37769
Связь со мной: @KharybinAlexander
Сегодня наш традиционный субботний стрим в 20:00. Всех жду!
Читать полностью…
Кстати, такая студия в 2008 году, перед кризисом, стоила бы около 3 млн в рублях! Ну примерно. На вторичке. Это было бы около 110.000 долларов тогда.
Сейчас она стоит 11 млн. Это 125.000 долларов. Гм. Рост в валюте не сильный, но хоть не убыток.
Что это значит? А то, что 11 млн за такую студию хоть в рублях, хоть в валюте, уже не мало! Близко к пузырю.
/channel/Kharyb
Для однокомнатных квартир и студий постановлением мэра столицы с 1 августа установлена минимальная площадь 28 квадратных метров, для двухкомнатных квартир – 44 квадратных метра❗️
Самые ликвидные маленькие студии теперь будут в дефиците и конечно же рухнут в цене 😂 Держим карман шире, готовимся к ценопаду 😏
Маленькие студии - самый доступный вид жилья, который многим не давал покоя. Ну теперь на квартиру ребенку придется копить больше и дольше.
Итого:
1. Ипотеку 0.01% не взяли.
2. Студии по 6 млн не купили.
3. Льготную ипотеку от 3 до 8% или семейную или IT-не проспали
Ждали ждали ждали и дождались… Чего дождались - будет видно.
/channel/Kharyb
Вы знали что НОВЫЙ КРОНШТАДТСКИЙ 11 подъехал? Точнее это очередь 9-ки следующая и очень хорошая? Ща скину видео обзор и перспективы!!!
Читать полностью…
📌 Завели канал про элитку, как вам: /channel/SadovoeKolco
Читать полностью…
ПИК вчера анонсировал отмену скидок, мол бот не будет больше работать, срочно успейте забронировать квартиру… А сегодня перезапустил Джампи сразу же)))
Надо сказать, что в июне бот почти не работал, все покупали и так! Видать продажи все-таки просели 🙂
Ну а я сейчас для клиентов получаю скидку 3%!
/channel/Kharyb
Вчера написал пост про коррекцию в аренде и продаже, многие очень воодушевились❗️
Да, коррекция идет. Аренда пока что дорогая, но на нее обязательно повлияет приличное количество квартир, которые будут сдавать уже в августе - сентябре. Ведь многие инвесторы не смогут продать квартиры по ценам мая - июня.
Обо всем этом я писал и предупреждал еще 12 апреля: /channel/Kharyb/5081 В том посте и в эфире я предсказал и ралли в мае-июне и сдутие пузыря, возникшего от этого ралли, которое идет сейчас…
Но огромного падения не будет. Будут цены до ралли, может быть январские, что очень хорошо! Рынок должен быть сбалансирован.
Также не будет обвала цен в аренде, как того ждут некоторые люди. И я тоже иногда подвергаюсь паническим настроением, но понимаю, что людям надо где-то жить.
Ипотеку сейчас они взять не могут. А жить где-то надо, а в Москву ехать тоже надо… Значит, несмотря на большое количество инвестиционных квартир, которые скоро выйдут на рынок аренды, количество арендаторов будет большим тоже! То есть баланс спроса/предложения будет нормальным, это вам не 2022 год, когда многие уехали.
В Питере (привет мои правдивые питерские почитатели) будет немного сложнее - там всегда аренда проседает сильнее, потому что спрос ниже. Поэтому я когда-то для инвестиций выбрал именно Москву, ликвидность в Столице всегда выше и людей больше.
В общем цены сильно на аренду не упадут, спрос будет хорошим. Это вам не 2022 год, когда все уехали. Сейчас все наоборот - все едут в «нерезиновую». Но дикого августовского ажиотажа скоро не будет, примите это как факт. А пока что сдавайте квартиры - и наслаждайтесь овер-прайсом, потом некоторые наниматели вас будут тихо ненавидеть. Поэтому не завышайте уж слишком сильно ценник, иначе съедут в ноябре в подешевевшие аналоги, несмотря на неустойки.
А что же с ценами на покупку? Об этом мы с вами обязательно поговорим в нашем kharybin?si=Lc_hLzPXaMiNherc">традиционном субботнем эфире!
Цены на покупку тоже корректируются. Люди ждут больших скидосов. И в чем-то они правы, кроме нюансов. Вот эти нюансы и рушат мечту о розовых пони и дешевых московских метрах.
С одной стороны, отмена IT-ипотеки в Москве - это сильный удар по бизнес-классу. Возможное ухудшение условий по семейной ипотеке в октябре - еще один хук. Уже сейчас застройщики это понимают и выходят с очень умеренными ценами или делают приличные скидки, о чем я писал тут, тут и тут и здесь.
С другой стороны мы имеем большой рост денежной массы, рекордную кучу денег на депозитах и огромные проценты, об этом можно почитать у Спайдела: /channel/spydell_finance/5462 Фактическое отсутствие доверия населения к фондовому рынку и другим инструментам инвестирования. Есть только недвижимость. Возможное ослабление курса рубля в будущем, снижение ставки ЦБ и прочие штуки.
Это выглядит как дамба. Пока ее не прорвало - все хорошо. Внизу люди живут, дома строят, деньги на депозиты складывают и в ус не дуют. Но потом в эту дамбу летит что-то из вышеперечисленного и происходит прорыв, который все увеличивается и увеличивается и заливает рынок деньгами.
/channel/Kharyb
✅ Мичуринский парк рвет шаблоны! Вот эту студию сдали за неделю и 60000. Правда было немного звонков, но в итоге своего клиента нашли❗️Все наши объекты тут: /channel/KharybO/11681 И набирают они много просмотров.
Женщина сняла для сына - студента. После нас ездила, смотрела другие варианты, но наш ремонт и хоум-стейджинг с меблировкой оказались лучшими!
Это я подобрал студию 17 января за 9 миллионов, сделав скидку 2%. Я тогда всем советовал брать такие лоты, вот пост от 24 января: /channel/Kharyb/4455
Сейчас мы квартиру приняли, обставили, украсили, сдали хорошему арендатору, заключили мой договор, который купили сотни людей со всеми неустойками и защитой наймодателя.
Наша доходность от аренды, если считать от стоимости покупки = 8% грязными и 7% чистыми. Рост за полгода на 10% тоже можно посчитать - выходит 18% годовых. Сейчас даже за 10 млн сложно найти такие лоты.
Считаю, что эти студии будут расти в долгосрочной перспективе. Здесь рядом все ВУЗы, метро до Сити, парк и вся инфраструктура. В среднем - на 10% в год будет рост, если брать 10-ти летний тайм-фрейм. Плюс арендой 7%. Итого доходность 17% на такой срок зафиксирована. Это если скромно считать.
Если аренда за 3-5 лет подрастет, то доходность от цены покупки тоже вырастет. В общем лучше депозитов и гораздо надежнее 🤗
PS Сегодня делаю два подбора - за 17 млн наличными и за 10 млн в семейную ипотеку. Берем евро-двушку и студию двум разным клиентам. Если будет время, обязательно расскажу позже что купили, не переключайтесь.
Обратите внимание - на фото кровать с подъемным механизмом. Это очень важно, потому что в студии с местами хранения всегда сложно. А тут - целый горизонтальный шкаф!
Если вам нужно подобрать, отремонтировать, меблировать, сдать квартиру, вы знаете куда писать. Если нужно управление - мы можем снять с вас всю работу с нанимателем. Работаем с любым бюджетом, часто подборы делаю я лично: /channel/Kharyb/5238
До октября недвига живет, а потом…
Многие сейчас не смогут продать квартиру по своей цене. Многие откажутся от продажи по причине отсутствия IT-ипотеки и семейной ипотеки для двоих детей. Многие пойдут в аренду.
Аренда пока что в дефиците, но через пару месяцев на рынке появится гораздо больше квартир, а студенческий ажиотаж спадет.
Это приведет к коррекции цен на аренду, что, в свою очередь, может привести к коррекции цен на продаже. Особенно, если осенью по семейной ипотеке поднимут проценты.
Итого. До октября увидим высокий спрос на аренду и нормальный спрос в новостройках, из-за возможного ухудшения семейной ипотеки - многие будут успевать в последний вагон. Я бы так и сделал - брал бы семейную сейчас, пока лимиты есть и процент низкий.
Потому что с октября и лимиты могут кончиться и процент могут поднять и вообще Москву и Питер от семейной отключить, как отключили от IT. У меня сегодня два подбора - один за наличные, другой по IT в работе.
Значит в октябре будет коррекция - и в аренде и в продажах. Если не вмешается какой-то другой драйвер, триггер, случай, форс-мажор, новая льготная ипотека, слабый рубль и тд.
/channel/Kharyb
Как выбрать хорошего арендатора❓
Сморим внимательно: https://youtu.be/zt3KO9TEoMg
⭕️ Небо (Номер 5)
Хорошие качественные дома от Capital Group, которые только частично относятся к кластеру застройки, так как стоят в старом обжитом районе в окружении уставших панелек. С одной стороны нет эффекта нового однородного района. С другой стороны вся инфраструктура сразу около дома, стройки под окнами нет, ближайшее метро - Раменки, ближе к центру.
Когда Донстрой и компания закончат свой проект, жители Неба смогут с удовольствием пользоваться его прогулочными зонами и коммерцией нового района.
⭕️ Лобачевский (Номер 3)
К новостройкам данный ЖК относится не в полной мере. Дома построены в 2017 году, и уже тогда выглядели устаревшими на фоне актуальных проектов того времени. Здесь не будет красивых фасадов и МОПов, закрытых дворов, эргономичных планировок. Но если покупатели привязаны к этому району, то есть шанс по цене бетона в более новых домах купить квартиры с неплохим современным ремонтом.
Жители этого ЖК - настоящие герои, живущие в районе без какой либо инфраструктуры уже более 7 лет. Кстати, это хороший пример, когда люди покупают квартиру в новостройке, ожидая раскрытия района, а когда это происходит, оказывается что их дома уже неликвид.
⭕️ Stories на Мосфильмовской (Номер 4)
Красивые строящиеся дома от нового застройщика. Близость к метро, неплохие планировки. Есть вопросы к расположению, дом максимально близко стоит к железной дороге. Очень маленький внутренний двор на фоне почти всех конкурентов снижает привлекательность для семей с детьми. Пока есть только надежда на хорошее качество строительства у нового застройщика, что немного не коррелирует с официальными ценами. Возможно, надо изучить проект подробнее.
⭕️ Крылья (Номер 2)
Проект сложной судьбы. Стройку начинала компания Лидер-Инвест, для которой это был самый амбициозный проект, достраивала уже компания Эталон, купившие старого застройщика.
Дома получились неоднозначные. На лицо интересная нестандартная форма зданий, много видовых квартир, большой закрытый двор и близость к метро. Оригинальная архитектура дает и свои минусы. Большая часть планировок - неликвид с кривыми стенами. Супер много квартир на этаже и лабиринты коридоров, бедные курьеры. Опять же, как и у соседа Сторис, близость к ЖД путям.
Мне в целом нравится это ЖК, я бы выбрал скорее его в своем ценовом сегменте, чем Вестердам и Лобачевский, но это не бизнес класс, как пишут в объявлениях.
⭕️ Огни, Событие, Река (Номер 1)
Вот мы и добрались, на мой взгляд, до главных героев данного района. Комплексный проект от компании Донстрой, в котором строятся дома от Комфорт до Элит класса, создается своя инфраструктура и удобные пространства. Это все уже на высокой стадии готовности. Сейчас стройка идет со всех сторон от ЖК, но основной объем планируют закончить уже через пару лет, в том числе с социальными объектами. Если в свое время покупка квартир в Событии-1 была некой авантюрой, то сейчас, купив квартиру в Событии-4, можно будет заезжать в готовый квартал. По сути, именно эти ЖК формируют облик района и являются его визитной карточкой.
ЖК Огни в большей части реализованы.
ЖК Река заслуживает отдельного обзора, как самый удаленный ЖК от центра города за свою цену, но при этом с хорошими продажами.
Основной выбор квартир для покупателей на первичном рынке сейчас в Событии-4. Соотношение цены/расположения/качества исполнения выше аналогов. Выбирая квартиру для себя, стоит присмотреться именно к этому варианту, если бюджет выше чем на Матвеевский парк. Собственно, именно в этом ЖК мы покупали недавно хорошую квартиру клиенту.
Студии и Однокомнатные квартиры имеют большую комфортную площадь для жизни, но избыточную для эффективной аренды, тут надо проводить глубокий анализ предложений.
Кстати, государственную школу, которую строит Донстрой, хотят сделать не районную, а филиал престижной 1329. По опыту с подобными проектами в Зиларте и Символе, есть немаленький шанс того, что приоритет поступления будет именно у владельцев квартир данных ЖК.
Мега разбор локации около м. Аминьевская
Ранее мы разбирали план застройки локации Северного речного вокзала, продолжим смотреть аналогичные зоны, где много застройщиков одновременно возводят новые районы для города.
📌 Локация:
Площадь застройки участка ограниченного треугольником м. Аминьевская, м. Мичуринский проспект и станция МЦД Очаково.
Некогда промышленные, сельскохозяйственные территории и земли, принадлежащие Министерству обороны. Активная застройка участка началась все лишь около 15 лет назад. Кроме малого пятна застройки около р. Навершка люди здесь не жили, а только работали на разных производствах. Естественно, окружающий контингент сильно отличался от академических районов около МГУ, который всего находится в 4 километрах от данной локации. Из этого сложился не не самый лучший образ района поддерживаемый местным населением.
Давайте разбираться детально, отбросив старые предрассудки.
⭕️ Плюсы локации:
Любимое в Москве Западное - Юго-западное направление с хорошими школами и институтами, широкими проспектами, ухоженными парками. Рядом много точек притяжения для всего города, не только для местного населения. Практически безальтернативные новостройки в данных районах в Комфорт классе.
Относительно хорошая транспортная доступность на автомобиле. Много вылетных беспробочных магистралей около строящихся ЖК.
Разноклассовая застройка территории. В городе больше нет подобных мест, где на расстоянии в 1 километр друг от друга строится новое жилье в бюджетах от 300 тысяч и до 1 миллиона за метр. В перспективе это делает районы “живыми”, из которых люди не стремятся уезжать.
Развитый общественный транспорт. Отнесу это к плюсам, так как он довольно разнообразен. 2 линии метро и линия МЦД. Правда, ни одна из них не идет без пересадок в центр города, это надо учитывать.
⭕️ Минусы локации:
Дома граничат с большой территорией Очаковской промзоны и ТЭЦ, которые в обозримом будущем никуда не уйдут. Естественно это не те пейзажи, которые всплывают в памяти при упоминании, допустим, района Раменки.
Обратная сторона широких магистралей это большой шум от дорог и разрыв общей ткани района. По сути сейчас мы имеем 4 разные территории застройки плохо соединенные пешеходными дорогами.
Проекты находятся сейчас в такой стадии строительства, что первые дома уже построены, а социальная инфраструктура пока нет. Это надо обязательно учитывать, если у вас маленькие дети.
📌 Что строится:
⭕️ Матвеевский кластер (Номер 8 на карте)
Огромный район от ПИК, который лучше разбирать в отдельной статье. Бизнес центры, торговый центр, поликлиника, пешеходные зоны, 5 школ и 6 детских садов. Все это обещают сдать к окончанию строительства.
Пик здесь невольно отошел от концепции огромных районов в одном стиле стандартной архитектуры. Давайте считать:
Матвеевский парк - первая линия домов вдоль Аминьевского шоссе, ближайшие дома к метро. Стандартная архитектура от застройщика, но все равно были добавлены низкоэтажные корпуса и варианты с Вайтбоксом. У многих проектах застройщика нет и такого разнообразия.
Vangarden - Первый квартал от ПИК+. Получились очень неплохие внешне дома, явно интереснее Матвеевского парка. Могли бы, правда, не скупиться и высоту потолков поднять больше чем на 7-8 сантиметров по сравнению с базовыми домами.
Среда на Лобачевского - Новый бренд от ПИК, который позиционирует себя выше чем ПИК+. Архитектура интереснее, потолки в квартирах выше. По сути лучшие дома в данном квадрате.
Также не забываем, в ближайшее время в рамках кластера сдается отдельный квартал с домами по реновации.
Все последующие коммерческие очереди будут уже сделаны в стиле ПИК+, но более похожие на новые кварталы в проектах в Бусиново и Мичуринском парке. То есть интереснее чем построенная первая очередь, но не такие камерные как Vangarden.
Верю, что когда стадия проекта будет выше, начнет сдаваться окружающая инфраструктура, то его привлекательность района возрастет. Первые очереди Матвеевского парка будут все равно ликвидны со временем на фоне более новых домов, так как находятся ближе всех к метро.
Сайт LEVELа не работает, откатывают цены. Где было -35%, станет примерно на 5% выше…
А пацаны то ахнули)
/channel/Kharyb
Левел в своем репертуаре. Сначала накинул оверпрайс, а потом типа скидку 35% сделал!
Но цены и правда очень хорошие, относительно рынка. Если давно смотрели на их проекты - зайдите и подумайте.
Они в этом пионеры, быстро скидывают. Но с другой стороны, а за что там было платить больше? Отделки нет, ждать долго.
Я давно их исключил из подборов, но теперь буду смотреть внимательно, как минимум.
Вот, кстати, в ноябре брал студию-апарты за наличные в Левел Южнопортовой, здесь писал: /channel/Kharyb/3988 Сейчас стоимость такая же почти! Отличный шанс. Такие в аренде будут по 60000. Да и Большой Сити там построят.
Левел такие акции делает только тогда, когда нужно наполнять Эскроу-счета. И делает где-то на месяц. Посмотрим как сейчас пойдет.
PS Пишут, что по семейной ипотеке стоимость резко возрастает. Это неправда, насколько я знаю. Просто сайт глючит. Но лучше проверить.
/channel/Kharyb
Сегодня еще три клиента обратились:
1. Подбор небольшой ликвидной евро-3 за 17 млн. Уже оплатили. Тут семейная ипотека. Если варианты не понравятся, будем брать евро-двушку под аренду.
2. Подбор евро-трешки за 40-50 млн, уже смотрим варианты. Может и евро-двушку за 20-30 млн возьмем. Тоже хотим государственные деньги зашить в виде семейной ипотеки. Сумма небольшая, но приятно.
3. Подбор студии до 9 млн. Тут семейная ипотека.
Обращений стало много.
/channel/Kharyb
В комментариях разгорелся спор - выгодно или нет было покупать такую студию в 2008 или купить доллары? Ведь цена тогда и сейчас в валюте одинаковая плюс/минус!
Я понимаю, что все супер-инвесторы сильны задним умом, поэтому посчитаем!
Средняя примерная цена с 2008 по 2014 год такой студии за вычетом налогов, коммунальных платежей и простоя в долларах была бы около 1000 (беру очень скромно). 6 лет по 12 месяцев умножаем на 1000 и получаем 72000 тысячи $.
Дальше мы бы ее сдавали за 30000 рублей до 2021 года в среднем, если все издержки и налоги тоже вычесть. Выходит еще 2.5 млн.
В 2021 году сдали бы за 45000 чистыми, в 2022 за 35000, в 2023 за 45000 в среднем и в 2024 за 60000= 540000+420000+540000+720000 равно 2 220 000.
Итого эта студия принесла бы арендой за все годы 4 720 000 в рублях и 72000 долларов. Сейчас она в рублях стоит и реально продается за 10.5 млн. Аренда 60000.
Дальше думайте сами.
/channel/Kharyb
Обидно. То ли эта новость повлияла, то ли спрос высокий, но я два дня назад подобрал клиентке студию в Матвеевском парке со скидкой за 10.25 млн, по семейной ипотеке. Хотел еще допскидку 3% сделать и купить.
Но клиентка не успела забронировать, а сегодня вижу вот такую картину - стоимость на миллион выше! Обидно.
PS Оно и понятно, на самом деле, два дня назад Новое Очаково по 10 млн было, а Матвеевский я нашел за 10.25! Но Новое Очаково гораздо хуже, поэтому надо было сразу брать, видимо…
Ладно, есть еще варианты.
/channel/Kharyb
Дал оценку рынку в конце видео и рассказал про НОВЫЙ КРОНШТАДТСКИЙ 9❗️
А еще показал что творится с ценами на аренду и продажу. Смотреть всем:
https://youtu.be/wPo6wSIHnvM?si=VyWLIXOo6wgvyntn
Если плохо работают Ютуб, смотрите в Дзене: https://dzen.ru/video/watch/66acadbc1d30f961a14eb6a0
Прямо чувствуем, как новостройки дешевеют. Налог на прибыль - +5%, запрет малометражек, разогнанная инфляция.
Да, это все, конечно, предпосылки для удешевления и охлаждения рынка 😂
@novostroyman
ЖК ARTEL, ул. Электрозаводская, 60. Сдача в 3кв. 2026-го.
🏢2 клубных среднеэтажных дома по 12 этажей. Всего 164 квартиры, 58 машиномест (есть зарядки для электромобилей).
Камерный проект с архитектурой и благоустройством от бюро GAFA Architects и премиальным консьерж-сервисом от C&U Private. Здоровая альтернатива башням в развивающемся историческом районе. В атриумном дворе — вечно-зеленый сад, тнз. "городской балкон" с лежаками и другими зонами коливинга, нетривиальные зоны для детей и подростков, воркаут. Отдельный вход для сервисного персонала, быстрые премиальные лифты.
⭕️ Локация
В 5 мин. от Яузы и в 6 мин. пешком от м. Преображенская площадь. В 10 метрах автобусная остановка до метро «Электрозаводская», в 120 метрах трамвайная остановка, 10 мин. на велосипеде/самокате до Сокольников. Скоро закончат благоустройство Яузы: отремонтируют 244 тысячи м2 проезжей части и 160 тыс. м2 пешеходных тротуаров. Появится 60+ новых пешеходных переходов и 152 велопарковки, велодорожки будут идти до Сокольников. Обустроят сами набережные.
Транспортная доступность: ТТК — 8 мин., Садовое кольцо — 15 мин., до сапсана — 9 мин. на машине.
⭕️ Квартиры
Один корпус сдается без отделки, второй — в 2х типах отделки от дизайн-студии BALCON.
Потолки до 4,2 м. Есть квартиры с террасами на уровне второго этажа и квартиры с лоджиями.
В квартирографии:
• Студии: 24,9-30 м2 - от 15,3 млн
• 2Евро: 34,4-49,95 м2 - от 19,3 млн
• 3Евро: 49,65-71,4 м2 - от 25.7 млн
• 4Евро: 69,1-89,7 м2 - от 36,9 млн
Планировки разработали с учетом принципов эргономики: минимум площади теряется в коридорах и других неиспользуемых пространствах, все метры максимально полезны.
Расположение очень удачное, метро рядом, однако ЖК скрыт несколькими домами от дороги и «проходного двора». Рядом среднеэтажная застройка, вокруг нет башен, плюс сам проект комфортной этажности. То есть доминантами в восприятии останется природа, а не небоскребы. На этаже по 5 квартир, а не по 25, как сейчас «модно». Это вам не "муравейник" на 2000 квартир.
⭕️ Оплата
• 100% наличные
• Ипотека 0,11% — на 1-2 года, субсидированная 10,5% на весь срок кредитования
• Рассрочка — до 2х лет, можно согласовать в индивидуальном порядке.
Больше о проекте, рендеры, планировках здесь: https://clck.ru/3CF4Ve
Еще Шахруди вот в чате написал, цитирую:
«выступлю против снижения цен на квартиры. Мои аргументы такие?
1. Если инфляция, как говорит ЦБ выше ожиданий и разгоняется, цены на товары, которым люди доверяют (бытовая техника, авто, золото) растут. Квартира - товар, которым люди доверяют. Почему цены на этот товар должны снижаться?
2. Для продавцов вторички ничего не изменилось, там ставка ипотеки давно заградительная. Они цены держат, уходя от отсутствия спроса в аренду. Почему они с осени 23 года (при ипо 18-20 процентов) не снижали цены, а сейчас будут снижать?
3. Для застройщиков важно соблюдать график наполнения эскроу-счетов. Деньги они получают от банков в рамках проектного финансирования и получать их даже в том случае, если не продадут ни одной квартиры. А они их продали с большим запасом. И это не мое утверждение, а утверждение господина Стасишина, зам Главы Минстроя.
4.Если застройщики до необходимого наполнили эскроу счета, почему они не могут ждать полгода-год до тех пор, пока КС пойдет вниз?
5. Если цены от сегодняшних уровней не упадут а просто снизятся на 15-20 процентов, есть огромное число людей с деньгами, готовых по этим ценам откупать. И в этом чате они есть. Пример откупа мы видим по акции Левел, когда на 40 процентов за полгода забрали цену и сделали скидку 25-30 процентов. Кто будет не покупая при 20% скидки, ждать пока скидка будет 40? Почему скидка будет 40% если при 20 процентах спрос сильно активизируется?
Ну и еще мог бы»
Принимаем квартиру для сдачи в ЖК Энитео
Сделали его неплохо, красивые МОПы, вот только лифты не работают, а на лестнице бычки 😬
Пришлось на 20-й этаж пешком Олежке топать, но это правильно, а то он на такси все время ездит, жира набрал. Впрочем как и я.
Вот не поверите! Когда агентом простым по всей Москве, по всем эскалаторам бегал, так худел не по дням, а по часам. А сейчас раскабанел маленько…
Мы верим, что УКашка Энитео нас прочитает и уберет лестничные пролеты! И лифты до ума доведет.
/channel/Kharyb
Рынок аренды загородной недвижимости - это что-то. Еще зимой были мысли арендовать на лето домик для всей семьи и родственников.
Решил, что самый умный и надо в феврале забронировать. Пффф! С февраля самые лучшие дома и локации уже были заняты.
Их, оказывается, бронируют на год вперед… Это если рядом лес и озеро, река. Чтобы дорога удобная и безопасно для детей в округе…
Люди это тоже поняли, постепенно инвестиции в загородную недвижимость становятся все более популярными. Особенно сейчас, когда дом 160 метров обходится дешевле двушки в Москве. А сдается дороже.
Удаленщики - те вообще очень часто выбирают свой дом. У меня много клиентов из IT-сферы. Некоторые из них живут в своем или съемном доме, а квартиры покупают исключительно под сдачу.
Наткнулся тут недавно на экополис Portfolio и мне понравилась концепция — ультрасовременные минималистичные дома, вокруг 170 га хвойного леса, водоемы с пляжами и премиум-инфраструктура в 1 часе от Кремля.
Вот даже задумался! А зачем мне квартира в городе, если можно прекрасно жить на природе, рядом с водой и лесом?
Дома Portfolio доступны только на эксклюзивных условиях One Moscow:
➖Цены: от 8,5 млн ₽
➖Рассрочки: от полугода
➖Для инвесторов: доходность от 35% годовых
Оставляйте заявку по ссылке, и получите личный инвест-тур по загородной недвижимости от OneMoscow
erid: LjN8K2mAv
Правительство РФ продлило льготную IT-ипотеку до 2030 года, ее условия изменятся с августа: максимальная ставка будет 6% годовых, а максимальная сумма кредита – 9 миллионов рублей, при этом программа не будет распространяться на Москву и Санкт-Петербург, сообщает кабмин.
Ну что тут скажешь? Бизнес-класс будет давать скидки. Причем хорошие 🤗
/channel/Kharyb
📌 Выводы: Пожалуй, самый сложный и неоднозначный очаг жилого строительства в городе. Совершенно разные портреты покупателей, бюджеты, мотивы покупки и архитектура проектов. Однако всех объединяет вера в скорое развитие и слово Запад в принадлежности района.
Не бывает лучшего или худшего ЖК, на все влияет конечная цена:
Если есть желание купить квартиру в этом районе, но не готовы мириться с стройкой, что уже странно, то в низком бюджете я бы смотрел Большую Очаковскую, а в высоком ЖК Небо.
Если есть понимание, что стройка на время, как любят писать московские власти на щитах, то надо брать или дешевый Матвеевский парк, или хороший Событие. Все прочие проекты будут компромиссами по цене и локации.
Больше всех вопросов тут вызывает ЖК Новое Очаково, так как единственное его преимущество перед Матвеевским парком это его цена. Данный ЖК всегда будет дешевле и менее ликвидный. С другой стороны, как писал раньше, всегда хорошо, когда есть возможность дифференциации стоимости в одном районе.
⭕️ Большая Очаковская (Номер 9)
Решил вынести данный ЖК в отдельную категорию. На первый взгляд выглядит близнецом Матвеевского парка, но с меньшей территорией и дальше от метро, что выражено в цене. Равные квартиры в БО сейчас у застройщика стоят на 7-10% дешевле.
Но у ЖК есть и плюсы помимо цены. Вокруг Матвеевского кластера стройка будет продолжаться еще многие годы, там еще нет своих школ и детских садов, а школа №97 в старом районе не предел мечтаний для родителей. Большая Очаковская достраивается в следующем году. Рядом расположен большой район от Ведис групп - ЖК Мичурино. Это несколько устаревшие панельные дома 2011-2012 годов, но они выглядят лучше 90% панельных районов города и тоже зачастую реализовывались на коммерческой основе. Застройщик построил современные здания школы, детского сада, наземные паркинги. Вокруг кипит жизнь.
В итоге, покупая Большую очаковскую вместо Матвеевского парка, можно не только сэкономить, но и получить относительно комфортное окружение сразу после получения ключей, что особенно важно для семей с маленькими детьми. Конечно, когда Кластер будет реализован, у него будет много преимуществ, но жить для этого придется пока что на стройке.
⭕️ Level Мичуринский (Номер 7)
Квартал Небоскребов около реки Очаковка. Так же сосед старого ЖК Мичурино. Реализуется в несколько очередей. В 3й застройщик упростил класс проекта, сделав дома проще внешне, потолки ниже, квартиры поменьше.
Почти построенные дома первой очереди выглядят очень достойно, не сравнить с Большой Очаковской, расположенной неподалеку. ЖК ближе всех из рассматриваемых вариантов к великолепному парку Олимпийской деревни. Планировки в целом продуманные. Но я все равно считаю что данный проект не лучший выбор в данной локации.
Дорога до метро идет вдоль шоссе, необходимо переходить большие наземные переходы. Участок территории очень мал по сравнению с плотность застройки. Во внутреннем дворе будет тесно. Посмотрите на карте размеры участка Левела и Донстроя. Парк под окнами скорее для вида из окна, чем для прогулок. Сам проект уступает по концепции ПИК и Донстрою. Далее все зависит от цены на лоты в моменте. Если цена будет приближаться к Событию, то интересна в данной покупке нет. Если цена будет ближе к ЖК от ПИК, то, для тех кому подходит локация, можно доплатить за красивые дома.
⭕️ Вестердам (Номер 6)
Единственный полностью построенный отдельный квадрат в локации. Застройщик - ГК Интеко, с недавнего времени новый владелец - компания Sminex.
Главная проблема участка - маленькая территория. На участке, зажатым с 3 сторон автомобильными и железнодорожными путями, построено 8 домов: 5 коммерческих и 3 дома по реновации. Также на территории открыта большая частная школа и есть приятный яблоневый сад.
Сами дома внешне и внутри не плохие. Просторные лобби, приятный сад около дома, хорошие планировки. Цены на квартиры в ЖК сравнимы с Матвеевским парком и заметно ниже новостроек через железную дорогу.
Часто бывал с клиентами в данном районе. Получал следующую обратную связь: Если бюджет позволяет купить ЖК Крылья/Огни, то все решают доплатить по сравнению с Вестердам. Если бюджета хватает только на ПИК, то некоторые выбирают более красивые фасады и МОПы Вестердама и возможность сделать ремонт на свой вкус, особенно молодые покупатели.
До входа в метро от любого корпуса менее 5 минут, есть проблемы с внутриквартальными проездами внутри ЖК, часто пробки из-за узких дорог.
Сейчас будет лонгрид про одну из самых любимых мною локаций. Советую не перелистывать и не читать наискосок, текст долго готовили и он того стоит. Фундаментал, который мало кто дает:
Читать полностью…
Коллеги, еще раз. Скорее всего по семейке там такие же условия, а сайт просто глючит. Если хотели купить - уточняйте у своего менеджера или через нас берите, мы точно все выясним и выберем лучшие лоты.
Читать полностью…
Хорошая новость! Ждём лимиты: /channel/KharibinNews/6088
Не видать нам дешевый комфорт и бизнес, да?
Подбираю сейчас клиенту очередную квартиру за 20 млн, причем за наличные и… Не вижу низких цен на уступках и вторичке в хороших жилых комплексах. Не готовы люди дешево продавать квартиры, если мы говорим о самых лучших вариантах. А плохие нам зачем❓
Да и правильно делают продавцы, не думаю, что провал спроса продлится долго. В субботнем видео объяснил почему, прям на пальцах и с аргументами.
Люди даже сейчас приходят за покупками и нормально так: вчера еще два подбора оплатили - описанный выше за 20 млн и второй - за 21-25.
Днем ранее оплатили 2 подбора в бюджете 15 млн - один за наличные, а второй с семейной ипотекой.
А до этого студию за 10 млн оплатили - тоже наличные. Ездим и выбираем с клиентом.
В общем работы снова много. Хотя в начале июля я отдыхал дней 10-12. До сих пор сам многое подтираю со своим заместителем, не перекладывая на стажеров.
Сейчас еще жду оплаты подбора, тоже по студии за 10 млн, но в семейную ипотеку.
В общем каждый день кто-то - да приходит и это после повышения ставки до 18%, а что будет когда ее снижать начнут или рубль пойдет слабеть? А если и правда анонсируют поднятие процентов по семейной ипотеке в октябре, как Хуснуллин предупреждал?..
А вот Soul неплохо скинул цены. У застройщика сейчас отличные евро-двушки и евро трешки по 19 и по 26 млн, которые легко мы бы сдали от 150.000 и от 250 тысяч сейчас. На ключах их жду по 25 и по 32-35 млн, соответственно. Ну такие цены в аналогах на вторичке и хороших лотов нет, а зимой были.
Но Джуны ждут руха рынка, может они окажутся правы?
Для справки: Джун - от слов «молодой - junior» и «ждун». Это молодые и глупые люди без опыта и понимания рынка, верящие в падение цен на 30-50%, насмехающиеся над обеспеченными взрослыми покупателями недвиги, считающие себя умнее других, не имеющие за душой средств даже на первоначальный взнос).
Свое же мнение, относительно дальнейших перспектив недвижимости Москвы я рассказал в субботнем видео и там же показал лучшие ЖК, в которых застройщики сейчас делают отличные скидки: /channel/Kharyb/5653
А если брать Симфонию, МОД, АПСАЙД, если посмотреть Настоящее и другие приятные СОБЫТИЕ или Левел - то они по-прежнему дорогие заразы. Но я поднимаю все связи и стараюсь получить максимальные скидки. Постепенно застройщики все-таки идут на контакт, здесь писал: /channel/Kharyb/5654
В общем сейчас, кроме нескольких интересных стартов и скидок, описанных мною в субботнем видео, рынку похвастать нечем. Продолжаю держать вас в курсе, не переключайтесь и не слушайте всепропальщиков.
PS Я понимаю, что пишу неприятные вещи, что нужно орать как все: «Ааа, цены рухнут». Понимаю, что так соберу определенный хейт, но иначе не могу - что вижу, то и пою, как Акын. За то и цените. Интересное кино на самом деле смотрим, неужто я снова окажусь прав и птица породы «обломинго» прилетит к джунам? Не путайте с благородными ждунами пожалуйста 🙂 Время покажет.