❓ Кто ответит за нарушения старой УК после её смены
#вопрос_ответ
Вопрос
Поменяли УК, которая не занималась содержанием дома. Смена компании сопровождалась многочисленными жалобами в контролирующие органы. Теперь все они требуют устранения недостатков от новой компании, которая только что приступила к управлению и почему-то должна отвечать за чужие косяки. Что можно сделать в такой ситуации?
Ответ
В такой ситуации новая УО может взыскать убытки с компании-предшественницы. Главное — доказать период образования недостатков и вину старой компании. Наличие старых неисполненных предписаний от контролирующих органов в этом поможет, но иногда можно обойтись и без них.
Приведу примеры из практики.
➡ В Саратовской области новая УК взыскала со старой 1,2 млн р. убытков. В частности, в вину старой УК поставили то, что она не работала по недостаткам застройщика, который впоследствии ликвидировался. Проводилась экспертиза (определение Верховного Суда РФ от 25.05.2022 № 306-ЭС22-2129 по делу № А57-14579/2020).
➡ В Свердловской области ТСЖ взыскало убытки с прежней УК — 600 тысяч рублей. Проводилась экспертиза. Необходимость проведения (непроведенного) текущего ремонта подтверждалась решением общего собрания по этому вопросу, принятым в период управления УК и не исполненным ею (определение Верховного Суда РФ от 21.03.2024 № 309-ЭС24-1768 по делу № А60-57559/2021).
➡ В Свердловской области УО взыскала убытки по тем недостаткам лифтов, по которым смогла доказать, что они возникли в период управления ответчика, — 1,28 млн р. (постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А60-63079/2021).
Примечательно, что ответчик (старая УК) ранее взыскивал расходы на восстановление лифтового оборудования с предшествующей компании, что, по мнению судов, не освобождает ее от надлежащего содержания общего имущества.
❌ Примеры неудач
В Свердловской области УК не смогла взыскать убытки из-за проблем с доказыванием. Свой иск она обосновала актом осмотра дома и сметными расчетами на ремонт общего имущества, составленными аффилированным лицом через полгода после начала управления (определение Верховного Суда РФ от 26.06.2023 № 309-ЭС23-9610 по делу № А60-62692/2021).
В Татарстане новая УК не смогла доказать причастность старой компании к возникновению протечек в паркинге, с эксплуатируемой кровли которого кто-то когда-то демонтировал детскую площадку и защитное покрытие (постановление Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А65-18256/2023).
❗️ Пример-исключение.
В Новосибирске новая УК обязала старую УК отремонтировать то, что та не отремонтировала в период управления. Кроме того, суд установил астрент за просрочку исполнения, правда, истец остался недоволен размером — всего 1000 р. за день просрочки вместо запрошенных 80 000 (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А45-42337/2018).
⬇️ продолжение ⬇️
Читать полностью…
😎 Положительный опыт по смене управляющей компании в Балашихе
Продолжаем еженедельную рубрику, в которой читатели делятся своим опытом по смене управляющей компании.
Подписчик Вячеслав Попов рассказал о пути, который собственникам пришлось пройти, чтобы сменить управляющую компанию для МКД по адресу: г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Рождественская, д.10.
Здесь было все: фальсификации, привлечение СМИ, обработка жителей, суды и прочие "развлечения".
➡ https://gkhnews.ru/1502754-smena-uk-balashiha/
Читать полностью…
Как провайдер попал на 1,5 миллиона рублей
К сожалению собственников и УО (ТСЖ), деньги достались “электрикам”.
АО "Донэнерго" обратилось с иском к ПАО "Ростелеком" о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В трех домах Ростовской области, где провайдер разместил свое оборудование, были выявлены факты бездоговорного потребления электрической энергии. Интернет-оборудование было подключено до общедомового прибора учета.
🧮 На составление актов о неучтенном потреблении представители провайдера не явились, поэтому эти акты были составлены в одностороннем порядке. Они подтверждали факты несанкционированного подключения оборудования до коллективного прибора учета электроэнергии и потребление электрической энергии в отсутствие заключенного договора.
На основании актов рассчитали задолженность - исходя из величины допустимой длительной токовой нагрузки каждого вводного провода (кабеля) для однофазного ввода. Получилось 1 362 595 рублей и 20 копеек.
📄 Провайдер для своей защиты использовал договоры на размещение оборудования, заключенные, по всей видимости, с лицом, управляющим МКД.
В стоимость услуг по этим договорам было включено возмещение затрат на электроэнергию, потребляемую при эксплуатации оборудования связи.
Однако суд отклонил ссылки на эти договоры, так как подключение имело место до коллективного прибора учета электроэнергии МКД.
📨 Также провайдер указывал на нарушения при уведомлении перед составлением актов. Суд согласился с наличием описки в указании названия улицы, где должны быть проведены проверочные работы, однако отметил: п. 178 Основных положений № 442 не содержит указаний, что в уведомлении должен быть указан адрес объекта, в отношении которого будет составлен акт.
“Таким образом, описка не может быть признана обстоятельством, исключающим ответственность ответчика. ПАО "Ростелеком" не явилось в установленную дату и время (по юридическому адресу) для участия в составлении актов.”
С провайдера взыскали неосновательное обогащение в сумме 1 362 595,20 р.
Апелляционный суд скорректировал лишь взысканные сверх этого проценты за пользование денежными средствами, и они составили 138 488,49 р.
А53-22720/2024 😋 Канал ЖКХ
➡ Как воздействовать на провайдеров, использующих общее имущество (+образец письма)
Читать полностью…
Управляющие компании могут предлагать жителям платные услуги от партнёров. Это удобно для собственников, так как им не нужно искать, например, клининг или доставку на других сайтах — всё необходимое они найдут в мобильном приложении своего дома. Плюс для УК очевиден — она получает дополнительный доход и лояльность жителей.
Раньше в мобильном приложении жителя можно было оставить заявку на услугу только одному подрядчику. Теперь мы дали возможность управляющим компаниям подключать к одной услуге нескольких партнёров.
В новой статье рассказываем:
✅ Зачем понадобилось это обновление;
✅ Как подключить выбор поставщика услуги для компании;
✅ Как обновление помогает УК зарабатывать больше и повысить лояльность жителей.
Переходите по ссылке, чтобы узнать больше:
👉 https://bit.ly/postavshiki__uslug
Читать полностью…
Друзья, не стесняйтесь принимать участие в постоянных рубриках.
Такое участие дает разные бонусы — от возможности оставлять комментарии, пособия по проведению собрания до подарочных подписок на платные закрытые каналы "ТСЖ" и "Совет МКД".
Что за рубрики есть:
➡ "Дело подписчика" — выходит по понедельникам на этом канале.
Это может быть любое интересное, не очень старое дело с вашим участием (не обязательно победа), связанное с ЖКХ.
Примеры можно посмотреть по тегу #дело_подписчика
➡ "ГЖИ_жги" — выходит на канале Жилищный инспектор (раньше выходила здесь).
Это забавные ответы ГЖИ, в которых содержится явное логическое противоречие или несоответствие нормам законодательства.
Примеры можно посмотреть на канале ЖИ по тегу #гжи_жги
➡ "Секреты экономии ТСЖ" — выходит на канале ЖКХ Ньюс по понедельникам.
Это положительный опыт подписчиков из числа ТСЖ, как и где им удается экономить или добывать дополнительные деньги на обслуживание МКД.
Примеры можно найти на канале Ньюс по тегу #секреты_экономии_тсж
➡ "ЖКХ изнутри" — выходит на канале ЖКХ Ньюс по средам.
Это интервью с представителями различных профессий ЖКХ — про их опыт работы, проблемы сферы и забавные случаи из жизни.
Примеры можно посмотреть в этом списке.
➡ "Смена УК или противодействие захвату дома", "Создание ТСЖ" — выходили на этом канале по четвергам. Сейчас планирую доопубликовать присланное и перейти к новой теме, которую анонсирую чуть позже. Надеюсь, она соберет больше отклика.
Также принимаются свежие интересные ответы Минстроя на ваши обращения.
А еще я ищу автора-инженера для gkhnews.ru.
Пишите @, в какой рубрике хотите поучаствовать.
Читать полностью…
Как управляющей компании увеличить доход с помощью дополнительных услуг?
Руководители УК ГК «Огни», NEOROOM Service, «Высота-Сервис» поделились своим опытом продвижения платных услуг. В статье рассказываем:
🔑 В чем секреты успешной продажи платных услуг?
🌟 Какие дополнительные услуги популярны у жителей?
📲 Как цифровизация помогает УК продвигать дополнительные услуги?
Хотите зарабатывать на платных услугах, но не знаете как?
Переходите по ссылке: 👉 https://bit.ly/dopyslugi_YK_2
Читать полностью…
Опыт смены управляющей компании в Брянске
Подписчик Эдуард поделился положительным опытом смены управляющей компании. Дом расположен по адресу: г. Брянск, ул. Горького, д. 64. Это 5‑этажный кирпичный дом из 10 подъездов, построенный в два этапа с 1980 по 1984 год.
➡ https://gkhnews.ru/1502629-opyt-smeny-uk-v-bryanske/
Это еженедельная рубрика, в которой читатели делятся своим опытом по смене управляющей компании.Чтобы стать участником, напишите в личку @.
Читать полностью…
Продолжая тему подготовки к отопительному сезону, затронутую сегодня
На канале Кирилла Чиркина вышел положительный пост-обзор курсов от МОЭК.
Оказывается, у них есть и про «Обеспечение готовности к отопительному периоду».
Кирилл пишет, что эта тема совсем скоро станет актуальной, и я с ним полностью согласна:
Читать полностью…
🔥Шаблон плана подготовки к отопительному сезону по новым правилам
Пока другие продают шаблоны документов по ЖКХ, подписчица из УО Ирина Волынкина подготовила свой шаблон плана для читателей канала ЖКХ и ЖКХ Ньюс, а также материал про новые правила подготовки к отопительному периоду по Приказу Минэнерго России № 2234 от 13.11.2024.
План нужен УО и ТСЖ до 30 апреля, но рекомендую не затягивать, так как документ приличный по объему.
Читать полностью…
Управляющим компаниям важно принимать и обрабатывать заявки собственников круглосуточно — этого требует закон. Чтобы сэкономить деньги и не нанимать собственный штат диспетчеров, УК может использовать удалённый контакт-центр и CRM от ДС24.
Так обслуживающая организация не потеряет заявки собственников, будет на связи с жителями и сможет оптимизировать расходы.
В новой статье на сайте ДС24:
1️⃣ Какие требования у закона к диспетчерской УК и почему важно их выполнить
2️⃣ Как принимают заявки в ДС24 и какая информация об обращении доступна жителю
3️⃣ Почему даже удалённый оператор из другого города сможет проконсультировать собственника о работах в его доме.
Читайте, чтобы узнать, как автоматизировать рутинные процессы в вашей УК 👉 https://bit.ly/elektr_dispetherskay
Читать полностью…
"Выгоды" от несвоевременной поверки счетчиков
#дело_подписчика
Подписчик Куликов Александр Владимирович поделился делами, где он был представителем истца.
Истец — наниматель квартиры, в которой установлено 2 счетчика горячей воды. Срок их поверки истек, и достаточно долгий период времени объем коммунальной услуги определялся расчетным путем.
Потом счетчики поверили, и оказалось, что с ними все в порядке.
Истец, учитывая установленную работоспособность счетчиков, предложил ресурсоснабжающей организации (исполнителю коммунальной услуги) сделать перерасчет по их показаниям.
Однако РСО добровольно требования потребителя не выполнила, и пришлось обращаться в суд.
⚖ Суд частично удовлетворил иск.
Он напомнил п.10 Обзора судебной практики по спорам об оплате неучтенного потребления воды, тепловой и электрической энергии, поставленной по присоединенной сети, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2021, в котором указано, что проведенная по истечении межповерочного интервала поверка прибора учета, в результате которой установлено соответствие этого прибора метрологическим требованиям, подтверждает достоверность отображаемых им учетных данных за весь период после истечения срока поверки.
В итоге суд обязал РСО произвести перерасчет без указания конкретной суммы., взыскал компенсацию морального вреда в размере 2000 р. и потребительский штраф 1000 р.
“Поскольку сам по себе перерасчет относится к компетенции ресурсоснабжающей организации, суд не усматривает оснований для указания в решении конкретных сумм уменьшения задолженности с учетом такого перерасчета.”
Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение суда без изменения.
В дальнейшем было подано два исковых заявления, непосредственно связанных с удовлетворением требований о перерасчете.
1⃣ Выплата штрафа в связи с превышением размера платы за коммунальную услугу:
“Поскольку АО «Квадра» недостатки в начислении платы ЖКУ истцу устранил не добровольно, а лишь после вынесения решения суда (в квитанции за июнь), суд находит требования иска о применении штрафных санкций, предусмотренных ст. 157 ЖК РФ обоснованными.
Последний рассчитан в следующем размере: общая величина превышения начисленной платы за коммунальную услугу горячего водоснабжения над размером платы за период с сентября 2015 г. по июнь 2023 г. в соответствии с Правилами составляет 103 496 р. 91 к.(100743 р. 70 к. + 2753 р. 21 к.) :2 = 51 748 р. 45 к.”
Также суд взыскал еще одну компенсацию морального вреда в размере 2000 р. и потребительский штраф 1000 р. (апелляционное определение Ленинского районного суда г. Курска №
11-316/2024).
2⃣ Обязание РСО предоставить потребителю сведения о задолженности за коммунальную услугу после проведения перерасчета:“В представленных ответчиком сведениях не содержится четкого и понятного указания на задолженность по видам коммунальных услуг по конкретным расчетным периодам ее образования.
В первом файле «карточка взаиморасчётов» отражены сведения, касающиеся общей задолженности на начало и конец каждого месяца, суммы начисления и оплаты производимых в расчетных периодах. Однако в данном документе нет данных о том, за какой именно месяц была учтена конкретная оплата, не отражена запрашиваемая потребителем информация о детализации задолженности по периодам ее образования.
Во втором файле не указаны сведения о его названии и значении его показателей, в связи с чем не представляется возможным определить запрашиваемую потребителем информацию о задолженности с детализацией периодов ее образования.”
Также суд установил неустойку на случай неисполнения решения — в размере 100 р. за каждый день просрочки, взыскал компенсацию морального вреда в размере 3000 р. (решение Ленинского районного суда г. Курска №
2-559/2025, пока не вступило в законную силу).
88-18487/2024 😋 Канал ЖКХP.S. Материал по теме:
Кто отвечает за поверку (замену) счетчика в муниципальной квартире
Читать полностью…
⬆️ опыт подписчиков ⬆️
📙 Нормативное регулирование
Это Федеральный закон от 06.04.2024 № 67-ФЗ "О внесении изменений в статью 6 Федерального закона "О связи" и Жилищный кодекс РФ", а также Постановление Правительства РФ от 06.08.2024 № 1055 "Об утверждении Правил взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление МКД, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в МКД". Последний документ определяет типовые технические Требования к размещению оборудования и сетей связи.
🌐 Обязанности уже имеющихся на доме операторов
Закон предусматривает, что сети подлежат приведению в соответствие с этими Требованиями в течение одного года со дня вступления в силу Федерального закона № 67-ФЗ, то есть до 06.04.2025.
Вторая обязанность оператора (кроме наведения порядка) - это направление описи имущества (п. 30 Правил взаимодействия).
В тот же срок оператор должен составить опись своих сетей, где указать:
— состав сетей связи, в том числе перечень средств связи и линий связи;
— места монтажа сетей связи на объектах общего имущества (перечень или схематичное отображение на поэтажном плане дома);
— количество энергопринимающих устройств, а также данные по потреблению электроэнергии (круглосуточно, круглогодично и т.п.);
— потребляемую мощность одного энергопринимающего устройства, максимальную потребляемую мощность (кВт);
— уровень напряжения (кВ) и категорию надежности электроснабжения;
— перечень точек присоединения;
— информацию о приборе учета (при его наличии).
Как оператор составит эту опись, то должен направить ее в УО (ТСЖ) в течение 5 рабочих дней.
🧹 4 случая, когда оборудование можно демонтировать
Демонтаж сетей связи возможен:
— по решению суда;
— при прекращении услуг связи – в течение 3 месяцев после прекращения;
— при принятии общим собранием собственников решения о демонтаже сетей связи – в сроки, установленные решением общего собрания (п. 34 Правил взаимодействия);
— при неудачной попытке УО (ТСЖ) идентифицировать владельца сетей, не снабжённых средствами идентификации (п. 35 Правил взаимодействия).
Проще всего использовать последний способ, если сети связи не промаркированы.
Для этого УО (ТСЖ) направляет имеющимся в доме операторам уведомление о демонтаже сетей связи, не снабженных средствами идентификации, с указанием даты и времени демонтажа сетей связи. Такое уведомление направляется способом, позволяющим подтвердить факт его получения, не менее чем за 5 рабочих дней до дня демонтажа. В назначенный день оборудование демонтируется - в присутствии тех представителей операторов, что явились, или без них, если операторы не отписались о своем присутствии.
Если сети промаркированы, то теоретически можно демонтировать оборудование через общее собрание собственников. В решении нужно указать срок для демонтажа. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (п. 3.8 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
УО (ТСЖ) в течение 5 рабочих дней со дня составления протокола направляет его копию оператору связи, чье оборудование демонтируется, а если непонятно, чье это оборудование, то всем операторам, находящимся в доме. Вместе с протоколом направляется уведомление с указанием даты и времени проведения демонтажа сетей связи. Все это нужно направить так, чтобы можно было подтвердить факт их получения.
Демонтировать оборудование должен оператор-владелец сетей, а если он не установлен, то УО (ТСЖ) в присутствии тех представителей операторов, что явились, или без них, если операторы не отписались о своем присутствии.
Таким образом, немаркированное оборудование демонтировать проще всего, так как это можно сделать самостоятельно - через попытку идентифицировать сети или через общее собрание.
А вот с решением собрания о демонтаже оборудования, чей владелец известен, будет сложно. При игнорировании такого решения придется обращаться в суд, а там возможен сюрприз. Но о нем — в следующем сообщении, переходим к судебной практике.
⬇️ судебная практика ⬇️
Читать полностью…
🙏 Друзья, нужно Ваше мнение.
Я сейчас являюсь редактором ЖКХ Ньюс, и у нас остро встал вопрос с изображениями на обложки статей.
Два самых простых (в части авторства) и бесплатных варианта: использовать свои фото или генерировать через нейросети.
Первый вариант натуралистичен, но не очень привлекателен, а по мнению некоторых и вовсе "колхоз", второй выглядит чересчур "прилизанным", нереальным, а то и вовсе бредовым.
Что вам, как читателям, комфортнее, не режет глаз и не вызывает отвращение?
Проголосуйте на конкретном примере.
Сейчас доделываю посты в сегодняшнюю рубрику "вопрос-ответ" про провайдеров. Прикрепляю возможные иллюстрации "из архива авторов" и "от нейросетей".
Дальше будет опрос, пожалуйста, поучаствуйте (не надо отвечать в комментариях). Ваши ответы помогут сделать сайт приятнее для восприятия.
Читать полностью…
С покупки квартиры можно вернуть
2 000 000 рублей! ▫️▫️▫️
С продажи квартиры теперь нужно будет платить не 13%, а 15% / 22%
Авторский блог действующего налогового консультанта
▫️Евгении Алексеевой.
▫️ Она не просто публикует новости и заполняет декларации!
💡Она разбирает законодательство, делится опытом и учит не допускать ошибки:
▫️▫️Кейс - как снизили налог более чем на 2 000 000 рублей!
▫️Сделали разбор поправок в НК РФ - С 2025 г. нельзя применить вычет к доходам по вкладам
▫️Топ-5 ошибок при заполнении декларации
Самый крупный канал в телеграм про декларирование доходов и налоговые вычеты.
Подписывайтесь, чтобы не потерять ➡️ @
Реклама. ИП Алексеева Е.В. ИНН 343803350925 Erid 2Vtzqvs2poa
Читать полностью…
📢 Друзья, на соседнем канале (ЖКХ Ньюс) запускаю новую рубрику — опыт проведения собраний в ГИС ЖКХ от подписчиков.
🔍 Поэтому ищу реальные истории о проведении собраний в ГИС ЖКХ за последний год.
Если вы организовывали такое онлайн-голосование — прошу поделиться опытом!
Ваш рассказ поможет другим собственникам определиться, в какой форме лучше проводить собрание.
Пожалуйста, напишите в личку, чтобы ответить на несколько вопросов.
😏 На этом канале, как более юридическом, буду параллельно публиковать истории об оспаривании решений собраний, которые были проведены через ГИС ЖКХ и региональные системы — Электронный дом, ЕИАС ЖКХ МО. Свежая практика уже собрана, и мне не терпится ею с вами поделиться. Осталось только написать :)
Это наглядно покажет, почему решения таких собраний могут признать недействительными.
😎 Подписчикам, которые не интересуются онлайн-собраниями и уже определились, что будут проводить голосования в очно-заочной форме, по-прежнему рекомендую сервис-помощник ДомОнлайн. Он значительно уменьшит ручной труд и сделает проведение собрания более комфортным.
Читать полностью…
❗️У ТСЖ (ТСН) остается несколько дней, чтобы направить копию реестра членов товарищества в орган жилищного надзора.
Обновила свой материал про реестр членов:
▪️ Какие обязанности есть у ТСЖ в отношении реестра членов товарищества;
▪️ Каких сведений будет достаточно для связи с членами;
▪️ Ответственность за ненаправление копии реестра в ГЖИ;
▪️Обязано ли ТСЖ знакомить желающих с реестром;
▪️ Чем полезен реестр членов ТСЖ.
👉 5 вопросов про реестр членов ТСЖ (ТСН)
Читать полностью…
Как МЖИ игнорирует решения, принимаемые через “Электронный дом”
Собственники МКД (Москва, пер. б. Матросский, д. 1) решили поменять управляющую компанию: уйти от ГБУ «Жилищник района Сокольники» к ООО «Жилищно-коммунальный сервис».
Для проведения собрания они решили использовать региональную информационную систему города Москвы АИС «Электронный дом», настойчиво рекламируемую самой Мосжилинспекцией.
Провели собрание, выбрали новую УК, которая затем направила в МЖИ заявление о внесении изменений в реестр лицензий. Вот только МЖИ отказалась передавать дом от Жилищника.
Для обоснования отказа использовалась особенность “Электронного дома”, а именно неформирование этой системой реестра собственников как приложения к протоколу. Эта особенность прекрасно известна, так как прописана в нормативно-правовом акте г. Москвы, посвященном работе этой системы, и никогда не смущала МЖИ.
Суд указал, что протокол сформирован и размещен в автоматическом режиме; УО сделала и предоставила то, что от нее зависит и требуется. Отказ МЖИ является незаконным.
Написав апелляционную жалобу о том, что протокол, сформированный в “Электронном доме”, не содержит реестра собственников, МЖИ на своем телеграм-канале любезно предложила собственникам провести собрание в этой системе, только постеснялась дополнить, что собрание не должно касаться смены Жилищника.
Апелляционная инстанция оставила жалобу МЖИ без удовлетворения.
А40-192191/2024 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
Попытка взыскать неустойку за отсутствие горячей воды
#дело_подписчика
Подписчик Куликов Александр Владимирович поделился еще одним делом из своей практики.
Это спор о взыскании неустойки, компенсации морального вреда за превышение допустимой продолжительности перерыва горячего водоснабжения.
Мировой судья отказал в иске, сославшись на то, что в указанные в иске периоды у истцов имелась задолженность по оплате коммунальной услуги по ГВС и отоплению,
Суд апелляционной инстанции отменил решение об отказе в удовлетворении требований и частично удовлетворил их.
При этом, по мнению суда, в отдельные периоды воды не было из-за реконструкции централизованных сетей горячего водоснабжения. За эти периоды истцам рассчитывать не на что:
"Учитывая, что законодательством не предусмотрены предельные сроки прекращения горячего водоснабжения при проведении реконструкции, проведение соответствующих мероприятий и отключение потребителей в рамках реконструкции тепловой сети было согласовано с органами местного самоуправления, оснований для вывода о том, что ответчиком были нарушены права истца на получение услуги надлежащего качества в указанные истцами периоды при проведении реконструкции суд считает необоснованными."
Также апелляционная инстанция решила, что отсутствие холодной воды и электрической энергии (из-за ремонта водопровода) не являются основанием для претензий к теплоснабжающей организации, так как ремонт следует делать одновременно.
В итоге, с учетом тех периодов, что суд "засчитал" в вину РСО, истцам присудили компенсацию морального вреда по 3000 р., неустойку от 5475 р. до 8719 р., "потребительский штраф", судебные расходы.
11-267/16-2024 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
3 вопроса про инициатора собраний
#вопрос_ответ
Накануне проведения годовых собраний собственников участились вопросы по этой теме, хотя на многие из них ответы уже давались.
Выбрала из чатов и ВК-группы вопросы, касающиеся инициатора собрания.
1⃣ Может ли собственник быть инициатором собрания?
Ответ: разумеется.
Инициатором общего собрания может быть собственник или группа собственников (ч. 1, 2, 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ), управляющая организация, органы местного самоуправления (сейчас не беру случаи, связанные с комплексным развитием территории жилой застройки).
Собственниками-инициаторами собрания могут выступать как физические, так и юридические лица. Наниматели и арендаторы помещений не являются собственниками, поэтому инициировать собрание не могут.
Часто собрание инициируют члены совета многоквартирного дома или его председатель, но в этом случае все равно нужно указать их поименно. К чему приводит указание в качестве инициатора собрания “совета МКД”, уже рассказывала.
С передоверием "инициаторства" тоже стоит быть осторожнее.
➡ Подробнее про инициаторов собрания: https://gkhnews.ru/1502665-inicziator/
Про вариант "собрание по желанию собственников с 10% голосов" отвечала ранее.
2⃣ Обязан ли инициатор собрания запрашивать при заполнении решений у собственников помещений еще и их письменные согласия на предоставление и обработку персональных данных?
Ответ: не обязан.
Есть случаи, когда закон разрешает обработку персональных данных без согласия тех, чьи данные обрабатываются.
Например, когда "обработчику" это нужно для достижения целей, предусмотренных законом, для выполнения обязанностей, предусмотренных законодательством (п. 2 ч.1 ст. 6 закона о персональных данных).
При проведении собрания инициатор как раз обязан выполнять требования Жилищного кодекса РФ и подзаконных актов, в том числе уведомить собственников о собрании и разместить протокол в ГИС ЖКХ.
➡ Подробнее про ненужность согласия: https://gkhnews.ru/1474042-personalnye-dannye-na-obshhem-sobranii/
3⃣ Можно ли изменить кандидатуры, которые инициатор собрания указал в повестке собрания, если участники голосования с ними не согласны?
Ответ: нельзя.
Участники могут голосовать "против" по таким вопросам. Такой вариант как раз предназначен для "несогласных".
Например, если участники собрания проголосуют против предложенного председателя собрания, то протокол вместо него подпишет инициатор. Если инициатор и председатель совпадают, то несогласие участников ни на что не повлияет.
Кроме того, несогласные вправе инициировать свое собрание с нужными кандидатурами.
Ранее делилась шаблоном ответа инициатора на случай "несогласия" с повесткой, когда участники хотят добавить свои вопросы. Можно адаптировать этот же шаблон ДомОнлайн и под рассматриваемый случай.
➡ И в целом, на сайте ДомОнлайн множество шаблонов документов в помощь инициатору, а если некогда возиться с их адаптацией под свои нужды и ручным заполнением при проведении общего собрания, то всегда можно оставить заявку на подключение к сервису для автоматической генерации документов и подсчета голосов.
Читать полностью…
Друзья, планирую завершать эту рубрику.
Если кто-то еще хотел прислать материалы — это можно сделать до понедельника, 24 марта.
🙏 Также прошу написать в личку @ тех, кто имеет положительный опыт привлечения СМИ при смене УК/попытке захвата дома. По такой теме кое-что прислали, но немного. Хотелось бы обобщить разный опыт в один материал.
Читать полностью…
❓ Вы знаете как устроено теплопотребляющее оборудование? Если нет, есть возможность узнать!
Теплоснабжение, тем более у нас в Москве – тема сложная, со множеством нюансов, не очень понятных нетехнарям. Но все кроется в деталях.
Недавно основная теплоснабжающая компания Москвы – МОЭК – решила просветить заинтересованных в этом вопросе. Предложили целый блок курсов - не бесплатно, к сожалению, но и не за безумные деньги (посмотреть темы можно на странице образовательного проекта). Они ориентированы на председателей ТСЖ и ЖСК, инженеров управляющих организаций, В общем, на тех людей, кто находится «за границей зоны балансовой ответственности МОЭК», как любит говорить ресурсник.
Решил послушать после зазывалки в телеге МОЭКа «это будет хорошим подспорьем при общении с нашими сотрудниками при приемке дома к зиме» и выбрал курс «Конструкция теплопотребляющего оборудования 2.0». Вебинар вели представители МОЭК, инженеры – Артем Нестерук (гл. инженер Филиала №3) и Андрей Потапов (заместитель главного инженера Филиала № 20).
Вопросы профильные и «про деньги»: расчет расходов теплоносителя при различных температурных графиках и схемах подключения; типовые схемы тепловых пунктов, подбор оборудования.
По итогам почти трехчасового марафона могу сформулировать несколько пожеланий:
1️⃣ В целом - материал интересный, мне понравился. Но лучше сделать 2 лекции по часу – проще усваивать информацию.
2️⃣ Презентации - неплохо, но утомляет излишнее нагромождение формул и таблиц, в которых неразберешься с наскока. Есть желание закрыть их и послушать лектора. Стоит упростить.
3️⃣ Нужно добавить решение задач непосредственно в ходе вебинара, обязательно с участием обучающихся – так легче разобраться с практическими примерами (хотя этот формат скорее для аудитории, чем онлайн-режима).
4️⃣ И последнее - курс украсили бы примеры из реальности – разбор типовых спорных ситуаций между ресурсником и управляющей организацией. Полезно показывать сами механизмы (например, теплообменники, насосы, их запчасти и пр.), лучше всего – непосредственно из ЦТП.
➡️ Вывод - МОЭК еще не Высшая школа экономики, есть над чем поработать!
При этом у меня в планах освоить следующий курс. Например, «Обеспечение готовности к отопительному периоду» совсем скоро станет актуальным.
Каждый найдет в ЖКХ что-то интересное и новое для себя
Кирилл Чиркин #обзор #отзыв
Читать полностью…
Друзья, возможно среди вас есть такие же пишущие инженеры?
Ищу авторов технических статей на ЖКХ Ньюс.
Напишите @, чтобы откликнуться и узнать подробности.
Читать полностью…
❓ Может ли сотрудник ГЖИ жаловаться на свою УК (ТСЖ)
Заместитель директора Департамента госжилстройнадзора Свердловской области проживала в доме под управлением ТСЖ «Юго-Западное». Как собственник, обладающий значительными познаниями в сфере ЖКХ, она не согласилась с некоторыми действиями ТСЖ и пожаловалась на него через ГИС ЖКХ в тот же Департамент.
Сначала это было обращение по поводу начисления платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, а затем — об отказе ТСЖ в выплате штрафа за неправильные начисления путем снижения размера платы за коммунальную услугу.
🔍 Департамент (в лице другого должностного лица) провел две документарные проверки, убедился в наличии нарушений и выдал товариществу предписания:
— обеспечить начисление платы за электроэнергию, потребляемую при содержании общего имущества, с учетом площади всех жилых/нежилых помещений в МКД (в частности, ТСЖ не учитывало площадь подземного гаража);
— устранить нарушение по непроведению проверки правильности исчисления размера платы за горячую воду.
ТСЖ оспорило предписания в суде.
Доводы ТСЖ:
— специалист, проводивший проверку, является подчиненным заявителя, то есть имеет место конфликт интересов;
— заявитель на момент написания жалобы являлась должником;
— жалобы написаны в рабочее время, то есть за счет налогоплательщиков.😦
По существу нарушений ТСЖ указало, что подземный гараж является самостоятельным объектом капитального строительства, а заявление о проверке правильности начисления не содержало даты рождения и ИНН.
Суд отклонил эти доводы:
— МКД и подземный гараж являются единым объектом капитального строительства, поскольку имеют общий адрес, расположены на одном земельном участке;
— п. 155(1) Правил предоставления коммунальных услуг № 354 действительно предусматривает требования к содержанию заявления, однако не устанавливает возможность отказаться от рассмотрения заявления и проверки правильности исчисления размера платы за коммунальные услуги. Из ответов ТСЖ не видно, что проверка проводилась или что товарищество не согласно с содержанием заявления.
🍿 На конфликте интересов суд остановился подробнее.
При рассмотрении одного из дел выяснилось, что еще до жалоб заместитель директора уведомляла комиссию по урегулированию конфликта интересов о возникновении личной заинтересованности при осуществлении своих полномочий.
Для предотвращения конфликта интересов комиссия предложила возложить надзор за ТСЖ "ЮГО-ЗАПАДНОЕ" на других заместителей директора Департамента. Это и было сделано: решение о проверках принимал другой заместитель директора, не подчиненный заявителю.
Суд отметил, что государственные гражданские служащие тоже люди пользуются всеми правами, в том числе правом на обращение в государственные органы за защитой нарушенных прав.
Ни Закон о госконтроле № 248-ФЗ, ни Жилищный кодекс РФ не предусматривает отказ в проведении проверки по мотиву возможного конфликта интересов.
Дела № А60-39215/2024 и № А60-35511/2024
Канал ЖКХ 😋 Чат ЖКХ
Читать полностью…
🔍 Сотрудник ГЖИ позвонил в АДС, чтобы убедиться в достоверности жалобы собственника
Проверка закончилась штрафом на 150000 р.
В ГЖИ Тюменской области поступила жалоба о неисправности общедомового имущества.
Сотрудник ГЖИ позвонил в АДС управляющей компании, подал заявку по вопросу повреждения водосточной системы. Заявку зарегистрировали, но дату и время исполнения заявки в регламентный срок не сообщили.
На следующий день в АДС позвонил сам собственник — в присутствии сотрудника инспекции — с таким же результатом.
ГЖИ оштрафовала УК и за ненадлежащее содеражние общего имущества, и за несообщение аварийно-диспетчерской службой информации о сроках исполнения заявок (нарушение пунктов 17(2), 13 Правил управления МКД № 416).
УК оспорила постановление со штрафом и, судя по мотивировке судебного решения, ссылалась на нарушения при проведении контрольно-надзорного мероприятия (инспекционного визита).
⚖ Суд отказал УО, сейчас дело находится в апелляции.
Суд охарактеризовал первый звонок (от сотрудника ГЖИ) как “оценку достоверности поступивших сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, при которой должностное лицо контрольного (надзорного) органа при необходимости запрашивает у контролируемого лица пояснения в отношении указанных сведений (п. 2 ч. 3 ст. 58 Федерального закона № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ»)”.
По второму звонку суд указал, что он не являлся отдельным контрольным (надзорным) действием, осуществляемым инспектором, а совершался потребителем в ходе проведения внепланового инспекционного визита.
Довод УК об исполнении заявки суд отклонил, так как выполнение работ не отменяет того обстоятельства, что звонившим не сообщались регламентные сроки устранения повреждений. Например, предельный срок устранения неисправностей при выполнении внепланового текущего ремонта: повреждения системы организованного водоотвода (водосточных труб, воронок, колен, расстройство их креплений) составляет 5 суток (приложение 2 к Правилам эксплуатации жилфонда № 170).
№ А70-25253/2024 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
🔥 УО взыскала с собственника 334 200 р. за испорченный лифт
День работников ЖКХ – время не только для поздравлений, но и для того, чтобы показать, как организации коммунального комплекса следят за порядком в домах. И что может быть ярче, чем история о том, как УО отстояла права собственников и взыскала внушительную компенсацию за испорченный лифт?
😐 В Свердловской области собственник поднимался на лифте и не придумал ничего умнее, как поцарапать ключом двери лифта из нержавеющей стали с гальваническим покрытием.
😎 Управляющая компания ООО "Форум Сервис" зафиксировала повреждения актом, запросила коммерческое предложение на устранение повреждений, добавила к этому видеозапись и обратилась с иском о возмещении ущерба.
🔍 Суд назначил экспертизу, которая показала: удаление царапин технологически невозможно, как невозможен и другой восстановительный ремонт. Можно только заменить саму дверь лифта. Заклеить царапину каким-нибудь объявлением тоже не получится, поскольку любой инородный предмет будет мешать движению створок. При этом размер утраты товарной стоимости двери лифта составил 16 тысяч рублей.
Собственник, испортивший дверь, был согласен оплатить не больше этих 16 тысяч. И вообще считал, что царапины никак не повлияли на работоспособность лифта, УК не уполномочена обращаться за возмещением ущерба, а общее собрание собственников не принимало решение о замене двери лифта из-за царапины.
✅ Однако суд посчитал установленным факт причинения ущерба общедомовому имуществу виновными действиями истца, а также то, что устранение повреждений двери лифта в виде царапины возможно только путем замены двери лифта.
Для определения размера ущерба суд руководствовался представленным УК коммерческим предложением подрядчика (стоимость двери 310 200 р. + стоимость работ по замене 24 000 р.). Иначе взыскание ущерба только в виде размера утраты товарной стоимости не восстановило бы в полном объеме нарушенные права собственников общего имущества.
“Ответчик, являющийся собственником квартиры, обязан соблюдать правила пользования общим имуществом и не нарушать прав и законных интересов других лиц, при этом, причинение повреждения в виде глубокой и большой царапины двери нового лифта, находящегося в общей собственности жильцов, нарушает права последних, поскольку в будущем замена двери лифта повлечет соответствующие расходы;
истец, являясь управляющей компанией МКД, представляет интересы собственников в силу предоставленных ему собственниками полномочий, осуществляет содержание общего имущества, в связи с чем вправе в интересах собственников обратиться в суд с иском;
при этом ущерб в рассматриваемом случае связан с деликтом, а не вопросами, касающимися проведения текущего или капитального ремонта общего имущества.”
В День работников ЖКХ хочется выразить благодарность всем специалистам, кто ежедневно заботится о благополучии домов. Пусть такие истории служат напоминанием о том, что общее имущество требует бережного отношения, а профессионализм и настойчивость сотрудников УО, ТСЖ, ЖСК помогают сохранять комфорт и уют в каждом подъезде.
😆💐 С праздником, дорогие работники жилищно-коммунального хозяйства!№ 88-1770/2025 😋 Канал ЖКХ
Читать полностью…
⬆️ нормативка ⬆️
⚖ Судебная практика по спорам с провайдерами после изменений в законодательстве
🔧 Иски об устранении нарушений проходят с переменным успехом. Некоторые суды отказывают, так как не прошел годичный срок на приведение сетей связи в соответствии с техническими требованиями.
Например, ТСЖ «На Ферганской» из Красноярского края обратилось с иском к 6 провайдерам, операторам еще до изменений, в 2023 году. Оно хотело навести порядок с кабелями на общедомовом имуществе. Суд растянул разбирательство на год, чтобы потом отказать в иске, сославшись на ненаступление 6 апреля 2025 года (дело № А33-27843/2023, решение не обжаловалось).
Вот такая ирония: если бы не изменения в законодательстве, то собственники получили порядок в своем доме быстрее, а ТСЖ не проиграло спор по обоснованному иску.
УК из Перми - ООО "Управляющая компания "Победа" оказалось более успешной в работе с оператором. Она обратилась с несколькими исками к ПАО "Ростелеком", и по ним были заключены мировые соглашения (дела № А50-22428/2024, № А50-22425/2024, № А50-22650/2024, № А50-22601/2024, № А50-22600/2024).
В комментариях прикреплю скриншот одного из соглашений.
❌ Что не надо делать — официально объявлять и предупреждать об отключении оборудования от электроэнергии.
Именно так поступило ТСЖ «Проспект Наука» в Санкт-Петербурге. На запрос оператора о расторжении договора оно ответило уведомлением об отказе от договора, официально уведомило жильцов о предстоящем отключении сети связи, призвало пользоваться услугами других операторов связи в МКД. А дальше ТСЖ отказало в доступе к оборудованию провайдеров. В ответ ООО «Ланателеком» обратилось в суд с иском об обеспечении доступа к оборудованию для эксплуатации и ремонта. Иск был удовлетворен (дело № А56-92053/2024, решение обжалуется).
🚮 Иски о демонтаже проходят неоднозначно, но их пока очень мало.
В Омской области ООО «УК Вектор» обратилось с иском к АО «Эр-Телеком Холдниг», чтобы то освободило общедомовое имущество от своего оборудования. Изначально оборудование было установлено на основании решения собрания, которое в суде было признано недействительным. Из-за изменений в законодательстве такое оспаривание не привело бы к нужному результату, поэтому собственники провели собрание о демонтаже оборудования, но суд проигнорировал это решение, руководствуясь не столько принятым законом, сколько пояснительной запиской (!) к законопроекту, и написал:
“Суд не оценивает представленный в материалы дела протокол внеочередного общего собрания собственников помещений МКД по адресу: г. Омск, 3-я Любинская, 19 в форме очно-заочного голосования от 30.09.2024 с точки зрения его ничтожности либо оспоримости, поскольку результаты такой оценки не будут иметь значения для рассмотрения настоящего спора, исходя из того, что конституционные права граждан, являющихся абонентами АО «ЭР-Телеком Холдинг», на доступ к информации не могут быть нарушены.”
Еще в протоколе не были указаны сроки демонтажа, обратите внимание на эту ошибку (дело №
А46-18759/2023, решение, к сожалению, не обжаловалось).
В Хабаровске УК смогла обязать оператора демонтировать с крыши “анкерные крепления (пластины), в которых подвешены кабеля на верхних блоках вентиляционных шахт, кабеля”, а также взыскать 263 тысячи р. убытков. Но для этого понадобилась экспертиза и реальный значительный ущерб общему имуществу в виде повреждения кровли и протечек (дело №
А73-7424/2023, решение не обжаловалось).
📄 Иски провайдеров о расторжении договоров - удовлетворяются. В Хабаровске ООО «Телефонная компания Востоктелеком» выиграло такие дела у ООО «Региострой» (дело №
А73-15207/2024, решение не обжаловалось) и у ООО «Промлит» (дело №
А73-15431/2024, решение не обжаловалось).
👍 Еще раз благодарю подписчиков, кто поделился своим опытом и помог в подготовке этого материала. Канал ЖКХ 😋 Чат ЖКХ
Читать полностью…
Что теперь делать с провайдерами, использующими общее имущество
#вопрос_ответ
Вопрос (задан в двух чатах разными подписчиками)
Поделитесь опытом воздействия на провайдеров.
Как УК поступают с "бесхозными" сетями?
Ответ
Есть как минимум 3 варианта, "как поступают": никак; ведут претензионно-исковую работу; используют неправовые методы убеждения и воздействия.
Я разберу опыт подписчиков (за исключением неправовых методов), нормативку и судебную практику.
👯♀ Опыт подписчиков
Чуть раньше я собирала обратную связь по провайдерам, чтобы узнать, что же изменилось. Оказалось, что почти ничего.
Большинство отписавшихся мне УО и ТСЖ ответили, что провайдеры и операторы до сих пор не удосужились привести свои сети в порядок, прислать список своего оборудования, при этом некоторые хотя бы продолжают платить за использование общего имущества.
По-прежнему продолжают платить транзитники и владельцы базовых станций, так как закон на них не распространяется, и их мы сейчас рассматривать не будем. Также в этом материале я не буду рассматривать вопрос, что делать с операторами, которые планируют зайти в дом, так как об этом была отдельная статья “Правила доступа провайдеров к общему имуществу собственников”.
Отсутствие телодвижений со стороны операторов (кроме отказа от оплаты) сейчас вызывает вопросы не только в чате для УО, но и в чате ГЖИ, что говорит об актуальности проблемы.
Интересно, что поведение некоторых владельцев сетей связи в разных регионах оценивается по-разному. То есть про одну и ту же компанию подписчики из разных областей могли написать “ведет себя по-хамски” и “реагирует нормально”. Поэтому сложно однозначно определить, кто из операторов молодец, а кто нет. Больше всего положительной связи об отношении к общедомовому имуществу было про МТС. Доброго слова не прислали про Дом.ру.
Один из подписчиков поделился таким воспитательным лайфхаком: в их доме собрание собственников приняло решение о демонтаже оборудования. Такое решение мотивировало оператора продолжить оплату использования общего имущества.
В некоторых домах плату заменили на другие ништяки для сохранения добрых отношений сотрудничества.
Генеральный директор "Эксплуатационное предприятие № 4 г.о. Ивантеевка" Потрогош Виктория Игоревна поделилась хорошим ответом-письмом в адрес операторов с напоминанием их обязанностей. Документ с разрешения автора выкладываю в комментариях.
⬇️ нормативка ⬇️
Читать полностью…
Смена управляющей организации: положительный опыт собственников из Тюмени
По четвергам публикую истории подписчиков об успешных случаях отстаивания своих интересов при смене управляющей компании или защите дома от захвата.
Председатель совета МКД из Тюмени Илья Каширцев поделился своим опытом смены управляющей компании (ООО УК “ТЭСК” на ООО УК “Сотрудничество”). Он был одним из инициаторов этой смены, а противодействие оказывалось главным образом членами бывшего совета дома. Процесс занял полтора года.
Илья Николаевич рассказывает:
«Для меня смена УК была абсолютно новым опытом, но нужно отдать должное нашим оппонентам, он был получен в полном объёме. Угрозы, обвинения, кляузы, анонимки, многочисленные суды… Честно говоря, несколько раз хотели «опуститься руки», но за спиной были мои соседи, которые доверяли мне и всегда поддерживали. Поэтому никакого морального права проиграть у меня не было. Только дружно, все вместе, мы прошли этот путь по смене управляющей компании».
➡ https://gkhnews.ru/1502272-smena-uk-v-tyumeni/
Читать полностью…
40639