37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Не знаю как вам, а мне вот эта новость все-таки не кажется ерундой.
В посте я упомянул про большие траты на оборону в 2025 году. Они значительно выше, нежели в 2024 и ранее.
Если сейчас так много денег запущено в экономику из-за ВПК, то что будет через год?
Разумеется, потом все эти деньги осядут не только у военных, а по всей стране. Подумайте просто - куда они пойдут в итоге.
Пульс уже пишет, что всю элитную недвижимость выкупили (богатые первыми получают деньги через бизнесы и паркуют их). Если уж они скупают недвижимость в Москве, то и люди попроще - тоже будут.
Еще сейчас бум офисной недвижимости и стрит-ритейл с торгов метут нормально… Все это - звенья одной цепи. Акции тоже разметут, но позже, когда ставку начнут снижать.
Затем и средний класс свою роль сыграет. Даже сейчас это заметно. У меня подборов хватает - работники предприятий, сфера услуг, предприниматели обращаются постоянно. Причем многие распробовали рассрочки, ведь можно не только цену квартиры зафиксировать, но и деньги на депозит положить. Рассрочек много невыгодных, но есть и очень даже неплохие. Недавно про Селигер писал, про ПИК, про Амбер, про Крост, про Донстрой…
Но! Есть проблемы сейчас в производстве. Мне в личку предприниматели пишут из разных регионов. Девелоперы тоже страдают. Этим бизнесам без кредитов плохо, практически невозможно.
Значит будет с одной стороны сокращаться количество товаров, а с другой - растет денежная масса.
PS Даже если СВО закончится в 2025 году, государство все равно потратит много денег на военку. Стагнации быть не должно. Цены на квартиры всегда падали из-за резкого снижения спроса. Спрос на недвижимость всегда падал из-за резкого снижения покупательной способности.
Покупательная способность всегда падала из-за отсутствия денег у людей. А сейчас денег не просто много, их количество растет с каждым днём. Еще никогда не было таких высоких ставок так долго. Ну может быть лишь в 90-х…
/channel/Kharyb
Продолжение:
Сейчас у всех в голове одно: «Я обязательно поеду в кругосветку, куплю квартиру и машину, оплачу образование, сделаю себе грудь, куплю новый Айфон, но чуть позже - когда ставку станут снижать! А пока что пусть деньги работают, потерпю, еще накоплю, разбогатею»
Вчера отменили повышение ставки и ЦБ оставил 21%. Фондовый рынок отреагировал на это мгновенно - акции немного подскочили вверх. Фонда вообще на все реагирует не просто мгновенно, а заранее. Акции падали на ожиданиях ключевой ставки в 23-25%. Люди их продавали и ждали депозитов повыше, ведь там дивиденды - 7-8-10 или 15%, а депозит даст 25-27%.
Но! Как только ставку оставили, даже не снизили, народ активно стал откупать акции. Не так сильно, как если бы ставку стали снижать, но ощутимо. А вот если бы ее снизили до 17-18%, как обычно любит это делать Набиуллина, то скачок индекса вверх был бы намного мощнее.
Ровно тоже самое будет происходить везде. И 80% людей просто не успеют или не смогут без потери процентов вовремя выйти со вкладов, когда придет время. Поэтому я не стал жадничать и купил квартиры. Не факт, что эти квартиры в ближайший год вырастут сильнее, чем вклады. Зато спать буду спокойно и продолжу зарабатывать в своем деле без постоянной оглядки на курс доллара, ставку ЦБ, стоимость недвижимости и тд. Мне теперь все равно, капитал в относительной безопасности и нервы в порядке. Это придает сил. 😀
В инвестициях важно не сорвать джекпот и получить всю возможную прибыль. В инвестициях гораздо важнее - не потерять и сохранить заработанное! Потеря дополнительных процентов прибыли не так больно бьет по кошельку и здоровью, как потеря денег, которые люди зарабатывали годами. В этом суть.
А так - да. Пока что депозиты приносят гораздо больше, чем любые другие надежные активы. Этим нужно пользоваться, главное - не заиграться и вовремя выйти. У 20% вкладчиков даже получится. Принцип Парето никто не отменял.
А если еще и рубль упадет к доллару ниже 110, то вообще мало кто успеет что-то предпринять, как это было совсем недавно, здесь писал: /channel/Kharyb/6513 Именно с 27 ноября, когда доллар был по 114 рублей, люди стали массово скупать недвижимость снова и их можно понять.
/channel/Kharyb
Ты чего тут? Суббота же! 😆
Читать полностью…
У нас появился новый интересный сериал, под названием: «СТАВКА ЦБ».
В этот раз Банк России оставил ставку на прежнем уровне. Ничего не изменилось, а я уже готов был завтра видео записывать 🤣
На самом деле они правильно поступили. В прошлый раз подняли и так слишком высоко. Нельзя так сильно экономику трясти.
Позволю себе наверх поставить цитату от Спайдела, там еще много всего написано, если интересно…
Когда закончится СВО, как будем расти? Что будет с рублями? Пора уже людей беречь. В общем я только за материальные активы в долгосроке.
/channel/Kharyb
✅ ЖК Pave, Forma, локация здесь
В 9 минутах находится станция Дербеневская, ранее Москва-Товарная-Павелецкая. С ней не все так просто.
В октябре 2024 года Москомархитектура приняла распоряжения, которые приостанавливают подготовку подземного участка МЦД-5, как и существующих наземных платформ. Максим Ликсутов подтвердил, что Павелецкое и Ярославское направления будут развивать отдельно. МЦД 5 не будет, так как построить еще один подземный тоннель под центром города сложно и дорого, на мой взгляд. Власти приняли Соломоново решение - обойдутся радиусами. Просто обновят поезда и сверху и снизу и уберут интервалы движения.
В 2025 году должны начать обновлять поезда на Ярославском направлении. Затем уже займутся Павелецким, куда входит Дербеневская. Обновят поезда и уберут интервалы движения. То есть доехать отсюда на юг - до Тульской, например, или до Варшавки получится. А в центр - нет. Тоже не страшно, но не так удобно…
Когда ПИК на аукционе выкупил этот участок, все думали что город сделает подземную станцию Дербеневскую и протащит тоннель под центром, соединив со многими пересадками. Увы и ах, этого не будет. Я с самого начала смотрел на этот проект с недоверием - слишком дорого и сложно и не так уж необходимо.
Теперь про ЖК: 847 квартир с потолками 3.1 метр и 503 ММ, включая 66 гостевых. Немного и не мало. Нормально. Отделки нет.
✅ Для себя. Тут все просто - если вы хотите жить почти на Павелецкой или Тульской, если готовы ждать ключей до конца 2028 года, если денег на Era или High Life не хватает, то можно рассмотреть. За 4 года локацию сделают лучше, цены подрастут. К 2035 году Павелецкая будет завалена новыми офисами и жильем, а близость к центру играет ключевую роль. Тут тоже все будет застроено. С другой стороны - Павелецкий грузовой двор весь под КРТ идет. Но дело не быстрое, все только начинается. Зато цены не очень высокие у Formы сейчас, а когда все застроят и район преобразится - будет дороже.
✅ Под аренду. Евро-двушки на воду были от 17 млн. Плюс 3 млн на ремонт. Выходит 20 млн. Аренда здесь была бы сейчас около 120-130 тысяч. Наверное будет 150.000. Грязная доходность около 9% получается. А чистая - 8%. Были там и дешевле квартиры и будут еще, значит доходность под 10% жду. Очень хорошо. Но очень долго строить еще. Евро- двушки по 20 млн за 50 метров, плюс ремонт = 25 млн. Сдавать будете за 170-200 тысяч. Очень прилично.
✅ Инвестиции. Проект на будущее. Пока в него все плюются, пока локация трешовая и это надолго. Я не знаю, как пойдут продажи в ближайшие полгода - год здесь, скорее всего цены не вырастут сильно. Но, со временем все тут будет хорошо. Лет через 5-10 будет нормальная локация, но очень не скоро. В семейную ипотеку можно подумать.
/channel/Kharyb
Записал видео о том, зачем я закрыл депозит и купил квартиры. Какой логикой руководствовался:
YOUTUBE
RUTUBE
ДЗЕН
VK ВИДЕО
Я сам никого никуда не добавляю!
Мошенники от моего имени создали другую группу в телеграмм и обещают людям 630.000, если те вложат 100.000.
Не верьте, я не такой крутой, это скам. Прислали друзья!
Какой кошмар, кто-то вообще на такое ведется?
/channel/Kharyb
Ребята, мошенники работают, люди верят. Не ведитесь❗️❗️❗️ Вот здесь писал: /channel/Kharyb/6539
Читать полностью…
🔺Это Инсайды, старейший тг-канал, это не я. Но мысли у нас схожие 🤔
Читать полностью…
Продолжим про Life Time ☝🏻
Получился супер-инвест тогда… Подписчики напомнили в чате, как это было пару лет назад:
Этот проект собиралась построить ИНТЕКО и позиционировали его как «бизнес», по сути. Ценник был 500.000 за метр.
Люди боялись брать из-за геополитики, но кто осмелился - тот в дамках. Потому что потом было так:
Смайнекс купил Интеко, переделал этот ЖК в элитку, поднял прайс. Сейчас там стоимость от 1 млн за метр уже.
А вот кто успел залететь по 500, тот сделал х2 за пару лет и еще в аренде будет 10% получать. Эх, было время…
Хотя, и сейчас застройщики по ряду жилых комплексов дают очень интересные цены. Тот же High Life от Пионера, Forma вывела Pave по приличной цене, который я еще не разбирал, Level Нижегородская и Звенигородская или ПИК с Ильинскими и Саларьево и Донстрой мы купили клиентам и мама моя тоже хочет Остров взять сейчас и тд… Не верю я в депозиты, сорри. Точнее верю, но лучше буду в хорошей недвижимости. Так спокойнее.
Кстати, вторая очередь Левел Нижегородской и Звенигородской выходит по очень низким ценам. Но там далеко не все можно брать…
Главное - я оперативно обо всем вам пишу. Спасибо, что приходите за подборами. Сейчас много клиентов с наличными, где-то 50/50 с ипотекой…
/channel/Kharyb
✅ ЖК LIFE TIME на Макеева от Sminex.
📌 Локация здесь.
Подбирали с клиентами жилые комплексы рядом с Сити для вложения денег, сдачи в аренду, возможно в будущем для себя. Почему не сам Сити? Не хотят, не нравится, устарел...
По следам этих размышлений будет несколько постов с разборами локаций и ЖК. Начнем с Life Time, который строится рядом с Ваганьковсковским кладбищем (хотя оно уже давным-давно стало достопримечательностью, но нравится не всем). За 250 лет существования на нем похоронили полмиллиона москвичей, много знаменитостей, таких как Владимир Высоцкий, Сергей Есенин, Влад Листьев. Сегодня захоронения там редки, а стоимость места легко обходится по цене 1-2-х комнатной квартиры в Москве.
Ладно, жути нагнал, теперь к делу. Начинала работать над проектом Интеко, назвали Onest, а потом все хозяйство у них купил Sminex, который сейчас и достраивает проект под новым названием - Life Time.
Распроданность - 38%, если верить отстающему НашДомРФ. Скорее всего сейчас уже более 40%. Средние темпы, я бы сказал. Не знаю почему все пишут, что это самый продаваемый объект в Москве 😀
Ключи должны передать 31.08.2026. Отделки нет. Высота потолков - 3.28-3.54. Остальные данные на НашДомРф.
✅ Для себя. Рядом ТТК, Звенигородское шоссе, до метро 12 минут пешком и можно прогуляться полчаса до Сити. С транспортом все в порядке. Центр рядом. Вся инфраструктура со школами и садами присутствует, фитнес, бассейн… До парка Красная пресня идти далековато, но рядом есть приятные скверы, на парки они не тянут. Здесь будет 511 квартир на 459 машиномест (с гостевыми) - вполне съедобно. Но это все-таки премиалка, поэтому может всем и не хватить.
✅ Под аренду, как всегда, давайте просто посчитаем. Однокомнатные квартиры продают от 60 миллионов за 55 м2. Если ее грамотно отремонтировать и меблировать, то придется потратить 5-6 млн. Дешевле в премиум-классе нельзя. Скорее всего, даже дороже. Но берём 66 млн. Аренда будет около 200-250 тысяч. Это я знаю не в теории, мы много квартир сдавали в новых домах здесь - хоть в Сити парке, хоть в Пресне Сити, хоть в Red Side. Тут будет немного дороже, но не критично. И то не факт, кстати… Доходность не очень высокая - 3% чистыми или 4% грязными.
Евро-3 возьмем за 100 миллионов. Ремонт и мебель обойдутся еще в 12-15 млн, если сделать хороший ремонт, как мы это умеем. Тут дешевле не получится. Дешево сделаете - богатые не снимут. А бедные не потянут. Ничего не выйдет. В общем тогда сдадим за 350-400.000 плюс/минус. Тоже знаю из практики, а не в теории. Доходность такая же, как в евро-двушках. Не интересно.
✅ Инвестиции. RedSide продают за похожие деньги, однако LifeTime новее, планировки получше. В общем своих покупателей точно найдет. С учетом приличных продаж на элитном рынке ценник должен быть немного повыше здесь на ключах. Примерно на 10-15%, нежели сейчас.
☝️Вывод простой: скучновато. Но! Если вам нужен этот проект - пишите нам в личку “LT”, подберем лоты.
/channel/SadovoeKolco
Коллеги, мошенники сделали клон моего канала и добавляют туда подписчиков из чата.
Мой канал этот: /channel/Kharyb
Мой чат тут: /channel/+uFnASMmoBcRjNTBi
Продаж нет, квартиры никому не нужны, скоро рухнут в цене! Об этом пишут у нас в инвестиционном чате многие ждуны.
Наслушавшись и начитавшись я геройски пишу в Донстрой по проекту Остров. Мол, хочу купить квартиру для клиента, давайте пообщаемся пожалуйста.
Ну, думаю, щаз будут меня облизывать, клиент с кешем 30-35 млн, давайте дверь - с ноги открою!
Ответ на картинке…
/channel/Kharyb
Я бы поменял мнение выше, если бы сдавали в 2025. Но 27 год, даже в этом прайсе, в картофельных полях?
/channel/Kharyb
Делаем подбор на вторичке за 60 млн. 6 вариантов подобрали, 4 дня клиенты думали, 3 уже проданы. Что-то в хороших вариантах на вторичке торг только вверх пошел. А вы все про падение цен говорите…
/channel/Kharyb
Апартаменты в центре бизнес-туризма России
На новые старты апартов смотреть все приятнее: наконец-то и локации удобные, и фишки соответствуют цене. Вот, например, апарт-отель в престижном районе Питера — не проходная история, а концептуально продуманное пространство для работы и восстановления.
Well Московский привлечет как бизнес-аудиторию, так и любителей трендовых пространств. Участники Петербургского международного экономического форума оценят VR-переговорные, близость к аэропорту и деловым центрам Петербурга. Светские модники отметят дизайнерское лобби, ресторан от гастрономических гуру и бассейн на крыше с панорамой города, открытый круглый год.
Больше 500 номеров, наполненных “умными” гаджетами, регулирующими температуру, влажность, акустический комфорт и освещение, синхронизированное с биоритмами человека.
В Well Московский есть все, чтобы тело и разум пребывали в гармонии. Ознакомиться с юнитами по стартовым ценам от 8,9 млн рублей можно на сайте.
Реклама. ООО ООО СЗ «ТАЙВАС», ИНН: 7842197880
Erid: 2VtzqxcAoFg
⭕️ Спрос на недвижимость сейчас убивает не только отсутствие ипотеки.
Сильнее на него давит высокая доходность от депозитов. Поверьте мне, если бы ЦБ держал ставку 7-8% и депозиты давали бы под 6%, то недвигу отлично выкупали бы за наличные при таком количестве рублей на счетах, при такой ликвидности.
25% годовых долгосрочно раньше получали только избранные - профессиональные инвесторы и финансисты, десятилетиями изучавшие инвестиционные инструменты. Сейчас же, за 4 года, капитал У ВСЕХ удваивается даже без сложного процента и капитализации при таких ставках. Это очень много. Можно тупо не работать и богатеть.
Но, когда 25% получают квалифицированные и умные инвесторы, благодаря своей многолетней практике - это одно. А когда их получают все желающие, тем более 2-3 года подряд - это совсем другое. Так не бывает. Точнее бывает, но результат всегда предсказуем. Такие высокие ставки долго были у нас в 90-х, есть сейчас в Турции и Аргентине. Это приводит к девальвации рано или поздно, к сокращению производства и строительства, к дефициту всего по двум причинам:
Пропадает стимул что-то делать. Зачем работать, если прибыль от вкладов выше? Зачем рисковать, платить налоги, нанимать людей?
Нет возможности брать кредиты, без которых производство и стройка и многие другие отрасли не могут существовать на 90%!
Все это приводит к сокращению производства товаров и росту цен на услуги. Зачем вас стричь за 500 рублей, если деньги на вкладе приносят 1000? Очень условно написано, но суть от этого не меняется.
Люди с нормальным капиталом бросают работу, уезжают в путешествие, а бизнесы загибаются из-за отсутствия спроса или просто не видят смысла работать. Вот, к чему мы сейчас можем прийти.
Если это длится пару месяцев, полгода - не страшно. Люди не успевают привыкнуть и переобуться. Но, когда такая ситуация в экономике длится годами - последствия могут стать труднообратимыми - пример тому поздний СССР с тотальным дефицитом.
Количество строек в 2025 году начинает сокращаться. Люди выкупили весь ликвид из того, что построено в 2024 и в 2025 году. Про вторичку я вообще молчу, все наглядно показал в видео.
Зато в 26-27 годах продажи сильно буксуют. Люди считают, сколько они заработают на депозитах и не видят смысла покупать квартиры с таким сроком сдачи. А если говорить за 28-29 годы - то вообще… Пропадает сама идея инвестировать в недвижимость и другие активы в моменте.
Зачем покупать квартиру за 20 млн и ждать 2 года, даже если такие на вторичке продают по 25?! Мы таких кейсов много видим, но зачем?! Ведь с такими ставками на депозитах можно заработать 10 млн за два года и капитал вырастет: 20 млн превратятся в 30 МИЛЛИОНОВ без волокиты и проблем 🙂
Даже явный инвест, когда можно купить за 15 млн квартиру с полной отделкой, со сроком сдачи в 2027 году, которую на вторичке продают за 20 млн и которая сдается за 120-130 тысяч в месяц, людей не сильно привлекает! Зачем? Ведь можно эти 20 млн просто положить на вклад и 2 года ничего не делать! Они и так в 30 млн превратятся!
Таким образом, сейчас складывается очень интересный инвестиционный климат в недвижимости. Можно купить качественную новостройку, которая вырастет за пару лет на 30+%, которая арендой приносила бы уже сейчас 7-8% чистыми, а будет все 10% годовых приносить. Она окупится за 10 лет только арендой, да еще вырастет в цене в два раза, но это НИКОМУ НЕ НУЖНО. Потому что депозиты дают в моменте больше! Больше ежемесячные платежи, чем аренда и, как следствие, больше прибыль за пару лет - не 30%, а 50+%, без усилий.
Парадокс. Кайф. Можно вообще ничего не делать - лежать на печи и пусть богатство растет, обгоняя инфляцию в три раза у всей страны 🤗
Но долго так не бывает. Это практически тоже самое, что происходит в данном посте, но чуть более реалистично. Люди пытаются обмануть экономику. А она крайне злопамятная дама и обязательно свое вернет.
Вдруг кто-то не успел купить Саларьево по 5.5-6 млн за студию - есть шанс взять за 7 у счастливчиков. Таких цен вокруг нет.
Глупость конечно - продавать эти объекты так дешево, лучше бы дождались ключей. Заработают свой миллион и будут гордо ходить, когда потенциал гораздо выше.
Как видите, на вторичке там сильно дороже все. Один инвестор продает мелкую евро-двушку за 9.3 млн. Брал он ее две недели назад за 8.3 млн. Тоже хорошая цена. Зачем - непонятно.
В общем моя задача подсветить для вас неплохую возможность - а вы уж решайте. Мы сможем провести сделку и проверить продавцов, поэтому пишите в личку за юридическим сопровождением. Все-таки с физиками будете работать. А те, скорее всего, занижение попросят.
/channel/Kharyb
Денег нет, но вы держитесь! Марат Хуснуллин сообщил РБК, что финансово поддерживать застройщиков пока не будут: /channel/KharibinNews/6717
Президент, в свою очередь, гарантировал, что жилье, которое возводится через эскроу, будет построено и никто без квартир не останется: /channel/KharibinNews/6715
Про 2-й Иртышский спрашивают - брать или нет?! Мол цены снизили. Я в этом посте все рассказал еще 19 апреля: /channel/Kharyb/5105
Читать полностью…
Две новости:
1. Семейная ипотека будет безлимитной - президент сказал.
2. С 1 января в силу вступят новые правила по ипотеке, запрещающие удорожание объекта.
Подробнее напишу позже, однако сейчас уже понятно, что спрос на недвижимость эти меры поддержат.
Шутка ли - кредиты под 6% без лимитов.
/channel/Kharyb
В чате спросили меня:
«Почему ты не пишешь, что теперь больше 3% от стоимости квартиры нельзя будет получить от застройщика?»
Пишу!
С 1 января 2025 года вы не получите больше 3% от стоимости квартиры с застройщика по суду за косяки в отделке. Так решили поправщики нашего любимого 214 ФЗ.
Если у вас квартира за 20 млн в Москве, то вам почти плевать - трудно накосячить сильнее. А вот регионам с недорогими квартирами будет больно, если застройщик болт забьет.
Да даже в МО студию купите за 3.5 млн у ПИКа или Самолета и что? Сотку разве что взыщете по суду. Да и юристы за это не возьмутся. Разве что за 50% от полученных сумм. А сами вы бегать не будете. Полтишок застройщику простите, ибо ждать долго. Минус одна возможность отстаивать свои права.
Это не распространяется на неустойки по просрочке передачи ключей, не бойтесь... Там правители раньше озаботились и ввели мораторий на 2024 год и даже могут его продлить на 2025: /channel/Kharyb/6201
Подбираю квартиры в новостройках со сдачей в 25 году. И почти ничего нет под семейку и даже за кеш. Хоть комфорт, хоть бизнес.
Вообще 😏.
В 26 году - да, варианты пока есть. Думаю, их сейчас постепенно разберут за полгода от безысходности. Так что там еще можно подождать немного и подумать.
Ничего необычного. Так было всегда. Если бы не одно жирное «НО». Не было никогда таких ставок по ипотеке в 26-28% и льготка работала.
То есть 24 и даже 25 год разобрали за пару месяцев, в семейную и за кеш. А вот 26-27 и далее - уже скидки хорошие. Но без халявы, цены все равно высокие…
Вот, например, писал в 2022 году еще, что евро-двушки будут по 20 млн в Симфонии: /channel/Kharyb/593
Но, даже за эти деньги немного вариантов осталось. А в прошлом ноябре мы их с отделкой брали за 16-17 млн. А сейчас таких даже за 20 нет. Вот самая дешевая: https://symphony34.com/catalog/korpus-d/8323/ Такое себе падение цен, неправда ли?
По ПИКам бродить вообще стремно. Пустые сайты не только в 24, но и в 25 году почти во всех приличных локациях.
На днях выбирали клиенту евро-трешки в Острове за 32-35 млн. Тоже в остатках копался, а это уже не дешевые квартиры. Там даже семерку расхватали, хотя сдача еще ой как далеко.
В общем наслаждайтесь скидками 26-27+ лет. Это время потом будем тоже вспоминать. Скорее всего с грустью.
/channel/Kharyb
Фактические цены на рынке первичной недвижимости установили очередной рекорд
В России цены на первичную недвижимость выросли относительно октября 2024 года на 2,3%, а относительно сентября 2024 года — на 4,9%. Да-да, за 2 месяца метр первичной недвижки подорожал чуть ли не на 5%. А относительно ноября 2023 года рост более 15%.
Кажется, мантра «цены росли из-за льготной ипотеки» уже себя изжила. Льготки нет с лета. Семейку душат лимитами, условиями по ПВ и банковской мздой в виде комиссий. Отказы по ипотеке бьют очередные рекорды, но цены продолжают расти. И они будут расти, потому что у девелоперов значительно растут финансовые расходы, нехватка рабочих, инфляция на материалы, рост коммерческих расходов и т. д.
Льготная ипотека с 2020 по 2024 гг. была драйвером роста цен, но не ключевым, а одним из многих. Сейчас драйвером будут дефицит предложения и высокий ключ. Чем выше ключ, тем больше девелопер должен потратить бабла на финансирование проекта и этот мифический инструмент сохранения денег — проектное финансирование с эскроу-счетами. Банки как были оборзевшие на тему желаний по доходности проектов, так и будут, поэтому на рынок будет выходить меньше предложения — сформируется значительный дефицит. Это все позитивно повлияет на цену. Позитивно для девелоперов, конечно, а не для клиентов.
Честно, совершенно непонятно, откуда раздувается тема, что цены на недвижимость должны «рухнуть» до уровня 2020-2021. По такой логике можно сидеть и ждать дешевых авиабилетов в Париж. Ох, как полетим все за 10 тыс. рублей слушать хруст французской булки. Ждите.
Объем реализации остался на уровне 40+ тыс. квартир в месяц. Это было ожидаемо ввиду сезонности. Сравнивать с «высоким» ноябрем 2023 года и писать что-то в духе «продажи упали на 48%» — это довольно бессмысленно и вообще чепуха.
А вот жопу по объему реализации надо ждать на начало 2025 года. Там и ценник так перестанет агрессивно расти, там и объем может упасть до уровня 30-35 тыс. квартир в месяц.
Это мой канал про дорогую недвижимость в центре города и деловых районах, вроде Сити. Вышел разбор «Life Time» 🔺🔺🔺
Вот на него точно стоит подписаться. В элитке сейчас много продаж, богатые что-то знают…Ссылка выше, в конце поста.
В своем новостном канале отметил, что Сбер выдает семейную ипотеку: /channel/KharibinNews/6700
Читать полностью…
❌ ИПОТЕКА 30%, ЧТО С ЦЕНАМИ И ПРОДАЖАМИ?!
YOUTUBE
RUTUBE
ДЗЕН
VK ВИДЕО
Вот ваши конкуренты уже сейчас на маршрутку ☝🏻
А что будет дальше?
✅ Ильинские луга продают дешево? Мое личное мнение:
Все восторгаются новым корпусом Ильинских лугов по 3.5 млн. за студию. Пишут, что на вторичке там все дороже, а аренда будет 10% годовых…
Ребят. Это 2027 год. Транспортной доступности как не было, так и не будет, а конкуренция растет. Я всегда с ужасом агентов в те поля отправляю, ведь денег мало, а ездить запаришься.
Да и люди этот «Пригород Лесное» на Западе снимают небогатые и возможны проблемы с платежами. Проверять квартиру вы туда не будете ездить. А кто поумнее - будет сваливать из таких ЖК в Москву при первом удобном случае.
Спрос на аренду там так себе. Это вам не Москва рядом с метро - где отлично все снимают. А построят много.
Ждать очень долго.
В общем были бы эти студии через год готовы и рядом с будущим метро - это ОК. А так, слишком много минусов, на мой взгляд.
Если в Саларьево было за что бороться, то тут - смысла не вижу. Цены неплохие, но я бы не брал песок в пустыне.
ПИК прекрасно понимает, что это не продать дороже. Я был прав два года назад, когда писал, что инвестировать сюда нельзя, вот здесь: /channel/Kharyb/1535
Сейчас могу сказать, что цены в рынке для 2027 года, но брать эти квартиры бы не стал. Не все дешевое надо покупать.
UPD: В комментариях пишут про будущее метро в 5 километрах и что там есть инвестиции. Есть конечно и инвестиции и цены вырастут и метро будет. Но мне не нравится, так как знаю места гораздо лучше. Но дороже.
До метро далеко, это не вариант. В 2027 году цены на все вырастут, но этот комплекс будет расти хуже.
В общем хотите - берите. Я не против. Особенно если нет денег на что-то дороже. Я бы покупать не стал. Мне не подходит.
PS Я бы поменял мнение выше, если бы сдавали в 2025. Но 27 год, даже в этом прайсе, в картофельных полях?
/channel/Kharyb
Какой важный момент я упустил и вам не рассказал❗️Спасибо подписчикам из чата - подсветили и напомнили 🤗
Вот количество квартир в аренде год назад в Московском регионе: /channel/Kharyb/4138
Как видите - было 15.4 тысячи всего.
А сейчас - смотрите на скрине. Уже 26000❗️
Если же говорить про саму Москву, то квартир в экспозиции стало в два раза больше, чем было в августе - 20200!
Вот поэтому стоимость аренды падает. Причем значительно и люди не успевают за этим следить. Многие до сих пор пытаются сдавать студии по 85000, когда красная цена - 70000-75000. Это если мы говорим про бизнес-класс, типа Эвера.
Однако, ничего страшного не происходит. В мобилизацию было 48000 квартир и ничего - сдавались. 70-75 тысяч за студию в Эвере - тоже очень много. Абсурдно там их сдавать по 80-90, потому что это студии, даже не однушки.
Мы своим арендаторам специально не поднимали слишком сильно стоимость - одним оставили 47000, другому - 50000 за студии. Когда люди пытались сдавать за 60+. И сейчас еще пытаются. В итоге наши живут не первый год, а новенькие могут съехать через месяц - два. Потому что такие же квартиры сейчас сдают дешевле. Не гонитесь никогда за 5-10 тысячами, оно того не стоит, гораздо важнее надежный арендатор.
Ну и так везде. Матвеевский парк был по 100 в сентябре - сейчас мы сдаем их по 80-90 с красивой меблировкой, что тоже очень много и очень дорого. Так что все в порядке.
Считаю, что мы еще немного подрастем - на 10-15% в экспозиции и еще потеряем 5-10% от нынешних цен в аренде к февралю. Так что сдавайте сейчас, не ждите от моря погоды. Декабрь - прекрасный месяц для аренды. Многие хотят переехать до Нового года. Жадность приведет к тому, что в январе - феврале придется еще снижать или терять деньги на простое.
В аренде даже в праздники есть движение и полный порядок. В Москве вообще всегда есть движение в аренде и клиенты, даже в мобилизацию было все в относительном порядке.
А рост цен на аренду будет в следующем августе-сентябре. А может и не будет, если закончат СВО и освободится уйма рабочих мест, что даже хорошо, потому что пора бы закончить. Поэтому ждать следующего августа и терять деньги не стоит.
Я вообще не понимаю, почему некоторые люди принципиально не сдают квартиры за 70000 и готовы ждать в рекламе месяц - два за 80000. А если никто не придет, то вообще закрывают квартиру. Ведь 70.000 в месяц - это 840.000 в год с аренды. Неужели они им не нужны?
А если два месяца не сдавать, то это минус 160.000. То есть, если сдать только на 10 месяцев за 80000, то заработаешь 800.000. Это меньше, чем за 70000 сдал бы сразу на 40000. Да еще лишаешь себя выбора хорошего арендатора, ибо придется заселять того - кто придет. А тот потом будет тихо ненавидеть соба, который ему дорого квартиру сдал, когда увидит вокруг такие же по 70... На практике так и бывает.
Они не могут выбрать арендатора, потому что к ним никто не приходит и будут заселять кого-попало, если хоть кто-то придет… Ведь умные люди никогда не ищут квартиры по верху рынка без нужды. А с глупыми куча проблем потом…
Это же не продажа. При продаже важно получить максимальную стоимость, а в аренде нужно найти правильного арендатора, а он никогда не придет на овер-прайс, потому что умный. Проще немного снизить цену и будет выбор людей, которые готовы держаться за квартиру и быть лояльными, потому что вы к ним лицом повернулись... И желающих много и выбрать можно.
Если хотите сдать квартиру через нас или передать ее в управление, то условия по ссылке: /channel/Kharyb/5368 Мы всегда стараемся помогать клиентам во всех вопросах и быть рядом и ценим каждого хорошего человека, который нам доверил свое имущество. А плохих людей сразу распознаем и отказываемся от работы с такими - опыт богатый, но таких мало.
Отзывы о нас здесь: /channel/Kharyb/5985