37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Наш традиционный эфир готовлю, пишу много. В субботу, в 12:00, будет интересно.
Очень просто и понятно выстраивается формула из всего происходящего и прогноз на 5 лет по недвижке и инфляции.
Переменных просто море, но в целом все просто и понятно.
Отвлечемся. Пожалуюсь вам 🤔
Я одного понять не могу.
Когда я в садике делал аппликации как Матисс, взрослые лишь снисходительно качали головой и ставили в пример птичек Сережи.
Когда я во втором классе, на уроке рисования, написал красками нечто похожее на кувшинки Клода Монэ, мне поставили тройку.
Когда я, в 12 лет рисовал кубизм, вдохновившись работами Брака, мне говорили, что это брак и я перевожу бумагу, которой в 90-е было мало, как и всего остального.
Тут одно из двух: либо я еще непризнанный гений, либо мир легко внушаем 😂
Ps А когда я рисовал в стиле Пикассо, бабушка лупила меня тапком, а старший двоюродный брал ржал как конь 🥹
30 лет на рынке недвижимости
Первые по объему строительства в Санкт-Петербурге
Уже догадались, о ком идет речь? Да, мы про застройщика Setl Group!
Кроме объемов, они могут похвастаться качеством застройки и инфраструктурой нового поколения: площадки, разработанные с детским психологом, фитнес-станции, созданные с профессиональными спортсменами, интеллектуальная система умного дома.
На своем канале команда Setl Group делится инсайтами по квартирным вопросам и последними новостями о рынке недвижимости:
✔️ Какие районы перспективны для покупки квартир 2025 году
✔️ Подробно про каждый строящийся ЖК и его инфраструктуру
✔️ За сколько можно купить квартиру
До конца октября Setl Group предлагает приобрести квартиру в ипотеку со скидкой 17% 🔥. Это отличная возможность стать обладателем собственного жилья на выгодных условиях.
Подписывайтесь на канал и следите за полезными публикациями.
Реклама.
ООО "ЦРП "ПЕТЕРБУРГСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ"
7816094750
Erid:2VSb5yg1tQp
С января по сентябрь 2024 года построили и ввели в эксплуатацию на 33% меньше квадратных метров, чем в 2023 году - согласно данным Нашдомрф
Сейчас застройщики вообще будут откладывать новые проекты, из-за неподъемных кредитов. Таким образом, дефицит нового жилья через 3-4 года будет расти вместе с количеством рублей на вкладах.
Рублей на депозитах станет больше, а новой недвижимости - меньше… Но скоро обязательно цены на квартиры рухнут... Вопрос только вниз или вверх?
/channel/Kharyb
Далеко не все знают, что рассрочки способны привести к потере денег, нервов и времени.
Пусть на первый взгляд так не кажется, но это крайне рискованный и сложный инструмент, хотя действенный.
ЮТУБ
РУТУБ
ДЗЕН
kharybininvest/scheduled?z=video-226931441_456239040%2Fclub226931441">Новое ВК-сообщество
Делаю подбор до 13.5 млн. Под долгосрочный инвест и аренду. Наличные.
В первую очередь, смотрю новую и хорошую вторичку и… НИЧЕГО НЕТ!
Ну почти ничего. Тринити есть за 14 млн с отделкой, первый Семеновский парк есть тоже с ремонтом за 13.5-13.9, что-то есть на Востоке и Юго-Востоке и … Все.
Где дешевые квартиры, товарищи? Я уже год жду, мне тут многие обещали обвал цен. Только вот год назад я мог людям подобрать гораздо больше объектов на 14 млн! А сейчас почти ничего нет! Грустно даже стало.
А нет❗️Я нашел клиентке Запад Москвы. Характеристики супер:
Новостройку с полной отделкой и рядом с метро. В развитом районе. Недалеко МГУ, МГИМО, РАНХиГС и тд. С арендой от 80000 в месяц и с ценой 13.3 миллиона за 33.5 м2.
Сдача меньше, чем через год. Забронировали. Взяли на полгода рассрочку без процентов, деньги пока на депозит под 20% положили! Получили еще скидку 2% дополнительно. Без меня бы не было скидки, если рассрочка на полгода.
А сейчас вот решил себя проверить и пытаюсь что-то лучше найти и… ничего нет. Хуже есть: либо без ремонта, либо без метро, либо район скромнее.
Лучше или даже сравнимых идей, даже за наличные - нет. А год назад - было. Да сплыло. Вот вам и падение цен. Может еще упадут, а?
/channel/Kharyb
А вот вам количество объектов в аренде в Москве.
Уверенно перевалили 15000 и идем на 20000, мой прогноз сбывается.
Цены это не обвалит, но они снижаются на 10% от августа-сентября. Еще через месяц потеряем 5-7% и на этом остановимся. Об этом я предупреждал в Ютуб 2 месяца назад. Просто у меня опыт с 2007 года и насмотренность, отсюда и знал все заранее.
Матвеевский парк, например, был 90000 за евро-двушку, в среднем. Сейчас он будет 80000. Это тоже много, так что бояться нечего…
/channel/Kharyb
☝️Сделал пару важных для себя репостов из хороших каналов.
Читать полностью…
🏡 Мораторий на штрафы с застройщиков не будет продлён на 2025 год, — генеральный директор Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик.
С 22 марта до 31 декабря 2024 года в России действовал мораторий: дольщики не могли взыскать штрафы с застройщиков за срывы сроков сдачи ЖК.
В беседе с Москвачом Кирилл Холопик заявил, что по его информации, мораторий не будет продлён на следующий год, поэтому дольщики смогут наконец получить деньги от застройщика за несвоевременную сдачу квартир.
А давайте для истории зафиксируем этот пост? Вернемся через год и посмотрим - обогнали ли цены на недвижимость депозиты или депозиты победили!
👍 - недвижимость вырастет сильнее.
🤔 - не думаю, что недвижимость вырастет. Депозиты дадут доход гораздо выше.
Пишите в комментариях что будет.
/channel/Kharyb
Но, прежде чем покупать ПИК, вы должны знать и проблемы, которые бывают с этим застройщиком❗️
Вот пишет подписчик, привожу без правок и комментариев:
«Добрый день! Брали квартиру в барклая 6
А можно попросить вас подсветить проблемы пика? В данном случае по первой очереди барклая 6.
1. Сдача дома планировалась на май 2024. Задержали на полгода, рвэ получили в октябре, но ключи не торопятся выдавать. Некоторые корпуса до сих пор внутри не готовы, в некоторых квартирах еще только пол заливают. Ходят 10-20 работяг на весь корпус.
Пик сознательно не торопится до конца года, так как судится с ним не получится из-за маратория.
2. Пик продавал квартиры в этом жк в первой очереди в начале 24 года как мошенник, так как знал, что в мае 24 они не сдадут, но изменили дату на сайте и в дду только в апреле 24 сразу на несколько месяцев и каждый раз переносили.
3. Пик изменил договоры дду по разнице площади - было 0.5 метра, а стало 3%. Уже зная, насколько в среднем уменьшатся квартиры (около 2% по большинству квартир).
4. За перенос сроков ипотечные банки требуют справки, а пик высылает смс. Справки дает платно! То есть задерживают даже после рвэ передачу ключей, за уменьшение площади платить не будут, так еще за перенос сроков покупатели должны платно купить справки!
Очень надеемся на резонанс. Верим в Вас!
Если будет пост - отпишусь в чате нашего недостроя) вы крутой)»
Собственно, мораторий действительно дал возможность застройщикам нарушать сроки в 2024 году без штрафов.
Такие проблемы бывают почти с каждым девелопером, поэтому на подборах я часто изучаю договор с застройщиком и сопутствующие риски.
Но, справедливости ради, в итоге все сдают и недочеты исправляют и неустойки бы заплатили, если бы не мораторий.
Если же вы боитесь, то покупайте лучше вторичную недвижимость. Но здесь свои риски - продавец может и в банкротство скатиться и материнский капитал тайно использовать и продать как есть и наследники объявиться и много всего бывает.
Мы можем все проверить и провести сделку по вторичке или подобрать лучшую новостройку, условия здесь: /channel/Kharyb/5241
Про обычные П44Т и ПИК поговорили, а теперь давайте обсудим инвестиционный цикл ЭЛИТКИ❗️Тут все даже интереснее.
Мы с вами обсуждали, что комфорт-класс «живет» около 7-8 лет, как инвест на рынке. А бизнес-класс остается востребован лет 15. А что касается элитки, то интересные проекты в классных локациях могут быть интересны покупателям и 20 лет и даже больше!
Москва очень разнообразна в плане архитектуры, в том числе и жилой недвижимости.
Есть типовые панельные проекты, формирующие облик спальных районов.
Есть монументальная фасадная сталинская архитектура главных проспектов города.
Тихий центр с доходными домами начала прошлого века и дорогими современными клубными проектами.
Новые микрорайоны от ПИК, которые ни с чем не перепутать. Хоть и люблю Западный порт, но панораму Филей он сильно покалечил, на мой взгляд.
Анализируя новый ЖК, подумал - а ведь есть жилые комплексы, имя которых стало нарицательным наряду со Сталинскими Высотками, Домом на Набережной и Домом Наркомфина!
Сейчас в Москве строится много ЖК, но многие ли их названия люди будут знать через 10 и более лет?
Бадаевский, Red7, Nicole и некоторые другие проекты Премиум сегмента обязательно войдут в историю архитектуры города, а то и мировые справочники (простите за пафос, но ведь классные проекты).
С другой стороны - многие дома от ПИК и стеклянные башни от MR-group имеют довольно обыденный дизайн, да простят меня великие и страшные! Нет, они хорошие, я их подбираю людям, но правды ради - часто не хватает изюминки!
Донстрой, кстати, мне кажется более запоминающимся. У них большой опыт создания именно знаковых проектов.
Алые Паруса, на которые я стоял и смотрел еще простым юношей снизу вверх, считая что там живут какие-то небожители 20 лет назад! Тогда я не представлял себе - как заработать на такую недвижимость, но очень хотел…
Триумф-Палас, Воробьевы Горы вне конкуренции - эти ЖК уже стали визитными карточками города.
Сейчас строятся большие районы: Символ, Событие и Остров. У современных проектов застройщика получаются довольно интересные внешне районы, а не сборная солянка разных проектов в одном месте типа Селигерской (тоже люблю и не обижаю, но разница заметна).
Совсем недавно вышел в продажу 7й квартал в ЖК Остров. Я его еще хочу подробно разобрать - поставьте лайк 👍, если вам интересно будет почитать. Наберём 500 лайков под постом - сделаем, нет - нет!
Потому что там максимальная удаленность хорды и виды на парк Фили и Реку. Отсутствием данного сочетания грешат более ранние очереди Острова. Интересная архитектура, которая продолжает идею 8го и 10го кварталов, но добавляет свои особенности.
Кому интересны цифры:
1179 квартир и 1534 машиномест. Коэффициент соотвествует премиалке.
Разделение домов по уровню исполнения. 7 корпус - Бизнес класс, 1-6 корпуса - Премиум. В премиум корпусах больше нарезка площадей, почти все квартиры - видовые, выше потолки и больше размер остекления.
Нет студий, практически отсутствуют однокомнатные квартиры. Средняя площадь около 110 метров.
Есть корпуса с полной отделкой.
Ключи - конец 2028 года.
Ребята справились и сделали неплохие планировки для такой сложной формы фасадов, хотя без совсем неликвидных лотов не обошлось. Но это уже на подборе обсудим.
Как я уже писал ранее, квартиры в Острове плохо подходят для быстрых инвестиций или аренды, основные покупатели те, кто берет для себя на будущее. Для жизни и сохранения БОЛЬШИХ денег. Потому что локация уникальна, таких больше нет, много об этом уже писал.
Малых площадей нет, а цены сравнимы с аналогичными лотами, где ключи будут выдаваться на пару лет раньше. Но мне нравится эта очередь.
Главный минус квартала - сроки реализации. С другой стороны… К 28-му году покупатели будут заселяться не в большую стройку, а в уже готовый новый район.
А какие современные ЖК, которые останутся актуальными через десятки лет назвали бы вы?
/channel/Kharyb
Инвестировать или бояться вложений в зарубежную недвижимость?
Выбор между инвестициями и страхом перед ними зависит от того, насколько вы владеете достоверной информацией. Успех инвестиций в недвижимость за границей определяется вашей подготовленностью.
На 2024 год ведущие аналитики рынка недвижимости отмечают 4 локации, которые у россиян представляют наибольший интерес для инвестиций в недвижимость: Турция, ОАЭ, Таиланд и Индонезия (Бали).
Однако прежде чем принимать решение об инвестициях, необходимо тщательно изучить рынок каждой из этих стран, например, застройщики на Бали открыто предлагают приобретать любой объект используя USDT или криптовалюту.
Где получить актуальную и свежую информацию о налоговых изменениях, окупаемости от аренды, визах и прочих отличиях?
Андрей и его команда провели большую работу и подготовили презентацию на своем канале, в которой собрали всю необходимую информацию на 2024 год. Презентация поможет вам провести объективную оценку и составить собственное мнение о рынке недвижимости в выбранных странах.
Переходите 👉 по ссылке на пост: /channel/fisher_estate/103, в чат (напишите "гайд") и получите сразу ⌚ презентацию с анализом перспективных стран для инвестиций и проживания на 2024–2025 год.
#РМ
С началом пандемии один риэлтор разработал программу виртуальных показов.
С помощью 3D-технологий он создал подробные виртуальные туры по всем своим объектам. Это привлекло внимание покупателей, которые могли осматривать жилье, не выходя из дома, что значительно увеличило количество сделок на начальной стадии.
Этот кейс показывает, как риэлтор может повлиять на рынок недвижимости и сделать его более привлекательным для покупателей и инвесторов. Если вы хотите также развиваться в рынке недвижимости и сохранять свои знания актуальными — обратите внимание на курс «Риэлтор: эффективные сделки с недвижимостью» от Moscow Business Academy, входящей в топ-5 бизнес-школ России.
На курсе вы изучите законы и правила сделок с недвижимостью, освоите техники продажи и покупки, а также стратегии управления недвижимым имуществом. Вы получите все практические навыки и теоретические знания, которые нужны для успешной карьеры в этой сфере. А по окончании обучения вы получите диплом с господдержкой, имеющий признание в Европе и Азии.
Регистрируйтесь по ссылке и получите скидку 20% по промокоду KHARYB, а с учетом акции на сайте суммарная выгода составит 55%: https://clc.to/erid_LjN8KCP4s
Реклама. АНО ДПО «МБА». ИНН 9725034765
Россия откажется от наличных в 2030 году❗️
⭕️ Опыт европейских стран: Швеция почти полностью ушла от наличных, на очереди Франция и другие страны Европы и Россия!
⭕️ ЦБ избавится от банков?
⭕️ Цифровые деньги вытеснят не только наличные, но и банковские карты?
⭕️ У вас никто не отнимет наличные деньги, просто вы не сможете их потратить в ближайшем будущем на любые товары, кроме продуктов и бытовых нужд. А общественное мнение будет сформировано таким образом, что люди это поддержат.
⭕️ Деньги будут иметь срок годности: не потратил вовремя - сгорели.
⭕️ Тратить цифровые деньги разрешат только на определенные виды товаров и только в определенных локациях.
ЮТУБ
РУТУБ
ДЗЕН
ВК-сообщество
Приятного просмотра, спасибо за ваши 👍
Коллеги, хотел напомнить, что наш инвестиционный добрый чат теперь - частная группа. Из-за засилья ботов. Вход только по ссылке: /channel/+qqVfxdTuxUU1YTcy
Читать полностью…
Дорогие ждуны, падеж цен на квартиры снова откладывается❗️Денис Петров, переписывай прогнозы 🙂
Помните эту новость про дополнительные лимиты? Я писал, что Мишустин выделил новые деньги на семейную ипотеку несколько дней назад…
Так вот, государство дало больше денег в два раза, чем мы рассчитывали - 350 МЛРД!
Их хватит до середины декабря максимум, так как сейчас очень много людей УЖЕ ЖДУТ и квартиры забронированы ❗️ У нас тоже.
Раньше этих денег могло хватить на 2-2.5 месяца, но тогда люди еще ходили, думали, решали, тянули... Сейчас же, только лист ожидающих ОГРОМНЫЙ. Тех, кто уже выбрал и забронировал квартиру, кто ждёт лишь новых выдач по ипотеке.
Сами подумайте: ставка ЦБ 21%, скоро будет 23%, а семейную ипотеку дают под 6%, да и цены не падают, а местами подросли. Конечно, все 350 млрд легко выгребут за месяц скорее всего - дураков уже нет.
Это как брать кредит под 6% и класть его на депозит под 20%, да еще и квартиру за это получать. Чудеса щедрости нашей страны. Я такого нигде не видел раньше.
Квартир станет еще меньше, хотя с продажами и так нет проблем и распроданность мы здесь смотрели.
А цены перед Новым годом скорее всего могут обновить июньские рекорды, потому что люди будут стараться успеть купить квартиру по семейной ипотеке, пока банки дают государственные деньги.
Набиуллина опять увидит рост цен и опять поднимет ставку.
Нет этому конца и края…
☝🏻PS ДОМрф планирует раздать банкам деньги уже на следующей неделе. Слава Богу! Потому что у меня клиенты ждут.
А на этой картинке зеленым показано, сколько уже продано новостроек в Москве по годам. В 2024 году почти все распродали, а в 2025 году - более половины!
Очень хороший процент распроданности по годам.
/channel/Kharyb
Так победим❗️
Годовая инфляция в России с 15 по 21 октября ускорилась до 8,52% с 8,51% неделей ранее.
А с 22 по 28 октября собака ускорилась до 8,61% с 8,52%, сообщает Минэкономразвития…
🤔 Надо ставку поднимать до 23%. 21% - мало, инфляция растет. Скоро цены на квартиры рухнут вверх.
/channel/Kharyb
Доходность 12% — так оценивают ликвидность нового бизнес-центра класса А Level work Воронцовская.
Девелопер Level Group построит его в одной минуте пешком от метро Воронцовская на юго-западе Москвы в Обручевском районе — активно развивающемся бизнес-кластере. В проекте 123 офиса с высокими потолками 3,7 метров, панорамными окнами и разной площадью: от 41,7 до 1397,9 квадратных метров.
15% помещений идут уже с готовой отделкой — можно инвестировать и после сдачи проекта сразу планировать будущие доходы, не тратя время на ремонт:
📈 К моменту сдачи в 2026 году цена потенциально вырастет до 50%
🔑 Если не захотите продавать и будете сдавать в аренду, выйдете на среднюю годовую доходность 12%
Изучите проект подробнее и оцените его ликвидность на сайте Level.
Сбер приостанавливает запись на сделки по Семейной ипотеке до выдачи новых лимитов.
Для клиентов, которые записались на сделку до 30 октября, выдачи кредитов будут проведены в штатном порядке, отметили в банке…
9 октября я писал, что денег не хватит даже до конца месяца: /channel/Kharyb/6152
Уходит эпоха…
Новость вышла, мы с вами и так ее много раз обсуждали, например здесь в эфире.
Часть россиян, которые взяли жилищный кредит до 2025 года, будут освобождены от уплаты НДФЛ с материальной выгоды, возникшей в связи с экономией по процентам.
Простым языком, речь о тех людях, которые брали у работодателя деньги под сниженные ставки.
Для обычных льготных заемщиков по госпрограммам налогов в принципе не будет по идее. Об этом тоже говорили на эфире.
Теперь же освободят от уплаты налогов на выгоду и тех, кто должен был платить данный налог, если:
⭕️ Квартиру купили до 31 декабря 2024 года, включительно.
⭕️ Заемщик должен иметь подтвержденное налоговым органом право на имущественный налоговый вычет на строительство или покупку жилья.
Повезло работникам банков, IT-сферы и многим другим, кто уже морально был готов к такому исходу. Халява, сэр!
/channel/Kharyb
Доброе утро, подписчики! Ну для кого-то доброе, а для кого-то так себе. Оказывается в банках тоже начался полный швах на тему кредитов для бизнеса. Выдают их теперь с очень интересной ставкой - "ключ + от 6 до 8%". В одном крупном банке вообще есть стоп на кредиты для бизнеса, у других проблемы с наличием капитала, депозитов не хватает. Ликвидность у банков упала и типа совсем жопа начинается, которая продлится долго. Очень долго.
Как отразится это на недвижимости? Как обычно, цены будут расти, потому что девелоперы не смогут взять бриджи, не смогут взять ПФ и тем самым вывести новый объем на рынок. Предложение сейчас сильно упадет, что опять пушанет ценник на хаты вверх.
В текущей экономике брать бридж "ключ+8%" - убийство для девелопера, ну или это какой-то сверхмажинальный проект, в суперской локации, которая точно будет продавать сама себя.
Искусственный интеллект захватывает мир и становится страшно…
Тем временем большинство людей до сих пор не знает, как на нем сделать себе состояние
А IT-предприниматель, резидент Сколково по этой ссылке показывает
Как с помощью ИИ он сделает мировой рекорд по привлечению клиентов за 3 недели и сделает более 50 миллионов
Все пошаговые действия он уже показывает бесплатно вот тут
Просто изучайте, повторяйте и зарабатывайте, осваивая бесплатно денежные навыки!
Все кто подпишется в течение суток получат:
⠀
— Ценный видеогайд, как за 20 минут сделать 8 часовую работу отдела маркетинга.
— Инструкцию, как получить 320 клиентов за 3 часа по 300 рублей с помощью нейросетей
— Доступ в закрытый чат 6000 участников: предпринимателей и инвесторов, где возможно найти клиентов и партнеров.
⠀
Присоединяйтесь: /channel/maxchir1
Давайте посмотрим, что было с ценами на новостройки за предыдущий год - с сентября 2023 - по сентябрь 2024:
Красная линия - инфляция.
Зеленая линия - индекс роста цен новостроек.
Источник: ДОМРФ
Средний рост цен за год на новостройки по всей Москве, включая Новую Москву - 16%, инфляция - 9.6%.
Это с учетом всего новостроя, не только ликвида. И Новой Москвы.
👇 Выводы:
⭕️ Рост цен на новостройки сравним со средним процентом по депозитам за прошедший год.
Но! Как всегда, важны детали 🤗
Я не зря выше обозначил, что это все - и ликвид и неликвид, включая Новую Москву! Ликвид вырос сильнее, мы это много где смотрели с вами, например тут: /channel/Kharyb/5267 (очень любопытный и понятный обзор).
⭕️ Даже средний рост цен почти в два раза обогнал инфляцию. Если же взять наши с клиентами кейсы, то вообще - космос.
⭕️ Весь этот бурный рост цен во многом обязан именно льготной ипотеке. Это четко видно на графике.
Видите плато в январе? Я тогда всем советовал покупать квартиры, писал, что коррекция есть: /channel/Kharyb/4455
Также есть провал в августе, видите на картинке? Это связано с сильным ростом цен в июне и отменой большинства льготных программ в июле. Об этом я предупреждал еще в апреле 2024 тут: /channel/Kharyb/5081
⭕️ Дальше мы видим некое восстановление в сентябре, на выдачах семейной ипотеки и росте денежной массы.
Что будет дальше - прогнозировать сложно, но мы с вами обязательно можем попробовать!
Вам вообще интересны такие аналитические посты? Поставьте 👍, если нужно продолжать.
/channel/Kharyb
Вот еще 3 месяца назад обсуждали: https://www.youtube.com/live/wXY0NUKyI2w?si=QVyyQ8W1BsS4rK2p
Как Набиуллина поборет инфляцию? А если поборет, то такие высокие ставки никто долго держать не будет? В общем логика такая, как вы считаете?
«Вот ты пишешь про 30 лет, а не говоришь, что уже через 10 лет недвижимость эта не будет ликвидной❗️» - так написал один из комментаторов этого поста.
На самом деле, он просто невнимательно читал пост. Ведь я там уже ответил про П44Т.
Вот, например, дом. Построен он был в 2000 году или даже раньше, мы там себе покупали первую однушку за 30000 долларов как раз в 2000 году. Сейчас стоимость можно глянуть в первом попавшемся объявлении: https://www.cian.ru/sale/flat/306638071/ Ее продают за 110.000$ !
Это обычный панельный дом. Слышимость хуже ПИКа, я там много лет прожил - соседей за стеной слышал, розетка промерзала…
Но! До сих пор у этих домов очень много любителей. Сейчас в комментариях про преимущества обязательно напишут.
Что это значит? Что и в 2030 году здесь будут люди прекрасно жить, продавать квартиры и покупать, арендовать и сдавать. И ликвидность вполне приличная. Если вы хотите купить или продать или сдать квартиру с нами, то условия тут: /channel/Kharyb/5238
Со временем эта локация стала лучше. Не хуже. Ликвидность выше.
Так почему же я советую раз в 5-7 лет продавать квартиры и реинвестировать?
Все просто. Рост цен замедляется! Данный дом уже почти не растет много лет в цене. Он востребован, прекрасно продается и покупается, но растет только на уровне инфляции, не более.
Таким образом, если вы инвестор, вам надо через 5-7 лет «выходить» из одной локации и дома и «заходить» в другую.
Потому что я подбираю клиентам недооцененные локации и дома, которые растут сильнее и на этом канале много кейсов, вот например: /channel/Kharyb/5893 Еще я руководствуюсь будущими перспективами, изучаю градостроительный план, вот еще пример: /channel/Kharyb/5955
Использую знание Москвы, потому что работаю с 2007 года и сам обошел все районы и везде сдавал и продавал квартиры, что позволяет мне видеть картину целиком и понимать перспективы жилых комплексов и локаций, как это было с этим ЖК: /channel/Kharyb/6027
Именно инвесторам нужно реинвестировать через несколько лет, после того, как локация и жилой комплекс сильно выросли и свое отработали. Обычным людям это не нужно!
Потому что все нормальные жилые комплексы и локации будут востребованы и через 30 лет. А ненормальные - они и сразу никому не нужны.
Если вам нужно подобрать лучшие новостройки или построенные квартиры на вторичном рынке, то наша команда к вашим услугам. Условия строгие, но справедливые написал здесь: /channel/Kharyb/5241
Загадка❗️
Месяц назад клиент забронировал квартиру за 14.5 млн. Евро-двушка 42м2 с отделкой на Западе Москвы, рядом с ВУЗами. ПИК+
С ипотекой разбирался, застройщик продлил бронь. Сейчас покупает. Данные такие:
Ипотека - 4%. Первоначальный взнос 3 млн. Платеж 55000 в месяц. Аренда сейчас была бы 100.000 в месяц - то есть перекрывает в два раза платеж.
На вторичке такие лоты сейчас продают за 17-17.5 млн. Реально продать вполне. Люди за кеш берут с отделкой.
Через 3 года, даже с учетом обычной инфляции, ценник подрастет на 25%. То есть, данная квартира будет стоить реально 21 миллион. Аренда будет 120.000 в месяц. Платеж - 55000 в месяц…
Вы бы купили такую квартиру, при таких исходных данных? На мой скромный взгляд - очень даже круто получается. Вот смотрите:
Если платить данную ипотеку ВСЕ 30 лет, то квартира вам обойдется всего лишь в 22 миллиона, это уже с учетом процентов.
За 30 лет эти 22 миллиона превратятся в очень небольшие деньги. По крайней мере, 24 года назад, 100 рублей по покупательской способности были как 1000 рублей сейчас. Я хорошо помню, как ходил на рынок.
Допустим, средняя аренда за 30 лет будет чистыми 120.000. Это уже за вычетом коммунальных услуг, налогов, ремонтов. Просто такая квартира 30 лет назад сдавалась за 150 долларов. Потом уже, в рублях - за 40000, если вспомнить 2010 год. Сейчас она стоит 85.000.
Стоимость данной квартиры 30 лет назад была бы около 20000 долларов. Считаю в долларах, потому что тогда все так считали. Сейчас она продается за 150.000 долларов. После выплаты всех процентов, по нынешнему курсу, клиент заплатит 227.000 долларов за эту квартиру за 30 лет.
Допустим, что ценник за 30 лет в баксах подрастет меньше - раза в 2.5 в валюте. Не в 7 раз, ведь тогда имел место эффект низкой базы 90-х годов.
Что на выходе за 30 лет получим:
1. Надежнейший актив в виде хорошего жилого комплекса и развитый район на Западе Москвы. Напомню, что многим домам серии П44Т уже по 24 года и они отлично котируются до сих пор. Это вам не акции.
2. Недвижимость, стоимостью 375,000 тысяч долларов. Из них клиент выплатил 227.000, а значит заработал 148000 долларов. Немного? Согласен!
3. Аренда 30 лет кормила и приносила в среднем 120.000 рублей чистыми. Умножаем эту сумму на 12 месяцев и потом на 30 лет. 43.2 млн рублей.
То есть 43 миллиона рублей, плюс 148.000 долларов. С одной квартиры. Я правильно все считаю?
А если таких квартир 3? Именно столько у этого клиента их, ведь он раньше еще парочку взял - в 2022 и в 2023 годах. Те уже подросли в 1.5 раза.
Может быть вы скажете, что 30 лет - слишком большой срок и не стоит загадывать?
Так нет, я ровно 24 года назад приехал в Москву, в возрасте 19 лет. Это было как вчера. Ничего прям сильно не поменялось и время пролетело быстро…
/channel/Kharyb
Вангарден расхватали быстро, осталось мало лотов. Возможно мы тоже купим одну квартиру. БО - там за наличные, поэтому есть еще варианты.
Читать полностью…
ПИК устроил распродажу на Западе Москвы❗️
Очень хорошо цены снизил в Большой Очаковской, Вангардене, Новом Очаково. Надо наполнить счета Эскроу, чтобы кредит дорогой не платить за ПФ, скорее всего. Как у Левел было недавно.
К сожалению, не все объекты подходят под льготную семейную ипотеку. Но даже за наличные - это неплохие варианты. Мы сейчас людям такие ищем за кеш, если нужно - вам тоже подберем.
Считаю, что по этому прайсу достаточно оперативно квартиры могут разобрать. Не факт, что будет ниже.
По другим проектам такой щедрости не видел.
/channel/Kharyb