37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Чтобы попасть в наш закрытый чат, переходите по ссылке: /channel/+qqVfxdTuxUU1YTcy Закрыл его из-за спама.
Читать полностью…
Продажи новостроек в октябре 2024 года упали относительно октября 2023 года на 46%❗️
А если отталкиваться от сентябрьских хороших результатов - то падение продаж в Московском регионе зафиксировано на целых 5% всего лишь за месяц, по данным Dataflat.ru ❗️
Доля сделок с ипотекой сократилась с 86% - до 56%❗️
Это мы вчера обсуждали на эфире.
Неправда ли, заголовки выглядят пугающими и есть ощущение, что рынок ждёт фиаско и цены точно скоро рухнут? Однако профессионала от любителя отличает знание деталей, видение полной картины рынка и вести «с полей». Вот ими я вчера в эфире и делился, а еще рассказал каких застройщиков ждёт банкротство.
Реальной ситуацией по рынку сейчас кратко поделюсь еще и тут:
✅ По 1 пункту:
Октябрь 2023 года был рекордным. Тогда на продажи влияли факторы, которые я предсказал еще 11 марта 2023 года, подписчики помнят этот пост: /channel/Kharyb/2084 А ведь многие ждали падения цен на квартиры…
То есть падение продаж в два раза от 2023 года - это много. Но тогда база была очень высокой!
А вот относительно октября 2022, где база была низкой и было продано всего лишь 3253 лота, у нас рост продаж на… 60% сегодня❗️Ведь в октябре 2024 года было продано 5205 лотов! 😏
Так у нас сейчас рост или падение рынка? От рекорда - падение на 46%. От дна - рост на 60%. Что думаете? Как это называется, а?
✅ По пункту 2:
По Московскому региону - это по Старой Москве, по Новой Москве и по Московской области совокупно! Но внимательный читатель пойдет дальше и заметит, что в Москве количество сделок выросло на 3%. Это с учетом падения продаж в Новой Москве на 12%!
Так на сколько выросло количество сделок в старой Москве, если во всей Москве, включая Новую, выросло на 3%, а только в Новой Москве упало на 12%? Математики есть 🙂 ?
И второй вопрос: где Харыбин советовал покупать квартиры все эти годы❓
В Новой Москве? Может в Московской области?
Или практически всегда я твердил:
«Берите старую Москву около метро и поближе к центру, берите новые дома, все хотят жить и покупать квартиры внутри МКАД, за исключением хороших районов Солнцево и Митино! Было же много раз, правда?» Вот прочитайте хотя бы этот пост: /channel/Kharyb/5930 или этот: /channel/Kharyb/828 или вот в старом разборе Молжаниново от Самолета: /channel/Kharyb/778
Вы поймите, я не зря с 2007 года облазил всю Москву и даже близкую область, знаю как сдаются и продаются квартиры и там и там и даже в Новой Москве, знаю как они ведут себя в кризис, какие локации уже протухли, а за какими - будущее, за то и любите, потому и приходите на подборы и новостроек и вторички. Если годами это все постоянно изучать, то без шансов станешь профи, даже если не хочешь. А я - хочу и прекрасно решаю задачи клиентов.
✅ По пункту 3:
Это правда. Только вот тут все тоже самое, что и во втором пункте - вы посмотрите долю сделок с ипотекой до льготных программ и все быстро встанет на свои места.
Именно из-за этого сейчас все ждут падения цен на квартиры.
Но здесь я много раз писал, что страна тратит миллиарды на СВО каждый день. Эти миллиарды расходятся по всем, а не только по военным. Хоть вы продукты производите, хоть металлом занимаетесь, хоть одежду шьете, хоть тортики печете или ювелирку продаете. Это также влияет на рост зарплат. Конечно, лучше бы не было военных действий и этого всего, но от нас с вами мало что зависит, уповаем на Бога и мудрость властей.
Вертолетных денег от СВО становится все больше, но оседают они в основном у обеспеченных и богатых людей, которые умеют их извлекать через свои бизнесы и предпринимательские навыки, именно они и покупают сейчас квартиры за наличные.
Я пишу то, что вижу, подборы есть и у меня и у коллег за кеш. Вчера специально другу писал, он тоже ведет канал и тоже подбирает людям недвижимость. Предложил партнерство. Ответ меня обрадовал: «Саш, спс 🤝 только мне щас хватает своих под завязку. Даже не продвигаю тему. Иначе времени больше вообще на что не останется». Прям как есть вставил цитату из личной переписки.
Еще пример - мы полгода назад смотрели с клиенткой ЖК Настоящее в Раменках.
Подписчик в личку пишет… Публикую с его согласия. А как вы считаете? Свое мнение и наши данные по покупкам напишу в посте скоро вместе со статистикой продаж, чтобы быть объективным.
Будет лонгрид.
/channel/Kharyb
Че по Самолету ✈️❓
Все ниже написанное и сказанное в эфире - является моим личным, субъективным мнением.
Кому лень смотреть эфир, хотя там все гораздо подробнее и понятнее разложил, то вот короткая выжимка:
❌ Минусы:
⭕️ С 1 июля перестала действовать льготная ипотека, которая как раз и помогала Самолету! Вот здесь, еще 10 июля, я писал про людей, которые набрали Подмосковья: /channel/Kharyb/5516
Также еще в мае я писал, что Подмосковье продавать все сложнее и продажи Самолета во многом зависят от льготной ипотеки: /channel/Kharyb/5330
Как раз люди без больших денег и брали обычную льготную ипотеку до 1 июля и покупали Самолет в полях. Люди с деньгами туда не ходили. Это как раз и проблема!
⭕️ Высокая ставка ЦБ и дорогая ипотека = переход к сберегательной модели поведения общества. Это общая нынешняя проблема рынка недвижимости, однако люди ее несколько переоценивают и не учитывают вертолетные деньги от СВО по всей стране. Скоро все это поймут!
Но это привело к паданию продаж метров на 45% у ✈️ А чистая прибыль рухнула на 49%… Это от высокой базы прежних льготных забегов.
⭕️ Отмена дивидендов. Хотя, это сейчас для компании скорее правильное решение.
⭕️⭕️⭕️ Крупнейший владелец компании Михаил Кенин, с долей 31.6%, ищет покупателя на свой пакет акций. Год Нисанов вышел с убытками, продав 10% акций ранее.
И вот этот последний пункт меня напрягает больше всего! Проблемы с продажами - решаемы. Гораздо хуже, на мой взгляд, разброд в штабе крупнейших акционеров - это может привести компанию к реальному краху. Поэтому и фондовый рынок так отрицательно отреагировал на новости о распродаже акций.
Из плюсов:
✅ По итогам продаж 2023 года Самолет был номером 1 в Москве и в России. Купили они и ГК МИЦ.
✅ Вывели свое АН Самолет-плюс на первое место по сделкам в России.
✅ Самолет входит в список системообразующих организаций России.
Может рассчитывать на поддержку государства.
✅ За 23 год продажи выросли на 47% и сейчас на них же упали по сути. То есть отчёт как раз и не ужасный…
За 9 мес количество законченных контрактов выросло на 9%, год к году.
☝🏻Вывод. По моему мнению, если руководство не договорится между собой, то перейдут банком и государству. В этом как раз основной риск и все проблемы застройщика.
/channel/Kharyb
Цены на недвижимость в валюте сейчас на уровне 2005 года, если учитывать долларовую инфляцию!
Они в два раза ниже, чем были в 2007 году перед кризисом:
ЮТУБ
РУТУБ
ДЗЕН
kharybininvest/scheduled?z=video-226931441_456239044%2Fclub226931441">Наше ВК-сообщество
Есть ли вообще смысл покупать недвижимость в Москве или лучше положить валюту под матрас?
✅ ЖК Лосиноостровский парк от ПИК прилично скинул ценник. Не дешево, но приемлемо. По евро-трешкам рассрочки без процентов на полгода с ПВ 50%
Я его давно никому не подбирал, так как стоимость квартир выросла сильно. Но когда-то был очень приличный инвест.
/channel/Kharyb
Один из читателей изучил мой пост про этот подбор: /channel/Kharyb/6312
После этого он упрекнул меня. Я писал, что купил клиентке квартиру за 12.6 млн, которая на ключах должна стоить 14.5 примерно в марте.
Пишет, что она не будет столько стоить, потому что в Матвеевском парке есть за 13.5 млн. на ключах такая же квартира.
☝🏻Вот мой ответ:
Вы по картинкам судите и такими темпами получите не прибыль, а убытки.
Итак, вот лот, который вы скинули: https://www.cian.ru/sale/flat/309176028/, давайте его разберем. Именно поэтому я просил ссылку, а не скрин.
⭕️ Это самая плохая планировка. По сути - большая студия. Ее не переделать, так как уже есть отделка, глупо все ломать. Я же купил клиентке евро-двушку с отдельной спальней и побольше на метр.
⭕️ Этот лот не с чистовой отделкой, как пишут в объявлении, а в Вайт-боксе. Который часто требует переделки. Довести такой вайт-бокс до ума - это еще плюс 1 - 1.5 млн. То есть ваша квартира не 13.5 млн, а 14.5 млн выходит. За студию!.
А мы с клиенткой купили евро-двушку в полной отделке, с отдельной спальней и кухней-гостиной за 12.6 млн, с учетом рассрочки. Этаж высокий, а не 4-й. Все дети на детской площадке будут вас радовать криками ))
Итак. Вы предлагаете мне сравнить мой объект (33.5 метра за 12.6 млн, с полной отделкой, евро-двушку) со студией 32.6 метра, на 4 этаже, за 14.5 млн (если учитывать доп вложения)? Странное сравнение 🤔
/channel/Kharyb
Зачем собственникам бизнеса оценивать уровень стресса сотрудников?
📌 Меньше стресса → меньше ошибок → работа эффективнее. Вовлечённая и продуктивная команда увеличивает общие результаты бизнеса.
📌 Стресс — главная причина выгорания и ухода сотрудников. Меньше стресса → меньше увольнений → меньше затрат на найм и меньше простоев.
📌 Меньше стресса → больше доверия → сильнее корпоративная культура. Делает компанию более привлекательной для новых специалистов, что упрощает привлечение лучших кадров.
Это работает. Вот реальный кейс: В стартапе «Tech Co.» провели анонимный опрос сотрудников, который выявил высокий уровень стресса из-за перегрузок. После внедрения гибких графиков и программы поддержки ментального здоровья:
Производительность выросла на 15%.
Текучесть кадров снизилась на 20%.
Улучшилась командная атмосфера (по результатам анонимных опросов)
Хотите больше инструментов для управления стрессом в компании?
Забирайте гайд "10 инструментов для оценки уровня эмоционального напряжения команды".
А вот и ценовые итоги октября на вторичном рынке! Да, в России, если смотреть по ценам реальных сделок по вторичке, средняя цена впервые за три месяца подросла. Я в понедельник писал, что срочных продаж стало больше, но при этом средний уровень все-таки ушел вверх сразу на 0,4%. Повлияли такие факторы как инфляция и большой объем спроса за наличные.
Для меня это неожиданный результат, вообще рынок недвижимости РФ сейчас на большом распутье. Китайский рынок пошел по пути снижения цен, за год почти на 25%, в США, несмотря на то что объем сделок за два года снизился на 35%, цены стабильны. Неужели Россия пойдет по американскому пути? На мой взгляд, это плохо для экономики России.
В этой новости есть кое-что очень важное, что многие люди не замечают, поэтому я ее и выделил❗️
ТАСС пишет, что продажи недвижимости девелопера Pioneer в Москве за 9 месяцев 2024 года выросли на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - до 34,8 млрд рублей, говорится в сообщении компании.
Пионер строит дорогие жилые комплексы, такие как Лайф Варшавская, тут я рассказал как они задрали цены на нее. Вот еще обзоры на их Прайд, вот High Life, здесь писал про ЖК Shift.
Вот они пишут:
"За 9 месяцев 2024 года компания совокупно продала свыше 70 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости на общую сумму 34,8 млрд рублей. Этот показатель на 30% превышает результаты аналогичного периода прошлого года".
Вот еще:
"В сегменте коммерческой недвижимости Pioneer сохранил продажи на устойчивом уровне: было реализовано более 20 тыс. кв. м на общую сумму 6,8 млрд рублей, что сопоставимо с показателем аналогичного периода 2023 года. Компания удерживает позицию в тройке лидеров среди девелоперов коммерческой недвижимости Москвы. Значительную долю продаж (53%) составили офисы и ретейл <…>"
Именно об этом я говорил на очень важном стриме - какую недвижимость покупать в 2025 году и почему.
Рынок становится жутко сегментированным. Пока одни подписчики фиксируют снижение цен на обычные старые дома, качественный бизнес-класс чувствует себя неплохо. Даже хорошо. Почему?
Все просто! В 2023 очень много покупали недвижимости в льготную ипотеку, которой сейчас нет. Это был и комфорт-класс и бизнес. Тогда спираль вертолетных денег от ВПК только-только начинала раскручиваться. Это не только солдаты, это еще и миллионы людей и бизнесов.
И вот на смену льготной ипотеке приходят вертолетные деньги. Вы мне тут же напишете: «У большинства людей в России по 300.000 на депозитах, о чем ты вообще?»
Я о том, что рынку большинство людей и не нужно. Хорошего бизнес-класса строится ровно столько, чтобы его могли покупать те самые 2-3% наших сограждан, у которых есть деньги. И сейчас этих денег у них становится больше.
Кто получает деньги от бизнесов, бедные чтоли? Нет. Конечно же богатые. Вот они и выкупают Пионер и другие ЖК от разных застройщиков. И коммерческие площади.
И денег у богатых становится все больше и больше. Я это вижу по подборам. У меня с кешем люди приходят по 20-30-50 млн. Наличными. Люди с бизнесами, с госконтрактами и тд.
Вы снова спросите: «Почему же они не кладут деньги на депозиты?» А они кладут! Только не все. Часть вкладывают в хорошую недвижимость.
И отчеты премиальных застройщиков - лишнее тому подтверждение.
/channel/Kharyb
Хочу из эфира показать модель будущего на 2-3 года:
Инфляция - рост ставки ЦБ - переход к сберегательной модели поведения общества - рост денежной массы и сокращение производства товаров и услуг - рост цен на товары и услуги, в следствие их сокращения, снижение ставки ЦБ, рост цен на все - на величину инфляции и выше.
Расшифровал вот тут: https://www.youtube.com/live/vvEioE6ID2g?si=OUOpsgEzLWY4GDgf
Согласны?
Что будет с ценами на недвижимость в 2025-2026 и в 2030 годах.
Добавил эфир в
ДЗЕН
РУТУБ
ВК-сообщество, в котором скоро будет новый форум.
И ЮТУБ
Как оценить инвестиционный потенциал проекта бизнес-класса?
Бизнес-сегмент может принести хороший доход, но он довольно сложный при оценке инвестиционной привлекательности конкретного объекта.
Это и не массовое жилье, где главное – доступная цена, и не элитка, где чем эксклюзивнее, тем лучше. При выборе объекта бизнес-класса нужно учитывать комбинацию многих вводных.
Рассмотрим на примере Stories на Мосфильмовской от OCTOBER GROUP, поскольку даже в текущей реальности проект продается активно.
Итак, на что смотреть при выборе квартиры бизнесе?
⭕️ Локация здесь
Для бизнес-класса жизненно важны два фактора: транспортная доступность и престиж района. Так что осторожнее с «бизнесом» за МКАД или в дешевых районах.
Смотрите районы поближе к центру и на западе, рядом с метро. У Stories тут все хорошо: ЗАО, Мосфильмовская улица, при этом всего 5 минут от метро «Аминьевская» и 20 минут до центра на авто.
⭕️ Цены сейчас от 14 млн. руб. При этом девелопер периодически проводит акции и предлагает разнообразные финансовые инструменты покупки. Например, сейчас предлагается скидка до 20% на квартиры в 29-этажном корпусе Stories Tower и 11-этажном Terrace House. Рекомендую следить за спецпредложениями – могут быть очень приличные скидки.
⭕️ Повышающие характеристики:
Обращайте внимание на элементы из соседнего (более высокого) сегмента, которые присутствуют в проекте – они дадут добавленную стоимость по сравнению с другими проектами бизнес-класса.
В Stories мы видим из премиума: панорамное моллированное остекление, пентхаусы на верхних этажах, дизайнерские лобби с библиотекой, детский клуб площадью 266 кв.м, продуманное многоуровневое благоустройство, эксплуатируемую кровлю с пространствами для спорта и отдыха.
⭕️ Та самая уникальность:
Понимаю, что слово уже набило оскомину. Тем не менее, именно те черты, которые делают проект действительно редким на рынке, обеспечат его ценность в долгосрочной перспективе. Здесь это архитектура от международного бюро NIKKEN (проектов зарубежных архитекторов сейчас меньше 10% на московском рынке), квартиры с террасами и большими лоджиями, полноценное бизнес-пространство в стилобате, что сделает проект всегда востребованным среди тех, кто хочет жить и работать в одном месте.
Реклама: ООО «СЗ «ЭТАЛОНИ Европа»
ИНН 7709448420
Erid: 2VtzqvEMJKw
Вчера был интересный подбор❗️
Клиентка пару месяцев назад обратилась за продажей своей старой квартиры в Измайлово, которую мы сдавали.
Часть денег хотела вложить в евро-двушку для сдачи в аренду и стабильности, а часть - держать на депозите.
Продали мы квартиру за 21 миллион. Решили половину или чуть больше потратить на новую квартиру, а остальное - на депозит положить. Для диверсификации, чтобы сохранить деньги и сыну потом оставить.
Я подобрал почти построенную евро-двушку на Западе Москвы, рядом со всеми ВУЗами, метро, со сложившейся инфраструктурой вокруг, за 13.4 млн! Покупка от застройщика и никаких рисков. Ключи - через несколько месяцев.
Есть беспроцентная рассрочка на полгода БЕЗ УДОРОЖАНИЯ с первоначальным взносом 50%, то есть нужно сразу внести 6.700.000.
Вторые 6.700.000 клиентка должна внести через полгода, а пока что будет держать на депозите.
За полгода 6.700.000 ей принесут на депозите 770 500 рублей. Вычтем их из стоимости квартиры и получим 13.400.000-770.500 = 12 629 500.
Также я добьюсь скидки 1.5%, чего сама клиентка не добилась бы от застройщика, потому что использует рассрочку без удорожания и без процентов.
Получаем стоимость квартиры 13.199.000. Математика становится еще лучше, но я уже не буду пересчитывать, кому надо - сам сделает.
Такие квартиры были по 15 млн еще пару недель назад. Сейчас же мы берём ее практически за 12.5 млн, если мою скидку применить и рассрочку.
Аренда этой квартиры сейчас - 80000 в месяц. Ликвидность - отличная, ведь снимают и студенты и взрослые - Запад Москвы и рядом с метро и вся инфраструктура.
Вот за что я беру свою плату за подбор. Условия тут: /channel/Kharyb/5238
Прошу с понимаем отнестись к тому, что я закрою комментарии к данному посту. Не хочу, чтобы гадали, какие комплексы мы берём, потому что квартир там немного и люди просто выкупят остатки, подняв цену. А я бы хотел, чтобы объекты забрали мои клиенты по хорошей цене.
Когда все купим, я обязательно расскажу все подробности и какие жилые комплексы брали и лоты. Но пока - рано.
Данные квартиры застройщик продает только за наличные, отсюда и хорошие условия. В семейную ипотеку взять не получится.
Интересные мысли от подписчика нашего чата, Vladimir Akademikoff:
«Никогда не рассматривал возможность приобретения хрущобы (даже в страшном сне такое не приснится), но ради спортивного интереса периодически слежу за ценами в своем городе. Недавно ходил по окрестностям авито и с удивлением обнаружил, что двушки-хрущобы (43-45 кв.м, 1960-х годов постройки) продаются в Петрозаводске в среднем по 4 миллиона рублей (это почти 100 тысяч рублей за квадрат!). Не хочу даже думать, кто и зачем приобретает эту чудо-архитектуру, но зато могу вам рассказать, сколько стоила эта же архитектура ровно 25 лет назад.
25 лет назад моя бабушка выделила моей двоюродной сестре 8 тысяч долларов (которые мы с отцом благополучно спасли перед дефолтом 17-го августа 1998-го года, а в благодарность за это я получил по наследству дырку от бублика), ее мать (моя тётя) добавила еще 2 тысячи долларов и купила своей дочери как раз такую хрущобу-двушку за 10 тысяч долларов (в рублях это было 250 тысяч). Что можно было купить на эти деньги 25 лет назад? Можно было за 10 тысяч долларов купить 4-летнюю «Вольву» последней модели в отличном состоянии (новая такая машина стоила в конце 1990-х 25-40 тысяч долларов, в зависимости от комплектации). Следите за движением рук. Открываю снова авито, смотрю текущие цены на б/у «Вольво» - последние модели в отличном состоянии 4-летнего возраста стоят ровно 4 миллиона рублей. Оказывается, паритет цен между б/у автомобилями и квартирами не изменился! Между делом напомню, что в 1999-ом году никакой ипотеки еще не существовало, и слов таких даже никто не знал. Точно так же и сейчас ипотеку на вторичку де-факто уже почти никто не берет. Выходит, что цены на вторичку на нашем рынке как минимум не завышены.
Обратите внимание: 4-летняя хорошая иномарка 25 лет назад стоила 10 тысяч долларов, а сейчас – около 40 тысяч долларов. Вот вам и реальная инфляция самой стабильной валюты в мире - доллара – 4-кратное обесценивание за 25 лет. И не надо мне рассказывать сказки, что сейчас машины якобы «круче»! 25 лет назад автомобили делали из металла, а сейчас из фольги. И электроника эта никчемная по большей части компостирует мозги автовладельцам (особенно это касается нынешних моделей «Вольво»!), чем помогает в реальной жизни.
Теперь давайте посмотрим, как изменились зарплаты в Петрозаводске за 25 лет. В 2024-ом средняя зарплата у нас составляет 70 тысяч рублей. В 1999-ом – полторы тысячи (по номиналу, естественно). Рост номинальной средней зарплаты за 25 лет – в 46,7 раза. Рост номинальной цены на хрущобу-двушку – в 16 раз (4000000/250000). Рост зарплат опережает рост цен на вторичку почти в 3 раза (46,7/16). Напоминаю, фактор ипотеки тут роли не играет, потому что в 1999-ом ее вообще не было, а сейчас запретительные ставки. Вывод: в рублях вторичка явно недооценена.
Чуть не забыл про курс доллара. Номинальный курс доллара к рублю вырос за прошедшие 25 лет почти в 4 раза. То есть хрущобы дорожали в 4 раза быстрее чем доллар – 16 раз против 4 раз (это к сведению любителей держать доллары под матрасом).
Прошу осознать эту невидимую связь между ценами на квартиры и автомобили. Это два самых дорогих и альтернативных товара, я бы даже назвал эти товары антиподами. У миллионов людей стоит именно такой выбор – купить или машину, или квартиру. На каждого второго Васю-понтовщика, который готов распотрошить свою кубышку и купить б/ушную иномарку, найдется своя жена, которая резонно ему скажет: «Иди ты нахрен со своими понтами! Езди на своей старой машине. Давай лучше квартиру купим!». И спрос колеблется именно между этих двух огней: квартиры - машины. Не может паритет цен между квартирами и машинами очень сильно изменяться. Как было доказано в данной статье, данный паритет цен за 25 лет фактически не изменился.
PS: на всякий случай: даже если очень хочется, хрущобы приобретать НЕ НАДО!»
Я всегда с радостью опубликую ваши материалы, если они будут интересными, грамотно и объективно составлены.
Попасть в наш закрытый чат теперь можно только по этой ссылке.
/channel/Kharyb
Там однушки были у застройщика по 24 млн, а люди продавали по 21 млн, вот был пост: /channel/Kharyb/5023 .
Но клтентка решила тогда подождать падения цен, ведь все обещали, что обвал не за горами!
Только цены сейчас там упали вверх и теперь вот самая дешевая однушка 37 метров продается за 22.7: https://www.cian.ru/sale/flat/304156404/ Но это последний этаж, многие не любят его. И это 37 метров, а мы смотрели 41 метр, вот ссылка была, квартира давно снята с продажи, но ЦИАН все помнит: https://www.cian.ru/sale/flat/294495712/
Сейчас такие там люди пытаются продавать за 23.1 млн: https://www.cian.ru/sale/flat/308093934/ Всего лишь на 2 млн дороже. А застройщик просит вместо 24 млн - 25 385 000 со скидкой 7% Жесть, короче!
Вот такое падение цен вверх, надо разбанить Дениса Петрова и успокоиться его правильной аналитикой. Пожалуй так и сделаю. Я его на ночь читаю, чтоб спать спокойно, когда такие кейсы разбираю - действует лучше валерианки. Может он окажется прав и мы все накупим квартир за полцены…
Просто ЖК Настоящее в очень хорошей локации всегда был и я про него много не писал лишь потому, что клиентам на подборах советовал когда-то по приятным ценам, а сейчас уже другие ЖК дают хорошие скидки, сегодня как раз подобрали лот за 19 млн, который весной застройщик продавал за 22! В общем ловлю удачные моменты. Их сейчас немного, но есть и мне это нравится.
А так бы Настоящее подписчики выкупили раньше и цены бы выросли сильнее. Шутка ли - Раменки, вся инфраструктура, отличный комплекс. Просто золото было. А сейчас цены уже рыночные, хотя и не слишком высокие. Если еще надо купить - я могу помочь со скидкой от застройщика, если сами еще не звонили, там нам рады всегда. Или на вторичке за кеш купим дешевле и все проверим. Ну да, вторичку в Настоящем брать выгоднее, но инвестиций нет. У застройщика есть смысл только в семейную ипотеку и только для жизни - инвеста уже нет, вся недооцененность давно в прошлом.
Именно такие - хорошие и ликвидные, достаточно дорогие комплексы и лоты никуда не падают сейчас по вышеописанным причинам. А в Подмосковье шли люди с обычной льготной ипотекой 6 млн и маленьким первоначальным взносом. Набрали весной, а сейчас цены падают. И еще старые дома никто из молодых и успешных покупать не хочет - там тоже проблемы с продажами. Люди выросли другие, нового хотят, почему-то. Это нормально.
И вот такая ситуация на рынке тоже сейчас: разные застройщики, в разных проектах скидывают цены, а потом опять поднимают. Качели устраивают, когда деньги нужны. Я периодически о таких интересных лотах писал ТУТ и здесь и в других постах. Но обо всем, конечно же, писать не буду. Иначе что людям подбирать?
Пока что вести с моих полей такие: стало меньше людей с бюджетами на студии и однушки недорогие и больше людей с наличными на качественный бизнес-класс. Возможно, люди с бюджетами скромнее вернутся уже в понедельник, вторники, когда семейную ипотеку станут выдавать, вот был пост: /channel/Kharyb/6338
Фух, потратил два часа, ловите:
Читать полностью…
Кто-то из девелоперов может и сворачивает свою активность, но точно не «Мангазея». Компания продолжает активно наращивать свой портфель. Только за осень стало известно о трех новых площадках девелопера, и если две из них бизнес-класс на целых 600 тыс кв. м, то одна – в Коробейниковом переулке, то есть однозначно билет в deluxe сегмент.
Помимо этого, в этом году «Мангазея» вывела на рынок два крупных объекта «Мангазея на Речном» у Северного речного вокзала и «Мангазею на Тульской» рядом с одноименной станцией метро. В самое ближайшее время ожидается старт, наверное, самого ожидаемого проекта этого года «Мангазея в Богородском». Хорошая локация рядом с метро и парком, небоскребная архитектура от СПИЧ, неплохие планировочные решения со всякими «фишками» в виде гардеробной с окном, открытыми террасами, кухнями-гостиными с тремя окнами, мастер-спальнями. Чтобы не пропустить старт подписывайтесь на телеграм-канал. Предварительный ценник - от 360 тыс. руб. на квадрат.
Сегодня в 12:00 наш традиционный субботний печальный эфир:
https://youtube.com/live/huXUYQELEJY?feature=share
Недвижимость в Калининграде: насколько выгодно инвестировать в самый западный регион России?
Калининград привлекает внимание благодаря своему мягкому климату и близости к морю, что делает регион популярным среди туристов и новых жителей, создавая стабильный спрос на жилье
С июля 2019 г. по июль 2024 г. стоимость аренды квартир в регионе выросла на 108,3% (см. график роста)
РАСЦВЕТ предлагает покупателям и инвесторам выгодные условия до 30 ноября:
• рассрочка 0% на 15 месяцев
• бизнес-рассрочка на 3 года
• ипотека за 1 рубль в месяц
• ипотека 9,9% для всех
Пройдите тест и получите каталог планировок
Подписаться | Расцвет. Архитектура жизни
erid: LjN8KQBSA
Лимиты по семейной ипотеке распределили.
⭕️ Сбербанк и ВТБ получили по 122,4 млрд рублей!
⭕️ Альфа Банк — 42 млрд рублей.
⭕️ ПСБ — 21 млрд рублей.
⭕️ Банк «Дом.PФ» — 8,3 млрд рублей.
⭕️ Металлинвестбанк, Банк БЖФ и Абсолют Банк — по 3,5 млрд рублей.
⭕️ Банк «Уралсиб» — 4,2 млрд рублей.
С учетом листа ожидания, хватит их до 10 декабря. Край - до 15. Будете покупать квартиры?
/channel/Kharyb
Вчера была короткая консультация за 10000 рублей по конкретному ЖК и лоту.
Мне клиент скинул евро-3 в Бруснике, ЖК Квартал Издание.
Планировка непривычная в наших широтах, но мне понравилась.
Ценник (25 миллионов) для локации и сроков сдачи высоковат, но не предельный. В общем - хороший вариант. Говорю - бери! Тем более, человек покупает для жизни.
Но, выяснилась одна деталь - хочет купить в рассрочку. Я, наивный чукотский юноша, говорю: «Так это же здорово! У вас первоначальный взнос 5 миллионов, рассрочка на 2 года, будете 20 млн крутить на депозитах и получать огромный доход!»
Но тут же меня поправили - 20 млн нет. Есть сейчас 5 и возможность откладывать по 100-150 тысяч ежемесячно. Через два года клиент хочет перейти в ипотеку.
Тогда я просто сказал: «Мы ничего не покупаем» 😏
Потому что ипотека через два года может быть 20%. Откладывая по 150 тысяч, клиент прибавит к своему первоначальному взносу 3.600.000 и выплатит Бруснике еще 2 миллиона.
Итого, если очень грубо, без детальных расчетов, которые нам тут ни к чему, клиент выплатит только 10.6 млн из 25! Долг составит почти 15 миллионов.
Если за два года ЦБ снизит ставку до 15%, то платить по ипотеке ежемесячно придется около 200.000 в месяц почти 30 лет. А если поднимет до 25% - то платить придется 330-340 тысяч ежемесячно.
Эти суммы способны довести клиента до банкротства, потере накоплений, нервов и сил.
Только чудо может снизить ставку за 2 года до 7%, а ипотеку до разумных 8-9%. Ставить на чудо свою жизнь крайне опрометчиво.
Да и выигрыш не такой уж большой - нормальная квартира. Проигрыш может быть куда хуже. Верю, что меня услышали.
Как я говорил в своем последнем видео - не берите рассрочку, если нечем ее потом гасить. Не надейтесь на ипотеку - останетесь без штанов!
А это уже Ильдар Хусаинов пишет. Владелец «Этажей» ☝️
Читать полностью…
Как налоговая штрафует продавцов квартир❗️
Покупатель всегда с легкостью вас сдаст:
RUTUBE
ДЗЕН
VK-сообщество
YOUTUBE
Инвестиции в дома в Коттеджном поселке формата туристической базы "Альпинс residence" Алтай, с собственной инфраструктурой для гостей. Комплекс открыт с 2021 года.
Коттедж с участком под ключ от 17,5 млн. ₽
Ваш пассивный доход от сдачи коттеджа в аренду от 2 500 000 ₽ в год.
✅ Альпинс находится в центре туристической зоны между горнолыжным курортом Манжерок и Чемалом
✅ 86 домов с участками запланированы для продажи инвесторам
✅ Срок постройки одного дома 6 месяцев, приемка объекта может происходить как лично, так и онлайн
✅ Пиковая сезонная загрузка домов до 95%
✅ Все через УК: поиск и размещение арендаторов, полное обслуживание коттеджа
Получите информацию по доходности: sl.alpins-invest.ru
Ради интереса продолжаю следить за количеством квартир в продаже в Москве и МО.
В августе было 219.404, а сегодня 215.839 - смотрите скрин.
Если количество квартир в аренде растет, то в продаже объектов становится немного меньше.
Парадокс. Ведь ждуны обещали обвал рынка и увеличение предложения в два раза - до 400.000.
Чисто математически цены падают на 30%, если количество объектов в экспозиции увеличивается в 2 раза.
Именно так было в аренде, когда с 20000 до СВО, стало 40000 квартир в экспозиции весной 2022 года. Тогда аренда упала на 30%.
Почему же так происходит? Почему же квартир становится меньше, а не больше в продаже? Что-то пошло не так? Или все идет как я вам говорил kharybin?si=NXlz3wmKUUWa4uzT">на протяжении года в эфирах?
Как же случится обвал цен на вторичке и в стройке, если объектов меньше становится, а?
Ипотека на вторичную недвижимость уже год как недоступна, где падение цен, рост непроданных объектов? Может все-таки дело в росте денежной массы и работе ВПК? Как я и говорил на прошлом эфире?
Цены на вторичке год назад были ниже… Есть тут оптимисты, верящие в снижение цен? Когда оно будет?
Харыбин снова прав?
/channel/Kharyb
Вот такую квартиру мы купили клиентке позавчера за 13.4 млн в рассрочку на полгода без удорожания. Я еще 1.5% скидку сделал, вышло 13.2 млн.
Это ЖК Большая Очаковская. Там несколько дней были такие цены.
Ранее, там же, такую же квартиру мы купили другой клиентке за 13 млн , если посчитать скидку, когда застройщик резко снизил цены.
Сейчас - сами видите. Вот пост был вчера: /channel/Kharyb/6312
Рассказал подробно и просто - что будет с ценами на квартиры сейчас и через год и через 5-10 лет. Перекопал массу материалов и дал простую формулу: https://www.youtube.com/live/vvEioE6ID2g?si=-89YyYaASFzGS9Ac
Читать полностью…
Всем, привет! Через 40 минут начинаем наш традиционный субботний эфир, на котором я вам расскажу что будет с ценами на квартиры в ближайший год и через 5 лет. Там все просто:
https://youtube.com/live/vvEioE6ID2g?feature=share
Инфляция растет, несмотря ни на что. Набиуллина прямым текстом говорит, что ЦБ нужна победа и за ценой они не постоят - будут повышать ставку настолько, насколько это необходимо для достижения инфляции 4%❗️
Основные тезисы, на мой взгляд:
⭕️ Невозможно сдерживать инфляцию 8-9%. Это просто опасно и может привести к непредсказуемым последствиям.
⭕️ Инфляция 10% - это дырявый карман граждан. Не у всех растет зарплата на 10% в год.
От себя я могу добавить, что инфляция 10% - это рост цен в два раза за 10 лет. На все. Особенно на товары первой необходимости, вроде жилья и продуктов.
Но, что-то мне подсказывает, что цены могут вырасти в два раза уже за 5-7 лет и реальная инфляция несколько выше. Время покажет - насколько я буду прав.
/channel/Kharyb