40682
Связь со мной: @KharybinAlexander
Все опрошенные Ведомостями аналитики уверены, что ЦБ повысит ставку 27 октября до 14%. А некоторые говорят и про 15!
14-15% для вторички будут переломными. Ипотеки станет мало. Однако у людей достаточно кеша на руках, чтобы выкупить все ликвидные лоты.
Но вот вопрос: «А будут ли?» При крепком рубле будут ждать. При слабом - выкупят. Однако часть спроса переместится на стройку.
/channel/Kharyb
🎡 Инфраструктура: Инфраструктуру местности составляют школа, ведущие столичные вузы, стоматологические клиники, многопрофильные медицинские центры, супермаркет «Гaгapинский», магазин бытовой техники, отделения банков, кафе, АЗС. До детских садов можно добраться на личном или общественном транспорте, но даже не смотря на это, внутри The FIVE будет содержать практически все необходимое: детский клуб, кладовые, библиотека, кафе, винный бутик, салон красоты, фитнес, коворкинг, валет паркинг и консьерж сервис.
💲 Стоимость: есть информация, что цены стартуют от 500 тыс за кв.м, а это точно очень хорошая инвестиция для данного района.
Напомню, что квартир здесь немного и по данным Нашдомрф за первые пару недель купили 6% квартир (35 из 603 квартир).
‼️ Итог: The FIVE точно будет доминантой Ленинского р-на, но заходить в этот проект надо с умом, четко понимая что именно необходимо брать. Выигрышными вариантами будут высокие этажи и подбор вида из окна (помним про возможность строительства других башен).
Отличный инвестиционный проект, НО рекомендовать его не осмелюсь из-за плохой истории и рисков.
/channel/Kharyb
А вот это уже очень серьезная новость:
Путин поручил осуществлять мониторинг ситуации на рынке ипотечного кредитования и при необходимости принимать дополнительные меры, направленные на поддержку ипотечного кредитования.
Ипотека вам, а не снижение цен товарищи ждуны, сказал президент! Мишустин и Набиуллина за этим проследят.
В это время где-то в темном углу тусклой комнаты билась в предсмертных судорогах последняя надежда на падение цен, а вера давно угасла. Мозг отказывался верить в происходящее, разум твердил что это не честно. Но бабло снова одержало победу.
/channel/Kharyb
Чем отличается Кронштадтский 9 от Кронштадтского 14 и что купить лучше себе или для сдачи в аренду?
Меня часто спрашивают: «Какой из этих двух комплексов лучше купить?» Тут все зависит от целей, дорогие друзья!
Девятка получше в плане локации и нет кладбища рядом. Сами дома поинтереснее. Однако и цена дороже, а отделка только предчистовая. А я не очень доверяю Вайт бокс от ПИК.
Сделаешь поверх этой ВБ нормальный ремонт, а если внутрянку всю схалтурили и начнутся проблемы? Для себя я бы ломал этот ВБ и делал бы все по новой, чтоб наверняка. Под аренду - дорого и менее доходно.
Кронштадтский 14 - проект попроще, подешевле, но с полной готовой отделкой и кладбищем рядом. Для себя можно взять, если не боитесь тихих соседей. А вот под аренду - очень хорошо.
Из-за более низкой цены и полной отделки 14 выигрывает у девятки под аренду. А вот для себя, если хватает денег, я бы брал Крон 9 или вообще Фестиваль парк 2 в этой локации.
Да, для себя я бы взял вообще третий вариант тут - это ФП2. У него место получше чем в этих ЖК, на мой взгляд и проект покачественнее.
Если вы не знаете что выбрать себе или под аренду в Москве или МО - обращайтесь. Все посчитаем и выберем лучшую инвест-стратегию, поможем купить и сдать)
/channel/Kharyb
Хуснуллин заявил, что плюсов от санкций Запада для стройотрасли будет больше, чем минусов.
Мол раньше мы зависели от импортных комплектующих, а теперь… А теперь либо доставляем их через третьи страны, либо предприимчивые наши люди производят все самостоятельно. Только что производят - я не понял.
Извините, но такие заявления похожи на передовицы СССРовской пропаганды в старых газетах. Если я не прав и вы знаете что-то, прошу поведать в комментариях.
/channel/Kharyb
Вот какую красивую трехкомнатную квартиру мы сдали в Люберцах за 50000. Очень тщательно подбирали жильцов.
Писали две девочки. Но я по опыту знаю что заселять такой состав можно только в случае, если это сестры или давние подруги, которые вместе прожили не один год.
К сожалению в ситуации, когда девочки только познакомились и решили вскладчину снимать квартиру - велика вероятность что не уживутся. Поругаются. Потом одна съедет, а вторая будет просить оставить ее за полцены.
Заселили приличную семью, подписали мой продуманный договор и все проговорили. Запомните одну простую мысль: «Аренда, это не продажа, а чистая психология!»
От продажи в аренде только 30%. 70% - это психология. После сделки здесь все только начинается. Недостаточно добавить объявление в ЦИАН и по-быстрому сдать кому-угодно.
Аренда - это отношения. Это выбор правильного человека-арендатора-бизнес-партнера. Все проблемы у неопытных рантье от непонимания этих простых вещей.
Люди думают: «А чо такова, поставила в рекламу и сдала!» А потом ругаются между собой, вовремя не получают оплату, арендатор хамит и не платит за коммунальные.
В аренде важно не только уметь разбираться в людях и думать головой - кому вы доверяете свое многомиллионное имущество. Все проговорить и прописать в выверенном договоре. В аренде важно еще и правильно годами строить отношения с арендаторами.
Если вы не разбираетесь в людях, не умеете управлять отношениями, то в 80% случаях столкнётесь с проблемами и трудностями. Этому нужно учиться. Продажи проще гораздо - там ты продал квартиру и забыл обо всем с ней связанном. Мы постоянно рядом с клиентами и по каждому вопросу стараемся оперативно консультировать…
Такая вот мысль дня. Больше фото квартиры по ссылке: /channel/KharybO/3188 - это мой канал с лучшими нашими объектами под аренду, с самыми порядочными собственниками и нормальными ценами. Обязательно подпишитесь, если вы или ваши знакомые планируют снимать квартиру. Там уже почти 4000 подписчиков и поэтому эту квартиру мы сдали за неделю.
/channel/Kharyb
Коллеги, здравствуйте. Сегодня консультировал подписчицу из региона. В Москве ее знакомые продают квартиру за 11 миллионов на вторичном рынке.
Однако ей предложили ее за 8. Удивительно все это выглядит - рыночная цена 11, а продают за 8 миллионов!
Вы скажете - может деньги срочно нужны, может чудо случилось и просто повезло, может еще что-то. Хорошая однушка на Юго-Западе в доме 2005 года постройки, 40 метров.
Я не вникал что и почему. Просто сказал что риски очень высокие и квартиру и собственника нужно глубоко проверять. Потому что такие дисконты часто бывают в предбанкротном состоянии.
Человек может сбрасывать имущество перед тем, как его признают банкротом, чтобы не отобрали. Однако велик риск того, что это имущество впоследствии отберут у покупателя и отдадут кредиторам должника.
А покупатель будет вынужден у банкрота каким-то образом получить обратно свои деньги. А если человек банкрот - значит у него уже все что могли забрали или у него ничего нет, кроме единственной квартиры в которой он живет. И что-то с него получить законными средствами невозможно.
PS Кстати, дочка - студентка говорит что для нее лучше студия в Амурском парке, потому что дом новее и до метро ближе. А там до Академической топать 20 минут… Именно поэтому я вам и советую покупать студии под аренду в правильных ЖК по 6 миллионов, а не вторичку за 11! Эта однушка 40 м2 будет сдаваться за 40 тысяч. Почти так же, как студия в Левел Амурской. Может на 5 тысяч дороже.
/channel/Kharyb
МИЦ может стать банкротом или это все сказки❓
«Банкиры нашептали, что ДОМ РФ отказал в аккредитации застройщику МИЦ с формулировкой: «Аккредитация застройщика и его объектов приостановлена в связи с наличием сообщения кредитора о намерении обратиться в суд о признании должника (застройщика) банкротом»- пишет Кристина Бойко на своем канале.
В комментариях Сергей Смирнов отвечает: «Это попытка натянуть "сову на глобус". МИЦ уже давно хромая лошадь. Недавно пережил очередную смену команды. Остановка аккредитации - техническая процедура в Банках. Так банки заставляют Застройщика сдать очетность. Поэтому и тут мимо».
Что тут можно добавить? Крупные застройщики не падают в один момент. Они банкротятся и разваливаются обычно дооолго. Про их проблемы годами пишут и предупреждают. Так было с СУ-155, с Урбаном.
Предпосылками того, что у застройщика трудности, могут являться:
⭕️ Замедление темпов или приостановка строительства;
⭕️ Наличие в отношении застройщика большого числа судебных дел в арбитражном суде о взыскании денежных средств или признании застройщика банкротом и суде общей юрисдикции о взыскании неустойки за неисполнение обязательств по ДДУ при расторжении ДДУ;
⭕️ Полученное от Застройщика уведомление о переносе сроков завершения строительства;
⭕️ Замедление темпов или приостановка строительства на других объектах застройщика»
А теперь посмотрите на Севен Санс, к примеру, и вспомните сколько людей продолжает покупать у них квартиры.
/channel/Kharyb
Тут в комментариях был небольшой спор - брать Левел Амурскую или Амурский парк. Мол студии в готовом ЛА стоят также, как и в АПе, который необходимо ждать год-два, в зависимости от очереди.
Давайте разбираться. Мечта купить вторичку по цене стройки находит иногда реальное воплощение, но здесь все зависит от цены и сроков сдачи объекта.
Также необходимо помнить и знать что в ЛА первые 5 этажей - это апартаменты со всеми вытекающими из этого трудностями и вид там никакой - квартиры достаточно темные. А в АПе можно взять квартиру повыше и светлее.
Однако АП ближе к дорогам и шум в самой ближайшей очереди от метро не всем понравится. Цены в АПе, в стройке, сейчас около 6 миллионов за студию, в то время как ЛА цены на квартиры уже по 7.5 миллионов и выше!
Разницу в миллион как раз покроет аренда за два года стройки. Однако метраж в ЛА - 17.5-18 метров обычно на студиях-квартирах. В АПе можно купить 20м2.
Какой вывод мы с вами можем сделать из всего выше написанного? Сейчас Амурский парк стоит дорого. Раньше студии в Левел Амурской на вторичке были по 8.5 миллионов, а сейчас уже по 7.5 можно найти!
Никакого смысла брать АП нет при таких раскладах - качество Левела гораздо лучше, квартиры там продаются готовые и ждать 2.5 года нет нужды!
И самое главное - относительно сегодняшнего рынка АП переоценен. Скорее всего люди это отметят и продаж будет немного. ПИК должен снизить цены. Поэтому они и выкатили разные «рассрочки».
В будущем эта локация смотрится очень перспективно, однако сейчас я бы подождал коррекцию. Я двумя руками был за Амурский парк по 5.5-6 миллионов, когда вторичка в ЛА была по 8.6.
Конкуренция в этой локации будет тоже высокой среди арендодателей и продавцов лет через 5. Но маме для жизни я всерьез смотрю эти районы - очень уж удобная логистика, парки хорошие недалеко и цены все равно приятные.
Ну где вы еще за 9-10 миллионов купите с такими характеристиками комфортную евро-2? Скорее всего нигде или почти нигде… Да и купить студию за 6 млн и сдать за 35-40 тысяч - вполне неплохо.
/channel/Kharyb
Сегодня был любопытный кейс в аренде❗️
На днях обратилась подписчица с просьбой сдать квартиру в Москве. Мой агент приехал, сделал фото и видео, оценил, обо всем договорились и выставили в рекламу.
Но сразу же появилась соседка, которая захотела снять эту квартиру для молодого сына с девушкой. Хозяйка и говорит: «Саш, извини, я вам 5000 переведу за суету и сдам этим людям».
А я хорошо знаю как это все бывает - опыт большой. Говорю: «Конечно, но скорее всего будут проблемы». Дело в том, что люди прям специально ждали когда она закончит ремонт чтобы снять именно ее квартиру.
Это было бы понятно, если бы других квартир не было, если бы на рынке дефицит был. Но квартир - море. Люди с деньгами не сидят и не ждут окончания ремонта - они идут в ЦИАН и снимают квартиру когда нужно. Так ей и сказал.
Она позвонила этим нанимателям и выяснилось что на депозит у них денег нет, что рыночную арендную плату не потянут скорее всего и тд.
Вернулась к нам, будем сдавать. Хорошая цена и район нормальный: /channel/KharybO/3268 А главное - хозяйка до нас столкнулась с мошенником, который жил и не платил. Личность известная, скоро будет материал. Он многих уже так кинул.
Мораль простая: соседям, друзьям, родственникам квартиры сдавать можно, но все условия необходимо проговаривать заранее и разделять бизнес и дружбу. Или не сдавать, если вам неудобно.
/channel/Kharyb
А есть к нас тут люди, купившие Открытый парк❓Я сейчас смотрел там переуступки - ничего почти нет, ни один инвестор не вошел наверное, как я здесь и писал.
Там реально ловить нечего кроме цен пониже. Хочу узнать кто купил - почему брали? Только из-за цены?
/channel/Kharyb
Банкам и юрлицам теперь грозят штрафы за использование зарубежных мессенджеров❗️Да и простым людям стоит быть аккуратнее.
Читать полностью…
Как гордость привела к потере денег☝🏻
В начале нулевых уже во всю строил дома один известный сейчас девелопер. Название компании я упоминать не буду 😉
И строили они в центре элитный особняк на ограниченное количество квартир. Пентхаус в этом особняке хотел купить один известный политик, я бы даже сказал глава соседнего государства на тот момент.
Так вышло, что риэлторами покупателя были мои хорошие знакомые, которые нынче тоже являются небольшим застройщиком и владельцем сети агентств недвижимости и я вам даже выкладывал с ним интервью здесь и здесь.
Приехал тогда риэлтор на переговоры к владельцу девелоперского бизнеса на простом недорогом автомобиле корейского производства. А директор как увидел по камерам этого оборванца и говорит охране: «На чем на чем он приехал? Я не буду с ним разговаривать!» Ну и прогнали его…
Но была одна загвоздка в этом деле. Мама риэлтора работала уборщицей в мэрии Москвы у заместителя Юрия Михайловича. Заместитель тогда руководил всей стройкой Москвы, имя вы все знаете.
Пожаловалась она в разговоре, что с сыном поступили гордо и несправедливо. Заместитель ей и сказал: «Ты за всех просишь, а за себя никогда не просила, давай помогу!» И позвонил руководитель гордому застройщику и вежливо попросил продать все-таки пентхаус сыну-риэлтору и его клиенту. Скидку тоже попросил сделать приличную, раз объект большой и дорогой - 50% примерно.
А Юрию Михайловичу и его заму тогда отказать означало все потерять. Или получить большие трудности, как минимум. Нельзя было отказывать. Строгие, но справедливые правители были…
Так и продал застройщик большой пентхаус в центре почти за полцены. А я потом его в аренду сдавал. Но это уже совсем другая история.
/channel/Kharyb
Цены в рекламе и в реальности на вторичном рынке не так уж сильно отличаются, как нас стараются убедить эксперты - к такому выводу пришли аналитики Домклик☝🏻
Котики пишут, что разница в целом по России достигает всего 1%. А в Москве - 1.7%. И они правы, что самое интересное.
Мы продаем и сдаём достаточно много квартир. Очень часто торг достигает тех самых 1-2% и это все. Пример: недавно вышли в рекламу с трёшкой на юге, с ценником в 20 миллионов, а продали за 19.75. Однушку на Кантемировской продавали за 9.5 млн, но покупателя нашли только за 9.4. И так далее.
Вот мой канал с объектами, которые мы с партнером продаем: /channel/KharybinPR - обязательно подпишитесь, если вам нужно купить готовые квартиры по рыночным ценам и проверяйте наши объекты в первую очередь. Мы никогда не возьмем в работу объекты с плохими документами или по слишком завышенным ценам❗️
Поэтому меня немного смущают утверждения специалистов, что в ЦИАНе или Домклике нельзя оценить свой объект - можно и нужно. Там есть ждуны и мечтатели, но рынок их ставит на место за недели и месяцы.
Чтобы оценить свой объект - необходимо влезть в шкуру покупателя, отключить любовь и веру в тот факт, что ваша квартира самая лучшая и хладнокровно себе признаться что в вашем районе и равноценных районах есть квартиры получше за те же деньги.
А вот если вы ничего лучше найти не можете и на ваш объект стоит очередь - вы недооценили квартиру. Если же у вас десяток конкурентов и никто не покупает, только смотрит - переоценили. Ваша задача быть лучше других по цене и качеству, но совсем немного. Тогда и сделка будет в реальные сроки.
/channel/Kharyb
Все что я описал выше находит большое сопротивление. Это понятно, я покусился на тысячелетние устои, на фундаментальные вещи.
Наш мозг пока с трудом воспринимает такую трансформацию и сопротивляется - он так устроен.
Но те люди, которые этого не понимают. Дети, которых этому не научат родители и не дадут правильный старт. Кто не будет осваивать новые дистанционные профессии, развивать свои навыки и хобби в виртуальном мире - очень быстро начнут терять очки и возможности.
Конечно, пройдёт не один год, а может лет 10-15 понадобится чтобы оказаться на обочине, но уже в ближайшие годы пропасть будет расти.
Пропасть между теми, кто способен быть гибкими и теми, кому сложно перестроиться. Пропасть в уровне жизни, в возможностях… Это не касается обычных людей в регионах с небольшими зарплатами - туда изменения придут сильно позже. Но они еще более беззащитны…
А вот те, кто привык сыто жить, но откажется воспринимать грядущую действительность - могут сильно потерять в качестве жизни.
Уже сейчас многие люди из моего окружения переезжают в теплые страны и переносят бизнесы в он-лайн. Я вижу эту тенденцию и она растет лавинообразно.
/channel/Kharyb
Почему я написал про Five? Вверху на картинке лот за 20 миллионов в этом ЖК!
На днях были две консультации и подбора по нему и по Шифту. ЖК Shift - дорогой проект от компании Пионер, который строится рядом. Стоит Шифт дороже в два раза.
И вот некоторые клиенты задаются вопросом - стоит ли покупать евродвушку в Шифте за 40 млн? Может быть купить такого плана, как на картинке вверху евродвушку за 20 млн на 19 этаже в FIVE?
Согласитесь - разница разительная, локация практически одна и та же. Уровень новостроек похожий. Конечно Шифт строит надежная компания Пионер, которая специализируется на таких проектах и отлично с ними справляется, смотрится он современнее. Локация на Орджоникидзе лучше. Но разница в цене в два раза…
⭕️ Под аренду такие евро-2 в Шифт и в Файв будут сдаваться за 200 - 250 тысяч, на мой взгляд. В зависимости от уровня ремонта. Если учесть локацию и уровень ЖК. В Шифт это 5% доходность, а в Файв - все 10%!
⭕️ Инвестиции таковы, что Шифт способен подрасти на 10-15% на ключах, потому что ценник уже дорогой.. А вот Файв может сделать Х2.
НО!!! Если компания уже один раз улетела в банкротство, если руководитель Файв тот же, что и в прошлый раз… Я считаю, что нужно быть аккуратнее. Если у вас есть 200 миллионов и квартира за 20 - это 10% от капитала, то можно подумать.
Тем более Файв продается через Эскроу. Если дом не достроят - деньги вернут. Но за 4 года инфляция их неплохо слопает. Однако я слышал про рассрочки - надо будет уточнить, это меняет дело. Уже, кстати, не 6%, а 8% продано. Активно так покупают богатые люди)
Но у моей клиентки нет 200 миллионов. Мы сейчас будем продавать две ее квартиры и это все ее накопления. Поэтому решили не рисковать и не тащить ее в этот ЖК, а купить что-то более надежное и предсказуемое.
Я прав? Или может вы бы рискнули?
PS Все таки Шифт смотрится интереснее и в плане концепции и по планировкам.
/channel/Kharyb
Смотрите какаву красоту сдали одной хорошей девушке за 72 тысячи и всего за неделю❗️Больше фото на моем канале с лучшими объектами: /channel/KharybO/3139
Это однушка 38м2 в Западном порту. Собственнику некогда было присутствовать на сделке и на показах - мы все сделали сами.
Мой качественный и продуманный договор хозяин квартиры просто подписал заранее и оставил нам.
А дальше - дело техники. Хорошие фото и видео, грамотно продуманная реклама, мой канал с тысячами подписчиков и быстрая сделка. Наймодатель только по зуму познакомился с нанимателем и все.
А вчера ночью позвонила собственница другой квартиры: арендатор апартаментов на Тверской закрылся и не может выйти, замок заело. Он нашел какого-то мастера, который ничем не помог, а завтра нужно уже уезжать. У меня есть для этого грамотный специалист, которого знаю много лет. Вызвал его.
Моя миссия - работать на тех - кто ценит свое время и нервы дороже цены наших услуг, кто предпочитает заниматься своими делами, доверив профессионалам все остальное.
Вообще аренда просто потрясающая вещь! Многим не нравится, большинство опытных риэлторов ее терпеть не могут или просто не понимают, а мне нравится.
/channel/Kharyb
☝🏻Кстати, со временем на Кронштадтском конкуренция вырастет, но в меру. Там построят еще парочку жилых комплексов от ПИКа.
Кронштадтский бульвар, владение 11 и Кронштадтский бульвар, владение 16А, владение 18 (САО) застроят и благоустроят жильем тоже. Пока что там склады и административные здания. Район будет приятнее и цены подороже.
Вместе с проведением строительных работ начнется и благоустройство, а также озеленение Кронштадтского бульвара от метро «Водный стадион» до Нарвской улицы.
В общем за 5-7 лет Кронштадтский бульвар должен неплохо так преобразиться из унылой промзоны - в настоящий бульвар.
Конкуренция не будет излишней - район хороший и спрос будет повышенный. Любителей здесь реально много, а вот недорогих новостроек просто нет - один старый фонд или бизнес-класс. Ниша пустая.
ПИК хорошие дворы сделает и все будет очень прилично. Это притянет дополнительный спрос как в аренде, так и в продаже.
Кто как, а я лично буду наблюдать за будущими стройками на Кронштадтском и за ценами. Если будет инвест - сам куплю и обязательно напишу.
Этот канал рассказывает простым языком куда инвестировать в Москве.
/channel/Kharyb
Отличный ЖК под аренду или унылая промзона? Новостройка за 5 минут:
https://youtu.be/i99mpi50Lf8
Можно ли в Старой Москве купить готовую квартиру до 7 миллионов❓
А то мы с вами все время про стройку, да про стройку…
⭕️ До 7 миллионов можно взять, например, Бирюлево. Вот однокомнатная квартира как пример, которую мы продаем. Когда-то, на заре времен, и я в ней жил 3 месяца! Такой объект вполне подойдет для жизни обычному человеку - парк рядом, каждые две минуты ездят автобусы до метро. Но под аренду не очень выгодно - дорого не сдадите. Район зеленый и спокойный. Один из самых недорогих…
⭕️ На Востоке продают такого убитыша на первом этаже… Тут без комментариев - даже не знаю кто и зачем купит.
Ну и еще пара-тройка подобных вариантов и все. Ну или разные сомнительные апартаменты, доли в виде «студий», квартиры в Подмосковье или парочка полугнилых общаг.
А вот в стройке можно еще найти много хороших студий с арендой 35-38 тысяч в будущем. Вторичка не дешевле стройки, если здраво подходить к вопросу.
/channel/Kharyb
Кстати, на рынке недвижимости очень легко живется мошенникам. Стоит скинуть 10-20% от цены и мозг у многих покупателей или арендаторов напрочь отключается. Либо они не знают цен и, сталкиваясь с отличным предложением, сами отдают деньги. Это многократно я замечал на сделках.
/channel/Kharyb
Это ХИТ 😂
Я нашел причину ям на дорогах. Теперь все понятно - голуби выклевывают асфальт❗️
/channel/Kharyb
Как нас всех чуть не обманули с Эскроу-счетами год назад и что из этого вышло?
https://youtu.be/LsRfg7vk0-8
Видео уже на канале.
Когда нет денег на ремонт, а жить где-то надо или современный Лофт!
Читать полностью…
📍 ПИК активизировался: «выкатил» несколько плюшек:
- Появилась новая ипотечная программа: ставка 1-5% на первые 1-5 лет соответственно. Если кратко: чем меньше срок, тем выгодней процент, сумма кредита как у программ с гос поддержкой (семейная + гос).
- Появился новый бот @pik_runner_bot — нужно пройти игру и можно получить промокод на скидку 1%
- Наблюдаю сегодня снижение в некоторых проектах, например в Матвеевском парке студии за ночь подешевели ≈ на 2%
🔖 Мнение автора: Как я и предполагал в предыдущих постах — май-июль будет интересным периодом в плане акций и скидок 👌
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Рубрика: новостройка за 5 минут, без воды, без рекламы - только суть❗️
https://youtu.be/kvS6o75xgqs
Как вам такой формат?
Мнения вокруг Страны Озерной, Дубая и комиссии 4.5%❗️
Я всегда за объективность - лучше на рекламе деньги заработаю или на консультациях с платными подборами, чем буду кому-то что-то впаривать.
Однако есть мнение, что именно комиссия всему виной, а не жилой комплекс. Который, кстати, вполне неплох. А перегретые цены рынок сам отрегулирует.
Мне на днях писали люди:
- Дайте совет, стоит покупать Озерную или нет?
Я спросил:
- Вы готовы оплатить консультацию?
Ответ был:
- Нет, мы и так все знаем, полгода рынок изучаем, вам платят застройщики.
Так если застройщики платят. Если такие люди есть и они готовы терять деньги или банально переплачивать миллионы за средний жилой комплекс, экономя на профессионалах - может быть пусть так и будет? А волки-агенты - просто санитары леса?
Кто-то платит за подбор и консультации нам, а кто-то жадничает и теряет в 10-20 раз больше денег на «бесплатном» подборе и консультации по выбору жилого комплекса.
Мне тут еще по Дубаю умники писали. Расскажи, мол, что купить лучше за 200-300 тысяч долларов. Я говорю: «Я этот опыт годами копил и знания получал, ездил туда, платил деньги за отели и перелеты, вы готовы оплатить консультацию?» Не готовы. Нам, говорят, все бесплатно агенты расскажут!
В итоге купили один дорогой проект с минимальной суммой входа, который скорее всего еще и сдадут с большой задержкой. За 10% никто там торопится не будет. Зато бесплатно агенты подсказали.
Обязательно посмотрите мое видео как люди теряют деньги на инвестициях в недвижимость Москвы и Дубая: https://youtu.be/VXNbli8HD80 , прежде чем покупать что-то.
/channel/Kharyb
✅ ЖК Страна. Озерная. Озерная, 42. Страна Девелопмент, 3 квартал 2025 года., выдача ключей 16.02.2026 года❗️
Вчера было много споров и комментариев про этот ЖК, поэтому милости прошу! Писали люди про большие комиссии на пресейле, про калибровку цен. Подписчица в личке спросила - стоит ли этот ЖК покупать. Выбрали они откровенно неважные объекты в разных ЖК для инвестирования, с комментарием что все знают и покупать консультацию не будут. Люди вкладывают 10 миллионов и выбирают посредственные комплексы, зато консультация стоит дорого и покупать ее не хочется. Ок, сольют лишний миллион-полтора не туда скорее всего. Ладно, возвращаемся к Озерной.
Здесь я писал про него ранее, чтобы не повторяться🤞
А в этом посте будут только выводы.
Начнем с того, что с ценами я еще тогда почти угадал и сейчас продают студии: 20м2 от 8.5 млн. Евродвушки от 13,5. Евротрешки - от 20 миллионов нормальные. Трехкомнатные - от 25 млн.
Про локацию тоже много написано здесь. Хочется добавить, что она не дорогая и дорожать в обозримом будущем тут нечему. Бизнес-класс, как и престижный Юго-Запад тут условные, однако сравнивать с ПИК-ом считаю некорректным. Здесь абсолютно другое качество и дешевле домов такого уровня в этой и похожих локациях просто нет.
А спрос - есть. Пусть и не такой высокий, как на Красной ветке. Но там и цены выше, поэтому своих клиентов ЖК найдет. Перспективы у района и комплекса есть. Это не Матвеевский и не Мичуринский парк - 100%. Этот проект качеством повыше.
⭕️ Под аренду брать не стоит. Доходность чистая в районе 4% получается, тоже здесь писал и обосновывал.
⭕️ С инвестиционной точки зрения ЖК неплохой, более-менее ликвидный, но не сейчас. Этот район недооценен справедливо - промзоны и дешевизна локации у МКАД мало кому нравятся.
Только с годами здесь есть неплохие перспективы. Можно купить ребенку на вырост - в округе много вузов. То есть для перепродажи сейчас точно не подходит. С горизонтом инвестирования в 10-15 лет способен приятно удивить инвесторов, так как эти места будут развивать.
Прямая ветка до Сити, опять же. Правда забегать в метро скоро нужно будет с разбегу - все Солнцево и Рассказовка едут в Москву по ней. Также арендаторы не станут переплачивать из-за огромного количества арендных квартир по этой ветке в вышеупомянутых районах.
Солнцево - хоть и заМКАДье, но район гораздо лучше, чем Озерная - более зеленый, с отличной экологией, развитой инфраструктурой и нормальной публикой. Я бы точно Солнцево выбрал, вместо этой локации для себя хоть в собственность, хоть в аренду.
В общем конкуренция все-таки высокая. Но людей, для которых МКАД является мерилом всего тоже не мало по непонятной мне причине. Наверное вековые устои и сложившиеся ментальные плиты трудно сдвигаются 😂
Шучу я, расслабьтесь. Сам против инвестирования в большую часть Подмосковья, но Солнцево - это Москва со всеми хорошими плюшками, фишками, няшками. И его обижать не позволю) Люблю его нежно))
/channel/Kharyb
Страна в закрытые продажи по брокерам выкатила Озерную. Уже есть презентация. Открытые продажи обещают в июне.
Картинки, конечно, в 100 раз, а может даже и в 1000 раз лучше, чем у соседей, авторов айфона на рынке недвижимости - ПИКа. Единственное, пока непонятно, могут ли эти картинки продавать Стране дороже, чем Мичуринский парк. Есть предположение, что нет. Айфон и в африке айфон.
Мир меняется и нам просто необходимо за ним поспевать. Сейчас идет сильнейший тренд на дистанционную работу. Аренда в городах и странах, которые не комфортны для жизни будет проседать.
Люди будут уезжать, будут учиться тем профессиям, которые не привяжут их к конкретному месту. Развитие 5G и 6G интернета вкупе с виртуальной реальностью скоро изменят мир. Работа в офисе будет редкостью и дорогим удовольствием. Не нужно это большинству.
Мир меняется, уже сейчас можно зарабатывать любые деньги проживая где угодно - был бы интернет. Этот тренд будет расти лавинообразно, постольку выгоден всем! Теперь уже сомнений не остаётся. Скоро профессии с возможность дистанционной работы будут с топе - это свобода.
Вы скажете: «Есть предприятия режимные, есть банки, есть заводы». Есть, конечно, но их немного относительно всех остальных рабочих мест. И какие-то из них заменят виртуальные офисы, роботы и тд.
Именно поэтому я не очень понимаю инвесторов в северные регионы нашей страны, например. Сейчас доходность там может быть выше Москвы, но в Москве жить гораздо комфортнее. В Москву будут ехать всегда - здесь все есть.
Сейчас нужно задуматься о комфортных регионах для жизни. Постепенно спрос будет смещаться в страны с теплым умеренным климатом и города с развитой инфраструктурой, медициной, образованием. Хотя последнее тоже постепенно будет развиваться в дистанционном формате.
/channel/Kharyb
