У меня волосы на голове шевелятся. Это ж до чего мы докатились, если студии, которые я покупал клиентам по 5.5-6-7 миллионов на протяжении двух лет сдаются за 69000 рублей в месяц!
Мир сошел с ума. Мои клиенты в Амурском парке получают доходность выше 10% от аренды. Если считать от цены входа. А кого я уговорил зайти в ипотеку 0.01%, тот вообще в дамках - там платеж 14000 по ипотеке.
Приятно осознавать, что ты был прав, но такая тенденция даже меня пугает теперь.
С другой стороны - это 700 евро. Абсолютно нормально по европейским меркам, а чем Москва хуже?
У меня здесь только один вопрос: «Вы правда считаете, что цены на такую недвижимость упадут?» А другую я людям и не подбираю…
Забираю свои слова обратно про новый Матвеевский парк и про Среду на Лобачевского. Теперь я понимаю, что цены там будут расти.
Потому что нет глупцов, кто такие комплексы будет продавать с такой арендой. Потому что аренда растет тогда, когда растет денежная масса. И, похоже, депозиты снова отстанут от хорошей недвижимости.
Сезон - сезоном, но, коллеги, аренда бы не выросла так сильно, если бы у людей не было денег.
А я сегодня говорил хозяйке, что 70000 за студию в Вангардене дорого. Куда мир катится?
Сдали студентке, подписали мой проверенный договор со всеми неустойками, который я многим продаю. Все довольны.
Фото студии в моем канале с лучшими объектами: /channel/KharybO/12833
PS Конечно, в октябре - ноябре будет коррекция в аренде, такие цены - это нонсенс. Но какая? До 60? Москва снова стала очень дорогим городом, как я это и обещал весь 2023 год. Ну не могла она долго быть дешевой. Вот пост, который я писал когда-то на эту тему: /channel/Kharyb/3778
Подробно разобрал Матвеевский кластер и Раменки - одни из лучших настоящих и будущих районов Москвы для жизни и инвестиций и сдачи в аренду.
Там и ваш любимый Матвеевский парк и Событие 4 и Вангарден и Среда на Лобачевского и Мичуринский парк и шикарная Река и много всего и сразу:
ЮТУБ
VK
ДЗЕН
Если не сложно - ставьте 👍 лайки на платформах, это ваша мне благодарность за труд. Спасибо!
/channel/Kharyb
Всем, кто пишет: «Вы опробуйте продать по новой цене», хочется ответить: «А вы попробуйте купить по старой цене» 🙂
Читать полностью…Жилой квартал бизнес-класса Долина Роз от девелопера Перспектива — проект с большим выбором продуманных планировок, современным благоустройством и адекватной ценой среди конкурентов в локации. Для комфортной жизни здесь продумано всё до мелочей:
— Приватная территория с видеонаблюдением 24/7
— Средиземноморская архитектура гармонично вписанная в природный ландшафт: арочные окна, патио, панорамные террасы, дизайнерские подъезды с зонами для отдыха.
— Благоустройство территории: открытый бассейн и традиционная баня, двор-оазис, спортивные и детские площадки, велосипедная дорожка, прогулочные аллеи и зоны отдыха.
— В шаговой доступности 2 детских сада и школа, центральная набережная и вся необходимая инфраструктура
— Функциональные планировки без лишних площадей: от 34,18 до 138,52 м2
— Премиальной обслуживание от собственной сервиской компании Перспектива Сервис.
Долина Роз — новая форма современной жизни в историческом районе курортного г. Судак, Крым. Познакомиться с домом ближе, узнать цены и забронировать квартиру — на сайте
Знаете почему люди еще несут деньги только в депозиты или недвижимость? Я тут недавно купил валюту в Райфе, так комиссия за то, что она будет лежать на счету 1% в месяц)))
Про крипту многие ничего не знают. Поэтому как купить и где держать валюту - сложно сказать. Разве что дома под матрасом.
Фондовый рынок ведет себя очень неуверенно. Падает при первом чихе. Иностранную недвижимость еще сложнее изучить, чем нашу, да и кто-то должен за ней смотреть и все такое.
Золото? Ну там своих проблем масса.
Что еще остается? Ну правда, где сберегать деньги кроме депозитов и недвижимости в Москве большинству? Я не знаю…
Тем более, недвижимость очень хорошо позволяет не только сохранить средства, но и подтвердить их происхождение везде и всегда.
А вы мне скажете: «У многих денег нет!» Много и не нужно, уж 5000 человек в России для Москвы точно найдется, а хороших лотов раза в три меньше, если на самом деле.
На эфире это обсуждали:
https://youtube.com/live/XtPDEV8PUUk?feature=share
✅ Амурский парк, 4-я очередь.
Коллеги, всем привет!
От вас были вопросы по будущей, 4-й очереди данного ЖК, поэтому давайте расскажу свое мнение - какие цены будут и надо ли ждать.
1 ноября 2022 года, сразу после мобилизации, я искренне считал что 5.6 млн за студию тут - это комфортная цена и нужно брать. Писал об этом здесь: /channel/Kharyb/1254
Сейчас стоимость студий у застройщика в третьей очереди стартует от 10.7 млн, а реально на вторичке такие мы продавали за 9.2 млн.
А Левел Амурскую недавно подобрали клиенту за 8.9 млн, причем вся отделка была и даже мебель с техникой нам оставили! Но там метраж - 18м2, против 20м2 от ПИК.
Я хорошо знаю ПИК. Они уже раскрутили данную локацию, а значит выйдут дорого - от 9-9.5 млн за студии со сдачей в конце 2027 года.
Причем эти студии сразу забронируют, хотя я бы не стал. Останутся скорее всего те, которые будут ближе к 10 млн.
Даже с полной отделкой, а тут могут обойтись и вайт-боксом, ждать три года по такому прайсу не выгодно. А если выйдут дороже - вообще атас.
Поэтому я не жду 4-ю очередь. Данная локация себя исчерпала, как выработанная шахта. Мы три года ее копали, пора оставить в покое. Разве что за наличные берём клиентам по хорошей цене объекты здесь, как выше рассказал.
В общем ждём цен и уже будем думать. Скорее всего ПИК выйдет дорого, как вышел новый Матвеевский парк. Для рядового обывателя это кажется интересным, а мне уже поздно заходить в такие объекты с ожиданием в три года, буду искать клиентам что-то получше.
Нет, если бы новые ПИК+ МП или АП сдавались через год, если бы рынок был напичкан льготными ипотеками по самую макушку - я бы топил за них. Но пока что вижу три минуса:
- долго ждать.
- рыночные цены, не инвестиционные.
- локации себя частично отработали.
Если рынок продолжит рост, если ПИК снизит цены, если появятся интересные перспективы, если какие-то минусы исчезнут - я передумаю. В моменте бы не брал.
/channel/Kharyb
«Мои 5 стадий
Отрицание - в смысле 160 тысяч Харыбину за подбор, я что поисковиком пользоваться не умею?
Гнев - откуда все эти сервисы подбора новостроек узнали мой номер, почему мне звонят по 20 Раз в день? Хорошо хоть догадалась с запасного номера им набирать.
Торг - а вдруг я не знаю про какие то перспективные ЖК, а там предложения хорошие, может все таки оплатить подбор???
Депрессия - Я не могу определиться, каждый менеджер хвалит свой ЖК, ощущение, что меня обманывают.
Принятие- написала Александру, перестала нервничать и тратить время впустую.
Волнительно ли ждать стройку до 2028? Конечно! Но я пока в декрете, зп только у мужа, комфортно с платежом 39 тысяч. За 4 года накопим на ремонт, не переплачивая за него проценты по ипотеке.
Верно поступили или нет … обсудим через 4 года.
Александр, спасибо за помощь! Все быстро, чётко, понятно.
Вспомнила, что детей то двое теперь 😂 до встречи на новом подборе!»
Не удержался 😂
Наконец-то я могу давать ссылку всем, кто не понимает о каких неликвидных вариантах мы говорим постоянно.
Почему цены у одних людей растут, а у других падают.
Почему одни скоро потеряют деньги на недвижимости, а другие - заработают и многое другое!
Ютуб
VK
Дзен
Все разжевал настолько подробно, насколько это возможно. Так, чтобы и 8-ми летний ребенок усвоил)
Дурова задержали во Франции. Он прилетел из Азербайджана на частном самолете и знал что против него заведено дело.
Я не знаю, зачем он прилетел в этом случае, но пишут что знал. Какой-то парад мучеников!
«На своей платформе он допустил бесчисленные правонарушения и преступления, и он не делал ничего для модерации или сотрудничества» - пишут TF1
Грозит 20 лет тюрьмы.
Претензии у Франции вызвало шифрование сообщений в Telegram. Как пишет TF1, с помощью задержания Дурова следствие пытается «оказать давление на европейские страны, чтобы они начали совместную работу по борьбе с зашифрованными сообщениями в вопросах терроризма».
Дуров предстанет перед судом в субботу. TF1 уточняет, что его предварительное заключение не вызывает сомнений, а возможные финансовые гарантии вряд ли убедят судей.
/channel/Kharyb
Коллеги, привет, эфир будет завтра в 11-00!
Я часто пишу, что покупать необходимо только ликвидные квартиры, которые легко и дорого сдаются и продаются впоследствии.
Даже если вы берете квартиру для жизни, никто и ничто не мешает совмещать приятное с полезным!
Завтра в 11, на нашем традционном эфире, я расскажу какие квартиры категорически нельзя покупать и какие можно в 2024 году, ибо тренды и тенденции меняются: https://youtube.com/live/XtPDEV8PUUk?feature=share
Кстати, август-месяц на вторичке нам очень сильно понравился.
Нормально распродали объектов. Немного страшно было только в первой половине июля, но сейчас рынок живой.
Большинство покупателей шли с наличными. Конечно, я не Ильдар Хусаинов и объемы небольшие у нас, но в целом довольны продажами.
Если надо продать квартиру - приходите!
/channel/Kharyb
За месяц курс рубля по отношению к доллару изменился на 6%. С 85-86, до 91.
Волатильность высокая из-за серьезных проблем в Курской области, где сотни тысяч людей пострадали и не знают как жить дальше. Я даже думал как-то организовать сбор средств, но не умею это делать и не хочу хейт поймать. Людям реально там трудно.
Частично, по этой же причине, а также из-за атак на различные инфраструктурные объекты по всей стране валится и наш фондовый рынок. Конечно там и мировой обвал вплести можно, но будем реалистами.
Если ситуация будет усложняться, а многое показывает именно на такой сценарий в ближайшее время, то фонду и рубль будут дальше лить. Даже с учетом сокращения импорта, продажи 40% валютной выручки и прочего, рубль слабеет.
В этой ситуации люди всегда несут деньги в два инструмента - валюта и недвижимость. Несли раньше.
Сейчас валюту покупать стало сложнее, хранить ее особо негде, поэтому остаются квартиры.
Понятно, что в результате всех этих действий, цены на недвижимость тоже впоследствии могут снизиться, но я пока что не знаю где еще можно сохранить деньги.
Депозиты приносят хороший доход, но я их количество сильно сократил, потому что не знаю - что будет дальше со всеми этими событиями и к чему мы придем в итоге.
Оставил примерно 20% на депо, а остальное вкладывал в валюту и недвижимость. Время покажет, может я глупо поступил и надо было 20% в год зарабатывать на всю котлету, но мне так спокойнее. В эфире все объяснил: https://www.youtube.com/live/7PyAkto-5o4?si=L64JlVYTjnaK-pw6 Лучше я недозаработаю, чем потеряю.
Пусть все будет хорошо, берегите себя и своих близких и позаботьтесь о сохранении нажитого трудом имущества.
/channel/Kharyb
✅ Матвеевский парк, новая очередь, 3 кв. 2027
В 2021 году вышел первый разбор данного комплекса на моем канале: /channel/Kharyb/198 Я тогда верил, что аренда будет максимум 65000 и цены вырастут всего на 20-30%, но случилось СВО и … цены выросли на 50%.
Чтобы не повторяться про локацию, можно еще почитать большой недавний разбор данного формирующегося нового района со всеми новостройками: /channel/Kharyb/5097
В новой очереди мы видим приятную современную архитектуру, за которую нам предлагают переплатить очень много. Если учитывать срок сдачи - лето 2027 года.
⭕️ Под аренду. Если выбирать хорошие лоты, то за студию придется выложить 11+ млн. С арендой 60000 в месяц, а это 5.5 % ЧИСТОЙ ДОХОДНОСТИ. Евро-двушки там нормальные от 14 и выше. Если их сдать за 80-90 тысяч, то получим 6% чистой доходности от аренды. Но сейчас в готовом Матвеевском парке можно за 15-16 такую взять.
В общем как инвест или под аренду - не интересно. Спасет их только семейная ипотека, которой скоро не будет. Надеюсь на дисконт в 10% через месяц-два здесь.
PS Зря я ругал обычные дома от ПИК за плохую архитектуру. Зато строили за пару лет и цены были людские 😬
/channel/Kharyb
✅ Апартаменты Вольта, проспект Энергетиков, Санкт-Петербург. ПИК
Всем, привет! Клиент обратился за разбором этих апартаментов в Питере и дал разрешение на публикацию данного поста в канале, ему будет интересно ваше мнение в комментариях. Он считает, что турпоток в Питер растет и будет расти еще сильнее. Поэтому присматривается к Северной столице.
Строит свои сервисные апарты ПИК на берегу реки Охта. Полная отделка и сдача в конце 2025 года. Их можно будет сдавать самому, а также можно отдать в управление УК и получать доход без возни с арендаторами, как это мы делаем для вас в Москве. Уровень сервиса они обещают на хорошем уровне. С транспортной доступностью всё тоже неплохо: до центра близко и удобно добираться на метро (оно расположено всего в 8 минутах ходьбы) и на автомобиле и даже можно дойти пешком за 30-40 минут летом. А благодаря тому, что рядом расположены и вокзалы, дорога загород тоже займет не много времени.
Ценник чуть больше чем в 5 млн за студию с полной отделкой мне нравится. Если сдавать посуточно в сезон, то получится около 3 тысяч. В общем доходность от аренды вполне адекватная.
Инвестиции умеренные, для этой локации стоимость небольшая, в целом мне нравится.
Родственница из другого города сдала квартиру, а арендаторы затопили соседей: КТО БУДЕТ ПЛАТИТЬ - хозяин или арендатор?
https://youtu.be/mvazfrYuGEY
✅ ЖК Шелепиха, Шмитовский проезд, 40, Мосинжпроект
Ввод в эксплуатацию: II кв. 2026
Выдача ключей: 31.12.2026
Со мной на днях связались представители проекта и за 5 минут убедили сделать разбор. Говорят, что читают меня, что Инноватор на канале есть, Интеллигент - тоже есть, а вот Шелепихи - нет.
Рекламу оплатить не могут и комиссии не платят, в силу специфики застройщика и отношений с государством, но я же беру деньги с клиентов, а у них «цены низкие и локация хорошая».
Ок! Давайте тогда разбираться, выгодно или нет.
✅ Для себя. Это Пресненский район ЦАО. Вокруг вполне развитая инфраструктура. Рядом метро БКЛ и МЦК Шелепиха, МЦД Тестовская недалеко, а также пешком можно дойти до Сити. В общем комфортно можно доехать и до Сити, и до Белорусской и до Савеловский с их бизнес-центрами и на Беговую. Через три года рядом будет действать еще и станция Рублево-Архангельской ветки. Если любите эту локацию, я препятствий не вижу. А еще будет благоустроенная набережная в пешей доступности. Нормальные башни по 36 этажей и всего одна очередь строительства. Планировки неплохие, потолки от 3 до 4 метров. Машиномест мало, поэтому для себя надо покупать. Я бы на евро-трешки смотрел, там ценник от 25-26 млн. Еще обещали особые условия и скидки через меня, но я не проверял пока что.
✅ Под аренду. Кстати, не покупайте под аренду машиноместо специально - многие арендаторы квартир безлошадные и развязки здесь не то, чтобы очень удобные, на мой взгляд. А вот себе - берите, так как парковаться негде и продадите без проблем, скорее всего.
Студии 24.3 м2 продают от 14.5 млн. С ремонтом получится 16. Аренда таких здесь сейчас уже в районе 70000. А если взять студию 30 м2 за 16,5, вложить в нее еще 2.5 млн, то получим лот, стоимостью 19 млн и арендой в районе 90000. Очень средне.
Поэтому я не люблю студии в бизнес-классе.
Та же Левел Звенигородская продается значительно дешевле с похожей арендой.
Евро-двушки по 19 млн за 44.3 м2 можно будет сдать за 100-120, возможно и за 150, но я боюсь обещать и надо делать наш стильный дизайн и ремонт за 2.5-3 млн.
Средняя нормальная доходность. По евро-3 доходность от аренды похожая.
✅ Инвестиции. Цены рыночные, я не заметил недооцененных лотов. Не завышенные, но и не великий инвест. В готовых домах - в Хедлайнере, в Левел Причальном. А в Звенигородской стоимость еще ниже.
☝🏻Вывод простой: ЖК приличный, локация мне нравится, цены тоже в рынке, особенно если мне дадут для клиента 2-3% скидку. Застройщик задерживал сроки сдачи домов, например в ЖК Инноватор, но все достраивают.
⚡️А вот и Самолет уронил цены, более чем на 10% за день на десятки своих ЖК! Да, это Замкадье и многие воротят нос. Но тенденция понятна — скидки есть
До этого Level снизился на 2-3 млн за одну ночь, ПИК по чуть-чуть, но тоже опускает. Застройщики шевелятся, запускают акции.
Сейчас важно быть в курсе всех скидок, многие запускаются всего на 2-3 дня. Канал «Торг уместен» каждый день отслеживает все рекламные дисконты и любые снижения цен на новостройки в Москве.
Со скриншотами проверяют, где фейки, а где реальные скидки. Подписаться: /channel/umestentorg
#РМ
Как же я ошибался 30 апреля 2023 года, когда писал что доходность будет около 10%. Знал же, что цены будут расти, но скромничал.
Когда 3 декабря 2023 года сумели получить для клиентов скидку 3% и купить за 20.5 млн отличные евро-двушки, то я радовался и предполагал рост цен в 2024 году, но чтоб настолько… Смотрите картинку вверху.
На самом деле, было очевидно, что 20 млн за такие лоты - это подарок на Павелецкой. Было понятно, что локацию ждет большое будущее.
Здесь будет новый офисно-жилой дорогой район. По сути - центр города и место силы. Сейчас осталось в принципе немного лотов и цены сильно выросли.
Но рядом строят новую очередь Павелецкой Сити, там пока такие цены. Мы клиентам там уже подбирали хорошие лоты, подумайте - если хотите купить данную локацию и толковый инвест.
Да, с поправкой на отмену льготных ипотек, большого роста в ближайший год не жду, но в длинную дистанцию эти ЖК себя отлично покажут.
Со скептиками поговорим через год. Я же, когда пишу посты, потом о них помню и напоминаю всем критикам.
Думаете меня с Эрой не критиковали в апреле 2023 года? Хахаха, еще как. И где они теперь? Снова мечтают о бесплатных квартирах?
/channel/Kharyb
Сейчас некоторые комментаторы пишут: «Вы все врети, я вижу вторичку, которую год продать не могут, ничего не продается!»
Только смотрят они на старые дома, которые еще и переоценили владельцы…
У меня же по новостройкам и новым готовым домам за вчерашний день купили 1 подбор до 16 млн в семейную ипотеку, сегодня приобрели подбор за 20 миллионов - кеш.
А еще хотят студию взять за 6-7 млн под аренду в Подмосковье, тоже скоро оплатят подбор.
Коллега сегодня писал, что у него 3 подбора в этом месяце, но он даже не рекламирует своих услуг.
В общем работа идет.
Люди без денег не понимают людей с деньгами. Вторые не хотят покупать старое, а новое покупают очень даже активно.
А первые ничего не покупают. Вот поэтому старая вторичка и стоит. Все просто. Хотя, по нормальным ценам, тоже берут. Моя подруга продала за 15 млн двушку на Севастопольской без проблем и за пару недель вроде.
/channel/Kharyb
В комментариях люди испугались, что рядом с Амурским парком воткнут новый Черкизон.
Даже если так, то размер склада не самый большой - 33 тыс метров. Да и не рынок это - это склад, поэтому ничего ужасного там не будет.
Находится он в стороне от жилых комплексов, я бы не переживал так. Более того, многие работники оттуда будут покупать и арендовать квартиры в АПе, ЛП и других ЖК неподалеку.
/channel/Kharyb
❓ Новая ниша в недвижимости, которая принесёт риелторам поток горячих клиентов и доход от 500 000₽
Ипотека дорожает, спрос на недвижимость падает — 90% риелторов в панике
Но, представьте, как после следующего обвала в рынке недвижимости все снова паникуют, а вы спокойно закрываете новую сделку и приносите клиенту прибыль
Узнать это все, можно на бесплатной онлайн-конференции во вторник, 27 августа
⏱За 3 дня 12 риелторов-миллионеров поделятся своими технологиями и дадут прогнозы по рынку недвижимости
Эти знания помогут вам без падения в доходе пережить дорогую ипотеку, санкции, СВО и другие кризисы. Ведь клиенты-инвесторы покупают недвижимость при любых условиях!
🎁 В подарок вы получите 3 бонуса. Один из них — инструкция "Сарафанное радио риелтора-миллионера" или же как мотивировать каждого старого клиента привести вам двух новых
Также среди 3 участников конференции мы разыграем 3-месячный курс по маркетингу риэлтора и инвестициям в недвижимость. С ним вы сможете закрыть свою первую инвестиционную сделку: от поиска клиента и объекта до получения комиссии
Регистрируйтесь и забирайте реальную возможность изменить свою жизнь
👉 Зарегистрироваться
#РМ
Пропали комментарии под всеми постами, перепривязал группу, восстановил. Комментарии и общение в нашем чате: /channel/+qqVfxdTuxUU1YTcy
Читать полностью…Коллеги, простите меня, эфира завтра не будет. Я простыл и лежу. Не уверен, что силы найду.
Взамен допущу вас частично в святая святых - в отчёт моего заместителя.
Я тоже делал подборы, это не все сделки, но часть из них все-таки засветим. Хотел завтра это сделать:
Снова какие-то непонятные новости от Марата Хуснуллина.
Он утверждает, что менять семейную ипотеку не будут! Иными словами - не ждите расширения, потому что у бюджета не хватает средств.
Про схлопывапние тоже нет никакой информации, однако коллеги выложили картинку от Сбера, опубликую ее вверху данного поста.
Сбер предупреждает, что скоро лимиты по семейной ипотеке закончатся.
Напомню, что недавно ВТБ объявил о повышении первоначального взноса по семейной ипотеке. Скорее всего из-за исчерпания лимитов, выделенных государством.
Иными словами, деньги у государства на семейную ипотеку заканчиваются и не факт, что кто-то в ближайшее время даст еще. Могут и полгода и год мариновать, а там - как пойдет.
У нас есть в подписчиках люди, которые хотят и могут воспользоваться семейной ипотекой, но откладывают по какой-то причине? Расскажите пожалуйста, на что вы рассчитываете, просто интересно.
/channel/Kharyb
Квартира за 13 500 рублей в месяц!
Не кликбейт и не скам, а суперпредложение для покупателей от «Группы ЛСР». До конца августа в жилом квартале «Ржевский парк» можно приобрести студию с полной чистовой отделкой по семейной ипотеке со ставкой в 4% на весь срок кредитования.
Условия доступны для семей, в которых есть ребенок до 6 лет включительно (даже если он родился в этом году).
При первоначальном взносе 708 509 рублей и сроке кредита в 30 лет ежемесячный платеж составит всего 13 446 рублей.
Сама студия стоит 3,5 млн рублей — это одно из самых выгодных предложений на рынке.
В квартире вас ждут полная чистовая отделка и два окна, а рядом с домом — большой лес для прогулок и развитая инфраструктура.
Еще больше подробностей акции — на сайте «Группы ЛСР». Или просто заполните форму, чтобы всегда быть в курсе актуальных предложений.
Реклама. ООО «ЛСР. Недвижимость–СЗ» ИНН 7826090547
ERID: 2VtzqwPDY6y
Несколько фоток из Турции. Разнообразия ради.
Я люблю Анталию, но так и не купил там недвижимость - было очевидно, что с русскими уедет и ликвидность.
Следующим будет Таиланд, но уже осенью)
/channel/Kharyb
С клиентом купили уже 7 или 8 квартир за год. На сумму под 200 млн. Интересное наблюдение.
Читать полностью…