37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Цены падают, когда падает спрос, спрос падает, когда нет желающих покупать, нет желающих покупать тогда, когда товар никому не нужен или нет денег.
Квартиры никому не нужны?
У людей нет денег?
/channel/Kharyb
Вот вы мне постоянно пишите про высокие доходы на вкладах и накопительных счетах в разных банках…
Я стал смотреть дополнительные условия, благо о них пишут открыто, необходимо лишь читать внимательно и открыть их 🤣.
И каково было мое разочарование, когда я понял, что есть масса ограничений и реальная доходность сильно ниже.
В общем открыл и закрыл. Масса условий, а реклама прям красивая…
В Т-банке доходности в 24% можно добиться лишь с капитализацией. А если рассмотреть вклад на 12 месяцев, то даже премиумам выдает 20% без капиталки…
Тоже не мало, конечно.
МКБ 25% обещает, но только если положить деньги на полгода и пользоваться картой и сумма ограничена 3 млн. А если на 95 дней просто оформить вклад - получим 20.5%.
В общем можно добиться хорошей доходности, но необходимо выполнять определенные условия. А если у вас на вкладах сумма, аналогичная стоимости хорошей квартиры в Москве, то придется ее еще и в разные банки разбросать. Или нет?
Поведайте плиз, какой вклад и с какими условиями вы открыли?
Когда снимал видео - изучал рынок и фиксировал цены. Вы знаете, многие объекты по разумной стоимости уже сданы. То есть спрос есть и он адекватный.
Висят только те, кто хочет как в августе - сентябре…
Оплатили пару квартир в Саларьево с мамой, оформили их на нее. Даже третью берём - студию.
Тут видео было: /channel/Kharyb/6424
Почему с мамой? Потому что хочу, чтобы через год она жила на доход с аренды от них и закончила уже с работой. Если что, жена не только одобрила, но и была инициатором.
А то мотается по Москве, как белка в колесе, в свои 63 года. А у нее есть квартира в Крыму. Пусть едет туда и гуляет по набережной, а не вот это вот все.
Тут рассказывал, как брал студию старшему сыну, он все равно пока что не хочет переезжать от мамы - пусть достраивается.
Как видите, я своими деньгами отвечаю за то, о чем пишу. Сам покупаю квартиры, не держу много денег на депозитах, брал валюту летом. Мои посты - это отражение моей жизни.
Кто знает, может быть депозиты принесут больше денег оппонентам и мне через год - два напишут, что я ошибался, что меньше заработал…
Но мне так спокойнее. Синица в руке - это синица в руке. А журавля в небе еще надо поймать.
PS Саларьево бы в жизни не купил, если бы в моменте не заметил классный инвест. Здесь писал: /channel/Kharyb/6405
Как я и говорил в видео - вечером 27 ноября власти прекратили покупать доллары в рамках бюджетного правила и курс стабилизировался у новых отметок: 106-107 за доллар.
Однако эта мера не поможет полностью прекратить долгосрочное и плавное ослабление курса рубля. Да и закупки валюты могут возобновить после НГ.
Правильно было бы снова обязать экспортеров продавать валюту и вернуть рубль на 90 плюс/минус, однако я не очень верю в эту меру.
Почему? Советую прослушать мое голосовое от 28 октября: /channel/Kharyb/6271 Там про девальвацию я сказал в самом конце, а все остальное - про недвижимость.
Мое мнение не меняется. Долгосрочно, когда чего-то много, это дешевеет. А вот нужные вещи, которых мало - дорожают. Сейчас по 25% прирост рублей на вкладах. Через два года будет прирост на 50% и даже больше, если это не прекратить.
Рублей становится все больше. Поэтому они будут дешеветь к тому, чего становится меньше.
Меньше будут строить и уже строят. Застройщики распродают свои земли, чтобы достроить текущие проекты. У них нет денег, у банков нет денег, чтобы начинать новые стройки.
Пока все идет по инерции - есть и скидки и распродажи. За пару лет сильно сократится количество строек, а количество рублей сильно вырастет.
В валюте все происходит значительно быстрее, чем в недвижимости. Вы это видите уже сейчас - этот рынок более волатильный.
Временно можно насладиться высокими процентами от вкладов, скидками от застройщиков, но в долгосрочной перспективе вся доходность канет в лету.
Сейчас может оказаться так, что это и есть дно по рынку. Будут еще хорошие скидки и акции и снижения - застройщикам нужны деньги.
Но в 26-27 годах будет дефицит хорошей недвижимости и цены скорее всего вырастут - тут многое зависит от СВО.
Президент РФ подписал закон «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026–2027 годов». Закон предполагает, что в 2025 году на военные расходы по статье «Национальная оборона» направят 13,5 триллиона рублей (или 6,31% ВВП России). Это рекордные военные расходы в новейшей истории России.
То есть денег в 2025 году будет запущено в военку много. Они распределятся по всей стране.
А вот в старой вторичке все грустно.
Вчера на консультации обсуждали с клиенткой ее однушку на Алексеевской в старом доме. 5 лет назад такая стоила около 10.5 млн. Сейчас - 11.7…
За это же время новые дома выросли более чем в два раза, вот мое старое видео: https://youtu.be/lD74CRu2TZw?si=fvoRlNwx5EE3ejn9
Сейчас надо правильно подбирать недвижимость, потому что старый фонд и новостройки в плохих локациях будут страдать. Хорошее - расти со временем. Но в течение года будут скидки на все, если рубль не продолжит падение. Если продолжит - забудьте про скидки, все выкупят, как это было пару дней назад.
/channel/Kharyb
Смотрю людям квартиры с отделкой до 15-16 млн и почти ничего нет хорошего со сдачей в 24-25 годах. Спасибо курсу рубля - очень много броней и все вынесли.
Я специально 27 ноября сказал, что рубль немного стабилизируется, но люди испугались все равно.
Эффектная угловая кухня в неоклассическом стиле от дизайнеров компании Лавелла!❤️
Фасады выполнены в покрытии эмаль, в благородном и небанальном сине-сером оттенке. Верх гарнитура украшен изящным карнизом с фрезеровкой.
🔻Кухня оснащена качественной австрийской фурнитурой Blum с выдвижной колонной Matrix в одном из пеналов.
🔻Вся техника встроенная, включая большой холодильник. Мойка подстольного монтажа вмонтирована в акриловую столешницу.
🔻Подсветка рабочей зоны и стеклянных пеналов аккуратно добавляет гарнитуру блеска и изысканности.
Если вы тоже планируете заказывать кухню или мебель, но не знаете, с чего начать👇🏻
Прямо сейчас переходите по ссылке ⬅️ и получите:
▪️ скидку до 40% на заказ;
▪️ технику в подарок* и бесплатную доставку;
▪️беспланый 3D-проект.
*Подробности акции у дизайнеров Лавелла в канале!
Реклама. ИП Низамов
ИНН 026102834104
Новые возможности для инвестиций и своя "дача" у моря — это Таиланд
Что, не ожидали? Регион активно развивается, рынок не перегрет. Стоимость недвижимости растет, потому что территория для застройки ограничена.
Иностранцам доступны рассрочки, а доходность в валюте составит 5-7% при сдаче в аренду на долгий срок или до 10% посуточно. А еще здесь стабильная к $ валюта и почти 0% инфляции.
Разобраться в недвижимости Таиланда помогает на своем канале аналитик Андрей Негинский. Он каждый день публикует квартиры и виллы для жизни и инвестиций, рассказывает об особенностях рынка недвижки и местного быта.
Подписывайтесь на канал и забирайте подборку объектов в Таиланде в закрепленном сообщении.
Готовых студиев с отделкой в Саларьево или у Филатова луга дешевле 8.8 млн нет. Да там вообще всего 2 штуки продают до 9 млн 🤣
А недавно было 2 штуки по 7.9, причем очень средненьких - в этом видео показывал! Сейчас я их в рекламе не наблюдаю.
Кто вовремя прочитал и купил за 5.5-6 млн - красавчики.
Это все, что вы должны ответить тем, кто говорит что денег нет у людей и депозиты по 500.000 только.
Однушек до 12 млн тоже нет. Поэтому за 11-11.5 они ушли бы точно. Я себе беру за 8.3 и за 9.1 пару однушек и студию за 6 млн. Мне нравится.
В общем хорошо порезвились. Кто не в теме - смотрите видео и читайте пост: /channel/Kharyb/6405
PS Я не знаю размеров депозитов большинства, но знаю одно - Саларьево вынесли за 2 часа.
Из дорогого на вторичке почти ничего хорошего нет даже за 40 млн, если смотреть приличные районы и метраж от 60 метров, поэтому вывод простой - денег больше, чем хорошей недвижимости.
Пожалуйста, не пишите мне в личку про Саларьево по тем ценам, я не могу передать вам бронь, даже если найду у кого-то - ПИК уже не дает. Если кто-то знает способ - делитесь в нашем инвестиционном закрытом чате.
Денис Петров, наш добрый друг и прогнозист падения цен на рынке до уровня 2019 года, задал вопрос выше на картинке. Он уверяет наш форум, что мы увидим недвижимость по 100-150 тысяч рублей за метр скоро 🙂
Спор начался с того, что Денис в комментариях, еще до обвального падения рубля, посоветовал женщине продать квартиру и положить деньги на депозит.
Я тогда написал: «Денис, ты осознаешь все последствия своего совета?»
Сейчас мы с вами можем видеть самое начало таких последствий. Про то, почему курс рубля упал и сколько будет стоить доллар в конце года и как это повлияет на стоимость квартир я вчера в видео поделился своим мнением: https://youtu.be/zcCc4MGl9y4?si=lkGvkFtJm4lp9tJa Кстати, коллеги пишут, что стало больше звонков по квартирам от покупателей с кешем.
Давайте теперь отвечу Денису на его вопрос сверху, чтобы все знали мою позицию, а не только он:
1. В 2024 году и даже в 2023 году у меня фактически не было в клиентах трейдеров-спекулянтов. Кто хотел по-быстрому навариться, получал моментальное разъяснение, что рынок может пойти и вверх и вниз, будьте готовы несколько лет ждать в аренде. То есть, я никому не обещал бурный рост и высокий доход через полгода - год.
2. Все мои клиенты просто вкладывали часть своих денег в перспективную недвижимость, отличные локации, чтобы перенести капитал в будущее. Что я имею ввиду, хорошо показал в нескольких постах, например тут, еще здесь и тд.
3. Насчет ближайших 5 лет я очень много писал. Мое мнение такое: через год-два многие люди снимут деньги с депозитов и понесут в недвижимость. Именно такая цель у обеспеченой части населения - заработать на вкладе и купить квартиру.
За это время сформируется солидный отложенный спрос и когда ЦБ снизит ставку, вырастут цены.
Однако, если закончится СВО, то не факт. Может быть стагнация. Смотрим пункты 1 и 2. Но денег очень много на самом деле, поэтому в течение 5 лет жду рост и рост серьёзный на все.
В моменте будут коррекции, выгодные цены, хорошие условия, особенно на переоцененные новостройки и плохие локации.
Хорошие построенные дома сейчас вообще в дефиците на вторичном рынке и там даже рост проклевывается.
Мы сейчас подбираем людям евро-трешку до 40 млн и выбор невелик, а торг больше чем на 500.000 не дают.
Евро-4 смотрим за 50-70 млн в приличном бизнесе и премиуме и тоже не густо.
В комфорте недавно клиента консультировал до 13.5 млн - почти ничего приличного нет в готовых домах с ремонтом. Он забрал Амурский парк, евро-двушку, 36м2 за 13.4 млн.
За 30 млн евро-3 год назад было много в нормальных построенных ЖК, а сейчас - кот наплакал, читайте про подбор.
4. Как я уже сказал, мои клиенты не планируют продавать квартиры в ближайшие 5 лет за редким исключением и понимают все риски.
Но! Я верю, что через 5 лет они их смогут продать на 45-65% дороже, чем мы покупаем сейчас без льготных ипотек. Плюс аренда принесет еще процентов 30 от стоимости.
Если от государства последует поддержка, то рост может быть в два раза. Поскольку за два года вклады умножат капиталы людей на 50%, а если ЦБ и потом не будет снижать сильно ставку, то … То рубль обесценится.
Разумеется, все выше написанное справедливо для цен в рублях. В валюте роста может не быть или быть гораздо скромнее. Тут многое зависит от курса и я не готов предсказывать что с ним будет через 2-3 года.
Одно могу сказать. Московские цены в валюте сейчас в 2-3 раза ниже, чем в других мировых столицах и находятся на уровнях 2005 года, если учитывать 35% долларовой инфляции за этот период. То есть низкие.
/channel/Kharyb
Если верить статистике, покупка недвижимости или земли на аукционах — это реальный шанс сэкономить. Например, цены на лоты от ДОМ.РФ отличаются высокой привлекательностью, что делает их идеальным выбором как для крупных, так и для небольших инвесторов.
Если вы хотите быть в курсе таких выгодных предложений, переходите в канал ДОМ.РФ. Это официальная группа по продаже земли и недвижимости, где публикуются актуальные лоты с детальными описаниями и стартовыми ценами.
От земельных участков до объектов культурного наследия — в канале всегда можно найти что-то интересное. Плюс, все аукционы прозрачные, а сделки честные.
Подписывайтесь на ДОМ.РФ, чтобы не упустить шанс найти выгодные лоты и удачно инвестировать!
Я просто основываюсь на вот этом графике. Это Пульс продаж.
Посмотрите, что было, когда рубль пошел на 100 год назад летом и осенью. Как люди расхватали квартиры.
Конечно, тогда еще и льготная ипотека действовала... Но даже без нее видно, какой был всплеск спроса.
Сейчас все будет по-другому или нет? Почему?
/channel/Kharyb
Где найти ответы на любые вопросы по сделкам?
Вы всегда можете спросить у коллег, которые знают всю кухню изнутри. Экосистема недвижимости М2 ведёт такой чат, где:
• более 23 тыс. действующих риелторов со всей страны
• профи разбирают кейсы друг друга и делятся опытом
• эксперты М2 и участники отвечают даже на самые сложные вопросы
• вы можете найти нужных специалистов в любом городе России
А ещё M2 регулярно делится там лайфхаками и советами, публикует новости рынка и актуальные ставки, разбирает кейсы и льготные ипотечные программы.
Присоединяйтесь к Клубу риелторов и решайте вопросы любой сложности с поддержкой коллег: /channel/+BZ4uCAW_OwE1ZWYy
Написал у себя в новостном канале про новые лимиты для семейной ипотеки. Надеюсь все выделят: /channel/KharibinNews/6617
Читать полностью…
⚡️Годовая инфляция в РФ с 26 ноября по 2 декабря ускорилась до 9,07% с 8,78% неделей ранее. Об этом сообщает Минэкономразвития.
Это значит только одно - высокая ставка не работает. Денег закачивают больше. А дальше вы мое мнение знаете:
Из-за дорогих кредитов будет снижаться производство и строительство. Растет денежная масса. До дефицита времен СССР далеко и я не думаю, что дойдёт, но эффект будет.
Мы давно не жили так долго при высоких ставках ЦБ…
/channel/Kharyb
В прошлом месяце мы купили разным клиентам сразу 3 квартиры в Селигер Сити…
Цены в моменте были очень интересны и подходили под запрос.
✅ 1 квартира
Вводные данные:
Семейная пара обратилась за поиском варианта для жизни. Бюджет ограничен 23 миллионами.
Нужна была нормальная по площади Евро-3 без ремонта или с вайтбокс. Необходимо было использовать семейную ипотеку в 12 млн. без удорожания с ПВ менее 50%.
Современный ЖК, в котором хорошо бы сочетались и транспортная доступность, и инфраструктура, и будущая ликвидность.
К району не привязаны.
Что смотрели:
Отбросили ЖК от ПИК из-за простоты, хотели хороший комфорт+ или бизнес без ремонта.
ЖК Wave слишком далеко от метро.
Зиларт очень понравился, но был не в бюджете.
Дмитровское небо все таки простоват, хотя были хорошие цены на момент подбора.
Пришли к Селигер Сити. Лучший ЖК в большом районе. Последняя очередь строительства. Ближайшие дома к метро.
Выбрали корпус Башни Лисицкого за более ранние сроки сдачи, отделку вайтбокс и нужные площади в нашем бюджете.
Нашли единственный вариант планировки с приличными видовыми характеристиками. Средний этаж, но уже с окнами в пол. Секция с 7 квартирами на этаже.
С банком возникли проблемы, во время одобрения ДДУ закончились лимиты. Переносили бронирование, согласовывали другие банки с лучшими условиями. Сумели вывести клиента на сделку вне очереди, когда официально сделки не проводились. Когда лимиты вернулись, то подобную ипотеку с ПВ менее 50% и без удорожания получить было уже нельзя.
Цена покупки: 22,8 млн. за 63,5 метра.
В данный момент похожая квартира, но с худшими видовыми характеристиками стоит 23,5 млн. Такое вот падение цен пока что…
✅ 2 квартира:
Вводные данные:
Покупка квартиры в бюджете до 11 млн. внутри МКАД для последующей сдачи/перепродажи.
Покупка в длительную рассрочку с ПВ не более 5-6 млн.
Что смотрели:
Отбросили ПИК, так как до недавнего времени у него не было интересных рассрочек.
Отбросили всю Московскую область и Новую Москву.
В Старой Москве количество вариантов в нашем бюджете и под нужные условия было небольшим.
В этот момент в Селигер Сити произошла переоценка квартир. Башни Лисицкого, по которым у нас уже была забронирована квартира, подорожали на 300-500 тысяч. Дом Левенгук, который сдавался на полгода позже, пропорционально подешевел.
Параллельно запустили рассрочку без удорожания: ПВ 45%, далее 5 ежеквартальных платежей равными долями без удорожания.
Получились идеальные для нас параметры.
Выбрали просторную студию на среднем этаже. Вид во внутренний двор. Цена метра у данной планировки была меньше, чем у однокомнатных квартир 40+ метров.
Квартира не была в общем доступе, вывели ее из резерва.
Цена покупки - 11,2 млн. за 29 метров.
ПВ - 5 млн.
Остаток равными долями до конца февраля 26го года.
Если остаток средств для покупки положить на вклад в 20% годовых и снимать оттуда суммы для частичного погашения долга, рассрочка даст экономию около 1 млн. руб.
В данный момент самая дешевая студия в проекте 25 метров продается за 11,2 млн. Сравнимая планировка этажом выше продается за 12,5 млн.
✅ 3 квартира:
Вводные данные:
Покупка квартиры для жизни.
Площадь от 50 метров с возможностью сделать планировку Евро2.
Без ремонта.
Бюджет около 20 млн.
Также интересовала рассрочка с ПВ не более 10 млн.
Что смотрели:
Разбирая кейс со второй квартирой, не могли не отметить новые хорошие цены в Левенгуке на квартиры площадью 60 метров.
Квартира подходила под запрос.
Список конкурентов был сравним с 1й квартирой, но бюджет еще более ограничен, плюс необходимость выгодной рассрочки.
В итоге взяли очень интересный вариант с французскими балконами и хорошим видом во двор. Квартира легко перепланировывается в просторную Евро-2.
Цена покупки 21,5 млн за 60 метров.
ПВ - 9,7 млн.
Остаток равными долями до конца февраля 26го года.
Если остаток средств для покупки положить на вклад в 20% годовых и снимать оттуда суммы для частичного погашения долга, рассрочка даст экономию около 2 млн. руб.
Сейчас менее интересный вариант без балконов стоит 22 млн…
/channel/Kharyb
Глава ВТБ предполагает резкое снижение ставки в 2025 году, потому что она не может быть выше инфляции в 3 раза.
/channel/Kharyb
Чем дороже ипотека, тем привлекательнее предложения от девелоперов. Вот, например, рассрочка на 3 года без промежуточных платежей — в проекте доходных юнитов SAAN прямо у Удельного парка от девелопера Hansa Group.
Проект только стартовал, а это значит, что порог входа самый выгодный. Плюс инвесторам сейчас гарантируют стабильный доход: 1,5 млн рублей за два года.
Первый взнос за юнит — 30%, а оставшуюся сумму нужно внести только через 3 года. Поэтому резонно деньги положить на вклад: банки сейчас дают около 20% годовых, а Hansa накидывает от себя ещё 1%. У кого еще вы видели такие щедрые предложения?
Доходный юнит — это понятный и ликвидный актив, особенно в 5 метрах от парка и 5 минутах от метро, как SAAN. Тут будет сервис и инфраструктура только для резидентов, а загрузку и доходность обеспечит профессиональный оператор с опытом работы в брендовых отелях.
Хороший способ обеспечить себе спокойную жизнь — на сайте проекта.
YOUTUBE
ДЗЕН
RUTUBE
VK-сообщество
В комментах пишут про недвижимость, как рублевый актив, который упал с 2007 года в два раза.
Если верить Домклик, то средняя стоимость м2 в России на сегодняшний день около 1000 долларов, как в Южной Африке.
На картинках выше я прикладываю скрины со стоимостью квартир в других странах. Недвижимость Ганы дороже на 50%. Израиль дороже в 8 раз, Китай в 7 раз, а Германия - в 6 раз. Зато мы обгоняем Египет, Пакистан и Ливию.
Если верить IRN.ru, то средняя стоимость метра уже в Москве составляет сегодня 2.749$ за м2.
Париж: 10000€ за м2.
Лондон: - 12000€ за м2.
Астана: 1200$ за м2.
Берлин: 8800€ за м2.
Ереван: 1183$ м2.
Пхукет: 3600$ м2
Однако с 2005 года Московская недвижимость выросла в 3.7 раза, здесь об этом писал: /channel/Kharyb/3963
Но все равно мы видим, что сейчас квартиры в валюте стоят дешево в Москве. Все из-за низкого курса рубля. А в рублях - дорого.
Вот здесь у меня вопрос: «Недвижимость сейчас дешевая или дорогая?»
Честно, я сам так и не понял. Но в валюте точно дешево смотрится.
/channel/Kharyb
Количество квартир в аренде идет к 20000.
Вот мое видео, которое было снято почти 4 месяца назад - в самый пик спроса.
Там четко и понятно указаны причины роста экспозиции и снижения цен на аренду в октябре - ноябре. Также я рассказал что будет зимой и весной в аренде: https://youtu.be/1z-X9nIsFes?si=A9kjhc6u2-7UAUC4
Ого как недвижимость «не продается» в Москве и МО❗️
21 апреля 2023 года было 233.640 объявлений.
В августе 2024 года было 219.404 квартир в Московском регионе.
В сентябре было 215.839
А сейчас - в конце ноября 198.731 объявления!
Предложение снизилось более чем на 10% с лета и продолжает медленно падать. Такими темпами цены на недвижимость точно рухнут - к гадалке не ходи 🤗
Росреестр тоже рапортовал о хороших продажах на вторичке: /channel/Kharyb/6375
Почему так происходит:
1. Сильное падение курса рубля с лета. Некоторые продавцы просто снимают квартиры с продажи, не зная что будет дальше.
2. Покупатели оживились по той же причине.
3. Рост денежной массы. Народ покупает квартиры даже при текущих доходах от вкладов для диверсификации. Людей с деньгами больше, чем хорошей недвижимости. 200.000 квартир - это с неликвидом. Хороших предложений на рынке сейчас гораздо меньше - около 10-20%. На них точно найдутся покупатели сейчас. А потом - и подрывно. Особенно когда ставку ЦБ снизит.
Можно долго, как заклинание, повторять мантру о том, как скоро цены на квартиры упадут, но цифры говорят об обратном.
Рублей становится все больше, квартир - все меньше. Любой здравомыслящий человек может сам зайти на ЦИАН и на сайт ЦБ и убедиться в этом.
Да, сейчас есть и будут хорошие акции от застройщиков, но это скорее движение к нормальным рыночным ценам, а не падение ниже рынка. Девелоперам нужны деньги. А вот физики спокойно ждут и ничего не скидывают, потому что все прекрасно понимают.
/channel/Kharyb
🤔 Все заметили..? В ноябре скидки у застройщиков пошли каждый день. ПИК обрушил цены в Саларьево на 20-25%, потом в ЖК Москворечье цены опускались ниже стартовых, а Самолет вообще запускает акцию за акцией.
Такие распродажи идут 2-3 дня, а иногда (Саларьево) — всего один вечер. Потом сайт застройщика зависает, всё раскупают и халява закончилась. Надо успевать.
Чтобы не пропустить ни одну акцию, можно подписаться на классный канал Торг уместен. В канале каждый день мониторят сайты застройщиков, чтобы раньше всех написать про дисконты, льготную ипотеку 1% или выгодные рассрочки.
Подписаться на уведомления о скидках: /channel/umestentorg
Кто хочет понять более детально причины ослабления рубля, что будет с курсом дальше и почему депозиты в лучшем случае сохранят деньги, то прочитайте этот пост: /channel/spydell_finance/6589
По сути, там все тоже самое, что писал вам я много раз, но чуть сложнее и объемнее.
Про снижение цен пишут в ЛСР. Ребят, они сначала накинули немеряно, а потом скинули до разумных. Я пока что не вижу чем восторгаться - цены просто рыночные, с учетом стройки и прочего. Конечно, никто не брал по 23 млн евро-двушки в Дмитровском небе, пришлось до 16-17 млн скинуть с отделкой 🤣
/channel/Kharyb
Немного отлегло:
Банк России объявил о прекращении до конца года покупок валюты на внутреннем рынке в рамках зеркалирования операций Минфина по бюджетному правилу.
Жаль что раньше не спохватились. По идее рубль должен либо замедлить свободное падение, либо вовсе прекратить это безобразие на какое-то время.
А то рубль падал, а они продолжали покупать валюту. Так нельзя. Это совсем странно.
Но этих мер может не хватить и снова обяжут продавать валютную выручку экспортеров в ближайшее время, как это было в 2022 и в 2023 годах. Вот я писал, что так будет: /channel/Kharyb/5532
Депозиты, говорите? Когда чего-то много - это дешевеет. Не могут быть богатыми все и зарабатывать по 25% долго. Это жизнь.
/channel/Kharyb
✅ ЖК Адмирал, Галс, Шоссейная 4а
Недавно его разбирали на консультации, а здесь мы набрали более 600 лайков за его разбор, поэтому начинаем:
Район Печатников издревле считался рабоче-крестьянско-промышленным спальником, как и весь Юго-Восток Москвы.
Однако доступность до центра города очень приличная - 6 минут на метро до Дубровки, 16 минут до Сретенского бульвара, БКЛ довезет на Юго-Запад и до Сити, а еще есть МЦД-2 и ТТК недалеко.
Также это локация Второго Сити ака Южный порт и в составе данного проекта будет одноименный офисник (смотрите картинки к посту) на 45 этажей и 97000 м2❗️
Но давайте будем откровенны, строить Второй Сити еще 20-30 лет будут (там более 8 млн м2) и как оно получится и какой спрос будет на этот офисник В+ - большой вопрос, поэтому договоримся его иметь ввиду как приятный бонус, но отталкиваемся от текущих реалий района и проекта.
✅ Для жизни. Потолки 2.95-3.25. Без отделки первые 3 корпуса, их сдача запланирована на конец 2027 года. Ключи должны быть в 2028. Относительно зеленый район, центр недалеко, метро под боком. Форма строит недалеко Портленд, цены в котором выросли с момента разбора в 22 году, а там большой красивый разлив реки и будет хорошая локация с развлечениями, магазинами и набережной. Однако близость ЮВХ в Адмирале меня напрягает. Паркинг будет на 1955 мм на 4715 квартир, что нормально, если мы говорим обо всем проекте.
✅ Под аренду студии вы купите от 11.6 млн. Плюс ремонт на 30м2 выйдет около 2.5 млн, ведь это бизнес-класс. Такие студии вы сдадите за 70 тысяч сейчас. Доходность грязная 6%, а чистая около 5%, если сдавать хорошим людям и правильно все организовать. Без нас может и 4% выйти. Это в проекте с ключами в 2028 году. Не интересно. Однушки продают от 13.7 млн, плюс ремонт, стоимость выйдет под 16.5 млн. Зачем-то они сделали эти однокомнатные квартиры классическими, с кухней 10 метров, поэтому сдали бы вы их сейчас за 100.000 максимум. Тут чистая доходность около 6% будет, потому что студии в бизнес-классе всегда проигрывают лотам побольше. Двушки от 18 млн за 51.3м2 с обычной кухней зачем-то тоже сделали. От 20 млн уже похожи на гостиные, но тоже непонятны мне. Сдадите их за 120-140… Оч средне за 2028 год.
✅ Инвестиции. Пока что я не вижу тут никакого инвеста. По идее ценник могут снизить со временем, если рубль не продолжит падение и не будет на рынке паники. В общем ценник рыночный, большого инвеста пока не жду. На вторичке такие однушки продавали бы по 16-17 млн. А двушки по 20-22. Зачем ждать 2028 года - большой вопрос.
Еще вторичку сейчас продавать перестанут люди, потому что непонятно что делать с рублями.
Марь Иванна просто снимет с продажи до стабилизации курса. Дефицит образуется.
В общем надо контролировать ситуацию.
/channel/Kharyb