37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Такие квартиры на старте продаж, в 2020 году, продавали от 8.5 млн. Это уже осенью, когда рынок подрос из-за льготной ипотеки и продолжал расти. На эфире показывал все: https://www.youtube.com/live/cbPFrIJ6St4?si=rGVLsoLXWbXmh6M8
Читать полностью…
Сдана
Прекрасная видовая евро двушка с дизайнерским ремонтом в ЖК Level Причальный. 35м2. Цена 140000.
https://www.cian.ru/rent/flat/304651187
Квартир под аренду в Москве становится меньше❗️
На позапрошлом эфире мы смотрели и зафиксировали 10525!
А сейчас их 10361.
Больше всего я переживал за аренду в ноябре 2022 года. Тогда, из-за мобилизации, на рынок вышло рекордное количество квартир - 45000! Это в 4 раза больше чем сейчас.
Цены тогда были очень низкими, а Москва - супер дешевым городом для жизни. Много об этом писал и говорил два года назад. Мы сдавали с трудом евро-двушку на Тульской за 60000-80000 в новом доме. Сейчас такие сдаем за 120-160 без проблем! Сегодня пост напишу, кстати!
То есть цены выросли за два года в аренде в два раза. На продажу тоже, кстати. Ипотека тогда была 0.01% и я советовал брать квартиры, но многие хейтили, боялись. По сути - халява была во всем.
Было понятно, что так долго продолжаться не может. Об этом я постоянно в своих видео говорил…
В такой ситуации никто не будет вам продавать дешево квартиры. За рееедким исключением. Такую доходность в бетоне не продают. Если вы ждёте, что инвесторы станут все скидывать цены, то нет.
Поэтому в хороших комплексах и цены держат и квартир в продаже очень мало.
Вчера записал видео-исследование, смотрел цены, скоро выйдет на ютуб: kharybin?si=SfRGjIWbC8eu3Sni" rel="nofollow">https://youtube.com/@kharybin?si=SfRGjIWbC8eu3Sni
Коллеги, а что если эфиры перенести на утро субботы. Ну как утро, часов на 11? Меньше будет зрителей? Кто хорошо отдохнул в пятницу, тот в записи посмотрит)
Читать полностью…
«Добрый вечер. Прислала менеджер застройщика:
Коллеги, добрый вечер. Как всегда в интернете информация раньше появляется, чем Банки сообщают. 🔹ВТБ с 12 августа меняет минимальный первый взнос по Семейной ипотеке и Дальневосточной и Арктической ипотеке - до 30,1% при подтвержденных доходах и до 50,1% для клиентов с неподтвержденными доходами (кроме зарплатников). Изменения касаются новых заявок, поданных с 12.08. По заявкам, поданным до этой даты, на старых условиях нужно выйти на сделку до 24.08 (вкл)»
Пишут в нашем инвестиционном чате, я пока что не нашел подтверждений. Но если так, то лимиты заканчиваются раньше времени… Кто хотел семейную ипотеку взять - лучше не тянуть.
Разумеется, эти новости в моменте будут толкать рынок, так что «руха» пока не жду, взял новый подбор по семейной ипотеке в работу сегодня…
/channel/Kharyb
Метро Мадрида не выдержало ливней и превратилось в затопленную подземку
Повезло, что столичное метро справилось с рекордными дождями. Видимо, все благодаря строгим требованиям к качеству инфраструктуры✊🏻
Переговорили с 3мя переуступками Foriver. 2 их них оказались с крайне неудачными видами из окна, мы такие объекты клиентам не подбираем. Последняя была и большей площади, и с хорошим видом и в корпусе ближе к метро. Предложили рекламную цену, но с условием полной стоимости. В ответ на предложение собственник поднял цену на 1,5 млн. До сих пор квартира в продаже. Цены от застройщика, повторюсь, нас не устроили.
В это время пришел ответ от застройщика Dialog. Нам предложили цену - 24,5 млн. Решили остановиться на данном варианте, как полностью подходящим под изначальный запрос!
В квартире уже идет ремонт нашей бригадой, план сдать квартиру до конца года вполне выполним. Сдавать мы ее будем за 140-150 тысяч, что в 2 раза перебьет ипотечный платеж.
/channel/Kharyb
Так себе инвесторы: покупают однушку в центре Москвы почти за 30 млн, получают голые стены, вкладывают ещё денег в ремонт, платят налоги и зарабатывают 4% годовых. Вложения окупаются в лучшем случае лет через 30.
Инвесторы на канале Негинского: вкладывают эти же 30 млн в апарты в Дубае, получают отделку «полный фарш», собственный бассейн, услуги консьержа и много других плюшек. Сдают в аренду, зарабатывают от 6-10% годовых в долларах и окупают квартиру уже через 10 лет.
Ну и где по-вашему выгоднее покупать недвижку — в Москве или в ОАЭ?
В закрытом канале Андрея Негинского neginskiy_uae (уже 64.000 подписчиков) 4 раза в неделю выходят новые проекты сразу с ценами. Подписывайтесь и выбирайте.
В июле 2024 года, в СТАРОЙ Москве (внутри МКАД), продали на 31% квартир и апартаментов меньше, чем в июне❗️
В Новой Москве продали на 41% меньше.
В Московской области - на 50% меньше!
—————————————
Это на 19% меньше, чем в июле 2023 года в СТАРОЙ МОСКВЕ.
Это на 12% больше, чем тогда в НОВОЙ Москве.
Это на 30% меньше, чем тогда в Подмосковье.
—————————————
Цифры кажутся катастрофическими, но это меньше, чем в марте всего лишь на 14%, а тогда был все-таки определенный ажиотаж.
И это больше на 20%, чем в январе-феврале 2024 года, когда был спад, помните я писал?
Что имеем в сухом остатке? Продажи сильно хуже, чем в диком июне, когда все скупили перед отменой льготной ипотеки. Но сильно лучше, чем в январе и феврале этого года, когда было дно и я советовал покупать.
Все в рамках этого поста: /channel/Kharyb/5081 Тогда я писал и говорил на эфире, что в июне будет ралли и рост цен, который в июле - августе мы отыграем обратно.
Собственно, все ровно так, как я и обещал. В июне было ралли, рост цен и сейчас рынок как тот пес, только что выскочивший из реки, отряхивает лишнее…
Катастрофы нет, бесплатных квартир нет, аренда высокая. А что будет дальше, сегодня в НОВОМ ВИДЕО объяснил: https://youtu.be/1z-X9nIsFes?si=99bj-8uOBMVK3Dey
По Левелу все хорошо, как я и говорил в эфире: https://www.youtube.com/live/vNcrICKu8iQ?si=K_4hnoRAuj_PT19L
При семейной ипотеке, повышение цены квартиры происходит только при уменьшении ставки с 6% или увеличении лимита более 12 млн 🤫
При стандартной программе, ориентируемся на цену со стикером 100% оплата…
Что, с учетом нынешних цен, неплохо.
Спасибо - 🔥
/channel/Kharyb
Не долго будет длиться радость арендодателей, ведь осенью цены на аренду начнут снижаться, а количество объектов расти.
Вот к чему это приведет: https://youtu.be/1z-X9nIsFes?si=99bj-8uOBMVK3Dey
Ладно. Не буду вас мучать. В той локации студий до 13 млн нет! А тут 8.5)))
Читать полностью…
Президент России Владимир Путин поручил кабмину и Банку России оценить влияние льготной семейной ипотеки на рынок, при необходимости предложить изменения в программу.
Ну все, скоро порежут сильнее? Все снова в последний вагон? Де-жа-вю.
У меня сегодня 4 подбора в работе. Один за наличные, три по семейной ипотеке. Пятый ждёт на очереди. Такие дела. Бюджеты: 18.5 млн, 20 млн, 10 млн, 15 млн.
А что осенью делать будем? Как недвижка упадет при такой высокой арендной доходности и рекордных депозитах? Вопросов много.
/channel/Kharyb
✅ Мангазея в Богородском, открытое шоссе 9
Вы меня долго мучали этим комплексом, а я всячески сопротивлялся писать разбор до официального старта, так как никто не знает точных цифр, но раз такая ажиотация идет, давайте ванговать. Да чего там ванговать, я менеджеру позвонил, а он мне все и рассказал…
Рядом с метро и МЦК. А под боком Лосиный остров, в котором реально водятся лоси и даже выходят иногда на дорогу! Причем как на 4-х, так и на 2-х ногах, ведь этот лес не слишком облагорожен.
Введут в эксплуатацию ЖК в 4 квартиале 2027 года, а ключи когда будут - я не знаю пока. Но скорее всего как обычно - в середине 2028 года. Это же бизнес-класс и небоскребы.
Я к тому, что в этом районе гармонично смотрится пока что Амурский или Лосиноостровский парк от ПИКа, на худой конец комфорт-класс Талисман… Но бизнес-класс? Хотя, Амурский парк уже догнал по ценам Матвеевский, поэтому я ничему не удивляюсь. Не зря я его два года хвалю, ну вы знаете.
В общем район недалеко от центра, пока что в меру захудалый, но развивается. Такая транспортная доступность и близость к паркам не может долго быть дешевой. Кто помнит, как его Подбелкой звали? От прошлого названия метро: «Улица Подбельского».
Зарытых продаж пока нет, они должны отрыться в середине августа. Примерные цены ниже:
Студии от 330.000 за метр.
Евро-2 и евро-3 - от 310.000.
Евро-4 по 290 за м2!
⭕️ Под аренду: там есть евро-двушки по 31 и 40 метров. Первые улетят за 70 тыс в месяц, а вторые - за 85-90. Если отталкиваться от стоимости, указанной выше, то мелкую 30-ти метровую евро-двуху можно будет взять за 10 млн! Да, застройщики сейчас начинают справедливые цены на старте давать. Заложим 2 млн на ремонт и получим небольшую однушку за 12 млн, с арендой 70000 сейчас и наверное 80-85 в 2028 году. На самом деле сейчас дороже бы сдали, но я боюсь обещать… Это около 8% годовых от аренды. Тоже самое плюс/минус, должно быть и в лотах побольше, смысла расписывать не вижу.
⭕️ Инвестиции. Как я выше писал - район хороший для комфорта, но бизнес-класс здесь пока что не живет, поэтому дефицит. Спрос есть и будет расти, все хорошо. Сейчас такие лоты на вторичке даже до 500.000 за квадрат не дотянулись бы. Ну не верю, как говаривал Станиславский. 420 без ремонта, ну 450 - край! Выходит, что мелкие евро-двухи 31м2 были бы сейчас по 13.5-14 млн. Ну, допустим, в 2028 году по 15 будут, дороже особо не куда. Это 50% за 4 года или 12.5% годовых. В принципе норм. По большим лотам математика немного скромнее, но свои 10% в год вы скорее всего получите.
Кстати. В эпоху доэскровщины было также - застройщик выходил на котловане с дисконтом в 30-40%. Не понимаю, почему сейчас так можно вещать что инвест после введения эскроу-счетов пропал, похоже эти люди вообще не подбирали новостройки под инвест с 2017 года?
Застроям надо продавать, нужно наполнять счета, чтоб банк не поднимал проценты по кредиту, так что ничего не поменялось - примерно такой же инвест и остался…
⭕️ Для себя тоже можно брать - метро рядом, МЦК рядом, лоси рядом, что вам еще надо? Ветка метро пустая, инфраструктура вся есть, район преображается, захудалость уходит, жизнь налаживается. До центра относительно близко…
/channel/Kharyb
Отлично прошел эфир, всем спасибо! Запись останется!
Читать полностью…
Там рядом, если что, Левел Звенигородская. Такие однушки застройщик продает по 12-15 млн 😬🤫😂 Риск в том, что ждать до 2028 года. Рынок такое долго не замечать не сможет, скорее всего скоро поднимут цены.
/channel/Kharyb
Вот смотрите какую квартиру, где и за сколько сдали! Ушла за 115.000, а не за 140 как в посте, со 140 мы стартовали! Но там еще ремонты идут.
Читать полностью…
«Цены падают, цены падают» - кричат все❗️
Я писал, как в мае и июне мы покупали евро-двушки в Лайф Варшавской от замечательного Пионера с полной отделкой и сдачей в 2026 году за 15-16 млн вот тут: /channel/Kharyb/5406
А сейчас не могу нормальные лоты найти до 18 млн практически! До 18, представляете! Плюс два миллиона за месяц… Это какой депозит настолько вырос?
Вот вам и падение цен… Мы тогда через наших знакомых менеджеров еще клиентам 1% скидки получали сверх всего, что было официально. Юрий может подтвердить мои слова - он читает.
А что сейчас?! Где скидки, где падение цен? Печально как-то.
С другой стороны - за два дня пришло трое людей для подбора новостроек с семейной ипотекой и один с кешем 25 млн. Спрос на хорошие локации и ЖК есть, вот и не падают сильно, видимо.
Не думаю что я один такой успешный, если у меня такой спрос - то и у других тоже самое должно быть. Пишите в комментариях, покупаете что-то или ждёте падения?
Вчера на эфире читали отчёт ДомРФ, где указано что на 87% все продано до ввода в эксплуатацию и много всего интересного: https://www.youtube.com/live/cbPFrIJ6St4?si=udxvle4j4FemF3vf
📌 Сегодня эфир в 20:00:
Продажи упали на 50%, выкуплено 89% новостроек до сдачи дома, количество новых стартов жилых комплексов сокращается, застройщики в панике дают большие скидки, аренда же ПОКА растет.
Но скоро многое изменится, об этом мы с вами поговорим на нашем традиционном субботнем стриме в 20:00❗️
Всем, кому интересно происходящее на рынке недвижимости из первых рук, кого волнует вопрос - покупать недвижимость или пока что подождать и самые свежие новости рынка, добро пожаловать❗️
В конце я буду бесплатно отвечать на ваши вопросы: https://youtube.com/live/cbPFrIJ6St4?feature=share
Используйте ВПН
Думал долго - писать или не писать. Вот скажите мне, что творится под Курском? Большая проблема?
Как вы думаете, если с ней будет сложнее справиться, чем сейчас многие думают, то мобилизация возможна? Полная или частичная?
Что тогда будет на рынке аренды? Как в 2022 году? Когда квартир было в 4 раза больше и цены почти в два раза ниже?
А в этом случае возможно снижение курса рубля и новый забег инвесторов, спасающих деньги, в квартиры? А что с депозитами?
В общем как-то много вопросов у меня за эти два дня. Очень надеюсь, что все будет хорошо. Лучше завтра на эфире обсудим, а я пока анализирую информацию.
Наш традиционный субботний эфир в этот раз обещает быть интересным: kharybin?si=SNOQ2_ngQet7-58H" rel="nofollow">https://youtube.com/@kharybin?si=SNOQ2_ngQet7-58H
Коллеги, что-то произошло с комментариями, выясняю )
UPD Не переживайте, какой-то глюк, все теперь работает.
Все комментарии остались в нашем инвесторском чате: /channel/KharybinInvest
Подпишитесь на него ☝🏻
Подбор готовой квартиры в центре в семейную ипотеку
В последние дни июня успели закрыть подбор для клиента
Запрос был следующий:
Использовать лимит семейной ипотеки, так как есть 2ое детей старше 6ти лет.
Покупка квартиры в длительную инвестицию, чтобы не думать о дальнейшей перепродаже в ближайшее время.
На первое время сдача квартиры в аренду. Необходимо, чтобы арендный платеж с запасом гасил расходы по содержанию ипотеки в 70 тысяч в месяц.
План сдать квартиру в аренду до конца года, нужна максимальная степень готовности.
Бюджет до 25-26 млн. руб. без учета ремонта, из которых 12 млн. в ипотеку. Приоритет - Евро-2.
Уточнили параметры:
Изначально хотели найти вариант с ремонтом от застройщика, чтобы не тратить на него время. Готовы делать ремонт, но с поправкой на срок сдачи.
Обязательно - близость к центру и к метро, это стабильность и универсальность.
Решили, что готовы ждать ключей максимум до весны 25го года.
Разобрали варианты:
Не смотрим различные хорошие спальные районы, такие как Спартак, Аминьевская, Калужская, Остров, все это далеко от центра. Ограничиваем поиск максимум 2мя станциями метро от Кольцевой линии.
ILove - Есть готовые варианты от застройщика. Хорошие планировки. Но вариант больше формат “для себя”, чем для аренды. Не понравилось окружение.
MOD, Symphony34 - Сроки сдачи хотелось бы поближе, высотность и плотность пониже. В Симфонии есть корпус с отделкой, который подходил в заданные параметры, но оставили его на случай, если ничего не найдем.
WOW - Мы покупали там квартиру под очень схожий запрос. С новым клиентом пришли буквально через неделю, но лотов уже не было. Да и немного смутил огромный объем застройки района. Хотелось что-то не такое глобальное, чтобы было меньше конкурентов. Прочие в ЖК в локации смотреть не стали.
Headliner - Тут и плотность, и высотность, и цены на готовое ниже переуступок. Смотреть не стали.
Символ - Вот это уже серьезный кандидат! В данный момент как раз шла сдача квартала Искренность. Лучшее расположение квартала для аренды в ЖК. От застройщика вариантов давно нет, только переуступки от физ лиц. Есть варианты с ремонтом. Стали разбирать переуступки
Mypriority Basmanny - В бюджет были варианты от 36 до 44 метров. Срок сдачи подходил в заданные параметры, но хотелось бы раньше. Район вживую понравился. Смутила репутация застройщика и что будет очень большой объем ремонтов в первые годы.
Foriver - Понравился! Близость к центру есть. Срок сдачи до конца года. Своя набережная. В бюджет хорошо проходим. Цены от застройщика великоваты, но есть хорошие переуступки. Такой же большой объем ремонтов, как и в Басманном, но сдача раньше.
Dialog - На самом деле с этого ЖК и началась консультация. Цены для центра города относительно небольшие. Дом сдан полтора года назад, но есть объем от застройщика. Конкуренции в районе нет. Где-то должен быть подвох? Решили обязательно заехать посмотреть его вживую.
Отобрали финалистов:
После просмотра всех вариантов решили остановиться на следующих лотах:
Символ - Переуступка корпусов с ремонтом от застройщика. Был хороший вариант за 23 млн.
Foriver - Несколько переуступок на второй линии с ценами в бетоне 21-22 млн.
Dialog - Посмотрели ЖК. Застройщик продает порционно объемы уже после сдачи дома. Как раз вывели высокий этаж с неплохим видом. 3 квартиры равной площади. Одна из них дешевле почти на миллион из спорной планировки. Однако после консультации с нашим дизайнером минус превратили в плюс. Вживую дом понравился, конечно, не без недостатков окружения. Огорчила цена - более 26,2 млн., запросили скидку.
Стали разговаривать с агентами:
Сделали предложение по цене собственнику Символа почти равное рекламной цене, так как видели ценность объекта. Собственник ушел думать на пару дней. Вернулся с ответом, что продавать не будет, лучше себе оставит. Больше подходящих вариантов с ремонтом в ЖК не было, а без ремонта решили, что лучше смотреть следующего кандидата.
Данные взяты с Датафлат: /channel/dataflat Там все подробнее.
Ну, судя по скидкам от Левел, по Соулу, по Репаблик, по Алие, которые мы сейчас подбираем клиентам, так все и есть.
Там продажи за июль подъехали, они значительно хуже июньских. Распишу сейчас ясно и понятно.
Читать полностью…
Есть что ответить противной стороне? Я считаю, что Андрей прав.
/channel/Kharyb
Сейчас подбор еще один пришел. За 25 млн хотят купить квартиру - кеш. Разбираюсь. Тоже очень интересные варианты есть, но не все сразу. Начали со студий, будем идти выше постепенно, чтоб было интересно.
/channel/Kharyb
Левел Причальный стартовал с ценника в 6.7 млн здесь. Это было еще в 2020 году.
А вот Звенигородская, которая будет не хуже:
https://level.ru/zvenig/flat/studio/2-115/#about
Мы это все на эфире обсуждали: https://www.youtube.com/live/pjsML6_MqLE?si=vHeMhzTeL6-LYLCD
Думайте сами)
❗️Цены теперь падают у всех: Level обвалил ценник на 2-3 млн за одну ночь, ПИК снижается каждый день, Самолет за свой счёт уменьшает ставку по ипотеке
Похоже, план Набиуллиной работает — застройщикам приходится шевелиться, чтобы хоть что-то продать. Дальнейшие скидки неизбежны.
Эти акции каждый день публикует полезный канал «Торг уместен», ребята отслеживают все рекламные предложения, дисконты и любые снижения цен на новостройки в Москве. Со скриншотами доказывают, где фейки, а где реальные скидки.
Полезная информация без воды. Подписаться: /channel/umestentorg
#РМ
Тут мне пишут, что студию в Москве сдать за 60000 невозможно, мол не обманывай нас, такого быть не может❗️
А мы сдали эту студию 20м2 за 60000 и всего лишь за 4 дня: /channel/KharybO/11661 Это мой канал с лучшими объектами, обязательно на него подпишитесь - там только наши квартиры и собственники проверенные и тысячи реальных арендаторов.
Стартовали с 75000 в месяц по желанию хозяина квартиры, висели больше недели, а потом снизились и сразу сдали за 60000 студентке! Комсомолке! И просто хорошей девушке 18-ти лет, а платить будет ее мама! Заключили наш договор проверенный со всеми неустойками.
А теперь бой фанфар, барабанов и курантов! Это не престижный Запад, не центр Москвы! Это последняя станция красной ветки сверху - бульвар Рокоссовского. Жилой комплекс комфорт-класса Талисман!
Кстати, там рядом будет Мангазея в Богородском - отличные небоскребы и инвестиционные цены, я все вчера на эфире про нее рассказал тут: https://www.youtube.com/live/vNcrICKu8iQ?si=nPi6-CvpwJ-f0Dvp Застройщик выведет реально интересные цены скорее всего, посмотрите эфир обязательно.
Такие студии в Талисмане клиенты покупали несколько лет назад по 5 миллионов!
Если вы тоже хотите обратиться ко мне за выгодным подбором квартиры, за ремонтом, за меблировкой, за сдачей в аренду, за управлением, за реинвестцией, то все условия можете увидеть здесь: /channel/Kharyb/5238
Через час начинаем эфир❗️
⭕️ IT - ипотеку отменили! Семейную скоро порежут еще сильнее или лимиты закончатся, а обычную льготную ипотеку месяц назад закрыли.
✅ Депозиты приносят по 18-20% годовых и это надолго.
Кто же будет сейчас покупать недвижимость и что будет с ценами - обсудим с вами ровно через час на эфире❗️
А затем я буду отвечать на ваши вопросы совершенно бесплатно:
https://youtube.com/live/vNcrICKu8iQ?feature=share
Поставьте лайк 👍 в Ютуб, пожалуйста. Это ваша мне благодарность! Спасибо!