37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
❌ ИПОТЕКА 30%, ЧТО С ЦЕНАМИ И ПРОДАЖАМИ?!
YOUTUBE
RUTUBE
ДЗЕН
VK ВИДЕО
Вот ваши конкуренты уже сейчас на маршрутку ☝🏻
А что будет дальше?
✅ Ильинские луга продают дешево? Мое личное мнение:
Все восторгаются новым корпусом Ильинских лугов по 3.5 млн. за студию. Пишут, что на вторичке там все дороже, а аренда будет 10% годовых…
Ребят. Это 2027 год. Транспортной доступности как не было, так и не будет, а конкуренция растет. Я всегда с ужасом агентов в те поля отправляю, ведь денег мало, а ездить запаришься.
Да и люди этот «Пригород Лесное» на Западе снимают небогатые и возможны проблемы с платежами. Проверять квартиру вы туда не будете ездить. А кто поумнее - будет сваливать из таких ЖК в Москву при первом удобном случае.
Спрос на аренду там так себе. Это вам не Москва рядом с метро - где отлично все снимают. А построят много.
Ждать очень долго.
В общем были бы эти студии через год готовы и рядом с будущим метро - это ОК. А так, слишком много минусов, на мой взгляд.
Если в Саларьево было за что бороться, то тут - смысла не вижу. Цены неплохие, но я бы не брал песок в пустыне.
ПИК прекрасно понимает, что это не продать дороже. Я был прав два года назад, когда писал, что инвестировать сюда нельзя, вот здесь: /channel/Kharyb/1535
Сейчас могу сказать, что цены в рынке для 2027 года, но брать эти квартиры бы не стал. Не все дешевое надо покупать.
UPD: В комментариях пишут про будущее метро в 5 километрах и что там есть инвестиции. Есть конечно и инвестиции и цены вырастут и метро будет. Но мне не нравится, так как знаю места гораздо лучше. Но дороже.
До метро далеко, это не вариант. В 2027 году цены на все вырастут, но этот комплекс будет расти хуже.
В общем хотите - берите. Я не против. Особенно если нет денег на что-то дороже. Я бы покупать не стал. Мне не подходит.
PS Я бы поменял мнение выше, если бы сдавали в 2025. Но 27 год, даже в этом прайсе, в картофельных полях?
/channel/Kharyb
Какой важный момент я упустил и вам не рассказал❗️Спасибо подписчикам из чата - подсветили и напомнили 🤗
Вот количество квартир в аренде год назад в Московском регионе: /channel/Kharyb/4138
Как видите - было 15.4 тысячи всего.
А сейчас - смотрите на скрине. Уже 26000❗️
Если же говорить про саму Москву, то квартир в экспозиции стало в два раза больше, чем было в августе - 20200!
Вот поэтому стоимость аренды падает. Причем значительно и люди не успевают за этим следить. Многие до сих пор пытаются сдавать студии по 85000, когда красная цена - 70000-75000. Это если мы говорим про бизнес-класс, типа Эвера.
Однако, ничего страшного не происходит. В мобилизацию было 48000 квартир и ничего - сдавались. 70-75 тысяч за студию в Эвере - тоже очень много. Абсурдно там их сдавать по 80-90, потому что это студии, даже не однушки.
Мы своим арендаторам специально не поднимали слишком сильно стоимость - одним оставили 47000, другому - 50000 за студии. Когда люди пытались сдавать за 60+. И сейчас еще пытаются. В итоге наши живут не первый год, а новенькие могут съехать через месяц - два. Потому что такие же квартиры сейчас сдают дешевле. Не гонитесь никогда за 5-10 тысячами, оно того не стоит, гораздо важнее надежный арендатор.
Ну и так везде. Матвеевский парк был по 100 в сентябре - сейчас мы сдаем их по 80-90 с красивой меблировкой, что тоже очень много и очень дорого. Так что все в порядке.
Считаю, что мы еще немного подрастем - на 10-15% в экспозиции и еще потеряем 5-10% от нынешних цен в аренде к февралю. Так что сдавайте сейчас, не ждите от моря погоды. Декабрь - прекрасный месяц для аренды. Многие хотят переехать до Нового года. Жадность приведет к тому, что в январе - феврале придется еще снижать или терять деньги на простое.
В аренде даже в праздники есть движение и полный порядок. В Москве вообще всегда есть движение в аренде и клиенты, даже в мобилизацию было все в относительном порядке.
А рост цен на аренду будет в следующем августе-сентябре. А может и не будет, если закончат СВО и освободится уйма рабочих мест, что даже хорошо, потому что пора бы закончить. Поэтому ждать следующего августа и терять деньги не стоит.
Я вообще не понимаю, почему некоторые люди принципиально не сдают квартиры за 70000 и готовы ждать в рекламе месяц - два за 80000. А если никто не придет, то вообще закрывают квартиру. Ведь 70.000 в месяц - это 840.000 в год с аренды. Неужели они им не нужны?
А если два месяца не сдавать, то это минус 160.000. То есть, если сдать только на 10 месяцев за 80000, то заработаешь 800.000. Это меньше, чем за 70000 сдал бы сразу на 40000. Да еще лишаешь себя выбора хорошего арендатора, ибо придется заселять того - кто придет. А тот потом будет тихо ненавидеть соба, который ему дорого квартиру сдал, когда увидит вокруг такие же по 70... На практике так и бывает.
Они не могут выбрать арендатора, потому что к ним никто не приходит и будут заселять кого-попало, если хоть кто-то придет… Ведь умные люди никогда не ищут квартиры по верху рынка без нужды. А с глупыми куча проблем потом…
Это же не продажа. При продаже важно получить максимальную стоимость, а в аренде нужно найти правильного арендатора, а он никогда не придет на овер-прайс, потому что умный. Проще немного снизить цену и будет выбор людей, которые готовы держаться за квартиру и быть лояльными, потому что вы к ним лицом повернулись... И желающих много и выбрать можно.
Если хотите сдать квартиру через нас или передать ее в управление, то условия по ссылке: /channel/Kharyb/5368 Мы всегда стараемся помогать клиентам во всех вопросах и быть рядом и ценим каждого хорошего человека, который нам доверил свое имущество. А плохих людей сразу распознаем и отказываемся от работы с такими - опыт богатый, но таких мало.
Отзывы о нас здесь: /channel/Kharyb/5985
Обычный цикл - 2025 год распродали, пошли строить 26-27-28. И тоже распродавать. Нет здесь никакого Всемирного заговора. Кто хотел и не купил - купит более долгие проекты.
/channel/Kharyb
Доллар сегодня опять прыгал до 108. Так вот почему все выкупают в том числе. И это на фоне моратория на покупку валюты до Нового года Центральным банком… Такое себе.
/channel/Kharyb
Евро-двушек в Римского-Корсакова тоже нет. Одна осталась на последнем этаже. В Лосиноостровском парке почти все выкупили тоже, стоило немного снизить прайс.
Неделю там ничего не смотрел и привет.
/channel/Kharyb
На вторичке все хорошо. Росреестр пишет, что количество сделок такое же, как и в октябре. А тогда был рекорд этого года.
Это на 19.5% меньше, чем было в прошлом году, но больше на 8.7%, чем в 2022 году.
Хотя в 2022 году ставка по ипотеке на вторичку была ниже 10% осенью и зимой. Ее быстро опустили после того, как подняли весной.
А вы говорите, что у людей нет денег. Даже при ставке ЦБ 21%, даже когда ипотека доходит до 30%, продажи не падают и остаются на отличном уровне. Что же будет, когда ставку снизят?
/channel/Kharyb
🏠 Премиум-класс в историческом центре Москвы 🏠
ЖК ТАТЕ от застройщика ГК “КОРТРОС” предлагает квартиры премиум-класса в историческом районе Москвы. Комплекс расположен в 5 минутах пешком от метро Марьина Роща.
Квартиры варьируются от студий до пентхаусов, площадью от 28 до 206 кв. м. Из окон открываются виды на Парк Сокольники, Тимирязевский парк, Москва Сити и Останкино/ВДНХ. В квартирах предусмотрены мастер спальни и гардеробные, угловое остекление, высокие потолки до 4,5 метров и панорамные окна, а также удобное расположение кладовых на этаже.
Премиум-класс по цене от 15 млн рублей доступен с выгодными условиями покупки: рассрочка 0% на 2 года, субсидированная ипотека от 0,11%, а также новогодняя скидка до 7%.
ЖК ТАТЕ предлагает для своих жителей панорамный лаунж на высоте 140 метров, фитнес-центр с бассейном, концептуальный ресторан и офисные пространства. Архитектурное решение разработано бюро Kleinewelt Architekten - это уже знак качества!
Подробнее по ссылке
Важно понимать одну вещь:
Мораторий на покупку валюты Центральным банком в рамках бюджетного правила действует только до конца года. И неизвестно - продлят ли его дальше. Об этом я говорил в видео от 27 ноября.
Курс доллара снизили искусственно, потому что закупку валюты ЦБ остановил ИСКУССТВЕННО. Но, с Нового года могут возобновить. И тогда мы снова увидим курс выше 100 по моему мнению.
/channel/Kharyb
Делал сейчас подборы людям. Смотрел и студии за 8-9 млн или евро-двушки за 22 млн.
За наличные еще есть нормальные цены, скидки, как они были весной. И рассрочки интересные.
А в семейную ипотеку, которая сейчас с субсидией, стоимость даже выше весны, причем по ряду проектов - значительно. Снижения в ПИКовках разовые были, на этом пока все.
Взять, к примеру, Северный порт. Цены от 20 млн с видом на Лениградку. Спасибо…
Мангазея на Речном - тоже самое.
Посмотрел 1-2 очередь Левел Мичуринского. Написано: скидки 40%, думал ЩАЗ КАК НАКУПЛЮ ХАЛЯВЫ, клиенты будут счастливы... Ага ага, однушки 37 метров от 20 млн - это типа со скидкой уже… А без скидки - 33 млн были 🤣🥹. Это ж как надо людей считать, за кого?
ЖК Событие - покупаем трем разным клиентам 3 разные квартиры. На сумму более 100 млн. Тоже никакой халявы. Ни комиссии Донстрой не платит, ни цены ниже рынка не ставит. Хотя мы скидки нормальные для своих клиентов таки получили.
Что еще? Алия еще. Тоже думал - может скидки будут, как мы год назад людям подбирали за 16 млн. Но цены в рынке и даже очень высокие - выше 20 млн, но дешевле ничего нет в районе, разве что Ситизен, но там пока промку расчистят - 5 лет пройдет. Хотя в нем - да, стоимость еще хорошая. Как и в Алие. Но ни разу не низкая.
Самолет народ выкупает - это либо безумие, либо отвага. Там вообще никакого инвеста давно не было, а рисков немеряно, в видео говорили.
Вот где вы видите халяву, где низкие цены, напишите мне плиз в комментариях 🔻
/channel/Kharyb
Потому что рублей становится все больше, а количество новых квартир будет падать, ведь строить сейчас новые проекты все сложнее и сложнее из-за дорогих кредитов. А без них - почти никак.
Поэтому будет сокращаться количество строек, а денег будет все больше и больше, что обязательно завалит чашу весов через пару лет в обратную сторону - новая недвижимость в Москве у метро будет дороже, а рубли станут дешевле ко всему.
Уже снял об этом новое видео, оно скоро выйдет на ютуб, а пока посмотрите какую недвижимость нельзя покупать в 2025 году. А тут рассказывал какую надо.
Имейте ввиду, это мошенники❗️
Заводят диалог и что-то впаривают. Пишут подписчикам.
/channel/Kharyb
Ютуб больше не тормозит?
Читать полностью…
Коллеги, привет❗️В ЖК Мичуринский парк можно купить евро-трешку за 15 млн. Самое интересное - еще и рассрочку на год оформить с ПВ 50%!
ЕСЛИ остальные 7.5 млн год крутить на депозите, то евро-трешка вам обойдется в 13.5 млн. Это с полной отделкой и сдачей в апреле 2027 года. А если я еще и скидку своим клиентам сделаю, то вообще круто получится.
Аренда там процветает из-за прямой желтой ветки метро до Сити и ВУЗов. Такие евро-3 сдаются за 100.000 без проблем. Доходность грязная получится 8.8%❗️Вот тут про аренду рассказывал: /channel/Kharyb/5695
Ну а в 2027 году скорее всего будет и 120-130 в месяц. А это уже получается 10% годовых в аренде. Обычно, при таких исходных данных, цены растут и на продажу.
Поэтому я не удивлюсь, если эти квартиры на ключах будут продавать по 20 млн. Но это не точно.
/channel/Kharyb
Продаж нет, квартиры никому не нужны, скоро рухнут в цене! Об этом пишут у нас в инвестиционном чате многие ждуны.
Наслушавшись и начитавшись я геройски пишу в Донстрой по проекту Остров. Мол, хочу купить квартиру для клиента, давайте пообщаемся пожалуйста.
Ну, думаю, щаз будут меня облизывать, клиент с кешем 30-35 млн, давайте дверь - с ноги открою!
Ответ на картинке…
/channel/Kharyb
Я бы поменял мнение выше, если бы сдавали в 2025. Но 27 год, даже в этом прайсе, в картофельных полях?
/channel/Kharyb
Делаем подбор на вторичке за 60 млн. 6 вариантов подобрали, 4 дня клиенты думали, 3 уже проданы. Что-то в хороших вариантах на вторичке торг только вверх пошел. А вы все про падение цен говорите…
/channel/Kharyb
Вас ежедневно делают беднее, а вы этого даже не замечаете!
Государство обдирает людей, а в частности малый бизнес как липку. Одно прогрессивное налогообложение чего стоит! А ведь на этом они не остановятся, т.к. аппетит приходит во время еды.
Если вы хотите жить безбедно, а не выживать, в сегодняшнее непростое время. Пора выбрать верный инструмент для пассивного заработка, а в дальнейшем и основного дохода.
Канал Готовый Арендный Бизнес | Новиков выдает базу по арендному бизнесу в 2024. На практическом опыте показывает, как покупать, перспективные объекты недвижимости на 30% ниже рынка.
Ознакомьтесь и решите, подходит ли это вам. Вся информация в канале бесплатна.
Подпишись, зарабатывай на том, что актуально сегодня!
Реклама. ИП Новиков Д.Ф.
ИНН 631230458875
erid: 2VtzqwjgsnH
ПИК порционно лоты выводит на старте продаж и в серединке бывает. А тут уже ключи в феврале и в июне.
Нет, они так не действуют, наоборот - стараются все распродать перед вводом дома в эксплуатацию, чтобы получить деньги с Эскроу и пойти другие проекты достраивать.
Люди часто верят в то, во что хотят верить. На самом же деле в этих проектах практически все раскупили.
Ситуация повторяется 1 в 1 как в марте 2022 года, когда начались военные действия рубль падал к доллару сильно выше 100.
Тогда люди скупили все новостройки, которые сдавались в 2022 году, а за ними - и в 2023, на панике.
Да и правильно поступили, ведь мы тогда им брали квартиры и в ипотеку 0.01% и за наличные. Да и цены были прилично ниже.
А кто взял ипотеку 0.01% на 30 лет - взял именно рассрочку и платит за студии по 14000 в месяц, сдавая их по 50-60 тысяч.
Первоначальный взнос был 10%: 700-800 тысяч. Да и цены с тех пор выросли сильно, вот писал: /channel/Kharyb/5433
А сейчас рубль падает к доллару, причем сильно. Так что это не блогеры виноваты в разгоне паники и ПИК ничего такого не делает.
/channel/Kharyb
Сигнальный - тоже все. Вчера забронировали евро-4 для жизни, а вот небольших однушек уже нет 🥹
/channel/Kharyb
В Одинцово 1 выкупили тоже все студии. Хотел клиентке посмотреть. У застройщика нет ничего - остатки в брони…
Читать полностью…
Самолет бьет рекорды по продажам, хотя все боятся, что он может стать банкротом. Причины объяснял здесь.
Была же история с печально известным Севен Санс. Люди активно покупали квартиры при всех рисках, хотя я еще 1 июня 2022 года предупреждал не лезть туда, вот был пост: /channel/Kharyb/630
Самолет, конечно, может и взлететь. Компания гораздо серьезнее, чем Севен санс и запас прочности и включение в список системно значимых организаций и многое другое поможет…
Но риски высоки.
/channel/Kharyb
Вчера увидел пару квартир в Саларьево по 7.2 млн. Таких, как мы с вами набрали по 5.5-6 млн.
Видать кто-то взял и тут же выложил уступку в продажу на 1.5 млн дороже. Решил подзаработать.
Сегодня одна уже снята с продажи - видать купили. Вторая была под авансом.
Пишут что 56.1 корпус. Но может просто так поставили. Даже за такой прайс забирают.
/channel/Kharyb
Очень много вопросов про Самолет в комментариях. Я же месяц назад все рассказал в эфире. Про суть проблем Самолета, про то, почему мы там ничего не покупали…
Читать полностью…
Ну что, давайте обсудим продажи ноября по новостройкам в Московском регионе❗️
Они выросли на 14% относительно октября по данным Dataflat. Тому виной значительные скидки по ряду проектов и сильнейшая девальвация рубля, пик которой пришелся на 27 ноября. Я даже видео записал об этом, когда узнал что ЦБ прекратил покупку валюты и понял что скоро ситуация нормализуется: https://youtu.be/мzcCc4MGl9y4?si=KIb1iqp1cBqy38Re
ПИК много квартир распродал, потому что запускал новую интересную рассрочку на 1 год:
Первоначальный взнос 50%, ежемесячные платежи по 100 тысяч, далее оплата остаточной стоимости. Повышение цены идет на 1%, скидки по промокодам не работали, но мы клиентам помогали в этом вопросе как могли, например тут писал: /channel/Kharyb/6503 Кстати, люди выкупили вообще все в Большой Очаковской и мы очень крутой кейс там дважды провернули с двумя разными клиентами!
Успели купить за 13 млн и за 13.200 евро-двушки 33м2 с нашими скидками, а люди такие же квартиры потом даже за 14,6 млн выкупили, вот сами смотрите что творилось: /channel/Kharyb/6370
У ПИКа действует сейчас программа рассрочек на 7 ЖК:
Юнино, Никольские луга, Волжский парк, Зеленый парк, Бусиновский парк, 2-й Иртышский, Большая Академическая, Мичуринский парк и Кутузовский квартал.
Параллельно с этой рассрочкой произошло хорошее падение цен на новые очереди Мичуринского парка и Кутузовский квартал. Многие лоты стали стоить ниже, чем были на старте продаж.
Мы уже купили пару квартир в Кутузовском квартале, были выбраны видовые Евро2 и Евро3 для клиентов. Там хорошие дома ПИК+, небольшая конкуренция в районе, востребованная аренда.
Кстати, математика по Евро-2 получалась такая: 35 метров на сайте за 14,8 млн. Более года назад, на старте, цены были выше. Писал об этом. При покупке за наличные со скидкой 2% цена получится 14,5 млн.
Мы взяли с рассрочкой за 15 млн. ровно. 7,5 млн. остатка на вкладе будет давать примерно 125 тысяч в месяц. Процентным доходом мы гасим ежемесячные платежи по рассрочке в 100 тысяч. Через год оплачиваем остаток. Получаем выгоду в 1,5 млн или Е2 с ремонтом в ЗАО около метро за… 13,5 млн. После погашения всей рассрочки ждать ключей остается 7 месяцев, что нормально.
С Мичуринским парком получаются тоже очень интересные цифры, но там ключей ждать придется больше года после погашения рассрочки.
Из-за того, что ПИК и многие другие застройщики не платят комиссию, я беру деньги с клиентов за подбор. Именно поэтому вы никогда не услышите о ПИК от «бесплатных» агентов. Правда их услуги часто обходятся гораздо дороже, здесь печальную историю рассказывал: /channel/Kharyb/6087 и тут: /channel/Kharyb/5976
Селигер сити тоже давал и продолжает давать отличные условия по рассрочкам и ценам, поэтому мы купили в ноябре 3 лота разным клиентам, здесь описал все выгоды и подробности, не жалко: /channel/Kharyb/6489 Сейчас подбираем четвертый объект там.
Soul давал очень хорошие цены и Moments! Тоже купили несколько квартир там, выбрав самую интересную видовую евро-2, и семейную евро-3, которую будем сначала выгодно сдавать, а потом уже для жизни наверное клиент будет использовать. И скидки получили дополнительно очень приличные, потому что клиенты сами туда не звонили, а менеджеры нас давно знают и любят и подбор был за наличные и в семейную ипотеку от государства.
Если в ноябре, относительно октября 2024 года, мы видим рост продаж на 14%, то относительно ноября 2023 года продажи сократились на 35%, а средние цены выросли на 26%, обогнав депозиты. Что странно, доля сделок с ипотекой сократилась не так уж сильно: с 82% до 56%.
Сейчас сложно продавать что-то, не только квартиры. Акции давно ниже плинтуса, люди экономят и кладут деньги на вклады. Поэтому очень много отличных квартир застройщики продают по низким ценам, либо в рассрочку с приличными условиями.
Я считаю - это отличный шанс взять квартиру себе для жизни, под инвестиции и для сдачи в аренду. Условия подбора лучших квартир здесь: /channel/Kharyb/5241
Обновил ссылку для входа в наш инвестиционный чат: /channel/+uFnASMmoBcRjNTBi Потому что ботов много, закрыл его. Только по ссылке можно зайти.
Читать полностью…
Кого нельзя заселять❗️
ЗАДАЙ ЭТИ ВОПРОСЫ АРЕНДАТОРУ, чтобы не было проблем:
YOUTUBE
RUTUBE
ДЗЕН
VK ВИДЕО
В этот раз ЦБ вовремя отменил покупку валюты в рамках бюджетного правила. Об этом я сказал в видео 27 ноября, как только вышла говорить. Слава Богу, действовали быстро.
На самом деле это отлично. Это говорит о том, что наши умеют уже действовать разумно и быстро. Раньше бы раскачивались долго.
Зато люди выкупили весь рынок на вторичке, ПИК, ЛСР, Левел, застройщиков поменьше - все приличное и не очень, что сдавалось в 24-25 и даже 26 годах частично. И правильно сделали.
В России по-настоящему и надолго деньги сохраняли всегда две вещи - недвижимость и валюта. Кто постарше - это точно знает.
/channel/Kharyb