37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Сдавать жилье с Домклик24 — легко
В сервисе Домклик24 действуют простые правила. Собственники и управляющие жилой недвижимостью могут легко сдать квартиру посуточно:
• для того, чтобы воспользоваться платформой, достаточно добавлять реальные объекты и быть вежливым с гостями;
• объявления активных арендодателей повышаются в выдаче, что позволяет получать больше бронирований;
• новые объявления в сервисе также автоматически повышаются в поиске.
Сдавайте жилье посуточно с профессионалами рынка недвижимости!
И присоединяйтесь к сообществу арендодателей в Telegram
✅ ЖК SET от MR Group. Москва, ул. Верейская, 29
Недавно увидел сториз от брокеров, как они радостно автобусами везут людей на презентацию этого ЖК и руки зачесались написать разбор. Но вначале немного банальностей…
🏛️ Бизнес-класс
🔑 Ключи 2 кв. 2029 года
🏢 1281 квартира площадью от 22 до 120 кв.м.
💫 Потолки 2,85 в ВБ и 2,95 без отделки
🛺 Подземный паркинг всего лишь на 495 м/м с мойкой. Мало…
Кстати, на прошлой неделе писал о соседнем VEER от MR на Верейской❗️
По самой локации можете почитать в посте о VEER, но есть и отличия:
Например, в проспекте Set указана станция метро в 2-х минутах от ЖК, которой нет в проспектах VEER, а также нет ни в одном градостроительном плане и плане развития метро до 2030 года.
Менеджеры подтверждают, что ведется согласование строительства новой станции, которая будет продолжением Филевской линии и в следующем году мы уже увидим ее на планах города. Дата открытия метро - ориентировочно 2032 год.
Если это так, то я пересмотрю сильно свой взгляд на это КРТ. Однако пока что нет никаких подтверждений этому, такой себе опцион: если метро будет, то сильно вырастет и локация и ЖК, если не будет - вырастет не сильно 😂
Вообще по территории здесь получается 36 Га, которые МР будет осваивать. Мы смогли найти расположение очередей SET (фото прикладываю). Сейчас стадия котлована для SET.1
💰Цены:
На старте будут представлены квартиры без отделки:
Студии от 23,3м2 до 29,5м2 – от 10,4 млн
1-сп. от 34,3м2 до 45,8м2 – от 13,5 млн
2-сп. от 53,2м2 до 80,3м2 – от 18,8 млн
3-сп. от 76,5м2 до 101,5м2 – от 24,8 млн
4-сп. от 102,1м2 – от 33,1 млн
Цена м2 от 304 тыс.руб. до 489 тыс.руб., что выглядит достаточно умеренно, ведь застройщик вполне учитывает и самое начало развития локации и отсутствие льготных ипотечных программ.
Стоимость ниже, чем в соседнем VEER.
⭕ Для жизни:
Судя по планировочным решениям - SET задумывался под семейный формат проживания. Всего 120 однушек и 49 студий, а это около 15% от общего количества квартир.
Строят большую школу и детский сад... НО, отсутствие метро под боком и промка вокруг, которая еще очень долго будет перестраиваться - уныние. Условный парк с его экотропой также не является местом большого притяжения, кто там был - тот понимает. Но! Если ваши ботинки чистые после стройки, значит там нет инвеста. Я никогда не любил эту локацию, но все может измениться в будущем. Я уверен, что лет через 8-9 тут все будет выглядеть симпатично.
⭕ Под аренду:
Если бы мы сдавали сейчас там Евро2 за 14 млн, то ценник был бы в районе 70 тысяч. Локация сейчас не интересна никому. Но многое изменится уже через 5 лет. Думаю, что 80-90 тысяч вполне может быть. Неплохая доходность, но не «вау».
⭕ Инвестиции:
Несомненно, общий рост локации за счет активной застройки будет. КРТ свое дело сделает, как и Кутузовский рядом. Как я писал выше - без метро вижу рост цен на величину инфляции. А вот с ним - в полтора раза больше. Но его пока даже в планах нет.
Соседний Веер уже подрос и первый пул в Сете уже разобрали, а с открытием метро (если такое вообще случится), то мы увидим плюс 20-30% к ценнику.
Однако я пока что никак не пойму эту локацию, как не стараюсь, наверное накладывается субъективно-объективное личное отношение.
Если прям нравится и хочется здесь что-то купить - я бы заходил сейчас, потому что цены в самом низу, не факт что будет дешевле. В общем - смешанные чувства. Помните же про кактус и мышей?
/channel/Kharyb
✅ ЖК Dream Riva, Regions Development - премиум класс или золотая клетка❓
На консультации был клиент, 40 минут говорили про этот жилой комплекс и решали - подходит он под инвестиции или нет, стоит его покупать для сдачи в аренду или искать другой.
Он продает квартиру в Бутово за сумму, которая как раз пойдет в первоначальный взнос - 30% за квартиру здесь, дальше дают рассрочку на год, а потом будь добр - выплати остальное. Но, в офисе сказали, что возможны индивидуальные условия.
С учетом того, что:
⭕️ Пока точно нет информации о старте строительства. Возможно скоро…
⭕️ Пока нет точной информации по срокам завершения, но практика показывает что сдача дома может быть в конце 2027 года или даже в 2028, а ключи в 2028-2029.
⭕️ У клиента это половина всего свободного капитала.
⭕️ Ждать долго, а риски все-таки есть в условиях СВО.
⭕️ Цены на старте как в условном Форивере или Дрим Тауэрс на вторичке.
Мы решили крепко подумать. Я бы не лез на его месте. Проект хороший, но для богатых людей, для которых эти деньги - одна 10-я капитала. А на всю котлету просто странно рвать жилы.
✅ Для себя. У меня очень большая насмотренность и житейский опыт. Проект красивый, локация интересная, но рядом дорога и почти полная изоляция. Для резидента Дрим Рива любой выход в «свет» будет событием, на мой взгляд.
Постоянно гулять по территории ЖК, будучи Робинзоном Крузо, быстро надоест. До всей остальной инфраструктуры далеко, до метро не близко, парк неплохой, но детям там быстро надоест и Кожуховский мост. В общем, если вы интроверт, работаете дома, редко выбираетесь куда-то еще, пользуетесь автомобилем и паркингом ЖК, то будет классно.
Любой выход в город - это событие. Супруга с ребенком не сможет пойти погулять по городу просто так и вам придется постоянно ее развлекать, а если вы еще и в офисе каждый день - она волком взвоет. А так - да, крисивые виды, хороший застройщик и прекрасный ЖК.
✅ Под аренду застройщик прогнозирует, что евро-двушки с отделкой по цене 25 млн вы сдадите за 150-200 тысяч. Евро-трешки, стоимостью 35 миллионов - за 250-300 тысяч в месяц. И я согласен, с одной оговоркой: если на рынке и в экономике все будет хорошо! А если нет? Доходность чистая как в Амбере - 6% вполне реальна.
✅ Инвестиции. Со временем все должно вырасти, если учитывать инфляцию. Но!
Если сейчас закончится СВО, а я очень на это надеюсь, буду благодарить Бога за это, то недвижимость, как и многие бизнесы будут стагнировать.
В субботу на эфире мы уделили этому особое внимание.
Государство резко прекратит заливать огромные деньги в оборонку, на которую работают предприятия, бизнесы, десятки миллионов людей.
Будет череда банкротств, снижение зарплат, повысится безработица в моменте и несколько лет не будет расти недвижимость, а цены на аренду снизятся.
В таких условиях заходить в дорогой проект, который выдаст ключи в 2028 (по моему мнению) году, по ценам аналогичных, уже построенных ЖК на вторичке, как минимум странно.
Нужно очень любить данный ЖК.
А если СВО будет продолжаться, то риски не меньше, сами понимаете.
Вот когда цены снизят на 15-20%, то я уже крепко задумаюсь и может быть буду рекомендовать. Сами гляньте стоимость готового Форивер, Ривер-скай, Дрим Тауэрс и тд.
Но скорее всего не снизят цены ни здесь, ни где-то еще в ближайшее время, потому что:
1. Застройщики хорошо заработали и сейчас будут делать выгодные рассрочки, вместо снижения цен.
2. Богатые люди хорошо зарабатывают на бюджетном импульсе в оборонку и вкладывают деньги в недвижимость. Именно в такую недвижимость - премиум и элитная. Надо закончить СВО, тогда они своими деньгами начнут поддерживать и даже спасать свои бизнесы, вместо покупки дорогих квартир. Я бы на месте владельцев бизнесов, где высоки риски кассовых разрывов, формировал бы сейчас огромный амортизационный фонд.
3. Деньги с крупных вкладов будут перетекать сюда - смотри пункт 2.
Заметки не теоретика, но практика, с ув. Александр: /channel/Kharyb
Количество квартир в аренде растет. Пока незначительно - было 10500, а сейчас вот на картинке.
В видео я рассказывал, почему так происходит и как аренда будет падать: https://youtu.be/1z-X9nIsFes?si=Gcx2xNXHFM_Ny1FR
Считаю, что придем к 15-20 тысячам квартир зимой, что надавит на цены.
Ссылки на вчерашний эфир:
ЮТУБ
ДЗЕН
VK
RUTUBE
⭕️ Цены выросли из-за льготной ипотеки невероятно, как рынок будет жить без допинга?!
⭕️ Что происходит на мировом рынке недвижимости в Европе, США, в Турции?
⭕️ В долларах цены сейчас на уровне 2005 года, если брать инфляцию! Может быть стоит покупать валюту, а не квартиры?
⭕️ Что сейчас происходит на рынке недвижимости Москвы? Когда цены рухнут?
✅ Все это и многое другое обсудим завтра на традиционном субботнем стриме в 11-00 по Москве, а затем я отвечу на ваши вопросы. Ссылка будет позже.
Анекдот из жизни:
- Александр, какой мне выбрать ЖК?
- Здравствуйте, условия подбора тут: /channel/Kharyb/5241
- Мне подбор не нужен, у меня нет денег, можно один бесплатный вопрос? Вот район Раменки - хороший, подходит для инвестиций?
- Конечно хороший! Но все зависит от выбранного жилого комплекса и квартиры.
- А ЖК HideOUT вам как? На 10 миллионов вырастет?
И тут я завис. Как это согласуется: «Нет денег» и Раменки с HideOUT?
Нет, вы вообще это видите ?! 😤
Однушка, пусть и увеличенная стоит 27-30 млн в Амбере с ключами в 2028-2029 годах! И это называют инвестом, потому что рассрочка! Безумие…
Студии в Амурском парке, которые мы брали по 6-7 млн клиентам - сейчас продают по 10 млн. А Руставели 14, которые покупали по 7-8 млн - продают по 11 млн. Да, немного снизили с июньских максимумов - но это смешно!
И люди берут, потому что студию в Амурском парке можно сдать за 50-70 тысяч, в зависимости от меблировки. А в Руставели 14 - от 60 и выше!
А что творится в Moments? Сроки сдачи далекие… Как только сделали скидки - все разобрали. Потому что евро-двухи сейчас бы за 120-150 сдавались в нем! А евро-три дороже 200, если мы красиво отремонтируем и меблируем.
А что творится в Лужники Коллекшн? Евро-двушки по 50 миллионов и продажи норм для них…
Я конечно понимаю, что в результате больших вливаний финансов в экономику, деньги аккумулируются у богатых людей в первую очередь, которые их в недвигу и несут сейчас, но как тогда можно говорить что цены упали?
Я наш чат читаю, там много сообщений: «Цены упали, скоро еще упадут!» Где они упали? Они космические!
И не факт, что упадут. Потому что деньги у богатых только растут на вкладах, а бедные недвижку больше покупать не смогут - все льготные ипотеки того - закончились почти.
В общем ничего не упало пока и не факт что упадет… Надо мне привыкнуть к новой реальности. Вчера два подбора закончил и понял - никто ничего не снизил до разумных значений. И пока не собирается. Возможно это новая наша реальность…
/channel/Kharyb
Парк аттракционов в Хорошево-Мневниках: миф или ...
... или очень даже старый миф и совсем не реальность, хотя реализовать подобный проект в Мневниковской пойме хотели неоднократно.
Впервые идеей создания парка аттракционов в районе загорелся Никита Хрущев. В ходе своего визита в США в 1959 году генсек мечтал увидеть недавно открывшийся в Лос-Анджелесе Диснейленд. Но из соображений безопасности посетить развлекушки ему не удалось. Зато, вернувшись в СССР, Никита Сергеевич решил создать парк для советских детей. Конечно же, он должен был быть втрое больше американского аналога. Началась разработка проекта всесоюзного парка «Страна чудес» (картинки 1 и 2). Пока он «допиливался», Хрущев покинул должность. В итоге планы по обустройству российского Диснейленда отложили на 30 лет.
Самое интересное, что эта затея таки восстала из пепла. После распада СССР, в 1992 году, состоялся конкурс на создание парка, посещать который могли до 100 тысяч человек. Победителем стал проект скульптора Зураба Церетели под названием «Парк Чудес» (картинка 3). Он должен был представлять собой миниатюрную карту мира: на импровизированных континентах планировалось расположить тематические аттракционы, торговые павильоны и музеи.
Да, проект одобрили, но дальше началось что-то невообразимое. Указом президента Бориса Ельцина территорию Мневниковской поймы передали Зурабу Церетели в бессрочное пользование. Разумеется, для строительства. За то время, что он являлся владельцем земли, здесь выросли рынок, завод, ресторан, байк-клуб.... но только не парк. В итоге мэр Москвы Юрий Лужков отобрал 330 га у Фонда детского парка чудес, учрежденного Церетели. Деятельностью скульптора заинтересовались налоговики и Росприроднадзор.
«Парк Чудес», конечно же, помахал всем рукой. Больше информации о фантазийных и реализованных проектах в Мневниковской пойме — в нашем новом видео на YouTube. Не пропустите: https://www.youtube.com/watch?v=zCVdmqEgjjI
Позвонили из Бизнес-ФМ: «Александр, Сбер перестал выдавать семейную ипотеку из-за исчерпания лимитов, что теперь будет с рынком?»
Ну а что будет? Давайте думать…
Даже если больше лимитов не дадут, люди все равно продолжают покупать хорошую недвижимость и деньги для этого есть.
Мы пока что полностью не откатились даже до апрельских цен, как должны в принципе.
Скорее всего увидим еще минус 5-10%, а вот ниже пойдем ли - большой вопрос. Если пойдем - это будет хорошее время для покупок. Очень хорошее.
Но мы же с вами не одни такие умные. Пока что я вижу, как раскупают все приличное на вторичке и ничего не продают, предпочитая сдавать в аренду. А аренда никуда не падает.
Еще я вижу, как покупают новостройки со сроками сдачи в 2024, 2025, даже в 2026 году за наличные.
Вот 2027-29 годы уже страдают, но лишь те, кто выходит дорого. А нормальные тоже разобрали отлично на старте - хоть Павелецкую сити, хоть Алию, хоть Репаблик… Да и с рассрочками уже постепенно налаживается дело.
В общем вторичка и близкие по срокам сдачи новостройки падать сильно не будут, если мы о ликвидных вариантах. А долгие - 27-29 годы будут либо цены снижать, либо рассрочку давать, что тоже не критично. Ну они сейчас реально дорого выставляются, кроме Левела. Да и тот уже распродал все самое недорогое и приличное.
А дальше самое интересное. Все ждут обвала Американского фондового рынка после кризиса, который наступит после выборов, потому что сейчас ему не дают разгореться ради победы Харрис. Мол, тогда и недвига рухнет.
Но я вижу здесь другие риски. Если в США будет кризис - он будет везде. А это в первую очередь падение курса рубля. Плюс нефть будет дешеветь, ну так говорят, а это тоже давит на рубль.
Если через месяц-два рубль пойдет в сторону 100, то люди будут активно закрывать депозиты и покупать квартиры уже за наличные скорее всего.
В общем все шатко, зыбко и неоднозначно. Одну могу сказать точно - когда мой капитал в недвижимости, я сплю спокойно. Как только наберу акций и депозитов наоткрываю - так все, нервничаю и переживаю время от времени.
Почему-то мне все равно на стоимость моих квартир в моменте, когда они еще и аренду хорошую приносят. Я знаю - время пройдёт и они подорожают. И вообще это ощутимый актив.
А вот когда рубль падает или акции, то становится неуютно.
Поэтому потихоньку подкупаю валюту и недвигу. Как-нибудь расскажу что взял. Даже если много не заработаю в моменте и депозитчики меня обгонят - мне будет вообще все равно)
Держу небольшой портфель на депозитах, ради покупки акций, если они еще упадут сильно и все.
/channel/Kharyb
⭕️ Цены
Цены на вторичном рынке на апартаменты начинаются от 750 тысяч за метр, на квартиры от 850 тысяч за лоты без ремонта.
В ЖК есть возможность купить просторную Евро-2 в бюджете до 50 миллионов.
За 100 миллионов это будет хорошая видовая квартира площадью более 100 метров.
Как говорил выше, таких бюджетов в районах, подобных этому, нет. Для сравнения, в соседнем Тессинском цены начинаются от 950 тысяч за метр и планировки менее функциональны. Хотя сам проект по исполнению ощущается проектом более высокого класса.
Проект выглядит интересным с точки зрения инвестиционного потенциала.
Планировки Евро-2 50 метров будут сдаваться за 250 тысяч, Евро-3 70-80 метров за 350 тысяч.
Площади 50-130 метров интересны для собственного проживания и ликвидны для перепродажи с ремонтом, а вот смотреть тут пентхаусы 200+ метров я бы не стал и уже обратил внимание на более дорогие проекты.
Также хорошо прогнозируем рост рыночной цены выше рынка за счет уникальности предложения и развития территории в ближайшей перспективе.
📌 Вывод
Титул это предложение в очень интересной локации, хорошо подходящее молодому поколению, которые ищут недвижимость в самом центре города.
Цены на лоты сравнимы с ЖК Река, о котором писали недавно на основном канале и в полтора раза ниже популярных Хамовников, Замоскворечья и Пресни.
Я не могу сказать, что этот район для с маленькими детьми. Но родители уже подросших детей оценят шаговую доступность до очень хороших частных школа и очень сильных корпусов Покровского квартала.
Для покупателей, кому понравилась данная локация, но хочется больше лоска и приватности есть Тессинский, 1 и Титул на Николоворобинском.
Ну и, конечно, совсем недалеко от героя обзора строится один из самых известных современных Делюкс проектов “Дом с Атлантами”, который заслуживает отдельного обзора.
/channel/SadovoeKolco
Добавлю сюда разбор Титула из второго канала:
Читать полностью…
Предупреждал, что лимиты скоро закончатся здесь и здесь и здесь писал что с октября лимиты кончатся: /channel/Kharyb/5689 Попал в яблочко!
А мне говорили: «Не нагнетай!» По-моему это было очевидно…
❓ Новая ниша в недвижимости, которая принесёт риелторам поток горячих клиентов и доход от 500 000₽
Отмена льготной ипотеки, высокие процентные ставки, падение спроса на недвижимость — 90% риелторов в панике
Для того что бы войти в заветные 10% успешных риелторов и зарабатывать на обвале, имея в доступе много клиентов — нужно найти новую нишу.
💵 Узнать, где сейчас катастрофически не хватает риелторов можно на онлайн-конференции про заработок на недвижимости
На конференции вы получите:
— Методичку увеличения числа клиентов с помощью воронки продаж
— Выжимку из опыта сотни лучших игроков рынка недвижимости
— Пошаговый план, как продать недвижимость старому клиенту, даже если он слился со сделки
Эта конференция для всех, кто хочет контролируемо вырасти в мире недвижимости: от первых шагов до постоянных продаж своих услуг. Подходит как новичкам, так и риелторам с большим опытом.
🎁 Также приятным бонусом в прямом эфире будет розыгрыш MacBook и 3 iPhone 15 Pro Max
Регистрируйтесь и забирайте возможность улучшить свой заработок
👉 Зарегистрироваться
#РМ
Продажи вторички в августе просели относительно июля на 15% по данным Росреестра.
Относительно 2022 года они выше на те же 15%.
В общем средние продажи, не провальные.
Ждуны сейчас обрадуются, но им следует знать, что продаж меньше не только из-за отсутствия спроса, а еще и по причине скудного предложения. Как это было и в 2022 году.
В общем нормальные продажи, особенно для рынка где покупателей стало меньше, а продавцов нормальной недвижимости нет вообще. Особенно по нормальным ценам.
Всех стимулирует ждать высокая аренда. Как депозиты не хотят закрывать одни, так и недвижку не хотят продавать другие из-за высокой доходности денег и квартир. Я показывал на эфире как мало хороших квартир в продаже: /channel/Kharyb/5983
«Депозиты обесценятся, проценты сгорят, а денег на всех не хватит» - с такими мыслями время от времени мне в личку пишут клиенты. Задают однотипные вопросы…
В процессе анализа я понял, что все говорят одно и то же, поэтому стал копаться сам и структурировать информацию.
Чтобы не бояться и ответить сразу всем - я решил записать видео, в котором проанализировал очень много материалов, изучил ситуацию и рассказал свое мнение:
ЮТУБ
ДЗЕН
РУТУБ
VK
Буду вам очень благодарен за лайки 👍 на платформах, я много времени потратил - это ваша мне благодарность, спасибо!!!
Первый жилой дом на 926 квартир введен в эксплуатацию в ЖК «Пятницкие Луга»
Многосекционное здание высотой 11-12 этажей содержит 926 квартир общей площадью более 39 тыс. кв. м, с коммерческими помещениями на первом этаже (3,3 тыс. кв. м) и индивидуальными кладовыми на подземном уровне.
Квартиры варьируются от компактных студий до объектов площадью до 80 кв. м с современными планировками и отделкой.
Проект выполнен в дизайн-коде «Птицы Подмосковья», с фасадами, вдохновленными черноголовым щеглом,в темно-коричневых, белых и желтых цветах. В местах общего пользования применены сложные цвета, а холлы хорошо освещены. Во дворе создано благоустроенное пространство с игровыми и спортивными площадками, местами для тихого отдыха.
ЖК находится в 15 км от МКАД и включает строительство 15 жилых домов, четырех детских садов (1200 мест), двух школ (1100 и 1350 мест), паркингов и поликлиники. Завершается строительство первого детского сада на 350 мест и первого паркинга на 300 машиномест.
ТОП-5 опций корпоративной связи, которые нужны команде в малом бизнесе:
1. Безлимит на мессенджеры, чтобы быть на связи с клиентами
2. Гибкий подбор трафика: чтобы у сммщиков был безлимит на соцсети, а у сейлов – на звонки
3. Красивые номера, которые легко запомнятся клиентам и вызовут доверие
4. Раздача трафика на устройства, чтобы удобно работать с ноута в поездках
5. До 10 минут бесплатных входящих за границей – чтобы не пропускать важные звонки
Подключите тариф «Умный бизнес» для ваших сотрудников. Подробнее на сайте МТС
Сколько реально зарабатывают застройщики? 😤
Владимир Академикофф пишет:
«Александр, здравствуйте! У вас на канале сегодня были дискуссии по поводу себестоимости строительства жилья и структуры себестоимости.
Специально для читателей канала провел краткий анализ рентабельности и себестоимости одного крупного застройщика Республики Карелия - АО "СЗ "Строительная компания "ВЕК".
В данном случае можно полностью доверять данным официальной отчетности компании, потому что генеральный директор и собственник компании Воскобойников Евгений Максович - честнейший человек (я с ним лично знаком много лет), он не использует подставные фирмы, прибыль никуда не выводит, честно платит все налоги, весь бизнес полностью ведет от одного юрлица.
Строительная компания ВЕК является лидером по качеству на всем Северо-Западе, строит жилье комфорт и бизнес-класса. Цены на ее квартиры чуть выше среднего по рынку.
Итак, внимание: рентабельность продаж СК "ВЕК" за 2023-ий год составляет 53,5% (то есть в одном миллионе рублей выручки сидит 535 тысяч рублей прибыли, продажная цена квадратного метра более чем в два раза превышает себестоимость).
В структуре себестоимости 70,0% занимает оплата материалов и услуг подрядчиков (туда же включены все подключения), 24,8% приходится на оплату труда.
Прошу довести до почтенной публики данную информацию»
Круто, поэтому и не снижают стоимость квартир застройщики. Зачем терять столько денег?
Проще перетерпеть и проплатить рассрочки, - а там, глядишь, ставку ЦБ снизит и цены еще вырастут за счет подешевевшей ипотеки и денег со вкладов 🤗
«Нам бы день простоять и ночь продержаться» - девиз застройщиков на ближайший год-два.
/channel/Kharyb
Ого какие выводы! Просто шок и удивление, смотрите все эфир ☝🏻😤
Читать полностью…
Кстати, я редко занимаюсь трейдингом на фондовом рынке, но иногда торговал. И сейчас ребята подкрутили СберИнвестиции, приложение стало прям сильно лучше, и к тому же доступ к срочному рынку Мосбиржи!
Теперь прям в приложении СберИнвестиции можно торговать на срочном рынке. Фьючерсы на акции, валюту, драгметаллы, сырьевые товары, российские и иностранные индексы — все они уже там. Правда нужно либо пройти тестирование, либо иметь Квал, но я давно его получил.
А для мейкеров торговля будет вообще бесплатной, а комиссия — нулевая. Чтобы её не платить, достаточно выставить лимитную заявку или цену, которой нет в биржевом стакане. Например, если в нём есть заявки на покупку фьючерса за 9 900 ₽ и 10 100 ₽, можно разместить заявку на 10 000 ₽. Если её удовлетворят, вы станете мейкером и комиссию платить не будете.
Сбер подкрутил понятный интерфейс, специальные подборки фьючерсов и умный поиск, добавил обучение.
Более того, в списке активов виден размер гарантийного обеспечения — сразу понятно, хватит денег на покупку контракта или нет… В общем молодцы, давно пора!
ВТБ подняли ПВ до 50%, пока все происходит как писал здесь: /channel/Kharyb/5689
Читать полностью…
✅ ЖК AMBER CITY, ФСК, 3-й Хорошевский проезд:
Чтобы вас хитрые рекламные посты не запутали своим 2027 годом 😜, важно знать, что:
1️⃣ Очередь: ввод в эксплуатацию в III кв. 2027. Выдача ключей - 30.06.2028.
2️⃣ Очередь ввод в эксплуатацию II кв. 2028, а выдача ключей - 30.03.2029.
Недавно отговорил клиента от этого проекта. Женщине 77 лет, хочет купить уже построенный дом, у нее наличные, но брокер ей активно советует Амбер. У меня был только один вопрос: «Зачем?» Она сама говорит, что ждать столько смысла нет, может не дождаться… За 30 млн сейчас есть очень достойные варианты с близким сроком сдачи.
Вторым клиентом на консультации был мужчина, который хотел купить здесь евро-двушку 59м2 за 29 млн в рассрочку, по знаменитой программе: «Купи сейчас - плати потом!» 20% надо внести сразу, затем по 100.000 придется платить ежемесячно и уже оставшуюся полную стоимость нужно заплатить при вводе в эксплуатацию - точнее за два месяца до него. Берет для инвестиций, для вложения денег и диверсификации портфеля. У него наличные, но хочет взять именно в рассрочку, а свои деньги крутить на депозите или в бизнесе. Сказал ему честно, что площадь избыточная для евро-двушки, а ценник не такой уж низкий. Ушел думать.
✅ Для себя. Многие называют проект «Премиум», хотя как по мне - так это нормальный бизнес-класс. Потолки 3.08 в обычных квартирах и 3.6 наверху. Башни 40-60 этажей не всем нравятся. Тут уже каждый решает сам. Район неплохой, я его люблю. Тут и Сити и Ходынка недалеко. Железка рядом, но сейчас каждый первый проект у ЖД в промке. Дойти до МЦД и до метро можно за 5-10 минут. Гранд-парк когда-то много шума наделал и здесь проект людям «зайдет». Застройщик обещает свой парк, посмотрим на исполнение. Машиномест на всех не хватит - для бизнеса коэффициент 0.5 норм, но в премиуме будет драка, поэтому берите по любому разумному прайсу.
✅ Под аренду как всегда считаем. Евро - двушку с отделкой 45-50 метров (стоимость 26-27 млн) вы сдадите в этом комплексе за 150.000. Давайте я не буду обещать золотых гор, а то потом ключи дадите и пост скинете через три года. И придется сдавать. Чистая доходность около 6% видится. Умеренно, но не плохо. По идее инфляция должна сделать дело и будет 7-8% на ключах. В общем хейтить не будем, восторгаться тоже нечем. Евро-3 с ремонтом обойдутся от 40 млн. Сдадите вы их за 220-280 тысяч. Давайте 250.000 посчитаем. Доходность около 7% чистая должна быть. В премиуме и бизнесе надо брать евро-3 под аренду, на крайний случай - евро-двушки. Здесь у людей есть деньги и они хотят дополнительно одну - две комнаты. Это нормально. При этом жить могут вообще 1-2 человека с двумя - тремя спальнями. И еще, если у вас есть деньги - не нужно 30 студий набирать - управлять замучаетесь (хотя я не против), но лучше 1-2 хороших дорогих лота купить и сдавать приличным и платежеспособным арендаторам.
✅ Инвестиции. Ценник не низкий, большого инвеста я не замечаю. Если брать на 10-15 лет, а именно столько этот комплекс будет котироваться у покупателей, то конечно цены вырастут. А спекулянтам тут ловить нечего. Вполне возможно через год цены будут тут даже ниже, потому что ФСК вышел достаточно дорого. Тут только в рассрочку брать выгодно, чем они и привлекают народ. НО НЕ ВЗДУМАЙТЕ ЛЕЗТЬ БЕЗ ДЕНЕГ СО СЛОВАМИ: «Вырастет через полгода, я породам и заработаю!» Не продадите вы по переуступке ни через полгода, ни через год здесь ничего с прибылью! Этот проект для людей с деньгами, которые они крутят в своих бизнесах, на депозитах и тд. Только тогда рассрочка выгодна. Проект надолго.
☝🏻Вывод простой: ЖК хороший, локация будет отличной, цены высокие, аренда средняя. Буду обязательно следить, если ФСК скинет 15-20%, тогда и смысл зайти появится. Но судя по рынку, никто ничего скидывать не спешит, скорее рассрочки будет давать. Машиноместа - брать, их хватать не будет, но чисто для жизни.
/channel/Kharyb
Турпоток в Северную столицу продолжает бить рекорды, гостей в этом году стало на 20% больше. Поэтому рекомендуем обратить внимание на сервисные апартаменты – они в Питере всегда будут в тренде.
У такой инвестиции, как минимум, два преимущества:
☝️Сервисные апарты экономически выигрывают у квартир, и, по факту, приносят больше денег от аренды в пересчете на квадратный метр и в годовых.
☝️ Порог входа в апарт-сегмент может быть ниже, чем в жилом секторе, а условия покупки – гораздо выгоднее.
Для примера выбрали апарт-отель «Про.Молодость» от компании PLG в Невском районе Петербурга. Полная отделка номеров, меблировка и ввод в эксплуатацию весной 2026 года. Юниты можно сдавать самому или отдать в управление опытной УК и получать доход без возни с арендаторами. Сервис обещан на достойном уровне – 4 звезды. С инфраструктурой также порядок: шаговая доступность до метро, напротив – гипермаркет и бассейн, неподалеку – вокзал, выезд на КАД, крупный университет СПБГУТ.
Цены стартуют от 4,2 млн рублей за юнит с полной отделкой. Важно, что приобрести можно и в ипотеку – PLG предлагает клиентам выгодную программу с банком-партнером под 3 % годовых на время строительства.
Если заинтересовала возможность инвестиций, то подробности можно узнать у менеджеров по телефону: +7 (812) 250-05-46 или официальном сайте застройщика.
Пишу также разбор Амбера, так как было уже 2 консультации по нему. Интересно?
Читать полностью…
ЖК Титул на Серебрянической
Сегодня хотел бы рассказать о новой точке притяжения в городе в сегменте элитной недвижимости и подробно пройтись по одному из самых демократичных билетов в новый фонд в непосредственной близости к Бульварному Кольцу.
Локация:
Набережная Яузы никогда серьезно не воспринималась покупателями дорогой недвижимости. Общая неухоженность территории, проблемы с пробками, наследие Гиляровского, который очень красочно описывал эти территории в своем произведении “Москва и москвичи”.
Совсем недавно покупатель, который искал себе в коллекцию квартиру в Сталинских Высотках, говорил мне, что только не Котельническая, так как: “Локация тоже важна”.
Однако, уже сейчас участок между Серебрянической набережной и ул. Воронцово Поле активно принимает новых жителей:
К старому, но довольно качественному дому Лужковской эпохи по адресу Большой Николоворобинский переулок, д. 10 в последние несколько лет добавились проекты:
Арт-Хаус
NV 9
Тессинский, 1
Титул на Серебрянической
В данный момент идет активная стройка Титула на Николоворобинском и есть места для продолжения развития этой местности.
Все ЖК сделаны в своем стиле, не организуют общий архитектурный ансамбль, но при этом органично дополняют друг друга.
Чем же интересно данное место, раз за него так активно взялись застройщики?
⭕️ Расположение
Это не просто дома в ЦАО, это дома в 1,5 километрах от Кремля. Тесные Китай-городские переулки, которые не были затронуты Сталинским ампиром, парк Горка, тайный сквер у Музея Медицины. Это все дает атмосферу сильно не похожую на классическое понятие элитных районов. Люди выбирают Китай-город, потому, что хотят уйти от имиджа Остоженки и Патриков и тут он совершенно другой.
⭕️ Комплексный подход и объемы
Большое скопление качественной недвижимости несет за собой развитие соответствующей коммерции. Уверен, что подождать надо подождать всего пару лет и район станет сильно приятнее для жизни.
Титул и соседний Тессинский предлагают цены за качество дома сильно ниже аналогов в более раскрученных районах.
⭕️ Проект
Титул на Серебрянической - завершенный проект от застройщика Центр-Инвест. Два квартала на 7 домов.
Высота 7-9 этажей.
Первый квартал - это квартиры в количестве 65 штук. Второй квартал - 110 апартаментов.
Коэффициент количества машиномест - 0,9
Минимальная площадь лота - 48 метров.
Средняя площадь лота - 110 метров.
Минимальная высота потолков - 3,3 метра.
Внешне проект получился довольно интересный. В нем нет излишнего пафоса, дома стоят плотно, но белый цвет фасадов и расстановка на местности не создает эффекта скученности. Квартал апартаментов технически никак не отличается от квартала с квартирами.
Из интересных моментов это то, что детская площадка (очень средняя, но это часто бывает в таких проектах) находится как раз у апартаментов.
Квартиры в подобных районах имеют высокую кадастровую стоимость, налог на них обычно составляет 0,2-0,3%. Апартаменты в этом ЖК в части налога на недвижимость обходятся дешевле квартир 😏.
Большой минус, что въезд/выезд в подземный паркинг через систему лифтов для автомобилей. Это позволяет увеличить количества машиномест, так как рампа обычно занимает много места, но сильно ограничивает собственников в часы пик.
Еще к минусам отнесу несколько простой дизайн МОПов, нежели ожидаешь от ЖК изначально, но все равно он на уровне хорошего бизнес класса.
/channel/SadovoeKolco
Здоровое антипотребление и скромность помогают купить квартиру:
ЮТУБ
ВК
ДЗЕН
РУТУБ
Я всегда жил по таким правилам: сначала важные вещи, а потом уже безделушки.
Сбер больше не выдает семейную ипотеку. Лимиты кончились.
Если вы подали заявку ранее, возможно получится провести сделку.
Альфа работает только с Субсидированием, поэтому ПИК сейчас вынесут с их 4%.
Всем остальным - ожидайте новых лимитов или попытайтесь успеть в другой банк.
/channel/Kharyb
Как горят депозиты на самом деле:
Давайте вместе посмотрим на реальную инфляцию по версии Ромира: https://romir.ru/index/deflyator-pribavil-v-iyule-23
С января 2019 года индекс вырос до 227.5%.
Относительно июля прошлого года Дефлятор вырос на 21,2%.
Средняя накопленная инфляция обычного человека только с начала 2024 года - 9.6%.
В основе расчетной методики лежат данные о реальных ценах и реальном потреблении россиян, полученные на основе Единой панели данных РОМИР*. За 100% для расчета индекса взят уровень цен января 2019 года.
Иными словами, ребята просто взяли обычных людей и товары, которые те покупают. Все посчитали и получали картину, которая вполне объясняет почему ЦБ собирается поднять ставку до 20% в октябре.
Сами посмотрите на графики - они полностью совпадают с ростом цен на недвижимость по годам… По их версии средняя реальная инфляция под 25% за 5 лет, если я правильно понял.
Выходит что депозиты просто уводят в минус, так чтоли?
/channel/Kharyb
У тех, кто ищет оправдания, постоянный сезонный спад, маркетинг приводит только плохих клиентов, а менеджеры выгорают каждую неделю. Но с таким подходом не реализовать ни один, даже самый крутой проект.
Продажи в сфере недвижимости архиважны — а значит бизнес не может себе позволить слабый ОП. Поэтому компании всегда ищут специалистов в этой сфере — в Москве руководители отдела продаж в среднем получают от 160 000 рублей!
С опытом работы в отрасли и повышением квалификации в Академии Eduson на программе «Руководитель отдела продаж в строительстве» вы сможете занять этот высокий пост на любом проекте. Вы научитесь выстраивать структуру ОП и внедрять KPI, работать с аналитикой полного цикла сделки и мотивировать менеджеров на перевыполнение плана каждый месяц, сократите время на операционку и каждый период будете достигать высоких результатов.
Основа курса — опыт западных экспертов и топов российского бизнеса. Учиться можно в любое удобное время. Доступ к курсу и его обновлениям остается у вас навсегда.
Оставляйте заявку на обучение с промокодом ХАРЫБИН — получите скидку 65%.
Реклама. ООО "Эдюсон", ИНН 7729779476. ERID: LjN8KTwm4