37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Коллеги из канала Движ про недвиж написали про сокращение интереса к покупке 20-ти метровых студий ❗️
Действительно, стоимость маленьких квартир очень сильно выросла в мае-июне этого года. Именно тогда люди покупали студии по обычной льготной ипотеке, размер которой составлял всего лишь 6 миллионов.
Это привело к сильному росту цен на микро-квартиры. А сейчас уже нет льготки, спрос снизился, цены тоже скорректировались, именно об этом пишут коллеги.
Помните, как студии в Амурском парке были по 10.6-11 млн и я говорил что это дорого? Сейчас они уже немного дешевле у застройщика. Обвала нет, коррекция есть. На вторичке сейчас такие продаются по
9.5-9.8 млн.
Я не думаю, что дальше цены будут падать, скорее наоборот - на хорошие квартиры подрастут. Ключевое тут - ХОРОШИЕ. А не Иртышский парк, например.
Амурский и Иртышский парки в принципе не сравнимы - локации находятся рядом, но они принципиально разные.
Кстати, я с удовольствием читаю ребят из Движа, чего и вам советую. Они делают большую работу. Один из лучших каналов про недвижимость на сегодняшний день: /channel/dvizhpronedvizh
Пока все следили за лимитами СБЕРа, как-то затерялась еще одна важная новость:
Михаил Мишустин нас порадовал, выделив дополнительно из резервного фонда правительства почти 446,9 ярдов на льготную потеку!
Из выделенной суммы, 142 млрд рублей будет направлено на субсидирование «Семейной потеки». Это даст возможность сохранить льготную ипотечную программу со ставкой в размере 6% для граждан, имеющих детей.
Верим и ждем ❗️
Еще 35,1 млрд рублей предусмотрены для обеспечения реализации «Дальневосточной и арктической ипотеки» по льготной 2-процентной ставке.
Кроме того, около 269,8 млрд рублей пойдёт на субсидирование процентной ставки по ранее выданным кредитам в рамках программы «Льготная ипотека». Это та, которую по 8% всем выдавали.
Новость позитивная, однако не все так просто - часть из 142 миллиардов уйдет на компенсацию по уже выданным семейным потекам! Денег хватит разве что на ноябрь и не факт, что банки вернут прежние условия!
Но шанс есть! А новые лимиты будут уже в 2025 году! В общем будут-будут рыночек поддерживать, потеки давать, никуда не денутся. Обвал цен снова откладывается…🤗
/channel/Kharyb
🔥 Москвичи скупают квартиры в этом доме Новосибирска! Почему?
✅ Безопасность: Сибирь – географический центр России.
✅ Инвестиционная привлекательность: рост цен до 45% в год!
✅ Качество по доступной цене: купить бизнес-класс в Новосибирске в 2 раза выгоднее, чем в Москве.
✅ Стабильный арендный доход: студенты и бизнесмены обеспечат спрос.
✅ Высокое качество жизни: медицина, культура, шопинг на уровне.
✅ Удобный хаб для путешествий: прямые рейсы в популярные страны Азии, а также Алтай и горнолыжные курорты.
Особый интерес инвесторов вызвал победитель Urban Awards 2023 г. и 2024 г. - дом "Нобель"! Дом построен в стиле роскошного ар-деко с прогулочной гранитной колоннадой и фонтаном во дворе.
Дом сдан. Квартиры с ключами от 9 млн руб. Не упусти шанс получить трофейную недвижимость в центре сибирского мегаполиса.
Бронируй онлайн-показ по тел: ☎ 7-383-312-04-00
Или на сайте https://nobel.one/podbor2/
Реклама. ООО "МАРКЕТИНГПРО". ИНН 5406825322.
Срок, после которого не нужно платить налоги при продаже квартиры предложили снизить с 5 - до 3 лет❗️
Такой законопроект предложил глава комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов.
Раньше так и было, кстати, потом уже ввели 5 лет.
Также предлагают уменьшить с 3 лет - до 1 года срок владения подаренной квартирой или полученной по наследству. И это правильно, я вообще не понимаю зачем здесь эти три года и даже год. Ведь здесь, при продаже, налог рассчитывается со всей суммы, а не только с прибыли, как в случае с продажей квартиры.
Изменения планируют внести в налоговый кодекс. Было бы здорово!
PS Во Франции, к примеру, можно продать квартиру без налога даже с прибыли, если ее стоимость выросла, без ожидания воообще!
Важно просто в ней жить и обозначить ее как резиденцию для личного проживания. Все остальные квартиры без налога можно там продать только через 30 лет, при этом налог с годами снижается.
Удобно - подал документы, подождал хотя бы полгода и продал квартиру без налога.
/channel/Kharyb
И вот это видео обязательно к просмотру: https://youtu.be/OnnenXLaY8c?si=Nzvbe2fR2ehrpKX_
А девушка точно меня не смотрит:
❗️❗️Добавил эфир во все русские видео-сервисы по вашим просьбам: /channel/Kharyb/6219 Приятного просмотра!
Читать полностью…
Все ждут лимиты от СБЕРа❗️Завтра в 11 наш еженедельный эфир.
⭕️ Что же будет с ценами на квартиры? Анализируем ситуацию на рынке, смотрим продажи.
⭕️ Какая ставка ЦБ нам «светит» через неделю?
⭕️ Разберем новые жилые комплексы.
⭕️ Обсудим все важные последние новости.
⭕️ В конце я буду отвечать на ваши вопросы. Расскажу как ситуация с подборами.
Заваривайте кофе, давайте общаться:
https://youtube.com/live/RMJGNjKvYUo?feature=share
Зайди - поставь в ЮТУБе лайк 👍, поддержи меня пожалуйста)
✅ ЖК Rakurs от компании DAR (БЭСТКОН) локация тут
Мы набрали более 600 лайков здесь, поэтому разбираем❗️
🔑 Выдача ключей 1 очереди, это дом на 22 этажа: 30.09.2026 года. Высота потолков: 2.68.
🔑 А небоскреб на 46 этажей будет возведен вторым, там ключи обещают выдать 30.09.2028. Потолки: 2.95.
Сроки сдачи для бизнес-класса обычные, но БЭСТКОН известен тем, что ранее задерживал стройку в других своих проектах, имейте это ввиду. Презу не выкладываю - она какая-то малоинтересная, поэтому сразу к делу!
✅ Для себя:
Проект располагается в 9 минутах от метро Октябрьское поле и в 4 минутах от МЦК Зорге. Эта часть района вполне жилая тихая и спокойная. Центр близко, парк Березовая роща недалеко, лысый парк Ходынское поле чуть дальше, но я от него в восторге! Сокол и Аэропорт в относительной близости со своими зелеными скверами - парками. Чуть дальше - Серебрянный бор. Скажу откровенно - я б тут жил. Потолки: 2.7-2.95 м, зато лапомойки есть и моя любимая шаурма недалеко (место не скажу, а то испортится) 🤣
✅ Под аренду:
Район престижный, дорогой и развитый, а на Ходынке будет приличный деловой кластер с двумя офисниками от Stone, еще одним от Tekta прям рядом с ЖК Лайнер и Авиапарком! Также метро и МЦК под боком и до Сити на МЦК 19 минут ехать, до центра рукой подать. В общем спрос будет. Как и конкуренция. Выше ссылка, где я часть комплексов по соседству перечислил. Ну а цены на квартиры в Ракурсе выкладывал выше: /channel/Kharyb/6178
Итак, берём евро-двушку за 15 млн, 33.5 м2. Делаем в ней ремонт (в корпусах 2 и 3, со второго по пятый этаж квартиры будут без отделки, а начиная с 6 этажа - будет предчистовая, а в корпусе 4 тоже все квартиры будут без отделки), получаем небольшой лот за 18 млн. Аренда таких квартир там сейчас около 100.000. Получаем чистую доходность менее 6%. Даже от стартовых цен. Двушки там от 22 млн нормальные. Плюс ремонт около 5 млн минимум, так как площадь 52 метра. Выходит 27 млн. Такие сейчас сдаются около 170-180 тысяч. Чистая доходность сейчас была бы в районе 6.5-7%. Нормально вполне, учитывая высокую ликвидность, но ждать долго и риски озвучил выше. В общем - и хочется и колется.
✅ Инвестиции.
Я считаю, что Rakurs должен расти в среднем на 10-12% в год, если рынок и экономика станут развиваться обычными темпами, без приключений. То есть однушка, которая сейчас там продается за 14 млн, должна быть на ключах в 2026 году по 18 млн. Это очень примерно и даже немного оптимистично. Я как всегда осторожен. Примерно тоже самое будет и с двушками и с трешками - прибавляйте 20-25 % за пару лет.
☝🏻Вывод: локация мне нравится очень. Если вовремя построят - можно взять, и даже заработать, но риски высокие. Под аренду доходность средняя, однако должна подрасти в 26-28 годах, если подрастет аренда. Первый дом DARa, если бы строила FORMA aka ПИК или Мангазея, то я бы рекомендовал. Но цены и правда демократические для данного места… Если вы решитесь на покупку - пишите мне, я постараюсь получить лучшие условия, как всегда. Но перед этим внимательно прочитайте разбор.
/channel/Kharyb
☝🏻Итак, продажи стабильно средние. Без ажиотажа и без сильного падения.
Читать полностью…
☝️Инсайды я никогда не замечал в ангажированности ростом рынка - им как бы все равно. Старейший и популярнейший канал.
Читать полностью…
Со дня - на день могут продлить мораторий и вы не сможете взыскать неустойку с застройщика за задержку сдачи дома до конца 2025 года❗️
Ранее мораторий был только до конца 2024 года. Этим пользовались разные застройщики, но в меру - никто не хочет испортить себе репутацию.
Самолет, например, сильно задержал строительство в Прибрежном парке и, по-моему личному мнению и данным, у них могут быть серьезные трудности сейчас. Я бы очень серьезно подумал… Правда мы и так ничего не покупали у Самолета клиентам.
/channel/Kharyb
«ЖК Огни - погасли❗️
Люди остались без света, воды и отопления, а некоторые застряли в лифтах по пути с работы. Целый квартал от Донстроя парализован», пишут жители.
/channel/Kharyb
Как сохранить сбережения от инфляции и заработать?
Крипта и фондовый рынок – рискованные инструменты, особенно, для непрофессионалов. Депозиты в долгосрочной перспективе едва ли покроют инфляцию, Центробанк не сможет держать высокую ставку вечно. Недвижимость – надежный консервативный инструмент, но перспективных объектов сейчас мало.
Огромный инвест потенциал сейчас имеет курортная недвижимость, особенно в Крыму. Например, недавно стартовавший с продажами апарт-отель MIRMAX RESORT APARTMENTS.
Судите сами:
⭕️ Апарт-отель в Евпатории на первой береговой линии, всего 296 номеров
⭕️ Старт продаж, а значит можно купить лот по минимальной цене, от 6,5 млн. руб.
⭕️ Доходность от сдачи в аренду - от 1,5 млн. руб в год
⭕️ Номера сдаются с меблировкой и оснащением, согласно международным гостиничным стандартам
⭕️ Доверительное управление гостиничной управляющей компанией - опытный отельер берет на себя все задачи по круглогодичной загрузке номеров, обслуживанию и ремонту. Вы просто получаете доход на карту, без сложностей и рутины
⭕️ Выгодные условия рассрочки
⭕️ Прогнозируемый рост стоимости к сдаче объекта в 2027 – 100%, в реальности может быть больше.
Крым сейчас – это как Сочи перед Олимпиадой. Потенциал роста цен на недвижимость колоссальный.
Получить расчет и цены: https://clck.ru/3DxWPA
Реклама. ООО "Реки Девелопмент"., ИНН 9102287020. Erid: 2VtzquzewQP
Очень интересная статистика от Росреестра за июль, август и сентябрь 2024 года на вторичном рынке❗️
За третий квартал было зарегистрировано 35 725 сделок.
Результат идентичен 2 кварталу. При этом на 18,5% больше 1 квартала - тогда было 30 155 сделок, смотрите картинку вверху!
Ой. Что-то продажи не падают, а как бы стоят на месте и даже растут, относительно начала года. Предательство какое-то 🤔
🤩 Всего за 2024 год в Москве зарегистрировано 101 706 сделок на вторичном рынке.
Это ниже на 20,3% к девяти месяцам РЕКОРДНОГО 2023 года (127 566), но выше к аналогичному периоду 2022 года (96 273) на 5,6%.
Причины роста продаж в 2023 году - слабый рубль (люди видели падение национальной валюты в два раза и спасали деньги).
Я предупреждал, что так и будет еще весной 2023 года тут, здесь и вот еще важный был пост: /channel/Kharyb/2084. А многие тогда ждали, что недвижность упадет в цене.
Причины падения продаж в 2022 - сильный рубль. Все же просто. Люди покупали дешевую валюту, а не квартиры. А потом была мобилизация. Но мы же смотрим на первые 9 месяцев пока, а мобилизация была как раз в конце сентября и нашу статистику не зацепила почти.
Сейчас продажи вполне средние и живые. Пока ничего не рухнуло. Мы это видим на примере своих сделок. Вот как раз сегодня продали простую однушку на Алексеевской, в старом доме, за 11.6 млн.
Родители купили сыну-студенту. Было у них своих 8 млн, а остальное добрали в рыночную ипотеку. Ценник не высокий, кстати. Я вообще не думаю, что цены сильно упадут, возможно именно сейчас дно вторичного рынка.
Поживем - увидим 😏
Просто, если даже сейчас люди тратят наличные и берут рыночную ипотеку, то что произойдет в момент снижения ключевой ставки или в случае похода рубля на 100+? Ответить можно в комментариях, мой ответ вы и так знаете…
/channel/Kharyb
На днях общались с Бизнес-ФМ. Они заметили небольшую коррекцию цен в аренде и спрашивали почему так происходит?
Объяснил, что сезонный высокий спрос сходит на «нет», рынок успокаивается и начинает работать в штатном режиме.
Квартир в Москве становится больше. Было 10.6 тысяч, а стало уже более 14000. Мы перешли порог, озвучиваемый Шахруди и движемся к моему порогу - 15-20 тысяч квартир.
Это давит на цены, снижая их на 10%. Что будет с арендой дальше я подробно рассказал в своем видео на Ютуб.
/channel/Kharyb
Как «заработать» 30 млн долларов простому человеку быстро❓
Очень просто, план такой:
1. Надо руководить банком.
2. Открыть на Кипре компанию.
3. Выдать своей компании 30 млрд рублей.
4. Ликвидировать компанию и отмыть деньги.
5. Переехать в Монако.
Если нужна подробная инструкция, то вот вам статья Коммерсанта: https://kommersant-ru.turbopages.org/turbo/kommersant.ru/s/doc/7247299
А мы тут студии покупаем под аренду, инвесторами себя возомнили 🤣
/channel/Kharyb
Коллеги, привет!
Разобрать Republic, новый корпус, под названием Gold? Green трогали тут: /channel/Kharyb/5636
Все как вы любите - честно и объективно!
Соберем хотя бы 250 лайков - сделаю в ближайшие дни.
Сбер с 22 октября начинает выдавать семейную ипотеку, но первоначальный взнос должен быть 50% ❗️
✅ Для кого останется 20%:
⭕️ Если вы берёте ипотеку с субсидией от застройщика. Те же 4% от ПИКа мы сейчас с многими клиентами брали - кому смогли.
Например, забрали несколько лотов до 15 млн и дороже в Вангардене. БЕЗ УДОРОЖАНИЯ за 4%! Классный ЖК в Матвеевском кластере, рядом с метро и всеми ВУЗами, уже построенный, закрытый от дороги Матвеевским парком и гораздо выше качеством.
Покупали бизнес-класс тоже, но все не расскажу.
При субсидировании все получают свои плюшки: банк - деньги, клиент - квартиру, застройщик - продажи. Жаль, что часто стоимость квартиры повышается и выгодных вариантов, особенно без удорожания, не так много.
Найти такие новостройки можно на витрине Домклик. Для этого в фильтре поиска нужно выбрать «Субсидирование».
⭕️ Те ЖК, которые финансирует Сбер. Иными словами - жилые комплексы, где проектное финансирование от Сбера. Таких не мало и найти их можно на сайте Домклик, выбрав в фильтрах «Комплексное предложение».
⭕️ Если покупатель берет ипотеку с увеличенным лимитом - комбинированную или комбо-ипотеку. Там больше лимит, чем по обычной семейной, но платежи будут выше. В Москве - до 30 млн. 12 млн. дают под 6%, а все что сверх - по рыночной ставке. В общем дорого выходит эта штука и не всем еще одобрят…
⭕️ Еще можно внести единоразовый платеж. Пример с сайта Сбера:
«Жилье стоит 10 млн. руб., минимальный первый взнос — 50,1% (5 010 000 руб.), ставка по кредиту — 6%, его срок — 15 лет. При таких вводных ежемесячный платеж равен 42 108 руб., а сумма кредита — 4 990 000 руб.
А теперь уменьшим первый взнос до 30,1% (на 2 000 000 руб.). Единоразовый платеж за это составит 5,9% от суммы кредита — 412 410 руб. Таким образом, сэкономить удается 1 587 590 рублей.
Если первоначальный взнос снизить до 20,1% (на 3 000 000 руб.), то экономия составит 2 472 660 рублей. Единоразовый платеж в этом случае будет равен 6,6% от суммы кредита — 527 340 руб.»
Тут Сбер предлагает вам КУПИТЬ пониженную ставку, заплатив часть процентов по сути - ВПЕРЕД. Интересная опция, но не для всех.
✅ Если клиент записался на сделку до 21 октября 2024 года включительно, то к нему применяются прежние требования (речь идет именно о записи, а не о дате сделки). Для всех остальных заявок с 22 октября первоначальный взнос составит не менее 50,1%.
☝🏻Что теперь будет? Несомненно, эти меры поддержат рынок в моменте и пушнут продажи, однако не так масштабно, как могло бы быть при безусловных выдачах семейки (как это было в сентябре)…
Еще одно окно возможности купить квартиру закрывается. Что же будет с ценами? Как всегда: плохое дешевеет, хорошее будет востребовано.
PS А вам не кажется, что Сбер включил монополию и немного диктует условия?
/channel/Kharyb
Вот «Руставели, 14» на картинке выше ☝🏻
Все обещали, что цены упадут, а я ждал и… не очень в это верил❗️
Наоборот, из эфира - в эфир собирал информацию и анализировал экономику, рынок, СВО, валюту, рост цен зарубежом, стоимость аренды, инфляцию, рост денежной массы и тд. Десятки разных факторов, событий, явлений.
Мы эти квартиры брали людям по 15-15.3-15.5 млн два месяца назад и месяц назад, вот тут писал: /channel/Kharyb/6155 Еще скидки максимальные получали - 3-4 % в июле и августе. Получалось даже дешевле 15 млн.
А те, кто ждал, сейчас ни семейную ипотеку взять не могут, ни купить по прежним ценам. Жаль, надеюсь и жду на лимиты Сбера, вчера на эфире рассказал как будет дальше жить рынок и когда покупать квартиры: /channel/Kharyb/6219
Выводы получились интересные. Пишите в комментариях, когда же цены упадут, в чем я был не прав, когда советовал покупать недвижимость в июле - августе, когда она была на локальном дне?
А может я был не прав, когда говорил что в сентябре все побегут в последний вагон семейной ипотеки и цены могут еще вверх дернуть? Нет, я был прав. А вот что делать сейчас и что будет дальше, вчера рассказал подробно и понятно тут: /channel/Kharyb/6219
PS Такие цены были только лишь в июне! На самом пике, перед отменой льготной ипотеки. Денис Петров, ждём тебя 🤗
Мне это видео уже многие скинули❗️
Девушка сдала квартиру молодой семье из Дагестана, а в итоге жил один хлопец - боец ММА.
Квартиру показательно разнес, ничего не скажешь, щепетильно. Нашел ее канал, вот ссылка на пост: /channel/myslishki_maryjane/11457
А вот как было: /channel/myslishki_maryjane/11458
Нет опыта - не нужно самостоятельно сдавать квартиру. Я постоянно об этом говорю.
Надо снять видео, как этого всего не допустить, с подробными пояснениями почему так происходит?
Если надо снять, давайте соберем 300 👍 лайков под постом. Так я пойму, что вам интересно.
/channel/Kharyb
🔺🔺🔺Эфир получился хороший, но грустный. Очень мне после него как-то грустно. Хочу дешевые квартиры, а их нет! Обещали, что все упадет, а оно не упало 🥹.
Рассказал подробно как все будет дальше - не говорите потом, что не предупреждал. Смотрите лучше до конца и ставьте в ЮТУБчике лайки 👍🏻, мне хоть теплее на душе будет.
/channel/Kharyb
Рынок недвижимости изменился. Если год назад росло все, то сейчас нужно уметь выбирать только качественную недвижимость.
Написал для канала девелопера FORMA инструкцию на тему: «Какую квартиру стоит покупать сейчас для инвестиций и сдачи в аренду❓
Я дал самые главные и важные советы, переходите по ссылке и читайте.
Премиальные апартаменты от 13,7 млн ₽ на Тульской
Рядом с Даниловским рынком почти готов комплекс премиальных апартаментов Deco Residence. Дом включает в себя 16 этажей, верхние из которых занимают эксклюзивные лоты от 127 м² до 159 м².
К покупке доступны апартаменты с предчистовой отделкой от 13,7 млн ₽. За дополнительную плату – отделка white box или реализация дизайн-проекта с меблировкой и премиальной техникой.
Резидентам будет доступен консьерж-сервис уровня пятизвездочного отеля и приватный фитнес-зал клубного формата, лобби-бар и лаунж-зона.
Благоустроенный двор-сквер разбит на тематические зоны: игровая площадка, коворкинг, барбекю-зона и зона отдыха.
Застройщик предоставляет рассрочку 0% на 2 года. Первоначальный взнос – 30% и равные ежемесячные платежи. Через 2 года на оставшуюся сумму можно оформить ипотеку.
Узнать подробности можно на сайте: https://clck.ru/3DzpxF
Звоните: +7 (495) 241-90-01
🤩 Число покупок квартир в новостройках выросло на 27% за месяц
📈 В сентябре 2024 года Росреестром по Москве зарегистрировано 10 171 ДДУ в отношении жилой и нежилой недвижимости, что на 17,3% больше августа текущего года (8 673 ДДУ).
🤩 В годовом выражении данный показатель уменьшился на 44,7% и на 3,1% к результатам 2023 (18 402 ДДУ) и 2022 (10 493 ДДУ) соответственно.
▫️Жилье (в сентябре 2024 года – 6 367 ДДУ):
+27,1% к августу 2024 года (5 008 ДДУ)
-53,2% к сентябрю 2023 года (13 590 ДДУ)
-17% к сентябрю 2022 года (7 675 ДДУ)
▪️Нежилье (в сентябре 2024 года – 3 804 ДДУ):
+3,8% к августу 2024 года (3 665 ДДУ)
-21% к сентябрю 2023 года (4 812 ДДУ)
+35% к сентябрю 2022 года (2 818 ДДУ)
▫️Жилье (за январь-сентябрь 2024 года – 63 689 ДДУ):
-19,9% к 9 месяцам 2023 года (79 543 ДДУ)
-2,7% к 9 месяцам 2022 года (65 484 ДДУ)
▪️Нежилье (за январь-сентябрь 2024 года – 35 561 ДДУ):
+3,3% к 9 месяцам 2023 года (34 427 ДДУ)
+20,5% к 9 месяцам 2022 года (29 521 ДДУ)
Цены будут расти
Все любят рассказать, почему упадут цены на недвижимость, потому что эти сказки венского леса очень сладки человеческому уху. Ведь так приятно думать, что ты не проебал момент выгодной покупки квартиры, а как бы выжидал более подходящий вариант. Прям услада для глаз, мед для ушей.
1. Первые и самые важные — это кто уже прыгнул в историю с квартирами: девелоперы, банки и обипотеченные клиенты. Если интерес первых двух вполне понятный — одним строить надо, другим нельзя, чтобы их залоговые активы дешевели, то клиент зверь более интересный. Особенно показательна истерика клиентов Левела, когда девелопер решил в пару заходов быстренько наполнить свои эскроу-счета. Много различного креатива там можно было прочитать: и суды, и обращение в банк, чтобы урезонил взорвавшегося застройщика, и т. д. Поэтому желание скованных одной цепью будет пушить рынок всегда вперед. Это фактор как психологический, так и экономический. Если цены упадут на 20–30% и начнутся банкротства заемщиков, то это может положить даже самый большой банк, так как займы будут невозвратные.
2. Повышение финансовых расходов девелоперов. Вы когда новости читаете про повышение ключа, тут проблема не в том, что ипотека опять подорожает, а проблема в том, что проектное финансирование подорожает для девелопера. Каждый % ПФа перекладывается в расходную часть проекта — +2–3%. Пока ключ растет — ждать снижение цен на стройку наивно.
3. Дефицит предложения. Из-за того, что проектное финансирование будет конское. Многие девелоперы на различные проекты просто не смогут его получить. Поэтому все чаще девелопер будет класть документы для реализации проекта на полку. Этот процесс уже запущен. Его результат можно будет увидеть через полгода. Кого пока по получению проектного финансирования ничего не останавливает: точечные проекты в Москве, где ценник и низкий темп продаж позволяет. Поэтому мы видим эти старты продаж в информационном поле. Дефицит может дать по году дополнительные 4–5%.
4. Сокращение рабочей силы. Это отдельный сюжет, который разворачивается сейчас на стройке. Девелоперы уже начали убирать отделку в проектах, хотя этого не сделали в 2022 году. Всем приходится повышать расценки на работы. Это мероприятие довольно опасное. Повысил один девелопер — переманил подрядчика. Повысил другой — переманил дальше. Итого все девелоперы, которые играют в колесо поднятия расценок, в проигрыше. По году это может принести ещё дополнительно 5–10% роста цены.
5. Рост стоимости материалов. Ну, это фактор себя немного дискредитировал из-за того, что связь его с ценой реализации довольно условная, но им «прикрывались» несколько лет, обосновывая, почему ценник рос каждый год 20+%. Но рост цены на 3–4% можно без проблем.
6. Коммерческие расходы — больше комиссия агентам, больше инвестирования в охватные медиа, большие рекламные кампании. По итогу это еще на цену даст минимум 2–3%.
7. Общая инфляция и расходы на зарплату — накинем ещё 4–5%.
Итого, при текущей динамике, если суммировать все факторы, то ценник за год-полтора может вырасти на 20-25%. Как будто на дворе халявная ипотека, а не ставки более 20%. Обломать малину может ипотечный стандарт и ко, но все это обрушит объем реализации — EBITDA девелопера, а не ценник для конечного потребителя.
ТОП 6 СХЕМ кинуть арендодателя:
YOUTUBE
RUTUBE
VK-сообщество
ДЗЕН
Не для инструкции, а чтобы предотвратить !
Наши в Вадимом опасения тогда не оправдались и Слава Богу❗️
Вот еще новость вышла позитивная:
"Поправками ко второму чтению предлагается освободить от НДФЛ материальную выгоду, полученную от экономии на процентах по кредитным договорам на приобретение (строительство) жилья или на рефинансирование.
Речь идет о договорах, заключенных до 31 декабря 2024 года. У заемщика при этом должно быть подтвержденное налоговым органом право на имущественный налоговый вычет", - говорится в сообщении.
Материальная выгода возникает, когда заемщик оформляет беспроцентный заем или если уплачиваемые им проценты по жилищному кредиту составляют менее 2/3 ставки рефинансирования ЦБ, объяснила пресс-служба Минфина.
/channel/Kharyb
Слушайте, тут в Сигнальном вижу недорогой лот, если кто-то ищет: https://www.pik.ru/flat/854769
Это уступка, поэтому лучше за наличные. Таких цен там НЕТ сейчас. Однако я не знаю кто продает, какие документы и тд. Все сами проверяйте, как это делаем мы.
Просто делаю подбор. Нам не подошла эта квартира. Уточняйте детали у продавцов.
Другие почти по 14 млн от застройщика.
/channel/Kharyb
Кому будет интересно, вот ребята из БизнесФМ мои слова разместили: https://www.bfm.ru/news/559941
Читать полностью…
Люди неисправимы…
Каждый день мне задают один и тот же вопрос в личке: «Александр, покупать квартиру сейчас или в ноябре, январе, феврале, что будет с ценами на квартиры❓»
Инвесторы пытаются в очередной раз делать ставки. Но это поведение игрока, а не инвестора.
Точно также, некоторые покупатели поступали в январе 2024 года, когда ждали и верили в падение цен на 30%, а они, после кратковременной коррекции, рванули вверх и на новостройки и на вторичку, а я все это предсказывал здесь, постоянные подписчики помнят. Много было постов об этом, листайте канал.
Так чего нам ждать сейчас? Смотрите:
⭕️ Октябрь:
Многие мои клиенты и подписчики уже согласовали ипотеку в Сбере и ждут разморозки выделенных лимитов и выдачи денег. На рынке сформировался приличный объем отложенного спроса. Люди, как бегуны перед стартом, готовы покупать.
Если Сбер действительно станет выдавать деньги, то в моменте продажи у застройщиков в экономе, комфорте и бизнес-классе резко вырастут и застройщики тут же поднимут в моменте цены и отменят скидки. За ними сразу продавцы переуступок и вторички сделают тоже самое.
⭕️ Ноябрь:
Лимиты у Сбера и других банков исчерпались в ноль. Их было мало. Задранные в октябре цены начинают снижаться до августовско-сентябрьских, если государство не согласует новые лимиты. Если согласует - даже легкой коррекции ждать не стоит.
⭕️ Декабрь, январь и февраль будут зависеть от очень многих факторов и пока что совершенно непредсказуемы. Каких факторов? Например: какой будет курс рубля, будет ли семейная льготная ипотека, какая обстановка будет на фронте и тд. Вообще мало данных сейчас, чтобы анализировать как-то будущее дальше ноября.
⭕️ Что будет с ценами на недвижимость через два-три года? Лично я верю в медленный рост. Но скажу снова: «Будущее крайне непредсказуемо». Мы не знаем когда закончится СВО. Если военные действия прекратятся, то стагнация вполне вероятна во всех сферах экономики и это хорошо. Всем нужен мир, всем нужен отдых, всем нужно спокойствие.
Однако рост денежной массы, практически полное отсутсвие других инструментов сбережения денег, кроме недвижимости, высокая инфляция, сокращение строительства в ближайшие годы - все свидетельствует о медленном росте и продаж и сделок со временем.
С возможными кратковременными просадками, как это было в январе 2024 года, подробно рассказал в одном из недавних эфиров: /channel/Kharyb/6121
🤔 Так что сейчас делать? Покупать или ждать? Делайте то, что вам реально нужно и никого не слушайте! Нужна квартира - покупайте. Не играйте снова в казино. Не нужна квартира - не покупайте. Все, точка❗️
Просто уйдите в тихое место, где никто не будет вас отвлекать. Задайте себе вопрос: «Чего я хочу от жизни? Зачем мне недвижимость, для каких целей? На какой срок я покупаю квартиру? За какие деньги я покупаю квартиру, какие цели преследую? И тд»
Потратьте полчаса на разговор с самим собой. И никого больше не слушайте 🤗
/channel/Kharyb