ЖКХ

10 Feb 2025 09:22

Рейтинг историй ГЖИ за январь

Админ двумя аккаунтами голосовал против продолжения рубрики, но подписчиков оказалось больше. Поэтому продолжаем :)

🏆 Гран-при достается ГЖИ Приморского края.
Суд признал незаконным наказание УО за подсыпку придомовой территории противогололедным материалом на средства с текущего ремонта.
Вообще, между этой ГЖИ и этой УО (ООО “Ярославская УК”) всегда очень интересные дела. Чего только стоит дело № А51-17786/2023, где УО оказалась виноватой в том, что в совет МКД избрали несобственника (спор, кстати, выиграла именно ГЖИ). Редкой является и практика по неисполнению решения собрания о текущем ремонте, тоже выигранная ГЖИ. А пост об эпопейной битве по поводу актов приемки выполненных работ обиженная УО и вовсе почему-то обозвала заказным.

🥇Первое место у ГЖИ Краснодарского края.
УО умудрилась через суд отменить постановление о привлечении к административной ответственности за неисправность лифта, так как обосновала, что приняла все зависящие от нее меры.
Кассация по делу назначена на четверг, поэтому медальку, может быть, придётся отнять.

🥈Второе место досталось Службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.
Суд отменил предписание надзорного органа по поводу складирования снега на газонах. Служба решила, что тем самым УО нарушила сохранность зеленых насаждений, однако суды не поняли, как и чем такое повреждение подтверждено и доказано.

🥉Третье место получает ИГЖН Владимирской области.
Штраф за несвоевременный вывоз КГО устоял лишь в первой инстанции, а вот апелляционный суд признал его незаконным, так как решил, что еженедельный вывоз КГО — это норма: может, действия регоператора и не очень соответствовали действовавшим на тот момент требованиям Правил предоставления коммунальных услуг № 354 об ежедневном вывозе мусора, однако оператор всё же уложился в СанПиН.

ЖКХ

10 Feb 2025 07:10

Как решения неправильных собраний в суде устояли

#дело_подписчика

Недавно в рубрике "вопрос-ответ" про смешение компетенций собраний членов ТСЖ и собственников я указывала, что суды могут учесть голоса в "перерасчете" на правильный вид собрания, и если с их количеством всё в порядке, то оставить решение в силе. Одним из таких примеров выступает дело подписчика из прокуратуры.

Прокуратура обнаружила, что тремя домами управляет одно ТСЖ, однако размер платы утверждался не на едином собрании членов, а на трех собраниях собственников по отдельности. При этом смета товарищества не утверждалась вовсе, зато предусматривалась индексация размера платы на 5%. Сам размер платы был повышен с 12,5 р./кв.м до 26,5 р./кв.м.

Другими словами, при утверждении размера платы были полностью проигнорированы ст. 145 Жилищного кодекса РФ и п. 33 Правил содержания общего имущества № 491.

Были и другие интересные детали:
— председатель ТСЖ подписала бюллетень за своего бывшего супруга, долевого собственника, который 5 лет как не проживал в доме;
— на очной части собраний "слушали" членов правления, которые физически там не присутствовали;
— голоса считала не выбранная счетная комиссия, а сам председатель;
— было еще несколько бюллетеней собственников, от имени которых подписались родственники —долевые собственники.

Подписчица подготовила иск в интересах одной из жительниц, которая в силу возраста и состояния здоровья не могла сделать это самостоятельно, просила признать решения собраний недействительными.

⚖ Однако суд отказал в иске прокуратуры, а Тверской облсуд засилил это решение.

Суд согласился с прокуратурой, что утверждение размера платы в ТСЖ относится к компетенции собрания его членов, но вместо признания решений ничтожными пересчитал голоса так, как будто это было собрание членов, и пришел к выводу о наличии кворума.

По поводу отсутствия сметы суд сослался на существование "сметного расчета", который имелся на руках у председателя, и с которым собственники могли ознакомиться, если бы захотели.

По поддельным подписям суд указал, что нет заключения экспертизы, подтверждающей этот довод, а сами собственники, за кого проголосовали, с заявлениями не обращались.

Остальные нарушения, по мнению судов двух инстанций, несущественны. И "благодаря" такой позиции теперь председатель правления ТСЖ еще больше уверен, что сделал все правильно.

№ 33-1900/2024 😋 @gkhvsem

Присылайте свои интересные дела (только не очень старые) автору @gkhwsem с кратким (в один абзац) пояснением ситуации — чтобы мне было понятно, что это и куда. Повторюсь, и вы видите на сегодняшнем примере, что это необязательно должны быть победы.

ЖКХ

07 Feb 2025 06:03

📰 Новости ЖКХ, судебная практика
и другие наши материалы за неделю

Статьи
📍 ЖКХ изнутри. Руководитель Союза управляющих организаций: взгляд на отрасль
📍 За какими показателями нужно наблюдать УО/ТСЖ, чтобы своевременно выявлять нештатные ситуации и предотвращать аварии
📍 Нюансы при обслуживании крыши в зимний период
📍 Скатные крыши МКД: какие бывают, как устроены, нарушения эксплуатации
🔥 Самая отказывающая ГЖИ России: Минчистоты Московской области и её реестр лицензий

Судебная практика
📍 Разрешил установить антенну, а потом добился ее демонтажа: спор о законности действий гендиректора УО
📍 Могут ли собственники по своей инициативе отключить МКД от газоснабжения и перейти на электроплиты
📍 Спор жильцов и УО из-за сроков осмотра квартиры и невозмещения ущерба
📍 Нужно ли собственнику решение ОСС, чтобы установить в подъезде МКД камеры видеонаблюдения
👮‍♂ Суд отменил административное наказание ГЖИ Санкт-Петербурга за замену проектного радиатора отопления в одной из квартир МКД
👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Кировской области за длительное отсутствие горячей воды в МКД
👮‍♂ Суд признал незаконным отказ ГЖИ Тульской области во внесении изменений в реестр лицензий

Кроме того, опубликован Федеральный закон от 03.02.2025 № 6‑ФЗ «О внесении изменений в статью 173 Жилищного кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ»:
— требования к размеру накоплений взносов на капремонт на спецсчете повышены с 50% до 60% от начисляемого;
— Правительству РФ дали право продлить особенности начисления и уплаты пени до 2026 года включительно.

ЖКХ

06 Feb 2025 17:09

#вопрос_ответ

Вопрос из чата для УО: кто недавно проводил ОСС МКД по переходу но непосредственное управление? Помогите, пожалуйста, какие обязательные вопросы в протоколе повестки.

Ответ
Вопросы повестки можно разделить на несколько групп. Их обязательность зависит от дома, пожеланий собственников, готовности одного из них представлять интересы остальных, а также от ранее принятых в доме решений.

➡ Организационные вопросы
— Выбор председателя общего собрания собственников.
— Выбор секретаря общего собрания собственников.
— Выбор лиц, уполномоченных на подсчет голосов при подведении итогов общего собрания собственников.
(или короче:
— Выбор председателя и секретаря общего собрания собственников и наделение их полномочиями по подсчету голосов).

Если ранее не принимались решения (или старые решения нужно изменить):
— Определение порядка приема оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования опросным путем и в форме очно-заочного голосования.
— Определение порядка уведомления собственников об итогах общего собрания собственников.
— Определение места хранения копии протокола общего собрания собственников.

➡ Основные вопросы
— Расторжение договора управления с “наименование организации”.
— Выбор способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление.
— Утверждение перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, периодичности их оказания и выполнения (п. 2 Правил № 290).
— Заключение договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с “наименование организации” (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, этот вопрос является обязательным).
— Выбор собственника, уполномоченного на приемку технической документации на МКД и иных связанных с управлением домом документов, ключей от помещений, входящих в состав общего имущества, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иных технических средств и оборудования (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Важно: при непосредственном управлении МКД положения об аварийно-диспетчерской службе подлежат включению в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества и оказывающими коммунальные услуги, либо заключается договор об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы с организацией, осуществляющей такую деятельность (п. 9 Правил № 416).
В последнем случае в повестку стоит включить вопрос:
— Заключение договора о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию с “наименование организации”.

➡ Если дом газифицирован
— Заключение договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования с “наименование организации”.
— Определение лица, выступающего от имени собственников при заключении договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в МКД и ответственного за обеспечение взаимодействия с исполнителем по вопросам исполнения этого договора, а также за доведение до сведения собственников помещений в МКД информации, касающейся планируемых даты и времени технического обслуживания и (или) ремонта внутридомового газового оборудования, и иной информации (в том числе организационного характера), касающейся исполнения указанного договора (п. 21, подп. “д” п. 42 Правил № 410).

➡ Оплата
В повестке есть несколько вопросов по заключению договоров, предусматривающими оплату (АДС, ТО ВДГО, содержание и ремонт).
После обсуждения вопроса о порядке оплаты с лицами, с которыми заключаются эти договоры, стоит добавить в повестку вопросы об оплате этих работ и услуг: утверждение размера платы (порядка ее определения), порядка начисления и сбора.

Также при непосредственном способе управления можно принять такое решение:
— Отказ от указания в платежных документах штриховых кодов, предусмотренных ГОСТ Р 56042-2014 (подп. “к.1” п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).

⬇️ продолжение ниже ⬇️

ЖКХ

06 Feb 2025 06:21

Как создавалось ТСЖ «Иволга» (г. Иваново)

На этот раз (в рамках еженедельной рубрики) о создании ТСЖ рассказала юрист и управляющая товариществом Варфоломеева Галина Андреевна. Собственники столкнулись с противодействием управляющей компании и жилищной инспекции, но смогли преодолеть препятствия, зарегистрировать ТСЖ и изменить жизнь дома к лучшему.

Характеристика дома: девятиэтажка на 143 помещения, общая площадь здания 6986,8 кв.м.

➡ https://gkhnews.ru/1501112-tszh-ivolga/

ЖКХ

04 Feb 2025 09:55

Обратите внимание на дополнительный материал в статье — гугл-таблицу, в которой все сведено. Это наш рабочий файл, для "внутреннего" пользования (удобства подсчетов и отслеживания рассмотрения дел), поэтому не всё может быть понятно и точно, но в чём-то это удобнее и нагляднее, поэтому открыли доступ "для чтения".
Если захотите что-то с ней сделать (доработать для своих задач, сократить, поиграть с фильтрами), то создавайте копию файла.

ЖКХ

04 Feb 2025 06:13

Ура! Мы осилили этот материал. Спасибо подписчику Галине (админу Беседки) за первичный сбор практики и сведение её в таблицу. 175 споров за 2024 год! 🤪 Если бы не она, я даже браться бы не стала за все эти успехи Минчистоты (бывшей ГЖИ) Московской области.

Это самый большой материал этого года (больше этого я точно не напишу) и один из самых крупных из когда-либо написанных.

Буду благодарна, если поможете распространить этот анализ, чтобы труд не оказался напрасным, а на многолетнюю проблему региона обратили внимание🙏

Я не имею отношения к Московской области, но знаю, что многие подписчики именно оттуда и с описанными в статье трудностями столкнулись лицом к лицу. Постаралась выдать объективную картинку, насколько хватило моей сдержанности. 👇

ЖКХ

03 Feb 2025 07:29

Незаконный перевод помещения в нежилое

#дело_подписчика

Департамент государственного жилищного надзора ЯНАО поделился спором, в котором он выиграл у администрации Нового Уренгоя.

Муниципалитет пошел в суд, чтобы оспорить предписание надзорного органа. В предписании требовалось устранить нарушения, которые администрация допустила, согласовав перевод помещения в нежилое, сопровождавшийся уменьшением общедомового имущества без согласия всех собственников в доме. По этой же причине нельзя было подписывать акт о завершении переустройства помещения.

❗️ Напомню, что для перевода квартиры в нежилое помещение требуется отдельный вход, который обычно организовывается путем демонтажа части стены под окном. Фасад — общее имущество всех собственников, а уменьшение общего имущества путем реконструкции требует согласия 100% собственников.

Муниципалитет несмотря на тонну противоположной судебной практики настаивал, что "произведенное переоборудование подоконного блока не относится к реконструкции элементов, входящих в состав многоквартирного дома, поскольку подоконный блок не относится к общему имуществу многоквартирного дома и не является несущей конструкцией."

Предприниматель — собственник помещения — тоже просил признать предписание недействительным, так как перепланировка безопасна, Департамент не уведомил его о проверке, а собственник понес значительные расходы по переводу жилого помещения в нежилое в результате незаконных действий администрации. То есть собственник даже не отрицал, что действия муниципалитета незаконные 😏

Суд поддержал Департамент: "работы по переустройству жилого помещения в МКД в нежилое привели к реконструкции дома, на проведение которой согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме в установленном законодательством порядке получено не было".

Собственник принес в суд протокол, однако из него следовало, что многие соседи не участвовали в собрании, следовательно, своего согласия не давали.
Проверяли не действия собственника, а действия администрации, поэтому его неуведомление о проверке другого лица ни на что не влияет, как и безопасность перепланировки.

№33а-35592024 😋 @gkhvsem

ЖКХ

31 Jan 2025 07:01

А вот список публикаций с закрытого канала "Совет многоквартирного дома — практика ЖКХ 2.0" за январь 2025 года

Избрание и наделение полномочиями
▪️Количество голосов, необходимых для того, чтобы наделить председателя полномочиями, связанными с благоустройством
▪️Случай, когда суду не понадобились доказательства плохой работы совета МКД для его переизбрания

Вознаграждение
▪️Бывший председатель из Архангельской области не смог взыскать с УО свое вознаграждение
▪️В Амурской области председатель совета МКД получил невыплаченное вознаграждение
▪️Наниматель через суд признал необоснованным начисление платы по вознаграждению председателю совета МКД

Использование общего имущества
▪️В Екатеринбурге председатель взыскал плату за размещение вывески магазина на фасаде МКД
▪️Совет МКД установил размер платы за использование общего имущества, и это удовлетворило суд
▪️Председатель совета оказался крайним в ситуации размещения киоска в охранной зоне теплосетей

Неудачи
▪️Председатель из Самары не смог добиться снижения размера платы за содержание жилья
▪️Председатель совета МКД из Краснодарского края не смог ознакомиться с технической документацией

Акты и отчетность УО
▪️Попытка председателя поправить отчет УО
▪️Штраф за подписание акта приемки работ членом совета

Споры по взысканию неизрасходованных денег и ремонту при смене УО
▪️Озеленение за счет средств текущего ремонта по решению совета МКД
▪️Председатель из Ульяновской области взыскал с бывшей УК неизрасходованные средства текущего ремонта
▪️Председатель через суд обязал старую УО устранить недостатки в содержании общего имущества

👉 Условия подписки, как оформить

ЖКХ

30 Jan 2025 16:17

#вопрос_ответ

Вопрос:
У нас ТСЖ, 4 дома в управлении, собрание нужно проводить 1 или 4?

Ответ:
Общее правило: количество собраний зависит от вопроса, который предполагается решать.

Если вопрос относится к компетенции общего собрания собственников (например, переход на прямые договоры или другие вопросы из ст. 44 Жилищного кодекса РФ), то такие собрания правильнее проводить в каждом доме отдельно.

Если вопрос относится к компетенции собрания членов ТСЖ (см. перечень из ст. 145 Жилищного кодекса РФ), то проводится одно собрание среди членов товарищества.

В статье "Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ" я детально разбирала этот вопрос, с примерами смешения компетенций и спорных вопросов, касалась "совмещенных" собраний.

В теории, принятие решения вне компетенции собрания влечет его ничтожность (п. 3 ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ).
Однако некоторые суды при оспаривании таких решений идут навстречу инициаторам собраний, пересчитывают голоса на нужных участников (например голоса с двух собраний собственников на всех членов ТСЖ, если надо было проводить собрание членов), и если кворум набирается, то суд может оставить решения в силе.

Также к исключениям из общего правила можно отнести редкие случаи проведения одного собрания собственников сразу на несколько соседних домов. По этому поводу тоже было небольшое обобщение.

💭 Чат для вопросов

ЖКХ

30 Jan 2025 07:59

Жители и их гости смогут зайти в дом без ключа благодаря пин-коду и QR-коду в мобильном приложении. Управляющие компании избавятся от необходимости выдавать пропуска, а застройщики повысят привлекательность своих объектов. Это стало возможным благодаря интеграции Диспетчер 24 с Ujin и МТС.

👉 Как работает опция:

1️⃣ УК устанавливает в домах соответствующее оборудование Ujin или МТС.
2️⃣ Житель при заказе пропуска на вход или на въезд в мобильном приложении получит пин-код и QR, который сможет использовать сам или отправит гостю. Пропуск может быть одноразовым и многоразовым.
3️⃣ Для того, чтобы зайти в дом или заехать на территорию, достаточно поднести QR-код к считывателю или ввести пин-код.

Преимущества для управляющих компаний:

✅ Меньше рутины для сотрудников УК — жители заказывают пропуска самостоятельно.
✅ Лояльность жителей к УК, которая предоставила им удобный сервис.
✅ Польза от вовлечения жителей в мобильное приложение: продажа дополнительных услуг, повышение платёжной дисциплины, удобная работа с заявками.
✅ Контроль за территорией ЖК. Сотрудник УК через систему контроля и управления доступом может быстро узнать, кто и когда заказал и использовал пин-код и QR, если такая необходимость возникнет.

🔥Опция уже работает для ЖК «Серебряный фонтан» от ГК «Эталон» и ЖК «Эвер» и скоро будет запущена на других проектах, где используется совместная интеграция ДС24 с Ujin или МТС.

Хотите дать своим жителям возможность прохода по пин-кодам и QR и автоматизировать работу УК? Оставьте заявку на демонстрацию сервиса: 👉 https://bit.ly/QR_PIN

ЖКХ

30 Jan 2025 06:18

Как создавалось ТСН «ШЕР» (г. Москва)

В новом небольшом интервью председатель правления ТСН «ШЕР» (г. Москва) Уразаева Яна Валентиновна рассказала, как собственники создали товарищество, чтобы самостоятельно управлять домом. Они преодолели сопротивление управляющей компании (ПИК-Комфорт), прошли регистрацию в налоговой и наладили взаимодействие с жильцами. Теперь жители дома замечают улучшения: ежедневную уборку, замену светильников, обшивки лифтов и другие изменения 😎

Характеристика дома: построен в 2021 году, 11 этажей, 98 жилых помещений и 40 нежилых.

▶️ https://gkhnews.ru/1500748-tsn-sher/

ЖКХ

29 Jan 2025 05:59

ВНИМАНИЮ ВЛАДЕЛЬЦЕВ ЛИФТОВ

В соответствии с решением Совета Евразийской экономической комиссии от 29 ноября 2024 года №112, лифты, отработавшие назначенный срок службы до 15 февраля 2025 года, должны быть приведены в соответствие с требованиями технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011) до 15 февраля 2030 года.

В соответствии с письмом Ростехнадзора от 20.01.2025 г. №00-07-04/32, лифты, назначенный срок службы которых истекает после 15 февраля 2025 года, должны быть приведены в соответствие требованиям технического регламента путем модернизации или замены до указанной даты (до окончания назначенного срока службы). Продление срока использования по назначению таким лифтам по результатам обследования не предусмотрено.

Таким образом, лифты, назначенный срок службы которых истекает после 15 февраля 2025 года, должны быть модернизированы или заменены до окончания назначенного срока службы.

Чтобы принять участие в проекте по ускоренной замене лифтов, можете заполнить заявку-анкету на сайте Ассоциации «Российское лифтовое объединение» https://zamena.rlolift.ru/.

ЖКХ

29 Jan 2025 05:12

⬆️ начало ⬆️

4⃣ Изменения коснулись и приложений к протоколу

❤️ Наконец-то нелепый «список присутствующих» заменен «сведениями о лицах, принявших участие в общем собрании».
Форма «сведений» приведена в Приложении №1 😐 к Приложению №1 к приказу. Включает три графы:
— номер помещения,
— для физических лиц: имя и первая буква фамилии, для юридических лиц: наименование юридического лица или ИНН,
— количество голосов собственника. 

Это приложение обязательное, формируется также к протоколу собрания, проведённому в системе.

Если собрание проведено без информационной системы, то число приложений будет больше, а по сути — прежним (но все они также подлежат размещению в ГИС ЖКХ):
— реестр собственников, содержащий сведения, предусмотренные частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ (да, теперь будет не нужно реквизитов документов о собственности 😆👍);
— копия сообщения о проведении общего собрания или копия размещенного в ГИС ЖКХ текста сообщения;
— документы (или копии), подтверждающие направление, вручение либо размещение сообщения о проведении собрания, либо документ, подтверждающий направление сообщения, который автоматически формируется в ГИС ЖКХ при размещении такого сообщения в ней;
— список приглашенных лиц по той же форме, что и сейчас;
— документы (или копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников, принявших участие в собрании, и приглашенных лиц;
— документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой;
— письменные решения (бюллетени) собственников, в которых для физлиц должен также указываться СНИЛС❗️, а вместо реквизитов документов на помещение — номер и дата государственной регистрации права собственности на него.

@gkhvsem 😋 окончание ниже ⬇️

ЖКХ

28 Jan 2025 12:14

📍 Госдума приняла во втором и третьем чтениях законопроект № 557516-8 о внесении изменений в статью 173 Жилищного кодекса РФ и другие законодательные акты

❗️Требования к размеру накоплений взносов на капремонт на спецсчете повышены с 50% до 60%.
Напомним, что если собираемость будет ниже, то орган жилищного надзора уведомляет владельца спецсчета, после чего собственники либо должны сократить задолженность, либо попрощаться со спецсчетом.

❗️Особенности регулирования жилищных отношений, установленные на 2022 — 2024 годы, продлены до 2026 года включительно.
Речь идет об особенностях начисления и уплаты пени. То есть Правительство РФ теперь снова имеет полномочия продлить ранее действовавший порядок (или установить новый).

ЖКХ

10 Feb 2025 09:22

На канале ЖИ (Жилищный инспектор) опубликовала традиционный ежемесячный "топ" решений ГЖИ, которые суд признал незаконными. Дела победителей за январь были и неизбитыми, и актуальными (два решения — "зимние"), поэтому решила поделиться рейтингом на этом канале ⬇️

Рейтинг определяется по числу пересылок постов (когда подписчики пересылают пост кому-либо или репостят в свои каналы/группы). Поэтому если захотите вывести свою инспекцию в победители, то нужно "делиться" постом до конца месяца, в котором он опубликован.

ЖКХ

07 Feb 2025 06:17

А вот что публиковалось на закрытом канале "ТСЖ. Судебная практика 2.0" в январе 2025 года ⬇️

Успешные споры с надзорными органами
▪️ТСЖ из Москвы добилось отмены штрафа за незаконную перепланировку
▪️ТСЖ в суде доказало необоснованность требований прокуратуры о демонтаже кладовых в МКД
▪️ТСЖ отбилось от претензий прокуратуры по программе производственного контроля качества и безопасности питьевой воды и горячей воды

Неудачи
▪️ТСЖ из Пермского края не смогло добиться отмены представления прокуратуры по капремонту
▪️ЖСК из Кирова против прокуратуры по поводу размещения информации в ГИС ЖКХ

Использование общего имущества
▪️ТСН из Мурманска не смогло взыскать плату за использование земельного участка
▪️Взыскание неосновательного обогащения с собственника, который общим имуществом пользуется, а плату за аренду не вносит

Сбор и вывоз ТКО
▪️Суды разбирались, обязан ли муниципалитет возместить ТСЖ расходы на восстановление покрытия контейнерной площадки
▪️В теплое время года региональный оператор обязан вывозить отходы ежедневно, а если не вывозит — с него можно взыскать переплату

Капремонт
▪️ТСЖ из Красноярска добилось устранения недостатков некачественного ремонта фасада МКД
▪️Товарищество из Краснодарского края отстояло спецсчет по капремонту

Смена способа управления
▪️ТСН “Горького 147” из Удмуртии через суд признало незаконным передачу дома управляющей компании
▪️Арбитражный суд Уральского округа указал, что ТСЖ не вправе выставлять жильцам платежки, пока дом по реестру лицензий числится за УО

Разное
▪️В компетенцию собрания не входит дача согласия на обработку персональных данных
▪️Вместо 2,8 млн р. задолженности ТСЖ смогло взыскать только 2050 р.

👉 Условия подписки, как оформить

ЖКХ

06 Feb 2025 17:09

(продолжение поста выше)

➡ Наделение полномочиями
Некоторыми полномочиями можно наделить председателя совета МКД, некоторыми – любого собственника. Можно не наделять. Разумеется, если в доме нет совета и председателя, то вопросы по их избранию тоже стоит включить в повестку, а также подумать над наделением совета МКД полномочиями по принятию решений о текущем ремонте.

— Наделение председателя совета МКД полномочиями по заключению договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с “наименование организации”.
— Наделение председателя совета МКД полномочиями по контролю за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, подписанию актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.
— Выбор собственника, уполномоченного действовать от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ).
Можно конкретизировать, по каким вопросам и с какими лицами. Также можно дополнить (если договоры по коммунальным услугам будет заключать одно лицо от имени остальных):
… в том числе наделение его полномочиями по заключению с ресурсоснабжающими организациями (какими) договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг (каких), от имени собственников (п. 26 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
или
… в том числе наделение его полномочиями по заключению с региональным оператором по обращению с ТКО договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 147.8 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).

Возможно, понадобится наделить председателя полномочиями на представительство собственников в суде (например, по вопросам отношений с прошлой УО, взысканию задолженности с собственников или пользователей общего имущества). В таком случае надо дополнительно указать перечень споров, по которым председатель вправе выступать в суде в качестве представителя, а также перечень процессуальных действий, которые он может совершать (см. ст. 54 ГПК РФ).

➡ Пересмотр старых решений
Перед созывом собрания необходимо провести ревизию ранее принятых решений, особенно тех, исполнением которых занималась УО. Это может быть организация доступа на придомовую территорию, сдача в аренду общедомового имущества, владение спецсчетом по капремонту и т.д. На собрании нужно решить, как эти вопросы будут решаться после расторжения договора управления.

✳️ Дополнительные материалы по теме:
— Для непосредственного управления в доме должно быть не больше 30 квартир
— Что такое непосредственное управление
— Плюсы и минусы непосредственного управления
— Конституционный Суд РФ про непосредственное управление МКД
— Сбор платы за содержание жилья при непосредственном управлении МКД
— Собственники не реализовали решение о выборе непосредственного способа управления МКД
— Чем грозит собственникам «неправильное» непосредственное управление

ЖКХ

06 Feb 2025 07:59

😄 - Ты раньше была не такой...
- Нууу, так вышло обновление, следить же надо!

В конце прошлого года команда ДС24 добавила в сервис 17 обновлений, которые помогут эффективнее управлять жилфондом и продавать недвижимость, а жителям — удобнее решать коммунальные задачи.

В дайджесте рассказываем:

📲 Как УК быстро оценить вовлечённость жителей в мобильное приложение?

💵 Какое обновление поможет УК получать регулярный доход?

🏢 Как упростили работу застройщиков?

Переходите по ссылке и читайте на сайте
👉 https://bit.ly/digest_feb2025

ЖКХ

05 Feb 2025 05:49

Нужно ли измерять ямы на придомовой территории, чтобы заставить УО их убрать

Таким вопросом суды озадачились с подачи Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области.

Тот выдал предписание ООО «ЖилКомСервис МО Пикалево» после того, как обнаружил просадки и трещины в асфальтовом покрытии на придомовой территории МКД.
Такие повреждения нужно расчистить, подсыпать песком и заделать материалами, аналогичными покрытию - битумом, асфальтом (п. 4.1.7 Правил эксплуатации жилфонда №170). Однако вместо этого УО предпочла оспорить предписание в суде.

⚖ Суд первой инстанции признал предписание контролирующего органа в этой части недействительным.
Обоснование: какие-либо измерительные приборы, имеющие поверку и сертификат, а равно средства фотофиксации, позволяющие наглядно оценить повреждения дорожного полотна, в ходе проверки не использовались, какое-либо описание повреждений отсутствует. Представленные материалы не позволяют сделать однозначный вывод о ненадлежащем состоянии элементов благоустройства придомовых территорий (проездов, тротуаров).

⚖ Апелляционная и кассационная инстанции поддержали контролирующий орган, оставив предписание в силе:
— поскольку спорный асфальтированный участок придомовой территории МКД не относятся к автомобильным дорогам общего пользования в понимании ГОСТ 32825-2014 «Дороги автомобильные общего пользования. Дорожные покрытия. Методы измерения геометрических размеров повреждений», то проведение замеров поврежденных участков специальными приборами, включенными в Государственный реестр средств измерения и прошедшими поверку, не является обязательным;
— наглядная очевидность и значительность повреждений спорных участков описана в акте и зафиксирована в фототаблице;
— размер выявленного повреждения дорожного покрытия влияет не на принятие решения о необходимости его восстановления, а на срок его восстановления.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Западного округа по делам № А42-8286/2019, № А42-8289/2019. Таким образом, Комитет был прав, обязывая УО привести в порядок придомовую территорию.

№ А56-94849/2023 😋 @gkhvsem

ЖКХ

04 Feb 2025 06:13

Как и почему Минчистоты Московской области мешает собственникам поменять управляющую компанию или перейти в ТСЖ

Всего рассмотрено 175 дел:
— 26 дел, где оспаривались внесения изменений в реестр лицензий (передача дома другой организации);
— 149 дел, где оспаривались отказ или бездействие по внесению изменений в реестр лицензий.
Самое главное: 6 из 7 оспоренных отказов признаются судом незаконными!

В материале узнаете список причин для отказа; что по ним думают суды; любимые и нелюбимые УО Минчистоты; заметите, что на рынок по управлению МКД очень сильно влияют отдельные муниципалитеты.

Если собираетесь менять УО или создавать ТСЖ в Московской области — обязательно прочитайте, чтобы знать, к чему готовиться и подстелить соломку, если это возможно.
А читатели из других регионов могут лишний раз убедиться, что их-то ГЖИ — это душки в лапочки: в таких объёмах таких отказов нет нигде.

👉 https://gkhnews.ru/1501036-nezakonnye-otkazy-minchistoty/

ЖКХ

03 Feb 2025 07:59

«Жители всегда должны быть довольны». Этот тезис часто подчёркивают руководители сервисных управляющих компаний, с которыми сотрудничает Диспетчер 24. Ещё таким УК важно понимать потребности жителей, поддерживать с ними связь и решать проблемы до их наступления. А для этого нужны цифровые сервисы и другой подход к управлению МКД.

Почему сервисная управляющая компания решила работать с платформой ДС24, мы поговорили с директором УК Neoroom Service Кристиной Головковой. Она поделилась:

✅ по каким критериям УК выбирала сервис для автоматизации бизнес-процессов;
✅ как цифровые инструменты помогают лучше узнать жителей;
✅ почему коммуникация с собственниками стала намного проще и эффективнее.

Подробности читайте в кейсе на нашем сайте
👉 https://bit.ly/Keys_Neoroom

ЖКХ

31 Jan 2025 13:01

#от_автора

Милые подписчики, кто хочет или захочет в будущем поучаствовать в интервью, конкурсе, прислать материал или как-либо иначе поучаствовать в деятельности канала!

🙏 Если чувствуете, что передумали / не успеваете / не можете, просто напишите мне об этом. Вроде канал не для школьников, но поведение отдельных людей вызывает именно такие ассоциации (когда вместо того, чтобы сообщить о проблеме, предпочитают спрятаться в домик). 

Взрослым же людям, наверное, стоит более уважительно относиться к чужому времени. Если согласились на что-то/подали заявку, но потом не смогли — просто маякните мне об этом, чтобы я не бегала за вами с напоминаниями, вопросами или просьбами. 

Я вынуждена писать эти банальности, потому что на этой неделе меня расстроил такой случай. 

Подписчик откликнулся в начале января, чтобы рассказать о том, как их дом ушел от «ВК Комфорт» в товарищество. Долгое время собирался прислать, вроде бы решился, потом опять пропал, а на этой неделе вернулся, но с голосовыми сообщениями от другого человека (не подписчика, хотя у нас здесь вроде как обмен опытом между читателями канала), про другой дом.

Связываюсь с этим человеком (председатель правления ТСН) — он вообще не в курсе этой серии интервью, кто куда и зачем пишет, почему его голосовые вообще переслали, и даже "кто финансирует канал" 😒
Но формально вроде бы согласен поучаствовать, однако сегодня выясняется, что дом не МКД, а апартаменты; такие понятия, как ГИС ЖКХ и реестр лицензий, к счастью председателю правления, знакомы ему весьма отдаленно. 

Вот так решение одного человека поучаствовать в интервью привело к напрасной трате времени двух других людей, вообще не знакомых друг с другом и не планировавших коммуницировать. 😞

Понимаю, что вы тоже заняты, поэтому в большинстве случаев готова принять ответы в любой форме, даже голосовые (однажды прислали фото текста, написанного от руки, перепечатывала 😴😴).
Просто прошу не теряться, а сообщать о возникших трудностях. Это позволит сохранить хорошие отношения и сэкономит время, которого так мало. ❤️

❗️Напомню, что сейчас собираю:
— положительный опыт по созданию ТСЖ в МКД;
— положительный опыт по смене УО;
— положительный опыт по защите дома от захвата;
— интервью по различным профессиям в сфере ЖКХ;
— свежий опыт перехода на спецсчет или проведения капремонта со спецсчета;
— успешный опыт или интересные случаи по работе с должниками;
— случаи побед ТСЖ (ТСН) в каких-либо конкурсах.

Из того, что не анонсировала ранее, но тоже ищу:
— опыт УО/ТСЖ, как обосновывают перед собственниками необходимость повышения размера платы;
— как теперь складываются отношения с провайдерами — изменилось ли что в доме после изменений в законодательстве.

Если вы готовы поделиться чем-либо из перечисленного, пожалуйста, напишите @gkhwsem.

ЖКХ

31 Jan 2025 06:23

📰 Еженедельная подборка публикаций
с других наших каналов

Статьи
📍 Четыре вопроса о теплых электрических полах в квартире
📍 Как восстановить балконную плиту: обзор современных решений и рекомендации
📍 Из-за чего лоджия может разрушаться (наглядные примеры)

Судебная практика
📍 Собственник решил, что взыскание долгов по оплате ЖКУ порочит его честь и достоинство
📍 Попытка компенсации морального вреда с УО, которая взыскивает задолженность не с того собственника
📍 С какого момента муниципалитет оплачивает ЖКУ в отношении выморочного имущества
📍 Застройщик установил для будущих собственников дополнительную плату за вывоз строительного мусора. Законно ли
📍 Попытка собственника аннулировать задолженность по оплате электроэнергии
👮‍♂ Суд признал незаконным наказание УО за выполнение работ из минимального перечня за счет средств на текущий ремонт
👮‍♂ Суд признал незаконным постановление ГЖИ Нижегородской области о привлечении УО к административной ответственности за неправильное начисление платы за электроснабжение
👮‍♂ Суд отменил предписание ГЖИ Краснодарского края об исключении платы за содержание ИТП из платы за содержание общего имущества

ЖКХ

30 Jan 2025 11:17

😆🎤 Планирую к запуску новую серию материалов с подписчиками

Кто недавно менял управляющую организацию или успешно отбивался от набега чужой компании? Приглашаю поделиться с другими подписчиками своими историями.

Для этого напишите мне в личку (@gkhwsem), — важно! — если у вас есть положительный, успешный опыт по этому вопросу и вы хотите поделиться конкретными практическими рекомендациями, как действовать в такой ситуации, а не просто бездоказательно облить грязью какую-то УО.

ЖКХ

30 Jan 2025 07:15

На ЖКХ Ньюс сейчас выходит другая серия интервью — про профессии ЖКХ. Вчера вышло одно из лучших в этой серии — полное, подробное, от руководителя одной из управляющих организаций Санкт-Петербурга.

Мне было и интересно, так как я нечасто общаюсь с УК, работающими в новостройках, и приятно, так как многие озвученные моменты совпадают с моим мнением — это и оценка законотворчества, и желания по улучшению отрасли.

Собственники найдут дельные советы по поиску УК, застройщики — саму компанию, которой можно доверить управление домами, а жители Санкт-Петербурга могут даже найти работодателя.

▶️ https://gkhnews.ru/1501001-generalnyj-direktor-uo/

ЖКХ

29 Jan 2025 08:08

Попытка УО компенсировать свои расходы, вызванные авариями на теплотрассе

В Ульяновской области ООО «УК Димитровград» хотело взыскать с теплоснабжающей организации 1 778 822 р. убытков.

Убытками управляющая компания посчитала свои расходы на аварийно-восстановительные работы, которые пришлось проводить во внутридомовых и внутриквартирных инженерных системах теплоснабжения (горячего водоснабжения) МКД, находящихся в ее управлении и попавших в зону отключения. Прекращения подачи тепловой энергии со стороны ресурсоснабжающей организации были внеплановыми, связаны с аварийными ситуациями на принадлежащих ответчику тепловых сетях.

Необходимость аварийно-восстановительных работ (в частности, развоздушивания) УО объясняла исключительно внешними причинами, связанными с ответчиком и не связанными с текущим содержанием инженерных систем МКД.

В качестве доказательств УО принесла распечатки с общедомовых приборов учета (об отсутствии циркуляции), ответ администрации города (что внеплановые отключения связаны с аварийными ситуациями на сетях ООО «Ресурс»), а также информацию из СМИ (о наличии аварий в даты отключения подачи тепловых ресурсов), заключение специалиста, договоры подряда, акты приемки работ и платежные поручения.

⚖ Однако суды сочли, что УО не доказала факты “возникновения в МКД каких-либо ситуаций и последствий, вызванных исключительно внешними, находившимися в зоне деятельности ответчика причинами (работами, связанными с аварийными ситуациями на наружных сетях), и обстоятельств необходимости проведения работ по устранению данных последствий с несением УО соответствующих дополнительных затрат”.

По “возникновению ситуаций”: между УО и РСО заключен договор теплоснабжения, который регламентирует поведение сторон при возникновении аварий во внутридомовых инженерных системах или тепловых сетях (уведомление, составление акта). Однако УО не представила такие акты.

По “необходимости проведения работ”: в заключении специалиста указано, что перечень необходимых мероприятий на теплопотребляющих установках потребителей по устранению последствий аварий (инцидентов), произошедших на тепловых сетях теплоснабжающей или теплосетевой организации, зависит от характера и тяжести событий в системах теплопотребления. Однако подтвержденные в установленном порядке сведения о последних отсутствуют.

По “несению дополнительных затрат”: факт несения убытков не доказан, поскольку из актов о выполнении работ не усматривается, что они вызваны какими-либо нарушениями обязательств со стороны ресурсоснабжающей организации.

УО обжаловала решение суда выше и выше, но Верховный Суд РФ остановил ее, отказа в передаче очередной жалобы для дальнейшего рассмотрения коллегией (определение № 306-ЭС24-19797 от 07.11.2024).

№ А72-13692/2022 😋 @gkhvsem

ЖКХ

29 Jan 2025 05:12

⬆️ начало ⬆️

5⃣ Также отдельным приложением к новому приказу по-прежнему является Порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний в органы госжилнадзора. 

Что нового: в случае проведения онлайн-собрания протокол «направляется» посредством системы в виде доступа к такому протоколу.

Определено, что администратор направляет в орган жилищного надзора оставшиеся у него письменные решения (бюллетени) не позднее чем через десять календарных дней со дня проведения собрания (а не выкидывает, как делали некоторые до сих пор 😐).

В случаях проведения традиционных собраний порядок в целом остается прежним.
Уточнено, что УО/ТСЖ/ЖСК направляют протокол не в течение 5 рабочих дней, а в течение 5 календарных дней с момента получения подлинников от инициатора (напомню, что в ЖК РФ указано просто «5 дней»).

Установлено, что инициатор передает документы в УО/ТСЖ/ЖСК (а при непосредственном способе управления – в орган государственного жилищного надзора) по акту приема-передачи, который должен включать информацию об инициаторе, о лице в УО, ТСЖ, ЖСК, принявшем протокол, о реквизите (почему-то об одном, не уточнено, каком именно) протокола общего собрания, наименовании и количестве листов, подписи, даты подписания.

✳️ В общем, документ содержит и хорошие изменения, и некоторые сомнительные моменты.
Публичное обсуждение продлится до 17 февраля. Желающие могут успеть оставить свои замечания и предложения по доработке проекта.

ЖКХ

29 Jan 2025 05:12

🔥 Минстрой подготовил проект новых требований к оформлению протоколов собраний (за наводку спасибо каналу «Дом и двор»). 

Вчера весь вечер разбиралась, что планируется изменить. Рассказываю.

1⃣ Форма протокола зависит от формы собрания
Если собрание обычное, не онлайн, то составляется письменный протокол (как и раньше).
Если собрание в онлайн-форме (проведено через ГИС ЖКХ или региональную информационную систему), то решения общего собрания должны автоматически формироваться в виде протокола и размещаться в самой системе (электронный документ в формате XML с возможностью преобразования в формат PDF, подписываемый усиленной квалифицированной электронной подписью оператора системы). 

2⃣ Корректировки в водной части протокола

Вместо даты проведения собрания нужно указывать дату и время начала и окончания голосования (продолжительность голосования).

Вместо места хранения протокола — место хранения копий протоколов (почему-то во множественном числе, хотя мест может быть несколько и они могут быть разными. Все перечислять ❓).

В качестве номера протокола должен будет указываться уникальный идентификатор, полученный в ГИС ЖКХ при создании сообщения о проведении общего собрания или при размещении протокола общего собрания.
Напомню, что с 1 марта размещение сообщения в ГИС ЖКХ станет обязательным способом уведомления о собрании в любой форме. 😞
 
В сведениях об инициаторе для юрлица теперь нужно указывать не только наименование, ОГРН и ИНН, но и организационно-правовую форму, место нахождения, почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона, официальный сайт в интернете (причём почему-то без оговорки «при наличии»), должность и реквизиты документа о назначении (избрании) на должность (догадайтесь сами, кого именно ❓). В общем, тут скопипастили кривой п. 1 ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ.
Для физлица предлагается указывать ФИО, паспортные данные, место постоянного проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты.
Про номер принадлежащего инициатору помещения и реквизитах документа на него — больше ни слова. 

Без какой-либо оговорки про форму собрания зачем-то предлагается указывать сведения об администраторе собрания (который имеет значение только при онлайн-собрании). 😒

А вот сведения про председателя, секретаря, лиц, считающих голоса, нужно указывать в вводной части только в случае обычного (не онлайн) собрания и если вопрос о выборе этих лиц не включен в повестку. 

Также в вводной части дополнительно надо указывать сведения о площади помещений участников собраний (наряду с их количеством голосов), информацию об общем количестве собственников в доме и количестве проголосовавших. 

3⃣ Что касается содержательной части протокола
Уточнение появилось в пункте про формулировки вопросов: если вопрос касается рассмотрения какого-либо документа, то формулировка вопроса должна содержать полное название и реквизиты документа (это было), за исключением реквизитов договора управления многоквартирным домом (это добавили).

Скорректированы требования к оформлению вопросов (не «слушали», «выступили», «постановили», «решили», а «вопрос, поставленный на голосование», «предложено», «решили (постановили)».
Из непонятного с точки зрения русского языка: часть про «предложено» вроде бы относится только к онлайн-собранию (но вообще эта оговорка заключена в скобки и запятые одновременно😩).

@gkhvsem 😋 продолжение ниже ⬇️

ЖКХ

28 Jan 2025 06:10

Кто оплатит расходы по теплопотерям на сетях в новостройке

ООО "Байкальская энергетическая компания" (теплоснабжающая организация) обратилось в суд за взысканием 236 674 р. задолженности за поставленную тепловую энергию и пени. Потери ресурса образовались на участке тепловой сети от внешней стены многоквартирного дома до тепловой камеры (до места присоединения к сетям теплоснабжающей организации).
В ответчиках отказались застройщик МКД и администрации города Иркутска. Разногласия сторон касались определения владельца участка тепловых сетей.

⚖ Арбитражный суд Иркутской области решил, что оплачивать потери должен застройщик, так как он не завершил процесс передачи вновь созданного участка тепловой сети в муниципальную собственность.

⚖ Апелляционный суд выбрал крайней администрацию, а в удовлетворении иска к застройщику отказал. По мнению суда, именно администрация не принимала достаточных и необходимых мер для оформления спорных сетей в муниципальную собственность в установленные законом сроки, а застройщик надлежащим образом реализовал свое право на отказ от права собственности на спорный участок сетей.

⚖ Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа отменил постановление апелляции и оставил в силе первоначальное решение по делу:
— по общему правилу субъектами, обязанными оплачивать потери тепловой энергии, являются сетевые организации и иные законные владельцы объектов теплосетевого хозяйства (собственники или лица, которым эти объекты переданы во владение и пользование);
— поскольку спорный участок тепловой сети создан застройщиком при строительстве многоквартирных домов в рамках их подключения к централизованной системе теплоснабжения, то участок сети застройщику и принадлежит;
— застройщик вправе отказаться от права собственности на это имущество, но такой отказ не влечет прекращения прав и обязанностей собственника до приобретения права собственности на него другим лицом (абзац 2 статьи 236 Гражданского кодекса РФ);
— при отказе от права собственности застройщик должен представить документы, необходимые для надлежащего оформления передачи вновь возведенного им объекта (постановка на кадастровый учет, техническая документация). Непредставление соответствующей документации является предпринимательским риском застройщика и не делает такой участок сети бесхозяйным;
— материалы дела не содержат доказательств, достоверно свидетельствующих о совершении застройщиком необходимых действий по вовлечению вновь возведенного объекта в гражданский оборот и о передаче муниципальному образованию документации, необходимой для принятия и постановки этого объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного (в том числе, передаче администрации технической документации на сети, документов о поставке сетей на кадастровый учет);
— бездействие администрации по принятию и постановке спорного имущества на учет как бесхозяйного не оспорено в судебном порядке, незаконным не признано;
— обращение застройщика в орган местного самоуправления, инициирование им вопроса о передаче построенных тепловых сетей в собственность муниципального образования после строительства не является безусловным основанием для признания участка сети бесхозяйным.

“Формальный отказ застройщика от права собственности исключительно с целью освобождения от бремени несения расходов на содержание такого имущества без совершения действий, которые требуются от него для обеспечения условий для нормальной эксплуатации объекта электросетевого хозяйства при условии добросовестного осуществления своих прав, не прекращает его обязанность компенсировать возникшие в сетях потери (статья 10, абзац 2 статьи 236 Гражданского кодекса РФ) и не может перекладывать соответствующие обязательства на органы местного самоуправления.”