37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Я вам чуть позже расскажу, как сэкономил клиентке более миллиона через свои связи. Новый ценник был сильно дороже.
/channel/Kharyb
Фили-парк. Аренда квартиры за 8000$. Реклама просто класс.
Читать полностью…
Судя по всему, ждать 4 очередь Амурского парка не приходится. Теперь там будет Мангазея.
Этот застройщик возводит преимущественно бизнес-класс.
Локация из дешевой и перспективной, превращается в дорогую и состоявшуюся.
Я этого ждал с тех пор, когда по 3.7 и 4 млн купил две студии в Левел Амурской.
Потом я с тем же лозунгом по 5.5-6.7-7.5 млн брал студии клиентам в Амурском парке.
Сейчас эти студни легко продаются по 9-10 млн, в зависимости от лота, метража, состояния.
Это место сильно подорожало, но перспективы еще есть.
Прямая пустая красная ветка метро под боком и центр в 20-ти минутах не могли не вырасти. Тем более - там по прямой полчаса до МГУ, а до Лубянки с ВШЭ - 20 минут. Вот и выносят все студенты Вышки.
И теперь вот Мангазея купила участок самой лучшей - 4 очереди АПа. Она дальше от дороги, но метро все равно близко.
Также Филатов написал, что ПИК поделился с ними еще и Очаково-Матвеевским кластером.
В общем ПИК понимает, что терпеть осилить все свои стройки будет сложно - надо часть продать, потому что кредиты брать под 30% нереально. Часть продает и достраивает начатое.
Все правильно.
/channel/Kharyb
Сейчас клиент спросил - ждать на депозите или покупать квартиру?
Ну мое мнение вы знаете: я за хорошую недвижимость, а излишки можно и на депозите крутить - пусть доход приносят. Он в ответ вот что написал.
Я к тому, что депозиты сейчас и правда очень классные и у меня есть. Я только за них! Тем более сейчас не 2015 год, скорее всего риски минимальны.
Но я там просто деньги на жизнь храню и подушку безопасности, ведь проценты и правда сказочные.
Но все держать опасаюсь, может и не прав, но лучше буду в качественном бетоне на 70-80%.
Жаба меня каждый день атакует. Но я из-за нее уже потерял когда-то кучу денег на трейдинге. Хватит.
Но вы решайте сами. Я тоже не знаю, что будет дальше. Просто консерватор и любитель синиц.
/channel/Kharyb
Пробили 100 и немного снизились…
Сбер обещал 95, но немножко ошибся 🙂
/channel/Kharyb
Вчера пропустил новость. Курс доллара почти 100 рублей. Рост на 17% за квартал - это 70% годовых. Депозиты, говорите?
Скорее всего, если пойдем на 110 за пару месяцев, то будет паника и снова покупки квартир.
Таким образом, сначала валюта, а потом и недвижимость может снова вырасти, как в 2023 было.
Искренне я этого не хочу, но кто ж меня спрашивает?
PS Тут я писал, что по 87 брал валюту и клал под 3%: /channel/Kharyb/6072 , потому что такой сценарий считал реалистичным.
В комментариях уже пишут: «Кто же купит новостройку-студию за 9.5 миллионов, со сдачей в 2027 году?!» 🤔
И вы во многом правы, друзья. Депозит в моменте гораздо выгоднее. Но не все люди верят депозитам. Как они размышляют:
Вот есть студия после дешевой меблировки в первой очереди за 13 миллионов: https://www.cian.ru/sale/flat/308209987/. Точно такая же. Отнимаем 500.000 и получаем 12.5 млн. Так же есть и за 11.2, но пока в стройке. Но люди смотрят на картинки и на вторичку обычно - если это конечные покупатели.
Если сейчас купить студию во второй очереди за 9.5 млн, то это будет на 3 миллиона дешевле. Для многих - это аргумент! Не у всех есть 12.5-13 млн на готовую вторичку в первой очереди, а купить хочется для ребенка или под аренду...
А если мы еще и скидки применим, то за 9.2-9.3 миллиона можно взять. А если еще рассрочку применим на полгода, с первоначальным взносом 50%, то вторую половину кладем на депозит и еще 500.000 зарабатываем смело и только потом отдаем деньги ПИКу. Вы тут напишите мне, что с рассрочкой скидок нет, но мы делали своим клиентам 1.5% на подборе, отбивая полностью его.
9.300.000 со скидками, минус 500.000 с депозита, получаем 8.8 млн за студию, со сдачей в 2027 году, которая сейчас продается на вторичке за 12.5. Да даже за 12 если уйдет - то получается уже почти 40% разница с построенной квартирой.
А это уже как два года зарабатывать на депозите по 20%. А если инфляция сделает свое дело и снизит доходность депозита до 10%? Ой, а она же как раз и снижает… Прямо сейчас.
То есть, за два года вы заработаете на депозите всего лишь 20%, а квартиру можно взять на 40% дешевле.
Правда там ждать почти 3 года. Риски тоже есть. И недвижимость может еще упасть в цене, как многие надеятся. А если не упадет? Если вырастет?
Идем теперь дальше, коллеги. Вторая очередь Матвеевского парка ЛУЧШЕ первой. Другие фасады, другие МОПы и прочие приятности, окна больше, отделка лучше и тд. Она как Вангарден, но там плохой вайт-бокс.
Поэтому смотрим стоимость студий в Вангардене - он уже построен и стоит в двух шагах - тот же Матвееский кластер. Вот объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/309898843/ На вторичке не нашел, никто не продает.
Цена 12.3 с вайтбокс. А мы покупаем с полной отделкой, которую придется делать и это примерно 1.2 млн минимум. Получаем - 13.5 млн. А это уже дороже на 50% примерно, чем МП2.
И вот те люди, которые готовы подождать и купить дешевле - будут покупать сейчас. А раньше не брали, так как разница в ценах не была такая большая. Вот и весь фокус…
Ну а если еще недвижимость за три года подрастет на 20% - просто на величину вероятной самой низкой инфляции, то 8.8 млн превратятся в 15 млн за такую студию в 2027 году.
Или цены на квартиры не вырастут? Упадут? Никто не знает. Я вижу большой рост денег на депозитах и куда-то они пойдут через три года точно. А куда им идти? Во все товары. В том числе - в квартиры.
А если застройщики сейчас сократят стройки, то предложение тоже снизится.
В общем много переменных, все учесть невозможно, наблюдаем…
/channel/Kharyb
Инвестируйте в создание готового арендного бизнеса (ГАБ). Доходность от 35% годовых!
В продаже 3 ликвидных объекта коммерческой недвижимости на первой линии в густонаселенном ЖК около МКАД. С крупными сетевыми арендаторами уже согласованы условия их размещения. Перепродажа помещения с арендатором принесет инвестору от 35% годовых.
Стоимость 1-го объекта (85м2) - 20 060 000 руб.
Стоимость 2-го объекта (101,9м2) -24 655 000 руб.
Стоимость 3-го объекта (145м2) - 28 600 000 руб.
Объекты оформляются в собственность на инвестора!
Есть возможность купить объекты как целиком, так и долю в проекте. Каждый месяц мы подбираем инвест. объекты для коллективных или индивидуальных инвестиций с последующей перепродажей уже ГАБ.
Для получения подробной информации оставьте заявку на сайте redevelo.ru
С с 15 ноября банк возобновит проведение сделок по льготным программам «Семейная ипотека» и «Ипотека для IT».
Минимальный размер первоначального взноса по всем льготным программам составит 20,1% по объектам партнеров-застройщиков.
Такой же уровень будет сохранен при оформлении ипотеки с увеличенным лимитом или с помощью оплаты комиссии застройщиком.
В остальных случаях размер первоначального взноса будет начинаться от 50,1%.
Примерно тоже самое анонсировал недавно и ВТБ. Только сохранил для зарплатных клиентов первоначальный взнос 20%. Сейчас все пойдут в бухгалтерию просить поменять зарплатный банк))
/channel/Kharyb
🤩 Число оформленных в Москве вторичных сделок выросло за месяц почти на 20%
📈 В октябре 2024 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 13 629 переходов прав по договорам купли-продажи (мены) жилья:
+19,6% к сентябрю 2024 (11 393)
-20,4% к октябрю 2023 (17 129)
+18,5% к октябрю 2022 (11 505)
«Октябрь традиционно демонстрирует повышение активности, связанной с завершением периода отпусков. Также на эту динамику может оказывать влияние ситуация с высокими ставками по ипотечному кредитованию. Так, первичное жилье сегодня в среднем обходится дороже «вторички», что побуждает людей чаще отдавать предпочтение квартирам по более низким ценам», — отметил Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве.
Выше пост, в котором я просто процитировал Росреестр и сказал, что результаты продаж совпадают с моим мнением, которое я ранее озвучивал.
Но часть людей написала, что все не так, что Харыбин опять топит за рост рынка.
Люди, если я вижу белое - я пишу что это белое. Это не мои данные, а Росреестра. Или мне белое называть черным?
Единственная моя вина в том, что я анализирую ВЕСЬ рынок, все сегменты, вижу картину в целом. Накладываю происходящее на реальное положение дел в экономике и пытаюсь делать объективные выводы. А многие дальше своего двора не заглядывают.
Просто судят по своей пятиэтажке или маленькому городку, в которых сделок нет и пишут что я не прав.
Надо писать, что скоро все рухнет и все накупят дешевых квартир - тогда просмотры вырастут в несколько раз… Я уже делал такие обложки в Ютуб и видел как это работает.
Депозиты сейчас могут принести больше выгоды, в ближайший год они вполне способны обогнать рост цен на квартиры - это так. Но это все - ставки.
А в перспективе нескольких лет цены на все могут обогнать доходность от вкладов, причины указал выше - в посте про Росреестр.
В общем я сам ставки делать не готов, поэтому тоже покупаю недвижимость. Скоро расскажу, что взял, нашел пару интересных однушек.
/channel/Kharyb
А вот эту квартиру я недавно подобрал клиентке за 13.2 млн, если учитывать мою скидку. Это ЖК Большая Очаковская. Тут писал: /channel/Kharyb/6312
Просто увидел хорошие скидки и сразу помог купить.
А без скидки она была 13.4 млн. Но мы брали в рассрочку, поэтому скидок там бы никто ей не дал, сами попробуйте получить скидку при рассрочке. У меня получилось 200.000 скинуть, это больше стоимости подбора.
Сейчас ценник у застройщика - на картинке смотрите, а на вторичке вот за однушку 14.3 одни просят: https://www.cian.ru/sale/flat/291674905 , а вторые вот 14.7: https://www.cian.ru/sale/flat/303228212/
А мы евро-двушку взяли. Если учитывать рассрочку и доход за полгода от депозита, она нам вообще в 12.6 обошлась.
Пока обвала нет, если будет - напишу сразу. Пока что цены падают вверх.
Если надо подобрать квартиру - обращайтесь, условия строгие, но справедливые: /channel/Kharyb/5241
На самом деле, я был бы рад небольшому снижению цен, но пока что его нет на хороших объектах. Что вижу - то и пою…
PS Тут писал для всех про хорошие цены и на стриме говорил: /channel/Kharyb/6254
На моем канале много информации, за которую не нужно платить, только читайте.
ЗАСТРОЙЩИКИ ОБАНКРОТЯТСЯ? Что с Самолетом❓
YOUTUBE
RUTUBE
VK - сообщество
ДЗЕН
Наш традиционный субботний эфир добавил во все Российские видео-сервисы ☝🏻
Чтобы попасть в наш закрытый чат, переходите по ссылке: /channel/+qqVfxdTuxUU1YTcy Закрыл его из-за спама.
Читать полностью…
Продажи новостроек в октябре 2024 года упали относительно октября 2023 года на 46%❗️
А если отталкиваться от сентябрьских хороших результатов - то падение продаж в Московском регионе зафиксировано на целых 5% всего лишь за месяц, по данным Dataflat.ru ❗️
Доля сделок с ипотекой сократилась с 86% - до 56%❗️
Это мы вчера обсуждали на эфире.
Неправда ли, заголовки выглядят пугающими и есть ощущение, что рынок ждёт фиаско и цены точно скоро рухнут? Однако профессионала от любителя отличает знание деталей, видение полной картины рынка и вести «с полей». Вот ими я вчера в эфире и делился, а еще рассказал каких застройщиков ждёт банкротство.
Реальной ситуацией по рынку сейчас кратко поделюсь еще и тут:
✅ По 1 пункту:
Октябрь 2023 года был рекордным. Тогда на продажи влияли факторы, которые я предсказал еще 11 марта 2023 года, подписчики помнят этот пост: /channel/Kharyb/2084 А ведь многие ждали падения цен на квартиры…
То есть падение продаж в два раза от 2023 года - это много. Но тогда база была очень высокой!
А вот относительно октября 2022, где база была низкой и было продано всего лишь 3253 лота, у нас рост продаж на… 60% сегодня❗️Ведь в октябре 2024 года было продано 5205 лотов! 😏
Так у нас сейчас рост или падение рынка? От рекорда - падение на 46%. От дна - рост на 60%. Что думаете? Как это называется, а?
✅ По пункту 2:
По Московскому региону - это по Старой Москве, по Новой Москве и по Московской области совокупно! Но внимательный читатель пойдет дальше и заметит, что в Москве количество сделок выросло на 3%. Это с учетом падения продаж в Новой Москве на 12%!
Так на сколько выросло количество сделок в старой Москве, если во всей Москве, включая Новую, выросло на 3%, а только в Новой Москве упало на 12%? Математики есть 🙂 ?
И второй вопрос: где Харыбин советовал покупать квартиры все эти годы❓
В Новой Москве? Может в Московской области?
Или практически всегда я твердил:
«Берите старую Москву около метро и поближе к центру, берите новые дома, все хотят жить и покупать квартиры внутри МКАД, за исключением хороших районов Солнцево и Митино! Было же много раз, правда?» Вот прочитайте хотя бы этот пост: /channel/Kharyb/5930 или этот: /channel/Kharyb/828 или вот в старом разборе Молжаниново от Самолета: /channel/Kharyb/778
Вы поймите, я не зря с 2007 года облазил всю Москву и даже близкую область, знаю как сдаются и продаются квартиры и там и там и даже в Новой Москве, знаю как они ведут себя в кризис, какие локации уже протухли, а за какими - будущее, за то и любите, потому и приходите на подборы и новостроек и вторички. Если годами это все постоянно изучать, то без шансов станешь профи, даже если не хочешь. А я - хочу и прекрасно решаю задачи клиентов.
✅ По пункту 3:
Это правда. Только вот тут все тоже самое, что и во втором пункте - вы посмотрите долю сделок с ипотекой до льготных программ и все быстро встанет на свои места.
Именно из-за этого сейчас все ждут падения цен на квартиры.
Но здесь я много раз писал, что страна тратит миллиарды на СВО каждый день. Эти миллиарды расходятся по всем, а не только по военным. Хоть вы продукты производите, хоть металлом занимаетесь, хоть одежду шьете, хоть тортики печете или ювелирку продаете. Это также влияет на рост зарплат. Конечно, лучше бы не было военных действий и этого всего, но от нас с вами мало что зависит, уповаем на Бога и мудрость властей.
Вертолетных денег от СВО становится все больше, но оседают они в основном у обеспеченных и богатых людей, которые умеют их извлекать через свои бизнесы и предпринимательские навыки, именно они и покупают сейчас квартиры за наличные.
Я пишу то, что вижу, подборы есть и у меня и у коллег за кеш. Вчера специально другу писал, он тоже ведет канал и тоже подбирает людям недвижимость. Предложил партнерство. Ответ меня обрадовал: «Саш, спс 🤝 только мне щас хватает своих под завязку. Даже не продвигаю тему. Иначе времени больше вообще на что не останется». Прям как есть вставил цитату из личной переписки.
Еще пример - мы полгода назад смотрели с клиенткой ЖК Настоящее в Раменках.
Требуется помощь зала! Через бота ПИК сейчас дает 1%. Мы делаем клиентам 2%, когда просим наших менеджеров. При рассрочках нам тоже делали скидки. Кто-то получает больше? Как?
/channel/Kharyb
Между тем, есть очень классная математика в таких ЖК, я сегодня сделаю подбор и потом опишу в видео все плюсы - как очевидные, так и не очень. Цифры получаются вкусные. Тем более в семейную ипотеку.
/channel/Kharyb
ЮТУБ
РУТУБ
ДЗЕН
kharybininvest/scheduled?z=video-226931441_456239048%2Fclub226931441">ВК
Сейчас подбираю людям квартиры на вторичке из самых недорогих.
Вот, например, самая дешевая студия в Сигнальном, их там всего четыре в продаже на кучу домов под 30 этажей, а значит неплохо покупают. Стоимость сейчас - 9.3 млн. И продавец еще поднял прайс, что удивительно.
А как меня хейтили ровно год назад за пост, в котором я советовал клиенту покупать там студию за 7.5 млн, вот тот пост: /channel/Kharyb/3958 Даже говорили, что скоро цены рухнут, а тут мусорный завод и промка!
Я же видел район в пешей доступности от метро Владыкино. Рядом с Ботаническим садом и ВДНХ, да и центр недалеко и недорого.
Прошло время - всего год прошел! Студии теперь на 2 млн дороже. Сколько это в процентах? Даже если за 9 продать, а за эти деньги ее точно купят - это плюс 20%. Тогда таких депозитов не было.
Аренда на студиях там сейчас - от 50000. Если красиво меблировать, как это делаем мы для своих клиентов, то можно сдать за 55-60. Это грязная доходность около 9% годовых у клиента.
Вот наши работы по меблировке, несколько примеров:
/channel/KharybO/11601
/channel/KharybO/11913
/channel/KharybO/11681
/channel/KharybO/11310
Если вам надо также - пишите в личку.
Ну так прав я был или нет, когда советовал их покупать за 7.5 млн год назад студии в Сигнальном? Просто у меня большой опыт и хорошее знание Москвы.
Как же сейчас пишут, что рынок не вырос? А это что, не рост?
Но это не все!!! Вот пост, где я советовал эти студии покупать по 5.6 млн 24.10.2022: /channel/Kharyb/1204 И ведь тогда тоже все ждали падения и говорили, что у меня всегда все растет. С тех пор рост на 65% за два года.
Зачем я это показываю вам сейчас? Просто время всегда все расставляет по своим местам.
Вот и сейчас очень много хейта, когда я не верю в падение цен на хорошую недвижимость и говорю о росте через пару-тройку лет. Но время пройдет и мы с вами все увидим.
А в моменте, сейчас, будут и акции и скидки и хорошие возможности, как эта: /channel/Kharyb/6370 Я там клиентам две квартиры купил - одну за 13 млн, а вторую за 13.2 млн.
И можно заработать на депозитах, я же не против. Главное - вовремя выскачить. Потому что через пару-тройку лет скорее всего цены вырастут примерно так же. Потому что многие люди сейчас ждут падения в депозитах. А его все нет. И не факт что будет.
Будут скидки и акции сейчас, уже есть хорошие, если хотите купить квартиру - мониторьте рынок. Или обращайтесь ко мне за подбором: /channel/Kharyb/5238
Инвест-идея — апарт-отель с программой дохода 1 000 000 за 1 год 😮
Такую программу предлагает апарт-отель Vertical Московская в Санкт-Петербурге.
Компания Vertical с 2014 года строит и управляет апарт-отелями с доходностью до 17% годовых.
Никаких забот для инвестора, всем занимается управляющая компания: поиск арендаторов, сдача, уборка, реклама, выплата дохода, продажа объекта.
Апарты продаются сразу с отделкой и оснащением, сейчас цены стартуют от 4,7 млн руб.
С 15 декабря запланировано общее повышение на 1% (успейте забронировать апартаменты по старой цене)!
Объект уже сдан. Получаете ключи и начинаете зарабатывать с первого месяца.
Купить можно в рассрочку на 1,5 года, первоначальный взнос тогда будет всего 500 тыс. руб. А при покупке в ипотеку ежемесячный платеж составит всего 21 680 р.
❗️ Специалисты из Vertical Московская поделились полезной информацией как заработать на банковском депозите больше с помощью инвестиций в недвижимость! Пишите в бот @Vertical_Moscowskaya_bot и получите PDF файл с конкретной схемой.
Ознакомиться с проектом можно на сайте: https://vertical-invest.ru/
Реклама. Vertical Московская - Вертикаль Московская. Объект введен в эксплуатацию. Застройщик ООО "Орджоникидзе 44". ИНН 7825665048. Не публичная оферта, подробности уточняйте у застройщика.
Коллеги, я не говорю, что все так думают. Выше просто пример размышлений многих простых людей, с которыми я общался.
Депозиты сейчас - тоже хороший инструмент, но со своими рисками.
/channel/Kharyb
✅ ПИК снижает цены:
Пока на вторичке хорошие продажи и ПИК поднимает цены в некоторых проектах на ключах - он же снижает прайс на долгие стройки.
Сегодня была переоценка в новой очереди Матвеевского парка. Клиент радостно забронировал там студию сам, без меня. Цены - ниже стартовых, которые были летом.
На самом деле, я этого ждал. Помните разбор этой очереди от 22 августа? Вот он был: /channel/Kharyb/5860 Скрин из него прилагаю на картинке вверху.
Тогда я писал, процитирую себя дословно: «В общем как инвест или под аренду - не интересно. Спасет их только семейная ипотека, которой скоро не будет. Надеюсь на дисконт в 10% через месяц-два здесь».
Все произошло точно так, как мы с вами и ожидали… Знаете почему? Потому что опыт тогда говорил, что никто не будет покупать под аренду и инвестиции квартиры, с доходностью 5.5%, со сдачей в 2027 году. На этом основании я и говорил, что они снизят цены на 10% через месяц-два.
Это называется - видеть картину целиком 🙂
Но теперь, в моменте, давайте снова считать доходность. Аренда там сейчас в районе 60000. Значит 60000 умножаем на 12 и делим на 9.515.827 и умножаем на 100... Получаем грязную доходность 7.5%. Маловато, но уже лучше.
А если к тому времени ставка аренды будет на студиях 70-80 тысяч, что вполне возможно, из-за высокой инфляции и роста доходов россиян (аренда - честный рынок, она всегда растет только тогда, когда люди могут платить больше, когда детей могут отправить в Москву на учебу или зарплаты растут), то доходность приближается к 9.5% грязными 🤔.
Чистая доходность всегда меньше на 1% у нас, потому что нужно учесть затраты на коммунальные платежи, амортизацию и на налоги. У вас может быть на 2%, если выберете плохого арендатора или неправильно будете заниматься. Просто мы уже давно все грабли прошли, а у вас они впереди и после сдачи квартиры придется аккуратно их обходить. Если хотите сдавать квартиру с нами, то условия здесь.
В общем эти показатели уже становятся потенциально интересными для рынка! Поэтому я меняю свое мнение с негативного, на нейтральное по этому проекту.
И теперь, на подборах, уже внимательно присматриваюсь к новой очереди Матвеевского парка. Не всем он подходит, согласен, но все-таки! Вчера я подобрал 2 студии с полной отделкой клиенту в другом комплексе, но со сдачей уже в конце 2025 года, с такой же арендой и перспективами!
Если вам нужен подбор новостройки или вторички, то условия тут: /channel/Kharyb/5241
По 2 очереди Матвеевского парка можно еще подождать снижения цен на 3-4%, так как семейную ипотеку сильно подрезали, но это не точно. От нынешних уровней туда уже начинают заходить инвесторы с наличными или просто люди, которые берут под аренду. Как мой сегодняшний знакомый - он сам себе купил, меня не сильно спрашивая.
Но я бы покупал МП сейчас лишь в льготную ипотеку. Все-таки срок сдачи долгий и с кешем пришел бы за 9 млн. Если будет, в чем я уже не уверен. В общем посмотрим, люди постепенно к нам приходят и с семейной ипотекой и с наличными, так что не факт, что еще упадет цена…
/channel/Kharyb
Вам говорят неправду. Реальная доходность от аренды 6-7 %! Дома быстро рассыпаются❗️
Я тут с коллегой хотел в зуме просто проконсультироваться для себя, но потом решил, что кому-то из вас может быть интересно.
Давно мечтаю и стремлюсь организовать свою жизнь таким образом, чтобы все холодное время года жить в Таиланде, потому что Азия мне нравится.
Нравится климат, люди, еда, океан, пальмы, кокосы, морепродукты и фрукты, расслабленность и простота, шорты и тапки, сап и весло 🤣
Вместо вот этого вот всего, почему бы не открыть двери в лето? Вот я и ищу свои. Видео скорее записал для себя любимого, но вдруг и вам будет полезно:
https://youtu.be/nSmOPYBfLt0
Росреестр - инфоцыган 🔺🔺🔺🙂 !
Читать полностью…
Наблюдаем за рассрочками застройщиков❗️
Еще год назад длинные рассрочки без переплат чаще всего встречались в экономе и комфорте, а сейчас классные условия можно найти в бизнесе и премиуме. Более того, они пользуются спросом.
Смотрим на условия рассрочки, которую нашли в премиум-проекте ARTEL в районе Преображенское от девелопера Stenoy. Это 2 клубных дома по 12 этажей на Электрозаводской с камерной архитектурой для тех, кого перестали впечатлять башни и свечки. Внутри топ-благоустройство от GAFA, продуманные планировки, консьерж-сервис, отдельный вход и парковка для курьеров. Цены для премиума — адекватные (пока еще).
⭕️ Первый взнос здесь всего 10%, а сама рассрочка выдается сроком на 20 месяцев, т.е. почти на 2 года. Без переплат и промежуточных платежей — самое то для гибридной схемы покупки с депозитом: вносим первый платеж за квартиру, фиксируя ее стоимость, остальное на вклад под понятный процент, а через год или два после получения дохода, можно внести остаток.
⭕️ Кроме того, есть приятная скидка 30 000₽/м² на отделку.
Посмотреть на планировки, запросить акционные лоты: https://clck.ru/3EZ4SK
Что-то странное происходит на рынке вторичной недвижимости❗️
Пока люди ждут падения цен и продаж на рынке недвижимости - продажи не падают и даже растут...
И ведь неоднократно писал вам и говорил на этом эфире, что, несмотря на переход к сберегательной модели поведения общества, очень серьезно растет количество рублей в экономике.
Именно этим и отличается наше время от 2015 года. Тогда высокая ставка ЦБ не прожила долго, денег у людей было гораздо меньше и доходы были в два раза ниже…
Вот вам отчёт о деньгах на вкладах граждан в 2015 году от ЦБ: ССЫЛКА
А вот сколько денег сейчас, в 2024 году: ССЫЛКА
Дальше - больше, количество рублей растет, а производство и строительство сокращается. Многие кладут деньги на депозиты, но часть людей все равно покупают квартиры.
Постепенно денег будет становиться все больше, а товаров - все меньше. Очень похоже, что одним поднятием ставки все проблемы не решить. Цены на услуги тоже будут расти.
Вот, сами посмотрите на отчёт Росреестра в ноябре. Дело в том, что на вторичку давным давно нет никаких льготных ипотек, однако ее покупают и покупают даже активнее, чем рекордном в 2023 году… При чем тут отмена льготной ипотеки, если ее давно там нет? Давно бы рынок рухнул уже, если бы ему позволили, но монетарная политика государства и вертолетные деньги НЕ ДАЮТ.
Росреестр пишет, что за 10 месяцев 2024 года в Москве принято 1 315 434 электронных заявления на регистрацию прав и постановку на кадастровый учет объектов недвижимости.
Это +11,9% к январю-октябрю 2023 года (1 175 924)❗️
+62,7% к январю-октябрю 2022 года (808 373) ❗️
🤩 В октябре 2024 года в Управление поступило 140 116 онлайн-заявлений.
+10,6% к сентябрю 2024 года (126 699)
-4,5% к октябрю 2023 года (146 729)
+62,7% к октябрю 2022 года (113 50)
То есть мы обогнали сентябрь, когда многие брали новостройки по семейной ипотеке и чуть-чуть не дотянули до рекордного октября 2023 года, а ведь тогда мы распродали всю вторичку, которая была. Много об этом писал: вот пост и вот еще и здесь: /channel/Kharyb/3659
В общем я не знаю, что будет дальше, но знаю одно простое правило нашего мира: когда чего-то становится много - это дешевеет. А дорожает всегда то, чего стало мало. И баланс начинает смещаться, правда пока что это не сильно заметно.
Сейчас растет количество рублей в стране. Растет сильно. За ближайшие пару лет депозиты дадут плюс 50%, если ЦБ не снизит ставку…
А товаров, услуг, квартир будет становиться меньше - бизнес не сможет много производить товаров, как и застройщики сокращают количество стартов продаж - они не могут строить при таких дорогих кредитах, недостатке кадров, росте цен на стройматериалы и тд. Будут себе спокойно достраивать уже начатые проекты и класть в стол новые, до лучших времен.
Застройщики сами могут положить деньги на депозиты, в конце концов. Зачем мучаться и строить, если маржа от вкладов выше, чем доход от стройки?! Высокая ставка на долгий период может навредить экономике.
Все это приведет к тому, что доходы от вкладов могут в будущем быть меньше, чем рост цен на товары и услуги. Не сразу. Процесс балансировки будет идти пару лет.
Надеюсь, что я не прав и люди увеличат свой капитал на 50%, а потом кааак накупят дешевых квартир, машин, пылесосов и заживут… И я тоже так хочу, но звучит сказочно. А мне уже 42 годика и в сказки разучился верить еще в детстве.
В общем я не знаю, может что-то не учел - пишите в комментариях, буду вас читать.
/channel/Kharyb
Руставели 14 подорожал на миллион с сентября у застройщика. Вот тут я писал, как мы брали их клиентам в августе дешевле 15 млн, а в сентябре по 15.5, но со скидкой выходило почти 15, если мне удавалось 3% людям сделать…
Единственное объявление по старой цене, если это не фейк, вот: https://www.cian.ru/sale/flat/307215231/ Переуступка. Остальные - дороже. Переуступки плохо берут, потому что конечники их не любят, а инвесторы уже не заходят в проект, ибо дорого.
Цены падают вверх, все по классике. Если вы считаете, что на вторичке она столько не стоит - покажите мне такую в первой очереди, только с полной отделкой, а не вайт-бокс, который еще 2 млн заберет из вашего кармана на доработки.
Плохое падает, хорошее - растет. Жиза. Но я плохое тут не рекомендую и не подбираю.
PS Вопрос без иронии: «Упадут цены на Руставели и на другие хорошие новостройки, как думаете? Когда? Получится всем сказочно разбогатеть на депозитах за пару лет на 40-50%?»
/channel/Kharyb
Товарищи риэлторы со вторичного рынка, у вас сделки и спрос есть? Какой город, какой сегмент? А по новостройкам как?
Прошу написать в комментариях, не стесняться:
Там однушки были у застройщика по 24 млн, а люди продавали по 21 млн, вот был пост: /channel/Kharyb/5023 .
Но клтентка решила тогда подождать падения цен, ведь все обещали, что обвал не за горами!
Только цены сейчас там упали вверх и теперь вот самая дешевая однушка 37 метров продается за 22.7: https://www.cian.ru/sale/flat/304156404/ Но это последний этаж, многие не любят его. И это 37 метров, а мы смотрели 41 метр, вот ссылка была, квартира давно снята с продажи, но ЦИАН все помнит: https://www.cian.ru/sale/flat/294495712/
Сейчас такие там люди пытаются продавать за 23.1 млн: https://www.cian.ru/sale/flat/308093934/ Всего лишь на 2 млн дороже. А застройщик просит вместо 24 млн - 25 385 000 со скидкой 7% Жесть, короче!
Вот такое падение цен вверх, надо разбанить Дениса Петрова и успокоиться его правильной аналитикой. Пожалуй так и сделаю. Я его на ночь читаю, чтоб спать спокойно, когда такие кейсы разбираю - действует лучше валерианки. Может он окажется прав и мы все накупим квартир за полцены…
Просто ЖК Настоящее в очень хорошей локации всегда был и я про него много не писал лишь потому, что клиентам на подборах советовал когда-то по приятным ценам, а сейчас уже другие ЖК дают хорошие скидки, сегодня как раз подобрали лот за 19 млн, который весной застройщик продавал за 22! В общем ловлю удачные моменты. Их сейчас немного, но есть и мне это нравится.
А так бы Настоящее подписчики выкупили раньше и цены бы выросли сильнее. Шутка ли - Раменки, вся инфраструктура, отличный комплекс. Просто золото было. А сейчас цены уже рыночные, хотя и не слишком высокие. Если еще надо купить - я могу помочь со скидкой от застройщика, если сами еще не звонили, там нам рады всегда. Или на вторичке за кеш купим дешевле и все проверим. Ну да, вторичку в Настоящем брать выгоднее, но инвестиций нет. У застройщика есть смысл только в семейную ипотеку и только для жизни - инвеста уже нет, вся недооцененность давно в прошлом.
Именно такие - хорошие и ликвидные, достаточно дорогие комплексы и лоты никуда не падают сейчас по вышеописанным причинам. А в Подмосковье шли люди с обычной льготной ипотекой 6 млн и маленьким первоначальным взносом. Набрали весной, а сейчас цены падают. И еще старые дома никто из молодых и успешных покупать не хочет - там тоже проблемы с продажами. Люди выросли другие, нового хотят, почему-то. Это нормально.
И вот такая ситуация на рынке тоже сейчас: разные застройщики, в разных проектах скидывают цены, а потом опять поднимают. Качели устраивают, когда деньги нужны. Я периодически о таких интересных лотах писал ТУТ и здесь и в других постах. Но обо всем, конечно же, писать не буду. Иначе что людям подбирать?
Пока что вести с моих полей такие: стало меньше людей с бюджетами на студии и однушки недорогие и больше людей с наличными на качественный бизнес-класс. Возможно, люди с бюджетами скромнее вернутся уже в понедельник, вторники, когда семейную ипотеку станут выдавать, вот был пост: /channel/Kharyb/6338
Фух, потратил два часа, ловите:
Читать полностью…