40682
Связь со мной: @KharybinAlexander
Речь о Десноречье. Новая Москва. Обсуждение здесь: /channel/KharybinInvest
Самая распространенная ошибка. Молодежь или родители покупают такие квартиры, живут там две недели и сбегают в аренду в Москве.
Потому что ездить в Москву долго, никто к вам не поедет и вы ни к кому не поедете. Метро уже перенесли на 2028 год и не факт что еще не перенесут. В цене оно давно заложено, так как ждали в 2025…
Эти «инвестиции» с нормальными ремонтами потом или сдаются за копейки или стоят закрытыми или продаются в убыток. Договариваетесь с жабой, чтобы не терять деньги.
/channel/Kharyb
Записали эфир с Юлией Лурье (Bitouzet). Профессионалом с более чем 20-ти летним опытом, владельцем агентства недвижимости в Москве, которая обучила сотни риэлторов.
Юля владеет квартирами не только а Москве, но и в Европе. Убеждена, что риэлтор без квартир - как сапожник без сапог. Но сейчас она отказывается покупать квартиры и расскажет почему. Ну и я вставлю свои 5 копеек.
⭕️ Что сейчас происходит на рынке вторичной недвижимости? Продажи есть? Покупатели приходят только с наличными или ипотечники тоже остались?
⭕️ Что будет с рынком вторичной недвижимости на твой взгляд?
⭕️ Что ждёт рынок новостроек, расскажи о своем опыте инвестирования в стройку.
⭕️ Сейчас говорят, что цены не выросли на вторичку и на стройку, какое мнение у тебя на этот счет?
⭕️ Что сейчас выгоднее покупать: вторичку, стройку, апартаменты или квартиры? Почему?
⭕️ Упадут ли цены на новостройки после отмены льготной ипотеки? Отменят ее или нет?
⭕️ Выгодно ли инвестировать в Европейскую недвижимость? Расскажи что и где ты покупала, насколько выросли цены? Какие из твоих кейсов дают большую доходность?
⭕️ Сдаешь ли ты свои квартиры в аренду? Почему приняла решение продать квартиру в России и купить в Ницце?
⭕️ Как использовать имеющееся в семье жилье - наследство, домик в деревне, региональное жилье семьи?
https://www.youtube.com/live/OeZs1I2f5Oo?si=32_5yrDzuFyN8_CZ
Посмотрел сериал про становление компании Убер и впечатлился баталиями про чаевые. Называется: «Битва за Убер». Очень крутой.
А вы оставляете на чай официантам, таксистам, курьерам, заправщикам парикмахерам и тд?
/channel/Kharyb
Если вы купили квартиру или апартамент в среднем или бизнес-классе - посмотрите мое новое видео!
Наглядно показал, как нельзя обставлять, меблировать и готовить квартиру под аренду.
Не совершайте таких ошибок:
https://youtu.be/xdGzzusxI9Y?si=8D90cQmjJogO6W58
Поставьте лайк на ютуб пожалуйста - это важно для продвижения видео! Спасибо.
Минфин давит! То ЦБ требует повысить первоначальный взнос, то Минфин хочет в середине 2024 года прикрыть льготку…
Что-то будет. По-любому отменят ряд преференций.
/channel/Kharyb
В голове вообще никак не укладывается ❗️
Как можно продать квартиру и перевложиться в депозиты, в ОФЗ и прочие бумажно-цифровые активы? Неужели совсем нет чувства сохранения? Не нравится вам старая недвижимость - купите новую взамен, пусть поменьше, но более доходную. Но не вздумайте делать глупости!
И ладно бы у вас этих квартир была бы сотня, а вы бы разбирались в фондовом рынке как блогеры - инвесторы, с миллионами долларов на счетах! Им можно - они знают что делают, а потому и рассказывают как это круто.
Так нет же, некоторые люди на волне роста фондового рынка до и после пандемии умудрились вписаться в эту мутную историю особо не разбираясь.
Продавали квартиры, клали деньги на депозиты, покупали ОФЗ в 2020 году и акции. Считали себя гениальными инвесторами, потому что с каждого утюга им объясняли что:
1. В квартире надо делать ремонт и строить отношения с нанимателями. Что могут быть проблемы с участковым и соседями!
2. Что ОФЗ просто платит деньги раз в полгода и ничего делать не нужно - только купоны стриги. А депозит - вообще надежнейший инструмент.
Только многие из этих людей никогда не переживали настоящего кризиса на фондовом рынке, искушения потратить имеющиеся деньги, страха и давления в момент серьезных просадок позиций.
В итоге тратили деньги на депозитах, продавали акции и облигации в убыток на панике и просто теряли квартиры.
Вы поймите, я не против депозитов и фондового рынка. Сам в нем на треть капитала! Но недвижимость просто необходимо иметь в портфеле, особенно в России!
У нас не настолько стабильная и сытая жизнь, чтобы жить в аренде без своей крыши над головой. Диверсификацию никто не отменял. Доходность квартир и правильных апартаментов, если они грамотно подобраны, равна и часто обгоняет фондовый рынок. Если сложить рост цены и доход от аренды.
Квартиры не падают в цене, как акции в одно мгновение. Надежность такого инструмента как недвижимость сильно выше любых других.
Не вздумайте продавать квартиры и перекладываться в фондовый рынок - кто бы, что бы вам не обещал.
Не равняйтесь на людей с миллионами долларов на счетах - они иногда живут в аренде потому, что в любой момент могут позволить себе купить ЛЮБУЮ квартиру.
Если вы не относитесь к их числу - ХОРОШО подумайте, прежде чем следовать их примеру. И в первую очередь забудьте все и позаботьтесь о своей надежной и комфортной, теплой и уютной крыше над головой для себя и своей семьи!!! А потом уже инвестируйте куда хотите.
Этот пост - своеобразная прививка. Перешлите его всем. Сейчас будут высокие доходности в бумажно-цифровых инструментах и многие экономисты, блогеры, инвесторы станут считать доходности. Не совершите ошибку.
/channel/Kharyb
Кто-то зарабатывает от 250 000 в месяц на посуточной аренде. Казалось бы, ну и что, можно и за 1,5 млн в месяц сдавать в долгосрок. Смотря какая квартира и где находится.
Но вот в чем суть: квартира не своя. Сдают не в центре Мск или Сочи. Не вложили в эту недвижимость ни рубля, даже не покупали ее.
Такое возможно, если сдавать квартиры в субаренду. Нет своей недвижимости - берешь в управление чужую и зарабатываешь на ней. Сейчас в эту сферу довольно легко зайти:
— Начать можно с капиталом в 0 руб.
— За 1-3 месяца можно выйти на первые 200 000 руб.
— Совмещать с работой или другим бизнесом более чем реально.
— Находиться можно в любом городе. Сдавайте хоть в Сочи, сидя в Хабаровске.
Кто же это так зарабатывает, спросите вы?
👉🏻 Можете посмотреть в канале Ярослава Стригунова. У эксперта в собственности находится 55 квартир с оборотом 60 000 000 руб. в год.
Он рассказывает, как начать такой бизнес без потерь, проводит эфиры с субарендаторами и показывает кейсы учеников.
Подписывайтесь: /channel/+cGEX8IL44xNkZDEy
Реклама. ИП Стригунов Я.Г.
ИНН 230218045540
erid: LjN8KBR2v
Продолжение этого поста.
Решили все-таки клиенту брать Руставели 14. Метрополия для семьи не очень годится, а Алия слишком дорогая.
Как я размышлял:
1. Сергей работает на Менделеевской. Тащить его в другой конец Москвы смыла не имеет, если только найти вариант намного лучше.
2. Ипотека за Руставели - 35000, за Алию - 53000. Такие небольшие суммы за лоты ценой в 20-23 с миллиона обусловлены крупной суммой на депозите покупателя, котрый приносит гораздо больше денег, чем стоит ипотека. Ему как айтишнику она обходится в 4%, а депозит 12%.
3. Алию потянуть можно - зарплата 200.000. Но, если учесть ремонт в будущем, то половина депозита уйдет на него. В этом случае за ипотеку придется платить из своего кармана значительно больше. А семье надо еще на что-то жить.
4. В Руставели мы выбрали 60 метров, евро-3. Клиент думал еще рассмотреть двушку 45 метров, но я отговорил. Это размер двушки в хрущевке и нет никакой необходимости так сильно экономить.
5. Руставели 14 - отличный комплекс. Рядом метро, диаметр, парки недалеко, Марьина роща и центр близко. Завод рядом меня не сильно напрягает. Тем более по цене других комплексов, гораздо дальше от центра или в локации похуже.
Если говорить про этот ЖК, то студию вы сдадите в нем за 55-60 тысяч без проблем. Стоят они сейчас по 9.5 млн уже. Хорошо, что в июне успели клиенту за 7.7 млн купить - больше таких цен нет. Сами и сдавать будем и управлять. Евро-2 можно будет сдавать за 70, но ценник почти 14 млн. Дороговато стало.
В следующий раз будете меня слушать, правда 😉? Если бы купили в октябре 2022 года, как я советовал здесь, студию за 7 млн, а евро-2 за 11 с небольшим, то сейчас бы в шо-ко-ла-де. Но тогда тоже было много скептиков и свиделей падения рынка.
Все все, история не любит сослагательного наклонения, не буду брюзжать. Пойду подберу новому клиенту лучший ЖК для сдачи в аренду и чтобы подрос в цене. Могу и вам с этим помочь, обращайтесь в личку.
/channel/Kharyb
⭕️ ЦБ поднял ставку до 15%❗️
⭕️ Вторичке конец, а новостройкам?
⭕️ Прогноз по курсу рубля.
Все это и многое другое в НОВОМ ВИДЕО:
https://youtu.be/7SNDkYf26Fw?si=PHa2S7hCeyQUXW8i
Поставьте на Ютубе лайк пожалуйста - это помогает продвигать видео 😉
Справедливости ради❗️И чтобы разобраться самому пишу этот пост.
Друзья, привет! Мы с вами много жилых комплексов разбирали, но очень редко говорили о стоимости коммунальных платежей в них.
А это напрямую влияет на доходность аренды. В Москве стоимость коммуналки принято включать в стоимость арендной платы, кроме счетчиков.
И если в обычном муниципальном доме обслуживание метра обходится владельцам квартиры в 30 рублей с копейками, то в жилье комфорт- и бизнес-класса оно уже от 100 рублей и выше за метр. И это обоснованно волнует многих.
Но можно ли сравнивать обычный муниципальный дом с нормальным комфортом и бизнесом в обслуживании? Хотите приточно-вытяжную вентиляцию, дымозащиту и систему кондиционирования - все это не только на стоимость квартиры влияет, но и требует специального обслуживания. Приятно, когда лестничные клетки и кабины лифтов протирают каждый день, а сами лифты проверяют ежедневно - это тоже не бесплатно. Объемы инженерного оборудования, применяемые материалы в отделке стен, пола, потолков и фасада здания, благоустройство во дворах - как правило, все гораздо дороже в обслуживании и ремонте.
Ну и жители в новых домах требовательные - деньги платят за комфорт, но хотят клиентоориентированности. Отсюда в тарифе возникает консьерж-служба 24/7, круглосуточный контакт-центр или даже персональный менеджер, охрана, готовая оформить пропуск на территорию в любое время дня и ночи.
Так много ли для реального бизнеса 120-130 рублей за услуги УК? Давайте возьмем евро-двушку 40 метров и калькулятор. 125 рублей умножаем на 40 и получаем 5000 рублей. Квартиры в бизнес-классе сейчас стоят около 18 млн за нормальную евро-2, еще на ремонт миллионов 5 уходит. Зато наши клиенты сдают сейчас такие квартиры за 120-150 тысяч легко. Это те, которые мы грамотно подобрали. Как-то 5000 в месяц вообще не кажется дорогим тарифом. Особенно если учесть, что надежные лифты, чистый подъезд, зеленый газон и т.д. как раз и делают аренду высокой.
Вот такие у меня сегодня размышления получились. Я понимаю, что содержать комфорт и бизнес-класс на муниципальный тариф не выйдет - он банально превратится в жесткий эконом. Опять же, платить 5-7 тысяч в месяц за евро-2, стоимостью 22-23 миллиона - копейки. А если не хочешь платить чуть дороже - есть дома и классом, и тарифом ниже.
В общем, если немного копнуть и разобраться - в Москве дешевые тарифы на коммуналку. Да вообще все дешевое. Но это начинаешь понимать тогда, когда есть с чем сравнивать. Простите за откровенность. Как вы считаете, я прав?
/channel/Kharyb
Позапрошлое лето я провел в Батуми. Классный город, длинная набережная, вкусная еда, дешевые такси, ботанический сад, парки и небоскребы, хороший климат, приятные люди, богатаейшая история.
Многие сравнивают Батуми с Дубаем, а я считаю что он похож на Ниццу. Туда хочется возвращаться снова и снова.
Там живет и работает мой коллега Андрей. Тоже занимается активно недвижимостью и инвестициями. Показал мне каждый комплекс и район.
В среднем честная доходность не превышает Московскую или Дубайскую - 6-7% от аренды можно получить по хорошим жилым комплексам и выбор не слишком богатый. Из всего многообразия покупать стоит 7-8 новостроек. Но цены не очень высокие и это радует.
Там всё ещё можно купить студию по цене $30 тыс. А стоимость квадратного метра стартует от $700 за м².
Иностранцы в Грузии могут приобретать, владеть и распоряжаться недвижимым имуществом. При этом права собственности ничем не ограничены и равны правам граждан Грузии.
Мы много путешествовали. Лето было крайне активным. Каждые выходные, то горы, то каньоны, то кемпинг с палатками, то ещё что-нибудь придумаем. Сидеть на месте не получалось.
Я ни разу не встречался с грубостью со стороны Грузин. Возможно, потому, что верю и придерживаюсь принципа, что добро порождает добро.
Андрей недавно завел свой канал. В том числе и благодаря моему примеру. Я вообще всем своим знакомым советую вести блоги.
Подпишитесь, если вас интересует недвижимость у моря: /channel/maksakov_estate , потому что пишут ребята честно и интересно. Сейчас в Батуми стартует долгожданный пресейл в самом востребованном районе города по ценам от $700 долларов за квадрат.
😱Циан наводит страх и ужас своей аналитикой – ипотека вдвое дороже аренды в крупных городах России, самая большая разница в Москве (в 2,3 раза). «Зачем тогда нужна эта ипотека? Надо жить в съемном и не париться», скажете вы. Но, во-первых, важно, что это касается только вторичного рынка, так как в расчет принималась текущая ставка на вторичку (около 15%), и по такой ставке ипотеку брать не стоит, только если это не вынужденая мера и сумма ипотеки у вас маленькая (а не 80%, как в этом расчете). А, во-вторых, через 25 лет неизменных выплат по ипотеке, как думаете, во сколько раз вырастет ставка аренды? Даже при скромной 10% инфляции ваша арендная ставка в 50 тыс. рублей через 25 лет превратится в 492 тысячи (!). Все еще считаете ипотеку кабалой? 😉
Читать полностью…
Нужно мнение зала❗️
Подбираю квартиры клиенту, он прислал мне свои варианты.
Хочет жить с семьей и детьми в Руставели 14 или Метрополии. Мне оба варианта не нравятся.
Считаю, что они подходят отлично для молодых и активных карьеристов и предпринимателей, но семье с детьми в тех промках делать нечего. Сам бы я не хотел там жить в свои 40+
Мне бы лучше что-то спокойнее, чище, потише и без заводов. Пусть и немного подальше от центра, а не вот это вот все.
А вот под аренду и инвестиции можно и нужно рассматривать такие деловые и промышленные локации. Пишите комменты, да будет новое обсуждение🫣😁👇
/channel/Kharyb
Сегодня в новом видео я хочу помочь многим честным профессионалам в своем деле вырасти раз в 10, как когда-то получилось со мной.
Где бы вы ни были, в каком бы деле не преуспели - эти простые правила помогут вам добиться гораздо большего успеха и принести пользу людям:
https://youtu.be/0YDiZUUYybw?si=zNaWKzFjwx0zdsXZ
И помните - не стоит рассчитывать на рост, делая одно и тоже.
Давайте-ка про любимые депозиты и ОФЗ поговорим.
ОФЗ конечно надежнее смотрится - нет зависимости от банка, процент капает каждый день, продать можно в любой момент и не страшно хранить большие суммы. Но есть и минусы:
Первый минус - только короткие ОФЗ не падают в цене при наступлении любого плохого сценария типа войны, мятежа, санкций и прочего. Или почти не падают. Что такое короткие ОФЗ? Это те облигации, которые заканчиваются уже через несколько месяцев.
Глупо их продавать за полцены, если государство выплатит по номиналу - он как правило равен 1000 рублей. А вот длинные - совсем другое дело.
Длинными облигациями федерального займа называют облигации, которые заканчиваются через 5-10 и более лет. Вот здесь серьезная паника способна уронить цены на 20-30-40%.
Если вы сможете всегда снять свой депозит, пусть и с потерей процентов, то из длинных ОФЗ уже, без серьезных потерь, не выскочите.
Плюс ОФЗ не растут выше номинала. Ну, разве что совсем чуть-чуть и только длинные. Купон - процент платят, а вот сами сильно не вырастут. Разве что вы на панике купили их дешевле.
Доходность от самых выгодных ОФЗ сейчас 12%. И это очень много! Она может быть ниже в будущем.
Большие деньги на депозитах хранить рискованно.
Таким образом ОФЗ и депозиты - отличные инструменты, которые помогают копить и сберегать. Но никак не заменяют недвижимость, акции и золото. Почему не заменят? Например потому, что в 1998 году люди месяцами ждали и молились о выплатах по ОФЗ и депозитам. Слава Богу - дождались многие, но это большой риск.
Это разные инструменты для разных целей. Почему-то многие их часто противопоставляют и спорят что лучше. Я никогда не видел мастера, который бы спорил что молоток лучше пассатижей.
/channel/Kharyb
Весь доллар на бирже я продал еще по 96.6. Пока больше не покупал.
На канале об этом не писал, потому что уверенности не было и боялся кого-то подвести.
Сейчас понемногу покупаю, но далеко не на все сбережения.
/channel/Kharyb
Лучшие апартаменты под аренду и инвестиции ✅
Год назад я ругал апартаменты и писал что покупать их нет никакого резона. Так оно и было! дело в том, что цены на них были практически сравнимы с квартирами!
А что сейчас? А сейчас квартиры-студии стоят условно по 9-10 млн, а апартаменты рядом по 6-7! То есть цены на квартиры за год вымахали на 30%, а апартаменты стоят тех же денег.
Что можно сейчас посмотреть?
⭕️ Левел Южнопортовая:
Еще есть лоты в районе 6 млн! Прекрасное будущее. В этом ролике расписал подробно что будет с этой локацией и почему она вырастет в цене и будет дорого сдаваться: https://youtu.be/L50Pgs2YWMM?si=zxP19xUVhPYYty0K
⭕️ Большая Академическая 85:
От 5.5 млн за студию в 2026 году с отделкой! Аренда в районе 45000. Центр недалеко, метро. Отличная ликвидность.
⭕️ Хайвей: скоро ключи, центр под боком, до метро 2 минуты. Молодежь расхватает. Цены будут расти на аренду и продажу. Студии будут сдаваться от 50000. Скорее даже дороже. Сейчас в продаже нормальные лоты от 7 млн.
⭕️ Измайловский парк - отделка и ключи в июне. Аренда будет 55-60 тыс на студиях ценою 6.7 млн. Разве это не прекрасно? Парк, метро, МЦК рядом.
По-моему это просто замечательные локации и жилые комплексы по таким ценам. Это еще один шанс, который важно не упустить. Если тоскуете по прошлогодним ценам на квартиры и упустили возможность, но имеете наличные - подумайте про хорошие апарты и обязательно посмотрите про все риски, связанные с ними тут:
https://youtu.be/BHI3B7hK-F8?si=O25wFmnfIiPNvtky
Не покупайте апарты, пока не посмотрите❗️А если все-таки решитесь - пишите мне и я помогу подобрать. Стоимость подбора 160.000.
Обсудить все можно здесь: /channel/KharybinInvest
Это наша инвест-группа.
Домклик опросил почти 2000 риэлторов. Каждый второй ждёт охлаждения рынка недвижимости, посмотрите мой Шортс: https://youtube.com/shorts/6VUGaPc_dWE?feature=share
Собственно похожие результаты опроса были и в июле, однако с той поры рынок значительно вырос 😬
Мнение риелторов согласуется и с ожиданиями аналитиков Домклик: скорее всего в ближайшее время выдачи ипотеки замедлятся.
Основных причин несколько: это и увеличение ключевой ставки до заградительных 15%, и введение макропруденциальных надбавок, и ужесточение требований к льготным ипотечным программам со стороны Банка России.
Кроме того, за прошедшие месяцы был в значительной мере реализован спрос, накопленный за весь последний год - пишут на сайте Домклик.
Мое мнение вы уже знаете: все зависит от курса национальной валюты и связанной с этим паники.
/channel/Kharyb
Заработал более 11 млн ₽ за год на перепродаже квартиры
Это реальный кейс клиента Андрея Негинского @neginskiy_uae. Парень IT-шник читал канал, увидел классные апартаменты среди тех, что автор публикует 4 раза в неделю, и вложился на старте. Уже через год вышел из проекта с прибылью 27% на вложенный капитал.
Прямо сейчас в Эмиратах есть регион, где недвижимость гарантированно даст 10% годовых в $. Там построят первое в ОАЭ казино и цены на квартиры скоро взлетят. Негинский подготовил каталог лучших объектов для инвестиций неподалеку. Апартаменты у моря от 180 тыс. $ разберут быстро, поэтому ссылка будет в закрепе только 24 часа.
Подпишитесь на @neginskiy_uae и успейте получить каталог с ценами и планами объектов.
Ааа посмотрите какую прелесть, какую красоту создали наши дорогие партнеры-хоум-стейджеры❗️
Это ЖК Сокольнический вал 1. Угадайте за сколько удалось ее сдать благодаря дизайнерам и нашему профессионализму? ЗА 60000!!!
А простые студии с обычной меблировкой уходят там за 50000 со скрипом.
Эта квартира была в моем канале с лучшими объектами: /channel/KharybO/5061 - обязательно подпишитесь, если ищете квартиру в аренду.
Неделю мы ее сдавали, отсеяли странную парочку в процессе, а вот девушка - журналист нам понравилась.
Составили мой грамотный договор с неустойками и довольные сделкой разошлись.
Если вам нужен мой договор, наши услуги - пишите в личку. И сдаем и продаем квартиры с огоньком в глазах 🤩
/channel/Kharyb
Слава Богу, что подобрал клиентам эту студию за 7.5 млн три месяца назад 😬
Сейчас по Кольской цены от 9 млн на нормальны лоты уже! Этот ЖК обогнал рынок.
Подбираю другому клиенту студию и плАчу от цен.
/channel/Kharyb
Если ЦБ добьется своего - будет ралли наверх. Сейчас многие люди хотят купить новостройки, но у них есть 1.5-2 миллиона.
Так вот, когда им объявят что нужно 2-3 млн с 1 января или с 1 февраля - они пойдут покупать. И таких много.
А потом весеннее ралли на отмене льготной ипотеки и плюс 20% к нынешним ценам. Такая вот история нас всех ждет.
/channel/Kharyb
И таких новостей будет все больше и больше. Весной может быть сильное ралли в новостройках. Пока все укладывается в канву наших размышлений.
/channel/Kharyb
Эльвира Набиуллина и Ко просят правительство поднять первоначальный взнос опять, то есть снова❗️
Не спешите радоваться. Это вполне может привести к новому ралли и росту цен, как уже было в сентябре.
/channel/Kharyb
😂😬🤞Банк России повысил ставку сразу до 15%.
/channel/Kharyb
Именно сейчас может наступить переломный момент❗️
В новом видео я рассказал об основных причинах возможного падения цен на новостройки и вторичную недвижимость в ближайшем будущем:
https://youtu.be/QbHurMWimD8?si=9mbEWKiq7spnSlME
Задача с простым решением?
На консультацию пришла девушка с ребенком. Из активов - двухкомнатная квартира в старом доме, недалеко от Пролетарской. Нынешняя аренда приносит порядка 40000, так как ремонт бабушкин. Рыночный ценник в районе 15 миллионов. Сейчас живут с аренды в Туле с ребенком, не работает.
Жить на Пролетарке не хочет - воздух грязный и гулять негде. Сдавать ее не выгодно. На ремонт новый денег нет. Хочется продать и купить две квартиры - одну для жизни с ребенком, а другую чтобы сдавать.
Крутил и так и эдак. Можно даже в Туле взять что-то простое, подальше от центра и на остальные деньги в Москве. Но математика не сильно сходится. Также она не сходится и с Московской областью, где что-то нормальное на вторичке от 6 млн стартует. А в Москве за 9 млн только студию можно взять. Правда эта студия будет сдаваться за 45-50000.
В итоге решили просто продать Пролетарку и купить квартиру для жизни в более чистом районе рядом с парком. В том же Строгино или Крылатском, Беляево или Коньково или что-то еще типа Лосиноостровского парка или Кольской или Митино, Тушино, Солнцево. Хочу заметить, что я ничего против Пролетарки не имею, однако клиентка там жить не хочет (сейчас моя другая клиентка впишется за район)))
Подмосковье или Тулу втиснуть можно, но я не очень хочу и клиентка тоже передумала. В общем не знает что делать. Стройку тоже взять не можем - надо сразу сдавать, чтоб жить на эти деньги. Только через полгода-год сможет выйти на работу.
Я вот думаю, что нужно просто продать Талалихина, раз девушка там жить не хочет и купить им что-то в Москве. Приличную квартиру рядом с парком. Год сдавать будет, а сама пока пусть в Туле поживет. А через год выйдет на работу, с нанимателями расстанется и заедет в новую хорошую квартиру.
PS Автор ничего против Пролетарской и Талалихина не имеет. Мне район вполне нравится, но сердцу не прикажешь.
/channel/Kharyb
Консультировал клиента из ВТБ. Начал сам с вопроса о дивидендах, но внятного ответа не получил, поэтому перешли сразу к недвижимости 😂
Есть две квартиры:
1. Большая двухкомнатная в Реутове, 77м2. Вот она: https://www.cian.ru/sale/flat/294116941/
2. Лосиноостровский парк, евро-3, 60м2: https://www.cian.ru/sale/flat/294050249/
Клиент дал согласие на публикацию. Ну и рекламу хорошему человеку сделаю.
Первая сдается за 48000, а вторая достраивается. Сдавать обе эти квартиры не очень выгодно. Первая - двушка с избыточной площадью приносит смешную доходность. Вторая будет сдаваться тысяч за 80000 в лучшем случае. Это тоже мало.
Сдавать большие квартиры не выгодно еще по такой причине: они требуют большего ухода, большего количества мебели и техники, имеют повышенный износ из-за проживания большего количества людей.
Решили, что собственник выставит их на продажу и будет неспешно продавать. Как только найдется покупатель - я подберу квартиры поменьше или апартаменты под аренду.
Скорее всего рассмотрим бизнес-класс типа Мументс, Соула, Алии. Возможно по Эре будут скидки или по Симфонии. Скорее всего евро-2 купим, с арендой в районе 120-150.000 в бизнесе и пару студий в ПИКе или апарты (они будут сдаваться по 50 тысяч, каждая).
Итого получим 220-250 тысяч с аренды, вместо 128.000. Лоты поменьше будут не так сильно изнашиваться и быстрее сдаваться. Не пишу что конкретно, потому что не знаю когда будет сделка и какие ЖК на тот момент будут лучшими по цене и качеству. Сейчас так быстро все меняется…
/channel/Kharyb
Инфоцыган, который мог вывести арендодателя на новый уровень заработка, но хозяин квартиры был не в ресурсе и силу волшебного пинка не оценил.
Читать полностью…
✅ ЖК Новые Котельники-2. Сегодня расскажу где это и за сколько квартиры сдаются.
Постоянный клиент обратился к нам, чтобы сдать квартиру в ЖК "Новые Котельники-2".
Он сделал отличный ремонт в этой двушке (площадью 55 метров) и в очередной раз через нас решил ее сдавать.
Было важно подобрать хорошего наниматетеля, т.к. в дальнейшем собственнику взаимодействовать с ним и строить хорошие партнёрские отношения.
Из-за отсутствия пешей доступности до метро (час топать), аудитория и ликвидность в этом ЖК ниже, чем в Москве. Плюс высокая конкуренция - район капитально застроен.
Остаются только местные наниматели или автомобилисты. Рядом рынок, поэтому звонят очень часто неподходящие жильцы, субаренда и прочие веселые кандидаты. Без опыта легко нарваться на проблемы.
Пока квартира была в работе - около недели, мы получили очень много не подходящих нам звонков:
- от приезжих из близкого зарубежья.
- от компаний, которые хотели чтобы им сдали жильё для их сотрудников, и по их договору.
- звонки для съёма жилья под субаренду.
А я раньше удивлялся, когда звонил самостоятельным сдавателям-хозяевам: почему они так настороженны и задерганы…
В итоге нашли молодого парня, работающего на заводе Газпромнефть - МНПЗ начальником участка, которому всё понравилось. Сдали за 45000. Подписали наш отличный договор и
все остались довольны!
Такие двушки с ремонтом стоят сейчас на вторичке около 10 млн. Считаю не выгодным покупать их под аренду. Студии со сдачей в 2026 году уже интереснее - 3.5 млн! Аренда там в районе 30 сейчас. Но, повторюсь, конкуренция приличная и ждать долго. На ключах не сильно вырастут - в районе 4-4.5 будут. Еще ремонт на 1.5 млн посчитайте.
/channel/Kharyb