей – CNN
А также записки о том, чего ждать от рынка Великобритании в этом году, как кризис недвижимости в Китае сказался на рынках Австралии и Новой Зеландии и многое другое.
Читаем и учимся на чужих ошибках, чтобы потом не учиться на своих!
@DomusVerus
Продолжаем рассказывать о продажах
В последние месяцы продажи жилья поддерживают программы рассрочек, которые позволяют оплачивать квартиру частями – как правило, пока дом строится.
Первый платеж обычно ниже ПВ по ипотеке, а иногда его и вовсе нет. Основную сумму, как правило, необходимо внести перед вводом дома в эксплуатацию.
Программы популярны у покупателей, поскольку позволяют зафиксировать текущую стоимость квартиры, а оплату внести позже – это оправдано, если человек планирует взять ипотеку по более низким ставкам (в надежде на их снижение к концу рассрочки) или получить деньги от продажи другого жилья или пока положить свободные средства на депозит.
Правда, при покупке квартиры в рассрочку застройщик не предоставляет обычные скидки от объявленной цены, что увеличивает стоимость жилья.
▪️По нашим оценкам, в последние месяцы доля рассрочек и прочих похожих схем в продажах выросла до 15-20%. Так, в апреле-июне на эскроу притекало в среднем ~518 млрд руб. в месяц (часть от прошлых рассрочек), а продажи могли составлять до 600 млрд руб. Разница – то, что остается в рассрочках и прочих схемах.
▪️Мы также посчитали накопленную разницу в остатках эскроу по данным ЦБ и сумму продаж по ЕИСЖС (см. график выше). Доля рассрочек и других схем, в результате которых деньги полностью не дошли до эскроу, значимо выросла с лета 2023 г. – с 5% до 13% по РФ.
▪️Больше всего рассрочек в Санкт-Петербурге – около 20% от всех накопленных продаж. Вероятно, из-за этого продажи в СПб в июле сократились лишь на 20% м/м.
💡Цены на жилье в июле опять выросли +0,8% м/м, если считать среднюю по сопоставимым по размеру квартирам. Не исключаем, что в ближайшие месяцы, несмотря на падение продаж и скидки за 100% оплату, средняя цена может продолжить рост при увеличении доли рассрочек.
@DomusVerus
Высокие ставки могут ограничить внутреннюю миграцию
Банк России ожидаемо оставил ставку на уровне 16%. Обсуждать здесь в общем-то нечего, поэтому сегодня вместо традиционного комментария по решению ЦБ мы завершим нашу проходку по ключевым социальным сдвигам рассуждениями о миграционных потоках и высоких ставках.
В одном из первых материалов мы рассказывали, что на рынок жилья влияет не только и не столько балансовая численность населения, сколько его потоки. В особенности стройку драйвит внутренняя миграция населения.
Но в ближайшие пару лет общую миграцию могут замедлить высокие ставки. К слову, на западе это стало прям большой проблемой – действует так называемый эффект “rate locks”, когда люди, взявшие ипотеку по околонулевым ставкам, сейчас не улучшают жилищные условия и никуда не переезжают – спасибо, но платить 6-7% после 0-3% не очень хочется. А это и эффективность экономики снижает, и еще много проблем создает.
А может и у нас высокие рыночные ставки сильно ударят по миграции? С одной стороны, такое уже было – вспомним период 2016-2019 гг. (относительно спокойное время после кризиса 2014-2015 и до начала ковида).
В 2016-18 средние ставки по ипотеке снижались с ~12% до 9,5%, а миграция подрастала – место жительства в 2018 году сменили на 5% больше граждан, чем в 2016 г. В конце 2018 года ставки начали расти, что совпало с замедлением внутренней миграции в 2019 г. (-7% г/г).
В 2020-22 ковид и СВО больно ударили по желанию людей переезжать – за 3 года внутренние миграционные потоки сократились на 15%. Введение льготной ипотеки ситуацию сильно не выправило, хотя без льготки миграция, вероятно, упала бы еще сильнее.
В 2023 ставки и миграция оставались плюс-минус на уровне 2022, но планы по сокращению программ поддержки вместе с высокими рыночными ставками могут ограничить возможность менять место жительства – для многих это может быть слишком затратно.
💡Абстрагируясь от различного рода шоков, мы оценили, что повышение ипотечных ставок на 1 п.п. при прочих равных может снижать миграционные потоки на ~1%-1,5%. То есть произошедший рост ставок по ипотеке на вторичке с 7-8% до 15-16% и предстоящий рост на первичке могут снизить миграцию на ~5%. То есть из-за высоких ставок примерно 150 тыс. человек откажутся от переезда в другие регионы.
Эффект есть, но по правде он не очень большой. У нас на миграцию более значимое влияние оказывают не ставки, а другие макро факторы. Тот же рост доходов может перебить эффект от повышения ставок.
Кроме того, свое влияние может оказать и рынок аренды, привлекательность которого с повышением ставок только растет. То есть народ не перестанет переезжать, а просто будет арендовать жилье в других регионах (что, кстати, в официальную статистику по миграции, почти наверняка, не попадёт).
В общем, высокие ставки это, конечно, неприятно, но в ближайшие годы драматического снижения потоков миграции мы бы не ждали.
▪️Резюмируем наши социальные изыскания. На рынок недвижимости в ближайшее время будут влиять три основных сдвига:
1. После отмены массовой льготной ипотеки покупать жилье будут семьи с детьми, военнослужащие и верхний средний класс с высокими доходами.
2. Начало СВО ускорило региональную урбанизацию: у населения малых городов появилась возможность купить жилье в более привлекательных регионах.
3. Сохранение высоких рыночных ставок в ближайшие пару лет ограничит перемещение людей внутри страны, но это не основной фактор внутренней миграции.
На всякий случай ниже оставляем лонгрид в PDF – если захотите сохранить себе и перечитать на выходных 😉
@DomusVerus
Три социальных сдвига важных для рынка недвижимости
В последнее время мы много рассказывали об экономических трендах на рынке недвижимости: рассуждали о продажах, ценах, ипотеке и других важных вещах.
Но мы не устанем повторять, что долгосрочное равновесие рынка зависит, прежде всего, не от экономических, а от социальных факторов: демографических изменений, внутренней миграции, желания и возможностей людей улучшать жилищные условия.
Начиная с 2022 года социальная структура общества в России сильно меняется, а грядущие трансформации на рынке жилья (переход льготных программ в большую адресность и высокие рыночные ставки) могут усилить эти изменения.
В этих условиях мы запускаем серию постов, в которых поговорим о трех важных социальных сдвигах, которые влияют (и будут влиять) на российский рынок жилья.
Сдвиг #1. Поддержка смещается от среднего класса к семьям и военным
В макро-телеграме осенью завязалась отличная дискуссия о том, кто больше всего выиграл от льготной ипотеки. Если коротко, то бенефициаром массовой льготки стал средний класс, у которого были какие-то сбережения.
Наименее обеспеченные позволить покупку жилья не могли ни до льготной ипотеки, ни во время, и, тем более, не смогут позволить ее по рыночным ставкам после отмены льготки.
Так, по нашим оценкам, в 2019 году позволить себе покупку жилья в новостройке могли ~30% населения, т.е. такое число семей могло тратить менее трети своего дохода на обслуживание ипотеки.
В 2023 г. благодаря росту зарплат показатель вырос до 40%, хотя важно, что рост среднего ипотечного платежа (31 тыс. руб. в месяц при средней ставке 6%) сдерживало увеличение срока ипотеки и сокращение средней площади квартиры, что формально поддержало доступность ипотеки.
Если вместо текущих ставок на первичке (вблизи 6%) в формулу аннуитета подставить 10-12% (предполагаем, что примерно таким будет рыночный уровень ставок в следующем году), то ипотечный платеж вырастет на 40-60% до 45-50 тыс. руб.
Такой ипотечный платеж сможет позволить себе лишь ~20% семей из верхней части распределения по доходам (средний доход на человека от 70 тыс. руб.). То есть скорее верхний средний класс, который, кстати, в последние 2 года пополнили бойцы специальной военной операции.
С другой стороны, президент сообщил о продлении семейной ипотеки до 2030 года. То есть у семей с детьми возможность купить ипотеку по льготной ставке останется – им переживать не за что.
🗝 Таким образом, покупать жилье в условиях текущих высоких ставок смогут а) семьи с детьми, б) военнослужащие, в) верхний средний класс с относительно высокими доходами. Остальные будут ждать лучших времен.
Это подводит нас к мысли о смене элит в России, о чем, кстати, и глава государства не раз говорил. В середине 2000-х после диких девяностых с малиновыми пиджаками в стране начал формироваться верхний средний класс, который можно собирательным образом назвать «айтишниками».
👨💻 Это люди, занятые в IT/финансах/консалтинге/и т.д., у которых есть возможность неплохо зарабатывать, путешествовать, сберегать и покупать жилье повышенного класса (наличие своей квартиры – один из статусных знаков отличия).
Проблема в том, что среди этих «айтишников» много а) одиночек и б) людей с глобалистским типом мышления (либерализм, поездки в Париж и фотки в инстаграм). В то же время на передний план (и не только в РФ) выходят вызовы а) демографии и б) деглобализации.
В этих условиях статусные призы от государства вместо парня, работающего с ноутбуком из Старбакса, будут получать а) улыбающийся семьянин с тремя карапузами и б) патриот, посвятивший жизнь служению государству.
Первый – это класс семейных, второй – военных, предпринимателей и чиновников в новых регионах. Знаки отличия в виде классных квартир площадью побольше теперь будут доставаться им.
🏙 Первый социальный сдвиг зафиксировали. Не отключайтесь – завтра поговорим о том, как СВО стимулирует региональную урбанизацию.
@DomusVerus
Многие из вас наверняка захотят сравнить конкретные квартиры в аренду и на покупку. Чтобы сэкономить ваше время на расчеты, мы оставим здесь наш калькулятор.
Считайте и делитесь результатами 😉 Мы и сами не один час просидели в нем, сравнивая интересные варианты.
@DomusVerus
Цены на недвижимость в феврале: начинаем падать? #monthlyprice
Продолжаем наши рассуждения про ставки и сегодня поговорим о том, как на их изменение реагируют цены.
Рыночная ставка по ипотеке взлетела до 17%. При такой ставке темп роста цен должен, как минимум, снизиться.
Снизился ли он?
▪️Во второй половине 2023 года цены, в среднем, росли на 1,7% в месяц на первичке, и на 1,2% на вторичке. Соотношение растущих и падающих в цене регионов было 13:1 и 23:1 соответственно.
▪️Посмотрим на свежие февральские данные. Цены на первичном рынке выросли на 0,9% м/м до 151,3 тыс. руб., на вторичке — на 0,5% м/м до 104,3 тыс. руб. Соотношение по растущим и падающим регионам снизилось до 8:1 и 4:1 соответственно.
▪️Темпы роста цен на первичке снизились, но не так драматично, ведь 90% сделок на рынке совершается через льготные программы. По этой причине повышение ставок практически не оказывает влияния на цены, а снижение их темпов – следствие ужесточения льготки.
▪️А вот вторичка отреагировала очень сильно. Если во 2П2023 на каждый регион с падающими ценами приходилось 23 региона с растущими, то теперь на один падающий всего 4 растущих.
Более того, рост на 0,5%, весьма вероятно, является следствием сглаживания индекса. Если это так, то снижение цен уже могло начаться. Расчеты коллег из "Этажей" говорят, что так оно и есть.
💡При таких ставках покупка жилья на вторичке в ипотеку — то еще "удовольствие", поэтому цены продолжат снижаться.
На первичке продолжает действовать господдержка (хотя и в урезанном виде) и семейка, а значит снижения цен произойти не должно.
Но и причин для существенного их роста пока нет (от идеи с комиссиями банки отказались, а различные махинации могут привлечь внимание регулятора), так что цены будут болтаться вблизи текущих значений.
Ну а пока ставки высокие, все больше людей обращают внимание на рынок аренды, который за короткое время стал очень привлекательным. О нем мы расскажем завтра.
@DomusVerus
Дорогие друзья, мы продолжаем публикацию еженедельного обзора по экономике и рынку жилья.
В этом выпуске:
💬 Важные заявления и комментарии:
В. Путин:
• Программы ипотеки позволили ввести рекордные 110 млн кв. м жилья в 2023 г.
А. Силуанов (Минфин):
• Наша задача – снизить долю льготных программ до 20-25%.
М. Хуснуллин (Правительство):
• Планируем ввести 1 млрд кв. м жилья до 2030 г.
🔎 В фокусе недели:
▪️Росстат сообщил, что продолжительность рабочего дня в России выросла до максимума за 19 лет. За последние два года работать стали дольше в среднем на 1,4%. Больше всего – в обрабатывающей промышленности (+2,74%) и строительстве (+2,65%).
▪️Нагрузка на рабочих растет под давлением дефицита кадров. Но работодатель готов за это платить. Например, з/п в строительстве зданий в 2023 г. выросли на 26% при среднем росте по всем отраслям на 17%.
▪️В результате, зарплаты строителей приблизились к среднему уровню по всем отраслям и достигли 95% от среднероссийского уровня – максимум с 2017 года.
▪️Рост зарплат подстегивал строительную себестоимость. Индекс себестоимости в 2023 г. вырос на ~20%, четверть этого прироста обеспечили зарплаты. Но догонящий рост з/п закончился, а инфляционное давление в стране нормализуется под действием высоких ставок – в этом году себестоимость будет расти гораздо медленнее.
🗝 Основные темы:
▪️Выдачи ипотеки в феврале слабее сезонности:
• Выдачи в феврале выросли 10% м/м, что меньше разницы в рабочих днях (20 vs 17) и хуже обычной сезонности (+20-30% м/м).
▪️К 2030 году ввод ИЖС может вырасти до ~70-75 млн кв. м в год
• Демографические факторы и законодательные нововведения поддержат спрос на ИЖС в ближайшие 10-15 лет.
▪️Мосбиржа опубликовала операционные результаты за февраль
• Объем торгов вырос до 111 трлн руб. (33% г/г) за счет валютного и денежного рынков. Результаты позитивны для роста комиссионных доходов в I кв. 2024 г.
@DomusVerus
Как глубоко упал рынок ипотеки в связи с введенными ограничениями?
Завершился февраль, а значит самое время подвести итоги рынка ипотеки в первые два месяца года. Тем более, что событий было немало – и фактическая (почти) отмена льготки в столицах, и введенные комиссии от банков, и ужесточение рынка от ЦБ РФ.
Все эти меры должны были знатно ударить по спросу на ипотеку. По крайней мере, так писали нам в комментариях подписчики, не согласные с нашим относительно оптимистичным прогнозом по рынку (минус 30% в этом году). О калибровке прогноза на этот год поговорим позже, а пока давайте посмотрим, что же действительно происходит "в моменте".
▪️В январе снижение выдач ипотеки соответствовало нашим первоначальным оценкам. Ипотека на ДДУ -70% м/м, госпрограммы -71% (в том числе -76% по льготной), неДДУ -59%, рыночная ипотека -56%. Кажется, что в новостройках упали сильно, но 26 тыс. выданных кредитов по ДДУ даже на 4% больше среднего в 2020-2023 гг. Просто база декабря и всего II п. 2023 г. была высокой.
Неожиданно аж на 10% упала средняя сумма кредита до 3,6 млн руб. В основном за счет вторички (неДДУ) – на 10% до 2,9 млн. По ДДУ снижение только на 1% до 5 млн руб., зато сильное снижение наблюдается в Москве – сразу на 4% до 7,7 млн (в том числе на 35% до 5,2 млн в сегменте льготной ипотеки).
Казалось, ограничения ввели на льготку, в том числе увеличили ПВ, а падает средняя сумма на вторичке. Как так? Все дело в структуре. Сегмент неДДУ в конце 2023 включал слишком много льготных кредитов, по которым средняя сумма выше (ИЖС, ДКП на новостройки).
Из-за снижения среднего чека сократился и платеж по выданной ипотеке с 30,5 до 28,8 тыс. руб. в месяц. И это несмотря на рост ставок. Рыночные ставки прибавили до +1% и достигли 17%. Средняя ставка по неДДУ выросла всего на 0,4% м/м до 10,8%, но это тоже из-за структуры – в неДДУ много кредитов по льготным ставкам.
▪️В феврале рынок должен был начать оживать, но пока не успел. Выдачи ипотеки будут выше января всего на 10%, что меньше разницы в рабочих днях (20 vs 17) и сильно хуже обычной сезонности (в феврале выдачи обычно растут на 20-30%). Статистика выдач по льготным программам показала ускорение только в конце февраля.
🗝 По сегментам прогноз стало делать сложнее. Доля ипотеки на ИЖС/ИЖД выросла до максимума 20% в январе, а в феврале могла увеличиться еще больше. При этом выдачи ипотеки по ДДУ, скорее всего, продолжили отставать из-за действия комиссий для застройщиков.
Данные Домклик показали снижение доли новостроек в выдачах крупнейшего банка с 24% до 15% в феврале. Значит доля банка на первичном рынке ДДУ могла упасть с 41% в январе до 25-30% в феврале (в 2023 зеленый банк выдал до 60% всех ипотек на ДДУ).
📈 Похоже это стало одной из причин отмены комиссий для застройщиков. В марте ждем восстановления ипотеки на новостройки и уверенный рост вплоть до июня. Рынок вернется в привычный режим "успей взять льготную ипотеку".
А вот вторичный рынок останется в унынии надолго, пока не начнут снижаться рыночные ставки. Посмотрите на картинке, как разошлись как в море корабли ипотека на первичном и вторичном рынке Москвы (наш расчет по данным Росреестра).
@DomusVerus
Дорогие друзья, встречайте еженедельный обзор по экономике и рынку жилья. Комментируем ключевые события прошлой недели.
В пилотном выпуске:
💬 Важные заявления и комментарии:
Э. Набиуллина (ЦБ РФ):
• Высокая доля рискованной ипотеки говорит о перегреве рынка новостроек.
Е. Румянцев (ЦБ РФ):
• Планируем ввести четыре МПЛ на ипотеку: на готовое, строящееся жилье, ИЖС и проч. ссудам.
В. Мутко (ДОМ.PФ):
• В 2024 г. спрос на ипотечные кредиты снизится на 30-40%.
🔎 В фокусе недели:
▪️Росстат опубликовал данные за январь. Начало хорошее: после полугода стагнации выросло промпроизводство (+0,7% м/м с.к.). Ударно растут близкие к ВПК отрасли – например, пр-во компьютеров и электроники (более 6% м/м).
▪️Потребительский спрос пока продолжает расти, несмотря на высокие ставки, уверенно восстанавливаются продажи авто. Не удивительно – зарплаты за 2023 год выросли на 14%.
▪️При этом инфляция в январе ниже пиков октября-ноября. Это может говорить о росте производственного потенциала экономики. Выглядит удивительно, но, возможно, дефицит кадров заставляет компании улучшать бизнес-процессы и повышает производительность труда.
🗝 Основные темы:
▪️Продажи в топ-50 проектах жилья на высоком уровне
• Текущие очереди будут распроданы на 100% до ввода. Среднее поглощение в 2023 - 3,5%/мес.
• Чтобы выйти на распроданность 80% на вводе, текущим очередям достаточно продавать по 1,6%/мес.
▪️Более 30% покупок жилья в Мск и СПб совершают люди из периферии
• Помимо столиц спрос стекается в развитые экономические центры, а утекает – из Заполярья и Крайнего Севера.
• Картина поменялась в регионах у границ СВО: в Ростове, Крыму и Белгороде число сделок с жильем резидентов вне регионов кратно выросло в 2023.
▪️Мосбиржа рекордно отчиталась за 4кв23
• ЧП выросла до 20 млрд руб. (40% кв/кв), а за 2023 – до 61 млрд (+68%). EPS - 26,8 руб./акция, а ROE – 30%.
• Комиссионные доходы выросли до 16 млрд (+11%), а ЧПД - до 19 млрд (+68%).
Что думаете, оставляем такой формат по понедельникам?👇
@DomusVerus
Весь международный рисерч по рынкам недвижимости в одном месте
#чтотамуних
Продолжаем делиться самыми сочными материалами международной прессы и научных журналов по рынку недвижимости.
Доступность жилья остается, пожалуй, самой волнующей темой в развитых странах. Ей уделяется большое внимание, поэтому в сегодняшней подборке будет много интересных статей по этой теме.
🌍 В этом выпуске:
• The Economist собрал данные по стоимости аренды жилья в Европе. Самыми дорогими, помимо Лондона и Дублина, о которых, мы писали в прошлый раз, оказались Будапешт и Прага, а вот небольшой немецкий городок Бонн стал самым дешевым по соотношению стоимости аренды к зарплате.
• В Канаде сверхразум студент из Калгари дважды в неделю летает на учебу в Ванкувер на самолете, потому что это дешевле, чем снимать там жилье (он платит $1,200 в месяц за перелеты и живет с родителями, в то время как аренда однушки в Ванкувере стоит $2,100) – CTV News
• В США разведенные пары вынуждены жить вместе, потому что жить раздельно слишком дорого (даже развестись нормально не могут в этой Америке) – FOX
• К решению проблемы доступности жилья в США подключились религиозные организации – они передают свои неиспользуемые земли под строительство. Видимо, парки атракционов решить проблему доступности не смогли, поэтому остается только молиться – New York Times
• В мрачной картине, правда, есть проблески света: в США постепенно растет объем предложения, в том числе на первичке, а ожидаемое снижение ставок в этом году должно способствовать увеличению сделок – Realtor
• Пятьдесят оттенков Штатов: как СМИ определяют динамику цен на рынке жилья (уровень внимания СМИ к недвижке объясняет значимую часть будущего изменения цен на рынке) – рабочая бумага
В файлике также о том, как ипотечные ограничения влияют на поведение граждан, о непрекращающейся "зиме" на рынке недвижки Китая и о том, может ли прецедент с Evergrande привести к эффекту домино для других китайских застройщиков (да-да, это уже 150-я статья на эту тему).
Приятного чтения!
@DomusVerus
Обзор банковского сектора: как высокая экономическая активность уживается с высокой ставкой
Вчера ЦБ опубликовал обзор банковского сектора за январь, а накануне были опубликованы данные по потребительским ожиданиям и мониторингу предприятий. В начале года в экономике складывается интересная ситуация.
▪️Потребительские настроения опять обновляют максимумы. На этом фоне потребительское кредитование в январе вернулось к сезонной норме (+0,8% м/м vs. +0,7% в 2020-2023 г) после снижения в декабре (-0,1%).
▪️Аналогично высоки ожидания предприятий по производству и спросу, которые подкрепляются высокой инвестиционной активностью. Ценовые ожидания бизнеса при этом снижаются.
▪️Вместе с этим ключ 16% стимулирует население больше сберегать. Да, в январе наблюдался сезонный отток средств, но объем был существенно ниже, чем в предыдущие годы (-0,7% м/м vs. -2,3% в 2020-2023), и снимались средства только с текущих счетов (-6,7%), тогда как вклады росли (+2,5%).
💡Есть ощущение, что шестеренки денежной политики наконец-то заработали. Пока, правда, больше через сберегательную активность, но и одного этого уже немало.
Отдельно расскажем про рынок недвижимости, тут тоже много интересных моментов:
▪️Остатки на счетах эскроу снова сократились из-за больших раскрытий. В январе раскрылось счетов на 413 млрд. руб. (на 30% больше среднего за 2023 г.).
Раскрытия (= вводы) держутся на очень высоком уровне четвертый месяц подряд, но так долго продолжаться не может — иначе за полгода у нас введется половина всего строящегося портфеля. А значит, в ближайшие месяцы вводы сократятся (быть может, уже в апреле 😉).
▪️Несмотря на все это, притоки на эскроу также были большими — около 350 млрд руб. Это в полтора раза больше января прошлого года. То есть в январе продажи в деньгах были очень даже хорошими!
Правда, нужно иметь в виду, что часть притока на эскроу в январе происходит по ипотеке, которую люди взяли в декабре. Но этот фактор исключается сравнением динамики год к году.
▪️Удивительно сильно сократилось погашение ипотеки. В январе погасили только 166 млрд руб., против 260 млрд в среднем за 2023. Скорость погашения выросла с 6 до 9(!) лет.
В феврале, судя по предварительным данным, выдачи льготки лишь немного выше, чем в январе за счет большего количества рабочих дней. В то же время снижение комиссий Сбером и приближение дедлайна по льготкам должны ускорить выдачи в ближайшие месяцы.
💡В конце заметим, что многие аналитики отмечают слабую динамику корпоративного кредитования, но эти данные вводят в заблуждение. Просто кредитный импульс временно заменил бюджетный. Банки и бизнес получили несколько триллионов из бюджета и сократили свою задолженность соответственно перед ЦБ и банками.
Кроме того, население весь отток средств с депозитов по-сути положило на счета эскроу (то есть в бетон). А банки между делом заработали рекордную прибыль 354 млрд. руб. А ещё на счета людей падает 300-400 млрд процентов по депозитам в месяц (при средней ставке 8-11% годовых)
В общем, шестеренки ДКП хотя и вертятся, но экономическая активность пока остается высокой. И это хорошие новости, господа.
Всем хороших длинных выходных!
@DomusVerus
Сегодня посмотрим, что происходило у крупнейших топ-15 застройщиков в начале года. Они представляют около 40% рынка – выручка 139 из 345 млрд руб. за январь 2024 г. и 2 из 5,5 трлн руб. за 2023 г.
Выручку считали из данных проектных деклараций (ПД). Оценка не претендует на точность, но мы старались исключить оптовые продажи, ошибки и прочие отклонения. Результаты близки к тому, что уже озвучили Самолет и Эталон.
Среди топ-15 есть 7 публичных застройщиков – у 4-х обращаются на рынке акции и облигации (ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон), ещё у 3-х только облигации (Setl, Брусника, Страна). Поэтому информация будет полезна и тем, кто интересуется рынком жилья, и инвесторам на бирже.
Итак, в январе 2024 снижение пока сезонно неуверенное (-24% к среднегодовому значению за 2023). Но у отдельных компаний ситуация различается сильно от -48% до +94%. Многие в 2 и более раз нарастили продажи во II п. 2023 г., но в январе вернулись к уровням годовой давности.
▪️Самолет обошел ПИК по метрам, но пока не по деньгам. ПИК не участвовал в погоне за метрами на ажиотаже, но зато удачно воспользовался конъюнктурой и поднял цены. В январе цены у ПИК были выше средних за 1кв. 2023 на 14%, при этом объемы упали сильно -45%.
▪️Если у ПИК рост цен был скорее органическим, то у других компаний изменение цен обязано в большей степени структуре продаж в пользу более дорогого жилья. Мы уже писали об Эталоне, который стал абсолютным лидером топ-15 по приросту и метров (+187% к 1кв. 2023), и цен (+32%) в январе. Все благодаря крупнейшему проекту Shagal.
💡Средние цены сделок по России, на самом деле, уже перестали расти. Мы посчитали цены без учета изменения структуры продаж и увидели снижение в топ-5 регионов – Москва, Московская обл., Санкт-Петербург, Краснодарский край и Свердловская обл. В менее крупных регионах ситуация остается разнородной. Где-то цены все ещё быстро растут (Самара, Саратов, Ярославль), но в среднем по России индекс -0,6% м/м до 160 тыс. руб. за кв. м.
Будем держать вас в курсе. Февраль будет интереснее.
@DomusVerus
Как изменится мир через 100 лет?
За 250 лет со времен промышленной революции население мира резко возросло. Но все чаще мировой мейнстрим предупреждает о демографическом кризисе. И. Маск, вон, регулярно высказывается, что проблемы с демографией – главный вызов для будущего человечества.
Демография – двигатель любого глобального процесса. От размера, роста и структуры населения зависит и экономика, и социальная ситуация, и еще много чего.
За примерами далеко ходить не надо. В результате бэби-бума 50-60-х развитие технологий и рост производительности привели к удвоению темпов роста мирового ВВП.
С 1980-х прирост населения замедлился, а число работающих людей снижалось. В результате в 2010-х рост мировой экономики едва превышал 2,5% – самый низкий темп в послевоенной истории. А к концу 21 века число людей может и вовсе сократиться впервые со времен чумы.
Сегодня влюбленные обмениваются открытками и ходят на свидания. Мы не то, что бы разделяем эти западные интенции, но считаем, что это повод отвлечься от рынка жилья и поговорить о царице семейных отношений – демографии.
Что происходит сейчас?
▪️Численность населения планеты растет на ~80 млн чел. в год и уже превышает 8 млрд.
▪️При этом рождаемость ежегодно снижается уже несколько десятилетий. В 2021 г. средний коэффициент рождаемости составлял 2,3 ребенка на женщину против >5 в 1960-х.
Ситуация разнится по регионам. Рождаемость выше среднего в Австралии и Н. Зеландии (3,1), Азии и Африке (2,8). В остальных регионах (где проживает 2/3 населения мира) показатель упал <2,1 – уровня, достаточного для сохранения текущей численности.
▪️Продолжительность жизни к 2021 г. достигла 74 лет и почти каждый год обновляет максимумы – спасибо медицине и снижению смертности.
Но в наименее развитых странах с высокой материнской и младенческой смертностью и насилием люди живут сильно меньше «среднего по больнице». И наоборот для развитых стран. Разница между минимальной (53) и максимальной продолжительностью (86) по странам достигает 33 лет.
▪️Международная миграция растет и в развитых странах становится основным фактором прироста населения.
В 1980-2000 население в развитых странах росло за счет естественного прироста. В 2000-х тренд развернулся, и к 2021 г. вклад миграции в рост численности (80,5 млн чел.) стал превышать вклад естественного прироста (66,2 млн).
🗝 Хотя уровень рождаемости падает, численность населения пока растет из-за снижения смертности. Население стареет – впервые в истории людей 65+ лет больше, чем людей младше 5 лет.
Что дальше?
💬 Демографические процессы инертны, и тренды, доминирующие сейчас, можно продлевать на десятки лет вперед. Так поступили аналитики ООН и подготовили прогноз мировой демографии до 2100 г.:
▪️Продолжительность жизни продолжит расти, а население вырастет с 8 до 10,4 млрд чел. к 2100 г.
▪️Коэффициент рождаемости по миру снизится до 2,1. В развитых странах, Латинской Америке, Ц. и Ю. Азии показатель опустится <2, а главным драйвером прироста населения будет миграция.
▪️Более половины естественного прироста обеспечат лишь 8 стран Африки и Западной Азии. В этих странах коэффициент рождаемости снизится с >3,5 до 2,5, но останется на достаточном уровне для сохранения естественного прироста.
Все рассуждают, мол, где России будущее искать, на Западе или Востоке. Может ни там, ни там, и вообще в Африку надо двигаться? Мы бы никуда не торопились, а строили центры притяжения у себя.
Сложно согласиться с прогнозом ООН, что в Африке будет жить больше всех, а в ЮВА будет коллапс. У нас тоже есть регионы с высокой рождаемостью, но не все из них станут центром притяжения.
💡В общем к 2100 г. продолжительность жизни будет еще выше, а население – еще старее. И в этот момент его численность начнет сокращаться. Тогда возникнет серьезный вопрос – как дальше жить экономике.
Хотя не исключаем, что к этому моменту в офисах и на производствах будут трудиться роботы, а человеки будут с̶т̶р̶а̶д̶а̶т̶ь̶ о̶т̶ н̶е̶в̶ы̶н̶о̶с̶и̶м̶о̶й̶ л̶е̶г̶к̶о̶с̶т̶и̶ б̶ы̶т̶и̶я̶ заниматься творчеством. Главное, чтобы не как у Хаксли.
@DomusVerus
Один 5-минутный пост вместо часов на новости
С пятницей, ув. друзья.
Через неделю состоится очередное заседание ЦБ РФ, а значит сегодня у регулятора начинается «неделя тишины»: в этот период ЦБ не выпускает никаких аналитических обзоров и не дает комментариев, чтобы не создавать рыночную волатильность.
У журналистов и аналитиков тем временем начинается «неделя суеты»: в ближайшие дни во всех газетах будут выходить всевозможные превью к решению ЦБ, комментарии и т.д. А затем еще столько же аналитики будут обсуждать само решение.
Мы предлагаем вам сегодня потратить ~5 минут, прочитать один пост (наш) и больше не вспоминать о ключевой ставке до следующего заседания ЦБ в марте. И вот почему.
▪️Предстоящее решение станет самым предсказуемым за последние месяцы. Нет сомнений в том, что ставка останется на неизменном уровне.
С одной стороны, резкое торможение инфляции в декабре-январе (с 10-12% до 5-6% м/м SAAR), снижение инфляционных ожиданий населения и замедление потребительского кредитования фактически исключают сценарий повышения ставки.
Кроме того, повышение ставки уже дает свои плоды – сберегательная активность населения возросла: в IV кв. 2023 г. люди направили на сбережения 15,1% своих доходов (максимум с IV кв. 2010 г.). Около трети прироста сбережений без учета долга – инвестиции в новое жилье.
▪️С другой стороны, устойчивость снижения инфляции пока неочевидна, ценовые ожидания предприятий в январе выросли и находятся вблизи многолетних максимумов, а экономическая активность остается высокой.
Кроме того, в январе потребительские настроения резко выросли – индекс потреб. настроений достиг максимума за всю историю наблюдений с 2013 г., в том числе из-за дефицита на рынке труда и высокого роста зарплат (более 13% в номинале в 2023 г.).
В этих условиях не стоит рассчитывать и на снижение ставки на пятничном заседании.
▪️Сохранение ставки ожидают и консенсус, и финансовый рынок, поэтому такое решение не отразится ни на фондовом рынке, ни на курсе рубля.
Основное внимание будет сосредоточено на обновленном макро прогнозе и публикации первого в российской истории резюме обсуждения по КС. Это любопытно, но вряд ли в этот раз мы узнаем там что-то новое, чего не сказал А. Заботкин во вчерашнем интервью.
💡Скорее всего, ЦБ повысит прогноз по росту ВВП в этом году, но сохранит прогноз по инфляции на конец года вблизи 4-4,5%.
Мы ожидаем, что инфляция в ближайшие месяцы сохранится вблизи текущих значений в месячном сезонно-сглаженном виде (при стабильном валютном курсе). На конец года ожидаем ее снижения до 4,5-5% г/г – чуть выше ожиданий регулятора.
Тем не менее, при сохранении текущей картины по инфляции ЦБ сможет перейти к снижению ключевой ставки в апреле, а в оптимитическом сценарии даже в марте. На конец года ожидаем снижения ставки до 10-11%.
P.S. Отдельного комментария заслуживают быстрые темпы роста корпоративного кредитования, несмотря на высокий уровень ставок. Помимо работы ВПК это происходит по нескольким причинам:
а) реализация новых инвестиционных проектов бизнеса, поддерживаемая бюджетными средствами, промышленной политикой, уходом иностранных компаний (импортозамещение) и изменением логистических цепочек;
б) происходило замещение внешнего долга внутренним рублевым; высокая ставка вроде должна это изменить...но вместо рублевого долга просто начинает быстро расти долг в юанях (чем выше ₽ ставки, тем больше стимулов занимать в др. валютах);
в) проектное финансирование жилья: сейчас застройщики осваивают средства по проектам, запущенным в течение предыдущих 2,5 лет. По инерции высокие темпы здесь будут сохраняться в ближайший год-два, учитывая рекордные запуски проектов в прошлом году.
🗝 При этом необеспеченное потребительское кредитование уже сильно замедлилось – влияют не только высокие ставки, но и макропруденциальные меры.
Скорее всего, так может продолжаться в ближайшие годы: темпы корпоративного кредитования будут высокими при умеренных темпах потребкредита. Такая ситуация соответствует переходу экономики на инвестиционную модель роста.
@DomusVerus
Про облигации застройщиков
Продолжая тему инвестиционного покрытия публичных девелоперов, посмотрим на рынок облигаций. Все выглядит так, что облигации застройщиков предлагают хорошее соотношение доходности, умеренного риска и высокой ликвидности.
Особенно пока рынок акций находится в длительной консолидации, а инвесторы разрываются между высокими ставками по краткосрочным депозитам, дивидендными историями, участием в очередном IPO и оценкой перспектив акций нового Яндекса.
В общем, пока вы не потратили средства на что-то совсем рискованное, можно временно разместить средства под доходность от 16% годовых и потенциально более высоким доходом при снижении ключевой ставки.
Математика простая. Если ставка и доходности ОФЗ снизятся к концу 2024 до 10% (именно такой наш текущий прогноз при инфляции ниже 5%), то на облигациях с погашением/офертой через два года, можно дополнительно заработать 3-4%. Не густо, но и потерять много не получится в случае ускорения инфляции и роста ставок.
Так что там с застройщиками?
▪️На Мосбирже торгуются облигации около 20 компаний из строительного сектора разного размера и кредитного качества. На графике мы собрали только ликвидные выпуски застройщиков с объемом от 1 млрд руб. Оборот по наиболее ликвидным выпускам в среднем 10-20 млн руб. в день (они выделены жирным), что позволяет без потерь зайти и выйти из позиции с объемом в несколько миллионов.
▪️В среднем доходность облигаций крупных застройщиков на 300 базисных пунктов выше доходности аналогичных госбумаг: ОФЗ предлагают на 1-2 года 13-14%, а облигации застройщиков 16-17% годовых. Это достаточно высокий спред для облигаций крупных компаний.
▪️Риски отрасли остаются повышенными в глазах инвесторов – во многом по инерции рынок закладывает то, что было до перехода на эскроу: высокие просрочки по ПФ, обманутые дольщики и все такое. Со временем устойчивость новой схемы финансирования стройки станет очевидней. Мы уже писали о Парето-улучшении.
2024 год с ограничением льготных программ как раз подходит для такой переоценки. Справедливый спред к ОФЗ видим через год на уровне 200 б.п. для рейтинга А- и выше.
▪️У застройщиков почти нет выпусков с дюрацией больше 2х лет. Многие компании размещали облигации в 2020-2021гг. и в ближайшем будущем будут рефинансировать свои долги.
💡К примеру, срок погашения подошел по выпуску Самолет1P9 на 10,4 млрд руб., размещенному в марте 2020. И компания выпускает новый выпуск СамолетP13 на 10 млрд. Завтра закрывается книга на участие в размещении:
▪️По нашим оценкам, новый выпуск Самолета станет одним из самых популярных среди частных инвесторов. На размещении могут собрать более 20 тыс. заявок. Популярность на размещении – залог ликвидности облигаций. Если на старте поучаствовало несколько тысяч человек, то в стакане всегда будут объемы на покупку и продажу с небольшой разницей между bid и ask.
▪️По новому выпуску СамолетP13 купон составит 15,75-16% (по ожиданиям самой компании) с выплатой ежемесячно. При таких параметрах эффективная доходность к оферте через 2 года 16,9-17,2% годовых, что выше других выпусков Самолета (~16%). Цена может быстро подняться до 101% от номинала, а в перспективе 1 года до 104% при снижении ключевой ставки до 10% и доходности облигации до 12% годовых. В этом сценарии полная доходность выпуска может достичь в первый год 20%.
🗝 Для выбора среди других эмитентов важно смотреть не только на кредитный рейтинг, но и соотношение распроданности и стройготовности проектов у застройщиков. Мы делали такой анализ три месяца назад. Скоро обновим график по свежим данным.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
@DomusVerus
Ипотека в январе: могло ли быть хуже?
Вчера вышли финальные данные по ипотеке от ЦБ за декабрь, и аналитики вовсю обсуждают итоги года по выдачами, льготным программам и т.д. Но мы живем в мире, когда то, что было важно 30-го января уже не важно 31-го.
Сегодня, в свете происходящего с льготными программами и комиссиями со стороны банков, все с нетерпением ждут результатов января, чтобы откалибровать свои годовые прогнозы и перестроить стратегии.
Итак, по оперативным индикаторам собрали предварительные итоги января 2024-го. Вот они, свежие и горячие:
▪️Все, наверное, и так знают, но на всякий случай: январь-февраль – сезонно самые слабые месяцы. В эти месяцы выдачи ипотеки падают на ~40% от уровня декабря (так было в 2018-20 и 2022 годах).
▪️В январе’24 выдачи ипотеки в РФ на первичном рынке по ДДУ упали аж на 70% м/м – такого падения мы никогда не видели. Но благодаря рекордной базе в декабре в целом это число нормальное (28 тыс. ипотек против 27 тыс. в среднем в 2017-2023 гг.)
Снижение было по всем госпрограмам: льготная ипотека -74%, семейная -64%, дальневосточная -60%, IT -67%.
▪️На вторичном рынке ситуация чуть иная – выдачи упали меньше (на ~50%), но и база декабря у вторички была ниже.
▪️Средняя сумма кредита по льготным программам сократилась с 5,4 до 5,1 млн руб. (-6% м/м) в основном из-за снижения в Мск: cредняя сумма сократилась сразу на 35% с 9,0 до 5,8 млн руб.
▪️Больше всех пострадали столицы. Ожидаемо – это эффект сокращения предельного размера льготной ипотеки. В Мск выдачи по всем госпрограмам упали в 4 раза (до ~31 млрд руб.), а по льготной – аж в 8 раз (~5,8 млрд). Аналогичная ситуация в СПб – выдачи по госпрограммам упали в 5-6 раз.
В остальной России выдача льготных кредитов в январе сократилась в 3 раза м/м. Как мы писали, регионы уже 2 года чувствуют себя лучше столиц.
▪️По оперативным данным Домклик, выдачи ипотеки у Сбера в январе могли упасть на 65% (в том числе до 80% по ДДУ). То есть хуже, чем в среднем по рынку (-70% у всех по льготке). А у кого чуть лучше? Очевидно, у тех банков, кто не ввел комиссии. Но и у них падение относительно декабря до 40%.
Это лучше или хуже прогнозов?
▪️Это чуть хуже, чем мы закладывали в своем прогнозе. Это может означать, что по году падение продаж будет несколько ниже 25-30% и может составить 30-35%. Но может и не составить, если банки будут разворачивать ситуацию с комиссиями.
Что будет в феврале?
💡Ужесточение условий по госпрограммам продолжит влиять на выдачи, но объемы могут подрасти из-за большего кол-ва рабочих дней. А к марту желающие запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки разгонят рынок снова.
Будем ожидать восстановления, наблюдать и делиться с вами.
@DomusVerus
