Друзья! Есть ли среди подписчиков тот, кто создал ТСЖ в 2023-2024 гг. и уже приступил к управлению?
Откликнитесь, пожалуйста, в личку @ 🙏
Читать полностью…
УО решила доказать прокуратуре и органу жилищного надзора, что она не должна ремонтировать внутриквартальный проезд
В Псковской области ООО УК «Комфортный дом» оспорило в суде предписание Комитета по региональному контролю и надзору, куда прокуратура переслала жалобы жителей на плохое состояние дороги.
🚘 По этим жалобам Комитет провел проверку и установил: проезд с ямами и выбоинами является частью участка, на котором расположен МКД, то есть входит в состав общего имущества. Приводить общее имущество в порядок должна УО, которая управляет МКД. В предписании от компании требовалось выполнить текущий ремонт разрушенных участков дорожного проезда между домами.
⚖ Суд первой инстанции признал предписание недействительным.
По мнению суда, дорожное покрытие проезда не подлежало ремонту за счет собственников МКД, так как проезд не отвечает определению общего имущества. Это следует в том числе из распоряжения администрации, которым установлен публичный сервитут в отношении части участка.
“С учетом фактического использования спорного проезда в качестве «внутриквартального проезда», то есть для подъезда транспортных средств не только к жилым, но и к общественным учреждениям внутри квартала (микрорайона), спорный проезд не является «придомовой территорией» либо «дворовым проездом», не является общим имуществом собственников помещений в МКД применительно к определению, закрепленному в пункте 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ”.
⚖ Апелляционный суд по жалобам Комитета и прокуратуры отменил решение суда и отказал в иске.Суд установил:
— по сведениям ЕГРН, МКД расположен на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060201:2085, площадью 4001 кв. м.;
право общей долевой собственности на участок зарегистрировано в ЕГРН в апреле 2023 года;
— никто не спорит, что спорный проезд находится в границах этого же участка;
— также никто не спорит, что спорный проезд используется в том числе для проезда к другим многоквартирным домам, а также к гимназии;
— на момент выдачи предписания Проект планировки не содержал обозначений «красных линий» внутри квартала, то есть не выделял места общего пользования, в том числе проезды к объектам, расположенным внутри микрорайона;
— не доказано, что на дату выдачи предписания спорный проезд включен в перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения.
Суд первой инстанции ошибочно не учел, что право долевой собственности на земельный участок, в пределах которого находится спорный проезд, зарегистрировано в ЕГРН, не оспорено, отсутствующим не признано.
“Факт установления публичного сервитута в отношении земельного участка с целью проезда к образовательному учреждению не влечет изменения правообладателя земельного участка под МКД и не подтверждает незаконность требований предписания”.
А52-6676/2023 😋 @
Читать полностью…
Схема “обанкротить старую УО — создать новую” закончилась для директора привлечением к субсидиарной ответственности
В Омской области процедуру банкротства проходит ООО «Жилкомстрой». Конкурсный управляющий обратился с заявлением о привлечении бывшего руководителя к субсидиарной ответственности по долгам управляющей организации — свыше 10 млн рублей.
Управляющий указал на то, что с момента формирования бухгалтерской отчетности за 2018 год для руководителя ООО «Жилкомстрой» должно было стать очевидным, что УО не сможет полностью рассчитаться со всеми кредиторами: рассчитывать на увеличение тарифов за услуги по управлению МКД не приходилось, дополнительных источников дохода не наблюдалось.
Трезвая оценка ситуации и ее законное последствие — это подача директором УО заявления о банкротстве не позднее 30.04.2019, чего сделано не было.
Суды согласились с обоснованностью заявления управляющего, разойдясь только в расчетах суммы, которую стоило “повесить” на бывшего руководителя.
Арбитражный суд Омской области взыскал с директора все 10,6 млн рублей.
Он указал, что “антикризисные планы” директора являлись однотипными и экономически не обоснованными, а намерение рассчитаться с кредиторами за счет взыскания дебиторки с населения изначально не исполнимо.
Суд пришел к выводу, что бывший руководитель использует “модель ведения своего бизнеса путем создания и ликвидации с использованием института банкротства последовательно сменяющих друг друга управляющих компаний, то есть происходит наращивание и последующее списание долгов перед уполномоченным органом и ресурсоснабжающими организациями”.
В частности, теперь ответчик руководит новой УО, которая управляет большинством домов предшественника-банкрота.
“Настойчивость, с которой ответчик продолжает ведение данного бизнеса теперь в ООО «Техжилстрой», вызывает обоснованные сомнения на предмет его убыточного характера и нерентабельности”.
Апелляционный суд уменьшил размера субсидиарной ответственности до 6,6 млн р., исключив из взыскиваемого обязательства перед кредиторами, которые возникли до 30.04.2019.
Суд округа дополнительно исключил из взысканного суммы отдельных начисленных должнику налоговым органом штрафов, и ответственность бывшего руководителя остановилась на отметке 6 477 731 рубль.
Какие доводы не помогли бизнесмену:
— неверно определена дата объективного банкротства – 30.04.2019 вместо 30.04.2020;
— сфера управления МКД специфична - всегда имеется дебиторская задолженность населения, которая обуславливает долги перед РСО;
— деятельность ООО «Жилкомстрой» как УК фактически началась только в октябре 2017 года, поэтому по одному лишь 2018 году рано судить об отрицательных показателях финансовой деятельности;
— он занимался взысканием долгов с собственников;
— собственники установили заниженный размер платы за содержание жилья;
— ООО «Жилкомстрой» осуществляло социально значимые функции и не могло прекратить оказание услуг населению;
— собственники перешли на прямые договоры по обращению с отходами, что уменьшило доход УО (а где не перешли на прямые договоры, там ссылка на неплательщиков — весьма последовательная позиция);
— в 2020 году появился COVID-19 (однако убыточность была очевидна гораздо раньше);
— расчетный счет, на котором аккумулировались средства на капремонт МКД, был заблокирован (какое отношение к УО имеют эти строго целевые деньги собственников?).
Судебные инстанции напомнили, что руководитель организации-должника обязан обратиться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве в случае, если должник отвечает признакам неплатежеспособности или недостаточности имущества.
Неисполнение такой обязанности в установленный срок влечет за собой субсидиарную ответственность.
№ А46-20486/2020 😋 @
Читать полностью…
Способы, как можно выбрать совет МКД:
— провести собрание и выбрать;
— подождать, пока такое собрание проведет местная администрация;
— пожаловаться в прокуратуру, чтобы та заставила администрацию проводить собрания до тех пор, пока совет не будет выбран;
— обратиться с иском к администрации, чтобы заставить ее сделать то, что могут сами собственники;
...
— написать губернатору, чтобы тот отправил в отставку главу администрации, "не обеспечившей" дом советом;
— обратиться в суд с иском к губернатору, который не торопится отправлять в отставку главу администрации, которая, в свою очередь, не провела собрания, на которых собственники имели бы возможность выбрать себе совет дома.
😐 Герой сегодняшней истории выбрал последний и, как вы понимаете, самый нерабочий способ. Именно так губернатор Тверской области оказался в ответчиках из-за того, что домах ЗАТО Озерный не были выбраны советы МКД.
Житель-истец хотел признать незаконным бездействие губернатора «в части уклонения от обращения в Думу ЗАТО Озерный Тверской области с инициативой об удалении главы муниципального образования в отставку».
Обращению в суд предшествовала переписка с самим губернатором, в которой указывалось, что глава ЗАТО «не принимает действенных мер по избранию в 82 муниципальных домах советов дома, то есть не занимается решением вопросов местного значения, а именно владением муниципальной собственностью в соответствии с предписаниями федеральных законов».
Далее губернатору предлагалось решить вопрос с отставкой главы ЗАТО. Однако никакой отставки не последовало, а заявителю предложили обратиться в суд, что он и поспешил сделать.
В суде выяснилось, что попытки провести собрания по избранию советов были предприняты в 2015, 2016, 2017 годах, однако большинство собраний не состоялось из-за отсутствия кворума. А там, где были надежды на кворум, собственники постеснялись выдвинуть какие-либо кандидатуры.
Глава ЗАТО Озерный назначена на должность в 2021 году — в период, когда действовали коронавирусные ограничения. Позже проводилась работа с собственниками по избранию в их домах советов МКД. Другими словами, нельзя утверждать о её бездействии.
Так как иск был заявлен к губернатору, то основным предметом судебной оценки стал ответ региональной власти заявителю. Здесь две инстанции тоже не нашли нарушений: ответ дан в пределах компетенции, в предусмотренные законом сроки, в соответствии с требованиями закона.
№ 33а-3878/2024 😋 @
Напоминаю, что основной массив судебной практики с участием советов МКД, их членов и председателя публикуется на платном закрытом канале "Совет МКД — практика ЖКХ 2.0". Ознакомиться с условиями подписки можно здесь.
Читать полностью…
Судам пришлось выяснять: нужны ли дополнительные деньги, чтобы поставить забор вокруг клумб
В Республике Коми ЭМУП «Жилкомхоз» обратилось с иском к собственнику, чтобы признать недействительным решение общего собрания, инициированного последним.
Решение звучало так: «установить ограждения цветников, расположенных между 1 и 2, 2 и 3, 3 и 4 входами в подъезды МКД по периметру с трёх сторон (исключая сторону, примыкающую к стене фасада МКД)».
Дальше был указан вид ограждения, подрядчик, предельная стоимость, а также источник финансирования – «в счёт и в пределах размера платы на содержание и обслуживание за 2023 г.».
Управляющей организации решение о наведении красоты не понравилось, так как оно требовало финансовых жертв. Оплачивать ограждения за счёт содержания жилья УО не хотела, а другие варианты финансирования собственники не рассматривали и не утверждали.
Поэтому вопрос установки чёрного заборчика вокруг клумб сыктывкарского МКД переместился в суд, а благодаря настойчивости любителя цветов стал предметом глубокого и всестороннего исследования со стороны трёх судебных инстанций.
⚖ Суды указали: поскольку затраты на приобретение ограждений для цветников и работы по их установке не входят в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для содержания общего имущества, то они не могли быть отнесены в счёт установленного размера платы за содержание и обслуживание МКД. Собственникам следовало определить другие условия оказания и выполнения таких услуг и размер их финансирования, чего сделано не было.
Такой вывод следует из условий договора управления и Минимального перечня работ №290.
Своим решением собственники в одностороннем порядке и без учёта мнения управляющей организации изменили существенные условия договора управления. Выполнение работ, оплата которых не предусмотрена, может привести к убыткам УО.
Следовательно, решение общего собрания следует признать недействительным.
88-20541/2024 😋 @
Читать полностью…
УО пять лет пыталась взыскать задолженность с человека, который не имел к квартире никакого отношения. Чтобы прекратить незаконные взыскания, вымышленному «должнику» пришлось самому обращаться в суд.
Жительница Омска обратилась в суд с иском к ЗАО "УК "Левобережье" о защите прав субъекта персональных данных и взыскании компенсации морального вреда, возложении обязанности прекратить хранение, обработку и передачу персональных данных.
Обычно такие иски подаются должниками, забавно обосновываются, утомительно рассматриваются и всухую проигрываются. Однако в этот раз истец не был должником, иск получился несмешным, а победа благоразумия — не такой простой.
С 2018 по 2023 год УО обращалась в суд за взысканием долга по чужой квартире. Приказы и решения отменялись, но УО продолжала работу по взысканию даже после того, как достоверно узнала о надлежащем ответчике.
Сама заявительница является руководителем подразделения банка. Поступление на работу сведений о якобы имевшем место долге не создало положительного образа, а блокировка счетов привела к одалживанию денег у коллег. И всё это сопровождается необходимостью отмен судебных приказов и разборок с приставами: незаконно удержанные средства так и не были возвращены.
ЗАО "УК "Левобережье" возражало против удовлетворения иска: в выписках из ЕГРН на квартиру не было паспортных данных собственника-тёзки заявительницы, поэтому и вышло такое недоразумение. Теперь в лицевой счёт внесены корректные данные.
«Истец с 2018 года по 2023 год могла спокойно обратиться как к ним, или пожаловаться в государственную жилищную инспекцию, в прокуратуру, но поскольку этот вопрос решался в одностороннем порядке, после отмены судебного приказа они вновь обращались с новыми заявлениями в мировой суд в отношении истца».
Невозвращение денег заявительнице УО не отрицала.
Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, а именно обязал УО прекратить хранение, обработку и передачу персональных данных заявительницы, но отказал в компенсации морального вреда.
По мнению районного суда, подача заявления о выдаче приказа с данными заявительницы связана со взысканием задолженности, что не считается незаконным распространением данных, а последующая их передача приставам произошла не из-за УО, а потому что они указаны в приказе, что также не требует согласия гражданина.
Заявительнице пришлось обращаться в областной суд.
Апелляционная инстанция удовлетворила жалобу и взыскала компенсацию морального вреда в размере 15 000 р. (истец рассчитывала на 100 000 р.):
➡ основанием для компенсации является не факт обращения в суд, а предоставление суду заведомо неверных персональных данных лица, не являющегося должником, а также последующие действия по предъявлению исполнительного документа к исполнению и использование персональных данных путём их размещения на сайте УФССП, то есть распространение сведений за рамками договорных правоотношений;
➡ УО была обязана с достоверностью установить подлинность передаваемых данных, их соответствие на предмет наличия задолженности у конкретного лица, принять все меры осмотрительности и убедиться в том, что персональные данные относятся к настоящему должнику;
➡ «нарушение правил использования персональных данных истца ответчик допускал неоднократно и на протяжении длительного периода времени (более 5 лет), и если до июля 2023 для ответчика можно найти какие-либо объяснения в части отсутствия сведений о надлежащем должнике, хотя он имел возможность проверить возражения истца при обращении с заявлениями об отмене судебных приказов, то при явной и полной осведомленности ЗАО "УК "Левобережье" о надлежащем ответчике УО вновь обратилась с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества, указывая персональные данные заявительницы»;
➡ тем самым, не исполнив требований законодательства надлежащим образом, ЗАО "УК "Левобережье" нарушило неимущественные права истца на охрану и обработку в установленном законом порядке персональных данных, что является основанием для взыскания компенсации морального вреда.
№ 33-5328/2024 😋 @
Читать полностью…
Посмотрите, какие публикации были в октябре на наших закрытых каналах:
— Совет МКД
— ТСЖ (практика)
— Проверки прокуратуры
Возможно, что-то заинтересует и вы тоже захотите оформить подписку.
Читать полностью…
Чаты по ЖКХ
В начале января по просьбе подписчиков Жилищного инспектора создала чат для должностных лиц органов госжилнадзора и лицензионного контроля. Сейчас там 375 участников с 61 региона РФ.
Для сравнения: в закрытом чате для УО и ТСЖ, созданном 3 года назад, — всего 300 участников (после чистки неактивных аккаунтов). И это с учётом того, что доступ в первый чат более строгий.
Грустная иллюстрация того, кому обмен опытом и знаниями важнее 😔
В общей Беседке ЖКХ неактивные участники также периодически удаляются ботом-модератором (на это есть причины). Сейчас там осталось 1155 участников.
Заявки на доступ во все три чата обрабатываются мною вручную, поэтому, 🥺пожалуйста: подавайте их только если действительно планируете участвовать в обсуждении и делиться опытом, а не просто побыть в числе участников некоторое время.
💭 Беседка ЖКХ
💬 Чат для УО
🖍 Чат ОГЖНиЛК
Читать полностью…
Должны ли собственники платить за содержание заваренного мусоропровода
ГЖИ Санкт-Петербурга выдало ТСЖ предписание: сделать перерасчет платы по статье «уборка мусоропровода» по всем лицевым счетам МКД за период с июля 2022 года по июнь 2023 года.
Дело в том, что мусоропровод был заварен с момента сдачи дома и не использовался по прямому назначению. Однако товарищество руководствовалось не работоспособностью мусоропровода, а его наличием. Размер платы за «очистку мусоропровода» установлен Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга и составлял 1,76 р./м2. Собственники изъявили желание платить по тарифам Комитета, поэтому и платят.
Кроме того, сбор и накопление мусора происходит в мусоросборных камерах, которые являются частью мусоропровода, и в которых происходит уборка.
ТСЖ оспорило предписание в суде, но проиграло.
Суд указал, что услуга «очистка мусоропровода» не осуществляется в полной мере, поскольку в МКД не производится вертикальное транспортирование отходов и уборка составных частей мусоропровода (очистка ствола, загрузочных клапанов).
В апелляционной инстанции ТСЖ добавило такой аргумент в свою пользу: предписание не содержит конкретных указаний, которые необходимо выполнить для устранения выявленного нарушения, является неисполнимым.
В кассационной инстанции товарищество присовокупило то, что ГЖИ не вправе подменять судебный орган, не наделена правом на разрешение вопросов, в которых имеется спор о праве, собственники квартир не предъявляли требований о перерасчете и возврате спорной платы, с исками в суд не обращались.
Однако всё напрасно, все жалобы были оставлены без удовлетворения.
ТСЖ не представило решение общего собрания собственников об утверждении платы за услуги «очистка мусоропровода».
Письмо Комитета по тарифам касается домов, где собственники не утвердили размер платы, а в отношении тарифа за «Очистку мусоропроводов» содержит дополнение «при наличии в составе общего имущества в МКД».
“ТСЖ не спорит, что действующего мусоропровода (как комплексного механического и санитарного оборудования в понимании Свода правил № 148) не имеется, очистка и промывка стволов и загрузочных клапанов мусоропровода, согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда № 170, не производятся. В рамках пункта 5.9 названных Правил и норм факт использования только мусоросборной камеры, которая входит в состав мусоропровода, не свидетельствует об оказании услуг «по очистке мусоропроводов» в полном объеме. Вопрос касается не столько законности установления платы, сколько реальности оказания соответствующей услуги.”.
А56-82603/2023 😋 @
Читать полностью…
📍 Управляющим организациям, которые сами занимаются проведением общих собраний, рекомендуем использовать сервис нашего учредителя — ДомОнлайн.
Сервис поможет автоматически сформировать документы и посчитать голоса. Повестки последних собраний можно дублировать, что удобно при множестве домов и однотипности выносимых на голосование вопросов.
Кроме подготовки документов, управляющим организациям нравятся такие функции, как аудит базы данных собственников, нормализация полученных сведений, выявление ошибок, содержащихся в ФГИС ЕГРН и ФИАС, ежемесячный мониторинг изменений, происходящих в базе данных (собственники, площади, ограничения/обременения, снятие с кадастрового учета).
Всё это можно сразу же использовать в модуле ДомОнлайн.Должник, который тоже включен в доступ и позволяет упорядочить работу с должниками.
Узнать больше или оставить заявку для подключения можно на сайте domonline.ru.
Читать полностью…
Суд посчитал законным применение УК муниципального размера платы
ГЖИ Новосибирской области проиграла спор ООО Управляющая компания «Центр Домоуправления», которому до этого выдала предписание по поводу размера платы за содержание жилья.
Ситуация
В 2016 году собственники утвердили размер платы за содержание жилья на период с 01.01.2017 по 31.12.2017, составивший 20,84 р. за 1 кв.м общей площади помещения.
В феврале 2022 года собственники на общем собрании не утвердили предложенный УО размер 24,75 р. за 1 кв.м, предполагавшийся к применению с 01.03.2022 (не было кворума).
Тогда УО стала начислять плату в размере, установленном органом местного самоуправления - 24,55 р. за 1 кв.м.
Позже УО еще раз попыталась провести через собрание повышение размера платы, однако собственники повторно не приняли решение (не было кворума).
Тогда УО с октября 2023 года стала начислять плату в новом (повышенном) размере, установленном органом местного самоуправления - 26,76 р. за 1 кв.м.
Такой алгоритм не понравился одному из собственников и жилищной инспекции. Последняя выдала УО предписание, настаивала на том, что “из протокола от 10.12.2016 не следует, что в нем предусмотрена дата окончания его действия, в связи с чем должен применяться размер платы, установленный данным протоколом”.
Позиция судов
Первая инстанция отказала УО в иске, а апелляционная признала предписание недействительным. Суд округа тоже поддержал УО.
“Увеличение управляющей компанией размера тарифов за содержание жилого помещения при отсутствии ежегодного решения общего собрания собственников помещений об изменении такой платы не нарушает требований действующего законодательства”.
Суды сослались на часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.
Вопреки доводам ГЖИ, суд пришел к выводу, что срок действия утвержденного в 2016 году размера платы всё-таки истёк.
В ноябре 2016 года УО предлагала собственникам установить размер платы 23,99 р. за 1 кв.м. помещения. Собственники этот размер не утвердили, но параллельно провели другое собрание и утвердили свой размер платы в размере 20,84 р. с 1 кв.м. помещения на период с 01.01.2017 по 31.12.2017 (п. 2.1. протокола). То есть срок действия размера платы был установлен, и он на самом деле закончился.
А45-37402/2023 😋 @
Читать полностью…
Кооперативы не смогли оспорить в Конституционном Суде РФ часть 4.1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ
Сразу два кооператива решили оспорить конституционность нормы, предусматривающей, что приспособление общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД допускается без решения общего собрания собственников только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денег собственников.
ЖСК «Звенигород» изначально обратился в суд с требованием о запрете на установку в МКД подъемной платформы для инвалидов, но проиграл все инстанции. ЖСК решил, что норма противоречит Конституции РФ, поскольку она позволяет против воли собственников возложить на них бремя содержания нового общего имущества.
ЖСК № 504 проиграл другой спор, в рамках которого его обязали принять в состав общего имущества подъемное устройство для инвалидов. По мнению кооператива, норма в силу своей неопределенности позволяет требовать включения оборудования, установленного без согласия собственников, в состав их общего имущества.
Конституционный Суд РФ ответил обоим кооперативам одинаково (определения № 2385-О от 26.09.2024 и № 2388-О от 26.09.2024):
— одной из мер, способствующих защите конституционного права инвалидов на жилище, выступает приспособление общего имущества для обеспечения беспрепятственного доступа граждан названной категории к помещениям в доме;
— часть 4.1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ направлена на реализацию этой меры и закрепляет допустимость такого приспособления без решения общего собрания собственников в случае, если оно осуществляется без привлечения денег жильцов;
— норма гарантирует баланс между законными интересами собственников и проживающих в том же доме инвалидов;
— конструкции и оборудование, обеспечивающие беспрепятственный доступ инвалидов к помещениям в МКД, предназначены для использования не конкретными гражданами, а любыми нуждающимися в них собственниками и пользователями помещений в доме, и в этом смысле такие приспособления соответствуют признакам общего имущества.
“При таких обстоятельствах возложение бремени расходов на содержание названного имущества на всех собственников помещений в МКД вытекает из части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ, обусловлено достижением социально значимого результата и согласуется с конституционным предписанием о социальной солидарности”.
Читать полностью…
💬 Расширяем возможности комментирования
Напомню, что комментарии на канале включаются постепенно.
На выходных протестировали техническую сторону, 50 подписчикам разослала уведомление через бота-модератора, всё работает.
Кто-то попробовал написать комментарий без получения уведомления и убедился, что бот бдит и не пропускает. Спасибо и вам за проверку 🙃
Раз всё задуманное работает, давайте расширять круг "подписчиков на комментарии".
Напишите сюда, если вы:
— авторы контента для gkhnews.ru (присылали статью, делились опытом),
— участники конкурсов в Telegram,
— участники закрытого "чата для ОГЖН и ЛК",
— покупатели пособия по проведению общего собрания собственников или доступа в "Сундучок",
— клиенты ДомОнлайн,
— бустеры канала ЖКХ Ньюс.
Напишите сюда, если вы:
— подписаны на платные каналы (Совет МКД 2.0, ТСЖ (практика), Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ),
— донатер канала (или хотите им стать).
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
Для тех, кто всё пропустил и не понимает, о чём речь:
— пост о том, что включаем комментарии, но не всем сразу,
— пост о том, как это работает.
Читать полностью…
Кому нужен договор управления с учетом региона, особенностей МКД и своих пожеланий (с учетом интересов УО и/или собственников)?
Такую услугу можно заказать у меня в течение трёх дней: с 15 по 17 ноября 2024 года.
Порядок оказания услуги:
— заполнение анкеты,
— оплата (15 000 р.),
— подготовка проекта,
— уточнения, вопросы, дополнительные пожелания к доработке,
— подготовка и сдача окончательного варианта.
В услугу не входят дополнительные итерации, проверки других договоров (даже "одним глазком"), письменные консультации, в т.ч. заочные споры с чужими юристами, созвоны, сопровождение собраний и другие по сути отдельные юридические услуги.
Чтобы оставить заявку на услугу, напишите @ до конца воскресенья.
🙏 Пожалуйста, милые собственники, не пишите, если УО не согласится на договор в интересах собственников. Вы потратите деньги, а я — время.
Буквально вчера директор одной московской УО, который изначально заявлял свое согласие на "любой договор", прочитав подготовленный проект, отказался от условий, где предусматривался порядок приемки работ, порядок контроля и отчетности (то есть почти всего того, что может быть действительно важно для собственников). При этом я старалась прописать эти условия максимально уравновешенно, там не было ничего сверхъестественного 🤷♀️
Читать полностью…
Друзья и коллеги!
Ниже небольшая навигация по услугам сервиса ДомОнлайн (учредителя ЖКХ Ньюс):
📜 Образцы документов можно скачать бесплатно и без регистрации в разделе ДомОнлайн.Документ. Пригодятся как собственникам, так и управляющим организациям и товариществам.
💛 Полный доступ к сервису поможет управляющим организациям:
— вести удобный учет собственников на основе данных ФГИС ЕГРН, оперативно получать обновления;
— готовить документы для общих собраний собственников, включая именные бюллетени, и после голосований считать голоса;
— организовать работу аварийно-диспетчерской службы и не пропускать сроки по заявкам жильцов;
— организовать работу с должниками.
✔ Доступ для собственников дает возможность проводить общие собрания:
— составить реестр собственников,
— подготовить все остальные документы для традиционного собрания и подвести итоги голосования;
— проводить онлайн-собрания после выбора собственниками этой информационной системы.
➡ Запрос демодоступа системы "ДомОнлайн"
Читать полностью…
Друзья! Решила организовать на ЖКХ Ньюс серию интервью по различным профессиям в сфере ЖКХ. Материалы будут выходить раз в неделю.
Подписчики канала (из числа организаций ЖКХ) — в основном руководители и юристы УО, ТСЖ, поэтому с поиском представителей этих профессий проблем нет. А вот с техническими специалистами всё сложно.
Если вдруг вы именно такой редкий подписчик — работаете в сфере ЖКХ не руководителем и не юристом, а также не против рассказать о своей профессии — напишите, пожалуйста, мне (@).
😆🎤 Для примера — первое интервью из серии: ЖКХ изнутри. Дворник: взгляд на профессию
Читать полностью…
🇺🇿 Электронный журнал Диспетчер 24 и мобильное приложение для исполнителей стали доступны управляющим компаниям Узбекистана. Коллеги успешно используют сервис: регистрируют заявки от жителей и распределяют их среди сотрудников. Раздел аналитики им показался интуитивно понятным и настолько простым, что в ходе обучения работе с сервисом на нём остановились буквально на минуту.
В последнее время мы наблюдаем рост спроса от УК из стран ближнего зарубежья, в связи с чем сделали ряд доработок сервиса. Да и как не помочь коллегам, которые хотят повысить уровень сервиса в сфере ЖКХ.
До конца года планируем выпустить новое мобильное приложение для жителей, которое заработает на территории Узбекистана.
Подключиться к международному сервису Диспетчер 24 для управляющих компаний и девелоперов можно здесь:
👉 https://bit.ly/uzb_ds24
Читать полностью…
🔍 УО смогла взыскать свои убытки с собственников МКД после расторжения договора управления.
Неоднократно публиковала неудачи управляющих организаций, пытавшихся после прекращения управления возместить свои расходы, если они составили больше, чем было учтено в ежемесячном размере платы.
ООО «С-Порт» из Кемеровской области стало исключением, о котором стоит рассказать.
Организация воспользовалась пунктом из договора управления, согласно которому его прекращение не снимает с собственников обязательств по возмещению расходов УО. Также она сослалась на отчёты, по которым собственники остались «должны» более 1,5 млн рублей.
Убытки УО были поделены между собственниками пропорционально их площадям.
Один из собственников, которому досталась сумма в 10 тысяч рублей, добрался до кассационного суда по делу о взыскании с него этих денег. Он ссылался на добросовестную оплату ЖКУ на протяжении всего периода управления МКД, но не сумел добиться привычного по таким спорам результата.
Правовым обоснованием неожиданного итога стал п. 1 ст. 782 Гражданского кодекса РФ: заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов.
Мировой судья написал, что закон предусматривает возможность УК доначислять и взыскивать с собственников расходы, понесённые исполнителем договора и не покрытые платежами. Две последующие инстанции с этим согласились.
Единственное, чего удалось добиться собственнику, — это снизить взысканную сумму.
Расчёт УО был элементарным: из суммы, указанной в отчётах, отнять то, что оплатили добросовестные собственники, а разницу поделить на всех.
Чтобы добиться такой простоты расчёта, пришлось немного пожертвовать его честностью. Ни УО, ни мировой судья не стали учитывать то, что в новую общую «задолженность» попали старые неоплаченные долги отдельных собственников.
Апелляционный суд усложнил расчёт истца, используя не фактические, а плановые поступления оплаты ЖКУ, что позволило уменьшить «долг» ответчика до 6655 р.
В кассационной жалобе собственник повторил: он уже оплачивал содержание жилья и текущий ремонт согласно утверждённым на собраниях тарифам, сверх которых работ не выполнялось.
На это кассационный суд отметил, что утверждённые тарифы некоторым образом участвуют в расчётах, а масштабность работ подтверждена актами, подписанными председателем совета дома без замечаний и возражений.
№ 88-19435/2024 😋 @
Читать полностью…
❗️ С 1 января существенно повышается стоимость выписок из ФГИС ЕГРН.
Например, сейчас 100 выписок из ФГИС ЕГРН обойдутся физлицу в 460 р., а юрлицу — в 910 р. С 1 января и те, и другие должны будут выложить за те же 100 выписок 29 000 р.
Поэтому актуализировать информацию о собственниках надо уже сейчас, пока ажиотажный спрос, вызванный таким повышением, не уронил ФГИС ЕГРН.
Для автоматизации этой задачи можете использовать сервис учредителя ЖКХ Ньюс — ДомОнлайн.
Сервис выручает, когда нужно освежить имеющиеся базы собственников или получить данные по домам, которые недавно перешли под управление, а также поддерживать имеющуюся информацию в актуальном состоянии. Из ежемесячных обновлений компании узнают о фактах смены собственника или, например, изменении площади помещения, если такое произошло. Это помогает избежать ошибок в начислении платы потребителям, выполнить обязанность по предоставлению сведений ресурсникам и регоператору (при прямых договорах).
Специалисты ДомОнлайн проводят дополнительную автоматизированную и ручную проверку данных, что позволяет своевременно выявлять ошибки, которые содержатся во ФГИС ЕГРН и ФИАС.
➡ Оставить заявку
Читать полностью…
Домофонщики навтыкали своё оборудование без голосования, а когда собственники решили установить другую домофонию, полезли в суд оспаривать решение собрания.
Такую удивительную «последовательность» проявила домофонная организация из Тулы.
Дом был построен в 2013 году, при этом домофонная система изначально отсутствовала. В последующие годы ООО «П.П. Жилтехсервис» заключило индивидуальные договоры на обслуживание домофонов с частью собственников. Установленное таким незамысловатым образом оборудование в состав общего имущества не включалось.
В 2023 году собственники вынесли на голосование решение о замене системы домофонии. Выбрали новую организацию (ООО «Двор на замок») и уполномоченное лицо со своей стороны, приняли решение о расторжении действующих договоров на обслуживание (аренду) системы домофонии и заключении договора на установку оборудования системы IP-домофонии. По этому вопросу было получено более двух третей голосов по дому.
📩 ООО «П.П. Жилтехсервис» обратилось в суд.
По утверждению истца, поскольку домофонное оборудование не является общим имуществом, то вопрос о его демонтаже и расторжении договоров технического обслуживания не относится к компетенции общего собрания.
Установка домофонов требует подключения к инженерным сетям, поэтому решение по этому вопросу требует двух третей голосов, которые не набраны (по мнению истца, зашедшего в дом вообще без какого-либо собрания).
Решение собственников влечёт для ООО «П.П. Жилтехсервис» убытки.
⚖ Две судебные инстанции встали на сторону ответчика — инициатора собрания:
— никто из собственников принятые решения не оспаривает, все довольны;
— решение о замене оборудования, в том числе путём расторжения старых договоров, — это фактически решение об использовании общего имущества, что относится к компетенции общего собрания;
— голосов для принятия решений отдано достаточно;
— демонтированное оборудование вручено истцу, поэтому его материальные права не нарушены.
№ 33-2220/2024 😋 @
Читать полностью…
Управляющей компании нужно взаимодействовать с сотнями или даже тысячами жителей. Эффективно организовать коммуникацию с ними невозможно без цифровых инструментов. Главный помощник УК — CRM-система. Она помогает оптимизировать рутинные процессы, повысить продуктивность УК, снизить издержки и увеличить прибыль компании.
Но чтобы CRM помогала в работе, важно правильно выбрать программу. Как это сделать, разобрали в новой статье
👉 https://bit.ly/40dIK07
Читать полностью…
Здесь всё прекрасно:
Оператор ГИС ЖКХ
через мобильное приложение Госуслуги.Дом
рассылает рекламу
от конкретного провайдера
с инструкцией о том, как завести в доме еще одного пользователя общим имуществом задарма.
Наверное, старые сети уже привели в порядок, можно новые навешивать 😏
Читать полностью…
Друзья, напоминаю, что возможность оставлять комментарии включается в индивидуальном порядке.
Если бот обратной связи не присылал уведомление о том, что она включена, то её и нет (даже если кажется, что есть).
Как включить - /channel/gkhvsem/3390
Читать полностью…
Если вы являетесь поставщиком услуг ЖКХ, то дочитайте этот пост до конца.
Хотим рассказать вам о новом продукте “Личный кабинет поставщика” от Платёжного сервиса А3, который облегчит вашу работу.
С его помощью вы сможете:
✅ Подключиться к приему платежей в ТОП-банках страны;
✅ Обеспечить прозрачность всех операций с помощью единого реестра вместо сотни платежек, что сэкономит время ваших сотрудников;
✅ Исключить риск ошибочных платежей с помощью актуализации и валидации ЛС;
✅ Оперативно подключиться без интеграции.
Платёжный сервис А3 работает на рынке с 2010 года, имеет общий пул поставщиков более 900 компаний и 40+ банков.
Переходите по ссылке, регистрируйтесь и подключайтесь к Личному Кабинету поставщика услуг даже без помощи технического специалиста!
Реклама. ООО "Платёжный сервис А3". ИНН 7702726396. erid: 2SDnjcF6edY
Читать полностью…
Каналы для советов МКД и ТСЖ
Напомню, что у нас есть два узкотематических закрытых канала с судебной практикой.
✅ Совет МКД — практика ЖКХ 2.0
— ориентирован на членов советов МКД. Может быть интересен управляющим организациям.
👉 Как оформить подписку
📌 ТСЖ (ТСН) — практика судов 2.0
— ориентирован на руководителей ТСЖ и ЖСК. Может быть интересен тем, кто планирует создать ТСЖ.
👉 Как оформить подписку
На обоих каналах включены комментарии и нет никакой рекламы.
Частота постинга — 3 поста в неделю.
📦 Подарки при оформлении платной подписки — пособие для инициатора собрания и ""подписка на комментарии на этом канале (ЖКХ).
Читать полностью…
🧐В Томской области дом исключили из лицензии УК на основании вывода мирового судьи о ничтожности решения общего собрания при рассмотрении дела о взыскании задолженности
В 2020 году орган лицензионного контроля внес изменения в реестр лицензий в части включения сведений об управлении ООО «УК «Мир» многоквартирным домом по адресу: г. Томск, пер. Сакко, д. 11 (на самом деле УО управляла домом с 2015 года, но потом была реорганизация компании).
В 2023 году в Департамент пожаловался один из собственников, приложив к своему обращению решение мирового судьи по делу о взыскании задолженности. На одной из страниц мотивировочной (не резолютивной) части решения было указано на незаконность решений, оформленных протоколом от 31.08.2015, ввиду отсутствия кворума.
Департамент учёл эту информацию и исключил эти сведения об управлении МКД из реестра лицензий. Орган лицензионного контроля руководствовался ч. 3.1 ст. 198 Жилищного кодекса РФ (внесение изменений на основании вступившего в законную силу решения суда о признании соответствующего решения общего собрания недействительным).
УО пошла в суд, указав, что предметом рассмотрения по злополучному спору было взыскание долга с того самого заявителя, а не оценка решений, принятых на общем собрании семь лет назад.
Судам оказалось трудно прийти к единому мнению, но победила всё же УО.
1⃣ Суд первой инстанции указал, что наличие в мотивировочной части решения суда, принятого по делу о взыскании задолженности, выводов о ничтожности решения общего собрания не может являться основанием для исключения сведений об управлении многоквартирным домом из реестра лицензий; право на самостоятельное установление ничтожности решения общего собрания собственников помещений у Департамента отсутствует.
Иск был удовлетворен.
2⃣ Апелляционный суд решил, что Департамент не устанавливал ничтожность решения общего собрания, а руководствовался вступившим в законную силу решением мирового судьи. Отсутствие признания решения общего собрания недействительным в резолютивной части решения суда не исключает вывод о его ничтожности, изложенный в другой части решения.
В иске было отказано.
3⃣ Кассационный суд отменил постановление апелляции и оставил в силе первоначальное решение об удовлетворении иска:
— выводы о ничтожности содержатся в мотивировочной части решения суда и сделаны исходя из доказательств, представленных собственником и УО, в том числе с учетом отсутствия в ряде бюллетеней сведений о номерах и площади жилых помещений, непредставления части бюллетеней. Следовательно, такой судебный акт не может рассматриваться как решение суда о признании решения общего собрания собственников недействительным, вступление которого в законную силу является основанием для внесения изменений в реестр лицензий в порядке части 3.1 статьи 198 ЖК РФ;
— УО управляет домом с 2015 года; своим правом на обращение в суд с иском о признании решения собрания 2015 года собственник-заявитель (равно как и иные заинтересованные лица) не воспользовался;
— возражения о ничтожности решения были заявлены собственником только в рамках дела о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества;
— само по себе право собственника на возражения о ничтожности решения, на котором основано требование УО, независимо от истечения срока исковой давности для признания этого решения недействительным, не говорит о наличии у Департамента обязанности по исключению дома из реестра лицензий без учета воли собственников об избрании конкретной УО, подтвержденной последующими решениями собраний и реализовывавшейся в течение продолжительного времени. Иное создавало бы угрозу нарушения прав собственников в результате действий административного органа.
4⃣ Верховный Суд РФ на прошлой неделе отказал Департаменту в передаче его жалобы для дальнейшего рассмотрения (определение № 304-ЭС24-17982).
А67- 9305/2023 😋 @
Читать полностью…
40639