37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Недолго музыка играла❗️
Вот и Dataflat.ru подтверждает рост продаж в сентябре почти на 30%.
Об этом росте и причинах я рассказал на нашем традиционном субботнем эфире позавчера - обязательно гляньте.
Тогда еще не вышел с аналитикой Пульс и Датафлат вышел только сегодня. У меня просто были данные из личных подборов 🤗
Итак, что же произошло:
В Москве рост продаж был отличным - на 28 % продано больше квартир, чем в августе❗️❗️❗️
Выручка застройщиков выросла на 32% относительно августа❗️❗️❗️
При этом, количество продаж по ипотеке плавно снижается. О чем это нам говорит? Все просто - люди покупают квартиры за наличные вопреки всему. Это не мои слова - это Датафлат.Ру.
Средняя цена квадрата тоже подросла на 2%, а средней квартиры - на 4% относительно августа и это очень много. Вы тоже писали в чате мне эту информацию, кто покупал себе.
В Новой Москве число зарегистрированных сделок выросло на 22%, а выручка на 21%, а в Московской области - на 24% и 22%, соответственно…
Справедливости ради, стоит отметить:
В 2023 году, в сентябре, продаж было больше на 47% а застройщики тогда получили денег на 37% больше!
Рынок осенью 2023 года бил вообще все рекорды на девальвации рубля, помните как летом люди испугались - доллар перевалил за 100 и потом откатился. Люди на этом скупали недвижимость.
Средняя стоимость квартир и апартаментов в Москве выросла на 16% за этот год.
А что такое 16% за год? Это как раз примерная максимальная прибыль от депозитов за тот же год, без вычета налогов.
Я не зря написал, что это и квартиры и апартаменты. Апарты слабо росли, давайте будем объективны. А значит, квартиры росли сильнее. Примерно на 20%. То есть, за прошлый год рост цен на квартиры обогнал депозиты. Например, вот эта квартира в ЖК Руставели продавалась за 12.5 млн в июле-августе, в октябре была уже в районе 14 млн. А сейчас она стоит 15.45 млн. На вторичке вы бы ее сейчас продали за 15.5 млн легко. Там аренда от 100.000 сейчас - сами гляньте.
Я такие квартиры покупал людям два года подряд за 10-12-14. И тут об этом много писал, вот например: /channel/Kharyb/3600
Так что же будет дальше - спросите вы? Покупать или ждать❓
Все просто. Лично у меня 80% подборов было в семейную ипотеку. Я не верю в дальнейший бурный рост цен на квартиры, пока не произойдет одна из этих вещей:
1. Пока доллар не уйдет на 100 и выше. Сейчас он в районе 95 рублей стоит - за два месяца вырос с 85.
2. Пока ЦБ не станет опускать ставку.
Если этого не будет, то не будет и сильного роста цен. В сильное снижение стоимости на хорошие объекты при такой аренде и растущей денежной массе я тоже не верю.
Верю в рост на величину инфляции примерно за год. Или даже в небольшое снижение цен в ближайшие месяцы - на 5-10%. Точнее надеюсь на коррекцию, но не уверен что она будет. Я бы хотел чуть дешевле что-то купить.
А вот если рубль будет слабеть и уйдет за сотню - тут может начаться паника и пиши пропало.
Люди станут снимать деньги с депозитов и покупать недвижимость скорее всего, как это было в 2023 году. Посмотрим.
Многие аналитики говорят, что нас ждёт американский кризис после выборов, что они искусственно заливают сейчас деньгами свои рынки, чтобы Трамп не выиграл и потом все упадет. В этом случае и наша валюта упадет. Поживем - увидим.
Еще важно смотреть на нефть. Тут тоже трудно что-то предсказать, но есть факторы за снижение цен, а это уже сильно ударит по рублю. Но война на Ближнем Востоке смешала все карты, трудно гадать..
Лично я сейчас на 80% стараюсь покупать или недвижку или валюту. Мне синица в руках ближе, чем журавль в небе. Остальные деньги держу на депозитах, чтобы тоже заработать денежной массы 😂
/channel/Kharyb
В Москве, в сентябре купили новостроек на 29% больше, чем в августе❗️
Квадратный метр подорожал незначительно - на 2000 рублей. По сути, стоим на месте. Средняя цена метра внутри МКАД осталась прежней 403000 рублей.
А вот в сделках по ДДУ есть рост цен на 19000 рублей или 5%, согласно данным Пульса продаж.
Доля ипотечных сделок немного снизилась относительно августа - на 3%.
Обвала нет, как и писал ДОМРФ - есть незначительный рост по данным Пульса продаж.
Ждем аналитику за сентябрь от Dataflat на днях.
/channel/Kharyb
Шахруди, я выиграл. Помнишь, как я писал, что в аренде квартир будет 15-20 тысяч скоро, против 10000 в августе?
Ты же сказал, что будет 12000? Сегодня на эфире смотрели и я объяснил как цены на аренду снизятся здесь: https://www.youtube.com/live/71S14cyW94A?si=t7pJNlt3wZZc3Zw9
Или мы говорили лишь про Москву? В этом случае сейчас еще 13242 и пока что до 15000 не дошли 🤗
РЕБЯТА! МОЙ mychannel-k3w?si=5EdpBNyLimXOAX6m">ЮТУБ-КАНАЛ ВОССТАНОВИЛИ❗️❗️❗️ Слава Богу! Приступаю к работе с ним - там надо поправить видео. Ураааа
Читать полностью…
Недавно обратились клиенты за консультацией о выборе проекта в Москве в премиальном сегменте. Квартира планируется на перспективу, как городская резиденция. Локация должна быть развивающаяся, ликвидная, современная, но при этом без рисков жизни на стройке или в сомнительном окружении.
Я часто пишу про то, как новые проекты застройщиков преображают районы, делают в них точки притяжения, а то и создают новые жилые кварталы на карте города, такие как Остров, Спартак, Зиларт, Символ.
Это все преимущественно бизнес-класс, но есть и более дорогие сегменты. Много раз писали про Павелецкую и Белорусскую, мы покупали там квартиры клиентам.
А есть ли такие локации в самом центре города, внутри Садового кольца? Что стоит покупать под инвестиции в бюджетах от 1 млн. руб. за метр?
Люди, обладающие возможностями для таких покупок, часто довольно мобильны, они не привязываются к одному месту. Вопрос покупки/продажи не стоит так серьезно, если это не единственная квартира.
Мода на элитные районы в России менялась довольно часто:
В 90ые главные районы были Тверской и Арбат. Все хотели купить выкупить коммуналки в переулках поближе к Кремлю. Объединить квартиры в фасадных домах на Новом Арбате.
В 00х все заговорили про Золотую Милю. Первые настоящие элитные дома. Первый качественный редевелопмент. Квартиры на Остоженке и Пречистенке до сих пор в цене и даже проживают некий ренессанс.
В 10х главным районом стал Хамовники, его часть за Садовым кольцом. Много территорий для застройки после сноса различных заводов, которые делали район мало привлекательным еще 20 лет назад. Самая зеленая часть ЦАО.
В те же времена началась история Патриков. Красивого, исторического района около Патриарших прудов. В нем было мало участков под застройку и реализованы на них довольно сомнительные проекты типа ЖК Патриарх, но даже они раскачали локацию. Новые жители привели коммерцию, коммерция привела новых жителей. В данный момент здесь самый дорогой метр в Москве.
Сейчас все говорят про Пресню. Ее часть около Шмитовского проезда. Красивые современные проекты типа Red Side, Lucky, Сити Парк и других. Строится Life Time, в ближайшее время еще будет старт нескольких знаковых ЖК.
Совсем недавно писали про Серебряническую набережную, где в довольно неприметном месте совсем близко к Кремлю строится качественная однородная среда.
Басманный район получает свое перерождение, причем в довольно низком бюджете в сравнении с другими районами ЦАО.
Но все модные и не очень районы за Садовым кольцом имеют общий недостаток. Административный центр города не равен историческому. Жители Садовых кварталов, Lucky, High life, Slava и прочих, будут жить в окружении сохранившихся старых панельных домов. Малоэтажные районы, построенные в советское время, которые никуда не уйдут в обозримом будущем. Для многих это не то окружение, которое хочется видеть, когда выходишь из квартиры, где метр стоит более 1 млн. руб.
И тут мы логически приходим к одному из мной любимых районов города, который и посоветовали рассмотреть клиенту:
Районы Якиманка и Замоскворечье внутри Садового кольца
Красивая по-настоящему историческая архитектура не похожая на другие районы, где приятно гулять пешком.
Нет больших автомагистралей, таких как Арбат и Тверская.
Много набережных и выход к парку Музеон, переходящему в парк Горького.
Теперь даже есть свой торговый центр у Павелецкой, чего лишены многие подобные локации.
Да, тут мало громких имен в ресторанной инфраструктуре. Нет аналогов Депо или Усачевского рынка. Но это даже и хорошо, потому что они обязательно появятся и уже с опытом реализованных проектов.
Район всегда имел устойчивый спрос у покупателей, но был в тени Тверского и Хамовников.
Есть очень хорошие проекты, которые актуальные спустя много лет: Имперский дом, Коперник, Barkli Gallery, Wine House, Полянка, 44
Есть более спорные Онегин и Аквамарин, и многие другие.
Но в данный момент в Замоскворечье/Якиманке происходит действительно грандиозная перестройка, которая скорее всего выведет его из тени сделает одним из самых актуальных районов в ближайшем будущем.
Продолжение 🔻
Семейная ипотека возвращается и в Сбер❗️
ДомРФ сказал, что Зеленые молодцы, оперативно раздали гражданам деньжата под семейную ипотеку, поэтому им в первую очередь надо еще лимитов отсыпать. Перераспределить.
В общем ждём на следующей неделе выдач от Сбера. В моменте это конечно толкнет недвижимость. Но лимиты все равно скоро кончатся полностью. Тут только от государства надо ждать!
В сотый раз последний вагон 😂
Об этом Движение.ру рассказал Алексей Ниденс, заместитель гендиректора ДОМ.РФ в кулуарах форума 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге.
PS Если хотели купить квартиру и не успели - окно открывается, но скоро снова захлопнется.
А я завтра на эфире расскажу, какой комплекс мы с клиентами выгребли подчистую, так как там были очень выгодные варианты. Он не платит комиссию, зато цены были очень приятными!
/channel/Kharyb
Коллеги, пока мой Ютуб не восстановили - наш традиционный субботний эфир в 11:00 завтра будет здесь - в телеграмм 🤗❗️
Будем разбираться, что происходит на рынке, выбирать лучшие жилые комплексы и отвечать на ваши вопросы.
Анонс и пост для вопросов будут позже. Вы сможете написать вопросы в комментариях к анонсу.
А запись эфира будет в воскресенье доступна на русских аналогах ютуба.
Обязательно на них подпишитесь тоже, теперь я больше там:
ДЗЕН
VK
RUTUBE
Всем буду очень рад 🤗
Ну что, пора рассказать за сколько реально сдаются квартиры в ЖК Кронштадтский 9❗️
Вот эту квартиру, фото на моем канале с лучшими объектами: /channel/KharybO/13942 , мы сдали за 90000 рублей и всего за неделю.
Был один подходящий клиент, потому что мы жестко отсеиваем всех неподходящих. Хороший арендатор - это самое главное в сдаче квартиры. А у нас большая насмотренность в таких делах)
Парень из Тюмени, геолог, пришел и сразу снял. Собственники даже согласились ему стол купить для работы, хотя мы сказали что это не является обязательным.
Подписали мой договор со всеми неустойками, который продаю и продал уже сотням людей, а для клиентов это все бесплатно, и довольные расстались.
Будем теперь поддерживать и помогать при любой необходимости и вопросах. Мы часто, без дополнительной оплаты, принимаем квартиры когда арендатор съезжает, консультируем по всем вопросам и даже ведем за собственника переговоры, в случае необходимости. Своих не бросаем.
Если вам нужно просто сдать квартиру или даже передать нам в полное управление - всегда рады помочь, условия здесь: /channel/Kharyb/5238
PS Кронштадтский 14 тоже будет сдаваться за похожие деньги. Особенно молодцы те клиенты, кто меня послушал и купил с нами такие объекты по 10-13 млн. Сейчас этих цен нет, к сожалению.
Отговорил клиентку от покупки квартиры в Режиссере на консультации❗️
Опять же, комплекс мне нравится, застройщик нормальный, но сама квартира не очень ликвидная. Да и купить она ее хочет за 31 млн в рассрочку, когда рыночная цена, на мой взгляд, около 25 млн!
Отговорил еще и потому, что для этой покупки ей понадобится продать квартиру, в которой она живет и вложить ВСЕ СВОИ НАКОПЛЕНИЯ - у человека просто не останется никакой защиты.
Более того, друзья - это неликвидная планировка, по моему личному мнению. Там отделка вайт-бокс, сделать стену между гостиной и кухней можно, но тогда кухня будет 8.5 метров, что для бизнес-класса никуда не годится!
А если из этого сделать большую евро-двушку, как и предполагалось, то получим тоже неликвид. Я многократно наблюдал, как люди не готовы переплачивать за 10 метров в «однокомнатной квартире», чем и является такая планировка по своему функционалу.
Ну и ремонт еще нужно сделать. С учетом вайтбокса от ФСК - это будет все равно около 3-4 млн минимум. А этих денег нет.
В общем сказал, что нужно либо покупать что-то небольшое и сдавать выгодно в аренду, либо держать деньги на депозите - тут уже каждый решает сам.
/channel/Kharyb
На фоне роста ипотечной ставки и изменения курса $ россияне по рассрочке скупают объекты в ОАЭ.
Рассрочка беспроцентная, дается на срок от 2 до 8 лет с первым взносом в 10% от стоимости.
Например, можно взять квартиру у моря с террасой и бассейном, чтобы жить или сдавать в аренду. Доход здесь в валюте и не облагается налогом.
Подписывайтесь на самый большой канал о рынке недвижимости Эмиратов от аналитика Андрея Негинского (он на фото) и скачивайте в закрепе каталог из 20 таких проектов с описанием и ценами.
Я так понял, она еще и потребительский кредит взяла на это все из-за тех брокеров. Попала в яму. Вот что пишет клиентка. Публикую с ее согласия все, разумеется. Чтоб другие не вляпались.
Похожая история, с потерей 7 миллионов, была год назад описана здесь: /channel/Kharyb/4049
📌 Вот тут происходит что-то невероятное:
Эту двушку в старом кирпичном сталинском четырехэтажном доме, в центре города, сдали за 70000 в месяц.
И это… очень много! Потому что она находится в центре Мелитополя! Сдали не мы, а коллеги. Мы там не работаем, зато хороших риэлторов могу рекомендовать.
Это маленький степной провинциальный городок, когда-то насчитывавший при СССР 200.000 жителей, а сейчас, наверное, около 150.000. Но вроде как обещают рост численности населения в 2026 году в три раза - до 500.000 человек! Верится с трудом, но посмотрим.
Там есть агротехническая академия, автомоторный техникум, ПТУ, Педагогический универ, Театральное училище, колледж. Раньше работали заводы по производству Запорожцев и Таврий.
Я люблю этот городок, но там никогда не было ничего, что могло бы так бустить аренду. Сейчас, как я слышал, люди с севера и военные переезжают.
Там не было особых возможностей для бизнеса, нет моря, особо не было высокооплачиваемой работы никогда… Как правило, студенты там не очень богатые - из окрестных деревень и районов.
Конечно есть люди, успешно занимающиеся бизнесом, кто-то даже добился серьезных результатов, но таких немного.
Городок уютный, степной, в меру зеленый. Есть парк симпатичный, есть проспект. Достопримечательностей немного. Его можно весь пройти пешком за полдня, если не забираться в самые дальние уголки и пригороды.
Я всегда мечтал оттуда уехать и уехал в 2001 году в Москву, в возрасте 19 лет, бросив надоевшую учебу и работу без каких-то перспектив. Кому-то там было и есть хорошо, а мне было очень тесно.
И вот, в моем родном городе, сдают двушку за 70000 рублей в месяц❗️
Пусть с ремонтом, пусть в центре, но… Там нет ничего такого, чтобы как-то оправдать высокую стоимость аренды. Или не было? Это более 700 долларов.
И, после этого вы удивляетесь, что в Москве, в новом доме, возле метро, рядом с МГУ и МГИМО, двушки сдаются за 120-130 тысяч? Серьезно? А евро-двушек достаточно за 80-90 тысяч!
Вы правда верите, что цены на аренду в Москве слишком высокие? Москва и Мелитополь - как слон и моська по возможностям.
Продажа такой двушки там была бы около 6-7 млн рублей сейчас без ремонта, если я не ошибаюсь. Доходность от аренды получается около 10%, если вложиться в ремонт.
Там сейчас ипотека от ПСБ на вторичку раскручивается под 2% для новых территорий. Первые сделки уже проходят.
Свою трешку я пока что решил не продавать - вдруг вырастет за год на 50%, раз государство собирается залить деньгами регион?
Посмотрим.
PS Нет, ну если сравнивать то, что я увидел в ролике Димы про Архангельск, то я понимаю почему небогатые россияне могут ехать в Мелитополь. Как-то и состояние города и климат сильно отличаются.
/channel/Kharyb
У меня только один вопрос:
Если в условиях ставки ЦБ 19%, обязательной продажи валютной выручки и сильно сниженного импорта, рубль продолжает слабеть, что что будет дальше?
Какой курс ждёте?
/channel/Kharyb
Вот и Акбарс меняет условия кредитования, по всем заявкам ПВ 50%, пока неофициальная информация.
/channel/Kharyb
Продолжение сериала про Машу и Гришу, которые мечтают купить квартиру❗️
Много воды утекло с тех пор, как Григорий не продал машину, но и квартиру не купил, потому что верил Степану Григорьеву.
- Маш, а Маш. Ты смотрела последний эфир Харыбина? Он говорил, что продажи вторички упали! А новый мой любимый блогер - Василий Новодворский обещает, что все будет как в 2016 году! Что скоро цены на недвижимость рухнут!
- Гриш, хорошо бы. Но я не верю. Твой Василий искренне не понимал, почему семейную ипотеку будут давать семьям с детьми до 7 лет, а не до 6. Зачем после этого его слушать?
Понимаешь, чтобы цены упали, должно быть большое количество людей, которые хотели бы продать свою квартиру… А что сейчас их заставит продавать недвижимость? Тем более дешево?
Мы же с тобой мечтаем о хорошей двухкомнатной квартире в приличном районе, с двумя туалетами, ремонтом, которую не купили из-за твоей жадности, наивности и жажды халявы…
Так вот, Гриша, скажи мне пожалуйста, что заставит владельца такой квартиры сейчас продать нам ее недорого? Скинуть цену?
Он же не дурак, Гриш, блогера Василия если и смотрит, то с презрительной усмешкой и не более. Потому что понимает - всему есть причина. Для того, чтобы продать тебе недорого квартиру, должна быть объективная причина. А ее нет, Гриш. Просто нет.
Вот продаст он квартиру тебе дешево, а что купит взамен? Ни-че-го! Чтобы продать квартиру и положить деньги на депозит - надо быть идиотом. Валюту покупать? Можно, но где ее хранить? Акции, как нас с тобой учили с 2018 года? Смешно! А еще она аренду высокую приносит… Нет, Гриш, я не знаю дураков с хорошими двухкомнатными квартирами, которые тебе ее дешево отдадут 😅.
Это Харыбин и объяснял на своем стриме, он так и сказал: «Продажи упали, но лишь потому, что квартир продается мало!» И наглядно это показал - если бы ты смотрел, то знал бы.
Чтобы цены упали на 30%, должно случиться что-то такое, Гришь, что заставит людей продавать квартиры дешево.
Простой пример - обрущение стоимости квартир в 2022 году летом и осенью. Тогда сразу несколько факторов давили на рынок:
1. Доллар был по 50-60, поэтому многие предпочитали продавать квартиры и покупать валюту. Особенно те, кто зарубежом часто бывает или живет. Они покупали в Дубае, в Европе и тд. А сейчас они там ничего не купят. Да и доллар дорогой.
2. Осенняя мобилизация, напугавшая многих людей, которые приняли решение о быстром переезде и готовы были уступать свою жилплощадь по бросовым ценам. Если сейчас такое повторится, то ты, Гриша, даже дешево ничего не купишь, а будешь ждать что все обвалится еще сильнее - иначе в 2022 году уже купил бы! Но ты ж тогда сидел и новости смотрел!
3. Никто ничего не покупал и застройщики выходили по низким ценам.
- Точно, Маша! Точно! Сейчас застройщики тоже не выполняют план продаж и будут сбрасывать цены. Если люди продавать дешево не будут и станут сдавать квартиры в аренду, получая высокий доход, то что же делать застройщикам? Вот они-то и скинут!
- Хорошо бы, Гриш, но они заработали много денег за эти годы. Из-за высокой ставки ЦБ, кредиты становятся недоступными, а значит будет сокращение ввода жилых комплексов. Оно уже идет. Создается дефицит. На другом эфире Харыбин об этом говорил, изучая аналитику от ДомРФ.
Ты бы продал дешево свои квартиры в условиях дефицита и без особой нужды в деньгах? Нет, Гриша, ты даже жигуль соседу зажал!😂
Застройщики, да и то не все, сейчас выходят с неплохими ценами на котловане. Но им нет никакого резона сильно сбрасывать стоимость остатков, которые сдаются в 2025-2026 годах
- Маш, ты ничего не понимаешь. У нас в чате есть Денис, который всем обещает падение цен на квартиры до уровня 2019 года - вот ему я верю! А тебе - нет. Он утверждает, что в росте недвижки выновата только льготная ипотека и скоро метр в САМОЙ МОСКВЕ будет по 100-150 тысяч рублей! А за квартиры в нашем Волгограде не то что деньги, по морде будут давать!
- Ох, Гриша, жаль я тебя в гараж не переселила, пожалела когда-то. Поживем - увидим.
PS Любое совпадение персонажей с реальными людьми - чистая случайность. Автор их просто-напросто выдумал 🤗
Новый стрим добавил в
RUTUBE
VK
ДЗЕН
YOUTUBE
Сбер снова начал выдавать семейную ипотеку - ему лимитов докинули❗️
Если вы хотели купить квартиру по семейке, но не могли - советую поторопиться.
Потому что денег у них немного. Хватит от силы до 20-25 октября. А дальше - никто не знает что будет.
Один аналитик пишет, что процент по семейке поднимут до 8-9%. Другой пишет, что новые лимиты будут долго согласовывать - могут и полгода. Кто-то считает, что Москву и Питер от семейки просто могут отключить, как от IT-ипотеки.
В общем не нагнетаю, но советую купить квартиру тем, у кого другого шанса не будет или доходы не позволяют взять за наличные и тд. Это может оказаться дешевле нынешней аренды и стабильнее.
Потому что, при высокой ставке ЦБ, единственное, что вам потом останется - дорого снимать квартиру или годами собирать деньги.
А деньги будут дешеветь и не факт что вы успеете насобирать, а недвижимость не вырастет через несколько лет сильнее.
Либо можно взять ипотеку под 6% от государства, а свои деньги год-два-три дать банку под 18-20% с капитализацией. Это хорошая возможность и квартиру купить и на депозитах заработать, раз Россия так щедра.
Если вам нужно подобрать квартиру - условия подбора лучших объектов здесь: /channel/Kharyb/5238 Подборов много, но я стараюсь очень быстро всем отвечать и работать. Тем более, есть наработки, мы знаем все жилые комплексы и акции и скидки и рассрочки и менеджеров.
/channel/Kharyb
Ждём ставку ЦБ 23%❓
⭕️ Насколько упадет рынок недвижимости в ноябре?
⭕️ Почему падали цены на квартиры в 2015-2017 годах и ждёт ли нас повторение этого сценария в ноябре - декабре 2024 года?
⭕️ Какие жилые комплексы мы покупали людям на этой неделе за наличные и в семейную ипотеку? Почему?
⭕️ Что произошло с ценами на квартиры на этой неделе и самые свежие новости.
⭕️ Возврат семейной ипотеки?
⭕️ Что будет с рынком недвижимости через два - три года?
⭕️ Ответы на ваши вопросы.
Все это и многое другое на нашем традиционном субботнем эфире в 11 утра сегодня в Ютуб: https://youtube.com/live/71S14cyW94A?feature=share
Спасибо за ваши 👍
Мы имеем огромное количество новых ЖК и бизнес-центров за Павелецким вокзалом. Очень скоро данный район будет пополняться новыми резидентами, которым нужна инфраструктура и места для прогулок, а в том районе пока в основном стройка и промзоны. Естественно, это даст развитие для территории внутри Садового, причем даже более мягкое и правильное.
В разной степени готовности много качественных ЖК:
Лаврушинский
Русские Сезоны
Armani/Casa
Руновский, 14
Пятницкая, 37
Quartier d’Or
Титул на Якиманке
И это мы не говорим про новостройки острова Балчуг
Почти все перечисленные ЖК продаются в бюджетах ближе к 2 млн. руб. за метр., что не позволяет их отнести к инвест покупкам, только как средству сохранения средств.
Но я отдельно хотел бы остановиться на старте продаж проекта "Татарская 35" от Донстрой". Проект уже стартовал, продажи открыты
Большой комплексный проект на 472 квартиры и 679 машиноместа.
Размер территории - 2,6 Га.
Высотность 16-24 этажа сделает его доминантой своего района наряду с Лаврушинским.
Часть квартир, традиционно для Донстрой, сдается с отделкой и кухней.
Масштаб комплекса позволит организовать большой объем общественных пространств, часто недоступный в подобных локациях.
Ну и главный вопрос - цена.
Проект должен занять место между дорогим Лаврушинским и относительно дешевым Монблан, который расположен совсем недалеко, но за Садовым.
Ориентир по ценам на второй проект и цены около 1 млн. за метр - автоматически сделает данный ЖК одним из самых привлекательных предложений в районе.
Проект уже в продаже. Присматриваемся и выбираем.
Визуал к посту ниже:
Сбер, псс, лимиты есть? А если найду?!
/channel/Kharyb
Банк Уралсиб ВОЗОБНОВЛЯЕТ прием заявок по семейной ипотеке с 7 октября❗️
Ставка 6 %, но первоначальный взнос должен быть 30% и более.
/channel/Kharyb
Рядом еще Фестиваль парк сдали ❗️
Если не отходить далеко от кассы района, то стоит рассказать и стоимость аренды однокомнатных квартир в ЖК Фестиваль парк.
Здесь я как раз сравнивал доходность Фестиваля и Кронштадтского 14 в аренде: /channel/Kharyb/2574
Клиент обращается уже 3-ий раз к нам. 30 сентября у него съезжали предыдущие наниматели по причине того, что достроилось собственное жилье и он заранее обратился повторно.
Договорились с ним, что после того, как он примет квартиру - позвонит и скажет выставлять объявление. Чтобы все проверить. За предыдущие 11 месяцев ничего не изменилось, потому что был найден ранее хороший наниматель.
Мы сразу выставили объявление. Критерии были следующие: один человек или семейная пара, без животных.
Звонков было достаточно много, однако мы вели тщательный отбор каждого кандидата!
Всего было приглашено трое человек. Сдали на первом же показе.
Нам очень помогает сдавать квартиры мой телеграмм-канал, где только наши проверенные объекты и собственники. Вот ссылка на квартиру, там тысячи арендаторов: /channel/KharybO/14053
Остальным позвонили и сообщили, что квартира уже сдана. Само собой, они были предупреждены, что на показах будет присутствовать и сам собственник, поэтому квартиру могут снять и до них, всех всё устраивало и люди согласились тоже подъехать.
Они абсолютно адекватно отреагировали на звонок со словами: «Извините, квартира уже сдана».
На просмотр пришел молодой парень, который планировал проживать с девушкой. В этом ЖК на первом этаже есть частный детский садик - «Космо кидс» - он является его собственником/учредителем, а девушка работает в этом же детском садике.
В общем все остались довольны. Если вам нужно сдать просто сдать квартиру или управлять ей, то условия и отзывы здесь: /channel/Kharyb/5238
Коллеги, пока я борюсь за восстановление моего Ютуба, советую подписаться на наше сообщество Вконтакте. Там я пока буду выкладывать все новые видео в первую очередь: https://vk.com/kharybininvest
Читать полностью…
Как поднять квартплату и не потерять арендатора ❓
Часто в комментариях спрашивали: «Как мне поднять цену арендаторам, аренда же выросла, но мне неудобно! На сколько поднимать?»
В новом видео я дал простые и понятные советы, теперь проблем не будет, смотрите где удобно:
ДЗЕН
VK
RUTUBE
Ставьте лайки пожалуйста, это очень греет душу 🤗
В личку вот такую жесть прислали:
«Добрый день, Александр. Знаю, что эта сфера не профиль вашего канала, но Хотелось бы попробовать осветить следующую проблему, возникшую на рынке недвижимости.
На данный момент моя свекровь(покупатель) судится с продавцом квартиры, который пытается признать сделку недействительной по причине введения его в заблуждения третьим лицами.
Кратко ситуация в следующем. Продавцу за пару месяцев до продажи квартиры, начали звонить мошенники под видом правоохранительных органов. Приказали ей ( с ее слов) продать квартиру, чтобы поймать каких-то преступников. Продавец выставил квартиру в агентство недвижимости, которое показало квартиру свекрови ( к слову квартира была завалена мусором и вообще имела не жилой вид) и свекровь с учетом скидки на квартиру, решила ее купить.
Провели сделку , решили что через нотариуса будет безопаснее (Федорченко) и даже пригласили на сделку врача, чтобы он подтвердил вменяемость продавцов. Деньги были переведены безопасными расчетами через банк.
Через пару недель после подписания дкп продавцы должны были передать квартиру, чего они не сделали и пропали. А потом позвонила полиция и пригласила на допрос. Оказалось, что продавцы сняли деньги и отдали их кому-то в парке. После чего решили, что их ввели в заблуждение и пытаюсь признать сделку не действительной. Свекровь 53 года рождения! У нее была открытая операция на сердце по замене клапана. Она вынуждена теперь ходить по судам и доказывать, что она не осел. Недавно приезжал следователь, опять вызывали на допрос и следователь сказал, что таких дел у него 50! То есть 50 добропорядочных покупатели могут остаться без всего из-за чье-то глупости.
Все сми становятся на сторону продавцов. Разве это справедливо! В современных реалиях покупатель оказывается обманутым, продавцом, и государством, которо становится на сторону продавца.
Хотелось бы, чтобы вы, только как вы умеете, разобрали эту и подобные ситуации! Потому что на страну их уже очень много! И призвали власти к введению регулирования таких ситуаций. Чтобы суды однозначно трактовали эти ситуации».
Запомните! Нотариус не гарантирует чистоту сделки, как и банк! Случись что, только вы сами будете доказывать свою правоту, как добросовестного покупателя. Поэтому, при покупке квартиры не от застройщика, а у людей, включая и переуступки - проверяйте внимательно и документы и людей. При малейших подозрениях, таких как заниженная цена, непонятные продавцы и обстоятельства, плохие документы, риски банкротства физлиц, спор между супругами, возможность использования маткапа и отказ от покупки другой квартиры и многом другом - лучше отказаться от приобретения квартиры».
Я помню, как мы отказывались от продажи и от покупки квартир, когда подозревали, что собственником кто-то манипулирует. Последний пример был в Царицыно - там явно была история похожая. Но мы это все чувствуем, помогает большая насмотренность, юридические знания и опыт.
/channel/Kharyb
Как клиентка лишилась 500.000 при покупке квартиры в ЖК Shagal❗️
Сразу скажу, что к Эталону и жилому комплексу никаких претензий нет, тут скорее вопросы к бесплатным брокерам, которые обещают супер-доход в своей рекламе и «выгодные» рассрочки!
Клиентка листала рекламу, на глаза попалось видео, в котором красивый мальчик обещал выгодную рассрочку и крутой инвест в жилом комплексе рядом с набережной и центром.
Оказалось, что офис у них в Сити, выглядят брокеры серьезно, все улыбчивые, как лучшие друзья. Она и поверила.
Кстати, мы давно от офиса отказались. Если вам не нужно бросать пыль в глаза, если есть профессиональная команда и нет текучки кадров и стажеров, за которыми нужно постоянно следить, если все агенты - профи, которым просто некогда сидеть в офисе, а необходимо проводить сделки, показы, просмотры, авансы и встречи, то офис просто не нужен - он вредит и жрет ресурсы.
А клиентку те самые брокеры убедили купить евро-двушку 45м2 в рассрочку (это где одна спальня и большая кухня, по сути - однокомнатная квартира) в Шагале за 26 с лишним миллионов рублей во второй очереди, с ключами в 2026 году.
Кто не знает, нам в Шагале давали и 10 и 20% скидки на наличные или ипотеку, а вот по рассрочке ценник часто дорогущий, это правда.
Купила она эту квартиру, внесла первоначальный взнос, платит уже полгода по 60000 в месяц, а в 2025 году необходимо уже внести 22 млн с лишним. Закрался червячок сомнения…
Пришла вчера ко мне на консультацию 🤗
А я просто открыл ЦИАН и показал вот эту хорошую квартиру за 20 млн в первой очереди: https://www.cian.ru/sale/flat/303016403/ Еще объяснил, что ее квартира во второй очереди будет стоить 18-19 млн. Переплата составляет 7-8 миллионов рублей по «выгодной» рассрочке от бесплатных брокеров. Там по переуступкам сами посмотрите реальные цены.
Сейчас она с Эталоном решает вопрос, старается выйти с минимальными потерями. Просит их вернуть первоначальный взнос и уплаченные деньги - это около 2 миллионов рублей. Эталон вроде идет на уступки, штраф за расторжение предлагают около 500.000 рублей. Это та комиссия, которую застройщик платит шакалам.
Нет, можно конечно клиентку ругать, писать что сама не права, что не разобралась. Но послушайте, шакалы умеют убеждать, проходят тренинги как это делать, НЛП и тд. И не все люди знают, где искать информацию, многие доверчивы. Все когда-то попадали на уловки мошенников, правда?
В общем изучайте рынок, будьте внимательны.
Я вообще не представляю, как такие брокеры потом живут спокойно и себя хорошо чувствуют.
Сам давно для себя решил - пусть лучше у меня будет немного меньше клиентов, но буду брать деньги за подбор с покупателя и подбирать выгодные клиенту инвестиционные квартиры, а не продавать за комиссию овер-прайс от застройщиков. Зато спокойно сплю и совесть чиста.
Сейчас такого много будет всплывать. Отсутвие льготной ипотеки скажется на таких схемах самым плачевным образом. «Выгодные рассрочки» уже пиарят из каждого утюга. А я смотрю и понимаю - в какой капкан порой тащат людей…
/channel/Kharyb
Доходность 12% — так оценивают ликвидность нового бизнес-центра класса А Level work Воронцовская.
Девелопер Level Group построит его в одной минуте пешком от метро Воронцовская на юго-западе Москвы в Обручевском районе — активно развивающемся бизнес-кластере. В проекте 123 офиса с высокими потолками 3,7 метров, панорамными окнами и разной площадью: от 41,7 до 1397,9 квадратных метров.
15% помещений идут уже с готовой отделкой — можно инвестировать и после сдачи проекта сразу планировать будущие доходы, не тратя время на ремонт:
📈 К моменту сдачи в 2026 году цена потенциально вырастет до 50%
🔑 Если не захотите продавать и будете сдавать в аренду, выйдете на среднюю годовую доходность 12%
Изучите проект подробнее и оцените его ликвидность на сайте Level.
Сбер прогнозирует снижение курса рубля к концу года ❗️
За доллар уже дают 93 рубля. Это если на бирже смотреть, в обменниках такого курса не ждите.
Также Сбер прогнозирует 95 рублей за доллар к концу года. Это тот Сбер, который жалел людей, которые покупали доллар по 33 рубля, помните?
А потом доллар резко стал по 60 рублей, а потом по 70 в 2015 году. Ну их понять можно - никто не думал тогда, что Крым станет Российским. Форс-мажор.
Опять же, снижение экспортных доходов бюджета и ограниченность возможностей внешних заимствований стимулируют постепенную девальвацию рубля.
Этому может способствовать размытость рыночного ценообразования на валютном рынке и желание государства получить больше рублей за экспорт той же нефти.
В общем, я на коротких депозитах держу небольшую часть капитала. Тоже зарабатываю денежную массу 😅
Но уже давно, еще по 87 рублей за доллар, перевел основную часть свободного кеша в валюту и получаю с нее 2.5-3% годовых. Ну и имею валютные облигации под 7%.
Сейчас очень хорошо сдерживают курс и высокие ставки ЦБ. Люди не покупают валюту и предпочитают заработать проценты на вкладах.
Как только ставки снизят - люди будут не только квартиры покупать, но и валюту. Сами понимаете, что тогда будет. Поэтому я бы не стал открывать депозиты даже на год - мой максимум сейчас для свободных средств и ради диверсификации - полгода.
А чаще всего - 2-3 месяца.
Потому что, если будет еще одна «плохая история», я хоть додержу их и проценты не потеряю. Если снять захочу и потратить на реальные ценности в виде квартиры 🤗😂
/channel/Kharyb
По просьбам подписчиков, я загрузил на все площадки вчерашний эфир и добавил ссылки здесь: /channel/Kharyb/6066
Читать полностью…
🔝 Коллеги, через полчаса начинаем эфир❗️
Вот ссылка: https://youtube.com/live/-yKH6rO-x-s?feature=share
Выше тоже добавил.