72401
Самый цитируемый канал о недвижимости в России по данным Telemetr. Для связи: @dvizhmoscowbot
За МКАДом такого роста цен нет, кое-где даже падение. А мы предупреждали!☝️
Июльский рост спроса почти не затронул Новую Москву и Подмосковье, там цены выросли всего на полпроцента.
За МКАДом берут то, что дешевле, спрос смещается в дальнее Подмосковье. В Новой Москве лидер по популярности — Новомосковский округ, где цены ниже, чем в старых границах города, но с инфраструктурой всё ок.
А мы предупреждали, что в полях не стоит ничего покупать. Там пузырь давно надулся. На горизонте снижение цен?
ТОП-3 апартаментных комплексов в Сочи с быстрой окупаемостью:
1 💎 Номера в отеле Marine Garden Sochi 5⭐️
🔸Хостинский район
🔸350 метров от моря
🔸ФЗ-214, ипотека, рассрочка
Доходность в год:
• до 13,5 % — от аренды
• до 38% — при перепродаже
Стартовали продажи двух новых корпусов 👌
▶️ Посмотреть цены
2 💎 Atrium Avenue — АК бизнес-класса с атриумом
🔸ТОП-локация у Дендрария, здесь недвижимость всегда будет в цене!
🔸Застройщик с хорошим бэкграундом
Доходность в год:
• от 1 млн ₽ — минимальный доход от аренды
• от 23% — на перепродаже
▶️ Подробнее о комплексе
3 💎 Marine Garden Sochi 4* — масштабный комплекс с бассейнами, SPA и экопарком
🔸Перспективный район, в котором будет расти цена
🔸ФЗ-214
• Цены сейчас в 1,5-2 раза ниже, чем в аналогичных премиальных объектах в Сочи, реально ниже!
▶️ Цены здесь
————-
🔥 Полный пассив! Апартаменты в Сочи — это готовый бизнес, который работает без вашего участия 24/7, 365 дней в году. Все заботы берёт на себя отельер (УК)
___________
Все флагманские объекты в Сочи для жизни или инвестиций в канале команды ProStore
🚀 Рекомендации и обзоры от команды экспертов в недвижимости и практикующих инвесторов
🚀 Только реальные цены без фейков и фонарей
🚀Старты продаж и горящие предложения, которые не успевают попадать на Avito
🚀 Проверяем за вас обещания застройщиков и делаем независимые расчёты доходности
И всё-таки... что происходит? Сбер психанул и снова снизил ставки по льготным ипотекам. Несмотря на повышение ключевой 🤯
С 4 августа семейную ипотеку в банке можно взять под 4% вместо 6% прописанных в программе. Обычную господдержку будут давать под 6% вместо 8%, а ипотеку для айтишников — под 3% вместо 5%.
То есть Сбер даёт скидку 2% полностью за свой счёт. Пишут, что такие ставки доступны в тех ЖК, которые строятся на кредиты Сбера (но это каждый второй по стране). Видимо, там какие-то взаиморасчёты, не может же банк выдавать ипотеку себе в убыток.
Напомним, предыдущее снижение ставок от Сбера было всего 2 недели назад! В тот же момент первый взнос снизили до 10%.
Видимо, Сбер пошёл ва-банк, чтобы собрать максимальное число ипотечников, пока ЦБ не ввёл новые ограничения.
Халява, сэр! Нашли квартиру в Москве дешевле 3 млн руб. Но есть нюансы 🤭
На Циане студию в доме у реки в 10 мин. пешком от метро «Технопарк» продают за 2,95 млн руб. Вот только эта квартира расположена в здании отеля, и в ней нет электричества и воды. Коммуникации новому владельцу придётся подключить самому.
Хотя студия к отелю отношения не имеет, но у такого соседства есть бонусы: можно пользоваться бесплатной прачечной и ходить в бар в холле.
С безумными сегодняшними ценами не сомневаемся, что такой лот найдёт своего хозяина.
В школе недвижимости «Движение» теперь есть рассрочка на курсы
Только для физлиц. Срок на любой вкус: 3, 4, 6, 10 или 12 месяцев. Без первого взноса и переплат.
В школе есть два готовых курса от Марселя Габдульманова (Этажи Девелопмент) и Ильи Пискулина (DEVISION) для менеджеров по продажам и коммерческих директоров. Теперь к цифрам:
Ваш платёж с тарифом «Стандарт» и рассрочкой на 12 месяцев:
🟢 Если взять курс «Коммерческий директор девелопера» — ваш ежемесячный платёж — 4583 ₽.
🟢 Курс «Менеджер по продажам недвижимости» будет стоить 2916 ₽ в месяц.
Чтобы воспользоваться рассрочкой — оставьте заявку на сайте. Когда менеджер с вами свяжется, скажите ему, что хотите купить курс в рассрочку. Вот и всё.
Теперь точно всё. Путин подписал закон об НДС на апарты.
Нулевой налог остаётся в прошлом, теперь НДС будет 20%. Но продающиеся сейчас ЖК это не затронет. Налог надо будет платить только за комплексы, разрешение на строительство которых будет получено уже в 2024 году.
Апарты ещё поживут. Но через год-другой их доля на рынке неизбежно снизится. Тем более что и статус их всё ещё остаётся невнятным.
Огонь-архитектура сегодня в Никола-Ленивце 🔥
Если надоели серые московские коробки, очень рекомендуем на выходные съездить в Никола-Ленивец Калужской области — там прямо сейчас идёт ежегодный фестиваль «Архстояние».
На фото — ключевой арт-объект фестиваля, так называемое «Умнохранилище». Это художественное воплощение новой российской энциклопедии Рувики, где каждый может стать автором нового массива знаний.
Внутри сетки — глиняные таблички, где нарисованы разные символы: ребусы, эмодзи, новые и забытые слова из словаря Даля. На мастер-классе предлагают сделать из глины своё послание, которое добавят на стену объекта.
Ещё можно зайти внутрь — и тогда оказываешься в традиционной избе-читальне со скатной крышей. Ну, огонь ❤️
Ребята из Яндекс Недвижимости запустили полезный канал 🔥
Рассказывают, как купить квартиру и не потратить добрую половину нервных клеток:
– Выбрать тот самый вариант по душе и бюджету из тысячи объявлений.
– Разобраться с ипотекой, документами, налогами.
– Вложить накопления в жильё и ремонт, которым будете довольны на 100%.
Каждый вторник выходят подборки специальных акций на Яндекс Недвижимости — скидки на жильё в новых ЖК до 23%.
Бонус: среди первых подписчиков разыграют Яндекс Станцию Лайт с Алисой. Подписаться и участвовать ❤️
Помните комбо-ипотеку? Теперь её выдаёт с десяток банков. Пожалуй, ЦБ и сам не рад, что на это согласился 🙈
Суть простая: по госипотеке можно получить кредит только на 12 млн рублей. Но год назад Правительство разрешило людям брать сверху ещё 18 млн по рыночной ставке, итого 30 млн.
За программу схватились почти все банки топ-10 и совместными усилиями разогнали цены на новостройки бизнес-класса в Москве. Теперь за 30 млн здесь не купить что-либо больше 55-60 квадратов. Ну и смысл семейной ипотеки, если за эти деньги можно найти только студию? Результат: большие семьи вынуждены выбирать между Замкадьем и дешёвыми коробками ПИКа, на остальное денег не хватает.
А самое обидное, что это замкнутый круг: из-за завышенных цен люди не берут большие квартиры, а если никто не берёт большие квартиры — застройщики проектируют всё больше общажных квартирографий на 90% из студий и однушек 😭
Что происходит в Сбере? Сняли все ограничения по ипотеке, обрушили ставки и первый взнос 😳
На прошлой неделе ребята снизили ставки по льготной ипотеке. Например, вместо государственных 6% по семейной ипотеке Сбер теперь выдаёт под 5,4%. Получается, 0,6% банк субсидирует, работает почти «в ноль».
Теперь вообще вошли в кураж и снизили до 10% первоначальный взнос по всем ипотекам. Даже самозанятым. Даже без справок о доходе. В ЦБ наверное поперхнулись от такой дерзости, ведь они только что ввели дополнительные штрафы для банков за низкий первый взнос.
Похоже, у Сбера очень много свободных денег и он пытается оседлать спрос по всем видам кредитов, не считаясь с дефолтами. Надо брать, пока ЦБ не сделал а-та-та? 🤔
#ктоищетквартирувмоскве
Наконец-то появились те, кто выводит рынок недвижимости на новый уровень!
OPENCITY — первый сервис по продаже квартир в новостройках. Ребята молодые, дерзкие и дико профессиональные.
⁃ Их услуги бесплатные — они работают по принципу Aviasales или Booking
⁃ Они большие специалисты — знают, как максимально сэкономить на покупке квартиры, знают всю Москву, знают, что нужно именно вам!
⁃ Они беспристрастные — не выполняют планов застройщика, поэтому предлагают клиентам только те варианты, которые идеально подходят по их запросам
Зачем искать квартиру самим, заморачиваться, чтобы в итоге прогадать с выбором?
Хотите пролить слёзы счастья и осознать, что сделали правильный выбор? Подписывайтесь на OPENCITY и оставляйте заявку ⚡️️️️
А ещё у них скоро прямой эфир про самые лучшие СТАРТЫ ПРОДАЖ по цене ниже рынка
👉 Регистрируйтесь
И снова продажи вторички выросли. Это был лучший июнь по количеству сделок за 15 лет 😳
Тенденции те же: новостройки безумно дорогие, поэтому приходится искать вторичку. А тут ещё обвал курса рубля, ожидания повышения ставок по ипотеке, отложенный спрос…
Впрочем, все эти факторы временные. А вот ключевую ставку поднимут уже в пятницу, ипотека ещё подорожает… Рынку будет тяжело удержаться на этом уровне.
Похоже, теперь озверевшие цены на недвижку позволяют даже в Замкадье строить бизнес-класс. Смотрим рендеры будущего ЖК на задворках Бирюлёво от РКС Девелопмент 😳
Исторически бирюлёвское направление крайне непрестижное и даже немного депрессивное. Видеть бодрую архитектуру здесь неожиданно, но не обманывайтесь: прописки нет, московской инфраструктуры тоже. Шум от МКАДа бесящий.
Метро нет, и строящаяся Бирюлёвская линия за МКАД не пойдёт. К 2025-2026 здесь пройдёт МЦД-5 — платформа Булатниково в 10 мин. пешком, ехать до Павелецкой 37 минут.
По соседству строится ЖК комфорт-класса 1-й Южный от 1ДСК. Там цены на студии начинаются от 4,8 млн руб. Здесь ближе к Москве и МЦД, дальше от кладбища и от лесопарка. Пожалуй, ценник будет даже повыше.
Как первое жильё — может быть интересно, но для семейных история очень сомнительная, даже если выставят адекватные цены.
Символ: хорошо, если бы не размеры, но инвеста нет уже давно
Символ от Донстроя в районе Лефортово, ЮВАО.
30 корпусов, большая часть уже сданы. Стройка ведется с 2018 года. Полностью проект будет реализован к концу 2025.
Это один из проектов Москвы по комплексному развитию территорий. Символ расположен на месте бывшего завода «Серп и молот», который в 90-е был просто заброшен. Это огромная территория в самом начале Шоссе Энтузиастов с парком «Зеленая река», который возводится застройщиком. Уже построена вся необходимая социальная инфраструктура. От садов и школ до поликлиники и лицея при МГТУ им. Баумана. Это не типичная московская застройка: дизайн домов спроектирован московской мастерской ATRIUM. Проект делало лондонское бюро LDA Design. Дома преимущественно без агрессивных острых углов. Сейчас в продаже квартиры как в строящихся домах, так и уже в возведенных.
💸Студии от 9,2 млн р за 25 м². Однушки от 12,3 млн р за 29 м². Двушки от 18,9 млн р за 53 м². Трешки от 26,4 млн р за 62 м². Есть юниты с любым видом отделки: предчистовая, чистовая и вообще без нее. В целом цена для локации – норм даже в сравнении со вторичкой. Здесь Символ фактически монополист. При этом цены ниже, чем у Красноказарменной от ПИКа. Но для инвеста уже поздновато, об этом поговорим ниже.
Плюсы
✅ Локация
Прямой выезд на Шоссе Энтузиастов, ТТК разделяет комплекс на две части. Доехать до Садового кольца можно чуть ли не за 5 минут.
✅ Готовность проекта
Не придется жить на стройке, поскольку большая часть ЖК уже построена.
✅ Застройщик
Донстрой – это флагман московского строительства в бизнесе и выше. Как и к любому другому девелоперу, к нему бывают претензии, но они несущественны и быстро устраняются.
✅ Инфраструктура и транспортная доступность.
До метро «Римская» 5 минут от ближайшего корпуса. До метро «Авиамоторная» – тоже около 5-7 минут от того корпуса, который расположен ближе к этой станции. Плюс сквозь ЖК проходит автобусный маршрут. Также в распоряжении жителей вся инфраструктура старого обжитого района Лефортово, а рядом ТЦ «Город».
Минусы
❌ Автострада под окнами у некоторых корпусов
Причем речь не только о шоссе Энтузиастов, но и о ТТК, которое в этом месте как раз выходит из Лефортовского тоннеля.
❌ Напротив Нижегородское электродепо
Это будет создавать определенные неудобства жителям корпусов, расположенных ближе остальных к шоссе
❌Железная дорога
Он будет радовать видом и звуком жителей некоторых корпусов.
❌ Отсутствие зелени
Парк «Зеленая река» проходит только по одной из двух частей комплекса. В другой есть только рукотворный маленький арт-парк «Символ». Рядом расположен парк Казачьей славы, но для такого огромного ЖК в обжитом районе это мало.
✍🏻Вердикт: очень неплохо для себя, но есть нюансы. Топовый застройщик, отличная локация, инфраструктура готова. Но застройка настолько большая, что и без того загруженное шоссе Энтузиастов уже сейчас не выдерживает трафика: пролбки. Плюс мало зеленых зон и много юнитов с не самым пристойным видом и звуком. Также полностью отсутствует инвестиционный потенциал: все возможные плюшки уже в цене. Заработать хорошие деньги на перепродаже квартир здесь уже не получится, особенно на стагнирующем рынке.
#разбор_ЖК
ЖК Кронштадтский 9 от ПИК: неплохо, если бы не кладбище и отсутствие чистовой отделки #разборЖК
У вас дежавю? Да, мы уже разбирали стройку ПИКа на Кронштадтском. Но там был другой ЖК — в доме № 14, дальше от метро и прямо напротив кладбища. Здесь локация чуть лучше и спрос огромный.
Жилой квартал состоит из семи монолитно-кирпичных домов высотой от 21 до 32 этажей. Строительство ведётся в несколько этапов до 2024 года. В проекте предусмотрено два детских сада по 100 мест каждый.
💸Студии от 9,5 млн р. за 23 м². Однушки от 13,7 млн р. за 36,5 м². Евро двушки от 14,1 млн р. за 38 м², полноценные двушки от 18 млн за 59 м². Евротрёшки от 22,8 млн р. за 70,5 м², полноценные трёшки от 25,2 млн р. за 85 м². Все квартиры с предчистовой отделкой. Есть подземные паркинги и кладовые на -1 этаже.
Для этой локации ценник вменяемый. Если не смущает соседство с кладбищем (об этом ниже), можно подобрать схожий вариант в соседнем Кронштадтском 14 за меньший прайс — в декабре студии были от 7,5 млн, сейчас от 8,5 млн.
Плюсы
✅ Транспортная доступность
Супер. 200 м от станции «Водный стадион», зелёной ветки. Выходит 30 мин. от двери до Красной площади. Альтернатива — МЦК «Балтийская» 25 мин. пешком. Рядом с ЖК большая автобусная остановка общественного транспорта. Для автомобилистов пару минут до Ленинградского шоссе, в противоположной стороне СВХ — 10 минут.
✅ Отдых и развлечения
По соседству действующий ТЦ «Водный» с сетевыми магазинами, шопингом, кафе, кино. На противоположной стороне Ленинградского шоссе расположено несколько яхт-клубов и Северный речной вокзал с классными площадками, кафешками, свеженькой прогулочной зоной вдоль набережной.
✅ Спорт
На любой вкус и цвет. В пешей доступности сразу несколько фитнес-клубов на выбор: Центр спортивной подготовки «Динамо» с разнообразными секциями и бассейном, футбольные и теннисные клубы, Спортивный центр ЦСК, Всероссийская сеть детских спортивных школ.
✅ Инфраструктура
Район с развитой инфраструктурой. В пешей доступности две школы и гимназия, три государственных детских сада, поликлиника, колледж МТУСУ и технический университет гражданской авиации. При этом на территории строится два детских сада. Достойно!
✅ Зелёные зоны
В 11 минутах пешком благоустроенный парк у Головинских прудов, на территории которого усадьба «Михалково». На Севере парк Дружбы с Фестивальными прудами, Химкинское водохранилище и парк Северного речного вокзала. Для любителей долгих прогулок на свежем воздухе в округе две крупные природные зоны: огромный Тимирязевский лесопарк и природно-исторический парк Покровское-Стрешнево.
Минусы
❌ Кладбище
На юго-востоке расположено основанное в 1951 году Головинское кладбище. С верхних этажей ближайших корпусов 1.1, 1.6 будет открываться сомнительный вид.
❌ Промзоны
Непосредственно в Головинском районе расположены две крупные промзоны: Братцево и Автомоторная, которые в перспективе реорганизуют. Жилой квартал строится тоже в реорганизованной промзоне. Раньше там располагалась автобаза, дорожное ремонтно-строительное управление.
❌ Кондиционеры
Жители сданных корпусов столкнулись с проблемами: по проекту размещение внешних блоков кондиционеров предполагается в отведённых технических помещениях. В каждую квартиру идёт одна трасса с двумя трубками на вход/выход. А проблема в диаметре и количестве трубок — промышленный стандарт предполагает покупку дорогостоящей системы охлаждения.
✍🏻 Оценка: годно. Отличная транспортная доступность, близко к центру и развлечениям. Под сдачу в аренду локация просто топ. Проблем с поиском нанимателей не будет (пока сюда не придёт реновация).
Цены подросли, но остаются более-менее земными. Из минусов: ликвидных лотов в продаже уже мало, всё разобрали.
Вау, новые коробки. Теперь с округлыми краями 🤣
С таким «креативным» решением к старту готовится ЖК Level Нижегородская на Перовском шоссе. На месте завода Станкоагрегат построят 8 корпусов до 45 этажей. В первой очереди будет 1420 квартир и более 250 мест в подземном паркинге. Квартиры без отделки должны сдать в конце 2026.
Локация неоднозначная. Территория активно развивается. Рядом будет строить ещё и Брусника. Тут всё хорошо с транспортом: до ТПУ «Нижегородская» минут 10 пешком, а это метро, МЦК, станции электричек и автобусов. До ТТК на машине 10 минут, до Садового кольца — 14. В паре километров от ЖК находится будущий аналог Сити — Южный порт.
Однако сами дома зажаты между железной дорогой и ЮВХ, рядом клубок дорожных развязок. К тому же раньше здесь были промышленные предприятия, так что экология в районе не очень. Да и инфраструктуры поначалу будет недостаточно.
В ПИКовском ЖК Перовское-2 по соседству цены на студии начинаются от 7,4 млн руб. Посмотрим, с каким ценником стартует Level.
Продолжаем следить за нашей любимой студией в Амурском парке. За 2 недели с прошлого поста она подорожала ещё на 250 000 рублей 🫣
Рост на 34% за 9 месяцев. 46% годовых. Да-да, по-прежнему инвеста в новостройках не существует.
Московские цены ещё год назад оторвались от реальности, а в июле им просто сорвало башку. Обычно после такого кутежа следует жёсткое похмелье…
GMK выложили в сеть новый эпизод своего ток-шоу, тема –«Риэлопмент», то есть взаимоотношения девелоперов и риелторов. Интересно уже то, что обсуждают эти отношения по большей части риелторы, а не девелоперы, а Сергей Разуваев в роли психолога, который выслушивает всё, что наболело.
Продюсеры шоу предлагают запастись попкорном: кроме серьёзных тем о комиссиях, эксклюзивах, механиках работы с агентами, там ещё играют в футбол с Ильдаром Хусаиновым и вместе с Олегом Торбосовым подбирают квартирку Винни-Пуху. Ильдар объяснит, почему не продал своё агентство Самолет Плюсу, а Рим Хасанов – почему-таки продал.
СМОТРЕТЬ ЗДЕСЬ
Герои выпуска: Ильдар Хусаинов, Олег Торбосов, Рим Хасанов, Ленария Хасиятуллина, Виктор Заглумин и Эвелина Сверчиньска.
Написать своё мнение о выпуске и связаться с авторами можно в канале продюсеров шоу @gmkblog
Сколько заработали те, кто купил однушку под сдачу 5 лет назад? Считаем ✍️
За 5 лет вторичка в Москве подорожала на 54,2%, подсчитали в Инком-Недвижимость. Средняя однушка таким образом подросла с 5,9 до 9,1 млн.
Если сдавать её за минимальный прайс 20-25 тыс. рублей в месяц (да-да, расчёт суперконсервативный), то за 5 лет можно было заработать ещё 1,4 млн. Совокупный доход без учёта налогов, простоя и амортизации составляет 4,6 млн рублей = +78% за 5 лет.
Для сравнения: вклад под 8% принёс бы вам 2,9 млн рублей = +49% за 5 лет (тут тоже теперь есть налог 13%, поэтому реальная сумма была бы чуть меньше).
Разрыв стал бы ещё сильнее, если бы мы взяли студию в ликвидном районе и сдавали её не за 25, а хотя бы за 45 тысяч. Не говоря уже о более высокой надёжности недвижки в плане сбережения крупных сумм. Выбор очевиден.
ЗИЛАРТ: есть вопросики, но какие альтернативы?
#разборЖК
Наконец-то разбираем легендарный мегапроект от ЛСР. Стройка идёт уже 5 лет, но неизменно лидирует во всех рейтингах продаж. В чём секрет успеха? И стоит ли брать там что-то сейчас?
Один из первых в городе крупных проектов КРТ — в данном случае застраивается территория бывшего автозавода ЗиЛ. Трудно поверить, когда-то завод занимал гигантскую площадь в 300 гектар, там работало почти 100 000 человек. Но 10 лет назад от него остались только стены, по сути, огромный пустырь прямо рядом с ТТК, в 10 минутах езды от центра. Теперь построили метро, офисы, ледовый дворец и, конечно же, сразу несколько огромных ЖК (суммарно планы на 25 000 жителей).
ЛСР отхватил себе, возможно, лучшую часть полуострова — она ближе всего к центру, но при этом своя набережная, парк Тюфелева роща, единственная школа района — прямо напротив.
💸 Студии от 13,4 млн р. за 22 м². Однушки от 16,9 млн р. за 35 м². Двушки от 18,3 млн р. за 44 м². Трёшки от 28,3 млн р. за 72 м². 4+ комнаты от 39,9 млн р. за 102 м². Квартиры без отделки.
Конкуренция за покупателей у ЗИЛАРТа серьёзная. В ЖК Парк легенд, который уже сдан, однушки с чистовой отделкой 14,7 миллиона рублей. В ЖК Forst от дочки ПИКа — Forma — цены плюс-минус такие же, как в ЗИЛАРТе, но есть варианты с предчистовой отделкой. Но главный конкурент — ЖК Shagal от Эталона. Здесь в продаже вторая очередь, цены стартуют от 13,2 миллиона за студию 28 метров без отделки. Да, совсем далеко от метро, но ценовая разница очень серьёзная.
Плюсы ЗИЛАРТА:
✅ Центр близко
Доехать до центра можно за 20 минут, на расстоянии 200-300 метров выезд на ТТК.
✅Локация
Это преобразованная набережная Москвы-реки, парк Тюфелева роща, Остров мечты в 5-10 минутах езды. Плюс большой культурный кластер в самом ЖК.
✅ Инфраструктура
Она уже готова для того, чтобы обслуживать всех жителей комплекса, так как в этой части острова осталось достроить всего несколько домов.
✅ Концепция «город в городе»
Старого фонда нет вообще, всё новое. Публика соответствующая. Здесь нет случайных людей, в районе живут только те, кто способен купить себе квартиру за 15-20 млн рублей и выше.
Минусы:
❌ Трафик
Проспект Андропова и Симоновский вал могут очень быстро и резко встать так, что до центра придётся добираться в 3 раза дольше. И близкий выезд на ТТК здесь не сильно поможет: слишком много жилья строится вокруг.
❌ Метро
В пешей доступности только станция МЦК, до обычного метро идти более 20 минут. Для ЖК такого уровня это больно.
❌ Есть вопросы к застройщику
По сети гуляли ролики о том, как криво возведены дома, и в случае чего они действительно могут просто рухнуть. Плюс есть большие вопросы к тому, как проводились экспертизы по грунтовым водам, как проводился залив фундамента. Даже дома относительно небольшой этажности (10-15) гуляют при порывах ветра.
❌ Отсутствие отделки
Это отталкивает покупателя, особенно в текущей экономической ситуации.
❌ Неприятные мелочи
Например, здесь практически не бывает свободных парковок. Широченные дороги могут производить впечатление неуютного района. А будущая застройка оставшегося куска ЗИЛа займёт ещё лет 10 — ловите бонус в виде шума на улице и обилия мигрантов.
✍🏻 Вердикт: хороший продукт. Для жизни ЗИЛАРТ — это неплохая история: новый район, хотя на первых порах могут возникать трудности с социалкой. Цены уже высокие, поэтому рассматриваем только для себя. Кто-то скажет, что за такие деньги лучше жить в экологичном ЗАО или в премиальных ЖК более статусных конкурентов, но… продажи прут, ведь конкретно в этой локации альтернатив почти нет.
В выходные можно немного философии? О том, почему квартиры в Москве такие дорогие и никогда не дешевеют ✍️
30 лет назад, в субботу 24 июля 1993 года Центробанк объявил: с нуля часов 26 июля все бумажные деньги старого образца недействительны. Можно обменять их на новые, но не более 35 тыс. (в 2 раза меньше средней зарплаты по стране). Всё, что свыше, — сдадите на депозит в Сбербанк без права снятия. Инфляция в 1993 году составила 839%, так что деньги на депозитах моментально обесценились.
Это была уже третья грабительская денежная реформа за 50 лет. Думаете, четвертого раза в истории России уже не будет? Возможно. Но миллионы людей (особенно старшего поколения) всё помнят и не доверяют государству. Их решения и формируют спрос-предложение.
Альтернатива наличным? Перечислим, что думает о них обыватель:
— Вклады. Замораживались неоднократно под невыгодный процент. Обесценивались в пыль.
— Валюта. Купить ещё можно, но где хранить? И вообще, раньше за это была статья в Уголовном кодексе. Может ли она вернуться? Всё возможно.
— Акции. Могут быть национализированы в любой момент на невыгодных условиях, прецеденты были.
Остаётся недвижимость. Да, здесь тоже возможны сюрпризы, но рисков явно меньше.
Последствия?
— Чем нестабильнее времена, тем больше людей хотят сохранить сбережения в бетоне. Тем выше рост цен.
— Больше инвестиционных квартир — выше предложение квартир под аренду. Поэтому снимать жильё в Москве неправдоподобно выгодно.
— Парадокс, ипотека — единственный инструмент, который играет на обычного человека. 10-15 лет высокой инфляции — и твой ипотечный платёж превращается в мелочь. Поэтому россияне берут огромные суммы на 30 лет в надежде обмануть систему.
Квартира в России — больше, чем квартира. Поэтому у нас строят в 5-10 раз больше жилья на душу населения, чем в других странах восточной Европы. Поэтому низких цен мы не увидим ещё очень-очень долго.
Вторичка резко подорожала за июль, как мы и обещали. Надолго ли? 🤔
За месяц цены прибавили почти столько же, сколько за всё первое полугодие — на 1,1%. Рубль падал и люди бросились спасать накопления в бетоне, да ещё ипотека дорожает, и надо успеть…
Но дальше ценам будет сложнее расти — с ипотекой 12% вторичке тяжело бороться с новостройками. А ведь скоро будет и 13-14%...
Сбой в матрице? Высотку на Щелчке сносят, вместо неё построят абсолютно такие же по архитектуре апарты 🤯
Небоскрёб НИИ Дельта на Черкизовской построили совсем недавно, в 1982 году. Один из ярких представителей советского модернизма, выше него до перестройки были только сталинские высотки.
Но вот уже сносят… Свежие рендеры вызывают удивление: архитектура точь-в-точь такая же, только высота пониже. Тогда зачем сносить?
Локация интересная. Да, под окнами пыльное шоссе, а выезд в сторону центра катастрофически неудобный (в утренние часы займёт 10-15 минут в случае пробок). Район стремноватый, типичное ВАО. Ещё и высокая конкуренция со стороны Амурского парка, нового проекта Брусники и грядущей застройки Черкизона.
Зато 5 минут пешком до метро и МЦК, 2 минуты до отреставрированного Сиреневого сада и само здание будет, конечно, знаковым для всего района. Проект как минимум интересный, несмотря на вопросики к архитектуре.
Реально ли совместить концепцию уютного жилья бизнес-класса и уникального инновационного кластера? 🤔
Да, если мы говорим про комплекс апартаментов «ФизтехСити», в котором вам не придётся искать баланс между работой, учёбой и личной жизнью. Это настоящий интеллектуальный оазис на севере Москвы, который интегрирован в территорию научного бизнес-кластера «Физтехпарк».
Всего в 15 минутах езды от «ФизтехСити» находится ведущий технический вуз страны — МФТИ, а также физико-математический лицей № 5 и «Физтех-лицей» им. П. Л. Капицы.
Комплекс «ФизтехСити» почти готов — уже полностью закончены монолитные работы, и ведутся работы с инженерией и фасадами. Сдача запланирована на 4-й квартал 2023 года.
До 31.07.2023 действуют специальные скидки до 6% на покупку апартаментов для сотрудников, преподавателей, студентов, выпускников и абитуриентов ведущих вузов столицы.
Выбирайте подходящую планировку и приезжайте на экскурсию в офис продаж.
Подробности на сайте или по телефону: +7 (495) 432-28-83
Когда вам снова скажут, что инвеста в недвижке больше нет, вспомните про эту студию в Амурском парке: с октября цена выросла на 29,5% 🙈
Цена 14.10.2022: 5,60 млн
Цена 18.07.2023: 7,27 млн
Рост составил 29,5% за 9 месяцев = 39,3% годовых. Если использовать ипотеку, доходность могла превысить 150% годовых.
Но эксперты всё равно будут доказывать нам, что это случайность, конец света близок и лучше, конечно, обычный вклад в рублях…
😱 Средний срок погашения ипотеки вырастет до 14 лет с нынешних 7
Поведение заёмщиков уже изменилось — они реже погашают долг досрочно, сообщили в Альфа-Банке. По расчётам банка, теперь средний срок возврата кредита вырастет ровно вдвое.
Что ж, это логично для ипотеки под 0,1-3% годовых, которую банки массово выдавали последние два года. Гораздо выгоднее положить свободные деньги на вклад.
Да и в целом нынешние цены на жильё такие, что досрочно погасить кредит очень тяжело. Раньше брали на 15 лет — гасили за 7, теперь берут на 30 — гасят за 14-15.
Последствия для рынка только нехорошие, но не будем повторяться.
Дом 250 кв. м в области или студия 20 кв. м в Москве? Разбираемся, какую дачу можно купить в Подмосковье за 10 млн руб.
На стоимость загородного жилья влияют десятки параметров: транспортная доступность, удалённость от Москвы, величина и состояние дома, наличие коммуникаций, площадь участка, статус земли... Поэтому пост не претендует на полноценное исследование, но поможет составить общее впечатление:
Коттеджные посёлки
Плюсы очевидны: закрытая охраняемая территория, инфраструктура, центральные коммуникации, жить можно круглый год. А купить такой дом можно в ипотеку, в том числе по льготной программе. За 10 млн можно найти просторный готовый коттедж со всеми коммуникациями на желаемом отдалении от города.
✔️ Посёлок бизнес-класса Март Хаус 2 расположен в Наро-Фоминском городском округе, в 24 км от МКАД по Киевскому шоссе. Рядом лес, на территории детские и спортивные площадки, места для барбекю.
Коттеджи (от 63 квадратов) продают от 9,7 млн руб. Все коммуникации центральные.
✔️ Посёлок комфорт-класса Рахманово парк в селе Рахманово, в 32 км по Ярославскому шоссе. В посёлке озеро с пирсом, футбольное поле и детские площадки, неподалёку лес.
Дома (150 квадратов) от 9,3 млн руб. Можно выбрать из нескольких видов фасада. Все коммуникации подключены.
✔️ Посёлок эконом-класса Московские дачи, 40 км по Киевскому шоссе в Троицком округе. Это Новая Москва, так что даже будет столичная прописка.
Коттедж (159 квадратов) от 8,5 млн руб.
✔️ Посёлок комфорт-класса Леоново, Волоколамское шоссе, 60 км от МКАД. Через посёлок протекает речка, а неподалёку находится Истринское водохранилище с пляжами и рыбалкой.
Коттедж (102 квадрата) с центральными коммуникациями стоит от 9 млн руб.
Дачи
Классическая дача — сезонное жильё, зачастую с урезанным набором коммуникаций и аскетичной инфраструктурой в СНТ. Но за 10 млн можно взять добротный дом с ухоженным участком недалеко от столицы или даже в Новой Москве.
✔️ Двухэтажный бревенчатый дом (51 кв. м) в Богородском городском округе в 20 км от МКАД по Носовихинскому шоссе стоит 9,95 млн руб. Территория СНТ огорожена и охраняется, рядом озеро и зарыбленные карьеры.
В доме можно жить и зимой — для этого есть печь и электрическое отопление, водопровод из колодца и санузел. Также на территории сауна и беседка, плодовые деревья и огород.
✔️ Кирпичный двухэтажный дом (84 кв. м) с отделкой в Солнечногорском городском округе стоит 10 млн руб. Это 38 км по Ленинградке.
В доме вода из колодца, также на участке баня.
✔️ Двухэтажный кирпичный дом (120 кв. м) в садовом товариществе Росинка стоит 10 млн руб. Это Троицкий округ, 42 км от МКАД по Киевскому шоссе. На территории СНТ пруд с рыбами, детская площадка и площадка для баскетбола.
В доме печь и электрические конвекторы, летняя кухня в отдельном домике. Туалет на улице. Зато участок ухоженный, с плодовыми деревьями и кустарниками, а также теплицами.
✔️ Двухэтажный дом с мансардой (250 кв. м) в СНТ Истра также стоит 10 млн руб. Это 44 км от МКАД по Пятницкому или Волоколамскому шоссе.
На участке есть баня и гараж. Вокруг сплошные леса.
Самолет продолжает лезть в забытые уголки Подмосковья. Новый проект — на окраине Балашихи 🙈
ЖК Квартал Авиаторов будет построен на севере города, близ Щёлковского шоссе. Но пробки там капитальные даже летом, до ближайшей станции метро будете ехать в среднем час.
На карте также присутствует ж/д станция «Балашиха» (25 мин. пешком), но это не МЦД, и поезда с неё ходят раз в 1-2 часа. Для ежедневных поездок в Москву так себе.
Ключевое преимущество — огромный Горенский лесопарк в 5 мин. ходьбы. Правда, это скорее лес, чем парк — он не очень благоустроен и весной-осенью там не погуляешь.
Балашиха — не самое престижное и уютное место в области. Из-за массовой застройки население выросло в 3 раза за 10 лет, школы, сады, поликлиники перегружены. Самолет обещает построить новые, но, видимо, не сразу.
Понятный плюс города — цены. В чуть более отдалённом ЖК Пехра от Гранель студии (21,4 кв. м) от 3 млн руб., однушки (33,3 кв. м) от 4,2 млн руб. Здесь ожидаем на 20-25% дороже из-за близости к парку и станции.
Кто строит в Москве?
Раз в полгода проверяем, как изменился топ крупнейших застройщиков в городе. На что обратили внимание сейчас:
✅ Конкуренция на рынке сохраняется, несмотря на опасения про доминирование ПИКа. Его доля даже снизилась за год с 18,7% до 16,4%.
✅ Level прёт. С 18-20 места прыгнули в десятку и продолжают подниматься. Доступный бизнес-класс решает.
✅ А101 также подрос, в основном за счёт Новой Москвы.
🤔 А вот у Самолета впервые наметилась стагнация. Стартов продаж по-прежнему много, но большинство — за МКАДом. В следующей отсечке они снова могут подняться на 2-е место, но это из-за покупки МИЦ.
+1 игрок на рынке жилой недвижки в Москве 🤔
Главный строитель бизнес-центров Москвы — Stone Hedge — решил заняться жильём и ради этого даже сменил название на «более народное» — Stone.
Видимо, с офисами денег не заработаешь — западные компании ушли, да ещё эта удалёнка… На счастье, Стоун наполучал от мэрии много льгот за постройку офисов, это позволит дешевле строить ЖК и зарабатывать больше. Всё логично.
Офисники ребята строят качественные, дорогие. С таким опытом логично идти в бизнес- и даже премиум-класс, не ниже. Уже анонсировали 4 площадки для первых ЖК. Все участки за ТТК, но сами локации неплохие, записывайте: Старокалужское шоссе, Золоторожский вал, в Сокольниках и на Новоданиловской набережной — на другом берегу от Зиларта (старт уже в этом году).