37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Вас ежедневно делают беднее, а вы этого даже не замечаете!
Государство обдирает людей, а в частности малый бизнес как липку. Одно прогрессивное налогообложение чего стоит! А ведь на этом они не остановятся, т.к. аппетит приходит во время еды.
Если вы хотите жить безбедно, а не выживать, в сегодняшнее непростое время. Пора выбрать верный инструмент для пассивного заработка, а в дальнейшем и основного дохода.
Канал Готовый Арендный Бизнес | Новиков выдает базу по арендному бизнесу в 2024. На практическом опыте показывает, как покупать, перспективные объекты недвижимости на 30% ниже рынка.
Ознакомьтесь и решите, подходит ли это вам. Вся информация в канале бесплатна.
Подпишись, зарабатывай на том, что актуально сегодня!
Реклама. ИП Новиков Д.Ф.
ИНН 631230458875
erid: 2VtzqwjgsnH
ПИК порционно лоты выводит на старте продаж и в серединке бывает. А тут уже ключи в феврале и в июне.
Нет, они так не действуют, наоборот - стараются все распродать перед вводом дома в эксплуатацию, чтобы получить деньги с Эскроу и пойти другие проекты достраивать.
Люди часто верят в то, во что хотят верить. На самом же деле в этих проектах практически все раскупили.
Ситуация повторяется 1 в 1 как в марте 2022 года, когда начались военные действия рубль падал к доллару сильно выше 100.
Тогда люди скупили все новостройки, которые сдавались в 2022 году, а за ними - и в 2023, на панике.
Да и правильно поступили, ведь мы тогда им брали квартиры и в ипотеку 0.01% и за наличные. Да и цены были прилично ниже.
А кто взял ипотеку 0.01% на 30 лет - взял именно рассрочку и платит за студии по 14000 в месяц, сдавая их по 50-60 тысяч.
Первоначальный взнос был 10%: 700-800 тысяч. Да и цены с тех пор выросли сильно, вот писал: /channel/Kharyb/5433
А сейчас рубль падает к доллару, причем сильно. Так что это не блогеры виноваты в разгоне паники и ПИК ничего такого не делает.
/channel/Kharyb
Сигнальный - тоже все. Вчера забронировали евро-4 для жизни, а вот небольших однушек уже нет 🥹
/channel/Kharyb
В Одинцово 1 выкупили тоже все студии. Хотел клиентке посмотреть. У застройщика нет ничего - остатки в брони…
Читать полностью…
Самолет бьет рекорды по продажам, хотя все боятся, что он может стать банкротом. Причины объяснял здесь.
Была же история с печально известным Севен Санс. Люди активно покупали квартиры при всех рисках, хотя я еще 1 июня 2022 года предупреждал не лезть туда, вот был пост: /channel/Kharyb/630
Самолет, конечно, может и взлететь. Компания гораздо серьезнее, чем Севен санс и запас прочности и включение в список системно значимых организаций и многое другое поможет…
Но риски высоки.
/channel/Kharyb
Вчера увидел пару квартир в Саларьево по 7.2 млн. Таких, как мы с вами набрали по 5.5-6 млн.
Видать кто-то взял и тут же выложил уступку в продажу на 1.5 млн дороже. Решил подзаработать.
Сегодня одна уже снята с продажи - видать купили. Вторая была под авансом.
Пишут что 56.1 корпус. Но может просто так поставили. Даже за такой прайс забирают.
/channel/Kharyb
Очень много вопросов про Самолет в комментариях. Я же месяц назад все рассказал в эфире. Про суть проблем Самолета, про то, почему мы там ничего не покупали…
Читать полностью…
Ну что, давайте обсудим продажи ноября по новостройкам в Московском регионе❗️
Они выросли на 14% относительно октября по данным Dataflat. Тому виной значительные скидки по ряду проектов и сильнейшая девальвация рубля, пик которой пришелся на 27 ноября. Я даже видео записал об этом, когда узнал что ЦБ прекратил покупку валюты и понял что скоро ситуация нормализуется: https://youtu.be/мzcCc4MGl9y4?si=KIb1iqp1cBqy38Re
ПИК много квартир распродал, потому что запускал новую интересную рассрочку на 1 год:
Первоначальный взнос 50%, ежемесячные платежи по 100 тысяч, далее оплата остаточной стоимости. Повышение цены идет на 1%, скидки по промокодам не работали, но мы клиентам помогали в этом вопросе как могли, например тут писал: /channel/Kharyb/6503 Кстати, люди выкупили вообще все в Большой Очаковской и мы очень крутой кейс там дважды провернули с двумя разными клиентами!
Успели купить за 13 млн и за 13.200 евро-двушки 33м2 с нашими скидками, а люди такие же квартиры потом даже за 14,6 млн выкупили, вот сами смотрите что творилось: /channel/Kharyb/6370
У ПИКа действует сейчас программа рассрочек на 7 ЖК:
Юнино, Никольские луга, Волжский парк, Зеленый парк, Бусиновский парк, 2-й Иртышский, Большая Академическая, Мичуринский парк и Кутузовский квартал.
Параллельно с этой рассрочкой произошло хорошее падение цен на новые очереди Мичуринского парка и Кутузовский квартал. Многие лоты стали стоить ниже, чем были на старте продаж.
Мы уже купили пару квартир в Кутузовском квартале, были выбраны видовые Евро2 и Евро3 для клиентов. Там хорошие дома ПИК+, небольшая конкуренция в районе, востребованная аренда.
Кстати, математика по Евро-2 получалась такая: 35 метров на сайте за 14,8 млн. Более года назад, на старте, цены были выше. Писал об этом. При покупке за наличные со скидкой 2% цена получится 14,5 млн.
Мы взяли с рассрочкой за 15 млн. ровно. 7,5 млн. остатка на вкладе будет давать примерно 125 тысяч в месяц. Процентным доходом мы гасим ежемесячные платежи по рассрочке в 100 тысяч. Через год оплачиваем остаток. Получаем выгоду в 1,5 млн или Е2 с ремонтом в ЗАО около метро за… 13,5 млн. После погашения всей рассрочки ждать ключей остается 7 месяцев, что нормально.
С Мичуринским парком получаются тоже очень интересные цифры, но там ключей ждать придется больше года после погашения рассрочки.
Из-за того, что ПИК и многие другие застройщики не платят комиссию, я беру деньги с клиентов за подбор. Именно поэтому вы никогда не услышите о ПИК от «бесплатных» агентов. Правда их услуги часто обходятся гораздо дороже, здесь печальную историю рассказывал: /channel/Kharyb/6087 и тут: /channel/Kharyb/5976
Селигер сити тоже давал и продолжает давать отличные условия по рассрочкам и ценам, поэтому мы купили в ноябре 3 лота разным клиентам, здесь описал все выгоды и подробности, не жалко: /channel/Kharyb/6489 Сейчас подбираем четвертый объект там.
Soul давал очень хорошие цены и Moments! Тоже купили несколько квартир там, выбрав самую интересную видовую евро-2, и семейную евро-3, которую будем сначала выгодно сдавать, а потом уже для жизни наверное клиент будет использовать. И скидки получили дополнительно очень приличные, потому что клиенты сами туда не звонили, а менеджеры нас давно знают и любят и подбор был за наличные и в семейную ипотеку от государства.
Если в ноябре, относительно октября 2024 года, мы видим рост продаж на 14%, то относительно ноября 2023 года продажи сократились на 35%, а средние цены выросли на 26%, обогнав депозиты. Что странно, доля сделок с ипотекой сократилась не так уж сильно: с 82% до 56%.
Сейчас сложно продавать что-то, не только квартиры. Акции давно ниже плинтуса, люди экономят и кладут деньги на вклады. Поэтому очень много отличных квартир застройщики продают по низким ценам, либо в рассрочку с приличными условиями.
Я считаю - это отличный шанс взять квартиру себе для жизни, под инвестиции и для сдачи в аренду. Условия подбора лучших квартир здесь: /channel/Kharyb/5241
Обновил ссылку для входа в наш инвестиционный чат: /channel/+uFnASMmoBcRjNTBi Потому что ботов много, закрыл его. Только по ссылке можно зайти.
Читать полностью…
Кого нельзя заселять❗️
ЗАДАЙ ЭТИ ВОПРОСЫ АРЕНДАТОРУ, чтобы не было проблем:
YOUTUBE
RUTUBE
ДЗЕН
VK ВИДЕО
В этот раз ЦБ вовремя отменил покупку валюты в рамках бюджетного правила. Об этом я сказал в видео 27 ноября, как только вышла говорить. Слава Богу, действовали быстро.
На самом деле это отлично. Это говорит о том, что наши умеют уже действовать разумно и быстро. Раньше бы раскачивались долго.
Зато люди выкупили весь рынок на вторичке, ПИК, ЛСР, Левел, застройщиков поменьше - все приличное и не очень, что сдавалось в 24-25 и даже 26 годах частично. И правильно сделали.
В России по-настоящему и надолго деньги сохраняли всегда две вещи - недвижимость и валюта. Кто постарше - это точно знает.
/channel/Kharyb
⚡️Годовая инфляция в РФ с 26 ноября по 2 декабря ускорилась до 9,07% с 8,78% неделей ранее. Об этом сообщает Минэкономразвития.
Это значит только одно - высокая ставка не работает. Денег закачивают больше. А дальше вы мое мнение знаете:
Из-за дорогих кредитов будет снижаться производство и строительство. Растет денежная масса. До дефицита времен СССР далеко и я не думаю, что дойдёт, но эффект будет.
Мы давно не жили так долго при высоких ставках ЦБ…
/channel/Kharyb
В прошлом месяце мы купили разным клиентам сразу 3 квартиры в Селигер Сити…
Цены в моменте были очень интересны и подходили под запрос.
✅ 1 квартира
Вводные данные:
Семейная пара обратилась за поиском варианта для жизни. Бюджет ограничен 23 миллионами.
Нужна была нормальная по площади Евро-3 без ремонта или с вайтбокс. Необходимо было использовать семейную ипотеку в 12 млн. без удорожания с ПВ менее 50%.
Современный ЖК, в котором хорошо бы сочетались и транспортная доступность, и инфраструктура, и будущая ликвидность.
К району не привязаны.
Что смотрели:
Отбросили ЖК от ПИК из-за простоты, хотели хороший комфорт+ или бизнес без ремонта.
ЖК Wave слишком далеко от метро.
Зиларт очень понравился, но был не в бюджете.
Дмитровское небо все таки простоват, хотя были хорошие цены на момент подбора.
Пришли к Селигер Сити. Лучший ЖК в большом районе. Последняя очередь строительства. Ближайшие дома к метро.
Выбрали корпус Башни Лисицкого за более ранние сроки сдачи, отделку вайтбокс и нужные площади в нашем бюджете.
Нашли единственный вариант планировки с приличными видовыми характеристиками. Средний этаж, но уже с окнами в пол. Секция с 7 квартирами на этаже.
С банком возникли проблемы, во время одобрения ДДУ закончились лимиты. Переносили бронирование, согласовывали другие банки с лучшими условиями. Сумели вывести клиента на сделку вне очереди, когда официально сделки не проводились. Когда лимиты вернулись, то подобную ипотеку с ПВ менее 50% и без удорожания получить было уже нельзя.
Цена покупки: 22,8 млн. за 63,5 метра.
В данный момент похожая квартира, но с худшими видовыми характеристиками стоит 23,5 млн. Такое вот падение цен пока что…
✅ 2 квартира:
Вводные данные:
Покупка квартиры в бюджете до 11 млн. внутри МКАД для последующей сдачи/перепродажи.
Покупка в длительную рассрочку с ПВ не более 5-6 млн.
Что смотрели:
Отбросили ПИК, так как до недавнего времени у него не было интересных рассрочек.
Отбросили всю Московскую область и Новую Москву.
В Старой Москве количество вариантов в нашем бюджете и под нужные условия было небольшим.
В этот момент в Селигер Сити произошла переоценка квартир. Башни Лисицкого, по которым у нас уже была забронирована квартира, подорожали на 300-500 тысяч. Дом Левенгук, который сдавался на полгода позже, пропорционально подешевел.
Параллельно запустили рассрочку без удорожания: ПВ 45%, далее 5 ежеквартальных платежей равными долями без удорожания.
Получились идеальные для нас параметры.
Выбрали просторную студию на среднем этаже. Вид во внутренний двор. Цена метра у данной планировки была меньше, чем у однокомнатных квартир 40+ метров.
Квартира не была в общем доступе, вывели ее из резерва.
Цена покупки - 11,2 млн. за 29 метров.
ПВ - 5 млн.
Остаток равными долями до конца февраля 26го года.
Если остаток средств для покупки положить на вклад в 20% годовых и снимать оттуда суммы для частичного погашения долга, рассрочка даст экономию около 1 млн. руб.
В данный момент самая дешевая студия в проекте 25 метров продается за 11,2 млн. Сравнимая планировка этажом выше продается за 12,5 млн.
✅ 3 квартира:
Вводные данные:
Покупка квартиры для жизни.
Площадь от 50 метров с возможностью сделать планировку Евро2.
Без ремонта.
Бюджет около 20 млн.
Также интересовала рассрочка с ПВ не более 10 млн.
Что смотрели:
Разбирая кейс со второй квартирой, не могли не отметить новые хорошие цены в Левенгуке на квартиры площадью 60 метров.
Квартира подходила под запрос.
Список конкурентов был сравним с 1й квартирой, но бюджет еще более ограничен, плюс необходимость выгодной рассрочки.
В итоге взяли очень интересный вариант с французскими балконами и хорошим видом во двор. Квартира легко перепланировывается в просторную Евро-2.
Цена покупки 21,5 млн за 60 метров.
ПВ - 9,7 млн.
Остаток равными долями до конца февраля 26го года.
Если остаток средств для покупки положить на вклад в 20% годовых и снимать оттуда суммы для частичного погашения долга, рассрочка даст экономию около 2 млн. руб.
Сейчас менее интересный вариант без балконов стоит 22 млн…
/channel/Kharyb
Глава ВТБ предполагает резкое снижение ставки в 2025 году, потому что она не может быть выше инфляции в 3 раза.
/channel/Kharyb
Обычный цикл - 2025 год распродали, пошли строить 26-27-28. И тоже распродавать. Нет здесь никакого Всемирного заговора. Кто хотел и не купил - купит более долгие проекты.
/channel/Kharyb
Доллар сегодня опять прыгал до 108. Так вот почему все выкупают в том числе. И это на фоне моратория на покупку валюты до Нового года Центральным банком… Такое себе.
/channel/Kharyb
Евро-двушек в Римского-Корсакова тоже нет. Одна осталась на последнем этаже. В Лосиноостровском парке почти все выкупили тоже, стоило немного снизить прайс.
Неделю там ничего не смотрел и привет.
/channel/Kharyb
На вторичке все хорошо. Росреестр пишет, что количество сделок такое же, как и в октябре. А тогда был рекорд этого года.
Это на 19.5% меньше, чем было в прошлом году, но больше на 8.7%, чем в 2022 году.
Хотя в 2022 году ставка по ипотеке на вторичку была ниже 10% осенью и зимой. Ее быстро опустили после того, как подняли весной.
А вы говорите, что у людей нет денег. Даже при ставке ЦБ 21%, даже когда ипотека доходит до 30%, продажи не падают и остаются на отличном уровне. Что же будет, когда ставку снизят?
/channel/Kharyb
🏠 Премиум-класс в историческом центре Москвы 🏠
ЖК ТАТЕ от застройщика ГК “КОРТРОС” предлагает квартиры премиум-класса в историческом районе Москвы. Комплекс расположен в 5 минутах пешком от метро Марьина Роща.
Квартиры варьируются от студий до пентхаусов, площадью от 28 до 206 кв. м. Из окон открываются виды на Парк Сокольники, Тимирязевский парк, Москва Сити и Останкино/ВДНХ. В квартирах предусмотрены мастер спальни и гардеробные, угловое остекление, высокие потолки до 4,5 метров и панорамные окна, а также удобное расположение кладовых на этаже.
Премиум-класс по цене от 15 млн рублей доступен с выгодными условиями покупки: рассрочка 0% на 2 года, субсидированная ипотека от 0,11%, а также новогодняя скидка до 7%.
ЖК ТАТЕ предлагает для своих жителей панорамный лаунж на высоте 140 метров, фитнес-центр с бассейном, концептуальный ресторан и офисные пространства. Архитектурное решение разработано бюро Kleinewelt Architekten - это уже знак качества!
Подробнее по ссылке
Важно понимать одну вещь:
Мораторий на покупку валюты Центральным банком в рамках бюджетного правила действует только до конца года. И неизвестно - продлят ли его дальше. Об этом я говорил в видео от 27 ноября.
Курс доллара снизили искусственно, потому что закупку валюты ЦБ остановил ИСКУССТВЕННО. Но, с Нового года могут возобновить. И тогда мы снова увидим курс выше 100 по моему мнению.
/channel/Kharyb
Делал сейчас подборы людям. Смотрел и студии за 8-9 млн или евро-двушки за 22 млн.
За наличные еще есть нормальные цены, скидки, как они были весной. И рассрочки интересные.
А в семейную ипотеку, которая сейчас с субсидией, стоимость даже выше весны, причем по ряду проектов - значительно. Снижения в ПИКовках разовые были, на этом пока все.
Взять, к примеру, Северный порт. Цены от 20 млн с видом на Лениградку. Спасибо…
Мангазея на Речном - тоже самое.
Посмотрел 1-2 очередь Левел Мичуринского. Написано: скидки 40%, думал ЩАЗ КАК НАКУПЛЮ ХАЛЯВЫ, клиенты будут счастливы... Ага ага, однушки 37 метров от 20 млн - это типа со скидкой уже… А без скидки - 33 млн были 🤣🥹. Это ж как надо людей считать, за кого?
ЖК Событие - покупаем трем разным клиентам 3 разные квартиры. На сумму более 100 млн. Тоже никакой халявы. Ни комиссии Донстрой не платит, ни цены ниже рынка не ставит. Хотя мы скидки нормальные для своих клиентов таки получили.
Что еще? Алия еще. Тоже думал - может скидки будут, как мы год назад людям подбирали за 16 млн. Но цены в рынке и даже очень высокие - выше 20 млн, но дешевле ничего нет в районе, разве что Ситизен, но там пока промку расчистят - 5 лет пройдет. Хотя в нем - да, стоимость еще хорошая. Как и в Алие. Но ни разу не низкая.
Самолет народ выкупает - это либо безумие, либо отвага. Там вообще никакого инвеста давно не было, а рисков немеряно, в видео говорили.
Вот где вы видите халяву, где низкие цены, напишите мне плиз в комментариях 🔻
/channel/Kharyb
Потому что рублей становится все больше, а количество новых квартир будет падать, ведь строить сейчас новые проекты все сложнее и сложнее из-за дорогих кредитов. А без них - почти никак.
Поэтому будет сокращаться количество строек, а денег будет все больше и больше, что обязательно завалит чашу весов через пару лет в обратную сторону - новая недвижимость в Москве у метро будет дороже, а рубли станут дешевле ко всему.
Уже снял об этом новое видео, оно скоро выйдет на ютуб, а пока посмотрите какую недвижимость нельзя покупать в 2025 году. А тут рассказывал какую надо.
Имейте ввиду, это мошенники❗️
Заводят диалог и что-то впаривают. Пишут подписчикам.
/channel/Kharyb
Ютуб больше не тормозит?
Читать полностью…
Коллеги, привет❗️В ЖК Мичуринский парк можно купить евро-трешку за 15 млн. Самое интересное - еще и рассрочку на год оформить с ПВ 50%!
ЕСЛИ остальные 7.5 млн год крутить на депозите, то евро-трешка вам обойдется в 13.5 млн. Это с полной отделкой и сдачей в апреле 2027 года. А если я еще и скидку своим клиентам сделаю, то вообще круто получится.
Аренда там процветает из-за прямой желтой ветки метро до Сити и ВУЗов. Такие евро-3 сдаются за 100.000 без проблем. Доходность грязная получится 8.8%❗️Вот тут про аренду рассказывал: /channel/Kharyb/5695
Ну а в 2027 году скорее всего будет и 120-130 в месяц. А это уже получается 10% годовых в аренде. Обычно, при таких исходных данных, цены растут и на продажу.
Поэтому я не удивлюсь, если эти квартиры на ключах будут продавать по 20 млн. Но это не точно.
/channel/Kharyb
Цены падают, когда падает спрос, спрос падает, когда нет желающих покупать, нет желающих покупать тогда, когда товар никому не нужен или нет денег.
Квартиры никому не нужны?
У людей нет денег?
/channel/Kharyb
Вот вы мне постоянно пишите про высокие доходы на вкладах и накопительных счетах в разных банках…
Я стал смотреть дополнительные условия, благо о них пишут открыто, необходимо лишь читать внимательно и открыть их 🤣.
И каково было мое разочарование, когда я понял, что есть масса ограничений и реальная доходность сильно ниже.
В общем открыл и закрыл. Масса условий, а реклама прям красивая…
В Т-банке доходности в 24% можно добиться лишь с капитализацией. А если рассмотреть вклад на 12 месяцев, то даже премиумам выдает 20% без капиталки…
Тоже не мало, конечно.
МКБ 25% обещает, но только если положить деньги на полгода и пользоваться картой и сумма ограничена 3 млн. А если на 95 дней просто оформить вклад - получим 20.5%.
В общем можно добиться хорошей доходности, но необходимо выполнять определенные условия. А если у вас на вкладах сумма, аналогичная стоимости хорошей квартиры в Москве, то придется ее еще и в разные банки разбросать. Или нет?
Поведайте плиз, какой вклад и с какими условиями вы открыли?
Когда снимал видео - изучал рынок и фиксировал цены. Вы знаете, многие объекты по разумной стоимости уже сданы. То есть спрос есть и он адекватный.
Висят только те, кто хочет как в августе - сентябре…
Оплатили пару квартир в Саларьево с мамой, оформили их на нее. Даже третью берём - студию.
Тут видео было: /channel/Kharyb/6424
Почему с мамой? Потому что хочу, чтобы через год она жила на доход с аренды от них и закончила уже с работой. Если что, жена не только одобрила, но и была инициатором.
А то мотается по Москве, как белка в колесе, в свои 63 года. А у нее есть квартира в Крыму. Пусть едет туда и гуляет по набережной, а не вот это вот все.
Тут рассказывал, как брал студию старшему сыну, он все равно пока что не хочет переезжать от мамы - пусть достраивается.
Как видите, я своими деньгами отвечаю за то, о чем пишу. Сам покупаю квартиры, не держу много денег на депозитах, брал валюту летом. Мои посты - это отражение моей жизни.
Кто знает, может быть депозиты принесут больше денег оппонентам и мне через год - два напишут, что я ошибался, что меньше заработал…
Но мне так спокойнее. Синица в руке - это синица в руке. А журавля в небе еще надо поймать.
PS Саларьево бы в жизни не купил, если бы в моменте не заметил классный инвест. Здесь писал: /channel/Kharyb/6405