37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Уникальный дом — под программой реновации
Ни для кого не секрет, что в реновацию порой попадают совершенно невероятные здания. Красивые сталинки, добротные хрущевки — все это мы уже видели в списках и проходили.
Но в Головинском районе под снос попало... совершенно невероятное здание — дом Йокиша.
Кто такой этот Йокиш?
Вильгельм Йокиш — один из ярчайших предпринимателей Москвы XIX века. Он появился в Михалкове, когда одноименная усадьба была практически разрушена из-за того, что прямо в ней... расположили производственные мощности ткацкой мануфактуры — и спас это произведение искусства.
Все производство он вывел из исторических зданий, построив для фабрики специальные корпуса за границей парка и «баженовской» части усадьбы. А освобожденные строения бережно отреставрировал на собственные средства, тем самым, вернув их к жизни.
🤔 А что, так можно было?
Но так бережно он относился не только к архитектуре, но и к людям — работникам мануфактуры. Специально для них все там же, за границами усадьбы, Йокиш построил жилые корпуса, больницу с родильным приютом и аптекой, магазин, баню с прачечной, школу, библиотеку и даже театр. Настоящий социально-культурный комплекс XIX века! Огромнейшая редкость в те времена!
Для себя же он возвел вот этот дом 👆🏻. Скромный, но красивый и перекликающийся с ансамблем усадьбы Михалково. Теперь же он вошел в программу реновации. Что будет с уникальным авторским объектом, смотрите в новом ролике от наших коллег из Novostroyman: https://youtu.be/rh3x5hJ-iic
Найти в столице квартиру недалеко от центра и рядом с парком — реально. В ЖК Sky Garden как раз объявили старт продаж.
Sky Garden — это уникальный проект бизнес-класса в районе Покровское-Стрешнево. В нём органично сочетаются все преимущества городской и транспортной инфраструктуры и природное окружение в виде собственного парка площадью 3,5 га.
Большинство квартир в ЖК — видовые. Вы сможете выбрать из 67 видов планировок на любой вкус и ритм жизни.
Успейте приобрести новое жильё по акции от 14 300 рублей в месяц. Ознакомиться с проектом можно в Телеграм-канале ГК ФСК.
Реклама. ООО "НЕГА ЮГ". ИНН 2304051152. erid: LjN8JzJQg
Если верить IRN, то вторичка весь год росла и небольшое снижение было как раз в июне-июле, сморите график.
В связи с этим у меня 2 вопроса к тем, кто ждёт падения цен на рынке:
1. Почему они за год не упали, а выросли? Ведь на вторичную недвижимость нет никаких льготных ипотек и уже почти год как ставки ЦБ заградительные.
2. Почему цены должны упасть сейчас?
Свое мнение на эфире в субботу рассказал:
Ютуб: https://youtube.com/live/7PyAkto-5o4?feature=share
Рутуб: https://rutube.ru/video/063c74d43083b761dd6906a0de29909c/?r=a
Дзен: https://dzen.ru/video/watch/66c113932bfb0c2be13790fc
Покупатель сообщил налоговой о заниженной стоимости в договоре купли-продажи, тем самым "сдал" продавца. Судебная практика.
Суть сделки. Жительница Сочи продала в 2017 году дом и землю за 13 800 000 ₽, но в договоре купли-продажи стороны указали заниженную цену — 999 000 ₽. Так сделали, чтобы не платить НДФЛ, потому что имущество было в собственности продавца меньше трех лет.
Продавец не стала подавать декларацию, ведь ее доход был меньше 1 000 000 ₽. А значит, платить НДФЛ не нужно.
Что пошло не так. В 2021 году новая владелица дома написала в налоговую заявление, в котором рассказала, как все было.
Вероятно, она решила сама продать дом. Но поскольку еще не прошел срок минимального владения, требовалось заплатить налог с доходов от продажи. А так как по документам дом стоит 999 000 ₽, но продавался за рыночную стоимость, налог получался гигантским. И владелица собралась доказать, что она купила дом тоже за рыночную стоимость.
К заявлению женщина приложила предварительный договор купли-продажи дома, основной договор, расписку и договор аренды банковской ячейки.
Налоговая потребовала от первой владелицы подать декларацию за 2017 год. Она отправила декларацию с суммой дохода 999 000 ₽ и вычетом — 1 000 000 ₽, после чего ее вызвали для дачи показаний лично. Женщина никуда не пошла.
Налоговые инспекторы сделали выводы сами: в расписке от продавца была указана реальная стоимость дома, слова покупательницы подтверждали уход от налога.
Что решил суд. Налоговая инспекция подала в суд: потребовала признать сумму 13 800 000 ₽ фактической ценой недвижимости и обязать первую владелицу дома подать уточненную декларацию.
По закону инспекция может подать в суд иск о взыскании налога в течение трех лет с даты, когда узнала о недоимке. Шел 2021 год, а долг возник по итогам 2017 года, и инспекция вроде бы опоздала. Однако на суде налоговая заявила, что срок надо отсчитывать с даты получения заявления от покупателя. А это произошло в 2019 году, то есть именно тогда стало известно о возможной недоимке. Суд согласился с этим.
Все требования суд признал обоснованными и удовлетворил. Теперь сочинка будет обязана уплатить налог 1 794 000 ₽ и, скорее всего, получит штраф за занижение налоговой базы.
Дело № 2-2873/2021
https://youtube.com/live/7PyAkto-5o4?feature=share
Читать полностью…
Кстати, мы тоже подросли с доктором Кузнецовой! Ну это уже вечерне - пятничное.
/channel/Kharyb
Готовлюсь к завтрашнему эфиру, копаю самое вкусное к завершению трансляции:
Вот /channel/Kharyb/2297 количество квартир в аренде на 3 апреля, 2023 года.
Вот ребята писали, что звонилось в декабре 2023: /channel/lietomerealty/4229
А на картинке - количество объектов в аренде на сегодняшний день.
Неудивительно, что цены выросли и падать не будут, правда?
/channel/Kharyb
Продолжаем покупать клиентам Остров ❗️
Прошло полгода с тех пор, как я написал этот пост. Уже и думать о нем забыл, а пару недель назад позвонили клиенты с похожей историей и бюджетом. Я вообще заметил одну интересную особенность - о каком бюджете пишу - с тем люди и приходят.
Клиент признался, что прочитал тогда мой рассказ и крепко задумался… Бизнес у него в Сити, но жить там не хочет. Да я
и сам оттуда сбежал на третий день, когда пробовал себя в роли работника в Башне Федерация когда-то. Там работать сложно, а жить, как по мне, так вообще тоска - бетон, бегающие карьеристы, суета и воздух грязный.
Андрей с женой и сыном 14 лет сейчас живет в Глинищевском переулке - том самом знаменитом доме с кучей мемориальных табличек. Занимается модным ныне лошадиным спортом под названием Триатлон (простите, не удержался) 😬😂. Говорит: «Саш, надоело! В центре жить смысла нет, дышать нечем, давай как ты пишешь - посмотрим что-нибудь на Западе, где воздух почище, чтоб набережная была и новые дома». Попросил съездить и показать ему Примаверу, Остров и Алию.
А я как раз был тогда на море, но мой заместитель был в Москве, созвонился с нашими менеджерами на каждом проекте и организовал индивидуальную экскурсию. Примавера и Алия понравились, особенно видовые готовые квартиры, но сама локация не «запала». Все-таки пока Волоколамка стоит и новой платки ждать и ждать. Кстати, недавно консультировал взрослых людей, купивших квартиру рядом с Серебрянным бором за 20 млн для жизни и… тут они узнали что их окна выходят на будущую платную дорогу… В общем градостроительный план лучше смотреть в таком случае.
А вот Остров понравился и локацией и расположением, а также удобством добирания до офиса за 20 минут на авто. Правда каждый день туда клиент ездить не собирается, основная работа из дома. А тут и работать приятно - никогда промки не было, воздух чистый, территория будет отличной и современной, все новое и окружение однородное. Правда комары - собаки грызут, но тут уж ничего не поделать.
Остров не очень любят агенты, он брокерам не платит особо. Но мне за подбор платят клиенты, поэтому все равно. Помогли с замом и квартиру выбрать и хорошую скидку через менеджера получить. Все по классике. К сожалению Андрей против того, чтобы я показал выбранный нами лот, даже попросил корпус не указывать, не хочет публичности. Единственное - брали не у дороги, по понятным причинам… Бюджет тоже был в районе 50 млн.
В моменте большого инвест-потенциала в Острове я не вижу. Но это сейчас. А в будущем там все будет хорошо, потому что таких локаций в Москве всего 4: ЗИЛ (экология так себе), Спартак (чуть дальше от центра но виды получше за эти деньги), Филевская пойма (там давно ничего нового) и Остров. Такие места априори не могут быть дешевыми и обречены на долгосрочный рост цен. Тем более, они застраиваются новым жилым фондом, красиво, современно и очень комфортно.
Кстати, да, как правильно заметил подписчик в комментариях - мы брали такие студии с использованием разных льготных программ ипотечного кредитования.
Если посчитать вложения, то в среднем ПВ был 15-20%, платежи были по 35-38 тысяч, то есть затраты на приобретение и на выплаты по ипотеке до сегодняшнего дня получались менее 2 миллионов рублей.
При покупке за 6.7 млн, а продаже за 9.2 млн, чистая прибыль выходит около 1.5 млн. Что дает нам прибыль за год не 37%, а 75%. Это уже за вычетом ипотеки. Надеюсь понятно написал.
Поэтому льготные программы и разогнали рынок. Сейчас такой финт проворачивать опасно, я бы брал только в долгую. Возможно за год цены не вырастут или будет даже коррекция.
/channel/Kharyb
Важное предостережение 😬
Подобрал клиентке квартиру, а вторую она купила сама и решила сдавать.
Сейчас на рынке аренды очень высокий спрос. Если вы сами будете выставлять в рекламу квартиру - готовьтесь к огромному количеству звонков от риэлторов, от разных непонятных людей и даже от реальных арендаторов, которых там будет 2%, но они будут.
Вас задолбают, после этого номер телефона еще полгода включать проблематично будет. Это как с автомобилем и перекупщиками.
Поэтому всегда берите новую симку, которую не жалко! Или обращайтесь к нам, как клиентка на скрине. Мы примем все звонки, отсеем всех неподходящих кандидатов, выберем самого лучшего и оформим мой грамотный договор, который уже купили сотни людей, со всеми неустойками.
И всегда будем рядом, чтобы помочь, проконсультировать и подсказать, условия тут: /channel/Kharyb/5368
Все кричат про июльский провал, а Росреестр пишет о рекордах:
Максимальное с начала года число ипотек зарегистрировано в июле
🤩 В июле 2024 года в Москве оформлено 11 948 договоров ипотечного жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках недвижимости.
+20,9% к июню текущего года (9 885)
-10,2% к июлю 2023 года (13 309)
+47,8% к июлю 2022 года (8 083)
🤩 Всего в январе-июле 2024 года в Москве зарегистрировано 69 734 договора жилищной ипотеки.
-10,6% к аналогичному периоду 2023 года (78 038)
+15,6% к 7 месяцам 2022 года (60 329)
То есть на 21% больше выдано ипотек в июле, чем в рекордном июне, каково это, а?
Допускаю, что все перед отменой бросились в последний вагон и часть сделок зарегистрировали в июле. Но все равно как-то не похоже на штиль, на рух, правда?
На 10% меньше, чем год назад в это время. Тогда был очень высокий спрос.
/channel/Kharyb
Арендный потенциал средний, так как есть очень большое давление со стороны более дешевого, но очень качественного проекта Событие. Цены на аналогичные лоты отличаются в 2 раза. Сдать 1-к квартиру в Событии легко можно за 100+ тысяч, но сдать такую же квартиру в Реке за 200+ тысяч будет сложнее. Хотя, в ЖК Небо мы до подорожания сдавали за 140.000-150.000 евро-двушки, а Река мне нравится в будущем даже больше. В ЖК Небо сейчас вообще ничего не сдают, поэтому здесь за хороший лот можно будет просить 150-180 тысяч без проблем. Средний лот с 2-3мя спальнями может сдаваться примерно за 250-350 тысяч и дороже, без учета общего роста цен, если сделать красивый дизайн.
📌 Вывод
ЖК Река - довольно интересный дом на длительную перспективу. Выгода в покупке 3-й очереди строительства состоит скорее не в финансовой стороне вопроса, а в возможности выбора лучшего лота для проживания в будущем.
Хороший вариант для сохранения средств с ростом цены выше рынка. У данного проекта есть все шансы составить конкуренцию Вишневому саду, Victory Residence и прочим подобным ЖК.
/channel/Kharyb
Кто еще не подписан на наш инвест-чат? Там очень интересно бывает и живо!
Надо переделать немного канал и дать рекламу, возможно я через недельку чат отстегну от канала на месяц.
Чтобы не потеряться, подпишитесь обязательно: /channel/KharybinInvest
В июле рекордные продажи на вторичке - пишет Росреестр.
Как там нам с вами говорили❓Вторичку продать невозможно? Все падает, да?
На вторичке нет ипотеки. На вторичку все ждали скидок. Что нам теперь скажут ждуны? Вы еще в депозитах ждете падения цен, да?
Это уже не я вам пишу, это официальная статистика Росреестра. Деньги полились на вторичный рынок… Все по классике. А потом они польются и в новостройки.
Ну не бывает так, что в депозитах все богатеют, а недвижимость падает. Это же закон сохранения энергии.
/channel/Kharyb
Чо творится-то, ждуны победили 😬❓
Скоро точно даром будут раздавать квартиры! Нет, скоро за них еще доплачивать будут, вот сами посмотрите:
https://youtu.be/G-ra19LC-4o
✅ Павелецкая сити, MR group, 4 очередь, закрытые продажи, 2028 год
Всем, привет! Я не стану общедоступной информацией забивать разбор - количество этажей и высоту потолков посмотрите на Нашдомрф сами. Одно могу сказать - парковочных мест будет сильно не хватать, а если еще и стоимость каким-то чудом окажется разумной - надо брать. Для жизни, себе любимому, надо брать за любую цену парковку, все равно через 5-10 лет продадите дороже, если решите пересесть на велосипед. Зато как белый человек будете жить в бизнес-классе.
Красивые башни будут, дорога до метро Павелецкая около 20 минут, до Тульской - 15, до Серпуховской - 18 минут. Идти вполне приятно. Район тихий, без шумных дорог рядом. У Павелецкой новый торговый центр, до садового кольца и до кольцевой ветки метро чуть больше километра.
⭕️ Для себя я бы купил. Близость к центру, к метро, хороший район, развитая инфраструктура. Лет через 10 будет очень много движа - офисы, новые дома, публика интересная. Рядом еще и МЦД будет. Я хорошо отношусь к Даниловскому району, очень люблю Замоскворечье, до самого центра тоже можно пешком дотопать, если такой целью задаться 😬.
⭕️ Под аренду. Из того, что мне нравится - это студии по 12.6-12.8 млн за 23.6 м2, евро-двушки по 16-18 млн за 36-45 метров и евро-трешки по 22-25 млн за 60 метров. Студии вы сдадите за 70-75 тысяч без проблем. Дело в том, что там вообще нет бюджетного нового жилья, поэтому улетят. Бюджетные работники поедут во Второй Нагатинский, не зря же я советовал вам его покупать на kharybin?si=c_61fz7EHbs4n-I6">эфирах в Ютубkharybin?si=c_61fz7EHbs4n-I6">!
❗️Но самое интересное будет в евро-2 и евро-3. Первые улетят за 150-170. Ну сейчас бы уходили, если не колхозить с дизайном и мебелью. Вторые - за 200-250 легко сдадите. То есть 8% чистыми от аренды было бы уже сейчас. Кстати, если искать в аренде евро-трешки с красивым дизайнерским ремонтом в новом доме, то их очень мало - с десяток на всю Москву до 250-300 тысяч в подобных локациях, сами попробуйте найти. А если у вас котик, то вообще трудно что-то снять. Если в 2028 году инфляция сделает свое дело, если аренда будет дороже, то и 10% доходность от аренды вполне вероятна. Арендовать будут люди из офисов тут же, вообще Павелецкая становится дорогим бизнес-районом.
⭕️ Инвестиции пока что так себе. МР вроде и вышел с нормальными ценами, понимая что люди не будут покупать дорого 4-х летнюю стройку без халявных государственных денег, но цены ниже вторички на 20%, если смотреть в среднем. То есть, за наличные, если будет что-то приличное и построенное - лучше не ждать. Если не будет, а купить очень надо - берите эту стройку, точно не прогадаете. Тем более, есть хорошие рассрочки - смотрите на скрине и крутите пока на депозитах деньги.
Потому что в 2028 году, если все будет хорошо на рынке и в стране, эти квартиры прилично подрастут. Правда, с окончанием СВО, сильно замедлится экономика, рост зарплат и рост цен на все, но это гораздо лучше, чем война. Это было бы хорошо…
/channel/Kharyb
Есть интересное мнение: весь год вторичный рынок тащил за собой первичный рынок за счет льготных ипотек.
Тогда еще вопрос: а как покупали вторичку весь год? Там же нет льготных ипотек. И не было. За наличные? А почему сейчас покупать не будут и она рухнет?
Я сейчас сам задаюсь этими вопросами и пишу без иронии…
/channel/Kharyb
Ранее ВТБ повысил первоначальный взнос по семейной ипотеке до 30%. Кто подал заявку до 11 августа - тому до 24 августа можно с 20-ю процентами пройти. Как скоро у других банков закончатся лимиты - я не знаю, но очень скоро.
/channel/Kharyb
По вашим просьбам я буду дублировать все свои видео и эфиры в Яндекс.Дзен: https://dzen.ru/kharybin
Обязательно подпишитесь и смотрите там.
Единственный минус - туда надо загрузить, поэтому задержка будет в пару дней. Лучше Ютуб смотреть через ВПН)
/channel/Kharyb
За два дня собрал для себя массу полезной информации, изучил аналитику от ведущих экономистов про инфляцию, депозиты, состояние экономики, курс рубля и проанализировал стоимость квартир за 2 последних года!
Выводы расскажу завтра в 11-00, на нашем традиционном субботнем эфире: https://youtube.com/live/7PyAkto-5o4?feature=share
Перенес его на утро!
А вот количество квартир в продаже, в московском регионе, медленно подрастает.
Посмотрите этот пост, который я писал полтора года назад, тогда тоже Руха ждали все: /channel/Kharyb/1968
Так вот, тогда было 200.000 квартир в одновременной экспозиции, но действовала льготная ипотека и первоначальный взнос был то ли 10, то ли 15%, да и выдавали по 12 млн даже в господдержку!
Выходит, что пока не сильно мы объектами подросли. Чтоб цены упали на 20-30%, нужен рост как в аренде - кратный. В два раза.
Нужно 400.000 тысяч квартир примерно в экспозиции. А сейчас их - сами посмотрите в ЦИАНе выше.
Готовлю завтрашний эфир, накидайте мне пожалуйста причины для падания цен на недвижимость и для роста в комментариях.
Эфир проведем завтра в Ютуб, в 11 утра: kharybin?si=XyVFKD1Qi1pQEHeZ" rel="nofollow">https://youtube.com/@kharybin?si=XyVFKD1Qi1pQEHeZ
Как потерять все деньги, квартиру и остаться в долгах? Очень просто - подписать «правильный» договор аренды ❗️
https://youtu.be/IZ9XD5qN_ag?si=LOsC5To8W7HR9cbt
Вот где цены сейчас реально завышены на студии - это в моем любимом Амурском парке!
Вот такую студию я купил клиентке год назад - в июне 2023 года за 6.7 млн! Даже получше и повыше этаж был!
Сегодня мы ее продали, точнее немного раньше. За… 9.2 млн. Выставлялись за 9.5, но покупателя не было, а потом пришли люди и попросили за 9.2 отдать. Клиент согласилась.
То есть реальная рыночная цена - 9.2 млн в Амурском парке, а ПИК очень сильно завышает стоимость здесь. Ну я уже месяца два вам говорю - не берите студии в Амурском парке по 11 млн, это дорого.
А в других комплексах у ПИКа стоимость квартир дешевле, чем на вторичке, в этом видео я приводил примеры: https://youtu.be/G-ra19LC-4o?si=7TxFaZPl4N-bh_3w
Если раньше все росло, все были гениями, то сейчас надо тщательно подбирать объекты и иметь качественную экспертизу. Студии в Кольской сейчас дешевле Амурского парка - это сюрреализм.
Чтобы не наделать глупостей и не потерять много денег - вот условия подбора: /channel/Kharyb/5241
Ну а клиентка довольна, мы за год заработали 33% с налогами, что гораздо выше, чем доходность депозитов тогда и сейчас. Кстати, тогда тоже все кричали, что цены рухнут вот-вот. Я еще в декабре 2023 года писал, что доллар может пойти на 100 и тогда недвижимость вырастет тут: /channel/Kharyb/4281
Дальше будет больше - плохие комплексы будут падать в цене, а хорошие - умеренно расти. Либо просто стоять на месте в ближайшие полгода, год, а потом уже пойдут в рост. Долгой стагнации может не быть, потому что все богатеют на депозитах.
/channel/Kharyb
Кухонные тренды 23/24
В современных реалиях получить идеальную кухню за разумные деньги — звучит, как очень сложный квест😎
В этом посте подборка реальных проектов компании Лавелла, а не просто нереализованных красивых картинок дизайнеров с Pinterest. В стандартных исполнениях, произведенных в России, а не красивые супер 3D макеты 🙂 которые в будущем по стоимости будут складываться в шестизначные цифры)
Сеть фирменных салонов Лавелла в Москве и Санкт-Петербурге дарит бонусы: скидку 20% на гарнитур + технику в подарок + бесплатную доставку.
Бронируйте бонусы до 31 августа - сможете воспользоваться позже, когда вам будет удобно 🤗❤️
Реклама. ИП Степанов
ИНН 744605609985
☝🏻☝🏻☝🏻Всем, кто не верит, что можно сдавать квартиры за 200+ тысяч в Москве, предлагаю посмотреть сюда: /channel/KharybO/1075 Это наш канал с лучшими объектами.
Эту квартиру мы без труда сдали за 230.000 еще в сентябре 2022 года, в самый кризис, в момент мобилизации практически. Сейчас там ничего по таким ценам нет, разве что одна за 350.000 висит.
Даже боюсь представить, за сколько бы сдали сейчас. Просто есть люди, которые немного зарабатывают, к сожалению, и пишут: «Где вы найдете дураков, которые снимают за ТАКИИЕ деньги!»
Поверьте, за такие деньги снимают очень умные, образованные и богатые люди. Далеко не дураки, Как считает обыватель. Просто у всех свои причины.
2-3 тысячи евро в месяц - не так уж много для Европы и для Москвы тоже. Пишите в комментариях, если не понимаете, зачем люди столько платят за аренду. Может быть вам ответят, такие у нас есть и не мало.
Сейчас важен новый дом и красивый дизайн. А вот сталинки или ремонт из нулевых богатые россияне уже неохотно снимают.
✅ ЖК Река. Я давно хотел пройтись по этому комплексу.
Наиболее удаленный от центра ЖК Премиум класса внутри МКАД, при этом всегда находящийся в топах продаж.
В чем секрет?
Премиум в современной Москве быстро теряет привязку к центру города и традиционным локациям: Prime Park, Foriver Residence, Sydney Prime, Остров, Сберсити и другие. Сейчас найти квартиру в бюджете выше 700 тысяч за метр можно уже практически в любом округе.
Считаю героя данного обзора ярким примером того, что такой подход работает.
⭕️ Локация:
Совсем недавно на основном канале мы писали разбор локации у м. Аминьевская. ЖК Река является лучшим объектом среди всей огромной стройки в районе. Самые большие площади квартир и минимальная плотность застройки, самые дорогие материалы в отделке. Лучшее расположение - вдали от промзоны и дорог, с прямым выходом в парковую зону.
В данный момент комфортной жизни там нет, так как идет активное строительство в дорог, инфраструктуры и основного пула жилья. Доехать до сданных домов на автомобиле - задача не из простых.
Но как мы писали ранее, через пару лет строители уйдут, инфраструктура наладится и жители вздохнут полной грудью. Уже сейчас в ЖК виден потенциал сильного конкурента традиционных локаций Элитного жилья вне ЦАО.
⭕️ Что строят:
Проект реализуется в 4 очереди.
Про последнюю очередь пока мало информации. Она будет расположена обособленно от первых трех очередей за муниципальной школой, в отдалении от жилой застройки. В ее составе планируется строительство таунхаусов на первой линии у парка.
Лучше подробнее остановимся на домах, которые сейчас есть в продаже:
Река - 1:
Дом сдан в декабре 2021 года.
Продажи только на вторичном рынке.
115 квартир средней площадью 158 метров.
Коэффициент паркинга - 1,65.
Река - 2:
Дом сдан в декабре 2023 года, в данный момент происходит выдача ключей.
От застройщика на момент написания статьи осталось 4 квартиры.
154 квартир средней площадью 148 метров
Коэффициент паркинга - 1,46
Река - 3:
Старт продаж в мае 2024. Планируемый срок сдачи в декабре 2026 года.
Активные продажи от застройщика.
165 квартир средней площадью 147 метров
Коэффициент паркинга - 1,49
Все дома объединены общими показателями, такими как:
Отсутствие малых площадей в квартирографии
Высокие потолки - минимум 3,5 метра
Очень качественная реализация МОПов и придомовых территорий
В среднем 3 квартиры на этаже
Наличие секций как без ремонта, так и с полной отделкой от застройщика
Небольшая высотность
Продукт с каждой очередью развивается. Технически каждая новая очередь превосходит предыдущую. Ремонт от застройщика становится актуальнее и визуально качественнее. Фасады современнее, а окна в квартирах все большего диаметра, при сохраняется общий дизайн квартала.
Меняется квартирография.
В первой очереди наибольшая доля многокомнатных квартир с размерами 250+ метров и просторными террасами.
Во второй очереди преобладают квартиры с 2мя спальнями от скромных 95 метров до 200 метровых.
В третьей очереди сильно увеличили количество 1-комнатных и 3-комнатных вариантов.
Сравнивая вживую 1ую и в 2ую очередь не могу отдать предпочтение кому-то из них, у каждой есть свои плюсы. Однако, судя по рендерам 3й очереди, застройщик собрал в ее проекте лучшее из первых 2х.
Продажи 3й очереди идут опережающими темпами. В среднем 7 квартир в месяц. Дом находится еще на стадии котлована, а продано уже более трети лотов.
⭕️ Цены:
Средняя цена лота 750 тысяч рублей за метр.
Самый дешевый лот 54,7 метра стоит 42 млн.
Самый популярный лот это Евро-4 около 140 метров ценой 100 млн.
Цены в 3й очереди в данный момент примерно на 10-15% ниже чем на готовые варианты на вторичке. Дисконт не кажется большим для 2х лет ожидания. Но, повторюсь, новый корпус интереснее технически и лучше сделаны планировки.
«Нужна пояснительная бригада» - подумал я и решил подвести итог всему этому безобразию…
1. Рынок не однородный и слова: «Продаж нет» точно также справедливы сейчас, как слова: «Рекордные продажи». На плохом рынке всегда очень ясно и четко проявляются настоящие инвесторы и обычные хомяки.
Вот это объявление о рекордных продажах от Росреестра справедливо для нормальной недвижимости, для ликвидных новых вариантов или просто хороших квартир в качественных локациях. А неликвид как стоял, так и стоит - это старые дома в дешевых локациях, часто далеко от метро или всякие областные жилые комплексы с очередями на маршрутки.
2. Рекордные продажи в июле обозначают, что продано все хорошее, а всякой ерунды на рынке стало больше. В этом видео сегодня все показал и объяснил: /channel/Kharyb/5778
3. «А рекорд относительно чего?» - спросит внимательный читатель. Может относительно плохих продаж прошлых месяцев? Нет!!! И еще раз нет. Продаж меньше всего лишь на 12%, чем было в РЕКОРДНОМ ПО НАСТОЯЩЕМУ, июле 2023 года. Когда все гребли и мы всю вторичку распродали на двух вещах: а) сильно падающий рубль, б) дешевая ипотека, так как ставка ЦБ БЫЛА 8.5%❗️Кстати, тот рост я предсказал 11 марта 2023 года тут: /channel/Kharyb/2084, пока многие ждали падения рынка. Сами прочитайте, что я тогда писал.
4. Самое ужасное, что при ставке 18% продажи выше, чем в июле 2022 года почти на 60%. Вы представляете себе эту цифру? Тогда ставка ЦБ уже была 9.5%, ипотека в районе 11.5%, а цены ниже на 30-50%.
5. Все это говорит нам о большом количестве денег у людей, которые они больше не знают где сохранять и это только начало.
6. «Так ждать или покупать недвижимость?» - спросите вы. Я всегда был уверен, что все много заработать не могут. Давайте повторю: «НИКОГДА ТОЛПА МНОГО ЗАРАБОТАТЬ НЕ СМОЖЕТ!» Просто так устроен мир. Сейчас толпа в депозитах считает, что сможет много на них заработать, но это не так. Дорого стоит лишь то, чем обладает богатое меньшинство. Если денег становится много у всех, то деньги теряют свою стоимость относительно РЕАЛЬНЫХ АКТИВОВ. Таким образом огромные триллионы на депозитах, приносящие огромную прибыль толпе, за которую не нужно работать, потеряют свои деньги в долгосрочной перспективе. Так устроен мир. Недвижимость может подешеветь в моменте еще немного, но потом… Потом все «хорошо заработавшие на депозитах» бросятся покупать ее. И вы сами можете представить что произойдет с рынком. Не понимают этого только дети или инфантильные взрослые. Ну не могут все быть богатыми в нашем мире, не так устроен капитализм…
7. Возможно «дно» рынка именно сейчас. Потому что никто не будет продавать евро-двушки за 10-12 млн, которые сдаются по 80-100 тысяч. Их сейчас уже продают по 15 млн. Куда дешевле? Если их кто-то за 12-13 поставит - сметут сразу. Или евро-3 за 30 миллионов, которые легко сдаются за 200-250 тысяч. Такие рынок даже сейчас сметает по 25 млн, а за 30 спокойно покупает.
PS Если и будет еще коррекция на хороших лотах, хотяб на 5-10%, то рынок это выкупит за неделю - две. Это мое мнение, с ним сложно спорить.
Потому что не бывает умной толпы. Деньги всегда у незначительного большинства, иначе они ничего не стоят. Где-то обязательно толпу разденут. Вот такое мое мнение про долгие депозиты. На короткой дистанции заработать можно, но не годами. Никак не годами.
Июль стал рекордным с начала года по сделкам на вторичном рынке
🤩 В июле 2024 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 13 165 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья.
+16% к предыдущему месяцу (11 349)
-11,8% к июлю 2023 (14 932)
+57,8% к июлю 2022 (8 344)
«В среднем ежемесячно в столице оформляется 11,3 тысячи переходов прав. Июльский результат на рынке вторичного жилья стал максимальным с начала этого года, превысив апрельский пик на 0,6%», — комментирует Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве.
Согласно отчету от Метриум, за 2024 год вывели всего-ничего в комфорте в Москве… Сокращают вывод новых ЖК. Я помню как выводили постоянно что-то.
/channel/Kharyb