🔍 Минобороны без конкурса сменило УК на ТСЖ в своих домах
В Москве ООО "УК "Теплосервисдом" решило поспорить с Минобороны России по поводу прав на управление тремя многоквартирными домами.
Этими домами компания управляла на основании договоров 2021 года. Все помещения в них принадлежат Министерству.
В 2023 году ответчик провел общие собрания собственников (то есть себя), где решил, что дома будут управляться ТСН.
УК оспорила решения, указывая, что все помещения находятся в государственной собственности, а управление домом, в котором доля Российской Федерации в праве на общее имущество составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления, заключенного с УО, выбранной по результатам открытого конкурса (ч. 2 ст. 163 Жилищного кодекса РФ).
По мнению УК, в рассматриваемом случае неприменима ч. 7 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.
Компания указала, что эта норма является общей, а для домов со 100% государственной собственностью должна применяться статья про конкурс. Определение способа правления находится вне компетенции Министерства.
⚖ Однако иск УК и все ее жалобы остались без удовлетворения (определение Второго КСОЮ № 88-1687/2025).
Суды указали, что Минобороны не нарушило порядок проведения собрания, протоколы оформлены корректно, а решение принято в пределах компетенции общего собрания.
Суды дочитали ч. 2 ст. 163 Жилищного кодекса РФ полностью, а заканчивается она словами “на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ”.
Дальше суды открыли упомянутую ч. 4 ст. 161 ЖК РФ: “орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в ч. 13 настоящей статьи и ч. 5 ст. 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано”.
Не поленились суд открыть кодекс и по новым указанным ссылкам. В ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, а также в ч. 5 ст. 200 ЖК РФ они нашли указание на возможность проведения открытого конкурса при условии непринятия на общем собрании собственников решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также в случаях, если такое решение не было реализовано.
💎 Таким образом, по смыслу закона управление домом, в котором доля РФ составляет более чем 50%, действительно осуществляется на основании договора, заключенного с УО по конкурсу (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ), однако эта норма не является императивной, поскольку в ней же предусмотрены отсылки на другие нормы, в том числе на ст. 161 ЖК РФ.
“Применение положений ст. 163 ЖК РФ возможно только при наличии условий, перечисленных в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, в ч. 5 ст. 200 ЖК РФ, а также п. 3 Правил №75”.
По мнению судов, единоличный собственник вне зависимости от наделения его властными полномочиями (государственный орган, орган местного самоуправления):
— вправе проводить общее собрание собственников (как руководящий орган МКД),
— вправе принимать решения, отнесенные к компетенции собрания, в том числе по вопросу выбора способа управления,
— вправе реализовывать принятое решение,
и только при бездействии такого собственника, а равно при нереализации принятого решения, орган местного самоуправления вправе принимать решение о конкурсе по выбору УО.
Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
😩 Как собственники судятся с ГЖИ по поводу заполнения ГИС ЖКХ: другие причины отказов ГЖИ (часть 2)
Стоит отметить, что популярный довод надзорного органа о моратории выдержал судебную проверку в Свердловской области, где житель жаловался на ООО "УК "Тихвин", так как ему не понравилось неполное размещение информации по проведенному собранию (дело № 72-553/2024).
Кроме того, житель обжаловал и предыдущие отказы Департамента по этому поводу, судился с самой УК (успешно) и обжаловал действия приставов, которые необоснованно прекратили исполнительное производство (успешно). Отсюда в этот раз суд сделал вывод, что требования заявителя к ООО «УК «Тихвин» о размещении в ГИС ЖКХ достоверной информации подлежат рассмотрению в рамках исполнения ранее принятого решения суда.
В Санкт-Петербурге житель жаловался на ООО «ЮНИТ Сервис Санкт-Петербург», которое не разместило в ГИС ЖКХ акты приемки работы с подписью председателя совета МКД.
ГЖИ пришла к выводу, что нарушений нет, акты размещены.
Обращаясь в суд, заявитель настаивал, что акты не подписаны председателем. На это суд отметил, что нет доказательств наделения председателя полномочиями на подписание актов (дело № 12-248/2025).
В Белгородской области заявительница жаловалась на ООО "Центр Экологической Безопасности". Тот не захотел делать перерасчет платы, что дало жительнице повод указать на неправильное размещение в ГИС ЖКХ информации о расчетах. ГЖИ решила, что информация размещена в полном объеме, и суд эту позицию поддержал:
“вина лица в размещении недостоверной информации может быть установлена при наличии на то прямого умысла. Неправильное толкование должностным лицом положений закона, к таковому не относится” (дело № 7(2)-272/2024).
Позже заявительница еще пару раз просудилась с контролирующим органом по тому же поводу (по аналогичным определениям) с тем же самым результатом (дела № 7(2)-315/2024 и № 7(2)-316/2024).
Другой житель Белгорода жаловался на работника филиала ГУП "Белгородский областной водоканал". Заявителю не предоставили через ГИС ЖКХ достоверные сведения о помесячных объемах потребленной воды по показаниям ОДПУ.
Проверяющие были согласны с тем, что сведения не предоставлены, однако пришли к выводу: работник водоканала не отвечает за допущенное нарушение, поскольку обязанность снимать показания с ОДПУ, направлять полученные показания Водоканалу для размещения в ГИС ЖКХ лежит на УО (дело № 7(2)-256/2024).
В Саратовской области житель не смог привлечь к ответственности председателя ТСЖ. Заявителю не нравился реестр членов, размещенный в ГИС ЖКХ, так как он видел информацию только по председателю.
ГЖИ вынесла определение об отказе, так как при прохождении по вкладкам "Реестр членов ТСЖ", "Просмотр информации о члене ТСЖ", "Информация о правах собственности" (в отношении одного члена товарищества) имеется файл с реестром членов.
Собственник считал, что размещение реестра отдельным файлом противоречит руководству пользователя, а сам реестр неполный, поэтому обжаловал отказ ГЖИ в суд. Однако ему отказали и там (дело № 21-562/2024).
В Свердловской области собственник хотел привлечь к ответственности ТСЖ "Токарей 24", так как в ГИС ЖКХ, по его мнению, несвоевременно размещены сведения о некачественной воде за сентябрь и октябрь 2023 года.
Надзорный орган вынес определения об отказе в возбуждении дел в связи с отсутствием события правонарушения в одном случае и “поскольку поступившее обращение не содержит информации о нарушениях в части неразмещения информации, размещения информации не в полном объеме или размещения недостоверной информации в ГИС ЖКХ” во втором случае.
Оба отказа были оспорены в суде, но суд отказал заявителю.
В обоих случаях суд отметил истечение срока давности привлечения к ответственности, а в одном из дел дополнительно согласился с обоснованностью отказа надзорного органа, так как “сведения о качестве коммунальной услуги в ГИС ЖКХ размещены путем прикрепления акта от 02 сентября 2023 года — 15 сентября 2023 года” (дела № 12-38/2024 и 12-35/2024).
#13_19_2_коап
Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
❓ Можно ли считать прибор учета общедомовым счетчиком тепловой энергии, если тот не считает гигакалории
ПАО «ТГК-1» обратилось в суд с заявлением о признании недействительным предписания Министерства государственного жилищного и строительного надзора Мурманской области.
До этого Министерство проверило доначисление платы за отопление по жалобе одного из собственников многоквартирного дома и установило:
— в МКД установлен прибор учёта тепловой энергии, фиксирует объем теплоносителя, поступившего в МКД, но не определяет количество тепловой энергии, следовательно, не является ОДПУ тепловой энергии, и его показания не могут быть приняты к учету при расчете корректировки размера платы за отопление. Расчет размера платы за коммунальную услугу по отоплению в МКД должен производиться исходя из нормативов и без корректировки;
— ресурсоснабжающая организация тем не менее сделала эту корректировку, а потом стала начислять плату исходя из ежемесячного объема потребления услуги, определенного на основании показателей счетчика за 2023 год;
— ПАО «ТГК-1» пояснило, что объём тепловой энергии за год определён исходя из объёма теплоносителя и средней температуры в трубопроводах на источнике тепловой энергии.
Министерство выдало ресурсоснабжающей организации предписание устранить нарушения пункта 42(1) Правил предоставления коммунальных услуг №354, отменить корректировку размера платы за коммунальную услугу по отоплению за год и с марта производить расчёт размера платы за коммунальную услугу по отоплению исходя из норматива потребления коммунальной услуги.
❌ Суд первой инстанции признал предписание недействительным как несоответствующее Жилищному кодексу РФ, Постановлению Правительства РФ № 1034 «О коммерческом учёте тепловой энергии, теплоносителя»:
«В открытых и закрытых системах теплопотребления, суммарная тепловая нагрузка которых не превышает 0,1 Гкал/ч, на узле учёта с помощью приборов определяется только время работы приборов узла учёта, масса (объём) полученного и возвращённого теплоносителя, а также масса (объём) теплоносителя, расходуемого на подпитку» (п. 98 Правил № 1034).
💎 Однако апелляционная инстанция не согласилась с коллегами и оставила предписание в силе.Под общедомовым прибором учета следует понимать средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), устанавливаемое в многоквартирном доме при наличии технической возможности и используемое для определения объемов коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом (пункт 2 Правил № 354).
При расчете размера платы за коммунальные услуги используются следующие единицы измерения (примечание 1 к Приложению № 2 к Правилам № 354):
а) в отношении тепловой энергии — Гкал;
б) в отношении нормативов потребления коммунальных услуг: отопление — Гкал на 1 кв. метр общей площади жилых помещений.
В МКД установлен прибор учета тепловой энергии на базе преобразователя измерительного АДИ-0-1, осуществляющий измерение только объема теплоносителя (объема горячей воды) в подающем и обратном трубопроводе на вводе в МКД.
Министерство справедливо отмечало, что согласно п. 111 Правил № 1034 в отношении граждан - потребителей коммунальных услуг порядок определения объема потребленной тепловой энергии, теплоносителя устанавливается в соответствии с жилищным законодательством, то есть в соответствии с ч. 1 ст. 157 ЖК РФ, п. 2 и 42(1) Правил № 354, исходя из которых плата определяется при наличии коллективного прибора учета по показаниям соответствующего вида коммунального ресурса
. Для каждого вида коммунального ресурса предусмотрена установка соответствующего ОДПУ, которые фиксируют ресурс в соответствующей единице измерения, в данном случае — Гкал; не предусмотрено вычислять объем ресурса расчетным методом.
Таким образом, установленный в МКД прибор учета не определяет количество тепловой энергии, следовательно, не является ОДПУ тепловой энергии, и его показания не могут быть приняты к учету при расчете платы за отопление и расчете корректировки.
А42-7674/24 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
Ответственность за неразмещение информации в ГИС ЖКХ
Начинаю новый цикл постов, посвященных ГИС ЖКХ.
Сначала рассмотрим споры между собственниками и ГЖИ по поводу проверок в отношении УО и ТСЖ.
Затем перейдем к спорам, связанным с непосредственным привлечением к административной ответственности.
Публикации будут выходить по вторникам с отметкой #13_19_2_коап в течение месяца.
Читать полностью…
Публикации закрытого канала "ТСЖ. Судебная практика. 2.0" за май 2025 года
ГИС ЖКХ
▪️В Краснодаре председатель правления добился отмены предупреждения за неразмещение информации в ГИС ЖКХ
▪️В Ростове-на-Дону управляющий ТСЖ "Лучезарный" избежал административной ответственности за неразмещение информации в ГИС ЖКХ.
▪️В Свердловской области председатель ЖСК не смогла оспорить привлечение к административной ответственности за неразмещение в ГИС ЖКХ информации
Переход в УО
▪️Как собственник из Татарстана оспаривал решение ОСС о ликвидации ТСЖ и изменении способа управления домом
▪️Переход дома из многодомного ТСЖ в УО
"Воспитание" собственников
▪️По требованию ТСН из Краснодарского края суд обязал жильцов возместить ущерб за повреждение лифта
▪️ТСЖ обязало собственника обеспечить доступ на балкон и возместить расходы на промышленных альпинистов
Другие победы над контролирующими органами
▪️ТСЖ добилось отмены предписания ГЖИ Саратовской области по оплате отопления
▪️ТСН из Сызрани избежало ответственности за наличие отходов на придомовой территории
▪️Суд признал незаконным отказ ГЖИ Омской области в исключении сведений об МКД из реестра лицензий
▪️ТСЖ оспорило предписание Мосжилинспекции о ненадлежащем содержании общего имущества МКД
Разное
▪️Суд признал необоснованным отказ Роспотребнадзора возбуждать административное дело в отношении ТСЖ
▪️Возможно ли оплатить работы по капитальному ремонту с расчётного счёта, а затем компенсировать эти расходы со специального счёта на капремонт
➡ Как оформить подписку
Читать полностью…
Друзья, кто хочет свой канал о ЖКХ!
Редакция ЖКХ Ньюс готова помочь, предоставив для старта уже готовый канал с целевой аудиторией.
Это отличная возможность быстро войти в нишу без затрат времени и ресурсов на создание проекта с нуля.
Предложение будет интересно юристам, оказывающим услуги ЖКХ, общественным активистам и сервисам, предоставляющим услуги УО и ТСЖ.
Стоимость зависит от размера канала (есть варианты от 300 до 3000 подписчиков). За подробностями по услуге пишите @.
Читать полностью…
4⃣ В Раменском собственник и ООО "ПУЖКХ Островецкое плюс" судились с другим собственником и ООО «УК РУЯН».
Как видно из участников, дело касалось смены управляющей организации.
Основным доводом истца было то, что в доме более половины голосов принадлежит МЧС, а, значит, выбор УО должен проходить через конкурс, а не через собрание собственников.
Однако суды пришли к выводу, что в государственной собственности находится меньше, и конкурс можно не проводить (определение Московского облсуда № 33-7090/2024).
5⃣ В Балашихе собственники не смогли ничего сделать с реализацией принятых на онлайн-собрании решений, поскольку вместо оспаривания этих решений обратились в суд с иском о признании незаконными действий ООО "Белый Парус - Балашиха Парк 22" по направлению в ресурсоснабжающие организации протокола о переходе дома на прямые договоры.
В частности, истцы указали, что версия протокола, имеющаяся в ресурсоснабжающей организации (о наличии кворума), отличается от версии, размещенной в ЕИАС ЖКХ МО (об отсутствии кворума).
В суде истец пояснил, что отсутствие кворума не позволяло ответчику направлять протокол третьим лицам, однако при этом отметил, что каких-либо неблагоприятных последствий для истцов не наступило.
После этого суд указал:
— одним из условий судебной защиты является наличие у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса и факта его нарушения именно ответчиком;
— истцами не представлено доказательств нарушения их прав, решение общего собрания не оспорено, истцы не лишены возможности инициировать проведение другого общего собрания;
— УО обязана была направить протокол общего собрания в адрес ресурсоснабжающих организаций;
— доказательств того, что изменения в протокол общего собрания вносились ответчиком, в материалы дела не представлено.
В иске было отказано (решение Балашихинского городского суда № 2-4904/2024, обжаловано, оставлено без изменения).
#еиас_жкх_мо
Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
📍 Памятка для ответственных руководителей управляющих организаций: как избежать штрафов и улучшить работу
Обновила памятку со всевозможными штрафами, которые могут быть назначены управляющей организации или ее должностным лицам.
Тут собраны нарушения и в сфере управления МКД, и неочевидные ошибки в других областях: персональные данные, трудовое, миграционное, финансовое, экологическое законодательство и т.п.
Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
Публикации закрытого канала "Совет многоквартирного дома — практика ЖКХ 2.0" за май 2025 года
Вознаграждение
▪️Оплата вознаграждения председателя совета с квартиры, а не с метров
▪️В Ставропольском крае председатель взыскивал с УК невыплаченное вознаграждение
▪️В Новгородской области собственник пытался взыскать обратно оплаченное им вознаграждение двум председателям
Полномочия
▪️В Новосибирской области признали ничтожным договор с обслуживающей организацией, так как его подписал “незаконный” председатель
▪️История о дорожных знаках, установленных по инициативе совета МКД
▪️Тюменский областной суд высказался за ⅔ голосов по вопросу наделения председателя полномочиями на подписание договора управления
▪️В Московской области УО успешно оспорила решения собрания, касающиеся совета МКД
▪️В Приморском крае собственник успешно оспорил наделение председателя совета полномочиями
Суды по инициативе председателей
▪️В Нижегородской области председатель судилась с УК по поводу отчетности последней
▪️Председатель совета МКД против Магнита
▪️Бывший председатель совета против лавочки
▪️Как совет МКД взыскивал задолженность за содержание жилья
➡ Оформить подписку
Читать полностью…
⚡️Минстрой подготовил проект изменений в части ведения реестра собственников
Вместо ФИО граждан предлагается указывать "физическое лицо".
Из способов уведомления собственников о собрании предлагается исключить заказные письма и вручение под роспись.
Предполагаемая дата вступления в силу — с 1 сентября 2025 года.
Читать полностью…
Главное событие в сфере ЖКХ и строительной индустрии🏡
С 11 по 14 ноября 2025 года в московском «Крокус Экспо» пройдет международная выставка UtiliCon. Это возможность для профессионалов обменяться опытом с коллегами из России и стран СНГ, изучить лучшие практики в строительстве и ЖКХ, а также познакомиться с новинками от ведущих производителей.
⚒️ Ключевые темы UtiliCon-2025 в этом году:
— технологии ЖКХ и стройкомплекса,
— строительная и коммунальная техника,
— строительные материалы, технологии и оборудование,
— благоустройство территорий / комфортная городская среда,
— автоматизация и цифровизация ЖКХ,
— оборудование и технологии для ЖКХ,
— перспективные проекты.
На площадке объединенного выставочного проекта «МЕГАПОЛИС ЭКСПО» соберутся более 200 спикеров деловой программы и 1000+ участников на трёх выставках.
✅ Презентация актуальных кейсов и проектов.
✅ Дискуссии, круглые столы.
✅ Лучшая возможность для общения с коллегами и потенциальными партнерами.
Оставьте заявку на участие уже сейчас по ссылке.
Информация о рекламодателе
Читать полностью…
Клиенты ДС24 — победители Всероссийской премии ЖКХ 📣
Мы работаем в 55 городах по всей стране, а наши клиенты регулярно участвуют в профессиональных конкурсах. И побеждают.
В Москве прошла церемония награждения V Всероссийской «Межрегиональной многоотраслевой Премии профессионалов предприятий городского хозяйства». Эта премия оценивает проекты и инициативы, которые внесли в развитие ЖКХ весомый вклад. Лауреатами стали наши клиенты:
✅ Управляющая компания «Управление комфортом» от RBI из Санкт-Петербурга
✅ Управляющая организация АО «Сервис-Недвижимость» из Санкт-Петербурга
✅ Управляющая компания «Эйбэт» из Нижнекамска
✅ Управляющая компания «РЭМП УЖСК» из Екатеринбурга
Поздравляем! Спасибо, что выбираете нас 💜
Диспетчер 24 помогает быть лучшими. Присоединяйтесь:
👉 https://clck.ru/3MAj9J
Читать полностью…
Оспаривание решений собраний, проведенных в ЕИАС ЖКХ Московской области: удовлетворённые иски
Сегодня остановлюсь на выигранных делах.
1⃣ В Балашихе ООО "УК "Виктория-5 Балашиха" обратилась с иском к инициатору онлайн-собрания.
На собрании были приняты интересные решения: от обязания УО выполнить множество работ по дому до обязания УО организовать работу аварийно-диспетчерской службы в определенных мессенджерах и обеспечить аудит самой себя аудиторской компанией, выбранной советом дома. 😒
В обоснование иска УО указала, что расчет кворума велся от неверной площади, а ряд голосов подлежит исключению.
Суд пересчитал голоса, пришел к выводу об отсутствии кворума и удовлетворил иск (решение Балашихинского городского суда № 2-3495/2024, обжаловано, оставлено в силе). Он отметил:
— отказы собственников, которые заявили, что не участвовали в собрании;
— двойной учёт, когда одна площадь была посчитана несколько раз;
— бывших собственников, кто уже не владел квартирой на момент голосования.
2⃣ В Красногорске собственники судились с собственником кладовки - инициатором электронного голосования.
Они указали, что с принятыми решениями не согласны, о собрании не уведомлены, кворума не было. Последний пункт закономерно стал ключевым.
Согласно протоколу, в голосовании приняли участие 202 собственника, владеющих 8 370,63 кв. м, что составляет 50,80% голосов.
Однако если считать от площади, указанной в квитанциях (17 544,40 кв. м, а не 16 509,75 кв. м, как указано в протоколе), то кворум составляет 47,71%.
Ответчик в свою защиту указал, что при проведении собрания использовался текущий вариант реестра собственников, который содержится в Росреестре и автоматически подтягивается в ЕАИС ЖКХ без участия администратора; в нем содержатся сведения о голосующей площади, которая по состоянию на декабрь 2023 года составляла 16 476,70 кв. м. Ссылка истцов на другую общую площадь в квитанциях от управляющей организации не является надлежащим обоснованием.
Суд пришел к выводу об отсутствии кворума, но каким-то странным образом: он вычел из количества голосов реальных участников собрания, указанных в протоколе, сумму голосов истцов, которые в принципе не участвовали в собрании — ни по протоколу, ни фактически. 🔍
“Голоса не участвовавших в голосовании истцов не учитывались, в то время как их голоса могли повлиять на принятие на общем собрании решений, которые могут повлечь для них неблагоприятные последствия, поскольку на общем собрании были приняты, в том числе решения о тарифе на содержание жилого фонда, о начислении за потребление электроэнергии, утверждены условия нового договора управления, об установке шлагбаума, другие решения”.
Иск был удовлетворен (решение Красногорского городского суда № 2-10461/2024, обжаловано и оставлено без изменения).
3⃣ В Сергиевом Посаде собственник обратился в суд с иском к МБУ "Благоустройство Сергиев Посад" об оспаривании решений онлайн-собрания.
В иске он указал, что собрание не имело кворума: в протоколе указано, что собственники владеют 2340 кв. м всех жилых и нежилых помещений, хотя в соответствии с актом ввода МКД в эксплуатацию собственники владеют 3430 кв. м., что существенно влияет на итоги подсчета.
МБУ упираться не стало, признало иск, и он был быстро удовлетворен (решение Сергиево-Посадского городского суда № 2-4085/2024).
#еиас_жкх_мо
⬇️ продолжение ⬇️
Читать полностью…
На старт, внимание, пристегнитесь 🚀
На арене — аренда от Диспетчер 24 🤓
Совсем скоро мы представим новый модуль, который позволит управлять соседским центром, местами общего пользования, паркингами и даже инструментами для ремонта. Всем, что управляющая организация может сдать в аренду жителям.
Больше никакого Excel и многократных звонков: собственники будут видеть свободные слоты и смогут оставить заявку на аренду места в бассейне, коворкинге или детской игровой комнате. Или забронировать велосипеды и инструменты вместо того чтобы покупать их 👍
Все заявки попадут в модуль аренды. Администратор увидит их, при необходимости сможет отредактировать или удалить. Также он сможет завести заявки самостоятельно, например, когда житель обратится к нему лично.
Мы уже тестируем модуль, и он нас очень радует 🔔
Оставляйте заявки, чтобы быть в числе первых пользователей и протестировать модуль бесплатно: 👉 https://clck.ru/3MZMKt
Читать полностью…
❓ Какие требования к кондиционерам могут быть установлены муниципальным правилами
Продолжаю ранее поднятую тему установки кондиционеров.
Так как муниципалитеты копируют друг у друга правила благоустройства, то в разных городах могут встречаться одинаковые варианты местных правил установки кондиционеров. Приведу несколько распространенных примеров для понимания, что вообще можно увидеть в муниципальных актах.
1⃣ Наружные блоки систем кондиционирования и вентиляции, антенны должны размещаться упорядоченно, с привязкой к архитектурному решению фасада и единой системе осей, с использованием стандартных конструкций крепления и ограждения, при размещении ряда элементов – на общей несущей основе.
Наружные блоки систем кондиционирования и вентиляции размещаются в верхней части оконных и витринных проемов, в плоскости остекления с применением маскирующих устройств (решеток, жалюзи, экранов), цветовое решение которых должно соответствовать тону остекления.
2⃣ При устройстве на фасадах зданий, строений, сооружений наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции учитываются предельно допустимые и допустимые уровни звукового давления, уровни звука, эквивалентные и максимальные уровни звука проникающего шума в помещениях многоквартирных домов и общественных зданий согласно требований СП «Защита от шума».
Установка наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции на фасадах помещений многоквартирных домов согласовывается с собственниками помещений многоквартирных домов.
Принципы размещения наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции, вентиляционных трубопроводов, антенн:
— размещение на поверхности лицевого фасада только при отсутствии возможности в соответствии с планировкой помещений размещения на дворовом фасаде;
— минимальный выход технических устройств на поверхность фасада;
— декорирование наружных блоков, деталей (устройство декоративных решеток и экранов);
группировка ряда элементов на общей несущей основе;
— расположение в соответствии с комплексным решением и архитектурным обликом фасада.
3⃣ Размещение наружных блоков кондиционеров на фасадах зданий и сооружений производится с учетом следующих требований:
— в местах (полках, нишах), специально отведенных при строительстве здания и сооружения;
— упорядоченно, с привязкой к единой системе осей – в створ с вертикальными и верхними горизонтальными границами оконных и дверных проемов либо других элементов фасада;
— на фасадах зданий и сооружений, в том числе многоквартирных жилых домов, введенных в эксплуатацию после 2015 года, в соответствии со схемой, входящей в состав проектной документации, разработанной заказчиком (застройщиком) данного объекта;
— в границах внешней стены фасада, относящейся к занимаемому помещению, исключив крепления к границам стен и ограждающим конструкциям соседних помещений;
— при размещении не допускается перекрывать соседние оконные и дверные проемы, конструкции лоджий и балконов;
— не допускается отведение конденсатной воды на фасад зданий и сооружений, конструкции оконных заполнений, козырьки и площадки перед входом в здания и сооружения;
— следует предусматривать техническую возможность отведения конденсатной воды от кондиционера в системы водостока здания и сооружения;
— при установке полок и корзин необходимо предусматривать декоративные экраны с 3 сторон в цветовом решении с учетом отделки фасадов здания и сооружения.
#кондиционер
Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
😩 Как собственники судятся с ГЖИ по поводу заполнения ГИС ЖКХ. Часть 1
Собственники жалуются на свои управляющие организации, ТСЖ, ресурсоснабжающие организации и ФКР, которые что-то не разместили в ГИС ЖКХ (или жителям кажется, что что-то не размещено). Однако просьбы привлечь УО к ответственности не всегда приводят к желаемому результату. Тогда заявители решают, что нужно судиться с жилищной инспекцией, которая, по их мнению, бездействует или отвечает “отписками”.
Посмотрела практику судов за 2024-2025 год по таким спорам. Из нее следует, что оспаривать определения об отказе в возбуждении дел об административном правонарушении нет смысла: заявитель может быть бесконечно прав (УО не разместила информацию, а ГЖИ необоснованно отказала), но какой в этом смысл, если срок давности привлечения к ответственности уже истек?
🔍 Почему некоторые отказы ГЖИ вызывали сомнения в обоснованности
В Орловской области заявитель жаловался на ООО "УК Умный дом", которая разместила отчет об исполнении договора с задержкой на 11 дней. Однако ГЖИ решила, что отчет все же размещен, следовательно, права гражданина восстановлены, оснований для внепланового контрольного мероприятия нет, так как мораторий.
Суд отметил:
— невозможность проведения проверки не является основанием для отказа в возбуждении дела об административном правонарушении;
— исследование и рассмотрение содержащихся в сообщении, заявлении данных о наличии события административного правонарушения может быть осуществлено не только посредством проведения внеплановой проверки, но и в ином установленном законом порядке (решение Железнодорожного районного суда г. Орла по делу № 12-69/2024, оставленное в силе решением Орловского областного суда по делу № 21-1252/2024).
В Брянской области была аналогичная ситуация. ГЖИ не захотела привлекать к ответственности директора ООО "УО "АлТай", который несвоевременно направил ответы на обращения через ГИС ЖКХ. ГЖИ сослалась на мораторий и выдало лишь предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований. Суд привел те же доводы, что и выше (решение Брянского областного суда по делу № 12-307/2023).
Напомним, что сколь обоснованы ни были претензии заявителей к инспекциям, судебные дела они все равно проиграли (из-за истечения сроков давности привлечения к ответственности).
Одному заявителю из Новгородской области сначала удалось добиться того, чтобы определение об отказе в связи с отсутствием состава об административном правонарушении отменили, а материалы проверки вернули на новое рассмотрение в инспекцию. Однако при новом рассмотрении ГЖИ снова вынесла отказ, добавив к своим аргументам еще и истечение сроков давности привлечения к ответственности. Новая попытка оспорить очередной отказ оказалась безуспешной из-за нарушения порядка подачи жалобы (постановление Третьего КСОЮ № 16-3871/2024).
Через неделю разберем другие причины отказов ГЖИ.
#13_19_2_коап
Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
📍 Памятка для ТСЖ по соблюдению законодательства: как избежать лишних расходов
Обновила еще одну памятку со всевозможными штрафами для товариществ и кооперативов.
В документе детально разобраны все ключевые области: от управления многоквартирными домами до соблюдения требований в сфере персональных данных, трудового и миграционного законодательства. Используйте эту памятку как инструмент для повышения эффективности работы.
➡ Памятка для УО
Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
Напомню, что у нас еще есть закрытый канал с практикой для председателей ТСЖ (для тех, кому мало практики, публикуемой в открытых ЖКХ Ньюс, ЖКХ и Жилищный инспектор).
Пересылаю ниже список публикаций за прошедший месяц ⬇️
Читать полностью…
❓ Правила установки кондиционеров
В продолжение темы установки кондиционеров в чате спросили пример правил, которые могут быть утверждены на собрании для определения порядка использования общего имущества.
В судебной практики нашелся пример таких правил, привожу их ниже (с небольшими косметическими правками).
Правила взяты из определения Восьмого КСОЮ № 88-8373/2024, где собственник пытался оспорить решение об утверждении этих правил после того, как проиграл другой спор о демонтаже своих кондиционеров. В признании решения недействительным было отказано, в том числе из-за пропуска срока исковой давности.
Правила установки наружных блоков кондиционеров (сплит-систем) на наружных стенах (фасадах) многоквартирного дома
1. Общие положения
Настоящие Правила разработаны в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (МДК 2-03.2003), утверждёнными постановлением Госстроя РФ от 27 октября 2003 г. № 170. Они регулируют установку наружных блоков кондиционеров (сплит-систем) на фасадах и иных конструкциях многоквартирного дома.
2. Область применения
Правила распространяются на собственников помещений в многоквартирном доме, которые устанавливают или планируют установить наружные блоки кондиционеров (сплит-систем) на фасадах или иных конструкциях дома.
3. Требования к установке
3.1. Наружные блоки кондиционеров (сплит-систем) должны быть установлены:
— под либо между балконными проёмами собственного жилого (нежилого) помещения; либо
— слева или справа от оконного проёма, но только на той стене, где расположен оконный проём, не выходя за пределы границ собственного помещения на этой стене.
3.2. Запрещается размещение наружных блоков кондиционеров на боковой стене помещения с эркерным или «панорамным» окном, если оконный проём за таким эркером принадлежит другому собственнику.
3.3. Уровень шума и вибрации при работе наружных блоков не должен превышать допустимые санитарные нормы.
3.4. Крепления наружных блоков должны обеспечивать их устойчивость, не разрушать конструкции дома и соответствовать допустимым нагрузкам.
4. Согласование и демонтаж
4.1. Согласования, выданные до утверждения настоящих Правил, в отношении установки кондиционеров в нарушение этих Правил, теряют свою силу.
4.2. Наружные блоки, установленные с нарушением Правил, в том числе до утверждения Правил, подлежат демонтажу.
4.3. Демонтаж должен быть осуществлён собственником в течение 30 дней после утверждения Правил или в последующем после получения уведомления от собственников, Совета МКД, лица, управляющего МКД.
5. Контроль и ответственность
5.1. Собственники помещений или Совет дома вправе контролировать соблюдение Правил.
5.2. В случае выявления нарушений, Совет дома или собственник может направить уведомление о демонтаже нарушителю.
❗️ Важно! Перед составлением своей версии правил сверьтесь с правилами благоустройства своего города. Там могут быть установлены отдельные особенности, которые нужно учесть.
✉️ Желающие могут поделиться в личку своими вариантами таких правил для публикации.
#кондиционер
Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
😐 “Неправильные” прямые договоры привели к взысканию с УК почти 3 млн рублей
О том, что прямые договоры при наличии ИТП — это неправильно, писал и Конституционный Суд РФ, и Верховный Суд РФ. Однако на практике в некоторых домах они сохранились.
Чем в таком случае рискует лицо, управляющее домом, наглядно показало ООО «УК Мегадом» из Московской области.
С иском к этой УК обратилось МУП «ПОДОЛЬСКАЯ ТЕПЛОСЕТЬ», просил взыскать задолженность за тепловую энергию по одному из домов, оборудованному ИТП.
Суды двух инстанций посчитали, что требования предприятия обоснованы не на миллионы рублей, указанные в иске, а всего на 31,5 тысяч рублей. В обоснование своих выводов они указали, что собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры.
❗️ Арбитражный суд Московского округа отменил акты нижестоящих судов. Он напомнил, что закон предусматривает возможность перехода собственников на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями только в отношении строго определенного перечня коммунальных услуг, к которым “тепловая энергия на подогрев” не относится.
МУП поставлял на ИТП только ресурс в виде тепловой энергии для самостоятельного приготовления и оказания управляющей организацией коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД.
Дело было направлено на новое рассмотрение, при котором Арбитражный суд Московской области взыскал с УК 2 865 105 рублей и 77 копеек задолженности.
№ А41-101297/23 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
Оспаривание решений собраний, проведенных в ЕИАС ЖКХ Московской области: когда в иске было отказано
Продолжаю ранее поднятую тему об онлайн-собраниях. Неделю назад рассказывала о положительной практике по оспариванию решений собрания, а теперь настала очередь отказов.
1⃣ В Долгопрудном собственник обратился с иском к ООО "Стройжилинвест" о признании недействительным решения общего собрания МКД, проведенного через ЕИАС ЖКХ МО по вопросам избрания этой УО.
Истец указывал, что на момент проведения собрания ООО "Стройжилинвест" не могло выступать его инициатором, так как на предыдущем собрании была избрана другая УО; по ряду вопросов отсутствовал кворум.
Суды согласились с истцом лишь частично, признав недействительным решение по вопросу выбора способа управления, так как по нему действительно было набрано лишь 47% голосов (определение Московского областного суда № 33-16175/2024).
Все остальные доводы истца были отклонены.
Другая УО-претендент на управление домом к этому управлению фактически не приступила, поэтому ответчик был вправе инициировать собрание.
Оригиналы документов суду получить не удалось, так как ГЖИ Московской области (ныне - Минчистоты МО) их 😞 “утратила”. Также ГЖИ не могла внятно ответить о размещении и полноте документов, размещенных уже в ГИС ЖКХ.
85 решений собственников отсутствовало, но это не помешало суду включить их в кворум, так как “факт размещения в Системе указанных недостающих голосов собственников и электронных образов их решений, заверен ответчиком нотариально”.😩
2⃣ В том же Долгопрудном собственники через ЕИАС ЖКХ МО решили поменять ООО "ГранельЖКХ" на ООО "Новый континент".
Собственник нежилого помещения оспорил принятые решения, ссылаясь на наличие нескольких версий протокола собрания и незаконное продление периода голосования.
Суд установил, что в ЕИАС ЖКХ МО в период проведения собрания произошел технический сбой, в результате которого инициатор-администратор потерял возможность вносить письменные решения собственников и отслеживать результаты голосования. Из-за этого первоначальный протокол сформировался без кворума.
Законом действительно не предусмотрено продление сроков собрания, но фактически был продлён срок выгрузки бумажных решений собственников, датированных до сбоя. Эта дополнительная выгрузка позволила сформировать корректный протокол с учетом мнения всех проголосовавших собственников, кворум имелся.
В иске было отказано (решение Долгопрудненского городского суда № 2-982/2024, обжалуется).
3⃣ В Подольске два собственника судились с ООО "УК Компас" относительно онлайн-собрания, на котором были приняты решения по благоустройству, выбору совета дома, онлайн-голосованиям, договору управления, использованию общего имущества и т.д.
В иске заявители указали, что собрания не проводилось, но на суд не явились: вместо них был представитель в виде другой управляющей организации.
В качестве доказательств были представлены заявления о неучастии других собственников.
Суд отметил, что не все представленные заявления подтверждены личным документом заявителя или его объяснениями в судебном заседании. Но даже если принять к расчету все возражения, то кворум все равно останется.
“Доводы третьих лиц о том, что они не принимали участие в голосовании или в бланках за их подписью отражены иные ответы, не могут служить основанием для удовлетворения иска, поскольку общее число голосов указанных лиц не увеличивает число голосов "против" и "Воздержался" настолько, чтобы они превышали число голосов, проголосовавших "за" принятие оспариваемых решений”.
В иске было отказано (решение Подольского городского суда № 2-45/2024).
#еиас_жкх_мо
⬇️ продолжение ⬇️
Читать полностью…
❗️ Опубликованы новые требования к оформлению протоколов собрания
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30.04.2025 № 266/пр вступает в силу с 1 сентября 2025 года.
До этого времени можно успеть провести собрания по старым правилам.
Принципиальные изменения
1⃣ В качестве номера протокола указывается уникальный идентификатор, полученный в ГИС ЖКХ при создании сообщения о проведении общего собрания (напомним, что с 1 марта предусмотрено обязательное размещение сообщения о собрании в системе, даже если это обычное собрание в очно-заочной форме).
2⃣ Для инициатора собрания надо указать адрес регистрации, паспортные данные, телефон и электронку, но не надо указывать номер квартиры, собственником которой он является.
3⃣ К протоколу не надо прикладывать реестр собственников.
4⃣ Появляется новое приложение — "Сведения о лицах, принявших участие в общем собрании": номер помещения, имя и первая буква фамилии собственника, количество голосов.
5⃣ Остается загадочный список присутствующих, в котором надо указать непонятно что (помимо ФИО и подписи).
6⃣ В бюллетенях надо обязательно указывать СНИЛС, при этом сделана отсылка к ч. 10 ст. 47.1 Жилищного кодекса РФ, посвященной исключительно онлайн-собраниям.
7⃣ Для онлайн-собраний предусмотрена особая (усеченная) форма протокола, которая неизвестно когда будет реализована Оператором информационной системы.
Читать полностью…
Напомню, что у нас еще есть закрытый канал с практикой для советов МКД (для тех, кому мало практики, публикуемой в открытых ЖКХ Ньюс, ЖКХ и Жилищный инспектор).
Пересылаю ниже список публикаций за прошедший месяц ⬇️
Читать полностью…
🔍 В Госдуме предлагают поправить полномочия совета МКД и порядок его избрания
Опубликован законопроект № 928725-8 о внесении изменений в статью 161.1 Жилищного кодекса РФ.
1⃣ Предлагается прописать:
«3.1. Не допускается избрание собственников помещений в МКД в совет многоквартирного дома без их согласия, выраженного в письменной форме. Такое согласие подлежит размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме вместе с протоколом соответствующего общего собрания собственников лицом, инициировавшим общее собрание собственников».
2⃣ Кроме того, депутаты хотят поправить пункт с полномочием председателя по подписанию актов, изложив его в такой редакции:
«4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД,
направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса,
а также совместно с остальными членами совета МКД подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в МКД.
Форма указанных актов, порядок их заполнения и сроки подписания устанавливаются [Минстроем России]».
С одной стороны, поправка могла бы упростить жизнь председателям — не надо, как сейчас, проводить собрания, чтобы наделить председателя полномочиями, которые вытекают из утвержденной формы акта приемки работ и Правил предоставления коммунальных услуг № 354.
С другой стороны, авторы проекта явно издеваются над потребителями, которые захотят зафиксировать некачественную услугу. Вы только представьте себе, как житель будет собирать весь совет по всему дому, чтобы те подписали акт. А если у жителя конфликт с кем-то из совета?
Вроде как остается возможность установить решением собрания "иное", но в пояснительной записке изменения объяснены именно трудностью проведения собрания.
Да и управляющим организациям станет непросто подписать акты приемки.
Будем надеяться, что ко второму чтению законопроект обретет более разумный вид.
Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
Тамбуры в МКД: как избежать споров и сохранить порядок
Материал прислала подписчица Наталья ☺️
Она подготовила его по вопросу одного из товариществ, получившего запрос от МЧС по поводу тамбурных дверей.
https://gkhnews.ru/1503862-tambury/
Читать полностью…
☺️ Собственник не смог привлечь ТСЖ к ответственности за распространение персональных данных
В Республике Крым ТСН "Фамилия" направило по электронке в адрес 27 получателей отчет о проделанной работе. В отчет попали персональные данные одного из собственников, что закончилось жалобой в Роскомнадзор.
Управление РКН составило в отношении ТСН "Фамилия" протокол об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 13.11 КоАП РФ (“нарушение законодательства РФ в области персональных данных”), однако суды прекратили производство по делу.
🐰 Мировой суд указал, что о составлении протокола не уведомили самого потерпевшего; также ему не направили копию протокола и не разъяснили права. Это нарушает права потерпевшего и влечет признание протокола об административном правонарушении недопустимым доказательством.
Это был не тот результат, на который рассчитывал сам заявитель, он же “потерпевший”, поэтому он обжаловал прекращение дела выше.
😎 Вышестоящий городской суд мало того, что согласился с мировым судьей о нарушении прав потерпевшего при составлении протокола, так еще и добавил, что в действиях ТСН нет состава административного правонарушения:
— ТСН "Фамилия" как лицо, управляющее домом, действовало в рамках своих полномочий, рассылая собственникам жилья - членам ТСН отчет за прошедший год;
— обработка персональных данных собственников жилья в порядке, предусмотренном статьей 143.1 Жилищного Кодекса РФ, содержащихся в реестре собственников, не является нарушением Федерального закона от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ "О персональных данных";
— при вступлении в члены ТСН "Фамилия" заявитель письменно выразил свое согласие на обработку и хранение его персональных данных, использование электронной почты для рассылки уведомлений и ведения официальной переписки с ТСН, что фактически опровергает его доводы о том, что он не давал своего согласия на обработку персональных данных.
Заявитель пожаловался еще выше, но и кассационный суд отказал в удовлетворении его жалобы, указав на то, что РКН недостаточно проверил доводы обращения заявителя (постановление Четвертого КСОЮ № 16-1165/2025).
Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
4⃣ В Подольске два собственника судились с ООО «УК «Любимый дом» по поводу собрания, на котором были приняты решения начиная с капремонта, организации движения во дворе и выбора совета МКД заканчивая совсем уже бредовым решением “о проведении всех последующих собраний исключительно в заочной форме при помощи ЕИАС ЖКХ МО”.
Один из истцов указал, что в голосовании не участвовал, однако это не помешало инициатору приложить к протоколу собрания бюллетень, заполненный от имени истца.
Суд вычел из итогового подсчета ряд голосов, по которым:
— отсутствовали оригиналы бюллетеней;
— указан собственник квартиры, умерший до проведения общего собрания;
— в решениях указаны собственники, продавшие квартиры до проведения собрания;
— дата голосования не соответствовала периоду собрания.
После таких математических упражнений кворума на собрании не стало, и суд признал решения недействительными, с чем согласилась вышестоящая инстанция (определение Московского облсуда № 33-2140/2025).
5⃣ В Реутове собственник обратилась с иском к ООО «Группа Компаний Жилсервис Реутов», чтобы признать недействительным решение онлайн-собрания и даже взыскать компенсацию морального вреда. Дело в том, что решение собрания привело к повышению платы за ЖКУ, а о самом голосовании истец узнала только после переписки с УК по поводу удививших жительницу квитанций.
Истец опросила соседей, и большинство ответили, что не принимали участия в онлайн-голосовании, после чего обратилась в суд.
Она и многие собственники в суде рассказали, что в оспариваемом собрании участия не принимали, о проводимом собрании извещены не были, ни в каких бюллетенях отметок не ставили, бюллетени, поданные якобы от их имени с положительным для управляющей организации решением, сфальсифицированы. При этом большинстве даже не умеют пользоваться личным кабинетом в ЕИАС ЖКХ МО.
Суд признал решения собрания недействительным и взыскал 5000 р. в качестве компенсации морального вреда (определение Московского облсуда № 33-1740/2025).
#еиас_жкх_мо
На следующей неделе расскажу о делах, которые выиграть не удалось.
Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
🍿 Оспаривание решений собраний, проведенных в ЕИАС ЖКХ Московской области
Ранее подписчики ознакомились со свежей судебной практикой по оспариванию решений собраний, проведенных через ГИС ЖКХ (кто пропустил — нажимайте #осс_гисжкх), а также через Электронный дом Москвы (#электронный_дом).
Переходим к другой региональной информационной системе — #еиас_жкх_мо.
Вот какие судебные акты удалось найти за 2024-2025 год:
Читать полностью…
40639