37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
✅ ЖК Level Бауманская, Большая Почтовая, 18, Level Group
Я хорошо знаю эту локацию. Вообще у Большой почтовой 18 очень много корпусов, а все потому, что с 1927 по 1930 годы здесь строили Буденовский поселок. В Москве тогда проживало порядка 1 млн человек и на каждого приходилось 4.6 метров жилплощади против 19 нынешних метров❗️
Тогда появился новый стиль - авангардизм, он противопоставлял себя буржуазному модернизму. Поселок строили как общежитие, а красно-белые дома были коммунальными.
Все помнят, что такое коммунальные квартиры? Это когда в комнате 15 метров жила семья с тремя детьми и мечтала о личной студии от ПИК. А вы ноете…
Именно оттуда компания ПИК и черпает вдохновение при проектировании своих домов, по моему личному мнению. Буденовский поселок стал одним из первых проектов, где дворам отвели особую функцию - места, где собираются все жители 🤗
Дворники, слесари, электрики жили тогда в полуподвалах, а милиция на первых этажах. Элита же садилась - в отдельных подъездах. Но все были равны. И вообще-то тут когда-то было так: https://youtu.be/MlleJNnQZ48?si=C00zXngLdfWLShZd, а потом реку загнали в бетонные берега. Киношка оттуда.
Ностальгия, которую мне испытать не дано, я приехал в Москву только в 2001 году, а риэлтором стал в 2007. Поэтому переходим к нашим баранам новостройкам.
⭕️ Для себя я этот район с удовольствием бы рассмотрел. Тут вам и Рубцовская набережная и центр города рядом и МГТУ им. Баумана (ненавижу технические ВУЗы с тех пор, как закончил техникум, после которого пошел счастливым человеком в Российский университет правосудия и стал дипломированным юристом). Отличный старый район со всей инфраструктурой отдает до сих пор советской Москвой в самом хорошем смысле.
⭕️ Под аренду. Я здесь сдал достаточно квартир лично, чтобы заявить со всей уверенностью - спрос есть! Отличный спрос как от обеспеченных студентов, так и от взрослых. Однушки продаются за 16.2-17.8 млн без отделки. Ремонт и меблировка - плюс 4 млн. В итоге объект за 20.5 миллионов вы сдадите за 100.000. В принципе нормально. Это сейчас такие скидки, а раньше было дороже и не выгодно. Евро-3 стоят 28 млн. Ремонт вам обойдется в 6. Лот, стоимостью 34 млн будет уходить богатым арендаторам за 160-180 тысяч. Не густо, но и не ужасно.
⭕️ Инвестиции тут есть только в долгую. Конкурентов достаточно, цены не низкие, поэтому жилой комплекс для любителей района. Но! Они тут есть. Поверьте мне - локация и жилой комплекс будут обгонять рынок. Однако я еще не купил клиентам тут ничего - знаю где есть лучше. Как раз сейчас выбираем из предложенных мною вариантов и вам могу подобрать 🙂
☝🏻PS В следующий раз дом 56 от Галса разберём, он строится рядом. Там отделка есть, ЖК премиум-класса и просто хороший проект.
/channel/Kharyb
❗Одно из полезнейших бесплатных приложений для риелтора:
◾ Огромная база недвижимости (в т.ч. коммерческой) 20+ регионов.
◾ Поиск по 100+ параметрам.
◾️ Фиксации и бронирование в одно касание.
◾ Создание интерактивных презентацийпо объектам для клиентов.
◾ 3D-планировки, аэропанорамы, вид из окон,тип отделки.
◾ Спецпредложения от застройщиков, акциии многое другое.
Скачивайте, чтобы не отставать от других
Реклама. ООО "ИМЕДИА СОФТ". ИНН 7838086418.
📌 ЖК Академика Павлова.
Лес вокруг, последние очереди строительства, хороший район, беспробочные шоссе. ЖК отличался в лучшую сторону от классического ПИК, правда, последние очереди все же упростили, а цена в тот момент была выше нашего фаворита…
📌 ЖК Green Park
Вот тут у нас все сошлось! Невысокие и не плотные корпуса даже на фоне советских спальных районов. Дизайн снаружи и внутри все таки лучше базового ПИК. ЖК с шикарной торговой инфраструктурой внутри, пешеходным бульваром не уступающим набережной Ривер парка, хорошим парком через дорогу.
Посмотрели все варианты на вторичном рынке. Одну даже готовы были покупать за 19,9 млн без торга, но агент показал квартиру, которая уже была под авансом, а нас не предупредил, обидно.
Сходили к застройщику в сданные корпуса оценить отделку. Она в Грин Парке лучше, чем в среднем в ПИК и потолки выше. Нас устроило.
Интересный факт, смотрели 5 квартир:
3 квартиры продаются, потому что берут взамен тут же, но больше площадь.
1 квартира, так как собственники уезжают за границу.
1 квартира - переезжают в свой дом на Новой Риге
Ни одного человека, который менял бы ЖК на другую квартиру 🙂
Минусы, ественно, были озвучены, такие как удаленность метро, отсутствие хороших бюджетных школ в шаговой доступности, невысокий инвест потенциал и прочие. Для клиента они оказались не существенны.
Решили брать у застройщика. Срок ключей в феврале-марте 24го нас устраивал, хотелось бы побыстрее, но льготная ипотека перевесила. Рассчитали, что в первый год нагрузка ипотека+аренда составит 130 тысяч в месяц, после переезда - 65 тысяч. Если бы взяли вторичку и сразу переехали, то постоянная нагрузка 95 тысяч.
В итоге разобрали все 2ки в строящемся корпусе, выбрали довольно необычную планировку, но которая очень понравилась клиенту, с хорошим видом на сухой фонтан и пешеходный бульвар. Получили доп скидку и оформили покупку. Неделю назад человек получил ключи!
Квартира был куплена в марте 23 го за 19,3 млн с льготной ипотекой 9 млн. под 6,7% годовых. Сейчас такая квартира от застройщика осталась только на 2м этаже за 22,6 млн. с ипотекой максимум 6 млн. под 8% без удорожания 🥹🫣.
Фото планировки и ЖК будут чуть позже.
/channel/Kharyb
🔺Почитайте комментарии к этому посту. Все тоже самое и в бизнесе может сейчас произойти…
Читать полностью…
Как в нынешних условиях развиваться строительным компаниям и их владельцам?
Коллеги, привет! Знаю, что среди вас немало владельцев строительного бизнеса и предпринимателей из смежных направлений. И наверняка вы сталкивались с такими проблемами как риски со стороны подрядчиков, исполнителей и даже клиентов, низкий LTV (возврат этих самых клиентов), проблемы с наймом квалифицированного персонала и отсутствие окружения из отрасли, с кем можно «на равных» обсудить насущные вопросы и обменяться опытом.
✅ Хорошо, что эта сфера активно развивается и создаются такие бизнес-сообщества как «Клуб Строителей». Это не «клуб по интересам», а экосистема инструментов и продуктов для предпринимателей: встречи с экспертами, обучающие модули, форум-сессии, рекламные коллаборация, кросс-маркетинг, мастермайнды, экскурсии в компании и многое другое.
Так что вы сможете не просто пообщаться с коллегами, а получить реальную пользу для бизнеса и найти проверенных партнеров, подрядчиков и клиентов.
☝🏻Рекомендую присоединиться к тг-каналу "Клуба строителей». Там вы найдете информацию о ближайших мероприятиях и узнаете про выгодные условия для вступления.
#РМ
Какие рассрочки сейчас есть на рынке - сохраняете себе❗️
Банки все больше закручивают гайки с ипотекой, в том числе и на новостройки.
Были люди, которые брали новостройки с классической или комбо-ипотекой, которые также обрезали или сделали не выгодными.
Застройщики, следят за ситуацией и активно возвращают механизмы рассрочки и траншевых ипотек, которые покупатели успели подзабыть за последние пару лет во время аттракциона дешевых льготных ставок.
⭕️ Чем удобна рассрочка:
▪️ Не нужно подтверждать свой доход перед банками, чтобы получить кредит.
▪️ Можно зайти с меньшим первоначальным взносом, чем по ипотеке.
▪️ Если найти рассрочку с минимальным удорожанием, то есть возможность получать доход со свободных средств на вкладах, а не отдавать все сразу.
▪️ Можно получить тем клиентам, которым из-за возраста уже не дают ипотеку.
▪️ Есть возможность выбрать нужную квартиру, зафиксировать цену и спокойно продавать свою недвижимость для погашения суммы долга… Очень удобно бывает.
⭕️ Чем неудобна рассрочка:
▪️ Средний срок выплаты обычно составляет 6-12 месяцев с высокими платежами, которые надо планировать серьезнее, чем при ипотеке.
▪️ Чаще всего цена на квартиру получается менее выгодная, чем при покупке за наличные, или в обычную льготную ипотеку.
▪️ Ее просто нет во многих проектах, так как зачастую она не выгодна застройщикам.
⭕️ Что обязательно надо учитывать при рассрочке:
▪️ Есть программы, когда после рассрочки возможно перейти в ипотеку на погашение последнего платежа. Так называемые «комбо-ипотеки». Обязательно нужно уточнять этот момент у застройщика, какие программы и в какой срок.
Если такая возможность присутствует, то все равно надо быть предельно осторожным. Неизвестно, какие будут условия по ипотеке через год, есть ли уверенность что вам ее дадут в нужный момент и на нужную сумму!
▪️Налоги! Период владения недвижимостью считается с момента полной ее оплаты. В случае ипотеки, банк перечисляет всю сумму застройщику практически сразу, а в случае рассрочки льготный период надо считать с момента последнего платежа, а не подписания ДДУ.
▪️ Квартиру, по которой не выплачена рассрочка, нельзя продать по переуступке, как в случае с непогашенной ипотекой. То есть это не подходящий инструмент для тех, кто хочет заниматься перепродажей квартир с плечом, и для тех, кто сомневается - сможет ли погасить всю сумму❗️
Недавний кейс, когда использовалась удобная для клиентов рассрочка при покупке:
Квартира в ЖК Slava. Довольно дорогой объект за 43 млн. рублей.
При покупке за наличные или в ипотеку скидка от застройщика на него составляла 4% от стоимости или 1,7 млн. У клиента были собственные средства в размере 30 млн. рублей, остаток планировали погасить продажей квартиры в Московской области, когда по ней пройдет 5 лет с момента покупки в 2025м году. Семейной и IT ипотеки у клиента не было, льготная в данном случае бесполезна.
Получили следующее персональное предложение по рассрочке:
Первый платеж - 35% или 15 млн. руб.
Второй платеж - 35% в конце 24го года, также 15 млн. руб.
Третий платеж - 30% в конце 25го года, 13 млн руб.
Положив оставшиеся 15 млн просто на вклад до конца года мы практически отыграем не полученную скидку. В следующем году в спокойном режиме продадим квартиру, по которой сейчас налога получается на миллион рублей 🙂
Интересные рассрочки от застройщиков на данный момент:
📌 Эталон:
Проекты Shagal, Nagatino i-land, Voxhall
ПВ от 5-15% в зависимости от лота
Ежемесячный платеж 60 000 до ввода объекта в эксплуатацию, далее остаток долга. Кстати, можно получить скидку 10% от цен на сайте. Очень интересно!
📌 Pioneer:
Проекты Life Варшавская, High life, Opus, Pride
ПВ 50%, остаток одним платежом через 15 месяцев!
Asterus
Проект Alia, 3я очередь
ПВ от 15%
Ежемесячный платеж равными суммами до 30.09.2025
Самолет
Проекты: NOVA, Стремянный 2, Вереск, Мята, Новоданиловская 8, Верейская 41, Октябрьская 98
ПВ 10%, первый платеж 15% через 12 месяцев, за 3 месяца до ввода в эксплуатацию платеж 75%
ФСК
Все проекты
Жемчужина на рынке курортной недвижимости России - ЖК «Новая Ливадия» в Ялте
Квартиры в комплексе бизнес-класса - лучший выбор для собственного проживания, сдачи в аренду и инвестиций.
Жители «Новой Ливадии» на закрытой территории дома будут пользоваться:
▪️ инфинити-бассейном с видом на море;
▪️ лаунж-зонами и площадкам для пикника;
▪️ детскими и спортивными площадками;
▪️ фитнес-центром и SPA;
▪️ магазинами и видовым рестораном;
▪️ трансфером на пляжи комплекса;
▪️ 5* сервисом управляющей компании, включая сдачу в аренду, подбор, клининг.
Доходность
23% - среднегодовая (квартира растет в цене и продать ее можно на любом этапе)
До 20% годовых – доход от аренды.
Площадь квартир: от 25 м²
Стартовая цена: от 330 000 ₽/м²
Программы без % рассрочек
Срок сдачи: 1 квартал 2026 г.
Ипотечные программы ведущих банков.
Получите презентацию объекта и консультацию прямо сейчас - позвоните нам 8 (800) 775-30-52 или оставьте заявку на сайте.
Посуточную аренду запретят полностью.
Подписан закон, по которому нельзя сдавать квартиру посуточно без приборов учета - то бишь счетчиков.
Документ был подготовлен во исполнение постановления Конституционного суда.
Собственник имеет право сдавать квартиру гражданам по договору найма, в том числе краткосрочного или безвозмездного пользования, а также компаниям по договору аренды - но только при условии, что будет обеспечено соблюдение прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями и содержания общего домового имущества.
Первый зампред Комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев пояснил, что это значит: за шум, беспорядки и повреждение общего имущества будут нести ответственность не только "посуточные жильцы", но и сам собственник такого помещения.
Новый закон, среди прочего, запрещает посуточную сдачу квартиры, в которой нет приборов учета. Например, это особенно актуально, когда в квартиру поселили с десяток гастарбайтеров.
А еще у нас развивают внутренний туризм. Если вы не знали, то в Турции вообще запретили людям сдавать посуточно квартиры под угрозой большого штрафа. Я так понимаю - чтобы гостиницы зарабатывали.
Если вы подбираете квартиру под посуточную аренду, имейте ввиду - государство вцепилось ей в глотку. Возможно не отпустит, а станет все больше и больше вводить запретов, пока вообще лавочку не прикроет.
Ну не нужна она никому, кроме арендодателей и арендаторов.
Соседям - не нужна и часто создает проблемы. Гостиницам создает ненужную конкуренцию, с которой они готовы бороться в том числе и с помощью своего лобби в Думе. Государству от посутки больше минусов, чем плюсов: головная боль, жалобы граждан, проблемы. Гостиницы налоги платят, а частные собы даже самозанятость «жмут». Да и бегать за каждым - та еще история.
Вот длительная аренда всем нужна, как инструмент обеспечения жильем граждан, а посутка только мешает.
Поэтому ее будут дожимать с большой вероятностью. На эту лошадь я бы в долгосрочной перспективе не ставил. Найдут возможность запретить как хостелы.
Вот в апартах, если их не снесут, если законно построили, то сдавать посуточно разрешат. Но скорее всего введут дорогие лицензии, чтобы не мешали отелям.
/channel/Kharyb
Всем, привет! Вчера отказался провести трансляцию, но знаю, что многие ждали и готовили вопросы.
Это не развлечение все-таки, а работа, помощь людям. Поэтому сегодня я в задумчивости - проводить или нет.
Я дома, мне не трудно, но не понимаю насколько это будет уместно. Тем более многие спрашивают что теперь будет с рынком.
Что скажете? Например в нашем чате люди продолжают общаться и обсуждать рабочие вопросы. Уместно в траур работать и помогать?
В Крокус ворвались люди с автоматами и устроили стрельбу.
затем бросили гранату или зажигательную шашку, после чего начался пожар.
В зале во время нападения находились люди – они легли на пол, чтобы укрыться от пуль – и лежали почти полчаса, затем стали выбираться ползком. У многих это получилось.
АГН "Москва" пишет, что в результате пожара в здании "Крокус Сити Холла" произошло обрушение кровли. Это было связано с тем, что вся крыша здания была охвачена огнём. Из-за пожара несколько человек не могут выбраться.
/channel/Kharyb
ЦБ оставил ставку 16%, хотя многие банки верили в 15.5%. Похоже высокие ставки с нами и правда надолго.
Людям, которые держат деньги на депозитах, это выгодно. Теперь важно чтобы рубль был крепким.
Учитывая тот факт, что подписчики уверены в соответствии реальной инфляции с декларируемой государством, ставка ее превышает в два раза.
Тогда это серьёзный дисбаланс и огромная доходность от вкладов, в которую мне верится с трудом. Завтра, на прямом эфире, обязательно это обсудим. И не только это. Прямой эфир в субботу, в 20.30!
/channel/Kharyb
При этом, если смотреть другой хороший проект в соседнем районе - ЖК Shift, то Дом 7 стоит дешевле, а сдается на год раньше. Только не пишите мне что Шифт круче, потому что нюансы тоже есть и проекты принципиально разные. Хотите Шифт разберем?
☝🏻Вывод:
Хороший дорогой проект в развивающейся локации Шаболовская-Тульская, который может быть интересен в первую очередь для собственного проживания, но есть и инвест-потенциал, если выбрать правильный лот и скидку получить.
/channel/Kharyb
«А вообще, мое мнение, а я всегда говорил это, но повторюсь еще раз: ставка по ипотеке должна быть 5%», — сказал вице-премьер.
🥹
/channel/Kharyb
Как раз видосик в тему моего длинного и подробного видео выше☝🏻🤗
Читать полностью…
Недвижка РВЕТ ВСЕ. Доход 2260% за 24 года. Депозиты нервно курят в сторонке. А что в валюте?
СМОТРИТЕ МОЕ НОВОЕ ВИДЕО под утренний кофе:
https://youtu.be/7Mp70VHwUoc
Покупатели новостроек! Этот закон лишил вас прав и денег:
https://youtu.be/1qC4-3mqHR4?si=KQs4XdIg2mOBeQDn
Объясняю подробно к чему все это приведет.
Фото Грин парка к постам выше.
Читать полностью…
История одного подбора:
Примерно год назад обратились ко мне с просьбой подобрать квартиру.
Вводные данные:
Бюджет 20-21 млн., 9 млн ипотеки.
В эти деньги квартира должна быть уже с ремонтом.
Нужна именно 2х комнатная квартира, причем Евро-3 не принципиальна.
Хороший новый дом “чтобы понравился”
Район не у МКАД.
Почему хотят купить:
Женщина переехала в Москву по работе из Питера с сыном. Живут на съеме уже 4 года. В Петербурге осталась однокомнатная квартира в хорошем районе, которая все это время сдавалась родственникам “за минимальные деньги”. Решили, что обратно уже не поедут, надо менять город в котором владеют квартирой, хочется жить в своем.
Задача - продать квартиру в Санкт-Петербурге, взять на недостающую сумму ипотеку, добавив максимум 1-2 млн. своих и оставить платеж по ипотеке примерно равный аренде сейчас. Итого сумма - 20 млн.
Сын должен был пойти осенью в институт, поэтому к школе никак не привязаны. Работа у женщины не в центре, на метро не ездит, поэтому принципиально район не важен.
Снимали однушку 62 метра на Петрозаводской улице в совсем не пешей доступности от м. Речной Вокзал.
Разобрали, что для них “чтобы понравился”:
Новый дом, не хуже текущего. Большие окна с нормальным видом из них. Чтобы не было ощущения человейника. Чтобы сам район уже был обжитой и не видеть стройку вокруг еще много лет. Подземный паркинг, который можно купить/снять.
Совсем не хотели старое, пусть и в хорошем районе. Метро было не сильно важно, привыкли с текущей квартирой.
Квартиру в Санкт-Петербурге передали на реализацию нашему агенту.
Параллельно занялись поисками.
Естественно, клиенты, как и все, сперва хотели остаться в своем районе.
Там как раз недалеко сдались два проекта от Mr Group: Discovery и Discovery Park.
Во втором мы совсем не входили в бюджет, квартиры в бетоне уже были дороги, а заниматься ремонтом совсем не хотели.
В первом была подходящая квартира, правда, на 4м этаже, всего 55 метров с окнами на перекресток. Собственники хотели за нее 24 млн, мы готовы были дать только 22. Так и не сошлись по цене.
Посмотрели новые дома по реновации в Головинском районе. Некоторые из них даже с подземным паркингом. 60-66 метров за 16-17 млн. Варианты запомнили, но решили поискать коммерческие ЖК, реновацию оставили как план Б 😉
Для насмотренности заехали в Селигер Сити и Ильменский 17. Вариант сразу не понравился из-за плотности застройки, но отметили, что формат “город в городе” интересен, только этажность нужна ниже.
Стали думать и вычеркивать варианты, тем более из Петербурга пришли новости, что есть покупатель на квартиру и можно готовиться к сделке:
Убрали все новостройки без ремонта.
Убрали все, что сдавалось позднее весны 24го года - нужно ведь жить уже.
Убрали небоскребы и первые ЖК на территории, которая еще будет осваиваться много лет. Хотя мне высокие дома и этажи нравятся, виды там просто невероятные!
Убрали приятные, но панельные районы, типа ЖК Марфино. Потому что устарели они.
Убрали, все таки, реновационные дома, хотя были интересные варианты в домах в рамках ЖК “Life-Кутузовский” и “Квартал 38а”
И по сути осталось 3-4 варианта на всю Москву:
📌 ЖК Символ.
В нашем бюджете были корпуса на внешней стороне ТТК, я бы даже сказал с окнами на ТТК. Дома красивые, ремонты хорошие, транспортная доступность замечательная, но не понравилось окружение вживую. Соседний Лефортово-парк смотреть не стали.
📌 ЖК Life-Варшавская.
Близость метро, качество ремонтов, плотность застройки, работающая социальная инфраструктура. Все хорошо! Но все таки отсутствие зеленых зон и перспектива застройки вокруг на многие годы вперед перевесили. Вариант отпал…
📌 ЖК River park
Красивая набережная, стадия завершенности проекта, обеспеченность всей инфраструктурой, мост к метро, который уже начинал строиться. Получился достойный претендент, но в бюджет попадали только самые первые панельные корпуса с хаотичной парковкой во дворе. Если бы были деньги на последние корпуса с отделкой, задумались бы, а так прошли мимо.
Продолжение: /channel/Kharyb
Рынок снова взлетит❓
Сбер объявил, что очень любит своих зарплатных клиентов и отменит для них все ограничения, даст денег на любые квартиры у любых застройщиков и все будет хорошо!
Также все застройщики, которые тоже на зарплате у Сбера (проектное финансирование) получат возможность продавать квартиры без оброка!
Чем это грозит нам с вами? Ничем, кроме дальнейшего роста цен. В январе мы клиенту купили Кронштадтский 14 за 13.360, а сейчас он стоит более 15 млн. Студию в Руставели взяли за 9 млн, а сейчас она стоит 9.6 млн! Однушку в Амурском парке купили за 11.7, а сейчас такие продают за 12.6 млн🔝
Все это произошло лишь потому, что ВТБ с 1 марта отменил комиссию для застройщиков и стал работать со всеми девелоперами без разбора и оброка. Люди кинулись с голодухи выкупать все, до чего смогли дотянуться. Ведь надо использовать льготные программы. Об этом я писал и предупреждал 1 марта здесь: /channel/Kharyb/4735
Но это клиенты ВТБ 🙂
Теперь прошу запомнить этот день и этот пост. Если Сбер и вправду польет со второго шланга на пересохший и жаждущий грязных зеленых бумажек рынок новостроек живительную ипотеку для своих зарплатных клиентов, мы увидим очередной виток спроса и, возможно, роста цен.
У меня есть такие клиенты, которые сейчас только и ждут возможности поюзать ипотеку 4% для сотрудников Сбера. И таких много…
Мы прямо сейчас покупаем 4-м клиентам разные объекты в бизнес-классе за 16-28 млн. Пока со скидками. Но! Застройщики уже радостно потирают потные ладошки и заявили о повышении цен уже с 1 апреля.
1 апреля принято никому не верить, но меня теперь терзают смутные сомнения.
А Сберу надоело плестись за ВТБ, который просто порвал за неполный март всех по выдачам ипотек. Да будут соревнования титанов снова!
Тут я писал, что в случае присоединения Сбера к ВТБ, цены могут подрасти: /channel/Kharyb/4735
ПВ 15%, 10% ежемесячными или ежеквартальными платежами, 75% за 2 месяца до РВЭ
/channel/Kharyb
Эфир сегодня, в 19:00: https://www.youtube.com/live/tfMoEodMpGo?si=HDvakAxcdTDNW0F9
⭕️ Как последние события повлияют на рынок недвижимости, фондовый рынок, рубль и обстановку в стране в целом.
⭕️ ЦБ оставил ставку 16%, падения не произошло. Ждать падения цен или покупать сейчас квартиру сейчас? О чем я писал здесь: /channel/Kharyb/4907 ?
⭕️ Банк России выступает за завершение летом текущего года программы льготной ипотеки на новостройки.
⭕️ Продажи у ПИК и других застройщиков упали в два раза, а цены - нет. Почему так происходит и когда они уже пойдут вниз?
⭕️ Купил новостройку - как продать ее на вторичке? Правда ли, что вторичный рынок падает и ничего не продается из-за высокой ставки по ипотеке?
Ссылка на эфир: https://www.youtube.com/live/tfMoEodMpGo?si=HDvakAxcdTDNW0F9
У Сергея Смирнова вышло очень грамотное и интересное интервью, а я взял для вас интересный отрывок:
⭕️ Новостройки продаются дороже вторички и это нормально. Новое должно стоить дороже старого.
⭕️ С 2005 по 2020 год недвижимость, при правильном управлении и выборе объектов, принесла инвесторам 350%, то есть 23.3% годовых.
⭕️ Гость Сергея, Василий Соловьев из фонда Арсагера, показал своим примером факт того, что недвижимость обгоняет инфляцию в несколько раз.
⭕️ А еще он открыто признает ошибку, что они рано вышли из недвижимости и жалеет об этом.
🙂 Парам Пам Пам Пам, Ам ловен Ит! Что и требовалось доказать. Это то, о чем я постоянно говорю на эфирах и пишу здесь, но кто-то спорит: «Ты не понимаешь, это невозможно!»
✅ Кстати, сегодня в 19:00 будет эфир, в котором я поделюсь своими ожиданиями и расскажу что будет с ценами на квартиры летом.
😏 Почему недвижимость может упасть и какие социально-политические, военные и прочие риски берут на себя инвесторы прямо сейчас!
/channel/Kharyb
Спасибо всем, я прочитал ваше мнение и оно созвучно с моим. Работать можно и нужно, тем и занимаюсь сегодня, но публичные мероприятия лучше перенести на завтра.
Эфир проведем завтра в 19 часов, чтобы всем было удобно. Запись тоже оставлю.
Мне непонятно зачем, кто, как творит такие ужасные вещи, какие цели они преследуют, выражаю глубочайшие соболезнования всем пострадавшим.
Давно для себя уяснил одну простую вещь:
Любые деньги можно заработать честно, принося пользу людям. И чем большему количеству людей ты приносишь пользу - тем больше зарабатываешь. Но преступникам, мошенникам, убийцам это неведомо. Даже простые люди мне все детство объясняли, что большие деньги можно только украсть и заработать нереально. Может быть поэтому молодые неокрепшие люди попадают под плохое влияние и совершают ошибки, фатальные для всех.
/channel/Kharyb
В связи с произошедшим, традиционного эфира завтра не будет. Возможно проведем вечером в воскресенье🙏
Сегодня и завтра сделаю то, что всегда отвлекало от ужасов происходящего - погружусь в работу и схожу в церковь.
ВОТ И ВСЕ ❗️
Таки опубликовали мораторий от 18 марта 2024 года. Срок действия - до 31 декабря 2024 года.
Застройщики очень ждали это постановление, о чем там говорится:
⭕️ Неустойка за просрочку сдачи по ДДУ: с 18.03.2024 по 31.12.2024 г. не взыскивается.
⭕️ Неустойка за просрочку сдачи квартир по ДДУ для тех, у кого иски уже в суде будет рассчитываться по ставке 7,5%.
⭕️ Отсрочка по исполнению всех решений суда до 31.12.2024 г.
⭕️ Компенсация строительных недостатков: неустойка, в том числе штрафы и пени за период с 18.03.2024 по 31.12.2024 г. не начисляются, а для тех у кого уже вынесено решение суда или получен исполнительный лист, предусмотрена отсрочка исполнения, в части пени и неустойки до 31.12.2024 г.
Печально. Но нет худа без добра, возможно чей-то слабый застройщик теперь сможет дом достроить, а не потонет в банкротстве из-за многочисленных исков.
/channel/Kharyb
Картинки к посту выше 🔺🔺🔺
Читать полностью…
Будем скорее всего бронировать и покупать клиенту пару квартир в Семерке и решили набросать обзор не отходя от кассы:
✅ ЖК Дом 7 Даниловский от Coldy. Серпуховской вал д. 7
Сдача в 2026 году.
Когда-то я немного так напал на их проект «Найс лофт» из-за промышленной локации, они даже обиделись. Потом понял, что получились нормальные апартаменты, если смотреть далеко в будущее.
С локацией Дома 7 все принципиально иначе. Это Тульская, друзья. Она замечательная. Давайте подробнее:
Новый проект от компании Coldy. Старт продаж в ближайшие месяцы, сейчас идет активное закрытое бронирование в котором мы тоже стараемся поймать что-то очень приличное.
Место известное, несколько скандальное, так как в 2018 году этот же застройщик анонсировал по этому адресу проект редевелопмента комплекс апартаментов Co_loft и начал продажи, но из-за проблем с документами стройка встала и была отменена. Теперь уже проект изменили, согласовали строительство квартир, и вышли под новым названием.
Красивый современный клубный ЖК, который стоит на зеленой улице Серпуховской вал и дополнительно скрыт от шума улиц первой линией домов.
3 корпуса сдаются в одну очередь, не будет стойки на 10 лет 😉.
Высота до 15 этажей
Количество квартир - 207 (не муравейник)
Количество машиномест - 137
Высота потолков от 3,2 м в отделке White Box
Все атрибуты современного ЖК, такие как зона коворкинга, детская комната, лаунж зоны - присутствуют, а это очень нравится молодым и богатым, которые и едут в Москву сейчас.
Для любителей района Тульской, наконец, появился достойный конкурент для Донского Олимпа и Barkli Residence. Дом расположен ближе к метро, практически напротив классного Даниловского рынка, но при этом в удалении от шумной площади Серпуховской Заставы и этим выигрывает у апарт комплексов Данилов Дом, Play (на него я когда-то на котловане облизывался, но тоже поверил аналитикам что рынок упадет 🥹) и Deco residence.
Цены на конкретные лоты пока только под запрос с конкретным клиентом открывают, но общий порядок следующий:
Квартиры в отделке White box - 730 тыс.руб. за метр (Корпус 1 и высокие этажи Корпуса 2)
Квартиры с чистовой отделкой - 800 тыс.руб. за метр (Корпус 3 и низкие этажи Корпуса 2) Мне с отделкой варианты нравятся.
Возможна рассрочка.
С одной стороны, цены не маленькие, но они примерно равны предложениям в соседнем Донском Олимпе, а в Барки хорошие квартиры продаются по цене миллион за метр. При этом застройщик традиционно сделал очень мелкую нарезку в своих квартирах и Евро-3 предлагает в диапазоне 50-75 метров, в то время как у конкурентов форматы избыточной площади от 90 метров. Напомню, со схожей ценой за метр. Хотя в избыточных площадях стоимость должна быть ниже.
⭕️ Для себя:
Премиум класс с компактной нарезкой площадей. Невысокий, небольшой, точечная застройка рядом с центром. Одна очередь. Тульская - отличный зеленый, спокойный, но при этом динамичный район. Все как я люблю. Просто я там много всего ножками обошел и сделок заключил. Для жизни бы взял не задумываясь. Может и возьму что-то, думаю пока. Даже лучше суетливого Play.
⭕️ Под аренду.
Тут все немного сложнее. В уже готовом комплексе апартаментов Play студии с отделкой 35 метров выставлены за 110 тысяч, а цена таких лотов сейчас 22-24.5 млн. Но это апарты со всеми вытекающими. В этом году будет построен очень качественный дом с апартаментами Logos, где цена за метр на 20% ниже проекта от Coldy. Ну это и понятно - апартаменты всегда дешевле, тут объяснил почему. В Доме 7 аренда будет выше, но сроки ожидания и точка входа сильно ухудшают доходность. Позже, если с клиентами купим евро-трешку, напишу вам конкретные цифры. Одно могу сказать - они в районе 5-6% годовых. Конкуренция небольшая - район преимущественно состоит из старого фонда и нескольких «клубных» новых домов. Которых явно не хватает и они отлично сдаются (мы парочкой таких управляем, поэтому говорю из практики).
⭕️ Под Инвестиции:
А вот тут интересней. Как говорил выше, лоты с отделкой сейчас сравнимы по цене Донским Олимпом, который уже несколько устарел и нарезка там крупнее.
Давайте попробуем ради интереса спрогнозировать ставку ЦБ на завтра. Заседание будет 22 марта, помните?
Я считаю, что ее немного снизят - до 15.5%. Евгений писал, что могут повысить. Пишите в комментариях ваше мнение.
Дело в том, что это будет знаковое заседание. От него зависит в том числе и порядок цен на рынке недвижимости летом.
Если ставку в 16% сохранят или поднимут, то рост на рынке недвижимости может полностью прекратиться в моменте и, возможно, мы увидим небольшую коррекцию снова.
Потому что люди просто оставят деньги еще на полгода в банках - на депозитах.
А лимиты по льготным ипотечным программам скоро опять закончатся и кредиты будут выдавать с трудом, как это мы наблюдали в январе/феврале с IT-программами.
ВТБ был богаче других, там оставалось 30% неизрасходованных средств, но с 19 марта уже крутят краник. Хотите успеть что-то купить с использованием льготной ипотеки - возможно стоит поторопиться.
Но, если ставку снизят даже на 0.5% в пятницу, то это не столько материально, сколько морально подержит рынок недвижимости. А если еще и рубль потащит на 100 за доллар…
В общем делайте ваши ставки, дамы и господа!
/channel/Kharyb
Сегодня неслабо рвануло в ЖК Видный берег - 2, в дер. Сапроново, который строит “Тройка RED”.
На крыше оказался заблокирован рабочий, но его удалось спасти.
Все произошло около 11:00. В это время там проводили гидроизоляционные работы. Так горит утеплитель.
/channel/Kharyb
Сняли вам дорогу от метро и описание локации ЖК Twelve. Собственно теперь понятно, почему цены сильно не растут. Топ Хиллс около метро тоже попал в объектив и ЖК Вершинино.
Читать полностью…