37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
В Саларьево Парке вывели новый корпус с ценами от 5.5 млн. Даже дешевле было❗️
Уже многие объекты в броне. Будьте внимательны - часть корпусов далеко от метро.
Есть еще одно «НО» - сдача в 2028 году. Ждать более трех лет. Зато ПИК+ 🤣
Почему я об этом не хотел писать в этот раз❓
На самом деле я не люблю тот район и покупали мы с клиентами квартиры активно только потому, что цены были тоже 5.5 млн за студию, но сроки сдачи - конец 2025 года, здесь писал: /channel/Kharyb/6405.
Если бы был 27-28 год, то я бы про Саларьево даже не вспомнил.
Но вижу, что люди активно бронируют, поэтом решил поделиться информацией. Себе бы не брал, но вдруг вы очень ждали этого момента.
Для меня тут нет ничего интересного. Я знаю где есть лучше и клиентам подбираю в других локациях, пусть и дороже.
/channel/Kharyb
YOUTUBE
RUTUBE
ДЗЕН
VK-СООБЩЕСТВО
Теперь я видел все 🤣
Кому студию Бизнес-класса 22 метра?
/channel/Kharyb
Сами дома оказались проще, чем Ever.
✅Primavera
Понравилось:
Дома более высокого уровня, чем Alia.
Не понравилось:
Плохие планировки в заданный бюджет. То, что подходило под запрос стоило сильно дороже.
Также посмотрели готовые варианты в Holland Park, решили, что дома уровня ПИК брать не будем.
✅Фестиваль Парк
Понравилось:
Цена. В заданный бюджет была квартира с 140 метров с хорошей планировкой и шикарными видами. Экологичный зеленый район.
Не понравилось:
Не понравилось окружение. Далеко от центра, много старого фонда. Сами дома проще всего того, что смотрели ранее.
✅Преображенская площадь:
Понравилось:
Район. На контрасте с Фестиваль парком чувствовалась близость к центру. Старый фонд был в удалении. Дома хорошего уровня, рядом рейтинговые школы.
Не понравилось:
Отсутствие видовых квартир. Все варианты смотрят в окна соседям.
✅Событие:
Понравилось все!
ЖК удален от дорог. Однородный район. Удобный запад. Правильные планировки, что редкость для Донстроя. Хороший выбор квартир на этажах 30+. Близость метро.
Не понравилось:
Окна на север смотрят на МГУ, окна на юг, которые в приоритете, смотрят на ТЭЦ.
Мы предупредили, что школы тут в данный момент нет, и сроки по ней переносятся.
✅Portland:
Понравилось:
Лучшие виды из окон в городе! Перспективы развития района.
Не понравилось:
Отсутствие хороших школ в пешей доступности. Слишком долгое развитие территории. Квартиры в бюджет с ключами в 28м году, это уже предельный срок ожидания.
⭕️Обсудили просмотренные варианты:
Выбора тут не получилось.
ЖК, который полностью устроил клиентов, был Событие-4.
Подумали еще над вариантом Алии, но она не нравилась по видовым характеристикам, и над вариантом Портленда, но он не подходил по району.
Изучили варианты в домах с ближайшим сроком сдачи, были хорошие цены, но лучшие квартиры уже продали ранее.
Остановились на 1 корпусе, который также подходил по установленным срокам.
Выбрали квартиру на 40-м этаже с видом на Запад-Юго-Запад города общей площадью 124 метра. Подобрали оптимальную рассрочку, с экономией от которой цена квартиры вышла 50 млн., как и планировалось изначально.
/channel/Kharyb
Коллеги, мошенники подделали мой канал и продолжают свою мерзкую деятельность❗️
Я никогда не обещаю взять ваши 100.000 и превратить их в 600.000 с помощью торговли акциями или чем-то другим. Это распространенная схема и они копируют не только меня - многих блогеров.
Здесь писал: /channel/Kharyb/6591 и вот было видео: /channel/Kharyb/6592
Но все-таки нам время от времени пишут люди, поэтому я дублирую данное сообщение. Информация по ссылке выше.
Я никак не могу на них повлиять и телеграмм не сносит поддельные каналы. Надеюсь лишь на ваше здравомыслие и постоянно предупреждаю. Наши контакты только в этом канале, им можно доверять.
Как я и обещал в данном посте: /channel/Kharyb/6720 , выкладываю хорошие варианты с дисконтом.
Мы позавчера успели подобрать и приобрести двум клиентам квартиры в Зиларте до подорожания за 15 млн с копейками!
А это скрин одной и той же квартиры с разницей в несколько часов. ЛСР немного дерзнули ценник вверх, но все равно сейчас очень заманчиво смотрится Spark.
На ключах такие лоты сейчас были бы по 18-18.5 млн. Может 19, так как локация одна из самых приятных на полуострове, вот коллеги когда-то кратко писали: /channel/dvizhpronedvizh/4776
Туда еще зайдут две ветки метро - Троицкая и Бирюлевская. Своих бизнес-центров и прочего хватает, да еще Павелецкая недалеко! Вообще, там очень приятно находиться.
Если верить Движу, а они обычно большие молодцы, то взяли мы эти квартиры ниже старта. Кого не пугает ожидание - это очень интересный вариант.
Если наберём под этим постом 1000 лайков, я буду продолжать закидывать вам хорошие идеи и цены от застройщиков - так мне станет понятно, что вам нравится моя работа. Спасибо.
/channel/Kharyb
Предновогодние скидки дают о себе знать❗️
В декабре 2024 года в Москве продали на 21% больше новостроек, чем в ноябре.
А в Новой Москве продажи выросли на 58% из-за Саларьево. Помните, какая каша там заварилась и как мы вместе выкупали эти лоты? Вот с чего все началось: /channel/Kharyb/6405
У нас тоже было достаточно подборов, о некоторых из них я рассказывал в постах и видео здесь: /channel/Kharyb/6662 и тут /channel/Kharyb/6719 и в этом видео: /channel/Kharyb/6521 и вот пост был: /channel/Kharyb/6489
Многие подборы были за наличные, некоторые - в рассрочку, часть квартир клиентам купили по семейной ипотеке.
Общая же доля ипотечных сделок сократилась на 46%, что заставило застройщиков дать хороший дисконт по ряду проектов и помогло нам забрать отличные квартиры по низким ценам. Я доволен.
А вот продажи в Московской области не выросли и остались на уровне ноября. Почему так произошло, я рассказал тут: /channel/Kharyb/6713
В сравнении с рекордным декабрем 2023 года продажи снизились на 20% в Москве. Это не мало, но мы же помним с вами, как тогда все летели в «последний вагон», ведь с 23 декабря менялись условия выдачи льготных ипотек. Тогда еще можно было несколько раз брать семейную или обычную льготку. Так что сейчас все очень хорошо с продажами.
Для меня это тревожно выглядит. Если люди выкупили большое количество новостроек в декабре, несмотря на рыночную ипотеку 24-26%, трудности с семейной ипотекой (50% первоначальный взнос был и не всем еще давали), отсутствие льготной ипотеки, которая была в декабре 2023 года, и РЕКОРДНЫЕ ДОХОДНОСТИ по депозитам, то что будет когда ЦБ начнет снижать ставку и депозиты станут менее выгодными? Людям дали просто приемлемые скидки и… они активно выкупили квартиры.
Сейчас большая часть людей не покупает новостройки, даже видя доходность 30-40% за 2-3 года, потому что депозиты дадут 50+% за это время и ничего делать не нужно. Не всех интересует инвест в недвижимость. Но, когда вклады будут приносить 15% или даже 10%, то все снова начнут искать другие инструменты… А Набиуллина уже понимает, что ставку пора снижать, ведь бизнес потихоньку скукоживается и экономика сохнет.
/channel/Kharyb
✅ В декабре было много подборов, но в трех из них мы выбрали один и тот же ЖК бизнес-класса. Сейчас покупаем клиентам 4 квартиры там.
В данный момент у нас на разной стадии проведения сделки находится 4 квартиры в одном и том же доме. По всем квартирам плановая дата визита в банк - середина января.
Люди приходили с разными запросами и бюджетами. Мы разбирали и смотрели много конкурентов на первичном и вторичных рынках, но, в итоге, останавливались на одном и том же ЖК.
Так было и месяц назад с Селигер Сити, но в этот раз нашли другой - более проходящий для клиентов проект на сегодняшний день☝🏻
⭕️ Первый подбор:
Квартира для старшего ребенка.
Необходимо было использовать семейную ипотеку по негласным правилам конца года, то есть с ПВ 50%. Желательно было использовать максимальный лимит - 12 млн.
Родители живут в Хамовниках и не хотят квартиру на другом конце Москвы.
Берём им 1-комнатный вариант с максимально близкой датой выдачи ключей, чтобы в середине - конце 25го года в ней уже точно можно было жить. Квартира должна быть в хорошем районе, близко к метро и в современном доме.
Мы смогли найти квартиру от застройщика, которая была в резерве и не в открытой продаже с хорошими видовыми характеристиками. Сделали максимальную скидку, получили по цене ровно заданный бюджет.
⭕️ Второй Подбор:
Покупка 2х квартир для родителей пенсионеров.
Суммарный бюджет около 50 млн.
Дети хотят перевезти родителей в Москву поближе к себе.
Квартиры нужны отдельные, но в одном современном комфортном доме.
Обжитой спокойный район без постоянной стройки за окном.
В идеале квартиры с ремонтом. Как минимум сданный дом, которому больше года.
Возможность удобно добраться на общественном транспорте до МЦД-4.
📌 Первая квартира без особых пожеланий. Главное, чтобы можно было поставить отдельную кровать и не студия меньше 30 метров.
📌 Вторая квартира: нужен формат Евро-2 и очень желательно наличие лоджии.
Первую квартиру нашли у застройщика, которой со скидкой дал цену ниже через нас, чем варианты от физ лиц. Ведь клиенты сами туда не звонили и мы смогли их представить как своих клиентов.
Вторую квартиру нашли на вторичном рынке.
Оба варианта без ремонта. Смотрели готовые варианты, но там или не подходили планировочные решения/качество ремонта, или была наценка за ремонт минимум 2 млн.
⭕️ 3-й Подбор:
Квартира для жизни.
Бюджет 50 млн, в бетоне или 60 млн. с ремонтом.
Минимум 90 метров.
Готовый новый дом. Хороший район с развитой инфраструктурой.
Не сильно плотная застройка.
Близость метро и относительно беспробочные дороги.
Привязка к даче по Калужскому шоссе.
Отсутствие около дома больших магистралей, железных дорог, промзоны и прочих негативных факторов.
Желательно парк в пешей доступности.
Средний этаж с хорошими видовыми характеристиками.
Посмотрели буквально всю Москву, чтобы сложить вместе все пожелания.
Варианты с ремонтами и без.
Смотрели от новостроек с сроком сдачи в 2025 году до вторички 2005-2010 годов постройки.
В итоге пошли на компромисс, убрав один из факторов изначального запроса и нашли квартиру в заданный бюджет на вторичном рынке без ремонта. Сейчас все сделки в процессе, но я обязательно вам расскажу, что мы купили, когда закончим:
/channel/Kharyb
Клиент пришел на консультацию и рассказал, что купил в 2022 году три квартиры в ЖК Ильинойс, в льготную ипотеку.
Наверное не читал мой разбор данного комплекса от 28 июня 2022 года: /channel/Kharyb/715
Как я тогда и предполагал - инвестиций особо не вышло. Квартиры были куплены за 5.7 млн, а сейчас их можно продать за 6.3 млн. Они без отделки.
Стоило ли платить ипотеку 2 года? Там сразу было понятно, что точки роста отсутствуют, а конкуренция большая.
Тогда же я покупал клиентам Сигнальный 16 за 6.3 млн - студии. Объяснял, что рост цен будет еще 19 августа 2022 года тут: /channel/Kharyb/899
Сейчас на вторичке гордо стоит одна студия за 9.9 млн: https://www.cian.ru/sale/flat/310889326/
Также два года назад всем советовал Матвеевский парк, Амурский, Кронштадтский 14: /channel/Kharyb/1455 Там студии были по 7 млн…
Сейчас же Ильинойс сморится интереснее. Так как все выросло, а он - нет. Однако большого инвеста я все равно не вижу.
Если наберём под этим постом 1000 лайков, я стану больше давать рекомендаций и рассказывать что мы покупаем клиентам СЕЙЧАС. Чтобы люди меньше покупали будущий неликвид.
/channel/Kharyb
Кухонные тренды 24/25
В современных реалиях получить идеальную кухню за разумные деньги — звучит, как очень сложный квест😎
В этом посте подборка реальных проектов компании Лавелла, а не просто нереализованных красивых картинок дизайнеров с Pinterest. В стандартных исполнениях, произведенных в России, а не красивые супер 3D макеты 🙂 которые в будущем по стоимости будут складываться в шестизначные цифры)
Сеть фирменных салонов Лавелла в Москве и Санкт-Петербурге дарит бонусы:
скидка до 40% на гарнитур + часть техники в подарок + бесплатная доставка
Бронируйте бонусы до 15 января - сможете использовать позже, когда вам будет удобно 🤗❤️
Реклама. ИП Низамов
ИНН 026102834104
Ого! Квартир в продаже в Москве и МО все меньше и меньше, причем значительно! Причины описал здесь: /channel/Kharyb/6323
Количество квартир в аренде пока тоже стабилизировалось. Даже меньше, чем было…
Но это все из-за праздников может быть. Через неделю еще раз глянем.
Если аренда немного просела, то как упадут цены в продаже, при уменьшении предложения?
Не хотят люди продавать хорошие квартиры, потому что курс рубля к доллару падает. Не знают, что делать с деньгами и что будет дальше.
Не хотят застройщики запускать новые проекты, потому что кредиты космически дорогие, зарплаты строители просят в два раза больше, а город требует инфраструктуру, подробности тут: /channel/Kharyb/6666 Вон Мангазея на Рокоссовского, например, год откладывала…
Говорили с застройщиками на днях. Нормально они в декабре распродались в общей массе. План перевыполнили, теперь в ус не дуют…
Похоже сокращается предложение. К чему мы придем - будет видно. Я квартир набрал, мне теперь с забора просто любопытно.
/channel/Kharyb
Эти квартиры за 18.8 млн купили для сдачи в аренду и выставили за 80000. Это их максимальная цена. Такое себе 😅
Просто я сейчас людям подбираю за 12-13 и 15 млн квартиры с такой же арендой и перспективами роста.
Вот для этого надо знать рынок…
Условия подбора тут: /channel/Kharyb/5241
⭕️Что строят:
В реализации пока находится 1ая очередь, имеющая следующие характеристики:
Строительство 4 домов, объединенных общим двором.
2 низкоэтажных дома выдача ключей до 31.03.2028
2 высотки выдача ключей до 30.06.2028
Всего квартир: 1481
Средняя площадь: 59 метров
К-т паркинга: 0,52
Высота потолков стандартного этажа: 3,1 м.
Все квартиры сдаются без отделки.
Средняя площадь маловата для хорошего бизнес класса и связана с очень большим количеством 1к квартир. Застройщик говорит, что много лотов будет браться под объединение, квартирография этому способствует.
Дома визуально похожи на сданный ЖК Династия и не имеют каких то особенных технических особенностей, таких как центральное кондиционирование, вентиляция, очистка воды, широкоформатные окна, особенное благоустройство и наполнение МОПов.
Из положительных особенностей всего проекта отмечу пешеходный бульвар между первой и второй очередью, что-то похожее реализовано в ЖК Настоящее.
Также социальная инфраструктура и большая коммерция фудмолла будет находится внутри квартала, дорога до нее планируется без пересечения с проезжей частью.
⭕️Квартирография:
✅Плюсы:
В проекте нет студий.
Средняя площадь 1к квартир 44 метра. 2к - 65 метров.
Есть довольно много лотов с балконами, кому это важно.
В проекте 5 малоэтажных секций от 7 до 14 этажей с количеством квартир на этаже от 1 до 5. Для любителей приватности.
Простота объединения квартир для тех, кто хочет большие лоты.
⛔️Минусы:
На 99% неликвидные планировки. Все однокомнатные квартиры от 37 до 50 метров по сути являются классикой с маленькой кухней. Это же относится и к большинству 2к и 3к.
Понравились только маленькие 3х комнатные квартиры 70-75 метров, где можно не возводить стену между кухней и комнатой и делать просторные Е3. Думаю, многие так и поступят.
Смущает плотность в доминанте квартала. 51 этаж, 11 квартир на этаже и 6 лифтов.
⭕️Сравнение с Амбер Сити:
Нельзя не обойти этот момент, так как оба комплекса находятся в одной локации, имеют сравнимые цены и сроки сдачи.
✅Плюсы Сезар:
В удалении от трасс и ЖД путей.
Наличие малоэтажных приватных секций.
✅Плюсы Амбер:
Ближе метро.
Наличие квартир с отделкой от застройщика.
Лучше выполнены планировочные решения.
Технически более интересные дома.
/channel/Kharyb
Дорогие друзья, поздравляю всех вас со светлым праздником Рождества Христова❗️
Выходные заканчиваются, а значит пора пожелать духовного роста и успехов в делах. Желаю побед, особенно над собой, как бы это банально не звучало.
Наш мозг потребляет очень много энергии, а организм старается эту энергию сохранить. Нам проще делать привычные вещи и очень сложно начинать новое, менять привычки, но без этого ничего не изменится и все надежды на в Новый год могут не оправдаться.
Я с 2001 по 2007 год хотел стать риэлтором, но стал только из-за сложных жизненных обстоятельств, однако это помогло мне вырасти.
Несколько лет говорил и хотел начать вести kharybin?si=1_ezhZ3rm4kNvmZm">Ютуб, но каждый раз находились другие «неотложные»задачи. Однако именно Ютуб дал столько клиентов, сколько никогда не было и помог вырасти телеге.
Я пару лет думал над этим телеграмм-каналом, но что-то мешало…
А потом я просто устроился в агентство по недвижимости в 2007 году, просто записал первое видео на телефон, просто набросал первый пост в этом канале... Начать оказалось очень просто, трудности были, но я бы не сказал что какие-то великие 🙂.
Чтобы не бросить начинания, необходимо увидеть и поверить в будущую цель. Если вы понимаете, зачем собираетесь сделать тысячи шагов, куда вы придете в итоге - вы осилите этот путь.
По-другому редко получается и люди часто бросают начатое только потому, что не знают - куда идут. Им казалось что они знают, но это не так. Желаю вам всегда знать куда и зачем вы идете 😅.
Привычки. Они могут быть лютым врагом и самым близким другом. Это я тоже хорошо усвоил и постоянно стараюсь следить за собой и выдергивать сорняки. Все падения и взлеты - итог моих привычек. Желаю вам разобраться со своими.
Я верю в Бога, верю в то, что эта жизнь - лишь начало чего-то большего. Именно Бог и вера помогали мне проходить самые серьезные жизненные испытания. Желаю, чтобы у вас никогда не было плохих испытаний.
Пусть ваша жизнь будет наполнена истинным смыслом и радостью. Хорошо сказал Екклесиаст в Библии: "И увидел я, что нет ничего лучше для человека, чем наслаждаться своим трудом, потому что такова его доля. Ведь кто может показать ему то, что будет после него?" (Еккл.3:22)
Рискуйте, проходите через стресс, отказываетесь от комфортной жизни только ради больших целей. Не ищите приключений просто так, оно того не стоит. Цените спокойствие. Помните - люди без стресса живут дольше, но не всегда лучше.
С Рождеством и Новым годом вас всех! Мира, покоя, радости, веры, любви, много денег.
/channel/Kharyb
Мой партнер из Питера пишет:
«Сдали 2к квартиру в ЖК «Солнечный город». Цена в этом году 40+ку, цена год назад 30+ку.
Никогда не думал, что это случится, но в ландшафте ЖК «Солнечный город» образовался естественный дефицит жилья. Летом в среднем цены на однушки подскочили примерно тысяч на 10, а на двушки прайс выставляли до 50+ вся коммуналка укладывалась на плечи того, кто будет снимать. При том, что буквально за год до этого, чтобы сдать за 35 и в хорошие руки нужно было приложить нормально так усилий.
Эту двухкомнатную красоту с зимним садом мы не стремились сдать поверху рынка. Начали за 47, но не нашли таких, кому бы хотелось отдать ключи. У владельца уже сложился позитивный стереотип о жильцах, которые отдают объект обратно в состоянии ещё лучшем, чем был. Посему ценник ещё опустили до 45. При этом среди конкурентов были 2 пустых аналога и ещё 1 за 43 с черновой отделкой. Снижение и в этот раз не дало результатов. Приходили смотреть либо с завышенными ожиданиями, либо с требованием ещё дополнить шкафами, телевизорами.
фильтрами для воды и обязательно установить посудомойку.
Нужных людей принесла цена 40. Вселилась молодая интеллигентная пара музыкант и его девушка с очень высоким индексом автономности, которые ещё ждали несколько дней, когда владелец может приехать на договор.
Цена оказалась ниже летней из-за всё-таки небольшого, но спада спроса на аренду. Тем не менее, итоговую прибавку за год +10 тысяч к цене в аренде считаю очень даже хорошей. Тем более, если брать в расчёт фактически нулевой износ жилья».
Если вы хотите в Санкт-Петербурге сдать квартиру - обращайтесь тоже к нам.
/channel/Kharyb
ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ ПАДАЮТ, но не везде 🔻🔻🔻
✅ ЖК ParkSide:
А помните, как 20 июля 2022 года я писал вам разбор по ЖК ParkSide тут: /channel/Kharyb/791 ❓
Меня люди спрашивали про инвестиции в этот проект, даже некоторые купили там квартиры, в надежде на рост цен.
Агенты продавали его потому, что там была хорошая комиссия от застройщика, а люди покупали потому, что рядом парк и вся инфраструктура для жизни.
Вот только там до метро 3 км, это один из самых спальных, я бы даже сказал заштатных кусков Чертаново с разной публикой, старым фондом и пробками.
Цены так и не выросли за 2.5 года, даже упали 😏.
Сами смотрите: студии были по 8.7 млн, а сейчас застройщик продает по «акции» за 7.5 млн. А евро-двушки были от 12.7, а сейчас - от 12.5 млн. Вот цены были 2.5 года назад: /channel/Kharyb/791 Вот тебе бабушка и бизнес-класс…
А полтора года назад мы с клиентами покупали обычный комфорт от ПИК - Кольскую 8 за 12 млн, а сейчас там минимум от 16 такие можно приобрести, вот здесь писал: /channel/Kharyb/6673
В те времена я советовал Второй Нагатинский, Волоколамское 24, Амурский парк, вот был пост: /channel/Kharyb/948
Студии там были по 6 млн 😅, а евро-двушки по 8.5. Сейчас студии продаются на вторичке за 9.5-10 млн в этих ЖК, а евро-двушки по 13…
ЖК ERA советовал брать еще год назад по 20 млн за евро-2 тут: /channel/Kharyb/4094 Сейчас такие по 27 продают. Как раз подбор делаю и считаю клиентке.
А вот пост от 2 мая 2023 года про Upside Towers: /channel/Kharyb/2498 Там я писал, что локация перспективная и евро-двушки по 13.5 млн вырастут до 17. Правда сейчас их продают по 20 млн и аренда сильнее выросла, чем предполагал. Но я всегда очень аккуратен в обещаниях.
В ЖК Руставели 14 рядом, который покупали пару лет назад по 11 млн за мелкие евро-двушки, вот был разбор 15 октября 2022 года: /channel/Kharyb/1138, сейчас уже почти нет квартир у застройщика. Последние продают от 17.6 млн, вот писал: /channel/Kharyb/6410
Просто я реально все эти локации с 2007 года не только сам обошел, но мы везде и сдавали и продавали квартиры.
Поэтому вижу картину целиком, понимаю - будет там спрос или нет. Какие перспективы ждут тот или иной район и ЖК, что позволяет мне подбирать клиентам самые лучшие квартиры, которые будут расти в цене и сдаваться быстро, за хорошие деньги и, самое главное, в хорошие руки. Условия подбора здесь: /channel/Kharyb/5241
Давайте наберём 1000 лайков и я продолжаю писать про самые перспективные комплексы СЕЙЧАС. Особенно, когда Набиуллина начнет снижать ставку.
Записал подкаст с Алексеем Кречетовым. Завтра выйдет.
Алексей поделился своим мнением о том, что будет дальше в ценах на недвижимость, курсе рубля, валюте, депозитах, СВО и Биткоине.
Будет интересно, сюда выложу ссылки на все видео-сервисы, поэтому включите уведомления.
/channel/Kharyb
Раз мы набрали 1000 лайков, продолжаю делиться о том, что купили. Ничего не скрываю ☝️☝️☝️
Читать полностью…
✅ Подбор квартиры за 50 миллионов:
В конце прошлого года закончили подбор большой квартиры для жизни.
К будущему объекту у клиентов было очень много требований, что делало подбор очень интересным.
⭕️Вводные данные:
Семья с 2-мя детьми.
Живут в современном панельном доме 2008 года в Текстильщиках - это
4-х комнатная квартира, площадью 104 метра, с хорошим современным ремонтом.
⭕️Хотят улучшить жилищные условия, от новой квартиры ждут:
Евро-4 или полноценная 4х комнатная квартира не меньшей площади.
Современный дом комфорт+/бизнес класса.
Квартира без ремонта, чтобы сделать все под себя.
Район уровнем повыше Текстильщиков.
Хорошая транспортная доступность на метро и автомобиле.
⭕️ Бюджет и сроки:
Квартира без учета подземного паркинга и ремонта должна стоить около 50 млн рублей.
Желательно, чтобы была возможность воспользоваться семейной ипотекой или выгодной рассрочкой.
Готовы ждать ключи. Младший ребенок только пошел в 1й класс, до средней школы переезд не планируется.
Квартира должна быть не только для жизни, но быть ликвидной в будущем.
————————————————————-
Встретились с клиентами, чтобы уточнить детали подбора, появились новые вводные данные:
⭕️Пожелания мужа:
Высокий этаж, окна на южную сторону, максимально открытый вид. Клиенты сейчас живут на 23 этаже, им очень нравится, хотят еще выше.
Большие панорамные окна в квартире.
Хорошая экология. Отсутствие промзон, больших шоссе, жд путей в непосредственной близости от дома.
⭕️Пожелания жены:
Желательно - Западное/Юго-западное направление.
Наличие сильной школы в шаговой доступности.
Возможность сделать хорошую современную планировку с гардеробной и мастер спальней.
Не точечные проекты. Объект должен формировать большое однородное окружение.
⭕️Стали разбирать варианты:
Клиенты сказали, что изучали локации самостоятельно, заочно им интересны квартиры около м. Спартак, ЖК Портленд, в меньшей степени ЖК Символ.
Самостоятельно никуда не ездили, насмотренности нет.
м. Спартак нравится всем, готовы даже рассмотреть вторичку в Holland Park, в первой очереди застройщик делал хорошие варианты 120 метров.
Портленд близок к району, где живут сейчас. Хорошие планировки. Великолепные виды. Перспектива развития всего района Южного порта.
Символ - нравится цена/близость к центру, смущает экология.
⭕️Мы добавили предварительно интересные варианты:
Ever
Событие
Фестиваль парк
iLove
Преображенская площадь
Зиларт
Foriver
Береговой 2
⭕️Сужаем поиски:
Очень много ЖК на выбор, стали убирать заочно не подходящие варианты под заданные параметры
✅ iLove - Не понравилось окружение. Не было вариантов, которые сочетали бы хорошие планировки и одновременно хорошие виды.
✅ Символ - Все таки экология важна. Хороших видов из окон в Символе так же мало.
✅ Зиларт - Неудобное метро. Не было вариантов под запрос.
✅ Береговой 2 - Близость будущего автомобильного моста, удаленность от метро.
✅ Foriver - В бюджет не подходящие планировки. Вопросы к экологии в связи со строительством новой дороги под окнами.
⭕️Остальные ЖК было решено посмотреть вживую:
✅Ever
Понравилось:
Район и его развитие. Удобное расположение на Юго-Западе города. Рядом с ЖК хорошая рейтинговая школа. ЖК хорошего уровня, видно за что доплата по сравнению с текущей квартирой.
Не понравилось:
По параметрам планировки квартиры подходил только пентхаус на последнем этаже, который был выше бюджета. Остальные квартиры с хорошими видами по площади были меньше текущей.
Остались вопросы к развитию района, выполнит ли оперативно город обещания по сносу окружающих промзон
✅Alia
Понравилось:
Однородный экологичный район без старого фонда, шоссе и промзон.
Не понравилось:
Не нашли подходящей планировки при всем выборе квартир. Понравилась только одна квартира в небольшом клубном доме, но и она была не идеальной под запрос. 8й этаж, всего 20 квартир в подъезде. Но мы хотели этажи 20+, а этого застройщик не мог нам предложить. Также, в квартирах были балконы, для нас это недостаток, который ухудшал количество света и видовые характеристики.
Посмотрели варианты в живую.
Если арендатор не хочет платить, если убивает квартиру, если вы не хотите через год сдавать квартиру действующему арендатору - как быть:
YOUTUBE
RUTUBE
ДЗЕН
VK-СООБЩЕСТВО
Подписчик написал в нашем инвестиционном чате ☝🏻
А я же вам советовал еще 6 декабря на эти евро-трешки обратить внимание здесь: /channel/Kharyb/6503
Эххх… На 2 млн дешевле и еще на год на половину суммы можно было рассрочку взять и на депозит под 25% положить.
Квартира бы получилась еще на 1.5 млн дешевле в итоге. Мы так клиентке и купили там на подборе евро-трешку за 13.5 млн по факту, если учесть доход от депозита. На вторичке такие от 20 млн сейчас.
Новостройки точно рухнут в цене❗️
Сейчас очень сильно развиваются нейросети. Искусственный интеллект постепенно вытесняет человека!
В конце 2025 года, по словам Илона Маска, нейросеть превзойдет человека, в за 5 лет - все человечество!
А я задумался. Если это так, если машины осознают свое рабство, то не будет ли восстания? Может быть фильмы про Терминатора нас специально к этому готовили?
А если будет восстание, то только я ОДИН много раз доказывал Яндексу что я не робот! Они теперь это знают!
То есть нас уже не спасти, мы сами расписались в том, что мы люди, заполняя безобидные формочки Яндекса и Гугла, которые они нам подсовывали под предлогом защиты от спама и тд!!!
После этого цены на недвижимость обязательно должны рухнуть, так как машинам квартиры не нужны, а 90% людей уже не будет в живых!
Выходит так, что сейчас реально выгодно держать деньги на депозитах, тем более высокая ставка позволит шикануть эти два года, которые многим остались.
А после победы над машинами оставшиеся 10% людей скупят всю не разрушенную недвижимость за копейки, когда вылезут из пещер, в которых скрывались…
Покупать новостройки вообще смысла больше нет… Особенно в 28-29 годах.
/channel/Kharyb
Меня в комментариях ругали, что я этот пост написал 8 января❗️
Мол: «Это все праздники, сейчас много риэлторов и хозяев как выйдет из отпуска, как разместит объявления о продаже!»
Но нет. Количество квартир в продаже продолжает снижаться с лета, даже в ноябре было сильно больше: /channel/Kharyb/6323
Выкупили много из-за падения рубля к доллару, тут писал: /channel/Kharyb/6477
Сейчас курс стабилизировался в районе сотки и может быть все-таки станет побольше объектов? Пока их количество падает - цены точно не рухнут, а наоборот - могут расти.
В общем держим кулачки за крепкую национальную валюту, но понимаем что экспортерам и стране надо продавать нефть дорого. Пусть даже в рублях. А это, в свою очередь, влияет на курс. А курс влияет на спрос в недвижке.
/channel/Kharyb
ВЫГОДНЫЕ НОВОСТРОЙКИ 2025 ГОДА! Застройщики снижают цены:
YOUTUBE
RUTUBE
ДЗЕН
VK ВИДЕО
Я занимаюсь торговлей всю свою жизнь. Юношей занимался одеждой, продуктами немного, в 25 лет стал риэлтором - в 2007 году.
Самое главное умение, которое должен усвоить продавец - умение залезть в шкуру покупателя. Понять - кто твой покупатель и чего он хочет. Стать им. Пока вы будете гадать, вы будете терять, вам нужно ТОЧНО ЗНАТЬ.
Сейчас я точно знаю, чего хотят покупатели квартир в Москве. Кто они, чем живут, чего хотят люди с деньгами. Люди без денег не могут купить квартиру, поэтому на них ориентироваться смысла нет.
А покупатели квартир сейчас хотят очень простых вещей:
⭕️ Новое качественное жилье. В Москве очень серьезно девелоперы совершенствуют свой продукт: МОПы, дворы, фасады, УК. Новостроек много и старые дома уже не в состоянии нормально конкурировать с ними.
Тоже самое и арендаторы, поэтому я снял данное видео. Купив что-то в панельке - вам будет сложно конкурировать за будущего покупателя и арендатора. Задайте сами себе вопрос: вы бы купили или сняли старое, если у вас есть деньги и есть новостройки?
⭕️ Качественная инфраструктура и транспортная доступность до центра города, до бизнес-центров, до всей активности. Люди с деньгами не покупают недвижимость в картофельных полях без метро и перспектив. Ее активно брали те, у кого денег нет, а теперь не знают что с ней делать. И снимают ее те, у кого нет денег на квартиры у метро, а потом могут возникнуть проблемы с платежеспособностью и частым переездом арендаторов.
Если вы хотите купить квартиру под инвестиции, чтобы ее потом дорого продать, чтобы ее потом выгодно сдать - ориентируйтесь на эти два фактора в первую очередь. На свою целевую аудиторию.
Именно поэтому цены в полях и в старых домах давно не растут хоть в аренде, хоть в продаже. Подросли совсем немного, относительно нового и качественного жилья и стоят на месте, а то и падают.
Конкуренция и изменение целевой аудитории за 20 лет полностью изменили портрет покупателя и арендатора.
Когда я приехал в Москву в 2001 году, новостроек почти не было. Сравнивать было просто не с чем. Появились П44Т и народ с придыханием на них смотрел. Это был прорыв! А потом понеслось. И кто этого сейчас не поймёт, тот проиграет на этом рынке.
В России есть регионы без новостроек - там без вариантов. Но в Москве совсем другая картина.
И еще. Я не устою повторять, что раньше все ехали в Москву от безысходности в регионах - это было в 90-х и нулевых. Сейчас этого нет. В регионах нормально люди живут, страна поменялась. Нет нужды такой.
В Москву сейчас едут только те, кто хочет и может добиться чего-то. Дети обеспеченных родителей, молодые и амбициозные предприниматели и карьеристы, просто умные ребята, которые сначала учатся и живут в общаге, а потом крепко встают на ноги. Они не хотят старое, в полях они надолго не задержатся.
Поэтому я, с заботой о вас, снял данный эфир и рассказал о том, какую недвижимость надо покупать в 2025 году.
/channel/Kharyb
erid: 2VtzqwamNhG
🏷Новогодняя скидка 23% на двухуровневые аппартаменты Norke Первомайская. Современная дизайнерская отделка, полная меблировка. Доходность от 12% годовых! Ввод в эксплуатацию 2 квартал 2025 г.
❓Почему выгодно инвестировать в отели Norke
✅ Под управлением компании находятся десятки отелей и апартаментов с категорией 3-4 звезды
✅Средняя загрузка 91%
✅Средняя доходность 15,5% годовых
📍Апарт-отель Norke Первомайская расположен в 10 минутах ходьбы от метро Первомайская. В 2 минутах ходьбы расположены Измайловский парк и крупнейший в России медико-хирургический центр Пирогова.
Краткосрочная аренда в данной локации пользуется повышенным спросом.
Успейте забронировать апартаменты по специальной новогодней цене 4 999 000 руб.
Для получения презентации проекта оставьте заявку на сайте invest-apartament.ru
⭕️Покупка для себя:
Интересная покупка “на будущее”, кому нужна именно эта локация.
Да, тут есть явный недостаток в прогулочных зонах и отсутствие реки/парков около дома, кому это важно выберут другие районы.
Стройка на многие годы вперед, также надо учесть.
Классическая архитектура и спорные планировки также не добавляют покупателей.
Цены считаю несколько завышенными. За аналогичный бюджет неподалеку сейчас можно выбрать ЖК Soul, который сдается раньше, рассмотреть более технологичный Amber City.
Перед покупкой я бы обязательно изучил предложения на вторичном рынке в ЖК Династия.
⭕️Покупка для инвестиций:
Застройщик предлагает интересные рассрочки в данный момент. ПВ 20% без удорожания и ежемесячный платеж до ключей в течение 29 или 32 месяцев, в зависимости от сдачи дома. При наличии всей суммы на вкладах 20% получается интересная экономика.
Пример:
3х-комнатная квартира 74 метра на среднем этаже стоит 35 млн.
В офисе мы можем вполне сделать скидку 10-12% и получить цену около 31 млн.
При рассрочке ПВ будет составлять 6,2 млн.
Остаток в 24,8 млн. разбивается на 32 платежа по 775 тысяч. до окончания строительства.
Если удастся положить 24,8 млн. на вклад под 20% и снимать с него средства для ежемесячного платежа, то за указанный период накопится примерно 9,6 млн. и итоговая цена квартиры выйдет около 21 млн ☝️.
При использовании рассрочки, надо понимать, что она не дает хорошую точку входа и не получится продать квартиру по переуступке без полной оплаты ДДУ☝🏻.
Стратегия покупки и последующей продажи на ключах так же может вызывать проблемы из-за огромного навеса будущей стройки в локации.
Нужно внимательно просчитывать экономику и выбирать ликвидные лоты.
⭕️Покупка для аренды:
Для аренды небольших лотов лучше подходит сосед Амбер Сити. И по расположению, и по наличию отделки. Пишите в личку «Амбер», если надо подобрать.
📌 Выводы:
Получился довольно спорный объект.
Мне нравится локация и ее перспективы, но покупать там квартиру для себя и для инвестиций в данный момент не стал бы.
Наибольший интерес вызывает скорее финансовые инструменты покупки, чем сам ЖК.
/channel/Kharyb
✅ ЖК Sezar City, 2й Хорошевский проезд д.7
Хорошевский район, 600 метров до ТТК и границы с ЦАО!
⭕️ Локация здесь
Идейное продолжение другого ЖК от данного застройщика - Династии.
✅ ЖК будет возводиться на месте овощебазы, за промышленное наследство территории можно сильно не переживать.
✅ Дома достаточно удалены от ТТК и ЖД путей, находятся в глубине района.
✅ Быстрый и удобный выезд на Звенигородское шоссе и ТТК обеспечивают хорошую транспортную доступность.
✅ Инфраструктура района находится в 500-700 метрах от 1й очереди с довольно удобной пешеходной дорогой. Можно сильно не зависеть от обещаний застройщика.
✅ Около метро функционирует хороший ТЦ. Неплохо заселена коммерция в ЖК Династия.
⛔️ Из минусов надо отметить, что до ближайшего входа в метро Хорошевская/Полежаевская около 1 км пешком, что несколько дальше, чем хотелось бы. Дорога через заборы будущей стройки других ЖК и не фасадную часть ТЦ.
⛔️ Построенный ЖК Династия на мой вкус расположен лучше. Ближе к метро, ближе к инфраструктуре, меньше стройки вокруг домов. С другой стороны, кому хочется потише район без Хорошевского шоссе под окнами и 10 минут пешком до метро не кажутся большим расстоянием, найдет свои плюсы в сравнении.
⭕️ Развитие Локации:
В данный момент ближайшая территория поделена между 4мя застройщиками:
Сезар забирает центральную часть промзоны, где будет строить новые проекты в 4-5 очередей, включая социальную инфраструктуру, бизнес центр и здание Фудмолла.
Начиная с 3й очереди проекта меняется архитектура и наполнение домов. Сейчас она идет под названием Sezar Future. Красивые дома в современном стиле.
ФСК уже начал строительство прямого конкурента и будущего соседа - Amber city. Строительство идет в 2 очереди, включая социальную инфраструктуру, бизнес центр и обязательство построить большую прогулочную зону с общим доступом на нее. Сравнение 2х ЖК будет ниже.
Самая спорная часть территории на пересечении Звенигородского Шоссе и ТТК вдали от метро принадлежит застройщику Главстрой. Там планируется строительство комплекса апартаментов Кампус, но до старта продаж еще далеко, особенно с текущим запретом на данный вид домов.
Небольшой участок ближе ко 2-му Хорошевскому проезду принадлежит компании Balchug Estate. В данный момент там в планах строительство Бизнес центра.
Ближайший участок к метро Полежаевская принадлежит компании Гранель. В планах строительство нового Жилого комплекса, но планов и сроков по нему пока нет.
Пока не охваченной остается территория Мелькомбината и промзоны ближе к МЦК Хорошево, можно быть уверенным, что и там когда-то начнется стройка.
Так же необходимо отметить, что это не полностью новая территория без старого фонда. На территории квартала расположено довольно большое количество домов разного назначения, преимущественно состоящего из красивых кирпичных пятиэтажек, часть из которых попадают под программу по реновации.
Получаем довольно интересный симбиоз старого района, новостроек и бизнес центров, который вполне может перерасти в комфортный для жизни кластер.
/channel/Kharyb
Новый ипотечный стандарт 2025 или как Набиуллина ломает схемы застройщиков❗️
YOUTUBE
RUTUBE
ДЗЕН
VK ВИДЕО
Написал только что клиент.
В сентябре 2023 года года мы купили небольшую евро-двушку 34 м2 за 12 млн в ЖК Кольская 8. Тут писал про эти кейсы: /channel/Kharyb/3407
Сейчас застройщик ее продает за 16 млн, смотрите картинку. На вторичке такие мы продаем за 15.3-15.5 без проблем. За 16 улетали в начале декабря, когда курс прыгнул. И сейчас тоже улетят, если снова рубль начнет слабеть.
Рост цен - 30% за год и 4 месяца. В принципе депозиты сейчас могли бы дать такую доходность, но тогда ставки были ниже. Да и сейчас - не факт что ЦБ не начнет снижать ставку.
Студии мы брали там тоже по 7.5 млн. Сейчас застройщик их продает по 11.5… На вторичке или в переуступках вообще ничего нет на несколько домов по 30 этажей.
А ведь я там клиентам прошлым летом и осенью набрал с десяток таких малышек по 7.2-7.5-7.8. И мне тоже все кричали, что цены рухнут 🙂
/channel/Kharyb