На ЖКХ Ньюс сейчас выходит другая серия интервью — про профессии ЖКХ. Вчера вышло одно из лучших в этой серии — полное, подробное, от руководителя одной из управляющих организаций Санкт-Петербурга.
Мне было и интересно, так как я нечасто общаюсь с УК, работающими в новостройках, и приятно, так как многие озвученные моменты совпадают с моим мнением — это и оценка законотворчества, и желания по улучшению отрасли.
Собственники найдут дельные советы по поиску УК, застройщики — саму компанию, которой можно доверить управление домами, а жители Санкт-Петербурга могут даже найти работодателя.
▶️ https://gkhnews.ru/1501001-generalnyj-direktor-uo/
Читать полностью…
Попытка УО компенсировать свои расходы, вызванные авариями на теплотрассе
В Ульяновской области ООО «УК Димитровград» хотело взыскать с теплоснабжающей организации 1 778 822 р. убытков.
Убытками управляющая компания посчитала свои расходы на аварийно-восстановительные работы, которые пришлось проводить во внутридомовых и внутриквартирных инженерных системах теплоснабжения (горячего водоснабжения) МКД, находящихся в ее управлении и попавших в зону отключения. Прекращения подачи тепловой энергии со стороны ресурсоснабжающей организации были внеплановыми, связаны с аварийными ситуациями на принадлежащих ответчику тепловых сетях.
Необходимость аварийно-восстановительных работ (в частности, развоздушивания) УО объясняла исключительно внешними причинами, связанными с ответчиком и не связанными с текущим содержанием инженерных систем МКД.
В качестве доказательств УО принесла распечатки с общедомовых приборов учета (об отсутствии циркуляции), ответ администрации города (что внеплановые отключения связаны с аварийными ситуациями на сетях ООО «Ресурс»), а также информацию из СМИ (о наличии аварий в даты отключения подачи тепловых ресурсов), заключение специалиста, договоры подряда, акты приемки работ и платежные поручения.
⚖ Однако суды сочли, что УО не доказала факты “возникновения в МКД каких-либо ситуаций и последствий, вызванных исключительно внешними, находившимися в зоне деятельности ответчика причинами (работами, связанными с аварийными ситуациями на наружных сетях), и обстоятельств необходимости проведения работ по устранению данных последствий с несением УО соответствующих дополнительных затрат”.
По “возникновению ситуаций”: между УО и РСО заключен договор теплоснабжения, который регламентирует поведение сторон при возникновении аварий во внутридомовых инженерных системах или тепловых сетях (уведомление, составление акта). Однако УО не представила такие акты.
По “необходимости проведения работ”: в заключении специалиста указано, что перечень необходимых мероприятий на теплопотребляющих установках потребителей по устранению последствий аварий (инцидентов), произошедших на тепловых сетях теплоснабжающей или теплосетевой организации, зависит от характера и тяжести событий в системах теплопотребления. Однако подтвержденные в установленном порядке сведения о последних отсутствуют.
По “несению дополнительных затрат”: факт несения убытков не доказан, поскольку из актов о выполнении работ не усматривается, что они вызваны какими-либо нарушениями обязательств со стороны ресурсоснабжающей организации.
УО обжаловала решение суда выше и выше, но Верховный Суд РФ остановил ее, отказа в передаче очередной жалобы для дальнейшего рассмотрения коллегией (определение № 306-ЭС24-19797 от 07.11.2024).
№ А72-13692/2022 😋 @
Читать полностью…
⬆️ начало ⬆️
5⃣ Также отдельным приложением к новому приказу по-прежнему является Порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний в органы госжилнадзора.
Что нового: в случае проведения онлайн-собрания протокол «направляется» посредством системы в виде доступа к такому протоколу.
Определено, что администратор направляет в орган жилищного надзора оставшиеся у него письменные решения (бюллетени) не позднее чем через десять календарных дней со дня проведения собрания (а не выкидывает, как делали некоторые до сих пор 😐).
В случаях проведения традиционных собраний порядок в целом остается прежним.
Уточнено, что УО/ТСЖ/ЖСК направляют протокол не в течение 5 рабочих дней, а в течение 5 календарных дней с момента получения подлинников от инициатора (напомню, что в ЖК РФ указано просто «5 дней»).
Установлено, что инициатор передает документы в УО/ТСЖ/ЖСК (а при непосредственном способе управления – в орган государственного жилищного надзора) по акту приема-передачи, который должен включать информацию об инициаторе, о лице в УО, ТСЖ, ЖСК, принявшем протокол, о реквизите (почему-то об одном, не уточнено, каком именно) протокола общего собрания, наименовании и количестве листов, подписи, даты подписания.
✳️ В общем, документ содержит и хорошие изменения, и некоторые сомнительные моменты.
Публичное обсуждение продлится до 17 февраля. Желающие могут успеть оставить свои замечания и предложения по доработке проекта.
Читать полностью…
🔥 Минстрой подготовил проект новых требований к оформлению протоколов собраний (за наводку спасибо каналу «Дом и двор»).
Вчера весь вечер разбиралась, что планируется изменить. Рассказываю.
1⃣ Форма протокола зависит от формы собрания
Если собрание обычное, не онлайн, то составляется письменный протокол (как и раньше).
Если собрание в онлайн-форме (проведено через ГИС ЖКХ или региональную информационную систему), то решения общего собрания должны автоматически формироваться в виде протокола и размещаться в самой системе (электронный документ в формате XML с возможностью преобразования в формат PDF, подписываемый усиленной квалифицированной электронной подписью оператора системы).
2⃣ Корректировки в водной части протокола
Вместо даты проведения собрания нужно указывать дату и время начала и окончания голосования (продолжительность голосования).
Вместо места хранения протокола — место хранения копий протоколов (почему-то во множественном числе, хотя мест может быть несколько и они могут быть разными. Все перечислять ❓).
В качестве номера протокола должен будет указываться уникальный идентификатор, полученный в ГИС ЖКХ при создании сообщения о проведении общего собрания или при размещении протокола общего собрания.
Напомню, что с 1 марта размещение сообщения в ГИС ЖКХ станет обязательным способом уведомления о собрании в любой форме. 😞
В сведениях об инициаторе для юрлица теперь нужно указывать не только наименование, ОГРН и ИНН, но и организационно-правовую форму, место нахождения, почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона, официальный сайт в интернете (причём почему-то без оговорки «при наличии»), должность и реквизиты документа о назначении (избрании) на должность (догадайтесь сами, кого именно ❓). В общем, тут скопипастили кривой п. 1 ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ.
Для физлица предлагается указывать ФИО, паспортные данные, место постоянного проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты.
Про номер принадлежащего инициатору помещения и реквизитах документа на него — больше ни слова.
Без какой-либо оговорки про форму собрания зачем-то предлагается указывать сведения об администраторе собрания (который имеет значение только при онлайн-собрании). 😒
А вот сведения про председателя, секретаря, лиц, считающих голоса, нужно указывать в вводной части только в случае обычного (не онлайн) собрания и если вопрос о выборе этих лиц не включен в повестку.
Также в вводной части дополнительно надо указывать сведения о площади помещений участников собраний (наряду с их количеством голосов), информацию об общем количестве собственников в доме и количестве проголосовавших.
3⃣ Что касается содержательной части протокола
Уточнение появилось в пункте про формулировки вопросов: если вопрос касается рассмотрения какого-либо документа, то формулировка вопроса должна содержать полное название и реквизиты документа (это было), за исключением реквизитов договора управления многоквартирным домом (это добавили).
Скорректированы требования к оформлению вопросов (не «слушали», «выступили», «постановили», «решили», а «вопрос, поставленный на голосование», «предложено», «решили (постановили)».
Из непонятного с точки зрения русского языка: часть про «предложено» вроде бы относится только к онлайн-собранию (но вообще эта оговорка заключена в скобки и запятые одновременно😩).
@ 😋 продолжение ниже ⬇️
Читать полностью…
Кто оплатит расходы по теплопотерям на сетях в новостройке
ООО "Байкальская энергетическая компания" (теплоснабжающая организация) обратилось в суд за взысканием 236 674 р. задолженности за поставленную тепловую энергию и пени. Потери ресурса образовались на участке тепловой сети от внешней стены многоквартирного дома до тепловой камеры (до места присоединения к сетям теплоснабжающей организации).
В ответчиках отказались застройщик МКД и администрации города Иркутска. Разногласия сторон касались определения владельца участка тепловых сетей.
⚖ Арбитражный суд Иркутской области решил, что оплачивать потери должен застройщик, так как он не завершил процесс передачи вновь созданного участка тепловой сети в муниципальную собственность.
⚖ Апелляционный суд выбрал крайней администрацию, а в удовлетворении иска к застройщику отказал. По мнению суда, именно администрация не принимала достаточных и необходимых мер для оформления спорных сетей в муниципальную собственность в установленные законом сроки, а застройщик надлежащим образом реализовал свое право на отказ от права собственности на спорный участок сетей.
⚖ Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа отменил постановление апелляции и оставил в силе первоначальное решение по делу:
— по общему правилу субъектами, обязанными оплачивать потери тепловой энергии, являются сетевые организации и иные законные владельцы объектов теплосетевого хозяйства (собственники или лица, которым эти объекты переданы во владение и пользование);
— поскольку спорный участок тепловой сети создан застройщиком при строительстве многоквартирных домов в рамках их подключения к централизованной системе теплоснабжения, то участок сети застройщику и принадлежит;
— застройщик вправе отказаться от права собственности на это имущество, но такой отказ не влечет прекращения прав и обязанностей собственника до приобретения права собственности на него другим лицом (абзац 2 статьи 236 Гражданского кодекса РФ);
— при отказе от права собственности застройщик должен представить документы, необходимые для надлежащего оформления передачи вновь возведенного им объекта (постановка на кадастровый учет, техническая документация). Непредставление соответствующей документации является предпринимательским риском застройщика и не делает такой участок сети бесхозяйным;
— материалы дела не содержат доказательств, достоверно свидетельствующих о совершении застройщиком необходимых действий по вовлечению вновь возведенного объекта в гражданский оборот и о передаче муниципальному образованию документации, необходимой для принятия и постановки этого объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного (в том числе, передаче администрации технической документации на сети, документов о поставке сетей на кадастровый учет);
— бездействие администрации по принятию и постановке спорного имущества на учет как бесхозяйного не оспорено в судебном порядке, незаконным не признано;
— обращение застройщика в орган местного самоуправления, инициирование им вопроса о передаче построенных тепловых сетей в собственность муниципального образования после строительства не является безусловным основанием для признания участка сети бесхозяйным.
“Формальный отказ застройщика от права собственности исключительно с целью освобождения от бремени несения расходов на содержание такого имущества без совершения действий, которые требуются от него для обеспечения условий для нормальной эксплуатации объекта электросетевого хозяйства при условии добросовестного осуществления своих прав, не прекращает его обязанность компенсировать возникшие в сетях потери (статья 10, абзац 2 статьи 236 Гражданского кодекса РФ) и не может перекладывать соответствующие обязательства на органы местного самоуправления.”
№ А19-17433/2023 😋 @
Читать полностью…
#от_автора
🥀 Хоть в чем-то ВКонтакте лучше Telegram: наконец-то заблокировали на несколько дней сообщество, публикующее наши материалы без разрешения.
В 2024 году в ВК ввели систему страйков, и вроде бы с осени распространили ее на авторские права.
Тогда же (осенью) по первой моей жалобе сообществу на сутки запретили постинг. Админы сообщества потом сетовали, что это происки конкурентов. То есть нарушители авторских прав на полном серьёзе считают авторов оригинального контента конкурентами и даже не задумываются над тем, на чём бы они паразитировали, если бы таких "конкурентов" не существовало.
Но того страйка оказалось маловато, и за последние сутки они опубликовали еще десяток наших постов. Чем и заслужили более существенную блокировку.
Следующий уровень — блокировка на месяц.
А вот в Telegram жалобы на нарушение авторских прав админов таких небольших каналов, как этот, пока оставляет без внимания 😢 Хотя во в многом другом возможности этой площадки гораздо шире и удобнее.
Если вам нравится Вконтакте, то оставляю ссылку на нашу группу (ЖКХ Ньюс): https://vk.com/gkhnews.
Если соберетесь что-то комментировать, пожалуйста, прочитайте правила сообщества.❤️
Напомню правила использования материалов с сайта:
— копипаст >50% статьи — только при наличии письменного согласия редакции;
— если меньше, то достаточно указания источника, автора и активной ссылки на материал.
Правила использования постов в ТГ:
— приветствуются репосты (разумеется, без скрытия имени отправителя), благо канал зарегистрирован в РКН;
— если пост цитируется фрагментарно, то достаточно ссылки на канал;
— пересказ найденного мною дела, но в своем изложении, вызовет уважение, если снабдите его указанием, что наводка на дело была опубликована на нашем канале. Для понимания: планомерный мониторинг и поиск интересной практики для публикаций на всех наших каналах у меня занимает 1/5 всего рабочего времени. То есть всю пятницу и кусочек субботы.
Читать полностью…
#вопрос_ответ (еженедельная рубрика)
Вопрос
Выбираем новый совет дома. Один из кандидатов не собственник, ему доверенность выдал собственник. Спрашивали в УК на этот счёт, УК ответила, что он может избираться в Совет дома. А мне попалось, что не может, так как избираться может только собственник. Можете подсказать, может он или все-таки нет?
Ответ
В совет МКД должны входить именно собственники. Это прямо закреплено в ч. 1 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ.
Случаи избрания членов по доверенности от собственников встречаются в жизни, однако если вопрос доходит до суда, то тот может признать решение собрания недействительным.
В прошлом году такой случай был в Кемеровской области, когда решения по досрочному переизбранию совета оспаривала группа собственников (в совет вошли два "несобственника" по доверенности, один из которых еще и стал председателем). Суды признали такие избрания противоречащими закону.
Также было дело в Башкирии, где претензии к выбору председателем совета дома жительницы, действующей по доверенности от собственника, возникли у Госкомитета по жилищному надзору. И тот пошел в суд оспаривать это решение, выиграл первую инстанцию, выше судебный акт не оспаривался. УО поддерживала требования надзорного органа. :)
Таким образом, на словах УО может уверять, что в совет МКД можно избрать хоть кота, однако потом нет гарантии, что она не поддержит чей-нибудь иск о признании недействительным этого решения, особенно если кот будет писать мотивированные замечания на акты приемки выполненных работ либо настойчиво требовать доступ в подвал для себя и кошечек в рамках осмотра общего имущества.
Читать полностью…
УО из Ярославской области обязали ремонтировать крыльцо к магазину
Суды двух инстанций поддержали ГЖИ Ярославской области в споре с АО "Управдом Дзержинского района" по вопросу ремонта входной группы в магазин.
В пользу ГЖИ сыграло аналогичное дело трехгодовалой давности. Тогда УО не стала сильно настаивать на своей правоте (дело № А82-5615/2021), а теперь этот спор приобрел преюдициальное значение для рассмотрения такой же ситуации.
⚖ Суды указали:
— из содержания технического паспорта на МКД следует, что спорная входная группа обозначена на схеме 1 этажа и граничит с нежилым помещением 1 (согласно экспликации нежилое помещение 1 является тамбуром), но не включена в состав нежилых помещений первого этажа спорного МКД. В связи с чем входная группа нежилого помещения магазина является конструктивным элементом МКД (его составной частью), обслуживающим более одного нежилого помещения, а, следовательно, соответствует понятию общего имущества многоквартирного дома (пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, подпункт "г" пункта 2 Правил содержания общего имущества № 491);
— доказательств того, что спорная входная группа была спроектирована третьими лицами в целях удовлетворения исключительно своих потребностей, возникших в связи с ведением предпринимательской деятельности, в материалы дела не представлено;
— не доказано, что спорная входная группа находится в собственности собственника магазина, либо принадлежит ему на ином законном праве.
“Таким образом, входная группа нежилого помещения магазина "Копеечка" является общим имуществом МКД N 50, следовательно, обязанность по его содержанию возлагается на управляющую организацию.”
№ А82-9797/2024 😋 @
Читать полностью…
— Почему вы решили автоматизировать работу УК?
— Потому что без автоматизации сложно контролировать сроки выполнения заявок и качество работы.
Такой ответ мы всегда слышим от наших клиентов. При этом каждый из них видит в работе с ДС24 дополнительную пользу.
👤 Почему УК важно видеть профайл каждого заявителя — его контакты, историю обращений и записи звонков с диспетчерами — нам рассказала Юлия Лялина, генеральный директор УК «Звезда Управляет».
Также она поделилась, как автоматизация управления недвижимостью:
🏢 влияет на повторные продажи квартир;
⏱️ экономит время сотрудников УО;
💰 повышает доходность компании.
Подробнее читайте в новом кейсе
👉 https://bit.ly/keis_Zvezdaupravlyaet
Читать полностью…
На соседнем канале забавный опрос: /channel/domidvor/1650
Пока правильных ответов в комментариях и близко нет (правда, чтобы это узнать, мне пришлось подглядеть правильный ответ, иначе ни за что бы не догадалась).
Читать полностью…
Обновила свое пособие по проведению общих собраний 🤪
В частности, скорректировала порядок получения реестра собственников из-за значительного удорожания выписок из ФГИС ЕГРН, убрала голосования в иных информационных системах из-за того, что законодатель исключил их из Жилищного кодекса РФ + мелкие уточнения и улучшения на основе обратной связи читателей.
Тот, кто приобретал доступ к пособию, смотрите последнюю версию в том же месте (закрытый канал "Книжица по ОСС" с шаблонами документов).
Кто желает приобрести доступ к постоянно обновляемой версии — это по-прежнему можно сделать путем оформления подписки на закрытый канал Совет МКД или ТСЖ (пособие идет как подарок к платной подписке, отдельно не продается). Оглавление книги — на скринах выше, а вот подробное описание.
Читать полностью…
Чем «ДомОнлайн» — сервис учредителя «ЖКХ Ньюс» — может быть полезен подписчикам
➡ УО, ТСЖ, ЖСК узнают об изменениях собственников, оперативно формируют документы для собраний, пользуются юридической поддержкой.
➡ Собственники проверяют и дополняют реестры собственников, готовят документы для общих собраний, автоматически считают голоса, получают готовый протокол с необходимыми приложениями.
➡ Юристы организуют работу с должниками и значительно упрощают подготовку и проведение общих собраний.
➡ ФКР, РСО и операторы по обращению с ТКО используют услугу — аудит базы данных и догрузка отсутствующих в базе данных сведений.
➡ Провайдеры, домофонные и клининговые компании выбирают функционал по подготовке документов для общих собраний сразу по множеству МКД.
➡ СНТ, гаражные кооперативы, организации, управляющие коммерческой недвижимостью предпочитают формирование базы данных, учет изменений и подготовку документов.
Если необходима такая или похожая помощь, заявку можно оставить на сайте «ДомОнлайн».
Читать полностью…
#дело_подписчика
Департамент государственного жилищного надзора ЯНАО оштрафовал ООО «Изумрудный город» за нарушение лицензионных требований на 125000 р.
Нарушение заключалось в том, что подъемная платформа для инвалидов в МКД была отключена от электроснабжения. Без электроснабжения платформой нельзя было пользоваться.
Позиция УО: платформа находится в исправном состоянии. Она отключена от электроснабжения по решению общего собрания. Это решение обязательно для исполнения управляющей организацией. До решения собрания УО обслуживала платформу за счет своих средств.
Кроме того, в договоре управления платформа не указана в составе общего имущества, а ее обслуживание — в перечне работ.
"Фактически общество привлечено к ответственности за то, что в течение двух лет надлежащим образом безвозмездно и за свой счет обеспечивало содержание подъемной платформы для инвалидов, но ее эксплуатация была приостановлена решением собственников помещений в многоквартирном доме, а не самовольно обществом."
⚖ Суды двух инстанций встали на сторону Департамента:
— оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения в силу закона подлежит отнесению к общему имуществу собственников МКД. Поэтому не имеет значения, что подъемник не указан в договоре управления;
— содержание общего имущества должно обеспечивать условия доступности для инвалидов (п. 29, 30 Минимального перечня № 290);
— решение собрание о приостановлении эксплуатации платформы противоречит закону. Отказ от пользования общим имуществом, как и вытекающий из этого отказ от его содержания, законом не предусмотрен.
"Таким образом, работоспособное состояние подъемной платформы должно быть обеспечено управляющей организацией постоянно, Общество обязано соблюдать вышеуказанные лицензионные требования и обеспечить исправное состояние подъемной платформы."
А81-8073/2024 😋 @
Читать полностью…
☺️ На следующей неделе планирую запустить другие рубрики, по которым вы положительно проголосовали.
Пожалуйста, поделитесь в анкете конкретными идеями, предложениями по рубрикам "вопрос-ответ", "комментарий автора канала", "интервью", "разбор ошибок", "конкурс", "опросы", "лонгриды".
Возможно, у вас уже есть какие-то запросы по ним, пожелания или дельные соображения.
👉 https://forms.yandex.ru/u/67810516f47e73575efb7542/
Читать полностью…
Как создавалось ТСН «ШЕР» (г. Москва)
В новом небольшом интервью председатель правления ТСН «ШЕР» (г. Москва) Уразаева Яна Валентиновна рассказала, как собственники создали товарищество, чтобы самостоятельно управлять домом. Они преодолели сопротивление управляющей компании (ПИК-Комфорт), прошли регистрацию в налоговой и наладили взаимодействие с жильцами. Теперь жители дома замечают улучшения: ежедневную уборку, замену светильников, обшивки лифтов и другие изменения 😎
Характеристика дома: построен в 2021 году, 11 этажей, 98 жилых помещений и 40 нежилых.
▶️ https://gkhnews.ru/1500748-tsn-sher/
Читать полностью…
ВНИМАНИЮ ВЛАДЕЛЬЦЕВ ЛИФТОВ
В соответствии с решением Совета Евразийской экономической комиссии от 29 ноября 2024 года №112, лифты, отработавшие назначенный срок службы до 15 февраля 2025 года, должны быть приведены в соответствие с требованиями технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011) до 15 февраля 2030 года.
В соответствии с письмом Ростехнадзора от 20.01.2025 г. №00-07-04/32, лифты, назначенный срок службы которых истекает после 15 февраля 2025 года, должны быть приведены в соответствие требованиям технического регламента путем модернизации или замены до указанной даты (до окончания назначенного срока службы). Продление срока использования по назначению таким лифтам по результатам обследования не предусмотрено.
Таким образом, лифты, назначенный срок службы которых истекает после 15 февраля 2025 года, должны быть модернизированы или заменены до окончания назначенного срока службы.
Чтобы принять участие в проекте по ускоренной замене лифтов, можете заполнить заявку-анкету на сайте Ассоциации «Российское лифтовое объединение» https://zamena.rlolift.ru/.
Читать полностью…
⬆️ начало ⬆️
4⃣ Изменения коснулись и приложений к протоколу
❤️ Наконец-то нелепый «список присутствующих» заменен «сведениями о лицах, принявших участие в общем собрании».
Форма «сведений» приведена в Приложении №1 😐 к Приложению №1 к приказу. Включает три графы:
— номер помещения,
— для физических лиц: имя и первая буква фамилии, для юридических лиц: наименование юридического лица или ИНН,
— количество голосов собственника.
Это приложение обязательное, формируется также к протоколу собрания, проведённому в системе.
Если собрание проведено без информационной системы, то число приложений будет больше, а по сути — прежним (но все они также подлежат размещению в ГИС ЖКХ):
— реестр собственников, содержащий сведения, предусмотренные частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ (да, теперь будет не нужно реквизитов документов о собственности 😆👍);
— копия сообщения о проведении общего собрания или копия размещенного в ГИС ЖКХ текста сообщения;
— документы (или копии), подтверждающие направление, вручение либо размещение сообщения о проведении собрания, либо документ, подтверждающий направление сообщения, который автоматически формируется в ГИС ЖКХ при размещении такого сообщения в ней;
— список приглашенных лиц по той же форме, что и сейчас;
— документы (или копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников, принявших участие в собрании, и приглашенных лиц;
— документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой;
— письменные решения (бюллетени) собственников, в которых для физлиц должен также указываться СНИЛС❗️, а вместо реквизитов документов на помещение — номер и дата государственной регистрации права собственности на него.
@ 😋 окончание ниже ⬇️
Читать полностью…
📍 Госдума приняла во втором и третьем чтениях законопроект № 557516-8 о внесении изменений в статью 173 Жилищного кодекса РФ и другие законодательные акты
❗️Требования к размеру накоплений взносов на капремонт на спецсчете повышены с 50% до 60%.
Напомним, что если собираемость будет ниже, то орган жилищного надзора уведомляет владельца спецсчета, после чего собственники либо должны сократить задолженность, либо попрощаться со спецсчетом.
❗️Особенности регулирования жилищных отношений, установленные на 2022 — 2024 годы, продлены до 2026 года включительно.
Речь идет об особенностях начисления и уплаты пени. То есть Правительство РФ теперь снова имеет полномочия продлить ранее действовавший порядок (или установить новый).
Читать полностью…
#дело_подписчика
ГЖИ Калужской области обязала собственников квартиры согласовать остекление балкона или демонтировать его
После того, как с козырька балкона на машину упал лед, а управляющей организации пришлось возмещать ущерб, компания обратилась в ГЖИ.
Инспекция провела проверку, выдала предписание собственникам, однако те его не исполнили. Тогда инспекция обратилась в суд и выиграла дело.
Решение суда прислала управляющая организация, которая в этом деле была привлечена в качестве третьего лица.
Суд согласился с инспекцией, что использование общедомового имущества без согласия других собственников, оформленного протоколом собрания, нарушает права других собственников.
"Собственникам было предоставлено достаточно времени для проведения общего собрания собственников, на котором необходимо было решить вопрос о согласовании использования общего имущества (остекление балкона с устройством козырька). Однако протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в инспекцию предоставлен не был."
Кроме того, по материалам ГЖИ мировой суд привлек собственников квартиры к административной ответственности за неисполнение предписания (ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ).
№ 2-12019/2024 😋 @
Читать полностью…
Сегодня вместо очередного интервью о создании ТСЖ будет информация о целом канале с рекомендациями по созданию ТСЖ.
Видимо, подписчики, которые хотели поделиться информацией, уже закончились, а некоторые, к моему сожалению, не вернулись с обратной связью. Скоро перейдем к теме смены управляющей организации.
❤️ А пока знакомьтесь с новым каналом (если еще не знакомы):
"Кирилл Чиркин / Председатель ЖСК (ТСЖ)"
Многие подписчики в наших чатах хвалят и канал, и автора, чего стоит только серия публикаций про пожарную безопасность многоквартирного дома. И это неудивительно с учетом того, что автор сам по-честному получал лицензию МЧС на проведение работ по монтажу систем противопожарной защиты.
Отдельного уважения заслуживает опыт по замене городских приборов учета на свои, что вместе с мониторингом качества ресурсов позволило снизить перетоп с 80,2 до 16,27 Гкал в год.
Подборка публикаций об ошибках при создании товарищества:
— Вы не знаете, чего вы хотите и какую задачу вы решаете
— У вас нет плана действий
— Вы не хотите вкладывать свои средства в создание ТСЖ
— Вы решили обсудить создание ТСН в общедомовом чате
— У вас нет сторонников / команды
Как я догадываюсь по тегу под постами, всего планируется опубликовать 100 ошибок 😩
Кроме того, у Кирилла есть Дневник Председателя ТСЖ и ЖСК, где можно посмеяться и поплакать над ситуациями, которые ежедневно приходится решать при управлении многоквартирным домом (поросята из числа жильцов, шалости Мосжилинспекции, мониторинг параметров коммунальных ресурсов и другие технические штучки).
Читать полностью…
УО обязали выставлять платежки за капремонт, хотя владельцем спецсчета был региональный оператор
В Пензенской области АО "Жилфонд Железнодорожного района" управляет МКД, собственники которого давным-давно выбрали способом формирования фонда капремонта спецсчет, открытый на имя регионального оператора. Вот только по порядку выставления платежек собственники ничего не решили, и как они почти 10 лет (не) выставлялись — непонятно.
В 2023 году один из собственников обратился с этим вопросом в орган жилищного надзора. Тот провел проверку и пришел к выводу, что именно УО должна печатать и доставлять платежки за капремонт.
УО получила предписание и попыталась его оспорить. Она ссылалась на отсутствие решения общего собрания, и как следствие, отсутствие у нее обязанности по изготовлению квитанций.
⚖ Суды трех инстанций решили, что УО не права:
— взносы на капитальный ремонт включены в плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
— взносы уплачиваются собственниками на основании платежного документа, предоставляемого в порядке и на условиях, которые установлены ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, если иные порядок и условия не определены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 171 Жилищного кодекса РФ);
— в стандарты управления МКД входят начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, оформление платежных документов и направление их собственникам (подп. "ж" п. 4 Правил управления МКД № 416).
“Таким образом, по общему правилу при управлении домом управляющей организацией на нее возлагаются обязанности: по планированию и организации услуг и выполнению работ, связанных с капитальным ремонтом общего имущества МКД; по оформлению платежных документов и направлению их собственникам и пользователям помещений в МКД, ведению претензионной работы в отношении должников”.
УО настаивала, что на момент выбора собственниками спецсчета у регоператора в Жилищном кодексе РФ не было нормы части 3.1 статьи 175, согласно которой решение общего собрания о формировании фонда капремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на представление платежных документов, об определении порядка представления платежек.
Суд отклонил этот аргумент:
“Отсутствие в 2014 году указанной нормы в Жилищном кодексе не изменяет объем обязанностей управляющей организации применительно к правоотношениям, связанным со взиманием платы за коммунальные услуги, в состав которых включены взносы на капитальный ремонт... В отсутствие иного решения собственников, оформление и выставление платежных документов на плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе по взносам на капитальный ремонт, входит в обязанность управляющей организации”.№ А49-10958/2023 😋 @
Читать полностью…
#дело_подписчика
Попытка признать недействительным решение о выплате вознаграждения председателю правления ТСЖ
В Пермском крае собственнику не понравилось, что на собрании членов ТСЖ «Сибирская, 30» в 2023 году было принято решение "об установлении с 01.06.2019 в рамках сметы товарищества вознаграждение председателя правления — 30 000 рублей в месяц без учета налогов".
Истец ссылался на отсутствие кворума, а относительно самого принятого решения доводы сводились к тому, что "действующим законодательством не предусмотрено принятие такого решения за прошлые периоды".
⚖ Суд первой инстанции признал оспариваемое решение недействительным. Он написал, что решение противоречит ранее принятым сметам расходов и основам правопорядка. Так, в смете расходов за 2019 год размер вознаграждения председателя определен в сумме 34 500 р., а за 2020-2022 годы— в сумме 30 000 р., "следовательно, в разные периоды члены ТСЖ голосовали за разные суммы вознаграждения".
⚖ Апелляционный суд отменил судебный акт и отказал в иске.
Он исходил из того, что нет доказательств как заведомого и очевидного нарушения основ правопорядка и нравственности, так и антисоциальной направленности.
Принятое на собрании решение не повлекло убытков для истца, который на прежних собраниях был не против вознаграждения председателю.
Несовпадение размера вознаграждения связано с включением суммы налога.
Запрета на утверждение такого вознаграждения за прошлые периоды времени законодательство не содержит.
Кассационный суд также оставил жалобу жительницы без удовлетворения.
№88-19693/2024 😋 @
P. S. Если у вас есть свежие решения судов с вашим участием (необязательно победы), присылайте их @ с кратким пояснением.
Читать полностью…
#вопрос_ответ
А здесь тем временем своя еженедельная рубрика и вопрос от подписчика.
Вопрос
Подскажите, пожалуйста, в каждом ли протоколе и собрании нужно указывать место хранения протоколов?
И также вопрос, есть ли четкие требования к бюллетеням собрания?
Просто управляющая в каждом собрании в бюллетень вносит вопрос о хранении протокола. Насколько это правильно?
Ответ
1. Про требования к бюллетеням была отдельная статья.
2. Информация о месте (адресе) хранения протокола указывается в каждом протоколе согласно подп. "е" п. 4 Требований к оформлению протоколов (Приказ Минстроя №44/пр). На голосование этот вопрос выносить не нужно, так как место хранения оригинала уже урегулировано в ч. 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ. Это орган государственного жилищного надзора.
Правильно будет выносить на голосование вопрос о месте хранения копии (ч. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Кто-то принимает такое решение на каждом собрании в отношении копии протокола текущего собрания, а кто-то за один раз решает в целом — в отношении копий протоколов, а потом выносит этот вопрос на голосование лишь когда хочет определить другое место хранения копии.
Материалы по теме и связанные вопросы:
— "Хранение протоколов в жилищной инспекции: что надо знать"
— "Можно ли собственникам передать протокол собрания напрямую в жилищную инспекцию"
— "Надо ли передавать протокол общего собрания членов ТСЖ в жилищную инспекцию"
— "Ознакомление с протоколом в ГЖИ: опыт читателей и судебная практика"
Читать полностью…
Как создавалось ТСН «ЖК ЛЕНИНГРАД» (г. Санкт-Петербург)
❤️ Подписчица Марина – председатель Правления ТСН «ЖК ЛЕНИНГРАД» из Санкт-Петербурга – рассказала о том, почему собственники решили сменить УК от застройщика на товарищество, как им удалось это сделать в огромном доме (923 квартиры) и каких положительных изменений в жизни МКД они добились сменой способа управления.
К слову, это еще один случай смены способа управления через ГИС ЖКХ 😒
➡ https://gkhnews.ru/1500475-tsn-zhk-leningrad-g-sankt-peterburg/
Читать полностью…
Можно ли поставить металлический шкаф в паркинге
Разногласия по этому вопросу между московской УК «Эго-Комфорт» и ГУ МЧС превратились в разногласия между судами, которым пришлось рассматривать спор о законности предписания надзорного органа.
Управление МЧС при проверке автомобильной стоянки (паркинга) МКД выявило нарушение: “необеспечение эксплуатации здания в соответствии с требованиями проектной документации в части установки на этажах подземной автостоянки на парковочных местах металлических шкафов для хранения вещей”.
Управляющая организация получила предписание, и оно ей не понравилось. По мнению УО, на нее фактически возложили ответственность по демонтажу шкафов, давно установленных собственниками в габаритах машино-мест, принадлежащих им же на праве собственности.
Арбитражный суд города Москвы отказался признавать предписание недействительным.
Апелляционный суд удовлетворил заявление УО.
Он исходил из того, что в проектной документации на МКД отсутствовали разработанные специальные технические условия, которые бы содержали список мероприятий по обеспечению пожарной безопасности при установке металлических шкафов на машино-местах.
Также суд сослался на ответ жилищной инспекции по СВАО г. Москвы. По мнению МЖИ, установка на личных парковочных местах металлических шкафов не относится ни к реконструкции (изменению параметров) объекта капстроительства, ни к работам по переустройству (перепланировке), требующим внесения изменений в техпаспорт дома.
Апелляционный суд учел, что на дату ввода объекта в эксплуатацию МКД (2019 год) в противопожарных нормах и правилах не содержалось запрета на размещение в зоне машино-мест шкафов. А новые требования пожарной безопасности не могут быть применены к этому МКД.
Кроме того, УО сама обращалось в ГУ МЧС до введения в действие СП 506.1311500.2021 с вопросом о допустимости размещения металлических шкафов. Ей ответили, что размещение металлических шкафов допустимо и не нарушает норм противопожарной защиты.
Таким образом, после принятия МКД в управление и начала эксплуатации УО позаботилась о получении в компетентных органах актуального разъяснения о допустимости размещения шкафов в паркинге МКД, установленных собственниками ранее.
Арбитражный суд Московского округа отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции.
➡ согласно ч. 1 ст. 78 Закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" № 123-ФЗ, проектная документация должна содержать пожарно-технические характеристики, предусмотренные этим законом;
➡ для зданий, сооружений, для которых отсутствуют нормативные требования пожарной безопасности, должны быть разработаны специальные технические условия (СТУ). Эти условия должны отражать специфику обеспечения пожарной безопасности и содержать комплекс мер по её обеспечению (ч. 2 ст. 78 Закона № 123-ФЗ);
➡ на момент экспертизы проектной документации рассматриваемого МКД с паркингом возможность размещения в зоне машино-мест шкафов не предусматривалась;
➡ таким образом, возможность установки шкафов должна была быть предусмотрена в СТУ;
➡ такие СТУ должны быть разработаны и согласованы в установленном порядке (Приказ МЧС России от 28.11.2011 № 710).
На дату ввода МКД эксплуатацию возможность устанавливать металлические шкафы не была предусмотрена, однако уже тогда требовалось учитывать нагрузку на работу систем пожарной безопасности, а размещение в последующем шкафов увеличивает такую нагрузку.
Положениями п. 6.1.6 СП 506.1311500.2021 «Стоянки автомобилей. Требования пожарной безопасности», вступившего в силу с 01.03.2022, возможность установки таких шкафов предусмотрена при определенных условиях.
УО может воспользоваться правом на получение специальных технических условий в порядке, предусмотренном статьей 78 Закона № 123-ФЗ, либо может обратиться с исками к владельцам шкафом по примеру другой УО из определения Мосгорсуда № 33-7138/2024.
💎 Таким образом, размещение шкафов не исключается, но для этого должны быть выполнены определенные условия для обеспечения пожарной безопасности.
№ А40-272403/2023 😋 @
Читать полностью…
Увеличение размера платы на НДС — только по решению собрания?
С 1 января вступили в силу изменения в налоговом законодательстве. В частности, некоторые УО теперь обязаны платить НДС, который не был учтен в размере платы за содержание жилья.
Разгорелись споры: может ли УО просто взять и доначислить НДС к ранее утверждённому размеру платы. Минстрой ответил, что надо собрание; Минфин ответил так, что его ответы трактуются дискутирующими в любую сторону.
Попалось судебное дело по похожему вопросу.
— размер платы утвержден на общем собрании, не включал НДС;
— УО (изначально на УСН) превысила предел по доходам, поэтому была вынуждена оплачивать НДС (в связи с переводом на общий режим налогообложения);
— после этого УО включила НДС (20%) в свои начисления платы за содержание жилья.
Получив пачку предписаний от Службы жилищного и строительного надзора ХМАО -Югры, компания обратилась в суд.
Суды разошлись во мнениях: первая инстанция поддержала УК, а вторая встала на сторону надзорного органа.
❌ Почему суд первой инстанции посчитал предписания незаконными
Суд применил к ситуации разъяснения ВАС РФ 2011 года (п. 2 постановления Пленума №72 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с расчетами за коммунальные ресурсы»).
Разъяснения касались тарифов на коммунальные услуги: если регулирующий орган не учел НДС при утверждении тарифов, то можно довыставить к этой цене НДС.
Отсюда суд вывел:
"Поскольку в тариф, утвержденный на общем собрании собственников помещений МКД, НДС не был включен, плата должна быть исчислена по ставке, предусмотренной сверх стоимости услуг, подлежащей налогообложению...
Таким образом, сам размер платы, утвержденный на общем собрании собственников помещений МКД без учета НДС, остался прежним, к нему добавился налог на добавленную стоимость".
💎 Как апелляционный суд обосновал законность предписаний и незаконность действий УКАпелляция подняла другие разъяснения ВАС РФ — пункт 17 постановления Пленума от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость»: "Бремя надлежащего учета сумм налога на добавленную стоимость при определении окончательного размера указанной в договоре цены, ее выделения в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой лежит только на одной из сторон сделки — на продавце как налогоплательщике".
Суд указал, что УО не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание и начислять эту плату выше, чем предусмотрено договором управления. При этом договоры управления не содержали таких полномочий УО.
Компания вправе инициировать общее собрание по вопросу утверждения размера платы за содержание общего имущества, однако не воспользовалась этим правом.
Для убедительности апелляция сослалась на другую судебную практику по одностороннему повышению платы в связи с изменением ставки НДС: дела №
А83-16225/2021, №
А43-40870/2019.
Предписания Службы оставлены в силе.
№ А75-5641/2024 😋 @Upd. В несохранившихся комментариях акцентируют внимание на том, чем различается ситуация из этого дела и ситуация, вызванная последними изменениями:
Сейчас в наших обстоятельствах это бремя не может лежать на УК, так как это изменение законодательства субъекты на УСН не могли предусмотреть и включить в договор. Думаю решение было принято в отношении ук на ОСНО, и тогда оно обосновано. Но сейчас все же важно как раз и говорить о том что сказал ВС: о том что риск изменения законодательства нельзя возложить на исполнителя договора.
Сейчас нельзя применить эту позицию, так как на усн не знали об изменениях заранее. об этом и ВС говорил, риск изменения налогового законодательства не может быть возложен на исполнителя.
⚠️
Как включить возможность комментирования
Читать полностью…
По понедельникам будет выходить рубрика "дело подписчика".
А дело, которое публикую ниже, можно назвать "делом подписчиков", так как на канал подписаны обе стороны — и управляющая организация, и Департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа ☺️
Но сначала прикрепляю опрос — как бы вы разрешили спор?
Посмотрим, какую позицию поддерживает большинство.
Читать полностью…
40639