37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Самое прикольное - сейчас уникальное время, совсем не хуже, чем было тогда. Есть много возможностей для инвеста в недвижимость. Обязательно сниму kharybin?si=vMHuo7c3hirEYPRK">видео в ютуб и все расскажу.
Читать полностью…
А я об этом предупреждал заранее - вот старый пост, как пример: /channel/Kharyb/6428
Читать полностью…
Интересно написал в личку один из подписчиков. Мой клиент и хороший знакомый. Он продал пару однушек, площадью 35 метров, в современном ЖК на Варшавской. Летом еще было мало звоночков за 18 млн, а в ноябре все улетело за 18.6-18.8:
Читать полностью…
Мне на глаза попалась очень интересная статья от Ильи Пискулина, которую постараюсь тезисно изложить.
Что изменилось:
⭕️ Дорогие кредиты. Если раньше девелоперы платили в среднем 5% по кредиту, то сейчас вынуждены от 10 до 20% закладывать в свою экономику.
⭕️ Инфляция за год в стройматериалах составила 10-20%.
⭕️ Заработные платы рабочих в некоторых регионах выросли в 2 раза. Это связано с увеличением выплат в других отраслях: курьерских компаниях, предприятиях с гособоронзаказом, службой по контракту.
⭕️ Дефицит рабочей силы. После Крокуса участились рейды на стройки и мигранты вынуждены искать себе другие занятия. В 2025 году ряд регионов вообще ввел запрет на работу мигрантов. Сейчас стройке придется конкурировать за россиян с отраслями, где ежемесячные выплаты превышают 200 тыс. рублей в месяц. Это без учета того, что остальные сегменты экономики тоже включатся в борьбу за людей, ведь миграционные ограничения коснутся не только девелопмента.
⭕️ 5 лет назад многие социальные объекты строил город, сейчас это все повесили на застройщиков, которые включают стоимость школ и садиков в цену квартир для вас. Добавьте к этому уменьшение плотности застройки в регионах. Это означает, что стоимость земли распределяется на меньшее количество квадратных метров и квартир.
⭕️ Сильно подорожала земля. К этому привело развитие строительной отрасли: льготная ипотека обеспечивала продажи, а участков было мало.
⭕️ Сроки и стоимость вывода объектов выросли, это мы с вами видим. Усложнились бюрократические процедуры по получению исходно-разрешительной документации, в нее включают решение тех или иных задач города, строительство социальных объектов.
⭕️ Налоговая реформа. Мы тоже на себе ощутили новый НДС. Многие подрядчики были небольшими и теперь они на УСН вынуждены его платить.
⭕️ Эволюция продукта и усложнение девелопмента. Благоустройство дворов, фасады, отделка подъездов в новых домах — все в современном жилье стоит больше, чем когда бы то ни было.
⭕️ Вклады под 24%
Наступит день, когда люди снимут деньги с вкладов и встанет вопрос — что с ними делать. Произойдет это, когда «ключ» снизится, а значит, уменьшится и ставка по ипотеке. Это приведет к огромному всплеску продаж на рынке недвижимости. Застройщики уже его ждут. К этому времени они, несомненно, постараются поднять цены.
📉 Факторы, способствующие снижению цены на недвижимость:
✅ Низкие продажи относительно прошлого года. Застройщики сейчас вынуждены наполнять Эскроу-счета и давать скидки, но они и тем-более банки, не могут работать ниже себестоимости. Тем не менее, есть реальная вероятность дисконтов на отдельные объекты, лоты, пулы квартир, когда застройщики будут готовы снизить цену до 20%, чтобы решить тактические или оперативные задачи.
✅ Готовые квартиры. Часть застройщиков не сможет до ключей распродать все объекты и дома со сроками сдачи в 26+ годах могут давать скидки. Если застройщик ввел дом, но не отдал кредит банку, он может снизить стоимость, чтобы избавиться от нагрузки и приблизиться к долгожданной прибыли. Так, кстати, делал ПИК в Большой очаковской, когда я клиентам схватил объекты на 20% дешевле рынка, здесь писал: /channel/Kharyb/6370 Или в Саларьево брал себе. Или вот Остров был.
✅ Вторичка и инвесторы
В последние годы многие люди купили себе квартиры с целью перепродажи или сохранения средств. Часть из них может выходить на рынок с дисконтом по сравнению со средними ценами. Тем не менее, подобные предложения будут единичными.
☝🏻Выводы: девелоперы будут меньше строить из-за роста себестоимости и связанных с этим высоких рисков. Сотни застройщиков страны в конце 2024 года сидели над финансовыми моделями собственных проектов и не понимали, что еще срезать, чтобы в объектах появилась рентабельность. Единственный вариант — поднятие цены. Для этого есть потенциал с учетом объема вкладов и активного роста зарплат в стране.
/channel/Kharyb
Некоторые люди в чате активно ждут февраля-марта для покупки квартиры. Почему? Читайте наш закрытый чат: /channel/+uFnASMmoBcRjNTBi
Читать полностью…
Ох ты❗️Вот это да…
Делаю сейчас новый подбор для нового клиента и вижу такое…
Вот здесь я советовал обратить внимание на Кутузовский квартал и писал, что цены там на короткое время ниже стартовых, да еще рассрочка без процентов: /channel/Kharyb/6508
Тогда к нам пришла клиентка на подбор и купила сразу 2 квартиры. Одну как раз в КК. Взяли мы ей евро-двушку 34.5 метра за 15 миллионов и с рассрочкой на год 🤣.
7.5 миллионов мы внесли сразу, а еще 7.5 положили на депозит под 25% годовых. Если не считать копейки, то квартира ей обошлась в 13.5 млн 😅🤗
Сейчас самая дешевая из таких квартир в этом ЖК стоит на 2 этаже за 17 млн❗️Скрин вверху прикрепляю. А мы купили хороший видовой этаж.
Таким образом за 160.000 мы сумели найти и подобрать человеку лот дешевле на 2 млн., потому что знаем рынок и увидели крутую возможность.
Вот такие кейсы я всегда буду приводить в пример, чтобы обосновать стоимость услуг. Они окупились более чем в 10 раз.
Вторую квартиру ей взяли в другом ЖК, тоже очень выгодно, я еще и скидку организовал хорошую. В следующий раз напишу вам об этом.
А вообще, на канале полно информации, ее нужно только правильно использовать 🙂
PS Кутузовский квартал хорошо вырастет в цене, потому что конкурентов почти нет, метро рядом, причем сразу и кольцевая и 2 радиальные удобные ветки в самый центр!!! Парки недалеко. Аэроэкспресс до Шереметьево. МЦД до Белорусской и Сити! Ликвидность в аренде и продаже на ключах будет очень хорошей, а цены высокими.
Жаль, что халява кончилась и не факт что снова такой шанс будет. А говорил вам - берите в ноябре-декабре квартиры. Нет же, хотели еще ниже в январе купить… Есть хорошая поговорка: «От добра, добра не ищут». Меня родители еще в детстве ей научили.
/channel/Kharyb
Всем доброго дня.
Пока ЦБ зафиксировал курс доллара к рублю в районе 101.6 на все праздники, форекс показывает совсем другие значения. Похожее было в СССР, но с гораздо большим отрывом.
На картинке курс, который я только что взял с Инвестинга. Вчера он доходил до 114 рублей за доллар, но потом откатился, позавчера максимум был в районе 112.
Экономисты приводят разные причины такой волатильности. Кто-то говорит что это из-за дорогих покупок на Новый год 😏 Кто-то из-за скорого отказа Европы от нашей нефти, доходы от которой серьезно поддерживают бюджет и тд.
Я считаю, что это происходит на ожиданиях отмены моратория на покупку валюты Центральным банком с 1 января. Именно эта мера спасла нас от девальвации 27 ноября. Подробно и понятно я обо всем это рассказывал здесь: /channel/Kharyb/6462
Трейдеры просто ждут снижения курса рубля и ставят на это.
Чем такая ситуация грозит покупателям квартир? Тем, что крупные капиталы люди в первую очередь несут в недвижимость и больше никуда. Валюту покупать становится дорого и народ скупает недвижимость. В основном - вторичку или ближние сроки сдачи новостроек.
Точно так недавно скупили весь ликвид и даже часть неликвида со сроками сдачи в 2024 году и даже в 2025 году.
Сейчас мы вошли в 2025 год, значит будут разбирать 25 и даже 26 год. А вот сразу или постепенно - все будет зависеть от курса.
Рублей становится в стране все больше и больше. Государство ежедневно тратит огромные суммы на СВО, а эти деньги распространяются по всем людям и бизнесам, депозиты проносят колоссальные доходы, поэтому растет инфляция.
Еще ЦБ принял новый ипотечный стандарт. Я уже снял об этом видео, оно ждёт своего часа. Из-за этого, а также из-за отмены лимитов по семейной ипотеке и хороших продаж, застройщики сильно подняли цены перед самым Новым годом и отменили многие скидки. Тут обсуждали: /channel/Kharyb/6619
Что будет дальше? Что делать?
Все просто.
Пока что сложно будет продавать 27-28 и дальше годы. Люди боятся заходить даже по очень низким ценам, которые сейчас есть. И просто не хотят, потому что думают что на депозите заработают больше. Однако ЦБ скоро будет вынужден снижать ставку, если не хочет уничтожить малый и средний бизнес.
Если ЦБ снизит ставку - инвест в долгую стройку заиграет абсолютно новыми красками. Как и инвестиции в акции. Инвесторы станут покупать доходность 30-40% за 2.5-3 года в стройке и в акциях. Все вырастет, скидки отменят. По акциям это уже видно - фондовый рынок рванул вверх даже на том, что Набиуллина не подняла ставку.
Но пока что можно наслаждаться низкими ценами и хорошими скидками в «долгих» проектах.
В новостройках со сроками сдачи в 25 году почти ничего не осталось. В 26 пока что выбор есть, но все выкупят за полгода и это без резких колебаний курса.
Если же курс рубля продолжит падение и ЦБ официально поднимет его до 112-115 или 120 за доллар в течение 2-3 месяцев, то спрос на все еще сильнее вырастет, а в след за ним и цены и инфляция.
Будем надеяться, что государство это понимает и станет бороться за крепкий рубль. Но в принципе им это не очень выгодно, мы должны это помнить. Бюджет получит больше денег за энергоресурсы, если рубль будет по 110-120…
/channel/Kharyb
Друзья, коллеги, просто хорошие люди и подписчики.
Простите меня, итогов подводить не буду, боюсь сглаза 🤣 Шучу, просто лень, хочется отдохнуть. Вы и так все знаете 🤗 Год был хороший, успешный, благословенный, Слава Богу.
Пишите поздравления мне и друг другу под этим постом. В личку не пишите пожалуйста, - там менеджеры приучены всем отвечать, а им тоже надо отдыхать )
Всех люблю, обнимаю, счастливого Нового года желаю, будьте счастливы🤗
/channel/Kharyb
Кто покупает элитку в Москве, откуда такой рост❓
YOUTUBE
ДЗЕН
RUTUBE
VK-сообщество
Зима, холода, хочется в тепло 🙂
Если поедете в Дубай на праздники, советую совместить приятное с полезным и зайти на крупнейшую презентацию недвижимости - с 3 по 5 января на BLUEWATERS ISLAND.
В 2023 году я тоже там бывал и квартиры смотрел. Было очень интересно, даже видео снял! На самом деле, Дубай ничем не отличается от Москвы в плане инвеста и подбора объектов под аренду - есть много неликвида и есть очень интересные варианты.
Тут вот в чем еще дело. В валюте недвижимость Эмиратов выросла за последние 20 лет в несколько раз, а в Москве - упала в два раза из-за ослабления курса рубля, поэтому есть о чем задуматься. Я на эту тему даже снимал ролик недавно.
На презентации будет доступ к новым проектам, которые еще не представлены на рынке с эксклюзивными ценами и с выгодными планами платежей. Будет возможность лично пообщаться с более чем 20 ведущими застройщиками❗️
Я считаю мероприятие интересным, отнеситесь к нему как интертейнменту и разнообразьте отпуск. Сам в этот раз никуда не лечу, дел много, но с удовольствием бы посетил.
Более года назад был «Дубай 2022» на минималках в ЖК Северный порт от Легенды.
Кто не в курсе, то в Дубае после начала СВО творилось что-то невероятное - люди выкупали все, до чего дотягивались. Брокеры озолотились.
Чтобы иметь право купить квартиру там по хорошей цене - брокеры и покупатели ходили и играли в лотерею в Кока-кола арене. Я там тоже бывал, но ничего не покупал. Просто интересно было посмотреть.
Сейчас рынок в Дубае стал более сбалансирован. Хорошие объекты подросли, плохие - упали, есть 10% инвеста, а все остальное брать нельзя.
Все как у нас, если в общем. Я даже хочу съездить и посмотреть теперь, потому что очень интересно.
Завтра будет реклама выставки, советую просто погулять по ней. Но я Дубай не покупал и не планирую, так как мне там не нравится в принципе.
А у меня правило - покупаю недвижимость только там, где бываю продолжительное время. Тай хочу точно! Даст Бог - следующую зиму проведу на Пхукете… Очень его люблю, как и Азию в целом.
Так вот. Возвращаемся к теме.
Тогда в Северном порту творилось форменное безобразие. Вот пост от ноября 2023 года, когда я отрезвлял людей: /channel/Kharyb/3972
Перед стартом продаж люди, которых завлекала реклама, выкупали все. Отдел продаж не справлялся. А я смотрел, пытаясь понять, что упускаю.
Оказалось - ничего я не упускал. Дутый пузырь был. Очень полезный опыт на будущее. Сейчас там цены ниже…
На днях была интересная консультация❗️
Клиентка сама выбрала евро-двушку за 15 млн в Moments и хотела узнать - стоит ли ее покупать?
Первый и главный вопрос, который я всегда задаю: «Зачем?»
Она рассказала, что хочет улучшить свои жилищные условия и купить нормальную трехкомнатную квартиру для семьи в новом доме, но сейчас таких денег просто нет, а есть 15 млн.
Перед ней стоит выбор: положить все деньги на депозит или взять Moments. Она не понимает, какой инструмент быстрее приведет ее к цели - покупке семейной квартиры через 3-5 лет. Она надеется к тому времени заработать еще 10-15 млн.
С одной стороны, депозит приносит 20-25% годовых и выглядит очень прибыльно. С другой - ей предложили хороший лот со скидкой.
Что бы сделали вы? Почему?
Свой ответ расскажу позже.
/channel/Kharyb
Бруснике «впарили» Эмерал! Чтоб вы понимали - это на МКАД, да еще в Бирюлево)))
А Самолет могет 🤣
Жаль, я не знаю стоимость продажи. Может Брусника дешево купила?
Вижу, как в регионах будут рекламировать: «Рядом большой благоустроенный парк, скоро откроется новое метро, удобный выезд на МКАД!» И ведь во всем будут правы…
PS Западнее красивая ТЭЦ, поэтому выбирайте окна на восток или на север. Район зеленый, благополучный 😅
/channel/Kharyb
Наш ДДУ зарегистрирован, деньги на Эскроу, можно рассказать 🙂
Пару недель назад подобрали клиенту евро-3 в Острове от Донстроя за 30 млн со скидкой. Изначально ценник был 33 миллиона. Площадь - 60 метров.
Я на это посмотрел, подумал и решил показать маме. Ей понравилось, говорит: «Давай мне тоже купим, как раз свою старую продала, которая уже в цене не растет, реинвестируем, а ремонт ты мне поможешь сделать!»
А я что? Мне Остров нравится давным-давно. Я вам уже всю плешь проел про Строгино, что считаю этот район заповедником.
А Остров - тоже Строгино, только новое, без старых домов, промок, с набережной, крутой экологией, метро, спортивными объектами, Крылатским под боком, парками, рекой. Еще мне нравится, что один застройщик весь район делает. Донстрой хорошо себя зарекомендовал в бизнесе и в элитке, в комплексных проектах.
В общем созвонился со своими знакомыми там, тоже получил хорошую скидку и купили мы побольше евро-трешку, ее фото наверху, но чуть дороже, чем клиенту выбрали. Самое интересное, что от бронирования до подписания ДДУ прошло несколько часов, спасибо менеджерам.
Можно было бы крутить деньги на депозитах, но я не уверен что эти квартиры через полгода останутся. Взяли мы 5 квартал - там все очень быстро разбирают, метро под боком и ключи через год.
Еще смотрел на переуступку, но продавец поднял цену сильно и я не потянул и не захотел.
Еще мой друг и клиент был в курсе, тоже хотел купить, я даже ему отличные условия согласовал, но он два дня туда ехал и все - больше скидок нет. Такие дела.
В общем я не знаю кто прав, может быть надо было на вкладах зарабатывать, но знаю одно - на длительной дистанции такие квартиры обгонят вклады и мне так спокойнее.
Как видите - за все что я тут пишу, я отвечаю делами: /channel/Kharyb
Застройщик SREDA ака ПИК. У нас есть клиент, хотели связаться с менеджером. Никто не отвечает. Как так можно работать? Такое ощущение, что никому ничего не нужно. Все продали, покупателей толпа.
Я знаю, что ПИК меня читает. И не только. Пусть напишут нам в личку оттуда люди, с кем можно нормально работать.
С Forma недавно по Pave общались, задавали вопросы, ответы были в стиле: «Что надо?» Мне просто интересно, неужели и правда план по продажам перевыполнили? Что тогда ждунам делать?
/channel/Kharyb
Погодите, я вам еще напишу за сколько эти ☝🏻квартиры были куплены и сколько принесли арендой за годы сдачи. Вот где все хорошо.
Читать полностью…
«Мое видение будущего рынка недвижимости в Москве иногда отличается от твоего, я выкладываю соответствующие комменты в твоем чате. По поводу моих прошедших в этом году сделок могу сказать, что продал благодаря двум факторам: во первых это хорошее состояние квартир, близость к метро, хорошая развитая локация внутри МКАД именно то что ты пропагандируешь на канале и во-вторых момент продажи совпал с очередной паникой на падении рубля. Вспомни, когда в конце октября доллар пошёл на сотку и все ждали, что вмешается цб, а он никак не вмешивался и потом рост пошёл с ускорением на 110 и выше. Вот те пару квартир, которые я продавал с августа и готов был отдавать по 18 практически одномоментно были выкуплены за 18,6-18,8. Народ у нас пугливый, все все понимают про наше государство и бегут спасать деньги в недвижимости. Не самый плохой вариант, кстати. Поэтому фактор ослабления рубля сильно влияет на рынок недвижимости».
Автор продал квартиры, потому что они уже выросли в цене и свое отработали. Он перекладывается в новую недвижимость, если что 🤗
/channel/Kharyb
Продолжение:
Плюс последнее, что сейчас может сделать девелопер — слить квартиры в убыток, обрекая себя сидеть без ассортимента, когда ставки снизятся, а люди снимут деньги со вкладов.
☝🏻Резюме — оснований для системного снижения стоимости квадратного метра на конец 2024 года нет.
Самый вероятный сценарий: цены на недвижимость продолжат уверенный рост и уже потом возможны скидки. Стоимость квартир, даже с учетом дисконтов, вряд ли будет ниже, чем сейчас. Прогноз по росту цен на 2025 год — до 25%.
☝🏻Есть ли сейчас смысл покупать жилье:
Да, если есть потребность и финансовые возможности, то откладывать приобретение недвижимости нет смысла. Хороший вариант — рассрочка, тогда застройщик фиксирует стоимость и повышение цен не коснется покупателя. Я об этом писал тут: /channel/Kharyb/6632
А еще семейная ипотека - классная возможность улучшить жилищные условия за 6%. Тем более, сейчас убрали лимиты и дают деньги! Сколько этот аукцион большой щедрости от государства будет продолжаться, я не знаю. Это тоже будет толкать продажи вверх.
Оригинал статьи: https://dvizhenie.ru/media/2168/ilya-piskulin-chto-budet-s-cenami-na-zhile-v-2025-godu
Мой канал: /channel/Kharyb
✅ В чате один из подписчиков задал вопрос ☝🏻
Я решил ответить сразу всем:
⭕️ Когда вы что-то покупаете, вы должны четко себе представлять как будете за это платить. Никогда не рассчитывайте на арендаторов - если аренда гасит ипотеку, то это приятный бонус. Всегда рассчитывайте только на себя.
⭕️ Не покупайте объекты у застройщика, который строит квартиры в одних полях. Рано или поздно у него начнутся проблемы, ведь это неликвид на выходе.
⭕️⭕️⭕️ Никогда, вы слышите, никогда не покупайте ничего дорогостоящего в рынке, который не знаете идеально. Хотите инвестировать - изучите рынок или обратитесь к тем, кто его знает.
⭕️ Я делал разбор на этот ЖК еще 13 июня 2022 года и объяснял, почему его покупать не нужно, вот смотрите сами: /channel/Kharyb/669
А вот еще кейс по Большой Очаковской был. Такую квартиру мы купили за 12.6 миллиона, если учитывать рассрочку на полгода, мою скидку и прибыль от депозита.
Причем, в объявлении однокомнатная квартира за 14.7 миллиона, а у нас была евро-двушка! Она бы еще дороже продалась. В Матвеевском парке таких цен вообще нет уже.
Самое грустное, что квартир в продаже мало. Ничего почти нет - это на десятки домов по 30+ этажей в Большой очаковской и Матвеевском парке и др. Все продается и покупается, иначе там бы 100 квартир висело.
Заказать подбор можно здесь: /channel/Kharyb/5241
СКОРО АРЕНДАТОРОВ НЕ БУДЕТ ВОВСЕ:
YOUTUBE
RUTUBE
ДЗЕН
VK-СООБЩЕСТВО
Ребята! В чате прям растрогали🤗
Читать полностью…
Обещал вам рассказать про квартиры, которые сдаем! Вот несколько примеров:
⭕️ Однокомнатная квартира в ЖК Вереск была сдана недавно за 90000. Это всего 37 метров. У ЖК есть свои трудности в виде ремонтов вокруг и не очень удобной дороги до метро, но скоро все наладится. Больше фото по ссылке: /channel/Kharybo/15802
⭕️ Двушку в ЖК Лучи сдали с трудом за 100.000, но справились. Арендаторы приходили очень сомнительные. То с перегаром, то юные криптаны, то какие-то странные неплатежеспособные люди, представившиеся семьей. В итоге мы сумели найти приличную пару. Если вы сами сдаете квартиру сейчас, то я вам не завидую. Ссылка на остальные фото: /channel/Kharybo/15892
⭕️ Студия 20м2 в ЖК Волжский парк «ушла» за 55000. Вот ее фото: /channel/Kharybo/15583
Сдали девушке-продюсеру из Хабаровского края, 23 года. Другим нанимателям не нравилась доступность к метро. А она уже проживала тут и всё ок.
⭕️ Матвеевский парк, евро-трешку, сдали за 110.000 в месяц девушке из Латвии. Она получила недавно разрешение на временное проживание в России. Остальные фото тут: /channel/Kharybo/15593
Все квартиры мы сдаем как свои, так как потом стараемся помогать нашим клиентам в решении любых разногласий и споров, ведем переговоры и улаживаем конфликты. А нам это надо? Нам это не надо! Поэтому очень внимательно и тщательно отбираем квартирантов. Заключаем мой договор с неустойками, который многим продал и постоянно модифицирую. Если хотите с нами сдать квартиру, условия и контакты в шапке канала: /channel/Kharyb/5368
Как видите, квартиры сдаются и сдаются за очень приличные деньги. Как уже обсуждали в нашем закрытом инвестиционном чатике, стоимость аренды в Москве приблизилась к европейской.
Ps Всем советую подписаться на наш инвестиционный чат, попасть туда можно только по ссылке: /channel/+uFnASMmoBcRjNTBi Там подписчики и я общаемся, делимся интересными вариантами жилых комплексов и кейсами.
Канал с нашими объектами под аренду и покупку: /channel/Kharybo Здесь только проверенные варианты от наших клиентов-собственников и агентов!
А еще мы сами меблируем многие объекты наших клиентов, ремонтируем, управляем ими - обращайтесь, контакты в шапке канала.
Могу еще рассказать про другие квартиры, если наберём 800 лайков. Так я пойму что вам интересно! Спасибо.
/channel/Kharyb
Сейчас согласовывал клиентам скидку на первую очередь Примаверы❗️
Год назад мы подобрали клиенту там и приобрели видовую планировку более 80 метров за 42 миллиона, здесь рассказывал: /channel/Kharyb/4079
Вчера читал в нашем чате (он сейчас только по ссылке) мнение, что там цены не выросли и радостно решил этот момент проверить, а вдруг получится другому клиенту выгодно приобрести квартиру?
Итог печальный. Вот квартира на 10 метров меньше, чем взяли мы год назад и на 20 миллионов дороже… Месяц назад цена была 50 миллионов на нее, а сейчас 62 уже!
Кинулся к своим менеджерам. Говорю: «Ребят, мне в чате пишут, что цены в Примавере не выросли, СМИ твердят, что продаж у застройщиков нет, дайте скидку до 46-47 млн?»
Ответ меня удивил: «Попробуем за 55 млн сделать, но бронь будет очень дорогой».
Выходит, что купленную нами год назад видовую планировку 80+ метров за 42 млн, даже со всеми скидками уже не взять ни за 55 млн, ни дороже? Разве что смотреть 2028 год.
А жаль. /channel/Kharyb
Коллеги, в Москве квартиры как сдавались отлично, так и сдаются. Мы с партнерами постоянно сдаем и по несколько штук в день.
Цены хорошие. Не такие, как в августе, но и не низкие, как в 22 году. Вообще нет проблем.
Если наберём 500 лайков, напишу посты - что где и почему реально уходит. Если нет - значит не интересно.
/channel/Kharyb
Продолжение, начало было тут: /channel/Kharyb/6642
На мой взгляд, всегда нужно отталкиваться от главной цели. Сейчас это не попытка заработать за полгода максимальные проценты, а покупка семейной квартиры через 3-5 лет, верно?
Наша задача: самым надежным способом прийти к данной цели и ,по возможности, самым коротким, простым и понятным путем. Не потерять деньги, не наделать глупостей.
Допустим, мы положили деньги на вклад. А что! Самое простое и прибыльное решение, на первый взгляд.
Если все будет хорошо, если ЦБ не снизит ставку, если рубль не улетит на 120, если семейная ипотека без лимитов не разгонит рынок и цены не вырастут, если банки не заморозят вклады, если на любой панике она преждевременно не закроет вклад с потерей процентов, если за 3-5 лет не прилетит других черных лебедей, вроде пандемии или СВО, то все получится.
На мой взгляд, слишком много «ЕСЛИ», правда?
Любое «если» может уничтожить «простую» стратегию за несколько дней. Так что делать?
Многие подписчики в чате уже дали правильный, на мой взгляд, ответ: купить квартиру в рассрочку, а оставшиеся деньги положить на депозит.
Почему я так считаю тоже? Все просто. Если цель - купить квартиру через 3-5 лет, то нужно максимально застраховаться. Моментс за 15 млн - это очень хорошая цена, плюс еще рассрочка. Это низкая база, на сегодняшний день.
Если в будущем рынок упадет, то упадет и данная инвестиционная квартира и трешки, которые клиентка рассматривает. То есть, для нее ничего не изменится. В больших лотах метр даже быстрее падает, то есть она ничего не теряет. Люфт станет даже меньше.
Если в будущем рынок вырастет по выше обозначенным причинам - тоже самое. Ее объект будет очень хорошо обгонять его, так как взят по низкой цене и ликвиден.
Это как хедж-фонд. Здесь вам и покупка квартиры и доход от вкладов за счет рассрочки. Данная стратегия позволит не тратить ежедневно энергию на отслеживание курса рубля, стоимости м2 и всего остального и спать спокойно 🤗
Однако рассрочка должна быть выгодной. Без удорожания. Иначе большого смысла в этом нет и надо брать за кеш. Цены пока реально низкие.
/channel/Kharyb
Канал с лучшими офферами и советами по коммерческой недвижимости от лидера рейтинга по версии ЦИАН
Хочу порекомендовать вам канал компании Invest7, с которой ежегодно совокупно инвестируют более 20 млрд. За время своего существования она неоднократно становилась лидером рейтинга ЦИАН в Москве и Московской области.
В канале вы найдете:
🔥 Эксклюзивные предложения с рекордными сроками окупаемости
📊 Глубокий анализ рынка и перспективные объекты
💡 Советы по повышению доходности и быстрой окупаемости
📝 Подробные рекомендации для новичков и выгодные предложения для опытных инвесторов
Присоединяйтесь к Invest7, чтобы быть в курсе самых выгодных предложений на рынке! ⚡
Реклама ООО "Инвест7", ИНН 9704018547, erid 2W5zFK35VA8
Все как я говорил. Продлили(
Читать полностью…
Покупать квартиру или ждать на депозите❓
Есть компромисс!
Я читаю, как люди в соседних каналах стараются купить квартиру на вторичке, но с умом. Они специально ищут тех продавцов, которые взяли ипотеку под 8-10-12%.
Сбер позволяет такую ипотеку передать новому покупателю. Вот и покупают такие квартиры, получают ипотеку от предыдущего владельца, а свои деньги крутят на депозитах. Причем желающих купить такое - много!!!
А продавцов таких квартир - мало. Такое сейчас не продают без нужды, зачем? Выгоднее сдавать - платеж по аренде покрывает платежи по ипотеке.
Поэтому переходим к стройке.
Из-за хороших скидок по ряду жилых комплексов в моменте, лучшая стратегия: взять выгодную рассрочку, внести 30-50% первоначальный взнос, а остальное выплатить в течение полугода - года, прокручивая на депозитах. Или использовать семейную ипотеку, лимиты убрали, Слава Богу!
Я многим уже подобрал такие варианты, получил хорошие скидки, вот пример: /channel/Kharyb/6489 и вот еще: /channel/Kharyb/6370 Но в БО ничего не осталось, сейчас есть другие классные идеи.
Только выбирать надо не переоцененные жилые комплексы, а недооцененные. И рассрочку брать надо так, чтоб цена не выросла из-за нее, иначе всю прибыль от вкладов сольете в ноль. Как здесь покупатель потеряла деньги: /channel/Kharyb/6087 Смысл тогда лезть? Ну и скидки надо получить, как мы для клиентов это делаем, вот пример: /channel/Kharyb/6370
Почему я за гибридную стратегию, а не просто за депозит:
⭕️ ЦБ не стал поднимать ставку после прямого намека президента на прямой линии, что пора это прекращать. Возможно даже ее постепенно станут снижать, ведь люди успокоились. На этом акции уже взлетели, недвижимость реагирует медленнее, но люди тоже пойдут. Кстати, я купил ВК перед заседанием ЦБ, а потом продал, заработав 20% прибыли за несколько дней. Но об этом не писал, потому что я не считаю себя профи по фондовому рынку.
⭕️ Возможно в 2025 году закончится СВО. С одной стороны ждем стагнации, снижения зарплат, а с другой стороны снижения ставки ЦБ и роста цен на все товары, так как деньги будут перетекать от банков в товары и услуги - в бизнес. Таким образом, цены в моменте могут вырасти, а потом уже откатываться с новых вершин.
⭕️ С Нового года скорее всего станут всем раздавать семейную ипотеку без лимитов. Если еще и взнос будет от 20% и без всяких субсидий и тормозов - рынок выкупят. 2026-27-28-29 годы, где сейчас проблемы с продажами и супер-цены, где условия очень лояльные - все будут покупать.
Так как не за свои, а за банковские. А свои будут по-прежнему крутить на депозитах, пока это выгодно.
Скорее всего недвижка вырастет, как это было весной 2024 года - тогда тоже были сначала скидки и акции, а потом льготная ипотека и государственные деньги залили рынок и он сильно вырос. Семей с детьми до 7 лет еще очень много и взять ее может каждый родитель.
⭕️ ЦБ перестал покупать валюту только до конца года. Если в январе он вновь продолжит следовать бюджетному правилу, то рубль снова начнет слабеть.
Даже Герман Греф, глава Сбера, прогнозирует к концу 2025 года курс 112-115 рублей за доллар.
А прогнозы Сбера, как мы помним, часто занижены. Достаточно вспомнить, что они 95 рублей за доллар пророчили в конце этого года, а было почти 114 и помогло лишь экстренное нетипичное вмешательство ЦБ. А еще я помню, как они жалели людей, которые покупают доллар по 35 рублей в 14 году.
Если Сбер ждет доллар по 112-115 к концу года, то я бы думал про 120.
В этом случае недвижку люди выкупят обязательно, как это было в 2023 году. Я тогда предсказывал, что доллар пойдет на 80 и недвижимость вырастет, а люди не верили, вот ссылка: /channel/Kharyb/2304
Да и зачем далеко ходить, совсем недавно - в ноябре и декабре, на панике, люди смели все хорошее со сроками сдачи в 24-25 годах, вот писал: /channel/Kharyb/6524
В общем я бы сейчас старался часть денег оставить на вкладе, для большей доходности, а часть вложить в хорошие квартиры по низким ценам. Что думаете?
/channel/Kharyb
Бизнес-центр класса Prime Dubinin’Sky от ГК «Галс-Девелопмент»
Dubinin’Sky расположен у двух метро: «Павелецкая» и «Серпуховская». Здание будет состоять из двух 24-этажных корпусов, объединённых стилобатом. Паркинг построят на трех уровнях под землей. А его особенностью станут открытые террасы на пяти этажах. И что интересно, обустроить их смогут сами арендаторы по своему усмотрению.
Чем отличается этот бизнес-центр от остальных? — Современной повесткой.
Dubinin’Sky получил «Платиновый» сертификат по системе «Клевер» (этап «Проектирование») с рейтингом 79,6. Иначе — подтвердил свою экологичность, что является преимуществом не только для окружающей среды, но и для арендаторов.
— Энергоэффективность. Благодаря инженерным решениям резиденты будут экономить на оплате энергопотребления.
— Комфортная среда. Здание спроектировано так, что внутри будет много естественного света и хороший микроклимат.
— Раздельный сбор отходов станет обязательным требованием для всех резидентов. Собираться будут не просто вторсырье/не вторсырье, а 9 видов отходов. Сотрудники-экоактивисты скажут вам «спасибо».
С таким офисом не захочется оставаться на удаленке.
Ввод в эксплуатацию запланирован на первый квартал 2026 года. О Dubinin’Sky на странице.