Особенности применения муниципального тарифа
#дело_подписчика
Подписчик Александр прислал еще одно дело для «понедельничной» рубрики.
На протяжении нескольких лет его УК применяла муниципальный тариф без учёта конструктивных особенностей МКД. В итоге в суде удалось отбить несколько статей расходов, которые физически не могли образоваться при управлении домом.
Добровольно сделать перерасчет УК отказалась, поэтому суд взыскал не только сумму превышения размера платы (1,22 руб./кв. м ежемесячно) и штраф в размере 50% превышения, но и компенсацию морального вреда, а также «потребительский штраф». Также были взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами.
В муниципальном акте предусматривалось, что размер платы в конкретном МКД формируется исходя из состава общего имущества.
В доме подписчика не было колонн и столбов, общедомовых счетчиков воды и отопления, пожарных лестниц и систем пожаротушения, сигнализации, что подтверждалось соответствующими ответами УК.
Однако в суде УК заняла позицию, что работы входят в минимальный перечень, выполняются ею, жалоб на некачественное содержание несуществующего общего имущества не поступало.
Суд занял сторону потребителя.
Канал ЖКХ 😋 № 2-2937/2023
Читать полностью…
👍 Друзья, напомним, что у нас еще есть два закрытых канала
"Совет МКД - практика ЖКХ 2.0" — для советов МКД и УО (список публикаций за прошлый месяц)
"ТСЖ (ТСН) - практика судов 2.0" — для товариществ (список публикаций за прошлый месяц)
Можно оформить туда платную подписку, а можно получить бесплатный доступ за помощь с контентом, приняв участие в любой из наших рубрик:
— примеры добрососедства
— опыт недавнего собрания в ГИС ЖКХ
— секреты экономии ТСЖ
— профессии ЖКХ
— как составляется смета в вашем ТСЖ
Для тех, кто не хочет ничем делиться, ссылки на условия платной подписки:
👉 Совет МКД или ТСЖ 👈
Эти два канала больше всего понравились читателям. А вот закрытый канал "Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ" (пример публикаций за месяц), к сожалению, "не зашел". Но желающие могут оформить доступ к архиву — при наличии у пользователя Telegram Premium (как это сделать).
Читать полностью…
Во многих многоквартирных домах по-прежнему можно столкнуться с проблемами, связанными с открытой проводкой в подъездах. Если провайдеры проложили кабели не по правилам, жильцы или управляющая компания вправе потребовать исправлений.
Согласно действующим нормативам (СП 134.13330.2022, СНиП 3.05.06-85, Правила №491):
Кабели должны быть надежно и без провисаний закреплены, защищены от повреждений и промаркированы операторами связи.
Управляющая компания обязана: требовать от операторов схемы прокладки и фиксировать нарушения актами.
Чтобы упростить обслуживание сетей и привести их в порядок, компания «СвязьСтройСервис» предлагает кабель-каналы «Уфакор» уникальной формы, которые:
1. Упрощают обслуживание – провода можно укладывать через верхнюю прорезь без необходимости постоянно снимать крышку (которая у аналогов со временем ломается).
2. Экономят время – монтаж проходит на 30% быстрее, чем у аналогов.
3. Долговечны – срок службы составляет 25 лет.
Кроме того, команда «СвязьСтройСервис» разработала стандартизированный регламент прокладки кабельных линий, соответствующий законодательным требованиям.
Документ уже принят профильными ведомствами: региональным фондом капитального ремонта в РБ, Министерством цифровых технологий в г. Казани РТ, Домоуправляющими компаниями Нижегородской области, администрацией г. Якутск и крупными операторами.
Оставьте заявку на сайте ufacor.com – и мы подготовим для вас индивидуальный проект прокладки кабельных линий в подъезде.
Реклама. ООО "СВЯЗЬСТРОЙСЕРВИС" ОГРН 1190280080891 ИНН 0278955437 Erid 2VtzquxCbPv
Читать полностью…
❤️ Добрососедство в действии:
продолжаем новую еженедельную рубрику
Вячеслав, подписчик из Новосибирска, поделился опытом, как его дому удалось создать настоящий образец добрососедских отношений.
— От чата до успешного сообщества
— Практические формы взаимопомощи между жильцами
— Создание праздничной атмосферы во дворе
— Эффективное взаимодействие с управляющей организацией
➡ Секреты успешного общения, формы взаимопомощи и советы по созданию дружелюбной атмосферы
Читать полностью…
Управляющие компании могут зарабатывать еще до сдачи дома, предложив платные услуги застройщикам. Для УК это дополнительный доход и возможность выстроить долгосрочные партнёрские отношения с девелопером.
О платных услугах для застройщиков рассказала Юлия Соловьева, генеральный директор ГК «Высота-Сервис». В управлении компании — порядка 4 миллионов квадратных метров недвижимости бизнес и премиум-классов в Москве и Сочи.
Какие дополнительные услуги УК может предложить застройщику и почему он с удовольствием за них заплатит, читайте в статье:
👉 https://bit.ly/uk_dlya_zastroyshika
Читать полностью…
В Омске собственники успешно оспорили решения собрания, которое провели через ГИС ЖКХ
#осс_гисжкх
В ответчиках оказался председатель совета МКД, который инициировал и администрировал собрание по смене управляющей организации из-за ее ненадлежащей работы.
Собрание проводилось летом 2024 года, однако суд вновь указал на якобы несоблюдение процедуры проведения собрания, которое он увидел в том, что предварительные решения об онлайн-голосовании в доме не принимались (напомню, что это и не требовалось).
“Установленная законом обязанность предварительного принятия общим собранием собственников решений, предусмотренных пунктами 3.2 — 3.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ для проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования с использованием иных информационных систем ответчиком нарушена.”😣
Также он исключил ряд голосовавших, что привело к выводу об отсутствии кворума.
Сначала он исключил тех, в чьих бюллетенях были описки по ФИО участников (например, указано “Тикоть” вместо “Кикоть”).
Ответчик пояснила, что это просто описки; поскольку она вводила номера СНИЛС, то голоса не могут быть исключены. Однако суд указал:
“Поскольку доказательств того, что это описки суду не представлено, суд полагает, что подлежат исключению из подсчета голоса по указанным квартирам, поскольку не подтверждено, что именно собственники выразили свою волю.”
Получилось 50,4% голосов.
Тогда суд исключил еще 3 квартиры, собственники которых не указали дату голосования в бюллетенях. Это при том, что голосование было онлайн, а система формирует протокол автоматически после окончания собрания. Другими словами, крайне сомнительно, что бюллетени были внесены в систему после завершения голосования.
После этого кворума было уже недостаточно, и у суда появились основания для признания принятых решений недействительными.
Еще из занимательного: одна из истцов голосовала за смену УО, но “потом поменяла свое мнение”.
К слову, ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что правом на обжалование решений собрания обладают собственники, которые не участвовали в нем или голосовали против.
Это было решение Октябрьского районного суда г. Омска по делу
№ 2-3262/2024, и оно не обжаловалось.
Канал ЖКХ 😋 Чат ЖКХ
Читать полностью…
Привет!
Друзья, мы выпустили уже третий подкаст по судебной практике, который мы записали в Смоленске!
🍿Запись подкаста можно посмотреть на платформе Rutube или YouTube
➡️Кейс №1. Отсутствие уведомления о дате и месте проведения исследования прибора учета на заводе-изготовителе не влечет недействительность акта о неучтенном потреблении (дело А62-9404/2023),
➡️Кейс №2. Акт проверки, который составлен не сетевой организацией, а иным лицом, не может уменьшить период безучетного потребления электрической энергии (дело А40-181006/2023),
➡️Кейс №3. Удовлетворяя требования об установке автономных источников питания, суды должны оценить исполнимость судебного акта (дело А29-462/2023),
➡️Кейс №4. Резкий рост объема электропотребления в СНТ может послужить основанием для проведения проверки в целях выявления майнинг оборудования и проведения перерасчета стоимости электроэнергии (дело А19-28217/2023).
В записи подкаста принял участие наш специальный гость Михаил Сергеев (эксперт в сфере электроэнергетики и один из руководителей правовой функции сбытовой компании), который прокомментировал ключевые практики и поделился своим практическим опытом.
🔔По итогам подкаста мы разыграем полезные подарки, за условиями следите на каналах Lex Energética и Енот&ко.
ℹ️Команда авторов выражает признательность профессиональному сообществу за тиражирование аналитики по вопросам ТЭК и ЖКХ:
➡️Энергетическая гостиная
➡️EnergyToday
➡️ЖКХ
➡️Энергетика и промышленность России
➡️Правовые аспекты энергоснабжения
➡️СоветБезРынка
➡️В энергетике
➡️Дайджест ТЭК
➡️Ассоциация ТСО
Читать полностью…
#объявление
Изменения по комментариям
Месяц назад Telegram добавил возможность включать комментарии за звёзды (внутренняя "валюта" мессенджера).
Это и защита от спама и флуда, и поддержка автора.
Я опробовала этот способ на канале ЖКХ Ньюс (где раньше были отключены комментарии).
Выяснилось, что от спамеров это защищает гораздо лучше, чем тот способ, что использовался на этом канале (то есть на ЖКХ Ньюс боты даже не подписываются, а тут по десятку в день приходится вычищать с канала).
Поэтому на этом канале тоже решила перейти на эту модель. Теперь комментирование доступно всем (а не лишь тем, кто индивидуально подключал такую возможность через бота обратной связи), хотя и за звёзды.
❤️ Я благодарна любой вашей поддержке, будь то "звездные" реакции на постах, комментарии за звезды, добрые слова в личных сообщениях, помощь в чате, участие в рубриках.
Каждый ваш вклад имеет огромное значение для меня и развития каналов, мотивирует придумывать что-то новое. Спасибо, что остаётесь со мной на этом пути!
P.S. Напомню, что возможность комментирования также имеется в ВК-группе ЖКХ Ньюс и канале на Дзен (для подписчиков этих сообществ).
Читать полностью…
❤️ Добрососедство в действии: начинаем новую еженедельную рубрику, в которой я приглашаю участвовать всех желающих!
Жители дома по улице Гагарина, 21 в Ижевске создали пример успешного соседского сообщества, где взаимопомощь стала основой комфортной жизни. Под руководством председателя совета дома Торховой Елены Александровны они преодолели финансовые и организационные трудности, создав атмосферу добрососедства.
➡ https://gkhnews.ru/1503113-gagarina-21-izhevsk/
Читать полностью…
❗️ГЖИ Тюменской области поделилась еще одними интересными рекомендациями от Совета Федерации.
На этот раз — речь про управление многоквартирными домами.
Ссылка на рекомендации — http://www.council.gov.ru/activity/activities/parliamentary/164918/
Там же найдете стенограмму парламентских слушаний.
Ключевые выводы:
Рекомендовать Федеральному Собранию РФ:
➡ ускорить рассмотрение проектов федеральных законов:
— № 107057–7 (в части совершенствования системы государственного учета жилищного фонда);
— № 487723–8 (сокращение срока принятия решения о предоставлении лицензии или об отказе в предоставлении лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами);
— № 651434–8 (в части предоставления гражданам обязательной отчетности о проделанной работе лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами);
— № 665863–8 (в части создания условий для управления многоквартирными домами, признанными аварийными и подлежащими сносу или реконструкции);
— № 775871–8 (по вопросам технического обслуживания лифтового оборудования в многоквартирных домах).
➡ Рекомендовать Правительству РФ:
— ускорить утверждение проекта постановления, направленного на усиление требований в сферах лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществления регионального государственного лицензионного контроля, организации и осуществления регионального государственного жилищного контроля (надзора).
➡ Рекомендовать Минстрою:
1) представить в Совет Федерации:
— концепцию формирования стандартов управления многоквартирными домами, предусматривающих, в том числе, расширение квалификационных требований к лицам, осуществляющим управление многоквартирными домами, введение нормирования затрат на работы по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов;
— результаты реализации на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области пилотного проекта по введению механизма единых управляющих организаций (операторов управления) для управления многоквартирными домами;
2) разработать комплексные меры, направленные на совершенствование и повышение эффективности деятельности органов госжилинадзора;
3) проработать вопрос о совершенствовании существующей модели лицензирования деятельности УО при условии усиления действующих лицензионных требований и введения дополнительных требований:
- о соблюдении стандартов и правил предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;
- об установлении минимального размера уставного капитала управляющих организаций;
- о наличии в штате управляющей организации работников, заключивших трудовые договоры и имеющих профессиональное образование, обладающих необходимой квалификацией и (или) имеющих стаж работы по соответствующей специальности;
- о наличии материально-технической базы, необходимой для оказания жилищно-коммунальных услуг;
- об упрощении порядка аннулирования и прекращения действия лицензии;
4) обеспечить разработку подзаконных нормативных правовых актов, направленных на совершенствование деятельности по управлению многоквартирными домами и предусматривающих:
— введение обязательной отчетности управляющих организаций, предусмотренной проектом федерального закона № 651434–8 «О внесении изменений в отдельные статьи Жилищного кодекса РФ»;
- требования к кадровому составу, квалификации персонала и материально-техническому оснащению управляющих компаний;
— введение системы обязательной независимой оценки квалификации для руководителей организаций по управлению многоквартирными домами;
5) проработать вопрос установления требований к кадровому обеспечению органов государственного жилищного надзора;
6) разработать и направить в регионы рекомендации по проведению информационно-разъяснительной работы о необходимости участия собственников жилья в управлении многоквартирными домами, о форматах проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе в заочной форме с использованием ГИС ЖКХ.
Читать полностью…
Управляющая организация АО "ВК Комфорт" (ИНН 7706724054 — не путайте с другими ВК-Комфортами!), видимо, внимательно изучила мои посты с судебной практикой по #осс_гисжкх и решила скорее повторить эти успехи.
А чтобы собственники не мешали (путем предусмотренной законом процедуры отказа от "первого" онлайн-голосования в ГИС ЖКХ), написала на канале жилого комплекса, что не имеет возможности исполнить свою предусмотренную законом обязанность, и предложила собственникам загружать в ГИС ЖКХ свои отказы самостоятельно либо смириться и дождаться голосования, а там уже проголосовать "против".
Напомню, что собственники вправе отказаться от первого онлайн-голосования в ГИС ЖКХ (как это сделать — писала для ЭД, но порядок идентичный).
Именно УО обязана регистрировать отказы собственников и учесть их, если она инициатор собрания (ч. 2.1 ст. 47.1ЖК РФ).
И именно УО обязана разместить отказы в ГИС ЖКХ (п. 18.6 главы 11 Приказа Минстроя №79/пр).
Чего добьется УО таким "признанием" в собственном "бессилии"? Того, что собственники станут менее активно направлять ей отказы для регистрации и учета, а значит, у нее будет меньше препятствий в проведении своего собрания.
Поэтому игнорируйте подобные "заявления".
Канал ЖКХ 😋 Чат ЖКХ
Читать полностью…
😆✉️ Обновленная памятка: о чем и когда УО и ТСЖ должны уведомлять собственников:
— в платежках;
— на информационных досках в доме;
— на своём сайте;
— на своих стендах;
— на информационных табличках;
— другими способами.
За эту памятку проголосовало большинство, спасибо, что не прошли мимо опроса!
Приступаю к обновлению следующей 😏
Канал ЖКХ 😋 Чат ЖКХ
Читать полностью…
ОСС в ГИС ЖКХ: судебная практика
продолжаю знакомить подписчиков со свежей практикой оспаривания решений онлайн-собраний
В Челябинской области собственница нежилого помещения оспорила решения собрания, проведенного через ГИС ЖКХ. На нем утверждался размер платы за содержание жилья и вознаграждение председателю совета МКД.
Результат: суд решил, что при проведении собрания были допущены существенные нарушения, которые повлияли на волеизъявление собственников.
✉️ Сторона ответчика в суде указывала, что сообщение о собрании было размещено в ГИС ЖКХ.
Однако суд пришел к выводу, что ответчики не доказали надлежащее уведомление собственников о проведении первого собрания с использованием ГИС ЖКХ.
✅ Непосредственно онлайн проголосовал 1 человек — инициатор собрания, остальные собственники голосовали с помощью бюллетеней, которые инициатор собрания относила в УО, и уже УО размещала их в системе. По итогам собрания ГИС ЖКХ посчитала голоса и сформировала “протокол”.
Однако суд сделал вывод, что собрание было не онлайн, а обычным заочным. Дальше — больше: если собрание было обычным заочным, то протокол должен был быть составлен секретарем в письменном виде и подписан председателем; раз вместо письменного протокола имеются лишь результаты голосования в ГИС ЖКХ, то форма протокола не соблюдена.
“Таким образом, размещенный в системе ГИС ЖКХ протокол не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего принятие решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку не оформлен в письменном виде (с учетом формы голосования).”
Кто был администратором собрания, суд без бутылки не разобрался. Напомню, что администратором "первого" онлайн-собрания является его инициатор, и именно он должен вносить полученные бумажные бюллетени в систему.
❌ Очевидные косяки ответчиков, с которыми можно согласиться, — это вопросы в бюллетенях.
На первом онлайн-собрании в повестку в обязательном порядке включаются организационные вопросы, в том числе по администратору.
В системе эти вопросы были указаны наряду с остальными, текущими вопросами повестки, а в письменных бюллетенях, которыми голосовали собственники, эти вопросы были пропущены. Получилось, что собственники голосовали по 5 вопросам повестки, а решения приняли по 9.
“Каким образом сотрудниками управляющей организации вносилась информация в ГИС ЖКХ на основании письменных решений, принятых по 5 вопросам голосования, при наличии в ГИС ЖКХ информации о принятии собственниками помещений решений по 9 вопросам, представитель ООО «Коммунсервис-2» пояснить затруднилась.”
Еще бы тут не затрудниться!
😐К слову, оригиналы письменных решений в ходе судебного разбирательства инициатор-собственник так не представил. УО принесла копии бюллетеней.
❓ Еще из странностей собрания: согласно информации в системе ГИС ЖКХ, общее число собственников, принявших участие в голосовании, составляет 71 человек, тогда как согласно предоставленной Оператором информационной системы (ОИС) расширенной списочной информации о голосовании, по каждому из 9 вопросов проголосовало 78 участников по документам о праве собственности. Также были различия между информацией ОИС и “протоколом” по числу голосов воздержавшихся по двум вопросам.
На эти странности указывал истец, но суд не давал им оценку, ограничившись авторским толкованием процедуры онлайн-собрания (решение Златоустовского городского суда Челябинской области по делу №
2-2949/2024).
Напомню, что участниками онлайн-собрания считаются как собственники, проголосовавшие в электронной форме, так и собственники, решения которых получены в письменным виде (их администратор собрания вносит в ГИС ЖКХ самостоятельно). Это написано в ч. 7 и 10 ст. 47.1 Жилищного кодекса РФ, посвященной онлайн-собраниям. Теперь вы знаете о таких собраниях больше, чем Златоустовский суд.
#осс_гисжкх
Канал ЖКХ 😋 Чат ЖКХ
Читать полностью…
❗️ГИС ЖКХ не дает разместить сообщение о собрании в традиционной форме.
С 1 марта законодатель предусмотрел обязательное размещение сообщения о собрании в ГИС ЖКХ независимо от формы проведения такого собрания.
Добросовестные инициаторы сейчас пытаются исполнить эту обязанность, но массово сталкиваются с ошибкой системы, о чем пишут в одном из закрытых чатов канала: она не дает разместить сообщение, ругается на дату собрания (скриншот выше), даже если ставить дату с хорошим запасом.
Со стороны выглядит как неплохой способ заставить проводить онлайн-собрания, на которые данная ошибка, судя по отзывам, не распространяется. И это в разгар проведения годовых собраний 🤬
Напомню, что нарушение порядка уведомления не всегда основание для признания решений собраний недействительными.
Что делать
Если столкнулись с такой ошибкой, то сделайте скриншот, напишите дежурную жалобу в техподдержку для подстраховки (тоже со скриншотами) и проводите собрание как обычно.
Для большей надежности сделайте запись экрана — это идеальное подтверждение, что вы предприняли всё возможное для размещения сообщения, но по вине Оператора система не смогла это сделать.
Если в повестке смена УО или создание ТСЖ, то рассмотрите возможность немного отложить собрание, чтобы потом не доказывать свою правоту и невиновность в арбитражном суде в рамках спора об отказе во внесении изменений в реестр лицензий с каким-нибудь Минчистоты МО.
Канал ЖКХ 😋 Чат ЖКХ
Читать полностью…
Новые инструменты, которые помогают УО управлять услугами эффективнее 🔥
В платформе ДС24 появились два инструмента аналитики — «Активность» и «Платежи». Они избавили управляющие организации от необходимости выгружать данные по услугам и оплате и вручную строить графики — информация доступна в одном окне.
1️⃣ «Активность» помогает прогнозировать выручку, показывает, какие услуги УО самые прибыльные и оценивает влияние сезонности на спрос.
👉 Что можно увидеть во вкладке:
✅ Сколько услуг жители запросили через приложение
✅ Топ популярных услуг
✅ Динамику заказов за выбранный период
✅ Количество заказанных пропусков и долю жителей, которые ими пользуются
2️⃣ «Платежи» помогают прогнозировать комиссии и выручку, планировать успешные рекламные кампании и быстро оценивать, какие платёжные инструменты самые эффективные.
👉 Что можно увидеть во вкладке:
✅ Долю и динамику платежей за ЖКУ
✅ Долю и динамику платежей за дополнительные услуги
✅ Данные по оплате через QR-коды
Оба инструмента уже доступны нашим клиентам в разделе «Статистика». Оцените возможности ДС24 и стройте работу УО на основе точных данных:
👉 https://bit.ly/post_activity_payments
Читать полностью…
❓ Где размещать бюллетени в ГИС ЖКХ с 1 марта 2025 года
еженедельная рубрика #вопрос_ответ
Вопрос из чата:
Как сейчас размещаем бюллетени в ГИС? Каждый или общим файлом? Собрание очно-заочное без использования ГИС.
Ответ:
Размещайте как можется и как хочется.
А тех, кто призывает других в обязательном порядке при размещении протокола страдать путем поштучного внесения бюллетеней, ждет бан, чтобы страдали сами и отдельно.
Подробнее:
— что изменилось с 1 марта 2025 года;
— заботят ли собственника-инициатора вкладки для размещения;
— что обязаны размещать УО и ТСЖ;
— что в нормативно-правовых актах;
— а как же защита персональных данных;
— какое наказание ждет нарушителей.
➡ https://gkhnews.ru/1503291-gde-razmeshhat-byulleteni-v-gis-zhkh/
Читать полностью…
📢 Друзья, приглашаю вас также принять участие в новой рубрике добрососедства и рассказать о своем доме и о своих соседях
Подойдут:
• Истории взаимопомощи с соседями
• Примеры успешных совместных инициатив
• Истории решения конфликтных ситуаций
• Опыт организации праздников во дворе
• Примеры субботников и благоустройства общего пространства и т.п.
Давайте популяризировать культуру добрососедства вместе!
💬 Напишите мне (@) о своем желании принять участие, кратко пояснив, о чем хотите рассказать.
Читать полностью…
😏 Верховный Суд РФ рассмотрел новый спор об оплате содержания общего имущества собственником встроенно-пристроенного помещения
В Татарстане ООО «УютСервис Групп» обратилось с иском к другому юрлицу, собственнику нежилых помещений в МКД, просило взыскать долг 284 097 р.
1⃣ Суд первой инстанции удовлетворил иск. Он выяснил, что два спорных помещения являются частью многоквартирного дома, а не отдельными зданиями. Они были построены одновременно с домом и физически связаны с ним.
К такому выводу суд пришел на основании:
— изучения проектной документации дома,
— анализа технических паспортов разных лет,
— проведения специальной технической экспертизы.
Экспертиза подтвердила, что эти помещения изначально были предусмотрены проектом как часть дома и строились вместе с ним.
2⃣ Апелляционный суд изменил решение и взыскал меньше, так как пришел к выводу, что УО не вправе рассчитывать на плату применительно ко всем спорным площадям. Он иначе истолковал заключение экспертизы, а именно: признаки единства нежилого помещения пристроенной части здания и многоквартирного дома отсутствуют.
Суд указал, что между многоквартирным домом и спорными помещениями есть связь только в части несущих конструкций встроенной части. Пристроенная часть вообще не зависит от дома и может использоваться отдельно, как и встроенная часть. Кроме того, ответчик не пользуется общими помещениями дома, так как у спорных помещений есть отдельный вход. Поэтому, по мнению апелляционного суда, платить за управление и содержание общего имущества нужно только за встроенную часть помещений.
Пристроенная часть составляет 604 кв. м, а встроенная — 481 кв. м. То есть встроенные помещения занимают всего 44,33% от общей площади, за которые и должен платить собственник.
3⃣ Кассационный суд с этим согласился.
4⃣ Верховный Суд РФ удовлетворил жалобу УО, отменил акты апелляционной и кассационной инстанций и оставил в силе первоначальное решение по делу (определение № 306-ЭС24-22309 от 11.04.2025).
В предыдущем определении Верховного Суда РФ от 22 июля 2021 г. № 309-ЭС21-5387 по похожему спору указано, что суды должны оценивать экспертные заключения с учетом нормативных требований к составу общего имущества и проектной документации дома.
Согласно Правилам № 354, нежилое помещение в многоквартирном доме — это пространство, которое определено в проектной или технической документации, не является жилым и не входит в состав общего имущества, независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям.
По Инструкции о проведении учета жилищного фонда (приказ Минстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37), признаками единства здания являются:
— общий фундамент и стены с сообщением между частями;
— общее назначение при отсутствии сообщения;
— однородность материала стен;
— общие лестничные клетки;
— единое архитектурное решение.
В рассматриваемом случае многоквартирный дом 1989 года постройки имеет встроенно-пристроенные помещения на первом этаже. Согласно технической документации, эти помещения изначально создавались как единый объект с домом, не имеют статуса отдельного здания и образуют единый комплекс с одним адресом.
Договор управления предусматривает оплату услуг пропорционально площади всех нежилых помещений (925,10 кв. м), включая как встроенную, так и пристроенную части.
Таким образом, поскольку помещения являются единым объектом в составе многоквартирного дома, правовой режим оплаты за встроенную и пристроенную части не может различаться.
Канал ЖКХ 😋 № А65-2114/2023
Читать полностью…
Если кто-то из подписчиков недавно администрировал собрание в ГИС ЖКХ, то приглашаю поучаствовать в рубрике о проведении собраний в ГИС ЖКХ, запущенную на соседнем канале.
👍 Ваш рассказ поможет другим собственникам:
✓ Правильно выбрать формат годового собрания
✓ Избежать типичных ошибок
✓ Эффективно организовать голосование
✒ Как поучаствовать:
1. Напишите в личные сообщения редактору, что хотите поучаствовать в рубрике.
2. Ответьте на несколько вопросов (можно голосовыми)
3. Поделитесь своими наблюдениями (по желанию)
Примеры публикаций: ОСС на 437%, опыт УО из Ростова-на-Дону, внезапная отмена собрания, второй такой случай, и проведение собраний в Краснодарском крае и Ростовской области.
Читать полностью…
☺️✉️ Как составить смету в ТСЖ (+пример документа)
Подписчица Ольга Корепанова поделилась своим алгоритмом по составлению сметы ТСЖ и примером документа.
Особенность заключается в том, что размер платы за содержание жилья, рассчитываемый на основе этой сметы, является дифференцированным в зависимости от сезона. Это помогает более равномерно распределить финансовую нагрузку на собственников, которые оплачивают расходы на производственные работы не в отопительный период.
➡ https://gkhnews.ru/1503169-smeta-tszh-permi/
❤️ Подписчики из числа товариществ также могут поделиться своим опытом и наработками, написав мне в личку @
Читать полностью…
🔥 Может ли новая УО через суд потребовать от старой УО перерасчета
#дело_подписчика
Подписчик из Ульяновской области поделился необычной практикой по возмещению расходов УО, которая прекратила управление МКД.
Дом перешел под управление ООО УК «Теплосвет», а до этого он управлялся ООО «Паритет».
Напоследок старая УК довыставила в квитанциях строки «ремонт котельной возмещение», «ремонт фасада возмещение» из тех соображений, что работы были вызваны "экстренной необходимостью", не требовали согласия жильцов. Также она ссылалась на условие договора управления, по которому собственники обязаны компенсировать стоимость непредвиденных работ в части превышения над собираемым размером платы.
✒ Новая УК в интересах собственников обратилась с иском об обязании сделать перерасчет жителям.
"ООО "Паритет"... просто выставило необоснованный, документально не подтвержденный счет жильцам дома за работы, которые произвели по своему желанию."
⚖ Суды разошлись в выводах.
Суд первой инстанции удовлетворил иск: ремонт котельной и фасада
"нельзя отнести к работам, выполнение которых УО не могла предвидеть, если бы провела должным образом осмотр общего имущества".Апелляция отказала в иске. Она не стала вдаваться в обоснованность начислений, а просто указала на неверный
способ защиты права. Дальше мне придется цитировать.
🖌 "Произведенные начисления и выставленные на оплату счета не являются актами гос. органа или органа местного самоуправления и не обладают признаком обязательности к исполнению
. УК, выставившая счет на оплату, является коммерческой организацией и не наделена нормами права какими-либо властными функциями по отношению к собственникам. В этой связи сам факт выставления счетов на оплату не может нарушать ни прав истца, ни прав собственников. Избранный истцом способ защиты законодательством не предусмотрен."
🖌 "В данном случае выставленные на оплату счета не создают каких-либо препятствий истцу и собственникам для реализации их гражданских прав и не возлагают на них необоснованные обязанности."
🖌 "По сути, являясь неким предложением к контрагенту произвести платеж по такому документу, счет на оплату, полученный участником хозяйственного оборота, не связывает получателя гражданско-правовым обязательством с отправителем счета."
🖌 "Совершение действий по оплате выставленного счета полностью находится во власти и в воле самих собственников. Считая неправомерным выставление ответчиком к возмещению своих расходов на проведение спорных работ, указанные лица вправе не оплачивать полученные ими счета на оплату либо оплачивать их в той сумме, которая ими не оспаривается.
В случае обращения ООО «Паритет» за взысканием платы за ЖКУ в судебном порядке собственники вправе оспорить ее размер и правомерность начислений, а в случае излишней оплаты выставленных счетов — обратиться с иском о взыскании неосновательного обогащения, то есть защитить свои права и законные интересы путем предъявления материально-правовых требований."Вывод:
"поскольку нормы законодательства не предусматривают такой способ защиты прав и законных интересов, как предъявление неимущественного требования об обязании УК произвести перерасчет начислений, а также учитывая, что права и интересы истца и собственников не затрагиваются самим фактом выставления счетов, не обладающих признаком обязательности к исполнению, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае у истца отсутствует материально-правовой интерес, требующий судебной защиты."
🍿 Уже предвижу, как должники растаскивают этот акт на цитаты, выдергивая выгодные им фрагменты типа
"счета не обладают признаками обязательности к исполнению... являются предложением к контрагенту произвести платеж... совершение действия по оплате находится во власти и в воле самих собственников... лица вправе не оплачивать...". И всё это со ссылкой на дело, игнорируя как ключевые выводы (о неправильном способе защиты права и об отсутствии у новой УО интереса, требующего защиты), так и обязанности собственника из ЖК РФ.
Хотя, может быть, это апелляция цитировала должников?
🔍Канал ЖКХ 😋 № А72-7897/2024
Читать полностью…
Приглашаем на Конференцию DOLG TALK 2025: взыскание долгов за услуги ЖКХ
Просроченная задолженность в сфере ЖКХ в России превышает 1,5 трлн рублей. Как повысить собираемость коммунальных долгов с физических и юридических лиц — будем разбирать 18 апреля в Москве на Конференции DOLG TALK 2025.
Ключевые вопросы для обсуждения:
🔵что собой представляет рынок долгов за услуги ЖКХ: объем рынка, особенности регулирования, основные игроки и методы работы;
🔵с какими проблемами сталкиваются организации ЖКХ И ТЭК при взыскании задолженности и как их решают;
🔵какие перспективы открывает автоматизация взыскания;
🔵как выстроить взаимодействие организаций ЖКХ и ТЭК с коллекторскими агентствами, не нарушая законодательные ограничения;
🔵как выигрывать тендеры на оказание услуг по взысканию задолженности.
Спикеры сессии по ЖКХ:
🔵Игорь Захаров, генеральный директор ООО «Служба коммунальных платежей»;
🔵Галина Добрынина, начальник отдела методологии и регламентирования сбытовой деятельности ООО «РКС Холдинг»;
🔵Дмитрий Калганов, директор департамента взыскания задолженности АО «Энергосбытовая компания «Восток»;
🔵Алексей Симоненко, старший партнер Московской коллегии адвокатов «Арбат»;
🔵Сусана Киракосян, заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ;
🔵Ирина Пескова, заместитель генерального директора по правовому и корпоративному обеспечению АО «Мосэнергосбыт»
Сессия будет полезна представителям управляющих и ресурсоснабжающих организаций, ПКО, региональных операторов, юридических компаний, разработчикам IT-решений для ЖКХ.
В программе DOLG TALK 2025 также:
🔵тренды взыскания 2025–2026;
🔵корпоративное взыскание и инвестиции в дебиторскую задолженность;
🔵фондирование МФО и ПКО в условиях высокой ключевой ставки.
По окончании деловой программы гостей ждет концептуальная вечерняя программа, фуршет, подарки от организаторов и много живой музыки.
Только 11 апреля в День взыскателя скидка на участие 20%.
Ждем вас 18 апреля в LOFT#2 в Москве на Конференции DOLG TALK 2025.
Зарегистрироваться можно
✔️на сайте dolgtalk.ru
✔️или написав письмо на org@rvzrus.ru
@
Читать полностью…
Перерасчет за газ после несвоевременной поверки счетчика
#вопрос_ответ
Вопрос
Не могли бы вы предоставить информацию о том, можно ли использовать показания счётчика газа для расчётов, если его поверка была проведена после истечения межповерочного интервала?
Практика по счётчикам холодной и горячей воды, электроэнергии и тепла основана на постановлении № 354 от 06.05.2021. Однако для газа действует отдельное постановление № 549. Какова его практика применения?
Ответ
Изучила свежую практику. Действительно, есть особенности: многие суды отказывали в перерасчете со ссылкой на Правила поставки газа № 549. Однако сейчас большинство этих дел развернуто кассационными инстанциями на новое рассмотрение. Приведу найденные примеры по нескольким кассационным округам.
1⃣ Первый КСОЮ
В Калужской области по иску потребителя суд признал начисления газовиков по нормативу незаконными. Особенности: срок поверки счетчика не истек изначально. Дело в том, что газовикам не понравилось, как он работал. Счетчик заменили, собственнику насчитали больше 100 тысяч рублей. Тогда потребитель пошел и поверил старый счетчик, и поверка показала, что со счетчиком все хорошо (определение № 88-21321/2024).
2⃣ Второй КСОЮ
В Москве в связи с истечением срока поверки индивидуального прибора учета газовики начисляли за газ по нормативами потребления, абонент все это оплатил, а потом поверил счетчик. По результатам поверки газовый счетчик признан пригодным к применению, однако газовики отказали в перерасчете. Суды двух инстанций тоже отказали, однако кассация направила дело на новое рассмотрение (определение № 88-1447/2025).
Аналогичная ситуация — дело № 88-23390/2024, тоже московские газовики и две инстанции отказали, а кассационный суд направил дело на новое рассмотрение.
4⃣ Четвертый КСОЮ
В Краснодаре истек срок проверки газового счетчика, и за последующий месяц был предъявлен к оплате объем потребленного газа, рассчитанного по нормативам. Последующей поверкой прибора учета умышленного вмешательства в работу прибора выявлено не было, а сам счетчик признан соответствующим требованиям. Потребитель обратился за перерасчетом, однако получил отказ.
Суды двух инстанций тоже отказали, а вот КСОЮ направил дело на новое рассмотрение со ссылкой на последующую проверку и пригодность счетчика (определение Четвертого КСОЮ № 88-6907/2025)
Аналогичная ситуация с тем же результатом рассмотрена Четвертым КСОЮ в рамках дела № 88-3134/2025, тоже из Краснодарского края.
6⃣ Шестой КСОЮ
В Оренбургской области спор о взыскании задолженности выиграл потребитель. При этом счетчик снимался для поверки, а потом был поставлен обратно (определение № 88-20951/2024)
В Ульяновской области был спор о признании незаконными начислений, потребитель проиграл две инстанции, а КСОЮ направил дело на новое рассмотрение (определение № 88-4320/2025).
8⃣ Восьмой КСОЮ — практика отказа потребителю устояла:
В Омской области собственник указал, что оплачивает ежемесячно по показаниям газового счетчика, а газовики выставляют в платежках задолженность. Потребитель направил заявление о перерасчете по фактическим показателям газового счетчика, так как тот прошел поверку. Газовики и суды трех инстанций отказали потребителю. Дело осложнено заменой счетчика фигурирует (определение № 88-14229/2024).
Канал ЖКХ 😋 Чат ЖКХ
Читать полностью…
Управляющие компании сталкиваются с вызовами в работе: обязательные расходы, долги жителей и давление со стороны РСО. При этом повысить тариф можно только раз в год на общем собрании собственников.
Однако и в таких условиях УК может держаться на плаву и увеличивать прибыль. Для этого нужно повысить эффективность бизнес-процессов в компании. Об этом говорим с Егором Марьяскиным, генеральным директором сервиса ДС24.
Читайте в новой статье на сайте:
1️⃣ Какие направления работы УК можно автоматизировать;
2️⃣ Как УК может вернуть минимум треть долгов в течение месяца;
3️⃣ Какой инструмент ДС24 помогает увидеть зоны роста УК.
Переходите по ссылке, чтобы узнать, как увеличить прибыль управляющей компании:
👉 https://bit.ly/ostatsya_v_pribyli
Читать полностью…
😴😴 Это что-то совсем немыслимое, я даже не буду ждать пятницы, чтобы включить это в еженедельный дайджест.
Наслаждайтесь сейчас: /channel/gkhnewsru/2566
Сходу не удалось пропихнуть через закон о провайдерах всё, что хотели (пришлось оставить некоторые послабления в интересах собственников), а теперь предлагается лишить и этого — и права на демонтаж, и платы с транзитников и т.п. ❗️
Читать полностью…
Верховный Суд РФ рассмотрел еще один спор о передаче технической документации на МКД.
Это был спор из Тюменской области: ООО «УК «Дом с добром» хотело получить документы от ООО УК «Мостъ», так как новую компанию не устраивала полнота переданных документов.
⚖ Суды трех инстанций единогласно поддержали истца, обязали прошлую компанию передать документацию, а на случай задержки прописали судебную неустойку — 50 тысяч рублей ежемесячно. Обоснование классическое:
«отсутствие или утрата документации не может являться основанием для прекращения обязанности по ее передаче, так как в этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица».
🔁 Верховный Суд РФ прислушался к доводам старой УК и направил спор на новое рассмотрение, так как нижестоящие суды кое-что не учли.
— Часть документов уже была передана по акту. Суды отклонили этот довод старой УК, так как у новой компании остались претензии к полноте документов. Однако суды не сопоставили перечень документов, переданных по акту, с документами, указанными в иске. Другими словами, непонятно, почему акт передачи полностью проигнорирован.
— По копии градостроительного плана земельного участка: дом введен в эксплуатацию в 2004 г., и этот документ не требовался до установления Правительством РФ формы этого плана (утверждена постановлением от 29 декабря 2005 г. № 840).
— Часть истребуемых документов (заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, акты на скрытые работы и т. п.) относятся к исполнительной документации, обязанность по ведению и хранению которой в силу ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ возложена назастройщика, в связи с ликвидацией которого запросить этудокументацию не представляется возможным.
— Остальные истребуемые документы, по утверждению ответчика, не включены в перечень технической документации, подлежащей хранению и передаче, собственники не принимали решения о включении их в состав документов, связанных с управлением домом. Однако суды не привели нормативного обоснования по каждому из документов, которые обязали передать (список на 60 пунктов).
❓ Еще Верховный Суд РФ зачем-то проехался по документам, которые нижестоящие суды и не обязывали передавать ответчика.
Документы по установлению сервитута: они могут быть переданы только при наличии сервитута, а его в рассматриваемом случае не устанавливалось.
Договоры об использовании общего имущества: так как решений общего собрания об использовании общего имущества не принималось, то договоры не заключались, передавать нечего.
Паспорт котельной не может быть передан ввиду отсутствия в доме котельной.
Это все прекрасно и логично, но ведь в списке на 60 документов этих позиций нет. Они лишь вскользь упоминаются в мотивировочной части, где суд цитирует нормативку, касающуюся передачи документов.
Поэтому в этой части, по моему мнению, упрек нижестоящим судам является необоснованным.
Канал ЖКХ 😋 № А70-5411/2023
Другие споры о технической документации, рассмотренные Верховным Судом РФ:
— про объективную невозможность исполнения обязанности по передаче,
— про изменения в правилах передачи документов,
— про направление документов почтой,
— про срок давности при передаче документации на МКД от застройщика.
Читать полностью…
Устали от проблем в сфере ЖКХ? 🏠
Онлайн-газета «Перспектива развития ЖКХ» не только освещает проблемы, но и предлагает готовые решения. Вам не придется тратить время на поиск информации — все сделают за вас!
Здесь вы найдете:
1. Главные новости в сфере ЖКХ
2. Журналистские расследования (жители обращаются с проблемой, журналисты выезжают на место, пишут в ведомства и проводят расследование)
3. Инструкции (как сэкономить на КУ, добиться ремонта в подъезде и т.д.)
4. Вопрос-ответ. У вас есть вопрос в сфере ЖКХ? Задайте его юристу и получите экспертный ответ. Это бесплатно
5. Интервью с экспертами
Присоединяйтесь, будьте в курсе всех событий и делитесь мнением: /channel/spbgkh
Реклама. Зимова Светлана Валерьевна. ИНН 781131506096, erid: 2VtzqvCt29D
Читать полностью…
Про чат для УО
После поста про выписки со СНИЛС появилось много желающих попасть в закрытый чат для УО и ТСЖ. Но не все туда попали.
Некоторые, видимо, путают меня со своим секретарём, и ожидают исполнения своих хамских "поручений" немедленно и без какой-либо взаимности со своей стороны.
Например, полностью проигнорировав чуть ранее мои уточняющие / организационные вопросы, теперь фыркают и топают ножкой, что их исключили из чата (в коротких правилах которого этот момент прямо прописан).
С чатом для ГЖИ просто: там участники знают своих коллег. Если кто-то уволился, мне об этом пишут, и человек исключается.
В чате для УО такой вариант контроля за покинувшими сферу ЖКХ невозможен. И если человек долго ничего в чате не пишет, на мои вопросы не отвечает, он закономерно идёт на выход до выяснения причин такого поведения.
Взаимность - основа любого сотрудничества. Я готова уделять свое внимание тем, кто готов общаться конструктивно и доброжелательно.
Если вы готовы, то вот какие чаты есть и как туда попасть:
/channel/gkhchat/38
Читать полностью…
40639