Публикации тоже будут выходить по четвергам. Первая — уже сегодня:
Читать полностью…
👍 Как подписчики канала создают ТСЖ
Подошла к завершению серия интервью с подписчиками, которые рассказали о своем положительном опыте создания ТСЖ (ТСН). Выражаю огромную благодарность участникам этого небольшого проекта! ❤️ Ваш опыт поможет другим собственникам решиться, вдохновиться и создать ТСЖ в своём доме!
Все публикации в одном посте:
✒ Как создавалось ТСН «Пролетарская 7» (Нижний Новгород)
Опыт интересен "тестовым собранием" и успешной борьбой с УК, которая совершенно не намерена отпускать дом.
✒ Как создавалось ТСЖ «Иволга» (г. Иваново)
Наглядный и вдохновляющий пример изменений до и после перехода дома в ТСЖ.
✒ Как создавалось ТСН «ШЕР» (г. Москва)
Небольшое, но тоже вдохновляющее интервью, ведь собственники уходили от УК «ПИК Комфорт»
✒ Как создавалось ТСН «ЖК ЛЕНИНГРАД» (г. Санкт-Петербург)
Хороший опыт по созданию товарищества в огромной новостройке.
✒ Как создавалось ТСЖ «Московская 8» (Рязань)
Материал, больше остальных насыщенный конкретными практическими советами.
✒ Как создавалось ТСН «Благополучие» (г. Самара)
Собственники не смогли поменять УК, поэтому создали товарищество.
✒ Как создавалось ТСЖ «Панорамы залива» (г. Санкт-Петербург)
Опыт интересен тем, что для создания товарищества использовалась ГИС ЖКХ.
✒ Как создавалось ТСН «Курортный проспект, 94/60» (г. Сочи)
Еще один пример создания товарищества в новостройке, что понадобилось для устранения недостатков строительства.
✒ Как создавалось ТСН “Гастелло, 12” (Удмуртия)
Председатель советует не следовать слепо опыту других товариществ и серьезнее отнестись к подготовке сметы.
✒ Как создавалось ТСЖ “КАРЛА МАРКСА 117” (г. Вологда)
Наверное, самое жизнеутверждающее интервью серии. Инициаторам пришлось столько всего пережить, но они с этим справились!
✒ Как создавалось ТСЖ «На Горячева» (г. Омск)
Тоже оптимистичный и вдохновляющий материал. Реальные улучшения в доме помогли ТСЖ через год управления спокойно провести через собрание повышение размера платы на реализацию новых планов.
Читать полностью…
В Оренбурге УО оштрафовали на 200 тысяч за непредоставление инициатору полного реестра собственников
Штраф был назначен из-за неисполнения предписания ГЖИ Оренбургской области (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ), выданного по жалобе инициатора собрания. Тому не хватало данных по ряду помещений.
В этой истории есть два занимательных момента.
1⃣ В отношении УО было введено внешнее управление (один из этапов процедуры банкротства). Предписание было не исполнено из-за бездействия внешнего управляющего. Другими словами, человек, который должен был восстанавливать финансовое положение и платежеспособность УО, подвел ее на 200 тысяч расходов.
В суде внешний управляющий стал оправдываться тем, что документы ему не передал руководитель УО. На это суд возразил, что реестр можно было составить самостоятельно. Тогда управляющий заявил, что в ЕГРН нет данных о собственниках. И тут самое интересное:
2⃣ В материалах дела имелись выписки из ЕГРН, полученные в период между обращением инициатора и проверкой, в которых данные о нужных собственниках не были скрыты. Этими выписками суд и уличил внешнего управляющего в дезинформации.
Получение сведений по собственникам, которые предпочли не скрывать свои данные в ЕГРН, — не единственный способ “добычи” ФИО владельцев помещений. Чтобы отслеживать изменения по собственникам и поддерживать ранее составленные реестры в актуальном состоянии, можно использовать автоматизированные сервисы типа ДомОнлайн или перепроверять изменения вручную с помощью Справочной Росреестра. Это поможет не попадать на крупные штрафы там, где их действительно можно избежать.
№ 12-444/2024 😋 @
Читать полностью…
#объявление для авторов небольших блогов/каналов о ЖКХ
Пытаюсь собрать базу ресурсов по тематике ЖКХ, но через поиск и сервисы аналитики сама могу выловить только крупные каналы. Поэтому прошу вашей помощи: пожалуйста, пришлите ссылки на свои проекты (каналы, сообщества) мне в личку @. Особенно интересны каналы с техническим уклоном.
В субботу спрашивала это на ЖКХ Ньюс, но прислали всего 7 ссылок, и они настолько разные по формату, что даже подборку из них не собрать :(
Читать полностью…
Нужно ли направлять протоколы собраний членов ТСЖ в ГЖИ
Подписчик канала ЖКХ поделился позицией Минстроя по этому вопросу (ответ от 13.02.2025 №3833-ОГ/00)
Общее собрание членов (ОСЧ) — это высший орган управления юридического лица – ТСЖ, а общее собрание собственников (ОСС) — орган управления многоквартирным домом, как имущественным комплексом. Именно на ОСС принимаются ключевые решения по вопросам управления многоквартирным домом.
❗️ Протокол ОСЧ не подлежит направлению в органы государственного жилищного надзора. В органы государственного жилищного надзора направляются только протоколы ОСС.
Также Минстрой указывает, что информация о собраниях членов ТСЖ подлежит размещению в ГИС ЖКХ (подробнее — в разделе XI Приложения к Приказу № 79/пp).
Кроме того, в ч. 3 ст. 143.1 Жилищного кодекса РФ определен перечень документов, с которыми вправе знакомиться собственники. Среди них указаны протоколы общих собраний членов ТСЖ, в том числе бюллетени для голосования.
Читать полностью…
🙏 Подписчики из числа УО и ТСЖ!
Напишите, пожалуйста, мне в личку (@), что изменилось в ваших домах после вступления в силу Правил №1055 о взаимодействии с оператором связи, потому что интересно, как у вас теперь складываются отношения с провайдерами.
Читать полностью…
#вопрос_ответ
Вопрос из Беседки ЖКХ:
С 1 марта уведомление об общем собрании, размещаемое в ГИС ЖКХ, будет заменой рассылки писем Почтой России? Или теперь будет и уведомление через Почту России, и уведомление в ГИСе?
Ответ
Закон об изменениях про онлайн-собрания содержит также поправки к обычным собраниям, в том числе к уведомлению о них — ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.
Текущая формулировка этой нормы позволяет выбрать уведомление о собрании (без ограничений по его форме) в ГИС ЖКХ как бесплатную альтернативу остальным способам — дорогим заказным письмам, трудоемкому вручению под роспись и размещению сообщения в общедоступных местах, которое надо предварительно утверждать на общем собрании в качестве уведомления, или каким-либо другим способам, тоже сперва утвержденным на собрании.
С 1 марта эта норма поменяется. Скриншот изменений для наглядности прикрепляю к посту. Из него видно:
1⃣ уведомление в ГИС ЖКХ становится обязательным (независимо от формы собрания), так как союз "либо" заменяется на "а также";
2⃣ наряду с этим способом придется дополнительно выбирать что-то из классических способов;
✳️ при этом размещение сообщения в общедоступных местах больше не будет требовать предварительного утверждения этого способа на общем собрании.
Закон также сразу указывает, что это за места: доски объявлений, размещенные во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом.
Как разместить сообщение в ГИС ЖКХ, рассказывала ранее. Повторюсь, что разместить можно (а с 1 марта — нужно) сообщение о собрании в любой форме, в том числе очно-заочной.
Мне не очень понятно, зачем тогда остальные сложные способы, если теперь все будут размещать сообщения в ГИС ЖКХ (если смогут) и на досках, ну да ладно.
А вот превращение "уведомления через ГИС ЖКХ" в обязательный способ — это очень неоднозначное изменение.
Складывается впечатление, что эта поправка (наряду с запретом собраний в "иных" информационных системах") направлена на то, чтобы принуждать собственников использовать для голосования ГИС ЖКХ.
Почему я так думаю: сейчас инициатору придется загружать в ГИС ЖКХ и сообщение, и протокол с бюллетенями, где надо мучаться с вводом СНИЛС, которые собственники будут стесняться указывать в бюллетенях (протокол и сейчас должен загружаться; другой вопрос, как эта обязанность исполняется).
По сравнению с этим, для некоторых инициаторов куда проще окажется запускать собрание сразу в ГИС ЖКХ, чтобы собственники там и голосовали, а протокол формировался автоматически (правда, неизвестно, когда Минюст зарегистрирует новые требования Минстроя к оформлению протоколов, и самое главное, когда Оператор информационной системы претворит их в жизнь относительно протокола онлайн-собрания).
Можно понять и простить продвижение онлайн-собраний через ГИС ЖКХ с помощью запрета иных информационных систем и усложнения традиционных собраний, раз иначе (добровольно) собственники не обеспечивают нужных кому-то "показателей" по внедрению ГИС ЖКХ.
Понять и простить нельзя другое: возможность действующей управляющей организации аннулировать сообщение о собрании, размещенное собственником.
Да, представьте себе, этот баг до сих пор не убран в системе.
4 года назад (четыре, Карл!) об этой проблеме сигнализировали подписчики канала. И сейчас ОИС в чате приложения Госуслуги.Дом любезно отвечает (скрины под постом), что:
1) техническая возможность аннулировать сообщение существует;
2) вносить изменения в этот функционал не планируется.
Попробуйте теперь сменить УО, которая не хочет отдавать дом, соблюдая при этом новые требования Жилищного кодекса РФ, особенно, если внесением изменений в реестр лицензий занимается какое-нибудь Минчистоты Московской области. И напишите, пожалуйста, мне в личку @, что же из этого вышло.
Беседка ЖКХ 💭 Канал ЖКХ
Читать полностью…
Сотрудникам УК стало существенно проще вносить однотипные изменения в заявки.
Благодаря обновлению ДС24 можно в несколько кликов добавить одинаковый комментарий в 200 заявок или изменить в них:
🔸 статус
🔸 ответственного
🔸 исполнителя
🔸 срок выполнения
🔸 срок по регламенту
Вот примеры, когда это сильно поможет:
✅ Отремонтировали насос на подачу холодной воды? Статус всех заявок с жалобами на слабый напор ХВС можно изменить на «Выполнено».
✅ Для ремонта пассажирского лифта пришлось заказать редкую деталь? Срок по заявкам на неработающий лифт надо изменить. И комментарий для жителей оставить — чтобы не волновались.
✅ Сотрудник заболел? Назначьте на все его заявки нового исполнителя.
✅ У жителей вопросы к новой строчке в квитанции? Бухгалтер подготовит ответ, выделит нужные заявки и отправит всем комментарий за несколько секунд.
Массовая обработка заявок позволит УК тратить меньше времени на однотипные запросы и быстро решать проблемы собственников.
В базе знаний ДС24 описали пошагово, как внести изменения сразу в несколько заявок:
👉 https://bit.ly/bz_obrabotka_zayavok_massovo
Если вы хотите упростить работу с заявками жителей и оптимизировать работу УК, узнайте о возможностях нашей платформы по ссылке:
👉 https://bit.ly/obrabotka_zayavok
Читать полностью…
Индексация платы за два года сразу
После того как Верховный Суд РФ разрешил управляющим организациям индексировать размер платы за содержание жилья при определенных условиях, эта практика получила широкое распространение. Однако то и дело встречаются случаи, когда управляющие организации не совсем правильно производят это повышение.
Одним из интересных случаев стал спор из Санкт-Петербурга, где предписание ГЖИ оспаривало ООО «УК «Легенда Комфорт».
В договоре управления была предусмотрена возможность ежегодного изменения размера платы на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги.
В начале 2023 года УК почему-то постеснялась произвести такую индексацию и выполнила ее лишь в январе 2024, но сразу за два года, что привело к повышению размера платы на 18,2% и вызвало вопросы у собственников.
ГЖИ, а следом за ней и три судебные инстанции пришли к однозначному выводу: проведенная в январе 2024 года индексация за два предыдущих года нарушает условия договоров управления и противоречит положениям части 7 статьи 156 ЖК РФ.
УО настаивала, что “договор управления не содержит пресекательные условия о сроке права на индексацию”, однако суды отклонили этот довод.
“Право ежегодной индексации размера платы за содержание жилого помещения может быть и не реализовано управляющей компанией, что не наделяет ее, тем не менее, правом в следующем году проиндексировать плату в двойном размере”.
№ А56-37633/2024 😋 @
Читать полностью…
«Не та дата» в ГИС ЖКХ привела к отказам во внесении изменений в реестр лицензий
Мосжилинспекция придумала новую интересную причину, по которой можно отказать управляющей организации во внесении изменений в реестр лицензий, а суды двух инстанций эту затею дружно поддержали.
Собственники нескольких домов выбрали ООО «ЛАКИ УЮТ» в качестве управляющей организации, однако МЖИ отказалась вносить изменения в реестр лицензий.
Причина: «в ГИС ЖКХ неверно указаны даты окончания осуществления обязанностей по управлению МКД».
Договоры управления были подписаны 20.11.2023 г., предусматривали срок действия 1 год.
«Датой начала предоставления услуг по договору считается дата его утверждения общим собранием собственников помещений в МКД», — гласили сами договоры, при этом решения собраний были оформлены протоколами от 17.11.2023.
В ГИС ЖКХ УО разместила сведения:
— по одному дому — дата вступления в силу (дата начала) договора управления — 20.11.2023, планируемая дата окончания — 19.11.2024;
— по второму дому — дата начала 01.06.2024, а планируемая дата окончания — 31.05.2025.
Мосжилинспекция и две судебные инстанции отметили, что согласно договорам управления дата вступления их в силу должна быть 17.11.2023 (дата утверждения договоров на общих собраниях), а окончание договора — 17.11.2024.
УО было посоветовано устранить недостатки и обратиться в МЖИ повторно (дела № А40-168493/2024, № А40-168498/2024).
Чат 😋 @
Читать полностью…
Рейтинг историй ГЖИ за январь
Админ двумя аккаунтами голосовал против продолжения рубрики, но подписчиков оказалось больше. Поэтому продолжаем :)
🏆 Гран-при достается ГЖИ Приморского края.
Суд признал незаконным наказание УО за подсыпку придомовой территории противогололедным материалом на средства с текущего ремонта.
Вообще, между этой ГЖИ и этой УО (ООО “Ярославская УК”) всегда очень интересные дела. Чего только стоит дело № А51-17786/2023, где УО оказалась виноватой в том, что в совет МКД избрали несобственника (спор, кстати, выиграла именно ГЖИ). Редкой является и практика по неисполнению решения собрания о текущем ремонте, тоже выигранная ГЖИ. А пост об эпопейной битве по поводу актов приемки выполненных работ обиженная УО и вовсе почему-то обозвала заказным.
🥇Первое место у ГЖИ Краснодарского края.
УО умудрилась через суд отменить постановление о привлечении к административной ответственности за неисправность лифта, так как обосновала, что приняла все зависящие от нее меры.
Кассация по делу назначена на четверг, поэтому медальку, может быть, придётся отнять.
🥈Второе место досталось Службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.
Суд отменил предписание надзорного органа по поводу складирования снега на газонах. Служба решила, что тем самым УО нарушила сохранность зеленых насаждений, однако суды не поняли, как и чем такое повреждение подтверждено и доказано.
🥉Третье место получает ИГЖН Владимирской области.
Штраф за несвоевременный вывоз КГО устоял лишь в первой инстанции, а вот апелляционный суд признал его незаконным, так как решил, что еженедельный вывоз КГО — это норма: может, действия регоператора и не очень соответствовали действовавшим на тот момент требованиям Правил предоставления коммунальных услуг № 354 об ежедневном вывозе мусора, однако оператор всё же уложился в СанПиН.
Читать полностью…
Как решения неправильных собраний в суде устояли
#дело_подписчика
Недавно в рубрике "вопрос-ответ" про смешение компетенций собраний членов ТСЖ и собственников я указывала, что суды могут учесть голоса в "перерасчете" на правильный вид собрания, и если с их количеством всё в порядке, то оставить решение в силе. Одним из таких примеров выступает дело подписчика из прокуратуры.
Прокуратура обнаружила, что тремя домами управляет одно ТСЖ, однако размер платы утверждался не на едином собрании членов, а на трех собраниях собственников по отдельности. При этом смета товарищества не утверждалась вовсе, зато предусматривалась индексация размера платы на 5%. Сам размер платы был повышен с 12,5 р./кв.м до 26,5 р./кв.м.
Другими словами, при утверждении размера платы были полностью проигнорированы ст. 145 Жилищного кодекса РФ и п. 33 Правил содержания общего имущества № 491.
Были и другие интересные детали:
— председатель ТСЖ подписала бюллетень за своего бывшего супруга, долевого собственника, который 5 лет как не проживал в доме;
— на очной части собраний "слушали" членов правления, которые физически там не присутствовали;
— голоса считала не выбранная счетная комиссия, а сам председатель;
— было еще несколько бюллетеней собственников, от имени которых подписались родственники —долевые собственники.
Подписчица подготовила иск в интересах одной из жительниц, которая в силу возраста и состояния здоровья не могла сделать это самостоятельно, просила признать решения собраний недействительными.
⚖ Однако суд отказал в иске прокуратуры, а Тверской облсуд засилил это решение.
Суд согласился с прокуратурой, что утверждение размера платы в ТСЖ относится к компетенции собрания его членов, но вместо признания решений ничтожными пересчитал голоса так, как будто это было собрание членов, и пришел к выводу о наличии кворума.
По поводу отсутствия сметы суд сослался на существование "сметного расчета", который имелся на руках у председателя, и с которым собственники могли ознакомиться, если бы захотели.
По поддельным подписям суд указал, что нет заключения экспертизы, подтверждающей этот довод, а сами собственники, за кого проголосовали, с заявлениями не обращались.
Остальные нарушения, по мнению судов двух инстанций, несущественны. И "благодаря" такой позиции теперь председатель правления ТСЖ еще больше уверен, что сделал все правильно.
№ 33-1900/2024 😋 @
Присылайте свои интересные дела (только не очень старые) автору @ с кратким (в один абзац) пояснением ситуации — чтобы мне было понятно, что это и куда. Повторюсь, и вы видите на сегодняшнем примере, что это необязательно должны быть победы.
Читать полностью…
#вопрос_ответ
Вопрос из чата для УО: кто недавно проводил ОСС МКД по переходу но непосредственное управление? Помогите, пожалуйста, какие обязательные вопросы в протоколе повестки.
Ответ
Вопросы повестки можно разделить на несколько групп. Их обязательность зависит от дома, пожеланий собственников, готовности одного из них представлять интересы остальных, а также от ранее принятых в доме решений.
➡ Организационные вопросы
— Выбор председателя общего собрания собственников.
— Выбор секретаря общего собрания собственников.
— Выбор лиц, уполномоченных на подсчет голосов при подведении итогов общего собрания собственников.
(или короче:
— Выбор председателя и секретаря общего собрания собственников и наделение их полномочиями по подсчету голосов).
Если ранее не принимались решения (или старые решения нужно изменить):
— Определение порядка приема оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования опросным путем и в форме очно-заочного голосования.
— Определение порядка уведомления собственников об итогах общего собрания собственников.
— Определение места хранения копии протокола общего собрания собственников.
➡ Основные вопросы
— Расторжение договора управления с “наименование организации”.
— Выбор способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление.
— Утверждение перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, периодичности их оказания и выполнения (п. 2 Правил № 290).
— Заключение договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с “наименование организации” (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, этот вопрос является обязательным).
— Выбор собственника, уполномоченного на приемку технической документации на МКД и иных связанных с управлением домом документов, ключей от помещений, входящих в состав общего имущества, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иных технических средств и оборудования (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Важно: при непосредственном управлении МКД положения об аварийно-диспетчерской службе подлежат включению в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества и оказывающими коммунальные услуги, либо заключается договор об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы с организацией, осуществляющей такую деятельность (п. 9 Правил № 416).
В последнем случае в повестку стоит включить вопрос:
— Заключение договора о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию с “наименование организации”.
➡ Если дом газифицирован
— Заключение договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования с “наименование организации”.
— Определение лица, выступающего от имени собственников при заключении договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в МКД и ответственного за обеспечение взаимодействия с исполнителем по вопросам исполнения этого договора, а также за доведение до сведения собственников помещений в МКД информации, касающейся планируемых даты и времени технического обслуживания и (или) ремонта внутридомового газового оборудования, и иной информации (в том числе организационного характера), касающейся исполнения указанного договора (п. 21, подп. “д” п. 42 Правил № 410).
➡ Оплата
В повестке есть несколько вопросов по заключению договоров, предусматривающими оплату (АДС, ТО ВДГО, содержание и ремонт).
После обсуждения вопроса о порядке оплаты с лицами, с которыми заключаются эти договоры, стоит добавить в повестку вопросы об оплате этих работ и услуг: утверждение размера платы (порядка ее определения), порядка начисления и сбора.
Также при непосредственном способе управления можно принять такое решение:
— Отказ от указания в платежных документах штриховых кодов, предусмотренных ГОСТ Р 56042-2014 (подп. “к.1” п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
⬇️ продолжение ниже ⬇️
Читать полностью…
Как создавалось ТСЖ «Иволга» (г. Иваново)
На этот раз (в рамках еженедельной рубрики) о создании ТСЖ рассказала юрист и управляющая товариществом Варфоломеева Галина Андреевна. Собственники столкнулись с противодействием управляющей компании и жилищной инспекции, но смогли преодолеть препятствия, зарегистрировать ТСЖ и изменить жизнь дома к лучшему.
Характеристика дома: девятиэтажка на 143 помещения, общая площадь здания 6986,8 кв.м.
➡ https://gkhnews.ru/1501112-tszh-ivolga/
Читать полностью…
✔️ Запускаем следующую рубрику
Предлагаю подписчикам поделиться положительным опытом по смене УО или защите дома от захвата другой УО.
К участию приглашаются не только собственники, но и управляющие организации.
Чем можно поделиться? Любыми практическими советами, хитростями, способами противодействия каким-либо нехорошим манипуляциям, образцами документов и т.п., в общем, всем тем, что поможет другим повторить ваш опыт.
Для участия пишите в личку @.
Читать полностью…
😎 Приглашаю поучаствовать в интервью!
Напомню, что на ЖКХ Ньюс (где я за редактора) запущена серия интервью "ЖКХ изнутри. Взгляд на профессию".
❤️ Уже вышли:
— должностное лицо органа жилищного надзора,
— руководитель СРО УК,
— генеральный директор УО,
— дворник,
— техник-смотритель,
— учредитель УО,
— управляющий ЖК,
— специалист УО,
— председатель правления ТСЖ,
— член правления ЖСК,
— начальник отдела организации обеспечения коммунальными ресурсами,
— управляющий ТСН,
— начальник отдела раскрытия информации в ГИС ЖКХ.
Если вашей профессии еще нет в списке, а вы хотите:
— поделиться наболевшим,
— донести какую-то информацию до общественности,
— обратить внимание на какую-то проблему отрасли или
— просто похвастаться своей компанией,
то скорее пишите мне в личку (@).
Это займет немного времени, ведь можно отвечать на вопросы в любом формате — даже голосовыми сообщениями, а если какой-то вопрос не понравится, то его можно пропустить.
Читать полностью…
Можно ли поменять управляющую компанию досрочно
С 15 августа 2023 года часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ действует в новой редакции. Согласно ей, сменить управляющую организацию можно либо через год ее работы и позже, либо раньше – но с обоснованием ее плохой работы.
В прошлом году я обобщала судебную практику по этому вопросу, а сейчас обновила обобщение: добавила информацию по обжалованию, отменам судебных актов, дописала новые случаи.
Делюсь ссылкой на обновленный материал: https://gkhnews.ru/1496856-smenit-uk-dosrochno/
🔖 Возможно, удобнее будет найти нужный ответ по оглавлению:
➝ Собственники досрочно сменили УО, но не указали причину расторжения договора
➝ Попытки сохранить дом, принеся протокол с более поздней датой, чем УО-конкурент
➝ Две УО одновременно забирают чужой дом
➝ Старую УО выбирают еще раз до протокола по выбору УО-конкурента
➝ В чем заключается нарушение условий договора управления
➝ Досрочная смена УО, отобранной по конкурсу
➝ Управление МКД составило меньше года, но было начато не в связи с заключением договора управления
➝ Распространяются ли изменения на расторжение договоров, заключенных до поправок
➝ Есть ли вообще такое основание для отказа во внесении изменений в реестр лицензий как немотивированная досрочная смена УО
Как обосновать ненадлежащую работу УО, было в отдельном материале.
Читать полностью…
Верховный Суд РФ направил на новое рассмотрение спор о некачественном жилье, которое администрация сначала купила в “новостройке”, а теперь пытается сделать пригодным для проживания 😐
Администрация города Южно-Сахалинска обратилась с иском к АО «Сахалин-Инжиниринг», просила устранить недостатки построенного в 2016 году дома — от проблем с вентиляцией, шумоизоляцией и утеплением перекрытий до ограждений пандусов и регулировки окон. Свои требования она обосновывала строительно-технической экспертизой, которая установила несоответствие того, что было построено, тому, что было задумано по проекту.
Интерес администрации к качеству жилья был вызван муниципальными контрактами на приобретение квартир для сирот, а подогревался уголовным делом о превышении должностных полномочий.
⚖ Суд по просьбе администрации назначил свою экспертизу, которая подтвердила наличие недостатков и угрозу здоровью проживающих.
Ответчику такое заключение не понравилось, и он просил суд о повторной экспертизе. Ходатайство было удовлетворено, и новые эксперты пришли к другим выводам: оказывается, дело не в строительстве, а в неправильной эксплуатации. Видимо, именно неправильная эксплуатация привела к тому, что непроектный утеплитель из минеральной ваты не превратился в проектный пенополиуретановый, а необходимые ограждения у пандусов не материализовались из ничего. И такое чудесное заключение эксперты сумели выдать без изучения проектно-сметной документации на дом.
Итак, в материалах дела оказались:
— заключение внесудебной экспертизы в пользу муниципалитета,
— заключение судебной экспертизы в его же пользу,
— заключение повторной экспертизы в пользу ответчика;
— позже в суд принесли заключение строительно-технической экспертизы от Следственного комитета РФ, проведенной в рамках уголовного дела, — тоже в пользу органа местного самоуправления.
❓ Какую же выбрать? Конечно, повторную в пользу застройщика, проведенную без изучения проектной документации. В иске было отказано.
Апелляционная и кассационная инстанция рассмотрели доводы жалоб о недостатках повторной экспертизы, похвалили экспертов за компетентность, полноту и ясность их заключения и оставили жалобы без удовлетворения.
Только в Верховном Суде РФ удалось отменить все это безобразие.
Он указал на то, на что настойчиво пытались обратить внимание нижестоящих судов и муниципалитет, и привлеченная в дело прокуратура:
— при наличии двух экспертиз, подтвердивших строительные недостатки, при том что в распоряжение эксперта, проводившего экспертизу по уголовному делу, была представлена проектно-сметная, рабочая и исполнительная документация, судами принято как надлежащее доказательство только заключение повторной экспертизы, предметом исследования которой указанная документация не являлась;
— учитывая характер недостатков, создающих угрозу здоровью проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена и наличием плесени, проектно-сметная и исполнительная документация была необходима для установления причин их возникновения;
— несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках гражданского дела, суд не принял мер для устранения этих противоречий — путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.
Дело направлено на новое рассмотрение.
🍿 К слову, застройщик занял интересную позицию, что он на самом деле не застройщик. Верховный Суд РФ раскритиковал и этот довод: разрешение на строительство и разрешение на ввод дома в эксплуатацию было выдано именно ответчику как застройщику. Кроме того, администрация заявила требования о качестве товара в рамках гарантийных обязательств продавца, которым ответчик также является (определение Верховного Суда РФ № 303-ЭС24-16745 от 05.02.2025).
Примечательно, что иск был подан 4 февраля 2019 года, то есть рассмотрение дела уже заняло 5 лет, и конца ему пока не видно.
А59-561/2019 😋 @
Читать полностью…
#дело_подписчика
Досрочная смена УО, отобранной по конкурсу, раньше года
ООО «УК «Основа» из Тамбовской области пополнило копилку судебной практики по смене управляющей компании раньше года с начала управления МКД.
Эта компания выиграла дом по конкурсу. Протокол конкурса датирован 19 октября. А 31 октября датирован протокол общего собрания собственников по выбору другой организации — ООО «УК «Контур».
Обе компании заключили договор управления одновременно — 1 ноября.
Министерству государственного жилищного, строительного и технического контроля (надзора) Тамбовской области пришлось рассматривать заявления управляющих компаний тоже одновременно. Предпочтение было отдано ООО «УК «Контур», выбранной на общем собрании после завершения конкурса.
ООО «УК «Основа» (подписчик) пошло в суд.
⚖ Суд первой инстанции отказался признавать решение Министерства незаконным, застряв в прошлом и мотивируя свое решение старой редакцией ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ и её таким же устаревшим судебным толкованием, когда суды благосклонно относились к смене УК, отобранной по конкурсу, до истечения года управления.
Апелляционный суд поправил коллег, ориентируясь на актуальную редакцию Жилищного кодекса РФ:
«С учетом положений ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в новой редакции, собственники вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам конкурса, не ранее чем через год после его заключения, соответственно выбранная впоследствии собственниками управляющая компания вправе приступить к управлению не ранее истечения указанного срока.»
Суд признал незаконным решение Министерства в части указания начала периода управления ООО «УК «Контур» (01.01.2024).
А64-667/2024 😋 @
Читать полностью…
🔥 Как создавалось ТСН «Пролетарская 7» (Нижний Новгород)
Председатель правления ТСН «Пролетарская 7» Егор Юрьевич Малютин рассказал о создании товарищества в своем доме. Он подробно остановился на том, зачем проводить тестовое собрание перед созданием ТСЖ, как их дом пытался договориться с УО и что из этого вышло, что помогло справиться с “пятидучьем” Нижнего Новгорода.
➡ https://gkhnews.ru/1501301-kak-sozdavalos-tsn-proletarskaya-7-nizhnij-novgorod/
Читать полностью…
250 тысяч рублей штрафа за ненадлежащую работу АДС
Именно на такую сумму в Новосибирской области с подачи прокуратуры оштрафовали управляющую организацию — ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района» — по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Во-первых, УО затянула с устранением дефекта в системе отопления, а во-вторых, только по 8 из 58 обращений собственников в журнале имелась информация об исполнении.
Также УО не смогла доказать, что она исполняет требования п. 13 Правил управления МКД № 416, а именно информирует заявителей о планируемых сроках исполнения заявки в течение получаса с момента регистрации заявки.
При этом апелляционный суд исключил из обвинения те нарушения, срок привлечения по которым истек, однако на размер наказания это не повлияло. Кассационный суд тоже оставил жалобу УО без удовлетворения:
«ООО "Служба заказчика ЖКХ Ленинского района" имело возможность установить как штатную численность операторов, так и их фактическое наличие, позволяющее обеспечить исполнение требований п. 13 Правил № 416 — проинформировать о планируемых сроках исполнения заявки в течение получаса с момента регистрации заявки».
№ 16-258/2025 😋 @
Читать полностью…
Теперь председателям ТСЖ, контролирующим расход воды и показания приборов учета собственников жилья, не нужно трясти с жильцов данные, не нужно внимательно перепечатывать их с бумажек и мессенджеров, боясь совершить ошибку.
Можно на компьютере зайти в личный кабинет «Элехант», где будут показания всех приборов учета с историей потребления, и выгрузить всё в 1С или Excel нажатием 1 кнопки. Процесс, который затрачивал много нервов и занимал часы, а может быть даже дни, превратился в секундное дело. Как же это возможно и как работает система передачи данных «Элехант»?
Вам нужен счетчик воды СВД «Элехант» и бесплатное мобильное приложение, установленное на смартфон. ВСЁ! Никаких проводов, дополнительного оборудования и абонентской платы. Собственник, лежа на диване, открывает мобильное приложение «Элехант». Прибор учета отправляет данные по каналу Bluetooth в приложение, а оно автоматически по интернету в личный кабинет ТСЖ. Приложение снимает и передает данные со всех приборов учета в радиусе действия Bluetooth (примерно 10 метров). Незаметно, если что, оно сможет передать показания и за соседа. А за счет своевременной и точной передачи данных будут снижаться суммы ОДН. Это реальная ЭКОНОМИЯ! Люди перестанут платить за другого. Очень удобно и выгодно.
Итог: собственник жилья получает современный прибор учета, который можно установить и не лазить к нему каждый раз, светить фонариком, переписывать показания и отправлять их. Плюс снижение ОДН. Председатель снижает трудозатраты, получает удобную статистику и экономит нервы.
Система полностью исключает человеческий фактор, а значит и ошибки, начиная от собственника, передающего показания, и до квитанции.
Счетчики универсальные, подходят как для холодной, так и для горячей воды. Имеют стандартные размеры и устанавливаются как обычные приборы учета. Имеют максимально возможный межповерочный интервал 6 лет. Все приборы «Элехант» зарегистрированы в Государственном реестре средств измерения — «Аршин» и проходят поверку в Государственном региональном центре стандартизации, метрологии и испытаний.
Гарантия 3 года.
«Элехант» является российским производителем и внесен в реестр Минпромторга.
Также есть счетчик, который поможет экономить до 30% на платежах за горячую воду. Интересно? Подробности здесь: https://elehant.ru/svt.
Счетчики «Элехант» можно купить здесь: https://elehant.ru/catalog.
Для председателей ТСЖ действуют особые условия. Узнайте у менеджера: +7(3812)35-36-10.
Сделайте свою жизнь легче и комфортнее с умными счетчиками «Элехант».
Реклама. ИП Черкасов А.В. ИНН 550717681990 ОГРНИП 316554300052532. Erid 2Vtzqvs2poa
Читать полностью…
Выдача реестра собственников — попытка оспорить конституционность нормы (ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
Суды общей юрисдикции обязали председателя правления ТСЖ ознакомить собственников с документами товарищества, включая реестр собственников. Классические возражения про заботу о защите персональных данных не помогли.
Тогда председатель написала жалобу в Конституционный Суд РФ. Наверное, она думала, что там ей ответят что-то другое. Но нет.
⚖ Суд отказал в принятии жалобы к рассмотрению и отметил:
— законодатель вправе определить законные способы получения информации;
— закон № 152-ФЗ «О персональных данных» допускает обработку персональных данных без согласия в случаях, предусмотренных федеральным законом (часть 1 статьи 6, статья 7, части 2 и 3 статьи 9);
— к числу таких исключений относятся нормы Жилищного кодекса РФ, закрепляющие обязанность УО (ТСЖ, ЖСК) предоставить реестр собственников инициатору собрания или право собственников ознакомиться с внутренними документами товарищества, в том числе с реестром его членов.
Конституционный Суд РФ указал, что нормы призваны обеспечить эффективную реализацию собственниками права на участие в управлении многоквартирным домом, например, в случае ознакомления с документацией товарищества — обжаловать в суде решения органов управления ТСЖ.
❗️ При этом собственники, которые получили персональные данные, обязаны не раскрывать их третьим лицам и не распространять их без согласия субъекта персональных данных, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Примерно то же самое мне отвечал Роскомнадзор, когда я спрашивала у него про обработку персональных данных инициатором собрания:
— при оформлении протоколов общего собрания и для соблюдения требований к их оформлению получение согласия собственников на обработку их персональных данных не требуется, так как инициатор в этом случае выполняет обязанности, возложенные на него нормативно-правовыми актами;
— согласие УО (ТСЖ, ЖСК) на передачу инициатору реестра не требуется, потому что это прямо прописано в ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.
Если инициатору нужно проверить актуальность имеющегося реестра или дополнить свой реестр информацией о документах на помещения, а также быстро сформировать все документы для собрания и автоматически посчитать голоса, то с такой задачей можно обратиться к
«ДомОнлайн», не раз упоминавшемуся на канале.
Система имеет все необходимые документы, касающиеся как защиты персональных данных, так и безопасности другой информации пользователей (лицензии ФСБ и ФСТЭК).
Читать полностью…
На канале ЖИ (Жилищный инспектор) опубликовала традиционный ежемесячный "топ" решений ГЖИ, которые суд признал незаконными. Дела победителей за январь были и неизбитыми, и актуальными (два решения — "зимние"), поэтому решила поделиться рейтингом на этом канале ⬇️
Рейтинг определяется по числу пересылок постов (когда подписчики пересылают пост кому-либо или репостят в свои каналы/группы). Поэтому если захотите вывести свою инспекцию в победители, то нужно "делиться" постом до конца месяца, в котором он опубликован.
Читать полностью…
А вот что публиковалось на закрытом канале "ТСЖ. Судебная практика 2.0" в январе 2025 года ⬇️
Успешные споры с надзорными органами
▪️ТСЖ из Москвы добилось отмены штрафа за незаконную перепланировку
▪️ТСЖ в суде доказало необоснованность требований прокуратуры о демонтаже кладовых в МКД
▪️ТСЖ отбилось от претензий прокуратуры по программе производственного контроля качества и безопасности питьевой воды и горячей воды
Неудачи
▪️ТСЖ из Пермского края не смогло добиться отмены представления прокуратуры по капремонту
▪️ЖСК из Кирова против прокуратуры по поводу размещения информации в ГИС ЖКХ
Использование общего имущества
▪️ТСН из Мурманска не смогло взыскать плату за использование земельного участка
▪️Взыскание неосновательного обогащения с собственника, который общим имуществом пользуется, а плату за аренду не вносит
Сбор и вывоз ТКО
▪️Суды разбирались, обязан ли муниципалитет возместить ТСЖ расходы на восстановление покрытия контейнерной площадки
▪️В теплое время года региональный оператор обязан вывозить отходы ежедневно, а если не вывозит — с него можно взыскать переплату
Капремонт
▪️ТСЖ из Красноярска добилось устранения недостатков некачественного ремонта фасада МКД
▪️Товарищество из Краснодарского края отстояло спецсчет по капремонту
Смена способа управления
▪️ТСН “Горького 147” из Удмуртии через суд признало незаконным передачу дома управляющей компании
▪️Арбитражный суд Уральского округа указал, что ТСЖ не вправе выставлять жильцам платежки, пока дом по реестру лицензий числится за УО
Разное
▪️В компетенцию собрания не входит дача согласия на обработку персональных данных
▪️Вместо 2,8 млн р. задолженности ТСЖ смогло взыскать только 2050 р.
👉 Условия подписки, как оформить
Читать полностью…
(продолжение поста выше)
➡ Наделение полномочиями
Некоторыми полномочиями можно наделить председателя совета МКД, некоторыми – любого собственника. Можно не наделять. Разумеется, если в доме нет совета и председателя, то вопросы по их избранию тоже стоит включить в повестку, а также подумать над наделением совета МКД полномочиями по принятию решений о текущем ремонте.
— Наделение председателя совета МКД полномочиями по заключению договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с “наименование организации”.
— Наделение председателя совета МКД полномочиями по контролю за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, подписанию актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.
— Выбор собственника, уполномоченного действовать от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ).
Можно конкретизировать, по каким вопросам и с какими лицами. Также можно дополнить (если договоры по коммунальным услугам будет заключать одно лицо от имени остальных):
… в том числе наделение его полномочиями по заключению с ресурсоснабжающими организациями (какими) договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг (каких), от имени собственников (п. 26 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
или
… в том числе наделение его полномочиями по заключению с региональным оператором по обращению с ТКО договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 147.8 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
Возможно, понадобится наделить председателя полномочиями на представительство собственников в суде (например, по вопросам отношений с прошлой УО, взысканию задолженности с собственников или пользователей общего имущества). В таком случае надо дополнительно указать перечень споров, по которым председатель вправе выступать в суде в качестве представителя, а также перечень процессуальных действий, которые он может совершать (см. ст. 54 ГПК РФ).
➡ Пересмотр старых решений
Перед созывом собрания необходимо провести ревизию ранее принятых решений, особенно тех, исполнением которых занималась УО. Это может быть организация доступа на придомовую территорию, сдача в аренду общедомового имущества, владение спецсчетом по капремонту и т.д. На собрании нужно решить, как эти вопросы будут решаться после расторжения договора управления.
✳️ Дополнительные материалы по теме:
— Для непосредственного управления в доме должно быть не больше 30 квартир
— Что такое непосредственное управление
— Плюсы и минусы непосредственного управления
— Конституционный Суд РФ про непосредственное управление МКД
— Сбор платы за содержание жилья при непосредственном управлении МКД
— Собственники не реализовали решение о выборе непосредственного способа управления МКД
— Чем грозит собственникам «неправильное» непосредственное управление
Читать полностью…
😄 - Ты раньше была не такой...
- Нууу, так вышло обновление, следить же надо!
В конце прошлого года команда ДС24 добавила в сервис 17 обновлений, которые помогут эффективнее управлять жилфондом и продавать недвижимость, а жителям — удобнее решать коммунальные задачи.
В дайджесте рассказываем:
📲 Как УК быстро оценить вовлечённость жителей в мобильное приложение?
💵 Какое обновление поможет УК получать регулярный доход?
🏢 Как упростили работу застройщиков?
Переходите по ссылке и читайте на сайте
👉 https://bit.ly/digest_feb2025
Читать полностью…
Нужно ли измерять ямы на придомовой территории, чтобы заставить УО их убрать
Таким вопросом суды озадачились с подачи Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области.
Тот выдал предписание ООО «ЖилКомСервис МО Пикалево» после того, как обнаружил просадки и трещины в асфальтовом покрытии на придомовой территории МКД.
Такие повреждения нужно расчистить, подсыпать песком и заделать материалами, аналогичными покрытию - битумом, асфальтом (п. 4.1.7 Правил эксплуатации жилфонда №170). Однако вместо этого УО предпочла оспорить предписание в суде.
⚖ Суд первой инстанции признал предписание контролирующего органа в этой части недействительным.
Обоснование: какие-либо измерительные приборы, имеющие поверку и сертификат, а равно средства фотофиксации, позволяющие наглядно оценить повреждения дорожного полотна, в ходе проверки не использовались, какое-либо описание повреждений отсутствует. Представленные материалы не позволяют сделать однозначный вывод о ненадлежащем состоянии элементов благоустройства придомовых территорий (проездов, тротуаров).
⚖ Апелляционная и кассационная инстанции поддержали контролирующий орган, оставив предписание в силе:
— поскольку спорный асфальтированный участок придомовой территории МКД не относятся к автомобильным дорогам общего пользования в понимании ГОСТ 32825-2014 «Дороги автомобильные общего пользования. Дорожные покрытия. Методы измерения геометрических размеров повреждений», то проведение замеров поврежденных участков специальными приборами, включенными в Государственный реестр средств измерения и прошедшими поверку, не является обязательным;
— наглядная очевидность и значительность повреждений спорных участков описана в акте и зафиксирована в фототаблице;
— размер выявленного повреждения дорожного покрытия влияет не на принятие решения о необходимости его восстановления, а на срок его восстановления.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Западного округа по делам № А42-8286/2019, № А42-8289/2019. Таким образом, Комитет был прав, обязывая УО привести в порядок придомовую территорию.
№ А56-94849/2023 😋 @
Читать полностью…
40639