72401
Самый цитируемый канал о недвижимости в России по данным Telemetr. Для связи: @dvizhmoscowbot
Тинькофф запускает ЗПИФ «Квадратные метры». Разбираемся, насколько он интересен 🤔
✔️СМИ пишут, что ЗПИФ будет инвестировать в новостройки и вторичное жильё. Зачем?
Для начала, в проспекте ЗПИФа не написано, что он будет покупать на рынке и вторичное жильё, и новостройки. На самом деле его устройство — это покупка 11 юнитов в комплексе Lunar на Ленинском проспекте и их последующая продажа на вторичном рынке. А затем — перепарковка денег в ЖК SkyView. И, что интересно, Lunar сдаётся уже в этом году, а SkyView — во втором квартале 2024 года. То есть фонд покупает квартиры, где потенциал «этажного» роста уже исчерпан и затем пытается продать премиум-класс на вторичном рынке. Звучит слишком оптимистично даже с поправкой на то, что элитная вторичка расходится хорошо даже сейчас.
Вот таким образом этот фонд и планирует зарабатывать. Метода простая — покупка оптом и с небольшим дисконтом пула квартир в ЖК рядом со сдачей в эксплуатацию и их последующая перепродажа.
✔️Какие риски у такой стратегии?
Откровенно говоря, стратегия странная, особенно с учётом того, что здесь есть очевидный уклон в элитную недвижимость. Возможно, в Тинькофф настолько впечатлены успехом фонда Luzhniki Collection, что решили масштабировать этот опыт на другие проекты. Но доходность этого кейса вряд ли превысит 10% годовых — слишком сложны нынешние реалии для того, чтобы активы фонда столь активно раскупались, как он того ждёт.
✔️ Это выгодно?
Основная завлекалочка — это порог входа в 5 рублей за пай. И да, доходность всё-таки будет, но, скорее всего, будет она меньше доходности облигаций крупных госкомпаний, не говоря уже о частном бизнесе — кое-где уже сейчас можно поймать 20% годовых. Если есть желание припарковать небольшую сумму в «квадратах» таким образом, то в целом это подходящая история, но на фондовом рынке есть инструменты интереснее.
Топ-5 застройщиков Москвы эконом- и комфорт-класса ✍️
В Москве несколько десятков застройщиков, обычный человек с трудом разберётся, кто из них надёжный, а кто ещё не построил ни одного ЖК. Постараемся составить свой топ максимально беспристрастно, с одинаковым недоверием ко всем:
1️⃣ ПИК
Пока что будет оставаться здесь, несмотря на все вопросы к компании. Капитализация почти 500 млрд руб., выручка более 400 млрд в год и 5 млн квадратов строятся прямо сейчас. ПИК нормально прошёл все последние кризисы и остался лидером отрасли.
Негатив? Постоянные косяки с качеством стройки и отделки, задержка сдачи домов и падающая доля рынка в Москве.
2️⃣ ДСК-1 (ФСК)
Выручка под 200 млрд рублей в год и длинная история работы в Москве. При этом по качеству продаж, строительства и отделки вопросы есть только к ФСК — ДСК-1 в этом плане выглядит сильно симпатичнее головной компании.
Бюджетность проектов, их масштаб — кварталы минимум по 2 очереди и от 8 корпусов — и отсутствие постоянных срывов сроков ставят компанию на 2-е место.
3️⃣ Самолет
Это уже не застройщик, это целая экосистема. Агентство недвижимости, банк и куча перспективных проектов от мебелировки до токенов на покупку квадратных метров. В планах компании увеличить капитализацию с текущих 240 млрд руб. до 360 млрд руб. в течение полугода. Мощь.
Риски и минусы понятны: Самолет сосредоточен на Московской области, часто строит в полях, вдали от инфраструктуры. В кризис такое жильё не пользуется спросом, выручка может сильно просесть. Но покупка МИЦ с его земельным банком частично поможет это исправить.
4️⃣ Абсолют
Выручка постепенно проседает — 44 млрд руб. за 2022 год, но связано это с тем, что текущие проекты компании начинают завершаться. В последней стадии строительства 1-й Московский — огромный квартал в Новой Москве. Завершаются стройки и продажи в Новограде Павлино, Сколково, Заречье, Переделкино ближнее. Возможно, после завершения проектов девелопер перейдёт на другой уровень — уже запущен премиальный проект Luzhniki Collection.
5️⃣ А101
Застройщик №1 Новой Москвы. Выручка за 2022 год — 36,2 млрд руб., чистая прибыль — 13,6 млрд руб. Строится 1,2 млн кв. м — седьмой показатель в России и четвёртый — среди московских застройщиков. Прямо сейчас продаётся более 12 тыс. квартир в Новой Москве стоимостью от 5,5 млн руб. Глобальных вопросов по деятельности компании не было, критичных переносов сроков и неустранённых проблем с отделкой что квартир, что внутреннего убранства домов — тоже.
erid: LjN8K3mXJ
Внимание, абсолютный мастхэв для риелторов! Сегодня на Жилищном конгрессе Домклик проводит собственную конференцию «Индустрия недвижимости Домклик: синергия банка и IT сервисов для профессионалов рынка».
Расскажут про все новые возможности площадки и конечно же, про помощь искусственного интеллекта в сделках (а как иначе, это же Сбер 🙂).
Если вы сегодня не на конгрессе, смотрите бесплатную трансляцию в телеграм-канале Домклик PRO — подписывайтесь, чтобы не пропустить! Начало в 14.30 ✍️
Админ не стал продавать свою студию в «Первом Дубровском», и правильно сделал. Ценник на аналогичные квартиры вырос ещё на 650 000 за 2 месяца 🙈
Да-да, студия 20 метров с потолками 2,6 метра и сроком сдачи летом 2025 стоит почти 10 000 000 рублей. И это не Крылатское и не ЦАО, а довольно унылая часть Волгоградки…
Будет дорожать и дальше, пока действует льготная ипотека.
⚡️ Москва VS Дубай. Где выгоднее инвестировать в недвижимость на конец 2023 года?
По данным аналитических порталов (таких как irn и dxbinteract), в Дубае доходность от аренды в 3 раза выше, чем в Москве — 6% против 2%. Причём в Дубае это доходность в $.
В среднем цена квартир в долларах в Москве упала за год в 2 раза. А в Дубае — выросла на 15%, и этот рост не собирается останавливаться.
Поэтому многие инвесторы, которые раньше инвестировали в московскую недвижимость, сейчас переключились на Дубай. К тому же для граждан РФ в этом нет никаких политических препятствий и рисков.
Но даже на этом быстрорастущем рынке есть важные нюансы, которые нужно учитывать при подборе квартир.
Наши коллеги из Colife Invest — инвестиционной компании, управляющей 701 объектом недвижимости в Дубае, Москве и Стамбуле, раскроют свои секреты подбора квартир на вебинаре «Реальная доходность недвижимости в Дубае».
19 октября в 19:00 пройдёт подробный разбор доходности 137 квартир в Дубае под управлением Colife Invest:
✔️Какую доходность от аренды дали квартиры, купленные за последний год
✔️Какие квартиры в Дубае растут в стоимости на 60% в год, а какие на 6%
✔️Разбор кейсов — какие объекты растут в цене с фантастической скоростью и как выбрать такие же
✔️Разбор ошибок — какие объекты показывают наименьшую доходность и почему так происходит
Регистрация на вебинар: https://clck.ru/367mUh
Реклама. ООО «Коливинг». ИНН 9703094739. Erid: Kra23pTc5
Всё больше новых жилых комплексов состоят только из квартир небольшой площади, а в ONYX Deluxe можно выбрать квартиру от 160 м2 и получить скидку на покупку.
ONYX Deluxe — дом с обширной прилегающей территорией, плодовым садом, спортивными и детскими площадками, каскадом фонтанов. В пешем доступе находятся 3 станции метро — Зюзино, Калужская и Новые Черёмушки и остановки наземного транспорта. Удобный выезд на крупные транспортные магистрали позволит добраться до центра столицы всего за 20 минут.
Приватный двор находится под круглосуточной охраной, есть свой детский сад, а на первом этаже дома всегда можно найти консьержа, который поможет решить бытовые вопросы. Также здесь расположена фитнес-студия и активити-центр для маленьких резидентов ONYX Deluxe.
При покупке большой квартиры площадью от 160 м2 в октябре вы получаете сразу 2 машиноместа на подземном паркинге в подарок. Подробности по телефону +74951261111 и в офисе продаж.
Реклама: ООО «БУ-МЕДИА». ИНН: 9728001292.
Тем временем в Питере — один из самых интересных стартов продаж года. Смотрим ЖК iD Murino III в топовом пригороде Петербурга ✍️
Это проект комфорт-класса от застройщика Euroinvest Development. Будет 7 корпусов в стиле скандинавского минимализма высотой не более 12 этажей. Также предусмотрен подземный паркинг.
Строят в Мурино, зелёном районе со всей инфраструктурой. Рядом метро «Девяткино». Оттуда до самого центра, станции «Площадь Восстания», можно доехать за 20 мин. На машине — быстрый выезд на КАД.
Все квартиры будут с потолками 3 м и предчистовой отделкой white box. Стоимость лота — от 3,7 млн руб., в разы выгоднее и ликвиднее какого-нибудь далёкого Подмосковья в полях.
Успейте купить по выгодной цене на старте по ссылке или по телефону: +78126152302
Реклама. ООО СЗ «ЕВРОИНВЕСТ Лаврики» ИНН 7840103621
⬆️ Чек-лист: как выбрать качественную планировку однушки
Читать полностью…
Тинькофф вот-вот откроет новую штаб-квартиру на Грузинском валу. Об этом стало известно после появления их логотипа на одной из башен в районе Белорусской.
Новый офис займёт 90 тыс. квадратов, и его главной фишкой станет открытая веранда.
Не каждый может похвастаться таким! Ждём официального открытия.
Нам подсказывают, что Группе Аквилон исполнилось 20 лет. Поздравляем! ❤️
Личное впечатление: пожалуй, это один из наиболее успешных региональных девелоперов на московском рынке, этакий «сын маминой подруги». Всегда хорошие локации, продуманный продукт, нормальные цены и, как результат, достойные продажи.
Начали в Архангельске 20 лет назад, затем зашли в ТОП-5 на питерском рынке, с 2018-го осваиваются в Москве. В лидерах по продажам всё время мелькают проекты Аквилон Митино и Аквилон BESIDE, недавно стартовал INDY Towers в огонь-локации Хорошёвского района.
Ребята сильно вкладываются в благоустройство — не менее 50% площадки отводят под зелень. Плюс технические прибамбасы: «умная» система управления домом inHOME 3.0, энергоэффективная технология Termo-S, шумоизоляция SOUNDSTOP. Хотя ценник не улетает в космос.
В общем, следим, хвалим, поздравляем. 20 лет — только начало! 👍
На Рижской построят новый супервокзал для «Сапсанов» 🔥
Собянин пишет, что отсюда будут отходить поезда новой сверхскоростной магистрали до Петербурга. Также здесь откроют станции МЦД-3, МЦД-4, МЦД-5 и это вдобавок к уже существующим станциям Калужской-Рижской линии, БКЛ и МЦД-2.
Такой мега-транспортный узел повышает привлекательность новых ЖК вокруг (строящийся MOD, будущие РЖД-Сити и ЖК на месте Рижского рынка), да и всего верха оранжевой ветки.
Особенно будут цениться студии-малютки для командировочных. На Белорусской за такие просят 20-22 млн, через несколько лет так будет и здесь.
⬆️ Карта конкуренции рядом с будущим мегарайоном
Читать полностью…
Да ладно?! Застройщикам и банкам запретят фейковые ипотечные ставки в рекламе. Закон вступает в силу уже 24 октября 🔥
Нам уже надоело разбирать замануху про ипотеку 4%, 1% и даже 0,01% от застройщиков. Видимо, депутатов тоже завалили жалобами на публичное враньё в рекламе.
Новый закон обязывает указывать в ролике не только рекламную ставку, но и полную стоимость кредита.
Самое крутое: ставка ПСК должна быть показана таким же крупным шрифтом, как и рекламная ❤️
Штрафы за нарушения пока не очень большие. Но есть надежда, что мусора в рекламе всё же станет меньше.
Красивая новость к концу недели: Самолет Плюс (агентский бизнес группы Самолет) присоединил сеть агентств недвижимости «Мегаполис Сервис» (топ-10 в стране) и теперь собственная агентская сеть Самолет Плюс составляет более 1000 открытых офисов — это 10 тысяч агентов.
Покрытие сети по городам-полумиллионникам достигло 100%, а более 300 тыс. человек — 98%.
ЖК Новое Очаково от ПИК: реорганизация промки с послевкусием 😬
#разборЖК
Район Очаково-Матвеевское в престижном ЗАО. Строится первая очередь, 5 корпусов планируют сдать в конце 2024. Всего в проекте 30 (!!) корпусов переменной этажности, школа на 1100 мест и начальная для 300 учеников, а также 2 детсада. Завершение строительства - аж в 2032 году.
💸Студии от 8.1 млн руб. за 20 кв. м. Однушки от 10.8 млн руб. за 32 кв. м. Евродвушки — от 12.9 млн руб. за 36 кв. м, полноценный двушки – от 15.4 млн руб. за 46 кв. м. Трехкомнатные варианты – от 22.4 млн руб. за 71 кв. м. В продаже лоты с предчистовой и готовой отделкой. В планах строительство подземного паркинга и кладовых.
В центр 19 км - это 45 мин. на авто или 50 минут на общественном транспорте в часы пик.
Плюсы
✅ Расположение.
Западный административный округ один из наиболее престижных в Москве, здесь развитая инфраструктура, хорошая экология и транспортная доступность. С учетом спроса стоимость квадрата тут выше чем в среднем по Москве.
✅ Дизайн
Приятный современный дизайн, не похожий на типичные коробки ПИКа. Реалистичный цвет фасадной плитки, в квартирах предусмотрены большие окна. Есть лоты с угловым остеклением. Бонусом интересное благоустройство района, для долгих прогулок, пробежек и поездок на велосипеде подойдёт строящийся пешеходный бульвар. Он будет разделён на зоны для спокойного отдыха, занятий спортом и детских игр. Также планируется строительство пешеходного моста, который свяжет комплекс с объектами инфраструктуры и соседними ЖК Матвеевский парк и Vanguarden.
✅ Экология
Благоприятная. Почти половину территории ЗАО занимают лесные массивы, парки, водоемы и заповедные зоны. ЖК расположен рядом с набережной, которую планируют благоустроить. В 10 мин. на авто - природно-исторический парк Покровское-Стрешнево площадью 222 га, большую часть которого занимает лес.
✅ Инфраструктура
Рядом с домами пока ничего нет, будут строить. На другой стороне железной дороги начинается спальный жилой район Очаково-Матвеевское с уже готовой инфраструктурой. В пешей доступности школы и детсады, детская и взрослая поликлиники, магазины.
✅❌ Транспортная доступность
Много метро и МЦД, но все они на неудобных ветках – без одной, а то и двух пересадок вы в центр не доберётесь. По соседству с ЖК новенькая станция МЦД-4 “Очаково”, до “Киевской” можно доехать за 30 мин. До ближайшей полноценной станции метро “Озерная” около 20 мин. пешком. ПИК анонсировал пешеходный бульвар, который пройдет вдоль всех очередей в направлении станции БКЛ “Аминьевская”, правда топать порядка 2 км. Автомобилистам — рядом Южная рокада, хорда, свежий дублер Кутузовского проспекта проспект Генерала Дорохова и МКАД. Все в комфортной доступности.
Минусы
❌ Окружение
ЖК строится на месте промзоны, прямо у ж/д платформы “Очаково” на проезде Стройкомбината, на месте бывшего завода ЖБИ. Визуальным раздражителем могут стать клубы дыма от ТЭЦ-25 на расстоянии 800 м. Соседство с загруженной железной дорогой Киевского направления не прибавляет тишины и комфорта для жизни.
❌ Стройка
Приготовьтесь на долгие годы к стройке и шуму, купив квартиру в первой очереди. Соседний ЖК Матвеевский парк в активной фазе, планируют завершить только в 2031 году, причем последний корпуса будут ближе к ЖК Новое Очаково. Ориентировочно в 2032-2033 (!) годах район будет достроен в соответствии с генпланом.
❌ Квартирность
Секция 1.2 18 квартир на этаже, из них 5 студий и 9 однокомнатных квартир. Секция 1.1 16 квартир на этаже: 4е студии и 7 однокомнатных квартир. В совокупности с 33 этажами получится неплохой человейник. Только в первой очереди Нового Очаково планируется 432 студии и 819 однокомнатных квартир.
Оценка: 6/10.
Вердикт: перспективный и самодостаточный проект на Западе. Но это в будущем, а сейчас вас ждет длительная стройка вокруг. В районе высокая конкуренция. При этом привлекательнее для инвестиций смотрится другой проект ПИКа - Матвеевский парк - из-за близости к метро и Аминьевскому шоссе. Но там, правда, и ценник повыше.
Это что за жёсткий эконом?! Level готовится продавать студии без окон 😆
Кажется, в нашем гайде по выбору планировки мы забыли главный совет: никогда не берите квартиры без окон. Коллеги из Недвижимость инсайды обнаружили такие лоты в новом корпусе апартаментов ЖК Level Южнопортовая.
Возможно, это ошибка дизайнера и на самом деле окна там есть? Или цены на жильё в Москве настолько выросли, что ради небольшой экономии люди действительно готовы жить в кладовке (зато аж 34 метра)? 🤯
Primavera: парки, вода, метро и пока не заоблачные цены 👍
5-7 лет назад в Тушино была одна сплошная стройка, но сейчас почти все ЖК введены, район сформировался, и остаётся буквально пара вариантов, что можно купить для себя. Рассмотрим ЖК Primavera, возможно, лучший в локации метро «Спартак».
Рядом Москва-река и целых 4 парка: Строгинский, Москворецкий, Покровское-Стрешнево и Берег реки Сходня, так что экология в полном порядке. С инфраструктурой тоже всё топчик: максимально свежий район без хрущёвок и гаражей, зато лучшие магазины, рестораны, фитнес-клубы, салоны красоты. До Садового без пробок можно добраться за 20-25 мин. И метро рядом, удобная фиолетовая ветка.
Primavera — это несколько кварталов, которые позиционируются как клубный город. За архитектуру отвечает бюро ATRIUM, которое спроектировало башни в приморском стиле высотой от 5 до 22 этажей.
Стройка идёт с опережением темпов на 2 квартала. А собственные эко-парк и набережная уже готовы.
В проекте масса разных форматов жилья от 40-192 м²: квартиры с угловыми окнами, с двумя санузлами, мастер-спальнями, террасами и патио и даже пентхаусы. Все лоты с панорамными окнами и углом обзора до 270°, потолки до 6 м.
На Северо-Западе даже не с чем сравнить, поэтому продажи идут бойко. Узнать про индивидуальные условия оплаты и запросить стоимость можно здесь: /channel/bkrealtor/1165?erid=Kra23d31B
Девелопер STENOY и УК С&U Private запускают апарт-отель
⠀
На базе уже хорошо известного нам клубного дома ORO появятся доходные программы. То есть фактически ORO как бы становится бутиковым апарт-отелем.
⠀
Оператор С&U Private, известный по управлению Knightsbridge Private Park, Садовые кварталы, Prime Park, Рахманинов, уже подготовил прогнозы доходности.
⠀
Если вы сдаете свой юнит в долгосрок (от месяца), УК обещает до 1 600 000 в год. Есть варианты расчетов под разные форматы лотов.
⠀
Под этим соусом локация ORO становится первым топовым преимуществом: ЦАО, в беспробочное время 4 минуты до 3х вокзалов, 10 минут до Цветного бульвара, 19 минут на авто до Кремля, выезд на ТТК и вся инфраструктура центра максимум в 20 минутах — то есть гарантированный спрос на локацию со стороны арендаторов, как из Мск, так и из регионов.
⠀
Аналогичного продукта на рынке просто нет. Все 3-5 апарт-отелей Москвы, которые сейчас есть в рынке — все мимо: это как минимум совершенно другие локации и принципиально другой класс продукта в несколько очередей и очень высокой конкуренцией под сдачу в аренду.
⠀
На итог очень простой и понятный аргумент для многих, кто искал арендные квартиры в центре или просто интереса ради держит руку на пульсе — в ЦАО нет предложений крупной нарезки за адеватный прайс: либо лютый ремонт, либо конский ценник. Если ты мобильный чел с притязаниями в части интерьера, партнером любого пола и с собакой, то тебе обеспечено много "секса" с собственниками, или агентами в аренде, а выживет в этом рандоме самый терпеливый.
⠀
В этом смысле ORO становится практически исключительным инвест-продуктом:
⠀
Всего 195 лотов, срок сдачи по ПД 1 кв. 24го, уже есть 8 этажей из 10, 2 варианта моднейшей отделки, площадь двушек и трешек - от 38м2, за которые арендаторы могут и повоевать. Но воевать будет не собственник, а С&U Private, которые полностью возьмут это на себя. Еще и dog-friendly💪
⠀
Короче, STENOY, идею продали. Студий почти не осталось. Цены и расчеты доходности на 2к и 3к лоты —https://clck.ru/367dbT?erid=Kra23g3eq
Ипотечные ставки взлетели до небес, а стартов в октябре меньше не стало. Собрали свежий #дайджест
1️⃣ У ПИКа старт продаж в новом корпусе ЖК Кузьминский лес
✔️ Метро «Котельники», 20 мин. пешком
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (19,8 кв. м) от 5,2 млн руб., однушка (31,7 кв. м) от 6,7 млн руб.
2️⃣ МИЦ вывел в продажу новый корпус в ЖК Каштановая роща
✔️ МЦД «Одинцово», 10 мин. на машине
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (22,9 кв. м) от 4,5 млн руб., однушка (35,4 кв. м) от 6,2 млн руб.
3️⃣ У Самолета стартовали продажи в новом корпусе ЖК Долина Яузы
✔️ До будущей станции МЦД-5 «Перловская» 10 мин. пешком
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (20 кв. м) от 8,7 млн руб., однушка (30,2 кв. м) от 8,2 млн руб.
4️⃣ У Гранель начались продажи в новом корпусе ЖК Новая Алексеевская роща
✔️ Метро «Щёлковская», 13 мин. на авто
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (19,3 кв. м) от 3,3 млн руб., однушка (39,5 кв. м) от 5,6 млн руб.
5️⃣ Инград вывел в продажу новые корпуса ЖК Белый мыс
✔️ Метро «Медведково», 15 мин. на машине
✔️ Комфорт-класс
✔️ Однушка (21,1 кв. м) от 4,8 млн руб.
6️⃣ У А101 стартовали продажи в новом доме ЖК Скандинавия
✔️ Есть корпуса бизнес- и комфорт-класса.
✔️ Метро «Бунинская аллея», 7 мин. на транспорте. В 2024 году в пешей доступности откроется станция «Потапово».
✔️ Студия (22,4 кв. м) от 7,2 млн руб., однушка (32,5 кв. м) от 9,6 млн руб.
7️⃣ MR Group и Level Group открыли продажи пентхаусов во второй очереди ЖК Павелецкая Сити
✔️ Метро «Павелецкая», 15 мин. пешком
✔️ Бизнес-класс
✔️ Студия (23,8 кв. м) от 15,5 млн руб., однушка (38,1 кв. м) от 24 млн руб.
8️⃣ FORMA открыла продажи в третьей башне проекта Soul
✔️ Метро «Сокол», 11 мин. пешком
✔️ Бизнес-класс
✔️ Студия (23,8 кв. м) от 13,9 млн руб., однушка (42,2 кв. м) от 18,4 млн руб.
9️⃣ ЛСР открыл продажи в новом доме в ЖК Зиларт — Zilart Grand
✔️ МЦК «ЗИЛ», 14 мин. пешком
✔️ Бизнес-класс
✔️ Студия (21 кв. м) от 9,6 млн руб., евро-однушка (36,3 кв. м) от 14,3 млн руб.
🔟 У ЛСР стартовали продажи новой очереди в ЖК Лучи
✔️ Метро «Солнцево», 10 мин. пешком
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (22 кв. м) от 6,4 млн руб., евро-однушка (34,6 кв. м) от 9,7 млн руб.
+3 рекорда! Ещё один удачный месяц для вторички 🍾
В сентябре Росреестр зарегистрировал в Москве почти 17 тыс. сделок со вторичкой. Результат чуть хуже, чем в ажиотажном августе (-3,2%), однако это лучший сентябрь за все годы наблюдений.
Также рекордным стал третий квартал и первые 9 месяцев года.
Но на этом всё. С нынешними ипотечными ставками на вторичку ажиотаж будет снижаться.
#итогиВторичка
За три квартала девелоперы продали свыше 90 тыс. премиальных метров.
Для сравнения: за аналогичный период 2022 объём реализации был почти в два раза ниже. Август и сентябрь оказались особо урожайными на ДДУ, но мы как наблюдали очень резкую поляризацию спроса, так и продолжаем её наблюдать.
По итогам девяти месяцев только четыре проекта смогли преодолеть порог в сотню сделок с физлицами. У всех остальных, увы, пока сильно меньше.
Интересно, что лидеры ТОПов и цены повышают, и скидок не дают. На первом месте по числу ДДУ вновь River Park Towers Кутузовский — 178 сделок. Не многим меньше у Republic — 165 и у Luzhniki Collection — 160 ДДУ с физлицами. Как видим, пирог вновь поделили масштабные проекты в мега-знаковых локациях. Такой размах позволяет и комплексную инфраструктуру заложить, и цену адекватную поставить.
Хедлайнер — River Park — явно берёт премиальной семейной концепцией, близостью к Сити и мощными видами на реку. Темпы строительства также внушают доверие: ребята завершили устройство стилобата с подземной парковкой, и небоскрёбы уже строятся на уровне 4-10 этажей.
Условия покупки жилья с маткапиталом собираются усложнить. Согласие на каждую сделку должны будут давать органы опеки 😬
Такие поправки разработали в Госдуме. Говорят, это необходимо для борьбы с незаконным обналичиванием сертификатов.
Сейчас согласование от опеки нужно только при перепродаже, но даже на таких условиях мы не рекомендуем покупать квартиру с использованием маткапитала. С новыми условиями это будет тот ещё квест...
✅ Чек-лист: как выбрать качественную планировку однушки. Сохраняйте. И избегайте неликвида
◾ Евро-формат: кухня-гостиная + спальня. Первая — не менее 17 м². Только тогда можно нормально зонировать гостиную зону. Всё, что меньше, — просто большая кухня. Приличную мягкую зону не обустроить. Спальня — лучше от 10 м². Да, зависит от состава проживающих и размера кровати, но в однушках априори мало прочих мест под хранение и работу, поэтому что-то должно помещаться в спальне. Без мук выбора: ставим нормальную кровать или шкаф с тумбой.
◾ Вход в спальню: лучше, когда из коридора, а не из гостиной. Так тише, ближе до санузла, и гостиную проще обыграть, не теряя пространство и часть стены.
◾ Геометрия комнат: прямоугольные, квадратные. Избегайте скосов, закруглений стен, выступающих несущих стен и колонн. Если это кухня-гостиная, то лучше прямоугольный формат, с кулинарной нишей у входа. Но не узкой, как вагон. Это позволит нормально зонировать зоны. Так как, если такая комната будет квадратной, то получите либо избыточную площадь, либо после кухонного уголка не останется места под диван. Для спальни тоже прямоугольник предпочтителен. Так как логично ставить шкаф. Причём, если под него предусмотрена ниша, то учитывайте её, оценивая полезную площадь комнаты. Бывают комнаты 9 м², четверть из которых — ниша.
◾ Двери: те, что крадут функциональность и полезную площадь. Например, на балкон, посередине небольшой спальни или гостиной. Может оказаться, что ваша любимая кровать/диван не встанут так, чтобы она открывалась, оставляя место для прохода. Либо дверь в спальню: обратите внимание, как она открывается. Сможете ли вы расставить всю необходимую мебель, не перегрузив вход.
◾ Функциональный коридор: возле входной двери должно быть место под обувь. Сбоку, а не на коврике. Если здесь расположены входы в санузел, кладовку или ниша под шкаф — лучше избегать подхода к ним через грязную зону. Сейчас всё чаще встречаем на планировках стиралку в коридорах. Если вам такое заходит, то пожалуйста. Но только не прямо у входной двери. Будете постоянно перестирывать упавшее бельё или разносить грязь из прихожей по квартире.
◾ Кладовки/гардеробные: как отдельные мини-комнаты вполне оправданы. Сюда хорошо помещается не только одежда, но и пылесосы, чемоданы, инструменты, санки и даже складные велосипеды. Конечно, если можете, купите келлер в подвале. Но даже в этом случае, такая кладовочка/гардеробная будет полезна в квартире. Она даже часто предпочтительней балкона. Только габариты и вход должны позволять использовать под полки максимум площади. Узкая коморка с дверью посередине, где можно поставить шкафчик 80 см в глубине, — это очень дорогое удовольствие. Вспомните цену своего квадрата.
◾ Санузел: обычно совмещённый. Но смотрите, чтобы он всё же был не менее 3,3 м². Меньше — будет совсем тесно. Но и 4,5-5 м² для однушки может быть уже избыточно. Хотя принципиальней то, как разместятся ванная, раковина, унитаз. Последний не должен мешать открываться двери. Отметим, что некоторым принципиально, чтобы унитаз стоял подальше от входа и поближе к вытяжке. Ну такая вот звуковая и прочая эстетика.
Полезно? Ставьте огонёк — расскажем вам о других нюансах.
Триумф ЛСР? Монополия ПИКа на московском рынке осталась в прошлом 🤨
Раньше забиравший до 55% всех сделок ПИК с апреля теряет долю на рынке. По итогам сентября на него пришлось только 32%. В то же время доля ЛСР взлетела чуть ли не в 3 раза за год — до 9,3% рынка. Разбираемся в причинах:
1. Хорошие локации
У ЛСР сейчас несколько топовых проектов, за счёт которых идет прирост продаж — дешёвые Лучи с отделкой и близостью к метро, который тянет компанию уже 6 лет. ЗИЛарт, потенциал которого постепенно иссякает, а также новые истории — Дмитровское небо, Wave в Орехово-Борисово, Парксайд на Пражской и Обручева 30 на Калужской. Почти все -
— рядом с метро, многие с отделкой и даже с мебелью.
2. Цены адекватнее конкурентов
В Лучах можно что-то найти от 7,5 млн (для чистовой отделки супер), но и в других ЖК цены вменяемые: Wave стартует от 8,6 млн руб., Дмитровское небо от 8 млн руб., Парксайд от 7,5 млн руб., Обручева — от 10,4 млн руб., но там и локация лучше.
3. Конкуренты отстают
Тот же ПИК ещё год назад штамповал 2-3 старта продаж каждый месяц. В 2023 вспоминается разве что Кутузовский квартал. Участков у компании не так много, в действующих проектах много чего распродано, а других конкурентов в эконом- и комфорт-сегменте в старой Москве и нет.
А вот Самолет и купил МИЦ! Самолет сообщил, что подписано соглашение с акционерами МИЦ Андреем Рябинским, Александром Копылковым и другими. ФАС сделку одобрил, и на этом, как мы понимаем, всё – весь бизнес МИЦ переходит к Самолету.
Что интересно: несмотря на слухи о неровном ходе подготовки сделки, сообщается, что долговой портфель МИЦ полностью сформирован за счет проектного финансирования, и других долгов у компании нет.
Наши поздравления, людям в худи! Приобрели большой актив, увеличили земельный банк. Теперь будем наблюдать, как пойдет интеграция.
Умелый риелтор проверит натальную карту будущего квартиросъёмщика и отговорит от сделки в период ретроградного Меркурия… 🙈
Читать полностью…
Разбор площадки под строительство РЖД Сити на Савёловской 🤔
Один из самых интересных участков в центре Москвы — будущий огромный район между Савёловской и Дмитровской. Пожалуй, в окрестностях ТТК таких проектов всего парочка: Символ и царь-площадка на Динамо.
Конкретно здесь примерно половину застройки займёт жильё. Его здесь может быть под 300 тыс. м², или порядка 6 000 лотов. Это как два соседних Савёловских Сити. В телеге уже засветились свежие макеты концепции от Kleinewelt Architekten, а значит, стройка не за горами.
Плюсы локации
✔️Транспортная доступность. В зависимости от края участка за 5–12 мин. можно будет дойти до метро «Савёловская» или «Дмитровская». В перспективе обе эти точки — крупные узлы, с пересечением БКЛ и трёх МЦД. Полагаем, что к готовности проекта РЖД уже реализуют и ТПУ «Дмитровская», с новыми платформами и подземными переходами в районе арт-пространства «Хлебозавод 9». По серой ветке от «Савёловской» — 3 станции, и ты на Тверской. По БКЛ 2-3 станции — и Ходынка с ТРЦ «Авиапарк» или Сокольники.
Дорожная сеть тоже развивается. Под путями МЦД-4 уже делают тоннель, который соединит улицы Складочную и Двинцев. До ТТК на авто будет 5 минут.
✔️Точки роста для Бутырского района не ограничиваются планами по дорогам и транспортным узлам. Также здесь уже 19% жилого фонда не старше 10 лет. При этом идёт или готовится активная застройка возле метро «Бутырская» и «Фонвизинская». И в горизонте рассматриваемого проекта РЖД общая доля «свежего» жилья поднимется до 35%. Что, в совокупности с арт-пространствами «Флакона» и «Хлебзавода», сформирует прогрессивный, молодой вайб локации.
✔️Вокруг формируются деловые кварталы. Работают и строятся бизнес-центры. В том числе в 5 мин. пеш. от участка в 2024 сдадут крупный STONE Савёловская на 10 тыс. рабочих мест, с ресторанами, ритейлом и фитнесом. А современная деловая среда — хорошая точка притяжения качественной аудитории.
Минусы
❌Даже по мере развития локация всё равно останется несколько обособленной. Так как зажата в треугольник ж/д (МЦД). Ну и вокзал с поездами и электричками прямо под западными окнами будущих корпусов не добавят уюта и тишины.
❌Муниципальной социалки в пешей доступности здесь нет. Ни школ/детсадов, ни поликлиник. Да, ПИК начинает стройку школы на 650 мест в своём соседнем ЖК Шереметьевский, которую обещает сдать вместе с поликлиникой к 2026 г. Но это единственная капля в море новосёлов локации. Можно, конечно, надеяться, что РЖД в своём будущем проекте решит строить социалку одновременно с первыми очередями. Но что-то нам подсказывает, что нет.
❌Вокруг нет парков или других зон рекреации. Только железные дороги, асфальт и бетон.
📌 Наша оценка
Транспортная доступность и близость к центру — ключевые преимущества проекта. Уверены, что архитектуру нарисуют тоже достойную. А вот насколько он будет интересен для проживания или инвеста, судить рано. Много вопросов: какой генплан примут? Кто будет строить? Что по очередности социалки? И так далее… Плюс, напомним, у обилия «свежего» жилфонда в локации есть и анти-инвест сторона — масштаб потенциальной конкуренции.
Итоги сентября на рынке новостроек: застройщики заработали 150 миллиардов рублей благодаря повышению ключевой. За месяц! 😱
Буднично отмечаем, что продажи новостроек за месяц выросли почти на 15%. И это притом, что в августе тоже был рост аж на треть.
Застройщикам надо молиться на ЦБ: ключевую подняли = ипотека на вторичку подорожала до космических процентов. Людям остаётся брать только новостройки, деньги рекой текут в карман.
#итогиНовострой
Для застройщика получить отказ экспертной комиссии — значит потерять ресурсы. Исправление ошибок потребует времени, которое может стоить девелоперу очень дорого. Исключить риски и выйти на стройплощадку в нужные сроки поможет DEVISION.
Как это работает? Читайте в карточках →
Реклама. ООО «Беттоне». ИНН 7203462660. Erid: Kra23sWgu
Смотрим, что нового в районе Покровское-Стрешнево и конкретно в проекте бизнес-класса от FORMA — Moments. Кстати, пару недель назад он забрал одну из наград на WOW Awards.
Но лучше, чем любые ачивки, о проекте говорит уровень продаж, и здесь с этим полный порядок. Первую башню проекта разбирали довольно активно, и так же бодро сейчас идут продажи второй. Отложенный спрос на эту зеленую локацию с массой парков по-прежнему есть.
В новой башне 367 квартир с собственной территорией и паркингом. Есть угловые квартиры с окнами на обе стороны, просторными гардеробными, мастер-спальнями, двумя санузлами и детскими с двумя окнами.
Что еще:
- Собственные школа и детский сад
- Архитектура от бюро KAMEN ARCHITECTS
- Иммерсивное дворовое и общественное пространство от бюро West8
- Эко-тропа, ведущая в парк Покровское-Стрешнево, зеленые лаундж-зоны
- Места для пикников, зоны активного отдыха для детей
- Масса водных объектов, пляжей, 7 парков
- До центра минуя пробки: рядом МЦК Стрешнево, D2 Стрешнево, Волоколамка
Цены: от 360 000 за м², ввод в эксплуатацию — 1 кв. 2027. Ставки ипотеки с господдержкой и семейной — 1,2,3% на 1,2,3 года, есть айти-ипотека + 3 вида беспроцентных рассрочек с ПВ от 30%.
Запросить планировки и подробные условия оплаты: https://bit.ly/3rKDxht