37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
⚡️ Робкие попытки застройщиков субсидировать ипотеку, изобретать рассрочки или что будет с ценами на квартиры:
Конец июня выдался жарким не только по погоде, но и на рынке. Мы успели почти со всеми клиентами, только один ушел подумать, а второй просто не смог перевести деньги по личным причинам. Поможем им в июле. А так - купили очень много хороших квартир людям под аренду, под инвестиции и для жизни.
⭕️ Сейчас приходят люди с кешем и подборы продолжаются. Но пока что меньше, чем было раньше. Сегодня было два обращения. Примерно через неделю будем подбирать объекты в бюджетах 17-20 миллионов. За наличные.
Еще один подбор за кеш закрыли только что и я вам завтра расскажу, что купили за 20 с лишним миллионов и почему. Но только если соберем 300 лайков под этим постом - так я пойму, что вам все еще интересна недвижимость и есть желание ее купить 🤔
⭕️ Левел предлагает со вчерашнего дня рассрочку без удорожания, но с космическим платежом на свои самые долгие проекты, типа Левел Звенигородской, с ключами в 2028 году. Космический он потому, что это рассрочка на короткий период. Зато удобно тем, кто хочет держать деньги на депозите и откусывать понемногу.
⭕️ ПИК «сохраняет» ставку 8% на 5 лет на сумму в 6 млн, а затем вам придется брать ипотеку на рыночных условиях. Но 5 лет - огромный срок на самом деле. Например, льготные ипотеки существали 5 лет, а такое ощущение, что они были всегда.
Однако там есть приличное удорожание и пока что данная программа не выглядит очень интересной.
⭕️ Также ПИК уже на сайте предлагает воспользоваться семейной ипотекой на обычных условиях, если у вас ребенок до 7 лет. Они точно что-то знают.
Что все это значит:
⭕️ Семейной ипотеке до 7 лет быть. А значит работы у меня будет много 🤗 Если ждёте семейную ипотеку - поставьте огонек -🔥
⭕️ IT-потеке быть, потому что ДомРФ уже перераспределяет лимиты и скоро на рынок спустят сотни миллиардов. А значит работы у меня будет еще больше, ведь в сегменте 20-60 млн я как рыба в воде. Если ждёте IT-ипотек - поставьте 🎉
⭕️ Пока коряво, но застройщики щупают рынок рассрочек, ищут баланс, мутят схемы - им необходимо продавать свои объекты. Банки тоже пытаются в суровых нынешних условиях сделать удобоваримые комбо-продукты.
Уверен, они обязательно что-то придумают. Так всегда было.
⭕️ Никто не хочет снижать прайс. Будут хорошие скидки за наличные, да уже есть! А вот рассрочки и льготная ипотека будут держать цены и даже приведут к дальнейшему удорожанию объектов для всех желающих взять кредит.
⭕️ Выводы простые: за наличные деньги цены останутся прежними, хотя явные и скрытые скидки будут достигать 5-10 и даже 15 %. Мы сейчас подбирали людям объекты и добились хороших условий. Недавно Примаверу взяли с большой скидкой.
В кредит все станет дороже.
Теперь, чтобы купить квартиру, нужно быть очень богатым или родить ребенка.
Либо освоить IT-шную профессию за 2-3 месяца, поскольку в конце года эту выгодную госпрограмму тоже прикроют. Этот шанс упустить очень глупо. Купить в нынешних условиях квартиру в ипотеку под 5% без удорожания - чистое золото. Так что срочно переквалифицируйтесь))
✅ Люди с детьми и айтишники сейчас в очень хорошей ситуации, люди с наличными - тоже.
В общем все идет так, как я говорил на нашем традиционном субботнем эфире: https://www.youtube.com/live/NYjC1w605ls?si=rDsQc70YBuIkpa3E
Что-то мне подсказывает, что мы можем не увидеть больших скидок, кто не согласен - поставьте задумчивый смайл - 🤔.
Пару дней назад зашел посмотреть на наш индикатор - Амурский парк. И вдруг увидел студию за 10 млн во второй очереди, которая вот-вот сдастся. Решил что вот оно - началось падение цен! А вчера увидел, что она забронирована и все остальные дороже 11 миллионов.
Это ж до какого состояния нас довели, что студия за 10 млн в АПе считается «падением цен?» Прошлой осенью многим казалось, что евро-двушки там же за 10 млн - это овер-прайс…
Кто-то мне говорил: «Вон в Левел Амурской есть за 9-9.6 млн студии! Но они там по 18 метров, а в АПе по 20. Как раз тот самый миллион и есть - два метра.
Наблюдаем дальше.
PS Прочитайте этот ноябрьский пост: /channel/Kharyb/3958. Меня тогда назвали инфоциганом, писали что студии никому на вторичке не нужны, что Сигнальный 16 и Амурский Парк по 7.5 млн покупать нельзя, что доллар упадет до 83 и все протрезвеют, что цены обвалятся. Такие смешные комментарии. Некоторые и сейчас ждут былых цен.
На этом канале была лучшая аналитика и будет, по крайней мере я постараюсь.
PPS Сигнальный по 10 млн сейчас за 23 метра и это лучше чем Амурский по 11 млн за 20 метров, но хуже чем год назад… Получается, что Сигнальный дешевле на 2 млн 😏 Можно думать, если очень нужен. Либо подождать пару недель.
Потому что сейчас нет никакой информации и нет ипотек практически. Из-за этого в моменте, если не подсуетятся, то за неделю-две могут еще миллион скинуть легко. Если за наличные)
/channel/Kharyb
Нужно постоянно расти и развиваться. Стоять на месте долгое время опасно.
⭕️ Нет никакой необходимости заниматься тем, что тебе не нравится. Успеха можно добиться в любом месте, в любое время, в любом деле. Надо лишь встать на тот путь, который хочется пройти и … пройти его.
⭕️ Честно зарабатывать можно гораздо больше и гораздо проще, чем нечестно. О последствиях я вообще молчу.
⭕️ Хочешь зарабатывать много - найди способ помочь многим людям. Хочешь заработать немного - помогай немногим.
⭕️ Менять жизнь страшно, трудно, стрессово. Но гораздо страшнее и труднее ничего не менять, если вы живете не вашу жизнь. Это понимаешь уже потом, после перемен. Этого можно не понимать и не замечать годами и десятилетиями. Многое можно изменить за пару лет, а иногда и за пару месяцев, вместо того, чтобы жить десятилетия и мучаться. Я проходил и то и другое.
⭕️ Богатые получают стресс от наличия больших денег, а бедные - от их отсутствия. Но первым все таки лучше.
⭕️ Очень важно уметь радоваться мелочам и не позволять себе привыкать к роскоши, которая крадет твою жизнь, свободу, время. Лучше жить в обычной квартире и работать понемногу, чем на вилле и света белого не видеть. Но еще лучше жить на вилле и не работать - пусть на тебя работают другие. Только в этом случае вилла оправдана. Пахать на нее самому глупо. Тоже самое и с Порше и с Яхтой и даже с Айфоном. Не покупай ничего дорогого, пока тебе на него не заработали деньги другие люди. Не работай на роскошь. А если ты еще и кредит на нее берешь - ты идиот, дружище, прости за правду. Ты продал свое будущее как индеец, меняющий бриллианты и золото на зеркальце и бусы.
⭕️ Дети - это не обуза, а радость. Нет ничего более достойного для вложения средств и сил. В идеале создать капитал, инвестировать его в надежные активы, а дивиденды тратить на детей. Работать днями и ночами на них плохо - пусть лучше ходят в обычную школу, ездят в деревню к бабушке. Читайте выше про роскошь. Не надо класть свою жизнь на алтарь платных школ, зарубежного образования и прочих вещей, пока вам на них не заработали ваши работники. Живите не ради детей, а вместе с ними)
⭕️ Жена или муж важнее детей. Если вы это не усвоите, то ваш брак может развалиться.
Подписчика жестко кинули и пересдали его квартиру, уничтожив ремонт. Я в ужасе, поэтому побежал и записал самые известные нам способы обмануть арендодателей, дабы уберечь как можно больше людей.
Простите за позднее сообщение, надеюсь что вы никогда не вляпаетесь.
Поставьте лайк в ютуб и тут, все таки очень я старался: Мошенники и арендодатели или ТОП 10 способов вас обмануть.
https://youtu.be/j2eWnXWte-g
Недавно закончили интересный подбор
История клиентов была следующая:
Сейчас люди живут в 2х комнатной квартире в хорошем Лужковском доме в районе Можайский. Есть ребенок, учится на втором курсе института, пока живет с родителями. Построен капитальный дом, но используется скорее как дача.
Цель - купить однокомнатную квартиру, чтобы года через 2-3 переехать туда, а текущую квартиру отдать дочке.
Вопрос захотели решить сейчас, пока есть возможность.
Квартира должна понравится и родителям и ребенку, при этом быть инвестиционно привлекательной в случае возможной продажи.
Желаемые параметры были следующие:
Бюджет - около 25 млн за квартиру в бетоне. Обязательно хотели сделать ремонт самостоятельно. Вся сумма есть в распоряжении. Апартаменты не смотрим.
Новостройка, желательно не точечный проект. Все минусы и плюсы понимают. Вторичку и переуступки не рассматривали, только покупка от застройщика. Всегда покупали только новостройки.
В 2026м году в квартире уже должен быть закончен ремонт.
Площадь от 45 метров. Тяжело переезжать в маленькие квартиры из 70ти метровой 2ки.
Принципиальное условие, которое резко снизило диапазон поиска. Высота потолков после ремонта должна быть минимум 3,2 метра! В данный момент у них высота 3,4 метра и “в простых квартирах чувствуем себя неуютно”. Квартира на этаже от 5 до 20го.
Остальные параметры, такие как близость метро, наличие инфраструктуры, хороший район - были не сильно важны. Главное “не хуже текущего”.
Стали разбирать варианты:
Условие с высотой потолков оказалось неоспоримое. Варианты 3-3,1 метр в бетоне даже не предлагать! Многие застройщики делают подобные квартиры в своих проектах, но, зачастую, это или 1-2 этажи, или пентхаусы на верхних этажах в небоскребах.
В итоге ищем хороший проект бизнес класса комплексной застройки с просторными квартирами и ценой около 500 тысяч за метр. Максимальная высота около 20 этажей.
Вычеркиваем башни от MR group, там такие потолки сильно выше 20го этажа.
Вычеркиваем восточные районы Москвы, не хотят туда покупатели. ЗаМКАД тоже не смотрим.
Вычеркиваем Тушинское поле, нет там квартир под данные параметры.
На самом деле получили очень ограниченный выбор хороших ЖК:
ЖК Shagal
Есть варианты с высотой потолков 3,5 метра на разных этажах, под нас без проблем бы вывели нужный лот, цена подходит. Совсем не понравилась удаленность от метро и слишком долгая стройка вокруг даже после 26го года.
ЖК Wow
Высота потолков даже больше - 4,5 метра, но все варианты кроме 1го этажа раскуплены. Очень жаль, совсем недавно покупали там клиенту замечательную квартиру.
ЖК West Garden
Хорошие большие квартиры с минимальной высотой 3,4 метра. Сам комплекс довольно приятный. Цены, правда, выше бюджета. Вышел небольшой спор. Папе понравилось, готов был доплатить. Мама и дочка аргументировали, что в ЖК слишком тихо. До метро дорога пешком не приятная, мало инфраструктуры. Решили отказаться, в бюджет более менее подходили только квартиры с окнами на эстакаду.
ЖК AFI Воронцовский парк
Близок к запросу. Бюджет, площади, район, высота потолков во всех квартирах 3,3 метра в бетоне. Метро в 3 минутах от дома, хороший район.
Дом сдан, посмотрели варианты вживую, не легла душа. Вроде и бизнес класс, но отделка и внешний вид домов не очень впечатлили. Решили оставить, если ничего лучше не найдем.
ЖК Foriver
А вот и серьезный кандидат! Дома не высокие, до 20 этажей. Есть квартиры в бюджет с хорошей площадью и с высотой потолков под 4 метра. Приятный район близко к центру, проект комплексный, все под запрос. Скоро сдача домов, уже готовы фасады. Приехали, со стороны посмотрели, оказалось внешне сильно на любителя. На мой вкус - интересно, а клиенты не впечатлились.
ЖК Остров
Надо нам было объехать пол Москвы, что вернуться ближе к дому и выбрать победителя.
Для современной Москвы можно сказать не высотное строительство, в среднем 20 этажей. Верхние этажи 3,5 метра в бетоне. В подходящих корпусах ключи примерно через год, сроки выдержаны.
До метро менее 5 минут пешком.
Уже можно оценить готовые 1й и 3й квартал, что мы и сделали.
Продолжение 🔻🔻
/channel/Kharyb
Много вопросов про регистрацию детей в арендованных квартирах. Могут ли дети претендовать на прописку, если наниматели не имеют своего постоянного места жительства и как правильно заключать договор найма, чтобы избежать таких рисков? Нужен ли такой эфир в субботу? Если будет 250 лайков, то проведем❗️
Читать полностью…
Но вся проблема в том, что аренда высокая и осенью может еще подрасти и тогда люди будут продолжать покупать квартиры под аренду. В видео выше объяснил: https://youtu.be/YoHL5RmBcaY
Читать полностью…
Новостройки упадут в цене!
https://youtu.be/YoHL5RmBcaY
Кстати, сейчас вот как раз не будет никакой льготной ипотеки в моменте и цены именно в июле могут резко упасть на новостройки на целых 5-10%
Но только если не успеют новые лимиты выделить на IT, семейную ипотеку не перестроят быстро и рассрочки выгодные не введут.
Наблюдаем, так интересно все)
Но в более длительном тайм-фрейме за год - два стоимость квадратного метра будет немного подрастать.
/channel/Kharyb
Неделю назад пополнил счет на платформе JetLend, делюсь первыми результатами:
1. Портфель полностью сформировался и распределился по 174 компаниям.
2. Расчетная доходность в годовых более 22%.
3. Выплаты по займам уже в июле будут приходить почти каждый день. Это усилит работу сложного процента, а ожидаемая доходность портфеля станет еще выше.
Средняя доходность пользователей платформы за последние 90 дней — 26,5%, и ее можно зафиксировать на 2-3 года.
Диверсифицируйте свой портфель новым классом активов, зафиксируйте высокую ставку и обогните инфляцию. При регистрации по ссылке вас ждет бонус +20% к доходности на три месяца. Бонус действует до 01.07.
Почему вас волнует, что будет с ценами на недвижимость дальше? Зачем вам эта информация?
Читать полностью…
Нахлынули воспоминания, читаю и плачу, плачу и читаю: /channel/Kharyb/833 Это пост от 21 августа 2022 года 🥲
А еще раньше - весной 2022 года, мы евро-двушки клиентам покупали за 8 млн в АПе с платежом менее 20000 в месяц и первоначальным взносом 800.000
Аааа. Тогда квартиры могли купить реально все! Даже с зарплатой 50-60 тысяч!!! Такой шанс выпадает раз в 20 лет и только в результате очень плохих событий.
Буду рубить правду и никого не жалеть, даже себя❗️
Помните, как я вам писал осенью, что цены на аренду выросли и рынок обязательно это заметит? Что люди пойдут покупать квартиры и цены на продаже тоже подрастут❓ Поставьте лайк, кто помнит, пожалуйста!
Тут дело не только в аренде. Я сейчас объясню как легко и просто можно понять, что рынок или конкретный ЖК недооценен.
Нет никакого секрета в том, что аренда - честный рынок. На нее нет льготных ипотек, собственники тоже не способны на нее влиять, как и рост коммунальных услуг или доллара. Это правда, дорогие, вы не способны влиять на этот рынок.
На аренду в Москве всегда влияет только один фактор - есть у людей деньги или нет. Ну еще всякие форс-мажоры вроде мобилизаций, но мы сейчас не об этом.
Так вот, аренда всегда реагирует на изменения в рынке гораздо быстрее купли-продажи. Если аренда в прошлом июле стала расти, в августе-сентябре достигла пика и квартир было мало, то это случилось только потому, что наниматели смогли платить больше! А значит у части людей стало больше денег.
Тогда я писал вам, что аренда выросла, рынок это заметит и люди пойдут покупать квартиры для сдачи в аренду и это подстегнет спрос и за ним - цены на продажу квартир.
НО! Я не писал вам о том, о чем сказал выше - если стоимость аренды выросла, значит наниматели могут платить больше, значит у них стало больше денег, значит зарплаты выросли у них, значит точно такая же тенденция скоро нас настигнет и в продажах 😏
Что и произошло в ноябре 2023 года. Тогда рынок достиг своих локальных пиков уже в продаже, тогда как аренда выросла еще в августе-сентябре.
Но давайте теперь подумаем с вами об еще одной важной детали, которая пришла ко мне в голову после вчерашнего стрима!
Если вы не смотрели его - обязательно посмотрите, потому что там ценнейшая информация про лучшие ЖК до 15 млн: https://youtube.com/live/pjsML6_MqLE?feature=share
О чем это я? Ах, да! Одна маленькая, но очень важная деталь! Помимо роста цен на все, в том числе и на аренду и на продажу, из-за роста денежной массы и, как следствие, инфляции, мы видим, что доходность от хороших новостроек в аренде в Москве, всегда стремится к 5% 🤗
Если мы видим, что доходность какого-либо ЖК в аренде выше, например - 10%, то понимаем, что рынок это заметит и люди бросятся покупать там квартиры и апартаменты. Под аренду и для жизни, потому что этот ЖК недооценен и стоимость его вырастет в 2 раза. Пока аренда не будет равна 5%.
Так было, например, с моей Левел Амурской. Я увидел стоимость студий с отделкой по 3.7 млн на котловане и понял, что аренда там будет 35000. Это было в 2018 году. Сразу побежал и купил одну, а через год - еще одну за 4 млн, но уже без отделки.
Дальше ЖК построили и сдали. И правда, если бы не пандемия, то студии там бы легко сдавались за 35-38 тысяч, но из-за плохой ковидлы они уходили за 32000 в 2020-м.
Но тогда рынок залили деньгами и студии быстро выросли до 7.5 млн, а сейчас они уже продаются за 9-9.5 млн. Не путайте с апартаментами на первых этажах.
Еще я увидел тогда стоимость паркинга в районе 800.000 там же и понял, что он будет легко сдаваться за 10000 рублей в месяц, поэтому тоже сразу купил. Сейчас он стоит 3.5 млн, а аренда там 17-18 тысяч минимум. То есть квартиры и паркинг уже давно окупились.
Обратите внимание, даже паркинг пришел к 5% доходности от аренды. Студии сейчас там сдаются за 45-50 тысяч. А это при цене в 9-9.5 млн тоже дает около 5% доходности и мы понимаем, что ЖК оценен справедливо. Кстати, такая доходность от аренды плюс/минус во всем мире, в правильных лотах - я много где смотрел.
Дальше - больше. Мы возмущаемся по поводу весеннего роста цен на квартиры, жалуемся как все дорого и тд. Давайте помимо роста денежной массы, посмотрим на доходность «дорогого» Матвеевского парка, который я всем советовал брать по 10 млн больше года назад.
Тогда аренда на евро-двушках там была бы в районе 50000-55000. Стоимость тогда была 10-11 млн. Что давало доходность от аренды 5%. Опять эти 5%…
В продолжение темы емкости и потребности в недвижимости - у Димы Волкова в презентации с форума был вот такой слайд.
Огромный дефицит жилья. С одной стороны - это дает возможности девелоперам расти, с другой стороны достаточно сильно развязывает руки в плане продукта. Когда такой дефицит, то получается, купят в любом случае даже любой сарай. Ну и желание - снизить объем выхода новых метров ведет только к росту цены. Собственно, это мы и видим последние 2 года.
Сбер прекращает выдачу льготной ипотеки с 21 июня. Из личных разговоров - могут прикрыть выдачу и семейной в понедельник. По IT-ипотеке уже и ВТБ и Сбер и многие другие отписались что лимиты кончились. Интересно, что предпримут застройщики и будут ли теперь лояльнее?
У кого дети до 6 лет, тем повезло скорее всего. Они получат лояльных застройщиков и лучшие предложения после 1 июля. Но официальных данных, что станет с льготной ипотекой, пока что нет…
/channel/Kharyb
То есть глобального провала я не жду. Но коррекцию в июле можно поймать)
Читать полностью…
Могут ли арендаторы сделать себе временную регистрацию без согласия собственника❓
Временная и постоянная регистрация детей в арендованных квартирах.
Могут ли дети претендовать на прописку, если наниматели не имеют своего постоянного места жительства и как правильно заключать договор найма, чтобы избежать таких рисков?
Сегодня разберём эти и другие вопросы на традиционном субботнем эфире в 19:30!
https://youtube.com/live/WuUeBlmDkEQ?feature=share
Вчера постарался везде скрыть дату своего рождения. Я вас всех очень люблю, но большое количество поздравлений немного выбивает из привычного спокойного ритма и забирает уйму времени. А я не могу не открыть каждое сообщение - вдруг это клиент нуждается в помощи 🙂
Однако очень приятно, когда тебя поздравляют сотни людей и я благодарен всем и каждому! Спасибо за теплые слова и самые светлые пожелания.
Сейчас так много хороших событий личного характера, что я чуть не пропустил свой День рождения, представляете! Столько всего происходит, многое меняется. Но обо всем не расскажу, а вот небольшие итоги подвести стоит.
Итак, вот некоторые выводы, которые я для себя сделал в 42 года:
⭕️ Хороших людей больше, чем плохих. Намного больше. Вот с ними надо общаться, дружить, делать различные проекты, строить отношения. А плохих надо просто банить в сети и в жизни. Не спорить, не ругаться, не мстить, не тратить энергию, а тихо исчезнуть из их жизни, пожелав всего самого наилучшего. Если они что-то остались должны, если кинули, то забыть, благословить, не проклинать. Все-таки Иисус Христос был прав, к этому приходишь не сразу. Так мы сохраним гораздо больше энергии для хороших дел, вместо того, чтобы тратить ее на прошлое. Оставьте месть Богу, жизнь с плохими людьми разберется.
⭕️ Умение разбираться в людях - одно из самых важных. Кстати, в моей жизни откровенно плохих людей никогда не было, я их всегда держал на дистанции и никогда не подпускал к себе. Чтобы научиться разбираться в людях, нужно с ними много поработать. Риэлторы или HR-ы меня сейчас хорошо понимают.
⭕️ Тебя кинут, если ты ждешь от людей слишком многого. С какой стати люди должны давать тебе больше, чем ты им? Не хочешь, чтобы муж или жена или партнер тебя кинули - думай об их благополучии не меньше, а может даже больше, чем о своем. И выбирай правильных людей.
⭕️ Никогда не ставь людей на чужие позиции. Для лидеров подготовь лидерские места, а для хороших исполнителей - обеспечь спокойную и понятную работу и сытую жизнь. Тогда ты сможешь опереться и на тех и на других. И все будет в порядке. Если ты сделаешь наоборот - все развалится хоть в семье, хоть в бизнесе, хоть в аренде квартир. Научитесь разбираться в людях, понимать кто перед вами.
⭕️ Искусство сохранять и преумножать добытое не менее важно, чем искусство зарабатывать. Это не только про деньги.
⭕️ Вопрос о целесообразности инвестиций в недвижимость задают только люди с небольшим капиталом. Люди с серьезными деньгами практически лишены других инструментов в нашей стране для сохранения капитала и доставки его в будущее. Первые не поймут вторых, пока не заработают хотя бы 10-20 миллионов рублей наличными. Про 100-200 миллионов даже говорить не приходится. Парадокс, но люди с капиталом в 1-2 млн считают дураками инвесторов в недвижимость с капиталом 20-30 миллионов и более 🙂
⭕️ Я давно перестал мерять стоимость товаров деньгами. Теперь я смотрю на любую вещь с позиции: «Сколько времени мне нужно потратить, чтобы ее купить? Готов ли я отдать часть своей жизни ради этой вещи?» Если вопрос ставить таким образом, все быстро становится на свои места.
⭕️ В 40 лет жизнь только начинается.
⭕️ Деньги важны, но это инструмент для достижения целей и задач, а не самоцель. Зарабатывание денег может вызывать зависимость. Какой смысл зарабатывать много, если ты не свободен и света белого не видишь? Нужно уметь балансировать и не скатываться в крайности праздности или трудоголизма.
⭕️ Лимиты и ограничения могут приносить удовольствие, это благо, если с умом. Многое хорошо в меру.
⭕️ Одиночество - это плохо. Но гораздо хуже быть рядом с людьми, которые вас уничтожают. Поэтому надо найти себе человека, людей, с которыми тебе лучше, чем одному.
⭕️ Мир изменился. Мы можем жить и работать где угодно. Если вы хотите жить там, где всегда лето - живите. Процесс переезда и перемен не такой сложный, как может казаться со стороны.
⭕️ Мы все ходим под Богом и только от Него зависит все происходящее. Надеяться на деньги, на людей на что-то материальное глупо. 2022 год это еще раз отлично показал.
⭕️ Жизнь не статична.
Внешне дома понравились, внутреннее благоустройство лучше всех конкурентов. Велопарковки, зарядки для электротранспорта, лобби с ресепшн, мягкими зонами ожидания и коворкингами. На первых этажах - фитнесы-румы и
детские клубы.
Хорошая экология и много зеленых зон понравилось главе семейства.
Собственная инфраструктура, будущий спортивный кластер, обилие зон для коммерции понравились женской половине семьи.
В плюс сыграло и близость данного ЖК от текущей квартиры, всего 2 остановки на метро по БКЛ.
Уже писал ранее, что альтернатив по концепции и расположению в Москве практически нет. В будущем будет хороший рост цены, когда основную часть ЖК достроят. А у нас - редкий лот с конкурентным преимуществом в виде хорошего вида из окон и большого количества воздуха в квартире.
Хороший выбор как и для активных родителей, которые уже живут без детей, так и для молодой девушки в начале взрослой жизни.
В итоге подобрали лучшую квартиру. Решили вскочить в последний вагон льготной ипотеки на 6 млн, хотя изначально собирались покупать за наличные. На освободившиеся деньги купили еще подземный паркинг.
/channel/Kharyb
🤗 Кратко о ситуации на рынке сегодня:
1. Банки больше не записывают людей на сделки, потому что мест нет. Вчера мне написала клиентка, что готова на подбор и ей одобрена семейная ипотека Сбера. Но Сбер сказал, что у них просто НЕТ БОЛЬШЕ МЕСТ ДЛЯ СДЕЛОК. Неделю назад могли с ней все сделать, но она ушла еще подумать. Вот и подумала…
2. Вчера ПИК тоже отказал клиенту в оформлении ДДУ, потому что одобрение было в ВТБ и ВТБ около 15 часов прислал уведомление, что больше не принимает документы и не записывает на сделки! Тупо нет свободных сотрудников и мест.
2. Пока у застроев все в ажуре и ЛСР даже поднял цены. Не зря я советовал их объекты в прошлую субботу на стриме. Вообще эти ребята были дешевле всех. Сейчас у них тоже есть интересные варианты, а позавчера мы клиенту отличную квартиру присмотрели в ЖК Wave. Вообще инвест плавно смещается с Востока - на Юг. Там скоро будет жарко.
3. Восток и Юго-Восток сильно выросли в цене, как я и предсказывал вам пару лет назад. Больше инвестиций там нет, все очень дорого.
Парадокс, да? Восток Москвы, когда-то самый дешевый район и «дорого». Ну как есть - он почти догнал престижный Запад из-за своей близости к центру и удобной транспортной доступности. Тот же наш Амурский парк отыграл все поставленные цели и задачи. И Первый Дубровский, к примеру, вымахал как Матвеевский парк!
3. Пока что сделки прут, все места в банках заняты, ипотечные брокеры застройщиков нарасхват и мы с клиентами тоже записаны.
4. Но новых сделок я пока что не вижу. Нет льготных ипотек вообще: IT без денег, семейная подвешена, льготную отменяют. Кеше-воды сидят в засаде, зарабатывая на депозитах и наблюдают на заборе. Если такая ситуация продлится пару недель - рынок начнет валиться, но скорее всего что-то да придумают.
5. Через несколько дней, после этих дней пира наступит затишье, местами похмелье, все будут отдыхать: менеджеры банков и застройщиков просто вывалятся из кабинетов, клиенты уставшие, но довольные будут праздновать, риэлторы и брокеры станут подсчитывать прибыль и готовится к новым волнам спроса… Все просто будут спать, есть, заниматься рутиной.
5. В начале июля появятся акции и скидки. Если быстро не введут новую семейную и IT, то на рынке будет штиль как 1-2 января. Салюты отгремели, салаты уже никого не интересуют, шампанское выпито. Все спят.
Шаббат шалом, дорогие, как говорят евреи. Эти слова подходят лучше других к сложившейся атмосфере. Год был непростой. Надо всем отдохнуть несколько дней.
С днём рождения меня! Слава Богу, мой 42 год жизни выдался очень успешным, интересным и насыщенным. Если поставите 300 лайков, попробую написать что-то умное и подвести итоги. Если не интересно - не ставьте лайки, я не обижусь.
PS Огромная просьба не писать в личку поздравления. Дело в том, что я принадлежу к той породе людей, которым обязательно нужно как можно скорее проверить все сообщения и, по возможности, ответить каждому. Чем меньше будет сегодня сообщений в моей личке, тем лучше я отдохну. Поздравления можно писать тут - в комментариях, это будет очень приятно и правильно. Спасибо вам большое.
PPS А по делу - смело пишите сегодня. Я буду заниматься делами и немного праздновать, так что хорошим клиентам всегда рад. Наоборот - нет лучше подарка на ДР, чем приятный и умный клиент. Так что поздравления в личку шлите только вместе с вопросами по сотрудничеству 🙂
/channel/Kharyb
Что сейчас происходит на рынке❓
В моменте просто вакуум! Нет семейной ипотеки, нет господдержки, нет IT-ипотеки.
Банки с застройщиками еще не успели предложить нормальный сбалансированный продукт рынку, у каждого из них что-то свое есть, но нет единства, как это было в 2022 году с ипотекой 0.01%.
Такого вакуума нужно немного - достаточно пары недель, чтобы цены стали падать. Точнее не так. Чтобы цены стали рыночными и вернулись к апрельским.
Помните, я об этом на эфирах говорил? Объяснял еще в апреле, что цены в мае-июне могут взлететь, а потом нас ждет коррекция от самых пиков.
Так вот, если ситуация продлится еще пару недель, мы коррекцию увидим, причем такую, как в январе или хуже того. В этот момент я лично буду покупать. Надеюсь, что такая ситуация случится.
Сейчас формируется отложенный спрос от владельцев кеша, зарабатывающих на депозитах и тех, кто не успел взять льготную ипотеку до 1 июля - айтишников, котрые долго думали и упустили шанс и семейников и обычных покупателей. А я всех предупреждал на одном из эфиров, что лимиты по IT-ипотеке кончатся к середине лета.
А дальше правительство все-таки сформирует новые условия по семейной ипотеке. Если они будут массовыми, если на IT-ипотеку снова выделят лимиты в размере 300 миллиардов, которых хватит до середины сентября-начала октября и банки снова будут раздавать ее. Если застройщики и банки договорятся о субсидировании ставки с удорожанием лотов… Если сами застройщики сделают приятные скидки и рассрочки, а другого выхода у них нет…
Если подтвердится мой прогноз, который пока что вполне реален и плюс/минус идет по заданному сценарию…
То июльское «дно» быстро выкупят и дальше будет рост в сегментах эконом-класса, среднего и бизнес-класса.
А также давайте не забывать, что денег в экономике очень много. Они сосредоточены в богатых руках, как это всегда бывает. А значит самую лучшую элитку тоже выкупят. Поэтому я создал отдельный канал про элитные жилые комплексы Москвы. Буду их там разбирать.
Но сейчас мы ждём приятные цены за кеш и дорогие по льготной, субсидируемой застройщиками, ипотечной ставке 8%. Владельцы наличных, я напишу вам когда пора будет заходить в рынок.
Кстати, если вы хотите продать недвижимость - пишите нам в личку, мы предложим клиентам. Только прошу учесть, что мы покупаем для наших инвесторов лучшие объекты по выгодным ценам. Не предлагайте овер-прайс под видом супер-вариантов пожалуйста.
/channel/Kharyb
Вижу, что ПИК уже понемногу снижает прайс. Видать спрос снизился с отменой обычной льготной, но пока что не сильно. Наблюдаем)
Как хорошо бы все-таки поймать коррекцию в июле.
/channel/Kharyb
ЖК Русич Кантемировский или не все так плохо❗️
Вы знаете, я в прошлом крайне противоречиво относился к локации и был прав, конкуренты сильно выросли в цене, а Русич - нет.
Но сейчас его продают за очень разумный прайс, я бы сказал - по цене старого и ветхого фонда! В общем дешево продают.
А ведь там пешком метро Кантемировская и МЦД, что дает нам прямую дорогу до Павелецкой и Технопарка, где столько есть офисов и работы, что хватит на всех, а будет гораздо больше!
Но цены на аренду и покупку в локациях Павелецкой или Технопарка обычным офисным служащим не по карману, вот они и поедут во 2-й Нагатинский или сюда, потому что альтернативой этим новостройкам выступает один старый фонд!
А молодые карьеристы его не очень-то жалуют…
А если учесть нынешнюю стоимость, то становится даже интересно. Подробный разбор сделал в Дзене: https://dzen.ru/a/ZnGdJ2t6lSit-FGk
Прошу поставить в Дзене лайк, если было полезно! Спасибо большое!
Банки - не дураки, продолжают массово поднимать ставки по ипотеке, уже выше 20%. Чего они ждут? Правильно! Они уверены, что ЦБ поднимет ставку выше. Какой ваш прогноз?
Кто-то мне писал полгода назад: «Хватит спекулировать на инфляции, она ниже чем ты говоришь, недвижимость не вырастет в цене».
Но все выросло. И скорее всего дальше будет больше. Если в июле будет коррекция - это очень хорошо, но вот потом все будет зависеть от инфляции, которая очевидно высокая, иначе зачем ЦБ поднимать ставки до 18-20%? А ведь именно этого и ждут банки…
В этом случае недвижимость в длинной перспективе продолжит расти и обгонит депозиты. Думайте своей головой, никого не слушайте, смотрите на реальное положение дел: /channel/Kharyb/5430
Пост со стрима: https://youtube.com/live/pjsML6_MqLE?feature=share
Гипнотизируют их там или как ❓
Позавчера я целых полчаса проговорил по телефону с клиентом и не понял - как такое возможно?
Наверное не зря писал здесь, что в некоторых конторах учат как обрабатывать клиентов и внушать им доверие. Тренинги проводят, мастер-классы.
Человеку активно продают новостройку: евро-двушку в Подмосковье без отделки со сроком сдачи в 2027 году! Почти три года ждать… Стоимость 8.5 млн. Застройщик правда обещает ремонт сделать за 500.000. Если так - очень хорошо, но лот получается с ценой в 9 млн и арендой в 35000 и ждать 3 года!
Я говорю: «Зачем вам это? Там аренда около 30000-35 сейчас, а цена на вторичке тоже 8.5! Ради чего ждать три года? Берите студию за 9 млн у застройщика в льготную ипотеку со сдачей через год, с полной отделкой и легко сдавайте за 45-50 тысяч, а через несколько лет продадите дороже».
Он говорит, что брокеры приводят такие аргументы:
1. Студии в Москве никому не нужны, скоро их не продашь и не сдашь, а вот евро-двушки в Подмосковье - это сила!
2. В студии может жить только один человек, а в однушке - двое, поэтому больше желающих в аренде.
3. В Москве очень много построено нового жилья, а в Мытищах его дефицит и вообще по области нехватка новостроек…
Тут закадровый смех должен быть.
Я понимаю, что 300 кусков комиссии от застройщика в Подмосковном ЖК заставят и не такую лапшу людям на уши вешать, но ведь многие ведутся, что очень грустно.
По пунктам:
1. В Москву все хотят, а Подмосковье никому не нужно нужно строго ограниченному кругу лиц.
2. В студии мы селим одного человека, это правда! Но таких одиночек, желающих жить в Москве, - в сотню раз больше, чем приличных парочек в Мытищах. Все хотят жить в Москве, поближе к центру, недалеко от метро. Там цивилизация, легче со всеми встречаться, транспорт, медицина, тусовки. Ну какие Мытищи? Вы попробуйте после Москвы туда переехать - поймете о чем я пишу.
3. Вообще ржу. Более того, наверное весь отдел того агентства еле сдерживает смех. Тут можно аналогию с приморским городом привести:
Когда продавцу сильно нужно выпарить северянину квартиру в трех километрах от моря, то он говорит так: «Зачем вам первая линия! Там уже много домов построено, огромная конкуренция!
А вот в нашей локации такой конкуренции нет! До моря правда далеко, зато рядом остановка автобуса есть!»
В Москве уже все промзоны застраивают, потому что строить негде, все едут в Москву, соотношение количества квадратных метров на человека в два раза ниже чем в Казани и Краснодаре и больше не построишь, как и на первой линии у моря - предложение ограничено…
Полчаса это объяснял, пытался донести. Но меня не слышат. Я не знаю, может клиентам там что-то подливают в чай?
PS Студии в Москве, как студии в любой мировой столице и крупных городах - самый дорогой и востребованный товар. Потому что самый дешевый.
То есть метр там растет всегда сильнее, но общая стоимость самая недорогая, хоть в аренде, хоть в продаже! Поэтому и ликвидность самая высокая!
Всем, кто верит что студии скоро будут ненужны - пожалуйте в Париж, Токио, Нью-Йорк. Там мелкие квартиры уже сотню лет строят и дробят лоты побольше и спрос очень высокий. Это у нас такое явление появилось недавно совсем, отсюда и скепсис.
Количество желающих жить в Москве многократно выше, чем в Подмосковье, не забывайте об этом.
В Москву едут ради Москвы, в не ради Мытищ. Большинство людей с деньгами даже слово такое не знает и жить там не планирует - только местные и те, кому реально надо там покупают и снимают квартиры, но их гораздо меньше и ликвидность такой квартиры тоже будет ниже.
/channel/Kharyb
🔺🔺🔺Студия в Амурском парке с платежом 14000 в месяц, первоначальным взносом 1 млн и арендой сейчас 45-50 тысяч. Аааааа, дайте 100 штук !!! Надо еще раз написать: «А я говорил?)))»
Сейчас они по 10-11 млн…
Сейчас его стоимость - 16 млн, но аренда подросла и составляет 70-75-80 тысяч, что дает нам с вами доходность … тоже 5%! То есть доходность от аренды такая же, как и была тогда!
Выходит, что цены на рынке не дороже, чем полтора года назад 🙃 Если на самом деле.
Просто выросло все - и аренда и продажа и рынок справедлив, пузыря нет, ценам падать особо некуда? Так что-ли❓
Осталось пройти стадию принятия и я к этому близок.
Радует одно, что за эти полтора года я помог многим клиентам купить качественные новостройки и не потерять деньги, как это случилось со ждунами.
Ждуны скорее всего уже ничего не дождутся и будут вынуждены больше работать и дальше копить деньги, в попытке догнать рынок и что-то купить, но уже позже. Хотя, есть призрачная надежда, что рынок их постит и даст еще один шанс. Но они им не воспользуются, потому что будут хотеть скидку не 5-10%, а 20-30. Это классика, вот увидите.
Такая вот правда жизни, простите, я как всегда пишу то, что думаю! Приходите на подбор 🙂
Доброго субботнего дня всем! Сегодня в 19:30 наш традиционный эфир - субботник:
Банки прекращают выдавать льготную ипотеку, что будет с ценами на недвижимость? Какие жилые комплексы сейчас стоит рассмотреть до 15 млн?
https://youtube.com/live/pjsML6_MqLE?feature=share
Кстати, не в обиду, я тоже ждун немного. Сморите как нарисовал ждуна в нейросетях.
/channel/Kharyb
- Сейчас льготную ипотеку отменят и цены на квартиры упадут и я куплю себе трешку за полцены - говорит типичный ждун.
- «При необходимости ведомство перезапустит субсидирование проектного финансирования строительства жилья», — говорит замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
- Мы будем и дальше давать деньги под 8%, если застройщики это оплатят - говорит ВТБ. А застройщики теперь оплатят.
- «Вы все предатели!» - говорит ждун 😂
И еще мы студии не запретим - пообещал Никита Стасишин.
В итоге, скорее всего мы увидим с вами аналог ипотеки 0.01%, только с другими ставками после 1 июля.
Смотрите: сейчас студия в Амурском парке на вторичке реально стоит 9.5-10 млн. Продавать пытаются по 10.5. Не важно.
Застройщик их продает по 11+ млн, потому что покупают по льготной ипотеке!
Так что мешает застройщикам договориться с банками и оплатить дельту? Все будут довольны:
Банк получает свое, застройщик продает свои студии по 11 млн, а клиент покупает квартиру под хороший процент - все счастливы.
А потом, через три месяца, вмешивается Набиуллина и дает всем по попке, закрывая эту историю)))
/channel/Kharyb