👥 Граждане Российской Федерации с низкими доходами имеют право на получение субсидии для оплаты жилищно-коммунальных услуг.
📄 Конкретные условия и размеры субсидии определяются в зависимости от доходов и состава семьи, а также региона проживания.
▶️ Напоминаем, как получить субсидию на оплату коммунальных услуг и кто может на нее рассчитывать.
@
Читать полностью…
❗️К чему приводит указание в качестве инициатора собрания “совета МКД”
По общему правилу, инициаторами общего собрания собственников могут быть собственники помещений и управляющая организация, которая управляет домом (ст. 45 Жилищного кодекса РФ), а также органы местного самоуправления (в некоторых случаях).
Совет многоквартирного дома среди возможных инициаторов прямо не поименован, хотя он по закону должен состоять из собственников и вправе “выносить на общее собрание” отдельные предложения для обсуждения (п. 2 ч. 5 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).
Необходимость поименного указания собственников-инициаторов следует из Требований к оформлению протоколов (приказ Минстроя №44/пр - подп. “а” п. 12 Требований).
Однако некоторые случайно или умышленно игнорируют эти правила и вместо того, чтобы указать среди инициаторов конкретных членов совета МКД поименно, пишут просто “по инициативе Совета МКД”.
При этом некоторые члены совета могут оказаться давно продавшими свои квартиры и даже не подозревать о собрании. Также выбор “совета” может быть признан судом недействительным. Возможны и другие ситуации, которые усложняют определение надлежащих ответчиков по делам об оспаривании решения общего собрания, формально инициированного “советом”, ведь последний сам по себе не может выступать в качестве самостоятельного ответчика.
➡ Отказ от своего участия в “инициаторстве” не помог собственнику, ранее избранному в совет МКД
В Архангельской области ООО «УК Южный округ» обратилось с иском к двум собственникам об оспаривании решений общих собраний, в сообщении о проведении которых инициатором значился “совет МКД”. Обоснование иска: “собрания проведены по инициативе лиц, не являющихся собственниками помещений в доме: из числа членов Совета дома, выступившего инициатором собраний, только [ответчики] имеют в собственности квартиры”.
Несмотря на сомнительность такого обоснования, суд удовлетворил иск - но уже по причине ничтожности решений: из техпаспорта МКД и протокола явно следовало отсутствие кворума (32%). На ответчиков повесили как минимум госпошлину (а то и расходы на юриста — об этом история умалчивает).
Одна из ответчиков обжаловала решение, указав, что она общие собрания не инициировала, указание в уведомлениях того, что оно проводится по инициативе совета дома, является формальным, каких-либо подписей инициаторов собрания на этом уведомлении не содержится. Собственник предлагала привлечь в качестве ответчиков всех собственников, принимавших решения, а особенно — членов счетной комиссии, насчитавших такой некорректный результат.
Однако областной суд отклонил все эти доводы: раз в уведомлении написано, что по инициативе совета, значит, так оно и есть. Какие тут могут быть сомнения?
Ответчик указала, что до рассмотрения этого дела решение о выборе совета было признано недействительным, на что суд возразил: оспариваемые на этот раз решения приняты на собраниях до того, как избрание совета признали недействительным, то есть в период “деятельности” совета.
В ответчиках оказались лишь два члена совета, потому что только они обладают собственностью в доме. Остальные лица, хоть и были избраны в совет, собственниками не являются, регистрации в доме не имеют и, по мнению облсуда, не существуют.
“Таким образом, поскольку иных лиц кроме [ответчиков] не было избрано в совет дома, ставшего инициатором проведения общих собраний, по итогам которых были приняты оспариваемые решения, то именно данные лица являются надлежащими ответчиками по делу”.
Третий кассационный суд тоже отказал в удовлетворении жалобы этого собственника-ответчика (определение № 88-22872/2024), ограничившись лаконичным:
“Утверждения заявителя жалобы о том, что он не надлежащий ответчик правильно отвергнуты судами. Собрания инициированы советом дома, в который входят оба ответчика, иные лица, указанные членами совета дома, не являются собственниками помещений и в силу части 1 статьи 1611 Жилищного кодекса РФ не могут входить в совет и инициировать общее собрание.”.
⬇️ второй случай
⬇️
Читать полностью…
Управляющие компании смогут собирать дебиторскую задолженность быстрее, чем обычно. Для этого необязательно привлекать юристов или вывешивать списки должников в подъезде дома. Можно отключить возможности, которые делают жизнь собственников комфортнее.
Мы разработали новый инструмент для УК — финансовую блокировку опций мобильного приложения. Теперь компания сможет выборочно отключить должникам, например, бесконтактный проход. Житель с задолженностью больше не сможет зайти в дом, не доставая ключи, пока не заплатит.
Какие ещё опции можно отключить и как работает инструмент — узнайте в новой статье:
👉 https://bit.ly/blok_dolzhnikov
Читать полностью…
Как отсылка УО к температурным графикам затруднила теплоснабжающей организации взыскание пени
В Алтайском крае ООО УК "Октябрьский" пытается отбиться от 2,3 млн р. пени, которые с компании взыскивает теплоснабжающая организация. Одним из доводов является перегретый носитель, плата за который подлежит снижению.
Две судебные инстанции удовлетворили требования теплоснабжающей организации, однако суд округа направил дело на новое рассмотрение.
🗒 Ситуация
УК управляет множеством домов, оборудованных общедомовыми счетчиками. Теплоснабжающая организация направила в УК проект договора на поставку ресурсов, не содержащий температурных графиков. УК его не подписала.
Поставленные в дома горячая вода и тепло были оплачены УО несвоевременно, что и послужило причиной для обращения РСО в суд.
УО не оспаривала объемы поставленной воды и тепловой энергии, однако возражала относительно качества тепловой энергии, потребовав снижения платы.
🔎 Экспертизы
Суд назначил экспертизу по качеству ресурса, поставленного в период с декабря 2020 года по февраль 2021 года в один из МКД.
Эксперт среди прочего указал, что необходимая расчетная температура теплоносителя имела отклонения в отдельные даты в сторону недогрева на 5 — 11%.
Суд посчитал выводы эксперта противоречивыми и назначил повторную экспертизу.
Новые эксперты указали на невозможность расчета температурного графика исследуемого МКД в точке поставки (ОДПУ) применительно к температуре источника (нужны гидравлические параметры всей сети теплоснабжения), поэтому определяли качество тепловой энергии исходя из тепловой нагрузки здания, фактической температуры наружного воздуха и требуемых параметров качества коммунальной услуги. Вывод: качество ресурса в целом позволяло обеспечить качественное отопление, хотя в определенные даты температура теплоносителя была то ниже, то выше расчетного показателя; объем недополученной тепловой энергии составил 53,59 Гкал, избыточный объем - 10,36 Гкал.
РСО, приняв за основу температурный график 95/70°С, установленный Правилами эксплуатации жилфонда № 170 для внутридомовой системы МКД, применив его к точке поставки (стена дома) по каждому из спорных МКД, проанализировав показания ОДПУ, представила справочный расчет величины снижения платы, который составил 21 028,81 р. ("недогрев"), 140 239,02 р. ("перегрев").
⚖ Первые итоги по делу
Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что УК обязана оплатить ресурс, который истец поставил в дома. Они отклонили возражения УК по качеству ресурса, раскритиковав результаты экспертиз: в первом заключении температурный график рассчитан после элеваторного узла, расположенного на внутридомовых сетях, отнесенных к эксплуатационной ответственности УК, в повторной экспертизе используются показатели тепловой нагрузки здания, рассчитанные на основании нормативных актов, утративших силу.
Поэтому суды приняли за основу температурный график спорных МКД 95/70°С и одобрили расчет снижения, представленный РСО, назвав его детальным, мотивированным и полностью соответствующим Правилам организации теплоснабжения № 808.
Суды удовлетворили иск о взыскании пени частично, но эта “частичность” не могла порадовать УК, ведь вместо запрошенных 2 268 799 р. было взыскано 2 266 414 р.
💎 В чем были правы нижестоящие суды
Суд округа согласился с коллегами тоже только частично.
Он поддержал выводы судов относительно места, в котором должен производиться контроль качества ресурса.
Качество необходимо проверять в точке поставки, находящейся на внешней стене дома в месте соединения внутридомовой сети с внешними сетями.
Необоснованны требования УК о необходимости учета параметров работы элеваторного узла МКД (коэффициента смешения воды и температурных показателей на выходе из элеваторного узла), как установленного после ОДПУ, то есть в границах эксплуатационной ответственности самой УК, лично отвечающей перед потребителями за качество услуги и обязанной обеспечить надлежащую наладку смешения воды в элеваторе для достижения нормативной температуры теплоносителя в системе отопления МКД.
⬇️ поворот в истории ⬇️
Читать полностью…
📈 УВЕЛИЧЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗАМЕНЫ ЛИФТОВ с 2025 года
По информации Ассоциации «Российское лифтовое объединение», с января 2025 года ожидается увеличение стоимости комплекса работ по замене лифтов в многоквартирных домах в рамках реализации Проекта ускоренной замены лифтов для владельцев специальных счетов.
Проект предусматривает беспроцентную рассрочку оплаты 50 % стоимости комплекса работ по замене лифтов на срок до 5 лет. В текущем году благодаря Проекту было заменено более 1000 лифтов для владельцев специальных счетов.
Желающим принять участие в Проекте и зафиксировать текущие цены необходимо до 15 декабря направить заявки и получить предложение по фиксированной стоимости 2024 года. Заявки на участие можно заполнить на сайте ассоциации https://zamena.rlolift.ru/ или направить на электронную почту zamena@rlolift.ru.
Читать полностью…
⛄️ Вообще пятницу хотелось бы закончить на чём-то хорошем. Попробую исправиться.
На ЖКХ Ньюс мы запустили минисерию предновогодних постов, где подписчики рассказывают о своих традициях и делятся красивым:
❄️ ТСН ЖК Бригантина — о том, как устроить новогодние праздники для детей, чтобы подарков хватило всем
❄️ ТСЖ «КВАРТ 1» — об организации празднования Нового года в их доме
❄️ ТСН “Московский квартал” — о новогодних акциях, которые повышают дисциплинированность собственников
Приглашаю присоединиться!
Кто планирует организацию новогодних праздников и может поделиться своим положительным опытом по этому вопросу, откликнитесь, пожалуйста, в личку админу @ 🥰
Это могут быть акции по списанию долгов, мероприятия для детей, подарки для жильцов, украшения МОП, ярмарки, зимние забавы, организация фотозон, просто новогодние традиции и прочее. Фотографии приветствуются.
Читать полностью…
🔥 Создание ТСЖ: опыт подписчиков
С большой радостью начинаю серию публикаций, где подписчики делятся своим положительным опытом недавнего создания ТСЖ.
Открывает рубрику Оксана Казанцева, инициатор создания ТСЖ «На Горячева» (г. Омск), а теперь член правления товарищества.
Она рассказала как о трудных моментах, с которыми пришлось столкнуться, так и об этапах, которые прошли гладко; поделилась рекомендациями с теми, кто планирует менять способ управления, а также указала, как можно определить готовность дома к созданию товарищества.
👉 https://gkhnews.ru/1499081-tszh-na-goryacheva/
Если вы тоже создали товарищество в последние два года и не против рассказать о своем опыте, напишите, пожалуйста, в личку @ 💬
Читать полностью…
На ЖКХ Ньюс продолжаем публикацию интервью по различным профессиям ЖКХ.
Сегодня вышел материал, где подписчик Дмитрий Ларионов (техник-смотритель) рассказывает о своей работе 🔥
Также внимательные читатели могли заметить, что мы начали отдельно публиковать заметки Дмитрия:
— Как устроено взаимодействие жильцов с УК и причем тут культура проведения собраний
— Одна из возможных причин плохого напора ГВС
— Как вычислить площадь земельного участка с неправильной формой
Читать полностью…
🪙 Корректировку платы за отопление не стоит тратить на другие нужды
Жительница Бурятии обратилась с иском к своему ТСЖ "Лидер", так как была не согласна с расчётом платы за отопление: дом оборудован общедомовым счётчиком, а собрание приняло решение начислять плату по нормативам. Также собрание приняло решение направлять переплату за отопление в резервный фонд товарищества. Переплата истца только за 2023 год составила больше 9 тысяч рублей.
⚖ Суд признал незаконным расчёт платы по нормативу, обязал ТСЖ учитывать показания счётчика, выполнить перерасчет, зачислять переплату за отопление, возникающую в результате корректировки, на лицевой счёт истца.
Обоснование: вопросы, как рассчитывать плату за отопление и выполнять корректировку, относятся не к компетенции общего собрания членов ТСЖ, а к исключительной компетенции органов государственной власти.
Решение собрания об изменении порядка оплаты отопления, утверждённого Правилами предоставления коммунальных услуг № 354, не может быть признано законным и применяться для расчётов.
Суммы переплат по проведённой корректировке должны рассчитываться в счёт будущих платежей, а не поступать в резервный фонд.
📄 Позиция товарищества из кассационной жалобы:
— решения собрания не оспорены, а, значит, являются действующими;
— ТСЖ ежегодно выполняет корректировку, предусмотренную Правилами предоставления коммунальных услуг №354, и зачисляет переплату на лицевые счета;
— собственники сами, по своему усмотрению, распоряжаются поступающими на их лицевые счета деньгами и большинством голосов принимают решение о направлении их в резервный фонд товарищества на утверждённые в смете работы.
— требование о перерасчёте одному истцу нарушает права остальных собственников, так как истец тоже пользуется благами принятых на собрании решений (свои деньги она получила в виде выполненных работ), поэтому перерасчёт будет неосновательным обогащением за счёт других собственников.
Кассационный суд отклонил эти доводы, отметив, что решения собрания ничтожны, так как приняты вне компетенции. При этом суд вправе выносить вопрос о неприменении решения собрания в силу его ничтожности, что и было сделано.
88-19836/2024 😋 @
Читать полностью…
ООО «УК «Инициатива» не смогло доказать Министерству государственного жилищного надзора Мурманской области, что выполненный ремонт окон и дверей относится к капитальному.
На собрании, которое инициировала сама УО, собственники приняли решение по замене оконных рам мест в подъездах и тамбурных дверей «на усовершенствованные энергосберегающие металлопластиковые в рамках капитального ремонта», а также о финансировании этих работ деньгами со спецсчета.
После того как эти решения были выполнены, надзорный орган обнаружил:
— акты обследования МКД и его отдельных конструктивных элементов на предмет оценки физического износа фасада отсутствуют, а без них нельзя подтвердить необходимость в проведении работ по капремонту в виде замене окон;
— заменены не относящиеся к фасаду тамбурные двери, что относится к текущему ремонту;
— межпанельные швы МКД находятся в неудовлетворительном состоянии, частично разрушены, оконные отливы на деревянных окнах не заменены, деревянные окна не окрашены; не выполнена отделка внутренних откосов оконных блоков в полном объеме.
Эти нарушения были отражены в акте проверки, а требования об их устранении — в предписании. От УО требовалось вернуть на спецсчет деньги, которые по факту оказались потрачены на текущий, а не на капитальный ремонт.
УК обратилась в суд с такими доводами:
— тамбурные двери исходя из климатических условий и проекта здания являются ограждающей конструкцией МКД, и их полная замена вместе с коробкой относится к капремонту фасада;
— относительно замены оконных рам нужно обратить внимание на пункт 2 Приложения № 8 к Правилам технической эксплуатации жилфонда № 170 — о том, что ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий относятся к работам, производимым при капремонте.
⚖ Суды трех инстанций не сочли эти доводы убедительными, поэтому поддержали надзорный орган.
Из регионального перечня работ, выполнение которых возможно в рамках капремонта, следует: к ремонту фасада относится замена входных наружных дверей, а не внутренних тамбурных. «Некапитальность» ремонта также подтверждается техническим заключением.
Суды отметили, что в рамках капитального или текущего ремонта могут выполняться одни и те же виды работ, при этом для квалификации проведенных работ имеет значение объем работ и необходимость их проведения.
Одним из критериев для определения необходимости является оценка физического износа здания в целом и его отдельных элементов.
Так, существует группы жилых зданий по необходимости капремонта по показателю общего износа. К III и IV группам зданий относятся здания с общим износом до 30% и до 40% соответственно.
При капремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы.
Таким образом, только при совокупности вышеуказанных критериев возможно проведение работ по капремонту фасада МКД.
Однако УО не соблюдены требования, позволяющие отнести работы по замене окон к капремонту, поскольку акты обследования и техническое заключение (на которые ссылалась УО) содержат сведения о процентном соотношении износа только в отношении отдельного элемента фасада — оконных блоков и элемента, не относящегося к фасаду — дверных блоков мест общего пользования (тамбур).
УО не оценило физический износ фасада МКД с учетом всего остального — межпанельных швов, входных групп, окон, цоколя, отмостки и прочего.
Таким образом, не было оснований для использования денег со спецсчета. Одного лишь решения общего собрания (без соблюдения управляющей компанией перечисленных выше критериев) недостаточно.
А42-4237/2023 😋 @
Читать полностью…
💬 Расширяем возможности комментирования
Напомню, что комментарии на канале включаются постепенно.
На выходных протестировали техническую сторону, 50 подписчикам разослала уведомление через бота-модератора, всё работает.
Кто-то попробовал написать комментарий без получения уведомления и убедился, что бот бдит и не пропускает. Спасибо и вам за проверку 🙃
Раз всё задуманное работает, давайте расширять круг "подписчиков на комментарии".
Напишите сюда, если вы:
— авторы контента для gkhnews.ru (присылали статью, делились опытом),
— участники конкурсов в Telegram,
— участники закрытого "чата для ОГЖН и ЛК",
— покупатели пособия по проведению общего собрания собственников или доступа в "Сундучок",
— клиенты ДомОнлайн,
— бустеры канала ЖКХ Ньюс.
Напишите сюда, если вы:
— подписаны на платные каналы (Совет МКД 2.0, ТСЖ (практика), Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ),
— донатер канала (или хотите им стать).
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
Для тех, кто всё пропустил и не понимает, о чём речь:
— пост о том, что включаем комментарии, но не всем сразу,
— пост о том, как это работает.
Читать полностью…
Кому нужен договор управления с учетом региона, особенностей МКД и своих пожеланий (с учетом интересов УО и/или собственников)?
Такую услугу можно заказать у меня в течение трёх дней: с 15 по 17 ноября 2024 года.
Порядок оказания услуги:
— заполнение анкеты,
— оплата (15 000 р.),
— подготовка проекта,
— уточнения, вопросы, дополнительные пожелания к доработке,
— подготовка и сдача окончательного варианта.
В услугу не входят дополнительные итерации, проверки других договоров (даже "одним глазком"), письменные консультации, в т.ч. заочные споры с чужими юристами, созвоны, сопровождение собраний и другие по сути отдельные юридические услуги.
Чтобы оставить заявку на услугу, напишите @ до конца воскресенья.
🙏 Пожалуйста, милые собственники, не пишите, если УО не согласится на договор в интересах собственников. Вы потратите деньги, а я — время.
Буквально вчера директор одной московской УО, который изначально заявлял свое согласие на "любой договор", прочитав подготовленный проект, отказался от условий, где предусматривался порядок приемки работ, порядок контроля и отчетности (то есть почти всего того, что может быть действительно важно для собственников). При этом я старалась прописать эти условия максимально уравновешенно, там не было ничего сверхъестественного 🤷♀️
Читать полностью…
Друзья и коллеги!
Ниже небольшая навигация по услугам сервиса ДомОнлайн (учредителя ЖКХ Ньюс):
📜 Образцы документов можно скачать бесплатно и без регистрации в разделе ДомОнлайн.Документ. Пригодятся как собственникам, так и управляющим организациям и товариществам.
💛 Полный доступ к сервису поможет управляющим организациям:
— вести удобный учет собственников на основе данных ФГИС ЕГРН, оперативно получать обновления;
— готовить документы для общих собраний собственников, включая именные бюллетени, и после голосований считать голоса;
— организовать работу аварийно-диспетчерской службы и не пропускать сроки по заявкам жильцов;
— организовать работу с должниками.
✔ Доступ для собственников дает возможность проводить общие собрания:
— составить реестр собственников,
— подготовить все остальные документы для традиционного собрания и подвести итоги голосования;
— проводить онлайн-собрания после выбора собственниками этой информационной системы.
➡ Запрос демодоступа системы "ДомОнлайн"
Читать полностью…
Друзья! Решила организовать на ЖКХ Ньюс серию интервью по различным профессиям в сфере ЖКХ. Материалы будут выходить раз в неделю.
Подписчики канала (из числа организаций ЖКХ) — в основном руководители и юристы УО, ТСЖ, поэтому с поиском представителей этих профессий проблем нет. А вот с техническими специалистами всё сложно.
Если вдруг вы именно такой редкий подписчик — работаете в сфере ЖКХ не руководителем и не юристом, а также не против рассказать о своей профессии — напишите, пожалуйста, мне (@).
😆🎤 Для примера — первое интервью из серии: ЖКХ изнутри. Дворник: взгляд на профессию
Читать полностью…
➡ Члены совета, продавшие квартиры, оказались в ответчиках
В Иркутской области чуть раньше произошел похожий случай, который тоже дошел до кассационного суда и тоже завершился не в пользу ответчиков.
ООО УКП «Березовый-1» обратилось с иском ко всем лицам, которые в 2015 году были избраны в совет МКД. УК оспаривала решение собрания, проведенного в 2021 году “по инициативе совета МКД”.
В суд явился только один член совета, которая пояснила, что все остальные уже не являются собственниками помещений, не могли инициировать общее собрание, на что суд отметил, что на момент избрания совета МКД лица являлись собственниками. Иск был удовлетворен, а госпошлина - поделена на всех ответчиков.
Этот же член совета обжаловала решение суда, настаивая на неправильном определении круга ответчиков, но областной суд не добавил ничего нового, как и Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (определение № 88-20069/2022). Раз люди избраны в совет, который не переизбирался, то пусть и отвечают, даже если перестали быть собственниками и не имеют никакого отношения к собранию.
➡ Неумелое обращение в Конституционный Суд РФ
Позднее один из таких не-собственников (ответчиков по делу выше) попыталась обжаловать в Конституционном Суде РФ конституционность ч. 9 и 10 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, так как “они не устанавливают момента прекращения полномочий члена совета многоквартирного дома и тем самым допускают признание членами этого совета граждан, ранее избранных в его состав, но утративших право собственности на помещение в этом доме до проведения общего собрания собственников, что позволяет привлекать таких граждан к участию в деле в качестве ответчиков и возлагать на них ответственность за принятые собранием решения”.
Однако Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу, так как заявительница не соблюла предусмотренный для этого порядок, сама не обжаловала решение выше и пропустила срок обращения в КС РФ (определение от 19 сентября 2024 г. № 2052-О).
❗️ Выводы
В обоих случаях решения собраний затрагивали права и обязанности УО (касались размера платы, перечня выполняемых работ и т.п.), поэтому УО имели право их оспаривать и воспользовались этим правом.
Расплачиваться за простое указание “совета МКД” как инициатора собрания пришлось лицам, отрицавшим свое участие в инициировании собрания, либо действительно не имевшим к голосованию никакого отношения.
Поэтому, продавая квартиру, ранее избранному члену совета стоит подумать, не обеспечить ли себя преемником и не организовать ли собрание по переизбранию, чтобы спустя годы не оказаться в ответчиках по делу из-за какого-то неумного или нечестного инициатора.
Ведь в обоих случаях суды не заморачивались с установлением реального инициатора собрания и не выясняли для этого, кто конкретно собирал бюллетени, кто передавал протокол в УО, кто размещал его в ГИС ЖКХ. 😐
Читать полностью…
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.11.24 # 3287-р утверждены индексы изменения размера вносимой
гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам Российской Федерации на 2025 год и предельно допустимые отклонения по отдельным муниципальным образованиям от величины указанных
индексов на 2025 - 2028 годы.
Читать полностью…
❌ Почему дело направили на новое рассмотрение
Суды при определении такого показателя качества тепловой энергии как температура теплоносителя на вводе в МКД, не учли, что это расчетная величина, зависящая от ряда факторов, которая не может быть одинаковой для всех объектов (95/70°С), расположенных на территории муниципального образования.
Показатели качества тепловой энергии в точке поставки определяются теплоснабжающей организацией с учетом температурного графика источника теплоты, исходя из объективных обстоятельств, обусловленных местоположением объекта (протяженность трассы, состояние сетей), после чего подлежат включению в договор и соблюдению РСО в отношении каждого МКД применительно к пункту 9.2.1 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок № 115 (в пределах +/- 3%, а также с учетом погрешности измерения прибора учета).
Отсутствие в договоре согласованных параметров качества тепловой энергии в точке поставки, либо отсутствие договора как такового не освобождает РСО от обязанности передачи потребителю ресурса с температурными показателями, соответствующими указанному выше обычному порядку их определения.
Так как между УК и РСО нет подписанного договора теплоснабжения (определяющего значение температуры теплоносителя в подающем трубопроводе на вводе в каждый МКД), то судам следовало определить данную расчетную составляющую по каждому спорному дому с применением Правил № 115, 808, то есть исходя из температурного графика источника теплоты, с учетом объективных обстоятельств, обусловленных местоположением объекта, температуры окружающей среды, допустимых отклонений в пределах +/- 3% и погрешности измерения ОДПУ.
Если для таких расчетов нужны специальные познания, то можно поставить вопрос о назначении экспертизы. При этом уклонение от такой экспертизы, в том числе из-за ее масштабности, должно быть “противопоставлено исключительно тому лицу, которое обязано доказать соответствующее фактическое обстоятельство в конкретном споре, в частности РСО, на которую Законом о теплоснабжении возложена обязанность определения в договоре теплоснабжения параметров качества (температурного графика) применительно к каждой точке поставки, что презюмирует наличие у последней возможности определения требуемых законодательством величин и необходимой документации для этого”.
Суд округа также признал ошибочными суждения коллег, отказавших в снижении платы за поставленный перегретый ресурс. Они противоречат п.124(13) Правил № 808, прямо предусматривающих, что снижение размера платы за тепловую энергию, поставляемую в ценовых зонах теплоснабжения для оказания коммунальной услуги по отоплению населению, производимое по формулам, указанным в приложении № 1, осуществляется как за недогретый, так и за перегретый теплоноситель.
Нижестоящие инстанции не учли, что негативным последствием поставки тепловой энергии с повышенным температурным графиком является не только излишний температурный режим в квартирах (который суды сочли недоказанным), но и возложение на УК увеличенной долговой нагрузки по оплате большего объема поставленной тепловой энергии (Гкал, зафиксированных ОДПУ), которая затем будет перераспределена на собственников.
❗️ Таким образом, при новом рассмотрении суду надо будет установить:
— расчетную величину показателя качества тепловой энергии в точке поставки применительно к каждому спорному МКД,
— ее соответствие зафиксированным показаниям ОДПУ в спорном периоде (с учетом допустимых отклонений и погрешности измерения),
— величину снижения платы,
— общий размер основного денежного обязательства ответчика перед истцом, дату его исполнения,
— наличие оснований для взыскания пени и ее размер.
А03-6227/2021 😋 @
Читать полностью…
🔥 Эксперимент по взаимодействию государственных информационных систем при подаче мировым судьям документов в электронном виде и вынесении ими судебных приказов о взыскании задолженности за ЖКУ
Минстрой России подготовил проект постановления Правительства РФ, которым предлагается провести такой эксперимент с 1 февраля по 1 октября 2025 года.
В рамках эксперимента предлагается оптимизировать взаимодействие ГИС ЖКХ, Госуслуг, ГАС Правосудие, ФГИС «Единая централизованная цифровая платформа в социальной сфере» для «апробации и стимулирования» таких механизмов:
➡ подготовка в электронном виде заявлений о вынесении судебного приказа о взыскании задолженности за ЖКУ с использованием информации, содержащейся в ГИС ЖКХ, в том числе сведений о гражданах-должниках;
➡ досудебное направление должнику в электронном виде на ЕПГУ и в ГИС ЖКХ заявления взыскателя о вынесении судебного приказа о взыскании задолженности за ЖКУ;
➡ досудебное получение в ГИС ЖКХ от Фонда пенсионного и социального страхования РФ сведений о законных представителях должника;
➡ направление заявлений о вынесении судебного приказа о взыскании задолженности за ЖКУ мировому судье в электронном виде посредством взаимодействия ГИС ЖКХ и ГАС «Правосудие»;
➡ направление должнику в электронном виде на ЕПГУ судебного приказа о взыскании задолженности за ЖКУ, копий определений об отмене судебного приказа, об исправлении ошибок в нем;
➡ направление взыскателю в электронном виде в ГИС ЖКХ копий определений о возвращении заявления, об отказе в его принятии, об отмене судебного приказа, об исправлении ошибок в нем, а также информации о вынесенном судебном приказе о взыскании задолженности за ЖКУ.
Эксперимент позволит обеспечить направление мировым судьям заявлений о вынесении судебных приказов о взыскании задолженности за ЖКУ, содержащих все сведения, которые необходимы суду для рассмотрения таких заявлений. Это освободит мировых судей от сбора информации о потребителях-должниках.
Также эксперимент расширяет информирование потребителей-должников о наличии у них задолженности за ЖКУ, а также о действиях взыскателей и мировых судей, направленных на ее взыскание.
Читать полностью…
“Сам не собираю, и другим не даю” — ФКР Кемеровской области об уплате взносов на капремонт
В Кемеровской области ТСЖ«Лотос» столкнулось с отказом ФКР выполнить решение собственников об изменении способа формирования фонда капремонта на спецсчет. Чтобы обосновать свой отказ, ФКР сослался на недостатки протокола, после чего спокойно продолжил выставлять квитанции собственникам.
Товарищество обратилось в суд с требованиями:
— передать документы и информацию, связанные с формированием фонда капитального ремонта;
— взыскать с ФКР взносы в сумме 2 855 490 р.;
— обязать ФКР прекратить выпуск платёжек;
— в случае недостаточности средств у ФКР возложить обязанность по возмещению взносов на учредителя - министерство жилищно-коммунального и дорожного комплекса Кузбасса.
⚖ Суды двух инстанций сочли требования обоснованными, но лишь частично — существенно пострадала взыскиваемая сумма, которая составила всего 86 373 р. (вместо почти 3 млн). Именно столько ФКР смог собрать с собственников МКД. Так как это “деньги собственников”, а не самого ФКР, то суды не усмотрели оснований для взыскания того, что собственники должны были, но не заплатили ФКР, а сам ФКР за долгие годы не соизволил взыскать с должников.
Судебные инстанции указали, что недоплаченная сумма взносов необоснованно сбережена самими собственниками помещений, а ТСЖ (!) не представило обращения с соответствующими требованиями к должникам и не подтвердило факт невозможности взыскания спорных сумм с самих собственников.
💎 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил решение в части отказа и направил эту часть на новое рассмотрение:
— иск следует рассматривать как спор о взыскании убытков;
— по таким спорам надо установить три условия — факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков;
— в период, когда фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, именно последний является лицом, имеющим право на взыскание задолженности по взносам на капремонт (ч. 2 ст. 154, ч. 15 ст.155, п. 1 ч. 1 ст. 180, подп. 7 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ);
— неисполнение региональным оператором этой функции ведет к возникновению у собственников убытков в размере несобранных денег, которые невозможно взыскать с должников, учитывая дату возникновения соответствующего права у ТСЖ как владельца специального счета;
— ФКР не доказал, что он принимал какие-то конструктивные меры по восполнению денежных средств, или не имел возможности своевременно взыскать долги с собственников.
При новом рассмотрении суд должен учесть срок исковой давности, дату возникновения у ТСЖ права на взыскание долгов, определить размер убытков, причиненных товариществу в связи с неосуществлением региональным оператором своевременно и в полном объеме возложенных на него функций, в том числе по своевременному обращению за взысканием задолженности.
А27-11029/2023 😋 @
Читать полностью…
😬Очередная глупость: вносят изменения в ЖК РФ и заставляют УО и ТСЖ прописывать то же самое в своих договорах и уставах, как это было с поправками по газу. К этой блажи возникает только один вопрос, крайне короткий, но нецензурный.
Читать полностью…
❗️ Остается чуть больше месяца до существенного повышения стоимости выписок из ФГИС ЕГРН.
Чтобы успеть сэкономить, предлагаем подписчикам воспользоваться сервисом учредителя ЖКХ Ньюс — ДомОнлайн.
Сервис выручает, когда нужно освежить имеющиеся базы собственников или получить данные по домам, которые недавно перешли под управление, а также поддерживать имеющуюся информацию в актуальном состоянии.
Из ежемесячных обновлений компании узнают о фактах смены собственника или, например, изменении площади помещения, если такое произошло.
Это помогает избежать ошибок в начислении платы потребителям, выполнить обязанность по предоставлению сведений ресурсникам и регоператору (при прямых договорах).
Специалисты ДомОнлайн проводят дополнительную автоматизированную и ручную проверку данных, что позволяет своевременно выявлять ошибки, которые содержатся во ФГИС ЕГРН и ФИАС.
➡ Оставить заявку
Читать полностью…
☺️ По-прежнему приглашаю представителей различных профессий в сфере ЖКХ присоединиться — рассказать об изнанке своей работы, чтобы другие читатели смогли лучше понять основы управления МКД, а также понять, что работники ЖКХ — это такие же люди, как и все остальные. Они выполняют важную и сложную работу, которая требует много усилий и ответственности.
Работаете в ЖКХ и есть о чем рассказать? Напишите мне в личку @ 💬
Читать полностью…
🔄 Информационный портал «Управление ЖКХ» с 2005 года организует масштабные деловые мероприятия для руководителей и сотрудников сферы ЖКХ, электроэнергетики, предприятий газовой отрасли и земельных отношений.
В 2024 году календарь мероприятий насчитывает более 16 очных мероприятий в 9 городах России, в которых спикеры - это представители профильных ведомств, юристы и эксперты отрасли.
Среди мероприятий:
🔹Курсы повышения квалификации при официальной поддержке РЭУ имени Г. В. Плеханова и Финансового университета при Правительстве РФ
🔹Большое количество вебинаров по узкоспециализированным темам
🔹Масштабные деловые мероприятия
Чтобы получить знания для эффективного управления, подписывайтесь на официальный канал в телеграме!🧑🎓
Читать полностью…
Мобильное приложение жителя помогает управляющей компании автоматизировать работу с заявками, наладить коммуникацию с жителями и получить от них обратную связь. Помимо этого у УК есть и финансовая выгода от использования мобильного приложения.
В новой статье вы узнаете о том:
1️⃣ что ожидают от мобильного приложения в управляющих компаниях;
2️⃣ как сохранить и приумножить доход УК с помощью цифровых сервисов;
3️⃣ что должно уметь мобильное приложение для легкой работы жителя.
Переходите по ссылке, чтобы прочитать статью:
https://bit.ly/3BZ6FGy
Читать полностью…
Друзья! Есть ли среди подписчиков тот, кто создал ТСЖ в 2023-2024 гг. и уже приступил к управлению?
Откликнитесь, пожалуйста, в личку @ 🙏
Читать полностью…
УО решила доказать прокуратуре и органу жилищного надзора, что она не должна ремонтировать внутриквартальный проезд
В Псковской области ООО УК «Комфортный дом» оспорило в суде предписание Комитета по региональному контролю и надзору, куда прокуратура переслала жалобы жителей на плохое состояние дороги.
🚘 По этим жалобам Комитет провел проверку и установил: проезд с ямами и выбоинами является частью участка, на котором расположен МКД, то есть входит в состав общего имущества. Приводить общее имущество в порядок должна УО, которая управляет МКД. В предписании от компании требовалось выполнить текущий ремонт разрушенных участков дорожного проезда между домами.
⚖ Суд первой инстанции признал предписание недействительным.
По мнению суда, дорожное покрытие проезда не подлежало ремонту за счет собственников МКД, так как проезд не отвечает определению общего имущества. Это следует в том числе из распоряжения администрации, которым установлен публичный сервитут в отношении части участка.
“С учетом фактического использования спорного проезда в качестве «внутриквартального проезда», то есть для подъезда транспортных средств не только к жилым, но и к общественным учреждениям внутри квартала (микрорайона), спорный проезд не является «придомовой территорией» либо «дворовым проездом», не является общим имуществом собственников помещений в МКД применительно к определению, закрепленному в пункте 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ”.
⚖ Апелляционный суд по жалобам Комитета и прокуратуры отменил решение суда и отказал в иске.Суд установил:
— по сведениям ЕГРН, МКД расположен на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060201:2085, площадью 4001 кв. м.;
право общей долевой собственности на участок зарегистрировано в ЕГРН в апреле 2023 года;
— никто не спорит, что спорный проезд находится в границах этого же участка;
— также никто не спорит, что спорный проезд используется в том числе для проезда к другим многоквартирным домам, а также к гимназии;
— на момент выдачи предписания Проект планировки не содержал обозначений «красных линий» внутри квартала, то есть не выделял места общего пользования, в том числе проезды к объектам, расположенным внутри микрорайона;
— не доказано, что на дату выдачи предписания спорный проезд включен в перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения.
Суд первой инстанции ошибочно не учел, что право долевой собственности на земельный участок, в пределах которого находится спорный проезд, зарегистрировано в ЕГРН, не оспорено, отсутствующим не признано.
“Факт установления публичного сервитута в отношении земельного участка с целью проезда к образовательному учреждению не влечет изменения правообладателя земельного участка под МКД и не подтверждает незаконность требований предписания”.
А52-6676/2023 😋 @
Читать полностью…
Схема “обанкротить старую УО — создать новую” закончилась для директора привлечением к субсидиарной ответственности
В Омской области процедуру банкротства проходит ООО «Жилкомстрой». Конкурсный управляющий обратился с заявлением о привлечении бывшего руководителя к субсидиарной ответственности по долгам управляющей организации — свыше 10 млн рублей.
Управляющий указал на то, что с момента формирования бухгалтерской отчетности за 2018 год для руководителя ООО «Жилкомстрой» должно было стать очевидным, что УО не сможет полностью рассчитаться со всеми кредиторами: рассчитывать на увеличение тарифов за услуги по управлению МКД не приходилось, дополнительных источников дохода не наблюдалось.
Трезвая оценка ситуации и ее законное последствие — это подача директором УО заявления о банкротстве не позднее 30.04.2019, чего сделано не было.
Суды согласились с обоснованностью заявления управляющего, разойдясь только в расчетах суммы, которую стоило “повесить” на бывшего руководителя.
Арбитражный суд Омской области взыскал с директора все 10,6 млн рублей.
Он указал, что “антикризисные планы” директора являлись однотипными и экономически не обоснованными, а намерение рассчитаться с кредиторами за счет взыскания дебиторки с населения изначально не исполнимо.
Суд пришел к выводу, что бывший руководитель использует “модель ведения своего бизнеса путем создания и ликвидации с использованием института банкротства последовательно сменяющих друг друга управляющих компаний, то есть происходит наращивание и последующее списание долгов перед уполномоченным органом и ресурсоснабжающими организациями”.
В частности, теперь ответчик руководит новой УО, которая управляет большинством домов предшественника-банкрота.
“Настойчивость, с которой ответчик продолжает ведение данного бизнеса теперь в ООО «Техжилстрой», вызывает обоснованные сомнения на предмет его убыточного характера и нерентабельности”.
Апелляционный суд уменьшил размера субсидиарной ответственности до 6,6 млн р., исключив из взыскиваемого обязательства перед кредиторами, которые возникли до 30.04.2019.
Суд округа дополнительно исключил из взысканного суммы отдельных начисленных должнику налоговым органом штрафов, и ответственность бывшего руководителя остановилась на отметке 6 477 731 рубль.
Какие доводы не помогли бизнесмену:
— неверно определена дата объективного банкротства – 30.04.2019 вместо 30.04.2020;
— сфера управления МКД специфична - всегда имеется дебиторская задолженность населения, которая обуславливает долги перед РСО;
— деятельность ООО «Жилкомстрой» как УК фактически началась только в октябре 2017 года, поэтому по одному лишь 2018 году рано судить об отрицательных показателях финансовой деятельности;
— он занимался взысканием долгов с собственников;
— собственники установили заниженный размер платы за содержание жилья;
— ООО «Жилкомстрой» осуществляло социально значимые функции и не могло прекратить оказание услуг населению;
— собственники перешли на прямые договоры по обращению с отходами, что уменьшило доход УО (а где не перешли на прямые договоры, там ссылка на неплательщиков — весьма последовательная позиция);
— в 2020 году появился COVID-19 (однако убыточность была очевидна гораздо раньше);
— расчетный счет, на котором аккумулировались средства на капремонт МКД, был заблокирован (какое отношение к УО имеют эти строго целевые деньги собственников?).
Судебные инстанции напомнили, что руководитель организации-должника обязан обратиться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве в случае, если должник отвечает признакам неплатежеспособности или недостаточности имущества.
Неисполнение такой обязанности в установленный срок влечет за собой субсидиарную ответственность.
№ А46-20486/2020 😋 @
Читать полностью…
Способы, как можно выбрать совет МКД:
— провести собрание и выбрать;
— подождать, пока такое собрание проведет местная администрация;
— пожаловаться в прокуратуру, чтобы та заставила администрацию проводить собрания до тех пор, пока совет не будет выбран;
— обратиться с иском к администрации, чтобы заставить ее сделать то, что могут сами собственники;
...
— написать губернатору, чтобы тот отправил в отставку главу администрации, "не обеспечившей" дом советом;
— обратиться в суд с иском к губернатору, который не торопится отправлять в отставку главу администрации, которая, в свою очередь, не провела собрания, на которых собственники имели бы возможность выбрать себе совет дома.
😐 Герой сегодняшней истории выбрал последний и, как вы понимаете, самый нерабочий способ. Именно так губернатор Тверской области оказался в ответчиках из-за того, что домах ЗАТО Озерный не были выбраны советы МКД.
Житель-истец хотел признать незаконным бездействие губернатора «в части уклонения от обращения в Думу ЗАТО Озерный Тверской области с инициативой об удалении главы муниципального образования в отставку».
Обращению в суд предшествовала переписка с самим губернатором, в которой указывалось, что глава ЗАТО «не принимает действенных мер по избранию в 82 муниципальных домах советов дома, то есть не занимается решением вопросов местного значения, а именно владением муниципальной собственностью в соответствии с предписаниями федеральных законов».
Далее губернатору предлагалось решить вопрос с отставкой главы ЗАТО. Однако никакой отставки не последовало, а заявителю предложили обратиться в суд, что он и поспешил сделать.
В суде выяснилось, что попытки провести собрания по избранию советов были предприняты в 2015, 2016, 2017 годах, однако большинство собраний не состоялось из-за отсутствия кворума. А там, где были надежды на кворум, собственники постеснялись выдвинуть какие-либо кандидатуры.
Глава ЗАТО Озерный назначена на должность в 2021 году — в период, когда действовали коронавирусные ограничения. Позже проводилась работа с собственниками по избранию в их домах советов МКД. Другими словами, нельзя утверждать о её бездействии.
Так как иск был заявлен к губернатору, то основным предметом судебной оценки стал ответ региональной власти заявителю. Здесь две инстанции тоже не нашли нарушений: ответ дан в пределах компетенции, в предусмотренные законом сроки, в соответствии с требованиями закона.
№ 33а-3878/2024 😋 @
Напоминаю, что основной массив судебной практики с участием советов МКД, их членов и председателя публикуется на платном закрытом канале "Совет МКД — практика ЖКХ 2.0". Ознакомиться с условиями подписки можно здесь.
Читать полностью…
40639