37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Что купить под аренду и инвестиции, с использованием IT-ипотеки, за 30 миллионов рублей❗️
К нам обратился клиент, с желанием купить квартиру в IT-ипотеку.
Хотели по максимуму использовать лимит в 18 млн. рублей.
Бюджет 25-30 млн.
Вводные данные:
Инвестиционная покупка на большой срок.
Основная цель - долгосрочная сдача в аренду.
Дополнительная цель - хорошая ликвидность объекта через 10 и более лет.
Готовы делать ремонт самостоятельно.
Долгие сроки ожидания ключей и покупка на котловане не пугают.
Начали разбирать варианты…
Продолжение удобнее читать в Дзене с картинками: https://dzen.ru/a/ZmL39FehVQ2puD8Q
Люди, о чем мы тут вообще! Миллионы, ипотеки, Москва, инвестиции !? Серьезно?
Я вчера вечером наткнулся на видео про один из районов Архангельска и местную Венецию и как-то грустно стало: https://youtu.be/A1tllcArRFM?si=az01y4WXz14wnkll
Опять же - мы Сокольнический вал легко по 70 сдавали до роста цен. Сейчас бы по 80 ушла и это обычный средний класс далеко от метро!
Расчет доходности:
Берем евро-2 стоимостью 19 млн, вкладываем еще 4 в ремонт и меблировку, на выходе получаем отличную квартиру за 23 млн. При сдаче ее даже за 120 тысяч (а через 4 года будет явно дороже), получаем грязными 6% - сами умножьте 120.000 на 12 и разделите потом на 23 млн. Чистыми около 5% было бы сейчас, за вычетом коммуналки, налогов, простоя, амортизации. А через 4 года от 150 аренда будет скорее всего, если не больше - вот и думайте. Да и рост стоимости самой квартиры после ключей еще 10-15 лет будет не менее 10% в год! В общем суммарная доходность на долгосрок обещает быть 15-20%.
⭕ Для себя
Данный ЖК я расцениваю как раз как семейный проект. Старый район с самым большим процентом школ и детских садов в Москве, поликлиники, больницы. Очень развитая инфраструктура, парки, много зелени.
Отличный вариант для тех, кто вырос там и хочет вернуться, но выбирает новый фонд.
PS Как-то сильно расхвалил, аж неприлично. Но мне этот проект и правда нравился с момента старта закрытых броней. Долго не делал обзор на него, потому что не хотел бустить прайс. Но цены там уже подняли, тянуть нет смысла больше.
/channel/Kharyb
Пишут, что расспроданность квартир и так высокая. Поэтому отмена льготки застройщиков не испугает: /channel/KharibinNews/5873
Читать полностью…
📌 Чтобы сдать квартиру :
Здравствуйте! Мы берём комиссию 50% с вас от стоимости первого месяца за поиск арендатора и сдачу квартиры. Так же мне важно, чтобы вы сами рекламу не давали или сняли свою рекламу - нам нет смысла работать параллельно с вами наперегонки.
Мы сделаем отличные фото и видео, дадим рекламу, найдем хорошего нанимателя и оформим сделку. Если у вас с нанимателем возникнут спорные ситуации - постараемся помочь их разрешить, провести переговоры, принять квартиру, если наниматель съедет, если вас не будет в городе. Дадим совет, проконсультируем.
Мы можем отремонтировать и меблировать ваш объект, сделать красивый хоум-стейджинг, стоимость услуг озвучим по факту обращения.
Еще у нас есть дополнительная услуга управления недвижимостью:
Если нужно, если вы из другого города или страны или просто не хотите сдавать квартиру самостоятельно - мы сами можем следить за квартирой, работать с нанимателем, решать бытовые вопросы, оплачивать коммунальные платежи, проверять квартиру, устранять неисправности, проверять счетчики и тд.
Вам будем просто делать переводы.
Стоимость управления - 15% от месячной оплаты, но не менее 6000 в месяц.
Мы оставляем за собой право отказать в предоставлении услуг по разным причинам.
А если учесть рост доходов в IT, льготную семейную и IT-ипотеку, рост количества он-лайн работников, поддержку стройки государством, печатный станок и оборонку, то… Нет, этого нельзя писать, надо писать: «Все рухнет!» Иначе меня смотреть не будут)))
Всем хорошего и доброго воскресенья 🤗
/channel/Kharyb
Сейчас звонили из Бизнес ФМ и спрашивали: «Упадет вторичка или нет?» Сказал что будет расти 😂
И вот почему:
Средняя рублевая стоимость квадрата в Москве после обвала в 2015 году составила 177 000 за метр. Это было практически дно.
Средняя стоимость квадратного метра в
Москве сейчас составляет 273.000 за метр.
Делим 273.000 на 177.000 и получаем коэффициент: 1.54.
Теперь из поста выше берём средние московские зарплаты за 2015 год (60000) и за 2024 год (146.248). Делим 146.248 на 60000 и получаем коэффициент 2.4.
То есть зарплаты в Москве выросли в 2.4 раза за 9 лет, а цены на недвижимость всего в 1.5 раза в Москве. Ой, ой, а где тут льготная ипотека?)
Шах и мат?
А вы мне скажете: «Александр, а что по новостройкам?!» А там действительно средняя стоимость квадрата в мае составила 483.000 рублей, на эфире вчера говорил здесь: https://youtube.com/live/NYjC1w605ls?feature=share
Делим тогда 483.000 на 177.000 и получаем коэффициент 2.7. Но это же с учетом вторички в 2015 году, а так - рост цен на новостройки близок к росту зарплат тоже.
Стоимость квартир только сейчас стала относительно справедливой. Но в марте и ранее Григорий этого не знал, они с друзьями слушали блогеров, у которых рынок «обязательно должен упасть» и только его супруга что-то интуитивно понимала.
/channel/Kharyb
Через 15 минут начинаем!!!
⭕️ Завершение льготной ипотеки ударит по недвижимости сильнее, чем мы с вами предполагали - майские итоги продаж это подтверждают.
⭕️ ЦБ сохранил ставку, хотя многие ждали повышения и банки стали поднимать ставки по ипотеке. К чему это приведет? Почему это отлично для нас?
⭕️ Разберём несколько новых интересных жилых комплексов и посмотрим - стоит ли заходить по стартовым ценам?
⭕️ Есть ли сейчас инвест на рынке, а интересные жилые комплексы?
⭕️ Что ждет недвижимость в будущем, падение или рост?
⭕️ Ответы на ваши вопросы!
Всем доброго семейного субботнего дня❗️Приглашаю вечером провести время с пользой и посетить наш традиционный субботний эфир в 19.30!
Ссылка на эфир:
https://youtube.com/live/NYjC1w605ls?feature=share
⭕️ Завершение льготной ипотеки ударит по недвижимости сильнее, чем мы с вами предполагали - майские итоги продаж это подтверждают.
⭕️ ЦБ сохранил ставку, хотя многие ждали повышения и банки стали поднимать ставки по ипотеке. К чему это приведет? Почему это отлично для нас?
⭕️ Разберём несколько новых интересных жилых комплексов и посмотрим - стоит ли заходить по стартовым ценам?
⭕️ Есть ли сейчас инвест на рынке, а интересные жилые комплексы?
⭕️ Что ждет недвижимость в будущем, падение или рост?
⭕️ Ответы на ваши вопросы!
Всем доброго семейного субботнего дня❗️Приглашаю вечером провести время с пользой и посетить наш традиционный субботний эфир в 19.30! Ссылка будет позже, ближе к началу эфира.
По евро-двушкам уже интереснее, если в льготную брать. Гораздо интереснее 80% рынка. Но! Тоже не самый крутой вариант, если учитывать что ключи в июле 2027 года.
В общем я не могу сказать что нас ждёт плохой старт, уверен что желающие есть и будут. Такие евро-двушки на ключах сейчас были бы 18-19 млн. В 2027 году будут 20-21, думаю.
Аренда выше 100.000 будет в 2027 точно. Доходность нормальная.
/channel/Kharyb
Ставка ЦБ 16%. Поднимать не стали, о снижении тоже речи не идет. А я сейчас подбираю клиентам квартиры и немного шокирован тем, что происходит на рынке!
Завтра расскажу все на традиционном субботнем стриме, подпишитесь на канал и нажмите на колокольчик, чтобы не пропустить: kharybin?si=wJTa7XUS0LWzXhJH" rel="nofollow">https://youtube.com/@kharybin?si=wJTa7XUS0LWzXhJH
Но нет, в эту субботу мы будем говорить о других вещах, гораздо более интересных.
А кто не смотрел прошлый стрим про новые дикие налоги для людей с 1 января 2025 года или позапрошлый - про падение цен летом, обязательно гляньте❗️
А также подпишитесь на мой Ютуб и нажмите на колокольчик там же, чтобы не пропустить стримы и видео: https://youtu.be/czJRDPfo2E0?si=UT0RopzGt5LzWNP7
Захотелось поделится, вдруг кому-то еще будет полезно ☺️
Какие советы я даю сыну, который, как и все юноши в 18-20 лет, знает жизнь лучше нас и слушает вскользь. Кстати, это он ведет наш новостной канал:
⭕️ Делай лучше и больше, чем от тебя ждут. Никогда не говори: «Мне за это не платят!» Если тебе не платят, если не ценят - просто уходи. Молча. Без предупреждения.
⭕️ Проявляй инициативу. Она в длительной перспективе поощряется, если с умом.
⭕️ Старайся работать не для людей, а для Бога.
⭕️ Выключай туннельное мышление. Смотри по сторонам, а не только вперед. Ты удивишься, как много есть решений на самом деле для каждой задачи.
⭕️ Не трать мое время напрасно - в интернете есть все ответы как сделать то или это. Если не нашел и не разобрался - трать мое время, это лучше, чем совершить ошибку.
⭕️ Не бойся ошибаться, но твои ошибки должны быть оправданы. Глупость, лень, нерешительность, поверхностное отношение - не оправдание! Такие ошибки не оправданы.
⭕️ Будь перестраховщиком, особенно в работе с людьми и деньгами. Не отказывайся от новый и интересных дел, предприятий, но сначала 7 раз отмерь, а потом уже режь! Однако действуй, не будь бездейственным мыслителем!
⭕️ Обо всем договаривайся на берегу! Лучше потерять плохого клиента, чем потом трепать нервы себе и ему. Имей возможность отказать в предоставлении услуг.
⭕️ Если ты поступаешь так, а тебя не ценят - уходи и не жалей. Найдешь другую работу, где сможешь вырасти.
⭕️ В идеале работать на меня или открыть свой собственный бизнес. Никто не будет лучшим работодателем для тебя, чем я. Только ты сам!
⭕️ Умей брать на себя ответственность за себя и за других, но делай это только тогда, когда это необходимо и только с теми, кто этого достоин. Не нужно метать бисер, не нужно заставлять и уговаривать никого.
⭕️ Будь благодарен. Так много людей быстро забывает то хорошее - что для них было сделано, а плохое помнят годами. Делай наоборот. Это трудно сначала, но этот навык поддается тренировке.
⭕️ Постарайся никогда не спорить на те темы, которые не принесут тебе и окружающим пользу, выгоду, решение задачи. Так поступают глупые люди. Спор ради спора - глупость и пустой расход энергии.
⭕️ Умей прощать все, кроме воровства и предательства. Один раз заразившийся этим человек, заразит коллектив и сам как наркоман повторит рано или поздно. Эти две вещи надо простить тоже, но с такими людьми больше нельзя иметь дел никогда. Если кто-то хвастает как обманул - мотай на ус и держи дистанцию.
⭕️ Все остальное можно простить, разногласия забыть. С нормальными людьми можно снова вести дела, даже если вы до этого рассорились в хлам по любой другой причине. Умей мириться. Умей постоять за себя.
⭕️ Не бойся спрашивать, не будь слишком стеснителен - стучащему отворяют. Рано или поздно. Но назойливым не будь.
⭕️ Будучи директором - думай о выгоде команды, каждого участника. Даже самые верные соратники, будучи голодными, уйдут.
⭕️ Твой бизнес должен так или иначе зависеть от тебя, держаться на тебе. Иначе тебя уберут. Никто не кормит дармоедов, даже собственный бизнес.
⭕️ Смело прощайся с плохими работниками, да и вообще с плохими или скользкими людьми. Держи на дистанции, никогда не сближайся. Сам таким не будь.
⭕️ Всегда думай о своей выгоде. Это твой стимул. Если ты будешь отдавать работникам или партнерам больше, чем они заслуживают - ты скоро разочаруешься в них и уволишь их.
⭕️ Сделал дело - гуляй смело. Только так, не наоборот.
/channel/Kharyb
На рынке пузырь❓
Я хорошо помню прошлое лето. Где-то конец августа, может начало сентября и наш разговор с коллегой.
Он сетовал на рынок, как все подорожало и подбирать клиентам нечего! Евро-двушки от ПИК уже по 10 млн, как это дорого 😂
А я тогда сказал: «Слушай! В долларах это же около 100.000 долларов, это Москва! Таких цен нет нигде в мире, даже в городках попроще, о чем ты говоришь? Посмотри на цены в Берлине, Лондоне, да даже в Барселоне!
Ладно, Европа сейчас дороже, ты в Батуми посмотри! Студия 26-28 метров в Химшиашвили 57 (Орби бич тауерс) стоит 70000-80000 тысяч баксов! Ты о чем?! Евро-двушка на Пхукете, в которой мы зиму прожили, продается за 160.000 долларов на котловане и на вторичке!
Москва стоит де-ше-во! Не может продаваться Матвеевский парк по 12 млн, а Амурский парк по 10! Ну не может! Потому что это ДЕШЕВО, а не дорого. Отставить панику.
Он тогда сказал: «Ну да, наверное ты прав…»
Да как же так, товарищи! Евро-двушка в Анталии тогда стоила дороже! Это как такое возможно?!
Вам я здесь писал тоже самое, что рынок не терпит пустоты и на kharybin?si=LfoKwlAcUavH1f_a">Ютубе об этом говорили многократно, пока все пророчили обрушение рынка.
И вот сейчас мы пришли к плюс/минус адекватным ценам! Как раз сейчас нормальные евро-двушки со 100.000 долларов год назад, подтянулись к тем самым 140-160-180 тысячам долларов.
Да, хорошие лоты выросли на 50% с тех пор и более, но это же было очевидно. По крайней мере мне - человеку, который обошел Москву за 17 лет практики своими ногами вдоль и поперек и знает каждый угол, имеет насмотренность и у нас и в мире!
Вчера, кстати, забронировали клиенту хорошую евро-двушку в Лайф Варшавской за 15.8 млн с полной отделкой! Менеджеры сначала скидок не давали, но я очень попросил руководство и они согласовали еще 1%, а это как раз стоимость подбора! Правда, если бы он сам туда позвонил, мы бы не смогли помочь, потому что клиент бы считался не нашим, а застройщика.
В общем это я все не просто так ностальгирую, это я вас подвожу к своему новому видео на
Ютуб, где рассказал про дикий рост цен и формирование пузыря на рынке Москвы уже сейчас!
Если вы планируете купить квартиру - обязательно посмотрите короткое видео и сразу поймёте о чем я! Ну, по крайней мере, я держу вас в курсе всего происходящего.
/channel/Kharyb
«Кто снимает квартиры по 220 тысяч? Проще же ипотеку взять❗️» - Такие комментарии часто оставляют подписчики.
Давайте я сегодня расскажу, почему мы любим подбирать инвесторам бизнес-класс, ведь таких квартир на самом деле намного меньше на рынке и сдаем мы их гораздо легче, чем обычные!
Поэтому давайте расскажу еще про ЖК РедСайд за 220.000 в месяц❗️
В работе была прекрасная евротрешка 71м2 с просторной кухней-гостиной, спальней и отдельным кабинетом.
Прицел настроили на пару или одного человека, без детей, так как места там для детского раздолья нет.
Вышли в рекламу и стали собирать подходящих нам по духу желающих.
Приходил один желающий - работает в хорошем месте на хорошей должности, далее прямая цитата: «Ну такая дорогая квартира и дешманский икеевский гардероб. Я снимаю сейчас за 350.000 в Неве» и такая история наверное повторилась раза 3: то лифт не очень, то прекрасный комод в китайском стиле людей не устроил.
Появился парень. Он показался нам серьезно настроенным.
Предложили еще раз встретиться, чтобы точно обсудить все детали. На повторном показе началась история из начала данного поста: «Диван этот красный вообще ни о чем, комод и голова Будды тут вообще не в тему, стол обеденный не такой».
Хотел договориться с хозяином о вывозе и замене ненужных ему элементов мебели, хотя изначально собтвенник обозначил, что ничего не будет вывозить. В итоге на все согласился, но мы отказали. Поняли, что проблемы будут продолжаться и клиент может съехать раньше.
Дальше, решили пообщаться предметно с оставшимися желающими. Один парень и пара. Парень показался адекватным, внес задаток, но по тем или иным обстоятельствам не срослось.
По итогу заселили пару, спокойно подготовили договор, утвердили форму и вышли оперативно на сделку. Жильцу квартира понравилась. Мы все делали сами, хозяин почти не участвовал в процессе.
Если вся эта шелуха вам не нужна - смело пишите нам в личку, мы сдадим вашу квартиру и будем управлять ей.
PS Мне квартира нравится, жилой комплекс тоже отличный.
/channel/Kharyb
Дорогие друзья, поздравляю вас с Днём России❗️❗️
В этот день хочу всем пожелать мира, в первую очередь. Сейчас его всем не хватает. Благополучия, хороших квартир и спокойной жизни.
Хорошего отдыха со своей семьей. А у кого семьи нет - желаю ей обзавестись. Как человек, который долго жил один, могу сказать - вместе веселей 😂🙂
А нашей стране - поменьше депрессивных регионов, как на видео. А если регион не депрессивный, то восстановить его и все остальные поскорее и довести до ума, ведь можем, когда хотим! Закончить все военные действия, сохранить людей, молодых парней отовсюду и преуспевать.
Для счастья не так уж много надо, на самом деле. В то же время слово «счастье» объединяет в себе все самое хорошее, поэтому будьте счастливы!
Я сегодня себя не перенапрягал. Провел одну консультацию и занимаюсь текущими делами. А вы как проводите праздник?
/channel/Kharyb
Куда инвестировать в 2024 году, чтобы не остаться за бортом ❓
За такими локациями и жилыми комплексами - будущее.
Многие просто не понимают или не замечают новые тренды, а они простые, как все гениальное:
kharybin?si=YJu71_34r1dapUG1" rel="nofollow">https://youtube.com/@kharybin?si=YJu71_34r1dapUG1
✅ ЖК STONE Sokolniki, ул. Гастелло, 32 Закрытые продажи.
Давайте разбираться: ругать или хвалить? Сначала немного общей информации:
🔑 Ключи в 2028 году.
🏢3 башни: 33, 28, 24 этажа.
763 квартиры, более 400 машиномест (коэффициент 0,55 - средний по Москве).
Кроме самих башен, в проект входят 2 низкоэтажных торгово-инфраструктурных блока (рестораны, магазины, салоны красоты, фитнес и т.д) и детский сад прямо во дворе.
⭕ Локация
Между парком Сокольники и набережной реки Яуза, а также ровно посередине между м. Сокольники и м. Электрозаводская. Пешком идти около 10 минут. Для тех, кто не любит ходить пешком - рядом остановка автобуса.
Транспортная доступность: ТТК - 5 минут, до которого можно доехать несколькими путями, мало пробок из-за неплотной застройки. За 25 минут на автобусе можно добраться до Китай-города, за 35 – до Большой Никитской улицы.
Из минусов хочется отметить соседство мелькомбината, а также ЖД пути довольно оживленного Казанского направления (МЦД-3) прямо под окнами. Хотя, для Москвы это уже становится нормой, вспоминая локацию Зил или ЖК Симфония34, МОД, ТАТЕ, Соул и многие другие. К моменту сдачи ЖК, МЦД-3 должны уже обновить, поставят шумозащитные экраны и пустят современные иволги.
⭕ Квартиры
Все квартиры будут сдаваться в черновой отделке.
Из того, что выведено сейчас:
• Студии 32,8 кв.м. от 16,5 млн
• 1 комн. 40-50 кв.м за 18-22 млн
• 2 комн. 55-75 кв.м за 26-31 млн
• 3 комн. 80-95 кв.м за 35-40 млн
• 4 комн 107-135 кв.м до 57 млн
Кстати, рядом долгострой, который не так давно ввели - ЖК Ренессанс. Выглядит не современно, большие квартиры, высокие потолки, очень пафосное лобби, все в стандартах 10х годов. НО! Дом уже достроен и нет необходимости ждать 3 года. Тем более, он находится чуть в стороне от промки и ЖД путей.
В обозримом будущем планируется начало стройки на месте грузового двора "Митьково" и открытие там одноименной станции МЦД-3. Застройщик РЖД хочет построить там десяток высотных домов. Но локация проглотит и Стоун и РЖД - там немного нового жилья, а спрос большой!
⭕ Оплата
• 100 % наличные
• Ипотека
• Рассрочка
Бронирование стоит 200 тысяч (входит в стоимость ДДУ)
Выход на ДДУ в конце июня.
⭕ Инвестиции:
Если ориентироваться на тот же самый ЖК Ренессанс, в котором квадратный метр также без отделки сейчас стоит 550-600 тысяч, то Стоун более современный и сейчас бы продавался около 600-650 за метр на вторичке. На ключах за метр точно должен стоить дороже, в том числе за счет более эргономичных планировок. Мне видится цифра в районе 650+ на ключах в 2028 году, с учетом инфляции и спокойного роста рынка. Евро-2, которые сейчас застройщик продает по 19-20 млн, стоили бы на вторичке не меньше 22-23 млн сегодня, а в 2028 году вполне могут быть 25-26 млн. На мой взгляд - это очень спокойный прогноз без мечтаний. Доходность не большая, но вполне адекватная. Застройщик верит в 50% за 4 года, но я не могу писать столь оптимистичные цифры, имею сомнения. Но проект реально классный и застройщик мне нравится.
Посмотрите цены на скромный Сокольнический вал, который я советовал покупать еще дешевле 6 млн за студию! Там сейчас по 9.5 они в продаже. И это апартаменты! А евро-двушки, апарты - по 14 млн! То есть квартиры были бы по 15.5-16 млн и это обычный/самый обычный ПИК. Да еще далеко от метро и парка!!Бизнес типа Стоуна точно был бы по 22-23 млн за 40 метров - к гадалке не ходи. Ну не мог бы он сейчас продаваться дешевле. Клиент там уже взял себе две квартиры - евро-2 и евро-3 и правильно сделал.
⭕ Аренда
Хотя это спокойный старый район, но надо помнить, что Сокольники - прямая ветка до Университета, а от Электрозаводской всего одна остановка до Бауманской, поэтому со сдачей студий и Евро-2 проблем не будет. Да и работы вокруг немеряно, центр близко, район на хорошем счету у всех! Опять же - дефицит новых домов и в аренде будет толкать прайс.
Студии, которых в районе практически нет, сейчас спокойно сдавались бы от 70 тысяч (в зависимости от метража, они тут не мелкие), а евро-2 уходили бы сейчас по 120-130 тысяч. Но район семейный, я бы лучше евро-3 брал и сдавал по 200+.
Какая аренда в ЖК Кронштадтский 14❗️
Продолжаю делиться с вами историями - где и какие квартиры мы сдаем! Показываю как мы их меблируем и украшаем. Какие красивые фото делаем и как рекламируем!
Эту двухкомнатную квартиру мы сдали приятной семейной паре. Она была в моем телеграмм-канале с лучшими объектами, там же и остальные фото и цена: /channel/KharybO/9207
Обязательно на него подпишитесь, если планируете искать квартиру в аренду - там только наши проверенные варианты и моих партнеров.
Сдали за 100.000 без проблем, даже с учетом стройки рядом. В моем канале ее увидели 1.4 тысячи человек! Мы старались и рекламу сделать самым лучшим образом и показать оперативно. По выходным тоже работаем.
Меблировали и делали хоум-стейджинг тоже мы. Вы можете просто оставить ключи и получить готовый вариант на пару-тройку недель. Это поможет сдать квартиру и быстрее и дороже.
В этот раз нанимателями стала семейная пара. Они работают во Фридом финанс. Мы подписали мой качественный договор с неустойками, который купили уже сотни людей.
Самое главное в договоре - укажите что обеспечительный платеж никогда не идет за последний месяц и двусторонние неустойки за досрочное расторжение, чтобы все были уверены в серьезности намерений друг друга. Кто будет проживать, тоже пропишите и зафиксируйте цену на весь срок договора и помните - заключать договор необходимо на срок до года! Почему? В этом видео все обстоятельно рассказал: https://youtu.be/yxi1_DeLlOo?si=NkhxZnE0UndVANB9
/channel/Kharyb
Обратился вчера клиент за консультацией. Ему агент подобрал евро-двушку в ЖК Деснаречье за 8.5 млн, со сроком сдачи в 2026 году.
Цель покупки - сохранение собственных средств в размере 4 млн. Остальное - обычная льготная ипотека.
Агент говорит, что скоро будет метро рядом и цены вырастут. Торопят на сделку…
Пришлось объяснить, что в том районе сейчас на вторичке такие квартиры с полной отделкой, полным ремонтом, продают за 8.5 и не факт что продадут, что реальная стоимость около 7.5-8 млн на готовых квартирах там с ремонтом. А клиенту агент предлагает купить квартиру еще и без отделки.
А без отделки, если и купит кто-то такую квартиру в будущем, то вообще за 7 млн - район-то экономный, люди понимают, что им еще ремонт необходимо за 2 млн сделать. Зачем? Если рядом за 8 и с ремонтом? А если еще поторговаться…
В общем чистый убыток составил бы в 2026 году 2 млн или более, с большой вероятностью.
Несмотря на новое возможное метро, домов там строится и уже построено очень много. И будет все больше и больше. Желающих там жить гораздо меньше, чем в нормальной Москве.
Брокер ему второй этаж там подобрал, с окнами на дорогу. Ладно бы третий или четвертый хотя бы… Вторые этажи очень плохо покупают...
То есть клиенту подобрали квартиру без отделки, со сдачей в 2026 году, за 8.5 млн в Деснаречье, где сейчас такие на вторичке можно продать только за 7-7.5 и то с большой удачей, потому что люди там без ремонта не будут покупать, на втором этаже, с окнами на дорогу, с огромной конкуренцией далеко от центра, но это еще не все.
Брокер подбирал квартиру бесплатно, но он хотел еще 100.000 с клиента получить за проведение сделки с застройщиком.
Мне непонятно, в чем тут может быть проблема? Одно дело - когда ты покупаешь переуступку или вторичку - там есть риски, связанные с физлицами, нужны проверки, сделка сложнее, со всеми договориться необходимо.
Но какие риски с А101, чей менеджер все бесплатно проведет и еще будет счастлив, раз есть желающий такой неликвид дороже рынка взять?
Там, кстати, застройщик неплохо платит, надо же продавать дороже рынка как-то квартиры в полях. Застройщик хороший, но место слишком далеко от центра и слишком большая конкуренция, при низком спросе на вторичку и аренду.
В общем сказал как есть, всю правду. Посоветовал выбрать в Москве студию с отделкой за 9-10 млн, как мы сейчас многим клиентам подбираем.
Ах, да. Эту квартиру еще под аренду хотели пустить. Ржу в голос.
Купить за 8.5 млн, ждать 2026 года, оплачивая по 35000 в месяц ипотеку, потратить на ремонт еще 2-2.5 млн, получить лот, общей стоимостью почти 12 млн и сдавать его… за 30.000-35000. Да еще месяц сдавать будешь, пока хоть кто-то приличный придет или надо дисконтировать неприлично - вариантов много, а желающих - кот наплакал.
Потому что там уже сейчас на одного НОРМАЛЬНОГО арендатора ДЕСЯТОК квартир. И метро сильно не поможет - строят много, конкуренция будет ого-го, ехать до центра долго и не всем подходит. Мы же там сдавали квартиры, а потом их же продавали, так как собственники принимали решение продать такой актив.
Для жизни, если вам нужен тот район по какой-то важной причине - берите. Под инвестиции или аренду - нельзя. Не то место и не то время.
PS Если захочет клиент обратиться - я ему платно подберу хорошую студию с арендой 45.000-50.000, которую он будет легко сдавать за 1-2 дня, с полной отделкой и перспективой хорошего роста цен.
/channel/Kharyb
Если верить статистике, у нас сегодня стоимость метра ниже, чем в 2015 году. Так получается? Вы правда думаете, что рынок этого не заметит? Ждем очередного ралли в 2025 году, когда все депозиты станут закрывать и парковать деньги в недвижимости?
/channel/Kharyb
В 2015 году средняя зарплата Москвичей составляла 60.000 рублей.
Средняя зарплата в Москве в 2018 году составила 80 881 руб. в месяц, что на 11,7% больше, чем в 2017 году. Об этом свидетельствуют данные Мосгорстата.
По данным Росстата в феврале 2024 года (более свежих данных еще нет), среднемесячная номинальная зарплата в столице составляла 146 248 рублей.
Ой, а почему цены на квартиры выросли? Во всем конечно же виновата льготная ипотека! Щаз все цены рухнут без нее 😂
Доходы у людей выросли, а льготная ипотека конечно тоже помогла…
Коррекции на студиях быть!
Как мы и говорили с вами на стриме, льготную ипотеку будут завершать даже раньше времени.
ВТБ с 11 июня повышает первоначальный взнос по IT- ипотеке до 30.1%, вместо 20%.
А по льготной ипотеке ПВ повышают сразу до 60.1%, вместо 30% сейчас.
Поэтому, всем советую поторопиться до 10 июня подать заявки, кто еще не успел и думает. Ведь скоро все банки сделают то же самое. Семейную тоже подрежут.
Вы же помните, как я писал еще 29 февраля, что цены вырастут из-за ВТБ? Так вот теперь все пойдет в обратном направлении с 11 июня…
Обсудим сегодня на эфире в kharybin?si=0X9RWGbQ4HL6BIB2">Ютуб!
Вчера в очередной раз увидел однотипный комментарий, которыми любят разбрасываться молодые инвесторы, пороху толком не нюхавшие.
Потому что опытные такого не напишут - факт. Кто много лет на рынке, чей капитал больше пары миллионов, те все знают и так. Им такое объяснять не нужно.
А новички с небольшими деньгами всегда тут как тут. Они все доходность считают от аренды, юмористы 😂 Сам, кстати, когда-то таким был, когда гуру фондового рынка наслушался.
Люди с серьезным опытом и капиталом прекрасно понимают, что одна только доходность ничего не решает. Гораздо важнее в инвестициях сохранить, нежели преумножить и правильная недвижимость во всем мире отлично справляется с этими задачами. Но понимают это только те, кто имеет:
а) большой и долгий опыт в инвестировании. Терял деньги. Видел разные кризисы, имел недвижимость, ощутил на себе все прелести банковских депозитов и фондового рынка в такие периоды и сравнил с квартирами и коммерцией.
б) кто имеет ощутимый капитал. Который необходимо правильно размещать в разных классах активов.
Ну а на картинку выше я бы ответил так:
« Харыбин)
Теперь про ваши расчеты… Вы знаете, 5 лет назад тоже так считали и смеялись многие, когда я покупал Левел Амурскую по 3.7 млн за студию, а сейчас она уже три раза окупилась.
Если ее продать - ценник на рынке 9.2-9.3 млн. Арендой она еще 2 млн принесла бы. А значит общая капитализация уже 11.2-11.3 млн за 4-5 лет 😂 300%.
А так - да, очень смешно читать очередной комментарий про 20 лет окупаемости. Инфляция? Не, не слышали...
20 лет назад квартиры стоили по 60000 долларов за хорошую двушку в доме бизнес-класса, а сейчас такие продают примерно по 20 млн в том же доме, а в новых - по 30 млн. Это дороже 200-300 тысяч долларов. Это в баксах. Тогда так все считали.
А давайте в рублях посчитаем? Тогда это было 2.5 млн рублей. Сейчас это 20 млн. Про 20 лет окупаемости больше никому и никогда не пишите пожалуйста 😏»
Вот так и ответил в комментариях. Напишите, если со мной не согласны. Хотя о чем тут можно спорить, вроде все понятно и прозрачно. Очевидно, я бы даже сказал.
Я же факты привожу… А сколько людей с 2004 года потеряли деньги в депозитах за 20 лет, а на фондовом рынке? Тысячи банков лопнули…
И каждый раз находится новый комментатор, который напишет точно такой же вопрос)))
/channel/Kharyb
Прикольные студии в ЖК Среда на Лобачевского. 12 млн. Я думаю, что ценник рыночный, но не шибко инвестиционный, будем посмотреть.
/channel/Kharyb
Еще одну консультацию провел на днях. Люди хотели купить две квартиры по льготной ипотеке, имея на руках 11 млн.
Несколько моментов необходимо было учесть:
1. В регионе сейчас продается квартира за 7 млн, которая арендой приносит 35000. Этот доход необходимо сохранить, желательно приумножить.
2. Есть два ребенка. Каждому хочется купить по небольшой квартире - студии.
3. Как-то необходимо решить вопрос квартиры для себя - взрослая семейная пара.
Года полтора-два назад можно было бы взять две льготных ипотеки по 12 млн и первоначальный взнос был бы 15% и цены были ниже и вообще могло еще на третью хватить. Там было много возможностей!
Сейчас же никто не даст две льготных ипотеки в одни руки. А на супруга, как оказалось, тоже не дадут ипотеку.
Итого взять можно только одну льготную ипотеку и ту - всего 6 млн. Учитывая факт, что на руках есть сейчас только 4 млн, то за 10 млн можно купить лишь одну студию у застройщика, со сроком сдачи в 2025-2026 или позже, годах.
Платить эту ипотеку придется из собственного кармана. И никаких задач эта студия в стройке не решит - она не будет приносить доход сейчас, она не поможет двум детям обрести жилье, да и квартиру для проживания себе не купить тоже.
Продав же квартиру в регионе за 7 млн, которая приносила 35000, можно купить только студию в Подмосковье с такой же арендой. Точнее в Подмосковье можно купить за 5.6 млн студию, меблировать красиво с нашей помощью за 700.000 и сдать тоже за 35000 (так я недавно подобрал студию клиентке). Но в этом случае - шило на мыло. Зачем тогда регион продавать?
В итоге рекомендация пока что была одна: продать квартиру в регионе, добавить 3 млн и купить за наличные студию на вторичке, а еще 1 млн пустить на доработку и меблировку.
В итоге мы получим студию, которую сразу можно сдавать и получать с нее 50000, вместо 35000 в регионе. А когда старший поступит в институт - он сможет там жить. А дальше уже решат, может насобирают и купят в ипотеку еще одну студию второму ребенку, а может и себе что-то, продав эту со временем.
Эта студия будет как кошелек, который сохранит и приумножит капитал. Либо эти деньги можно положить на депозит и получать более 100.000 в течение года ежемесячно. Либо вообще ОФЗ купить.
Но выкрутить на несколько квартир с такими исходными данными, как пару лет назад, уже не получится. Ипотеки 0.01% нет, цены выросли на 50%, первоначальный взнос вырос, условия выдачи кредитов сильно ужесточили.
Вы бы студию купили или деньги на депозит положили?
Я бы наверное квартиру лучше взял. Она арендой в два раза меньше принесет, но рост цен на длительном интервале обгонит депозит, да и риски нахождения долго в рублях всем должны быть понятны: инфляция, крушение тысяч банков с 2014 года, паника в при каждом кризисе, фоновый рынок тоже много сюрпризов принёс и тд.
Как квартиры обгоняют депозиты я ранее рассказал в этом ролике, всем советую к просмотру: https://youtu.be/7Mp70VHwUoc?si=C7feboRqFWk0b40i
Вчера была консультация с семейной парой из региона. Спрашивали какие апартаменты купить так, чтобы была управляющая компания, которая возьмет на себя сдачу в аренду, ремонт, общение с арендатором и все остальное.
Цель: «Создание пассивного дохода и инвестиции в недвижимость на долгий срок. В идеале, чтобы апарты росли в цене, приносили хорошие деньги в аренде и в будущем была настоящая пенсия и капитал.
Бюджет небольшой - всего 9 млн. Наличные. Ипотеку брать не хотят.
Когда-то я снимал видео про лучшие апартаменты под аренду за 4.5-5 млн, но то время прошло. Сейчас уже стоимость таких апартаментов выросла примерно в 1.5 раза и продают их по 7-7.5 млн. Я был прав.
Здесь и здесь я рассказал обо всех рисках апартаментов: почему цены на них растут гораздо медленнее, чем на квартиры и что с ними может быть дальше.
С одной стороны - апартамент стоит сейчас 7 - 7.5 млн, будет сдаваться за 50 тысяч и все довольны. Такая же квартира - студия продается на вторичке за 9-9.5 млн. Доходность от аренды на первый взгляд выгоднее в апартах, но!
Рост кадастровой стоимости и высокие имущественные налоги, обязательные налоги при продаже, если сдавали в белую, повышенные цены на коммунальные услуги, отсутствие прописки убивают как доходность, так и ликвидность апартаментов в будущем. Они конечно тоже растут в цене, особенно самые лучшие, но квартиры их серьезно обгоняют на длительном интервале. Если мы подбираем опять же.
Квартиры через 3-5 лет продать можно без налога, сдавать можно как самозанятому - налог будет всего 4%, без всяких деклараций, а имущественный налог со студии-квартиры вообще платить не нужно до 20м2, по крайней мере с одной 🙂.
Квартиры люди всегда охотнее покупают, а значит ликвидность при продаже будет выше. А значит и цены на квартиры растут быстрее и сильнее.
Конечно, бывает и так, что застройщик вышел с очень низкими ценами на апарты и за пару лет возможен рост в два раза. Я рассказывал вам, как купил сыну студию в ноябре за 5.6 млн, а сейчас она уже около 7.4 стоит, а через два года жду 9-10 млн на ключах. А вообще надо держать их 15-20 лет - там же Второй Сити будет! Но таких интересных идей на рынке в моменте нет! Если будут - я здесь сразу напишу, вы знаете.
Поэтому вывод с клиентами сделали простой: сейчас надо брать квартиру-студию на вторичке, если они не хотят брать льготную ипотеку. Там сейчас бывают варианты на миллион дешевле, чем у застройщика. Мало, но что-то поискать можно! На переуступках - тоже.
Вторичка стоит справедливо и в рублях и в долларах. Цены однозначно будут расти, если выбрать хорошие лоты, а я умею выбирать и подберу лучшие варианты.
Для управления не нужна какая-то компания: я и моя команда прекрасно управляем квартирами наших клиентов. Мы их и ремонтируем и обставляем красиво мебелью, и делаем хоум-стейджинг, и проверяем каждые 2-3 месяца, и устраняем все недочеты, и с нанимателями контактируем, и коммунальные оплачиваем, и деньги собственникам переводим. Берем за это 15%, но не меньше 6000 в месяц и все делаем. А потом и продать можем в рамках реинвестиций и новый цикл начать 🤗
Квартира и в цене вырастет сильнее и сдавать ее выгодно тоже и целей поставленных достигнем - пассивный доход в будущем и пенсия. Пара студий в аренде = нормальная московская зарплата в 100.000.
И самое главное - рост тела актива, сохранение и рост капитала. Люди в будущем планируют еще несколько квартир купить. Скорее всего им даже приезжать не придется.
Вот сами смотрите: квартиры не только сохранили деньги людей во все кризисы, начиная с 1991 года, так еще и выросли с тех пор на тысячи процентов и еще защита от дурака сработала - никто почти их не продал и не потерял деньги в результате различных кризисов и девальваций и блокировок, как на фондовом рынке, так и в депозитах.
Хотя, в начале СВО и были люди, продавшие недвижимость за копейки, но их в процентом соотношении оказалось намного меньше, чем тех, кто снимал деньги со вкладов или продавал акции в убыток.
Ха! Пост получился как сильно укороченный сценарий к нашим традиционным субботним стримам.
Летом рынок рухнет:
https://youtu.be/czJRDPfo2E0
Просто красивое Тушино сняли. Примавера на заднем плане. Спартак)
Не зря мы тут клиентам накупили квартир в Алие по 16 млн за евро-двушки (сейчас от 20 такие) прошлым летом и брали Примаверу в декабре со скидкой 14%, тут рассказал: /channel/Kharyb/4079
Наша квартира посередине, остальные фото квартиры тут: /channel/KharybO/10293
Друзья, привет! Я продолжаю делиться с вами информацией и рассказывать - где и какие квартиры мы сдаем!
Для того - чтобы вы знали цены реальных сделок, умели правильно меблировать квартиры и грамотно выбирали жилые комплексы для инвестиций и сдачи в аренду.
Сегодня расскажу про TopHills или как надо сдавать квартиру в бизнес-классе. На картинке она средняя! Остальные фото в моем канале с лучшими объектами, там она и получила более 1000 просмотров от реальных нанимателей: /channel/KharybO/10293
Пришла в работу обычная однокомнатная квартира 40м2. Ее необходимо было доработать и меблировать.
Оценили ее и сдали за 85000 и 5 дней. При этом конкуренты со старой мебелью и плохой рекламой стояли ниже нас и не могли уйти уже больше месяца. Нельзя так делать в бизнес-классе! Да и в любых новых домах.
Из плюсов конечно же отмечаем транспортную доступность. В минуте метро. В целом, все необходимое есть вокруг ЖК. Внутренний двор хорошо сделан, да и сама отделка в квартире оказалась на уровне.
Квартиру дорабатывали наши хоумстейджеры. Получилось стильно и комфортно. Бизнес класс, как он есть в чистом виде и потолки высокие, и системы современные.
Квартира, в целом, для одного человека или пары, не малютка, со своей гардеробной зоной достаточно большой.
Показывали квартиру оперативно, благо есть возможность добраться до ЖК за 5 минут.
Приходила пара: мануальный терапевт, со своей супругой - директором салона красоты. Были впечатлены обсутройством квартиры, однако их смутило расположение и они остановились на другом варианте. Приходил парень - специалист в Тинькофф, преподает параллельно в ВШЭ математику. Неплохой кандидат, но решили взять паузу посмотреть всех желающих, как и планировали.
Однако, собственник решил остановиться на семейной паре.
Из аргументов: территориально удобно, до Тульской ехать супругу - занимается разработкой отечественного электромобиля. Супруга работает в российком филиале Алибабы. Показали им квартиру рассказали все подробно. Супруга очень заинтересовала возможность настройки умного дома - от застройщика, данные модули были предусмотрены и установлены.
Подписали наш продуманный договор найма с неустойками за досрочное расторжение, который я продаю. Бесплатно рассказал как его составлять тут: https://youtu.be/Zv5_k3oJV_M?si=XrEPINGjphzWxYgh
Все остались довольны. Поставьте лайк, если такие посты полезны. Могу написать про две квартиры в Лосиноостровском парке и в Редсайд! Да и про другие. Но только если будет 200 лайков!