Публикации закрытого канала "ТСЖ. Судебная практика. 2.0" за февраль 2025 года
Собрания
▪️В компетенцию собрания не входит дача согласия на обработку персональных данных
▪️ГЖИ Татарстана добилась ликвидации ТСН, созданного при отсутствии кворума на общем собрании собственников
▪️Собрание членов ТСЖ не может утверждать повышенные взносы на капремонт
Правление
▪️Спор бывшего председателя правления и ТСН о передаче документации
▪️В Хабаровске вознаграждение председателя правления ТСЖ внесли в смету, но не утвердили решением общего собрания
▪️В Саратовской области бывший председатель правления ТСН оспорил решение об избрании нового руководства товарищества
▪️Можно ли повторно избрать правление ТСЖ в том же составе, если прежнее решение общего собрания недействительно
Оплата ЖКУ
▪️Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил постановление по делу о плате за обслуживание лифтов и за услуги банка отдельными строками в квитанциях
▪️В г. Ростове-на-Дону ТСЖ взыскало с жильца-должника убытки и судебные расходы, понесенные на выдачу судебного приказа.
▪️Собственники из Самарской области не смогли доказать излишние списания со счета ЖСК и незаконное включение в квитанцию дополнительных строк
Другие споры
▪️Суды разбирались, в полном ли объеме московское ТСЖ размещает необходимую информацию в ГИС ЖКХ
▪️Суды признали незаконным уклонение ИГЖН Волгоградской области от рассмотрения заявления, поданного ТСН по поводу незаконной перепланировки
▪️ТСН не согласилось с требованием ИГЖН Новгородской области вернуть на спецсчет необоснованно израсходованные средства
👉 Условия подписки, как оформить
Читать полностью…
В конце каждого месяца публикую список материалов, размещенных на закрытых каналах. Посмотрите, возможно, вас тоже что-то заинтересует и вы захотите оформить подписку.
🎁 Напомню, что подписка включает в себя доступ к пособию по проведению общих собраний (как раз сейчас обновляю в связи с изменениями в законодательстве), а также подписка — это один из способов включить комментарии на этом канале.
Читать полностью…
⬆️ начало ⬆️
4) Сбор доказательств не должен быть чрезмерно времязатратным.
У прокуратуры есть сроки для рассмотрения обращений, есть другие жалобы на рассмотрении, другие поручения вышестоящей прокуратуры, участие в других судах.
Прокурорский работник не станет бегать по МКД на 500 квартир и собирать объяснения об участии/неучастии в собрании только потому, что кто-то один "не согласен с итогами" и "предполагает, что бюллетени поддельные".
Если вы настаиваете на подделке, то предложите и будьте готовы обеспечить помощь со сбором объяснений с других собственников.
Я бы вообще советовала сначала попасть на личный прием к тому помощнику, на кого повешен надзор за ЖКХ, где обсудить ситуацию и выяснить, будет ли прокуратура впрягаться в дело вместо собственников, а также обсудить, как это все лучше организовать, чтобы получить положительный результат.
💎 Случаи из практики
Про оспаривание решений собрания жилищными инспекциями писала неоднократно:
— это и уже упомянутая статья со сроками давности,
— на канале Жилищный инспектор публиковался отрицательный опыт Инспекции из Крыма, такой же опыт Службы жилищного надзора Астраханской области,
— в статье "Собственники утвердили «свой» размер платы. Что делать управляющей организации" был забавный пример, когда Департамент Свердловской области обжаловал решения собственников по их же жалобе,
— в статье "Собрание в очной форме: нужны ли бюллетени" я приводила пример, когда решение собрания оспорила ГЖИ Чувашии;
— подписчики закрытого канала "Совет МКД" знают случаи, когда органы жилищного надзора Башкирии и ЯНАО успешно оспаривали выбор совета МКД и решения о создании совета и об использовании общего имущества.
Практика с участием прокуратуры была в статье "Может ли прокуратура оспорить решение общего собрания собственников", в недавней рубрике "дело подписчика", а также как минимум 4 неудачи было опубликовано на закрытом ныне канале "Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ". Статистика по выигрышам-проигрышам не вдохновляет совсем.
И здесь стоит представить и задуматься над ситуацией, если прокуратура (ГЖИ) обратится с иском, но всё же проиграет суд: устроит ли собственников такой результат и что они после этого будут делать — проводить новое собрание? Может, тогда проще, быстрее и результативнее начать именно с него? Это если уж совсем не хочется лезть в суд самим.
_________________________
💬 Друзья, напомню, что перед тем, как оставлять комментарии под постами, эту возможность нужно подключить через автора канала. Иначе бот удаляет сообщения (защита от спама, на который приходится половина удаленных сообщений и заблокированных аккаунтов).
Читать полностью…
Для Управляющих компаний важно, чтобы жители активно пользовались мобильным приложением!
Почему?
🙋 Разгрузка контакт-центра:
Жители могут самостоятельно решать плановые вопросы в приложении, снижая нагрузку на операторов.
💸 Дополнительный доход:
Через приложение можно предлагать платные услуги, увеличивая доходы УК.
📩 Быстрая связь с жителями:
Пуш-уведомления помогают мгновенно доносить важные новости до собственников.
Чтобы понять, насколько эффективно УК продвигает мобильное приложение среди жителей, во вкладке «Статистика» теперь есть два наглядных инструмента: «Аудитория» и «Погружение».
👥 «Аудитория»:
Узнайте, сколько уникальных пользователей зарегистрировано в мобильном приложении жителя, а также динамику добавлений и удалений за выбранный период. Это поможет оценить проникновение приложения.
🏊♀️ «Погружение»:
Смотрите, сколько помещений и лицевых счетов добавлено в приложение. Жители, которые привязывают лицевые счета, чаще используют все возможности сервиса, включая оплату ЖКУ. Отслеживание этих данных — ключ к пониманию вовлеченности жителей.
💡 Что изменилось?
Раньше данные были просто числами. Теперь они представлены в виде интерактивных графиков! Больше не нужно выгружать данные в Excel и строить графики вручную — всё уже готово для анализа.
Управляйте эффективнее с новыми инструментами:
👉 https://bit.ly/post_statistika
Читать полностью…
Друзья, если вы недавно спрашивали что-то в Минстрое, а ответ был адекватным и интересным (не бессмысленное цитирование закона), то, пожалуйста, пришлите такие ответы в личку @ для публикации.
Читать полностью…
🚀 «ТОиР 4.0: опыт, тренды, перспективы» — первая практическая конференция в России, с которой участники уйдут с готовым планом развития своей ремонтной службы.
Вам нужно на конференцию, если знакома хотя бы одна из этих ситуаций:
❌ Незапланированные простои оборудования.
❌ Нехватка квалифицированных специалистов.
❌ Высокие затраты на ремонты, которые сложно оптимизировать.
❌ Хаос на складе и нехватка ресурсов.
Превратите вашу службу ТОиР в образец эффективности и надёжности!
🔥 Что вас ждёт на конференции?
✅ Персональный план развития: готовый пошаговый план развития вашей ремонтной службы и сокращения затрат.
✅ 90% практики: кейсы, дискуссии, практические решения, которые можно внедрить сразу.
✅ Решение ключевых проблем ТОиР: нехватка специалистов, снижение издержек, цифровизация управления ТОиР.
✅ Закрытое сообщество: 300+ руководителей ТОиР, с которыми можно обменяться опытом и наладить полезные связи.
✅ Индивидуальные консультации: ответы на ваши вопросы от экспертов-практиков.
📅 27 марта | Москва
📍 Успейте зарегистрироваться: https://industry.1ctoir.ru/toir_4_0?utm_source=tg&utm_medium=sm&utm_campaign=gkhvsem&utm_term=post-konfa-2025-02-26
Реклама. ООО Деснол Софт Проджект
ИНН: 7709568068, erid: 2VtzqxXvHP4
Читать полностью…
Длинный список тяжб владельцев спецсчетов и банков по поводу оплаты капремонта пополнился еще одним необычным случаем.
ТСЖ «Верещагинка 48» из Череповца просило суд признать незаконным отказ банка в исполнении постановления пристава об обращении взыскания на деньги спецсчета. Также товарищество просило признать незаконным бездействие и самого пристава-исполнителя, который не уследил за банком.
Суд удовлетворил эти требования, а апелляционная инстанция оставила жалобу Сбербанка без удовлетворения.
🔎 А теперь детали:
— ТСЖ и подрядчик заключили договор на капремонт — замену нижнего розлива холодного водоснабжения и горячего водоснабжения в подвале дома, что стоило 554 тыс. р.;
— после подписания акта приемки ТСЖ выявило несоответствие объемов фактически выполненного ремонта локальному сметному расчету, поэтому отказалось оплатить работы;
— подрядчик взыскал деньги через суд (дело № А13-17660/2022, прошло три инстанции);
— был выдан исполнительный лист, возбуждено исполнительное производство, пристав направил в банк постановления о взыскании денег товарищества, находящихся на двух счетах — текущем счете и спецсчете на капремонт;
— на текущем счете денег оказалось мало, поэтому с него списали только часть суммы, а со спецсчета банк и вовсе отказался что-либо списывать “в связи с отсутствием информации о том, что взыскиваемая задолженность относится к обязательствам, вытекающим из договора на оказание услуг или выполнение работ по капитальному ремонту”;
— ТСЖ обратилось в банк, приложив решение суда по спору с подрядчиком и договор, однако банк продолжил считать свои действия законными;
— товариществу пришлось самому обращаться в суд.
Банк занял прежнюю позицию: о том, что деньги взыскиваются в счет капремонта, ему из постановления пристава не видно, а сам он не обязан читать судебный акт, во исполнение которого возбуждено исполнительное производство.
Примечательно, что ТСЖ предчувствовало такой поворот событий и еще в споре с самим подрядчиком указывало в своих жалобах на этот момент: “суды не учли необходимость указания в резолютивной части решения на исполнение судебного акта за счет средств специального счета для формирования собственниками помещений фонда капитального ремонта”. Но тогда этот довод остался без внимания, а после — привел к проблемам с банком: и с текущего счета часть денег списали, и по остаткам долга пришлось отдельно судиться.
⚖ Что суды указали по сути спора
Закон запрещает списывать со спецсчета деньги в оплату обязательств, не связанных с капремонтом. По общему правилу (ч. 6 ст. 175 Жилищного кодекса РФ), на деньги спецсчета не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета. Исключение — обязательства, вытекающие из договоров, связанных с капремонтом. Следовательно, бездействие банка является незаконным.
Как суды отклонили оправдания Сбербанка:
Так как банк обязан исполнять постановление пристава (за исключением случаев, перечисленных в законе), то мог и должен был принять меры по получению информации о статусе взыскиваемой задолженности, чтобы установить возможность ее списания со спецсчета. Однако ничего такого он сделал, к приставу за разъяснением не обращался. Более того, получив необходимую информацию от самого ТСЖ, “банк не только продолжил бездействовать, но и ответил отказом товариществу в исполнении постановления судебного пристава-исполнителя в части списания денежных средств со специального счета ТСЖ”.
А13-4058/2024 😋 @
Читать полностью…
Снос надстройки и восстановление лоджии
#дело_подписчика
Подписчица — председатель правления ТСЖ «Кварт 1» из Москвы — поделилась своей практикой.
При обслуживании дома были выявлены разрушения фасада рядом с непроектной надстройкой на лоджии. При этом через остекление лоджии просматривался прибор, похожий на отопительный, и объединение пространства лоджии и внутреннего пространства квартиры.
Все это привело к увеличению площади квартиры за счёт разрушения общедомового имущества.
⚖ Суд назначил экспертизу, которая показала:
— конструктивные элементы надстройки способствуют скоплению и сходу снежно-ледовых масс, что создает угрозу для жизни и здоровья людей;
— объединение части лоджии с квартирой выполнено с отступлением от требований закона и создает угрозу для жизни и здоровья людей. Угроза может быть устранена путем исключения преобразованной части лоджии из отапливаемого объёма дома. Иначе в холодный период года там невозможно поддерживать необходимый температурно-влажностный режим.
Суд одобрил выводы эксперта, дополнив их ссылками на Жилищный кодекс РФ и Правила эксплуатации жилфонда № 170.
Он заключил: остекление лоджии, нарушающее архитектурный облик жилого многоквартирного дома, разработанный при проектировании (изменение габаритов, цветового решения, рисунка ограждений и других элементов устройства и оборудования балконов и лоджий, соответствующих общему архитектурному решению фасада), не допускается.
А ТСЖ, как лицо, которое управляет домом, обязано для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащего содержания общего имущества обратиться в суд с иском к собственникам об устранении допущенных ими нарушений при противоправном использовании общедомового имущества.
«Способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно замененным остеклением является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние — к архитектурному облику многоквартирного дома, разрешение на строительство которого было получено».
Суд обязал собственников квартиры демонтировать все лишнее и восстановить все недостающее, а о результатах отчитаться в ТСЖ.
Чтобы восстановление шло бодрее, суд установил неустойку в 500 р.. за день просрочки исполнения своего решения.
Кроме того, с ответчиков взыскали 6000 р. госпошлины и 135 000 р. за экспертизу.
№ 2-0313/2024 😋 @
Читать полностью…
#вопрос_ответ
Вопрос
Сейчас в СМИ разгоняется новость, что за долги по ЖКУ будут отбирать квартиры за долги. Действительно, ли возможно накопить столько долгов, что заберут недвижимость?
Ответ
"Новость" меня несколько озадачила, поскольку для меня первоисточниками информации всегда являются сайты органов власти, судебные решения, regulation.gov.ru и publication.pravo.gov.ru.
Никаких резонансных судебных решений я не встречала, изменений в законодательстве тоже не было. Пришлось немного окунуться в мир другой информации.
😐 Выяснилось, что первоисточником "новости" выступил "эксперт". То есть один человек ляпнул про возможность реализации квартиры с торгов при обсуждении темы долгов за ЖКУ, и теперь можно наслаждаться, как полыхает у должников при виде заголовков "в 2025 году за долги лишат жилья".
Вынуждена расстроить УК, ТСЖ, РСО и всех тех, кто до сих пор не может вытрясти из своих должников оплату за коммунальные услуги и содержание жилья: ничего в законодательстве и судебной практике не менялось:
— способы работы с должниками остались прежними;
— порядок действий приставов в рамках исполнительного производства в этой части тоже не менялся. Чтобы в этом убедиться, достаточно открыть сравнение редакций закона в справочно-правовой системе;
— основания для потери квартир, лишения жилья также не менялись.
Здесь стоит отметить, что в "новостях" смешиваются в кучу выселение из жилья и продажа квартиры с торгов. Это не одно и то же, хотя в ряде случаев одно сопровождает другое.
В этом вопросе можно рассмотреть расторжение договора социального найма (ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ), которое теоретически возможно при невнесении нанимателем платы за ЖКУ более шести месяцев. Однако если посмотреть на судебную практику, то видно: суды отказывают в большинстве подобных исков муниципалитетов. Изредка удовлетворяют, и то если от нанимателя совсем ни слуху, ни духу или если это действие сопровождается предоставлением другого жилья взамен изымаемого (чуть меньшей площади).
Если говорить о квартирах в собственности граждан, то их квартиры могут попасть на торги через банкротство или через приставов. И тот, и другой случай подразумевает наличие долгов, которые образуются не только из-за неоплаты ЖКУ. Это могут быть любые другие долги, те же кредиты. Поэтому если какому-то "эксперту" кажется, что квартир с торгов стали продавать больше, то это не значит, что их продают за долги по ЖКУ.
Должников можно поделить на два вида: те, у кого это единственное жилье и те, у кого много квартир.
Вы можете представить себе должника, у кого много квартир, за ЖКУ в которых он не платит, при этом пристав не изыскал бы возможности получить деньги другим способом (арестом счетов, запретом выезда из страны и пр.)? Мне трудно такое представить, особенно в тех масштабах, в которых такая "угроза" рисуется в распространяемых новостях.
Если жилье единственное, то тут отнять жилье помешают исполнительский иммунитет и ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ ("Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам"):
"Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание".
Собственно, на этом можно и закончить :)
Читать полностью…
Как защищать дом от захвата, не приводя всех жителей в суд (подача заявления через ГАС Правосудие)
Подписчик Ильенко Андрей Александрович рассказал, как их дом защищается от захвата другой компанией, проводимого через подделку бюллетеней на общем собрании собственников. Он привел пошаговую инструкцию для совместного обращения в суд через ГАС Правосудие и поделился образцом заявления о присоединении к иску.
❗️Дело усложнялось тем, что инициатор собрания прописался в Рубцовске – это за 500 км от многоквартирного дома, где проходило собрание (Новосибирск). Так как инициатор – ответчик по таким делам, а иск подается по месту регистрации ответчика, то пришлось обращаться в Рубцовский городской суд. Разумеется, мало кто из собственников, не участвовавших в собрании, согласился бы присутствовать в настолько отдаленном судебном разбирательстве в качестве свидетеля.
➡ https://gkhnews.ru/1501511-zashhita-doma-sovmestnye-istczy/
Читать полностью…
✔️ Запускаем следующую рубрику
Предлагаю подписчикам поделиться положительным опытом по смене УО или защите дома от захвата другой УО.
К участию приглашаются не только собственники, но и управляющие организации.
Чем можно поделиться? Любыми практическими советами, хитростями, способами противодействия каким-либо нехорошим манипуляциям, образцами документов и т.п., в общем, всем тем, что поможет другим повторить ваш опыт.
Для участия пишите в личку @.
Читать полностью…
😎 Приглашаю поучаствовать в интервью!
Напомню, что на ЖКХ Ньюс (где я за редактора) запущена серия интервью "ЖКХ изнутри. Взгляд на профессию".
❤️ Уже вышли:
— должностное лицо органа жилищного надзора,
— руководитель СРО УК,
— генеральный директор УО,
— дворник,
— техник-смотритель,
— учредитель УО,
— управляющий ЖК,
— специалист УО,
— председатель правления ТСЖ,
— член правления ЖСК,
— начальник отдела организации обеспечения коммунальными ресурсами,
— управляющий ТСН,
— начальник отдела раскрытия информации в ГИС ЖКХ.
Если вашей профессии еще нет в списке, а вы хотите:
— поделиться наболевшим,
— донести какую-то информацию до общественности,
— обратить внимание на какую-то проблему отрасли или
— просто похвастаться своей компанией,
то скорее пишите мне в личку (@).
Это займет немного времени, ведь можно отвечать на вопросы в любом формате — даже голосовыми сообщениями, а если какой-то вопрос не понравится, то его можно пропустить.
Читать полностью…
Можно ли поменять управляющую компанию досрочно
С 15 августа 2023 года часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ действует в новой редакции. Согласно ей, сменить управляющую организацию можно либо через год ее работы и позже, либо раньше – но с обоснованием ее плохой работы.
В прошлом году я обобщала судебную практику по этому вопросу, а сейчас обновила обобщение: добавила информацию по обжалованию, отменам судебных актов, дописала новые случаи.
Делюсь ссылкой на обновленный материал: https://gkhnews.ru/1496856-smenit-uk-dosrochno/
🔖 Возможно, удобнее будет найти нужный ответ по оглавлению:
➝ Собственники досрочно сменили УО, но не указали причину расторжения договора
➝ Попытки сохранить дом, принеся протокол с более поздней датой, чем УО-конкурент
➝ Две УО одновременно забирают чужой дом
➝ Старую УО выбирают еще раз до протокола по выбору УО-конкурента
➝ В чем заключается нарушение условий договора управления
➝ Досрочная смена УО, отобранной по конкурсу
➝ Управление МКД составило меньше года, но было начато не в связи с заключением договора управления
➝ Распространяются ли изменения на расторжение договоров, заключенных до поправок
➝ Есть ли вообще такое основание для отказа во внесении изменений в реестр лицензий как немотивированная досрочная смена УО
Как обосновать ненадлежащую работу УО, было в отдельном материале.
Читать полностью…
Верховный Суд РФ направил на новое рассмотрение спор о некачественном жилье, которое администрация сначала купила в “новостройке”, а теперь пытается сделать пригодным для проживания 😐
Администрация города Южно-Сахалинска обратилась с иском к АО «Сахалин-Инжиниринг», просила устранить недостатки построенного в 2016 году дома — от проблем с вентиляцией, шумоизоляцией и утеплением перекрытий до ограждений пандусов и регулировки окон. Свои требования она обосновывала строительно-технической экспертизой, которая установила несоответствие того, что было построено, тому, что было задумано по проекту.
Интерес администрации к качеству жилья был вызван муниципальными контрактами на приобретение квартир для сирот, а подогревался уголовным делом о превышении должностных полномочий.
⚖ Суд по просьбе администрации назначил свою экспертизу, которая подтвердила наличие недостатков и угрозу здоровью проживающих.
Ответчику такое заключение не понравилось, и он просил суд о повторной экспертизе. Ходатайство было удовлетворено, и новые эксперты пришли к другим выводам: оказывается, дело не в строительстве, а в неправильной эксплуатации. Видимо, именно неправильная эксплуатация привела к тому, что непроектный утеплитель из минеральной ваты не превратился в проектный пенополиуретановый, а необходимые ограждения у пандусов не материализовались из ничего. И такое чудесное заключение эксперты сумели выдать без изучения проектно-сметной документации на дом.
Итак, в материалах дела оказались:
— заключение внесудебной экспертизы в пользу муниципалитета,
— заключение судебной экспертизы в его же пользу,
— заключение повторной экспертизы в пользу ответчика;
— позже в суд принесли заключение строительно-технической экспертизы от Следственного комитета РФ, проведенной в рамках уголовного дела, — тоже в пользу органа местного самоуправления.
❓ Какую же выбрать? Конечно, повторную в пользу застройщика, проведенную без изучения проектной документации. В иске было отказано.
Апелляционная и кассационная инстанция рассмотрели доводы жалоб о недостатках повторной экспертизы, похвалили экспертов за компетентность, полноту и ясность их заключения и оставили жалобы без удовлетворения.
Только в Верховном Суде РФ удалось отменить все это безобразие.
Он указал на то, на что настойчиво пытались обратить внимание нижестоящих судов и муниципалитет, и привлеченная в дело прокуратура:
— при наличии двух экспертиз, подтвердивших строительные недостатки, при том что в распоряжение эксперта, проводившего экспертизу по уголовному делу, была представлена проектно-сметная, рабочая и исполнительная документация, судами принято как надлежащее доказательство только заключение повторной экспертизы, предметом исследования которой указанная документация не являлась;
— учитывая характер недостатков, создающих угрозу здоровью проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена и наличием плесени, проектно-сметная и исполнительная документация была необходима для установления причин их возникновения;
— несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках гражданского дела, суд не принял мер для устранения этих противоречий — путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.
Дело направлено на новое рассмотрение.
🍿 К слову, застройщик занял интересную позицию, что он на самом деле не застройщик. Верховный Суд РФ раскритиковал и этот довод: разрешение на строительство и разрешение на ввод дома в эксплуатацию было выдано именно ответчику как застройщику. Кроме того, администрация заявила требования о качестве товара в рамках гарантийных обязательств продавца, которым ответчик также является (определение Верховного Суда РФ № 303-ЭС24-16745 от 05.02.2025).
Примечательно, что иск был подан 4 февраля 2019 года, то есть рассмотрение дела уже заняло 5 лет, и конца ему пока не видно.
А59-561/2019 😋 @
Читать полностью…
#дело_подписчика
Досрочная смена УО, отобранной по конкурсу, раньше года
ООО «УК «Основа» из Тамбовской области пополнило копилку судебной практики по смене управляющей компании раньше года с начала управления МКД.
Эта компания выиграла дом по конкурсу. Протокол конкурса датирован 19 октября. А 31 октября датирован протокол общего собрания собственников по выбору другой организации — ООО «УК «Контур».
Обе компании заключили договор управления одновременно — 1 ноября.
Министерству государственного жилищного, строительного и технического контроля (надзора) Тамбовской области пришлось рассматривать заявления управляющих компаний тоже одновременно. Предпочтение было отдано ООО «УК «Контур», выбранной на общем собрании после завершения конкурса.
ООО «УК «Основа» (подписчик) пошло в суд.
⚖ Суд первой инстанции отказался признавать решение Министерства незаконным, застряв в прошлом и мотивируя свое решение старой редакцией ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ и её таким же устаревшим судебным толкованием, когда суды благосклонно относились к смене УК, отобранной по конкурсу, до истечения года управления.
Апелляционный суд поправил коллег, ориентируясь на актуальную редакцию Жилищного кодекса РФ:
«С учетом положений ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в новой редакции, собственники вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам конкурса, не ранее чем через год после его заключения, соответственно выбранная впоследствии собственниками управляющая компания вправе приступить к управлению не ранее истечения указанного срока.»
Суд признал незаконным решение Министерства в части указания начала периода управления ООО «УК «Контур» (01.01.2024).
А64-667/2024 😋 @
Читать полностью…
Публикации закрытого канала "Совет многоквартирного дома — практика ЖКХ 2.0" за февраль 2025 года
Избрание и переизбрание
▪️В Ульяновской области председателя совета МКД досрочно лишили полномочий, обязали отчитаться и вернуть деньги (доход от использования общего имущества).
▪️В Ярославской области спор о досрочном прекращении полномочий совета МКД направлен на новое рассмотрение
▪️Может ли совет МКД состоять из одного собственника
Вознаграждение
▪️В Тамбовской области УО не смогла взыскать обратно с председателя совета МКД выплаченное ему вознаграждение
▪️В Ставропольском крае председатель совета МКД вытряс из УО причитающееся ему вознаграждение
▪️В Архангельской области председатель совета МКД взыскала свое вознаграждение с собственника помещения
Полномочия
▪️Собственники из Мытищ перестарались с наделением совета МКД полномочиями, и решения собрания признали недействительными
▪️В Калужской области собственники не смогли признать незаконным бездействие председателя совета по предоставлению отчетности
▪️В Вологодской области председатель совета истребовал у бывшей УО техническую документацию
Необычное
▪️В Белгороде собственники смогли сохранить прямые договоры при наличии газовой котельной.
▪️В Коми “старшая по дому” не смогла грамотно обратиться в суд за взысканием задолженности с собственника
▪️В Ленинградской области собственник нежилого помещения не хотел скидываться деньгами на юриста, нанимаемого советом МКД против него же
👉 Условия подписки, как оформить
Читать полностью…
#вопрос_ответ — еще одна традиционная рубрика четверга :)
Вопрос из ВК-сообщества ЖКХ Ньюс:
"Хотела узнать, кто из госструктур может выступить в суде вместо меня по вопросу: было голосование в доме, я не согласна с итогами этого голосования (предполагаю, что бюллетени подделанные, т. к. 1/3 дома не живет вообще)?"
Ответ:
Никто, если ставить вопрос именно таким образом ("не согласна с итогами"). Оставшихся двух третей дома достаточно для проведения собрания и принятия решений по многим вопросам.
Если рассматривать вопрос шире, то закон предоставляет право (!), не обязанность (!) органов жилищного надзора и органов прокуратуры обращаться в суд с исками, в том числе по вопросу оспаривания решений общих собраний. При этом даже "право" поставлено в зависимость от ряда условий.
❗️ Что в законе
Прокурор может обратиться в суд в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ).
Орган государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого с нарушением требований Жилищного кодекса РФ (ч. 12 ст. 20 ЖК РФ), а не "решения, с которым собственник не согласен".
👋 Комментарий бывшего работника прокуратуры
Так как моей первой работой была служба в органах прокуратуры, то на ней хотелось бы остановиться подробнее.
Чтобы прокуратура пошла в суд с иском, нужно учесть 4 момента.
1) Соблюдение условия из закона выше,
то есть чтобы с заявлением в прокуратуру обратился очень пожилой собственник или инвалид.
2) Достаточный срок исковой давности,
а он для оспаривания решения решения общего собрания небольшой — 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6. ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Для органа власти этот срок отсчитывается не "с нуля", как ему написали жалобу, а как если бы с иском обращался сам собственник.
Это написано в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности":
"по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти с заявлением в защиту прав и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом, начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление."
Изредка встречается противоположная позиция, о которой я писала в
статье про сроки для оспаривания решений собрания жилищными инспекциями.
3) Очевидная перспектива выигрыша.
Проигранные иски — это плохой показатель для прокуратуры, за них спрашивает и ругает вышестоящая прокуратура. Поэтому если заявитель просто "не согласен" с итогами, то никакой прокурор в здравом уме в суд не полезет.
Нужны нарушения, да такие, чтобы они стали железным основанием для признания решения собрания недействительными.
Напомню, что недействительные решения делятся на оспоримые (когда накосячили при проведении собрания, ст. 181.4 ГК РФ) и ничтожные (когда нет кворума, решение не в компетенции собрания, противоречит закону или вопрос не был включен в повестку, ст. 181.5 ГК РФ).
К железным относятся только вторые, ничтожные, так как суд вправе оставить оспоримое решение в силе, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования, а принятое решение не повлекло причинение убытков (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, п. 4 ст. 181.4 ГК РФ).
Повторюсь, что лотерея "оставит в силе или не оставит" прокуратуре не нужна, поэтому в заявлении нужно убедить прокурора в наличии признаков ничтожности либо хотя бы приложить практику своего районного / городского / областного суда о том, что они легко и непринужденно признают недействительными решения собрания из-за одного лишь нарушения порядка уведомления о собрании или других процедурных моментов (если действительно сложилась такая местечковая практика).
⬇️ продолжение ⬇️
Читать полностью…
😎 Защита дома от захвата управляющей компанией: история успеха
По четвергам публикую истории подписчиков об успешных случаях отстаивания своих интересов: раньше это были истории про создание ТСЖ, а теперь предлагаю желающим рассказать о смене управляющей компании или защите дома от захвата.
Подписчица — Стелла Спанчек из Перми — поделилась опытом защиты своего дома от захвата управляющей компанией. Эта история — результат совместных усилий жильцов, которые не остались равнодушными к происходящему.
❗️ Попытка захвата дома
Началось все с того, что дом целенаправленно менял старую управляющую компанию на новую. Пакет документов был направлен в инспекцию государственного жилищного надзора Пермского края (ИГЖН).
Старая УК попыталась провести своё голосование, но собственники его сорвали через бойкот — не голосовали даже «против», чтобы не оставлять образцов подписей. Эта компания смирилась со своим поражением.
Всё было хорошо, собственники рассчитывали, что 1 апреля к управлению приступит новая УК. Но неожиданно пришел отказ: в связи с поступлением пакета документов от третьей организации — ООО «Самоуправление», которая не проводила никаких собраний, а просто по почте в адрес ИГЖН был прислан пакет документов. Жители были возмущены такой наглостью и начали действовать.
📢 Борьба с подделкой
Подписчица начала писать в социальных сетях ИГЖН, губернатора и администрации города о том, что дом захватывают. После этого ИГЖН опубликовала пост-объявление с предложением сообщить о неучастии в собрании (текст прикреплен к посту).
Подписчица скопировала его, распечатала и разложила в почтовые ящики всех жителей. Она попросила каждого жителя, который не голосовал, обратиться в ИГЖН. Жители были возмущены, что ИГЖН не приняла их реальные голоса и документы по собранию, зато хотела учесть поддельные, написанные одной рукой и присланные по почте от анонима.
ИГЖН связалась с подписчицей, попросив больше не отправлять в инспекцию жителей, а взять бланк и централизованно собрать заявления о неучастии в собрании. Так и сделали. Кто-то из собственников отправил заявление через ГИС ЖКХ (так как важно, чтобы инспекция могла убедиться в личности заявителей).
После этого ИГЖН учла заявления собственников о неучастии в собрании, которое не проводилось, и пришла к выводу о наличии признаков ничтожности принятых решений, что согласно Приказу Минстроя № 938/пр является основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий.
💬 Отстаивание выбора собственников
Кроме противодействия сторонней компании, нужно было отстоять право на управление той УК, которую собственники действительно выбрали.
Как только стало известно о пакете документов по якобы выбору ООО «Самоуправление», настоящая избранница собственников повторно обратилась в ИГЖН со старым пакетом документов. Сами собственники в лице совета МКД записались на прием к руководителю ИГЖН, где доходчиво объяснили, за кого они на самом деле голосовали и кто должен быть в реестре лицензий (Пермьремстрой).
😏 Результат
Две недели дом стоял на ушах и мотивировал ИГЖН учесть их действительное волеизъявление.
Таким образом, собственники вернули дом той компании, за которую голосовали, и всё это без суда. Однако это потребовало сплоченности и оперативности, чтобы сторонняя УК не успела вступить в законные владения. Кроме того, подписчица столкнулась с негативом со стороны подозрительно одинаковых аккаунтов в соцсетях, где сообщала о захвате дома. Ее обвиняли в бездействии, ругали и пытались заставить замолчать. Поэтому активисты должны обладать еще и достаточной стрессоустойчивостью.
Надеюсь, что этот случай как один из способов противодействия захвату дома поможет другим подписчикам защитить свои права и интересы. Прошлый опыт был посвящен оспариванию решения общего собрания через процессуальное соучастие. Желающие поделиться своими проверенными лайфхаками — пишите в личку @.
Читать полностью…
🐈⬛ Минстрой про кошек в подвале
В Консультант Плюс появилось свежее письмо Минстроя России по поводу проживания кошек в подвалах. И оно не понравится тем, кто устраивает приют для животных в непредназначенном для этого месте.
Ключевые моменты:
— Оборудование продухов, проемов, каналов и отверстий сетками или жалюзийными решетками не означает, что такие продухи, проемы, каналы и отверстия являются закрытыми.
— Размещение животных в подвалах МКД, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование и которые не предназначены для содержания животных, противоречат положениям Закона № 498-ФЗ ("Об ответственном обращении с животными...").
— Законом N 498-ФЗ не предусмотрена возможность определения в качестве владельцев приютов для животных собственников помещений в МКД.
— Положения жилищного законодательства, предусматривающие оборудование продухов, проемов, каналов и отверстий в подвалах МКД, не являющимися приютами для животных, сетками или жалюзийными решетками, не противоречат Закону № 498-ФЗ.
— Демонтаж сеток или жалюзийных решеток из продухов в подвале МКД сам по себе не приводит к признанию такого подвала МКД приютом для животных и не порождает возможность содержания животных в таком подвале без нарушения требований Закона № 498-ФЗ.
Напомню, что письма Минстроя — не нормативно-правовые акты, а мнения ведомства по каким-либо вопросам, с которыми в Министерство обращаются различные граждане и организации. Номер письма — в подписи внизу поста.
Мы уже обобщали практику судов по этому вопросу, поэтому кто не видел, приглашаю ознакомиться, а кто забыл — вспомнить: "Кошки в подвале МКД — бороться или соседствовать"
№ 5265-ДН/04 😋 @
Читать полностью…
Инициатор собрания не должен доказывать проведение собрания для получения реестра
В ТСН «Цвиллинга, 36» из Челябинской области обратился собственник нежилых помещений, просил предоставить актуальный реестр собственников для проведения общего собрания.
Товарищество отказало в предоставлении информации, сославшись на то, что инициатор не доказал проведение общего собрания.
Собственник обратился в ГЖИ. Та сначала объявила предостережение, но это не подействовало. Тогда инспекция провела полноценную проверку и выдала товариществу предписание.
Так как игнорировать предписание сложнее, чем предостережение, товариществу пришлось обратиться в суд. А собственник тем временем обратился в другой суд — со своим иском об обязании ТСН предоставить реестр собственников.
⚖ Результаты рассмотрения:
— ТСН проиграло ГЖИ три инстанции, предписание инспекции признано законным (определение Седьмого КСОЮ № 88а-18462/2024);
— производство по иску собственника было прекращено в связи с добровольным исполнением его требований в ходе судебного разбирательства, а на ТСН возложили расходы по уплате госпошлины (дело № А76-7166/2023).
Суды пришли к выводу: указание в обращении на то, что реестр запрашивается в целях созыва и организации проведения собрания, является достаточным основанием для предоставления товариществом такого реестра. При этом необходимость предоставления каких-либо документов, подтверждающих факт проведения собрания и информирования собственников о проведении общего собрания путем размещения соответствующей информации в подъездах, исходя из буквального толкования ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, не следует.
«Иное толкование ТСН «Цвиллинга, 36» положений части 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ со ссылкой на правила русского языка является ошибочным».
О рассматриваемой позиции уже неоднократно говорила ранее, например, в этих материалах:
➡ Как получить реестр собственников для проведения общего собрания➡ Должна ли УК предоставлять реестр собственников инициатору собрания после 1 марта 2023 года
Читать полностью…
Друзья, несколько слов про рубрику «Дело подписчика».
✅ Что принимается:
— дела, где вы участвовали;
— не имеет значения, в чью пользу был разрешен спор;
— спор должен касаться вопросов ЖКХ.
❌ Не надо присылать:
— дела, о которых вы знаете/слышали, но сами не участвовали;
— совсем старые акты (вынесенные до 2020 года);
— споры о взыскании задолженности, если там не было ничего необычного;
— дела в надежде на бесплатную рекламу своих юридических услуг;
— дела с запросом дальнейшей консультации (в том числе под видом "моего мнения"), составления жалоб или других бесплатных юридических услуг.
✉️ Как и куда прислать:
— Если спор рассматривал арбитражный суд, то прислать можно только номер дела.
— Если спор рассматривал суд общей юрисдикции, то номер дела и название суда, либо ссылку на судебный акт, либо само решение.
❗️Все это должно сопровождаться комментарием типа «Добрый день. Это в рубрику «Дело подписчика». В этом споре я был истцом/ответчиком/...»
Присылать в личку @
Рубрика выходит по понедельникам. Пост пишу сама, текст перед публикацией не согласовываю. Другими словами, ваша и моя оценка позиции суда может разойтись. Если это некритично, то приглашаю поучаствовать в рубрике.
Читать полностью…
Когда человек покупает себе недвижимость, он радуется и предвкушает жизнь в новой квартире. В этот момент будущий собственник очень лоялен к девелоперу. Продлить и укрепить такое отношение клиента к себе — в интересах продавца. Но не все понимают, как это сделать.
Почему застройщикам важно использовать цифровые инструменты, чтобы продавать больше? Как цифровые экосистемы помогают УК повысить эффективность работы? Об этом мы поговорили с Вероникой Сочилкиной, руководителем сервисного бизнеса ГК Эталон.
Вероника поделилась практическими приёмами, которые помогают:
✅ сохранить лояльность жителя на всех этапах;
✅ упростить работу с дебиторской задолженностью;
✅ продавать недвижимость действующим клиентам;
✅ продвигать дополнительные услуги.
Запись встречи можно посмотреть здесь:
👉 https://clck.ru/3FSxqs
Читать полностью…
Публикации тоже будут выходить по четвергам. Первая — уже сегодня:
Читать полностью…
👍 Как подписчики канала создают ТСЖ
Подошла к завершению серия интервью с подписчиками, которые рассказали о своем положительном опыте создания ТСЖ (ТСН). Выражаю огромную благодарность участникам этого небольшого проекта! ❤️ Ваш опыт поможет другим собственникам решиться, вдохновиться и создать ТСЖ в своём доме!
Все публикации в одном посте:
✒ Как создавалось ТСН «Пролетарская 7» (Нижний Новгород)
Опыт интересен "тестовым собранием" и успешной борьбой с УК, которая совершенно не намерена отпускать дом.
✒ Как создавалось ТСЖ «Иволга» (г. Иваново)
Наглядный и вдохновляющий пример изменений до и после перехода дома в ТСЖ.
✒ Как создавалось ТСН «ШЕР» (г. Москва)
Небольшое, но тоже вдохновляющее интервью, ведь собственники уходили от УК «ПИК Комфорт»
✒ Как создавалось ТСН «ЖК ЛЕНИНГРАД» (г. Санкт-Петербург)
Хороший опыт по созданию товарищества в огромной новостройке.
✒ Как создавалось ТСЖ «Московская 8» (Рязань)
Материал, больше остальных насыщенный конкретными практическими советами.
✒ Как создавалось ТСН «Благополучие» (г. Самара)
Собственники не смогли поменять УК, поэтому создали товарищество.
✒ Как создавалось ТСЖ «Панорамы залива» (г. Санкт-Петербург)
Опыт интересен тем, что для создания товарищества использовалась ГИС ЖКХ.
✒ Как создавалось ТСН «Курортный проспект, 94/60» (г. Сочи)
Еще один пример создания товарищества в новостройке, что понадобилось для устранения недостатков строительства.
✒ Как создавалось ТСН “Гастелло, 12” (Удмуртия)
Председатель советует не следовать слепо опыту других товариществ и серьезнее отнестись к подготовке сметы.
✒ Как создавалось ТСЖ “КАРЛА МАРКСА 117” (г. Вологда)
Наверное, самое жизнеутверждающее интервью серии. Инициаторам пришлось столько всего пережить, но они с этим справились!
✒ Как создавалось ТСЖ «На Горячева» (г. Омск)
Тоже оптимистичный и вдохновляющий материал. Реальные улучшения в доме помогли ТСЖ через год управления спокойно провести через собрание повышение размера платы на реализацию новых планов.
Читать полностью…
В Оренбурге УО оштрафовали на 200 тысяч за непредоставление инициатору полного реестра собственников
Штраф был назначен из-за неисполнения предписания ГЖИ Оренбургской области (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ), выданного по жалобе инициатора собрания. Тому не хватало данных по ряду помещений.
В этой истории есть два занимательных момента.
1⃣ В отношении УО было введено внешнее управление (один из этапов процедуры банкротства). Предписание было не исполнено из-за бездействия внешнего управляющего. Другими словами, человек, который должен был восстанавливать финансовое положение и платежеспособность УО, подвел ее на 200 тысяч расходов.
В суде внешний управляющий стал оправдываться тем, что документы ему не передал руководитель УО. На это суд возразил, что реестр можно было составить самостоятельно. Тогда управляющий заявил, что в ЕГРН нет данных о собственниках. И тут самое интересное:
2⃣ В материалах дела имелись выписки из ЕГРН, полученные в период между обращением инициатора и проверкой, в которых данные о нужных собственниках не были скрыты. Этими выписками суд и уличил внешнего управляющего в дезинформации.
Получение сведений по собственникам, которые предпочли не скрывать свои данные в ЕГРН, — не единственный способ “добычи” ФИО владельцев помещений. Чтобы отслеживать изменения по собственникам и поддерживать ранее составленные реестры в актуальном состоянии, можно использовать автоматизированные сервисы типа ДомОнлайн или перепроверять изменения вручную с помощью Справочной Росреестра. Это поможет не попадать на крупные штрафы там, где их действительно можно избежать.
№ 12-444/2024 😋 @
Читать полностью…
#объявление для авторов небольших блогов/каналов о ЖКХ
Пытаюсь собрать базу ресурсов по тематике ЖКХ, но через поиск и сервисы аналитики сама могу выловить только крупные каналы. Поэтому прошу вашей помощи: пожалуйста, пришлите ссылки на свои проекты (каналы, сообщества) мне в личку @. Особенно интересны каналы с техническим уклоном.
В субботу спрашивала это на ЖКХ Ньюс, но прислали всего 7 ссылок, и они настолько разные по формату, что даже подборку из них не собрать :(
Читать полностью…
Нужно ли направлять протоколы собраний членов ТСЖ в ГЖИ
Подписчик канала ЖКХ поделился позицией Минстроя по этому вопросу (ответ от 13.02.2025 №3833-ОГ/00)
Общее собрание членов (ОСЧ) — это высший орган управления юридического лица – ТСЖ, а общее собрание собственников (ОСС) — орган управления многоквартирным домом, как имущественным комплексом. Именно на ОСС принимаются ключевые решения по вопросам управления многоквартирным домом.
❗️ Протокол ОСЧ не подлежит направлению в органы государственного жилищного надзора. В органы государственного жилищного надзора направляются только протоколы ОСС.
Также Минстрой указывает, что информация о собраниях членов ТСЖ подлежит размещению в ГИС ЖКХ (подробнее — в разделе XI Приложения к Приказу № 79/пp).
Кроме того, в ч. 3 ст. 143.1 Жилищного кодекса РФ определен перечень документов, с которыми вправе знакомиться собственники. Среди них указаны протоколы общих собраний членов ТСЖ, в том числе бюллетени для голосования.
Читать полностью…
🙏 Подписчики из числа УО и ТСЖ!
Напишите, пожалуйста, мне в личку (@), что изменилось в ваших домах после вступления в силу Правил №1055 о взаимодействии с оператором связи, потому что интересно, как у вас теперь складываются отношения с провайдерами.
Читать полностью…
40639