37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Санкции, рубль и недвижимость, что теперь будет ❓
Разбираемся сегодня в 19:30 по Москве на нашем традиционном субботнем эфире:
https://youtube.com/live/nNWakVelIRY?feature=share
А еще я как всегда отвечаю на ваши вопросы совершенно бесплатно, ведь это наш субботник!
Если вам нравятся эфиры - перейдите по ссылке и поставьте лайк пожалуйста: https://youtube.com/live/nNWakVelIRY?feature=share. И можете написать вопросы уже в чате, в Ютуб!
Ну и нажмите на уведомление, чтобы не пропустить! Спасибо и до встречи 🤗
Товарищи, в личку подписчикам пишут возможные мошенники. Я и мой менеджер никогда первыми не пишем и не навязываемся❗️
Будьте бдительны, добавьте этот номер в черный список.
Еще раз - наши контакты только в закрепленном сообщении вверху и первыми мы не напишем никому из чата!
А тут человек откровенно обманывает, я ее не знаю и мы не партнеры. Будьте бдительны, не попадайтесь на уловки нечестных людей!!!
/channel/Kharyb
Пост для людей с деньгами или «Золотой теленок!»
Недвижимость - это ваши белые кошельки, это чистые деньги на все времена. Скоро вы и 500-1 млн не потратите без вопросов от банков и налоговой.
Если сейчас получится - надо в недвижимости деньги хранить. Через 10 лет, попомните мои слова, - у вас будет много подтвержденных, не оспариваемых средств.
Хоть у нас потратите, хоть заграницей. Даже сейчас, продав квартиру, вы получаете белые и чистые деньги. А что с валютой будете делать через 5-10 лет? Да и заграницей не всегда банковские выписки из России помогут, даже если вы все налоги платили.
А что с валютой делать? Достанете ее из ячейки? Как подтверждать происхождение средств? А когда перейдем на цифровой рубль, о котором я видео снимал здесь, так вообще «привет!» Помните «Золотой теленок?» Вот будуте как герой с чемоданом денег бегать и не знать куда пристроить.
Это наша реальность. 115ФЗ и прочее. Думайте - в чем себе деньги переносить в будущее. Еще конечно можно акции купить и продать через 3-5 лет без налогов, но фондовый рынок мне не кажется надежным.
PS Я сейчас наблюдаю, как в разных банках, крипто-биржах, других электронных денежных системах легко могут у людей отобрать не подтвержденные деньги. Наличку тоже потратить все сложнее, если это крупная сумма. В общем мир стремительно обеляется - берегите, как зеницу ока, все свои справки о доходах за годы жизни - это ваше сокровище.
/channel/Kharyb
Комментарий к посту выше, ответ решил отдельным постом вынести для всех.
Обсудить и высказать свое мнение всегда удобно в нашем инвестиционном чате: /channel/KharybinInvest Обязательно на него подпишитесь! А вот мой ответ:
«Все очень просто. Сейчас там апартаменты по 30 млн продают. Квартиры были бы сейчас на 20-30% дороже. То есть около 35 млн. На ключах за такую, с учетом инфляции, жду около 40 млн в 2028 году. Аренда сейчас, если красивый дизайн сделать - 150-160 будет легко. Может и 180 осенью.
Мы вам можем сделать очень хороший и красивый ремонт по разумной цене, дизайнер у меня отличный и бригады у нее тоже. Если нужно - пишите.
На ключах, с учетом инфляции, мы увидим аренду около 200-220 тысяч. А это уже 8.8% только от аренды доходность на вложенные средства. Грязная. Чистая (без коммунальных, налогов, амортизации и простоя) будет около 7.5-8%. И будет перекрывать ипотечный платеж - 90 тысяч в месяц.
Учитывая тот факт, что было использовано хорошее плечо IT ипотеки - виден явный инвестиционный потенциал данной покупки, даже без учета инфляции. Ипотека всего 5% 🙂
К моменту сдачи дома, думаю, что цена самой квартиры и ставки по аренде возрастут еще минимум на 25%.
Считаем, что данный вариант точно будет актуален долгое время и собственнику не придется переживать о ликвидности объекта, а сам ЖК хорошо украсит район.
Просто хороший объект, в отличной локации».
/channel/Kharyb
Дорогие друзья, поздравляю вас с Днём России❗️❗️
В этот день хочу всем пожелать мира, в первую очередь. Сейчас его всем не хватает. Благополучия, хороших квартир и спокойной жизни.
Хорошего отдыха со своей семьей. А у кого семьи нет - желаю ей обзавестись. Как человек, который долго жил один, могу сказать - вместе веселей 😂🙂
А нашей стране - поменьше депрессивных регионов, как на видео. А если регион не депрессивный, то восстановить его и все остальные поскорее и довести до ума, ведь можем, когда хотим! Закончить все военные действия, сохранить людей, молодых парней отовсюду и преуспевать.
Для счастья не так уж много надо, на самом деле. В то же время слово «счастье» объединяет в себе все самое хорошее, поэтому будьте счастливы!
Я сегодня себя не перенапрягал. Провел одну консультацию и занимаюсь текущими делами. А вы как проводите праздник?
/channel/Kharyb
Куда инвестировать в 2024 году, чтобы не остаться за бортом ❓
За такими локациями и жилыми комплексами - будущее.
Многие просто не понимают или не замечают новые тренды, а они простые, как все гениальное:
kharybin?si=YJu71_34r1dapUG1" rel="nofollow">https://youtube.com/@kharybin?si=YJu71_34r1dapUG1
✅ ЖК STONE Sokolniki, ул. Гастелло, 32 Закрытые продажи.
Давайте разбираться: ругать или хвалить? Сначала немного общей информации:
🔑 Ключи в 2028 году.
🏢3 башни: 33, 28, 24 этажа.
763 квартиры, более 400 машиномест (коэффициент 0,55 - средний по Москве).
Кроме самих башен, в проект входят 2 низкоэтажных торгово-инфраструктурных блока (рестораны, магазины, салоны красоты, фитнес и т.д) и детский сад прямо во дворе.
⭕ Локация
Между парком Сокольники и набережной реки Яуза, а также ровно посередине между м. Сокольники и м. Электрозаводская. Пешком идти около 10 минут. Для тех, кто не любит ходить пешком - рядом остановка автобуса.
Транспортная доступность: ТТК - 5 минут, до которого можно доехать несколькими путями, мало пробок из-за неплотной застройки. За 25 минут на автобусе можно добраться до Китай-города, за 35 – до Большой Никитской улицы.
Из минусов хочется отметить соседство мелькомбината, а также ЖД пути довольно оживленного Казанского направления (МЦД-3) прямо под окнами. Хотя, для Москвы это уже становится нормой, вспоминая локацию Зил или ЖК Симфония34, МОД, ТАТЕ, Соул и многие другие. К моменту сдачи ЖК, МЦД-3 должны уже обновить, поставят шумозащитные экраны и пустят современные иволги.
⭕ Квартиры
Все квартиры будут сдаваться в черновой отделке.
Из того, что выведено сейчас:
• Студии 32,8 кв.м. от 16,5 млн
• 1 комн. 40-50 кв.м за 18-22 млн
• 2 комн. 55-75 кв.м за 26-31 млн
• 3 комн. 80-95 кв.м за 35-40 млн
• 4 комн 107-135 кв.м до 57 млн
Кстати, рядом долгострой, который не так давно ввели - ЖК Ренессанс. Выглядит не современно, большие квартиры, высокие потолки, очень пафосное лобби, все в стандартах 10х годов. НО! Дом уже достроен и нет необходимости ждать 3 года. Тем более, он находится чуть в стороне от промки и ЖД путей.
В обозримом будущем планируется начало стройки на месте грузового двора "Митьково" и открытие там одноименной станции МЦД-3. Застройщик РЖД хочет построить там десяток высотных домов. Но локация проглотит и Стоун и РЖД - там немного нового жилья, а спрос большой!
⭕ Оплата
• 100 % наличные
• Ипотека
• Рассрочка
Бронирование стоит 200 тысяч (входит в стоимость ДДУ)
Выход на ДДУ в конце июня.
⭕ Инвестиции:
Если ориентироваться на тот же самый ЖК Ренессанс, в котором квадратный метр также без отделки сейчас стоит 550-600 тысяч, то Стоун более современный и сейчас бы продавался около 600-650 за метр на вторичке. На ключах за метр точно должен стоить дороже, в том числе за счет более эргономичных планировок. Мне видится цифра в районе 650+ на ключах в 2028 году, с учетом инфляции и спокойного роста рынка. Евро-2, которые сейчас застройщик продает по 19-20 млн, стоили бы на вторичке не меньше 22-23 млн сегодня, а в 2028 году вполне могут быть 25-26 млн. На мой взгляд - это очень спокойный прогноз без мечтаний. Доходность не большая, но вполне адекватная. Застройщик верит в 50% за 4 года, но я не могу писать столь оптимистичные цифры, имею сомнения. Но проект реально классный и застройщик мне нравится.
Посмотрите цены на скромный Сокольнический вал, который я советовал покупать еще дешевле 6 млн за студию! Там сейчас по 9.5 они в продаже. И это апартаменты! А евро-двушки, апарты - по 14 млн! То есть квартиры были бы по 15.5-16 млн и это обычный/самый обычный ПИК. Да еще далеко от метро и парка!!Бизнес типа Стоуна точно был бы по 22-23 млн за 40 метров - к гадалке не ходи. Ну не мог бы он сейчас продаваться дешевле. Клиент там уже взял себе две квартиры - евро-2 и евро-3 и правильно сделал.
⭕ Аренда
Хотя это спокойный старый район, но надо помнить, что Сокольники - прямая ветка до Университета, а от Электрозаводской всего одна остановка до Бауманской, поэтому со сдачей студий и Евро-2 проблем не будет. Да и работы вокруг немеряно, центр близко, район на хорошем счету у всех! Опять же - дефицит новых домов и в аренде будет толкать прайс.
Студии, которых в районе практически нет, сейчас спокойно сдавались бы от 70 тысяч (в зависимости от метража, они тут не мелкие), а евро-2 уходили бы сейчас по 120-130 тысяч. Но район семейный, я бы лучше евро-3 брал и сдавал по 200+.
Какая аренда в ЖК Кронштадтский 14❗️
Продолжаю делиться с вами историями - где и какие квартиры мы сдаем! Показываю как мы их меблируем и украшаем. Какие красивые фото делаем и как рекламируем!
Эту двухкомнатную квартиру мы сдали приятной семейной паре. Она была в моем телеграмм-канале с лучшими объектами, там же и остальные фото и цена: /channel/KharybO/9207
Обязательно на него подпишитесь, если планируете искать квартиру в аренду - там только наши проверенные варианты и моих партнеров.
Сдали за 100.000 без проблем, даже с учетом стройки рядом. В моем канале ее увидели 1.4 тысячи человек! Мы старались и рекламу сделать самым лучшим образом и показать оперативно. По выходным тоже работаем.
Меблировали и делали хоум-стейджинг тоже мы. Вы можете просто оставить ключи и получить готовый вариант на пару-тройку недель. Это поможет сдать квартиру и быстрее и дороже.
В этот раз нанимателями стала семейная пара. Они работают во Фридом финанс. Мы подписали мой качественный договор с неустойками, который купили уже сотни людей.
Самое главное в договоре - укажите что обеспечительный платеж никогда не идет за последний месяц и двусторонние неустойки за досрочное расторжение, чтобы все были уверены в серьезности намерений друг друга. Кто будет проживать, тоже пропишите и зафиксируйте цену на весь срок договора и помните - заключать договор необходимо на срок до года! Почему? В этом видео все обстоятельно рассказал: https://youtu.be/yxi1_DeLlOo?si=NkhxZnE0UndVANB9
/channel/Kharyb
Обратился вчера клиент за консультацией. Ему агент подобрал евро-двушку в ЖК Деснаречье за 8.5 млн, со сроком сдачи в 2026 году.
Цель покупки - сохранение собственных средств в размере 4 млн. Остальное - обычная льготная ипотека.
Агент говорит, что скоро будет метро рядом и цены вырастут. Торопят на сделку…
Пришлось объяснить, что в том районе сейчас на вторичке такие квартиры с полной отделкой, полным ремонтом, продают за 8.5 и не факт что продадут, что реальная стоимость около 7.5-8 млн на готовых квартирах там с ремонтом. А клиенту агент предлагает купить квартиру еще и без отделки.
А без отделки, если и купит кто-то такую квартиру в будущем, то вообще за 7 млн - район-то экономный, люди понимают, что им еще ремонт необходимо за 2 млн сделать. Зачем? Если рядом за 8 и с ремонтом? А если еще поторговаться…
В общем чистый убыток составил бы в 2026 году 2 млн или более, с большой вероятностью.
Несмотря на новое возможное метро, домов там строится и уже построено очень много. И будет все больше и больше. Желающих там жить гораздо меньше, чем в нормальной Москве.
Брокер ему второй этаж там подобрал, с окнами на дорогу. Ладно бы третий или четвертый хотя бы… Вторые этажи очень плохо покупают...
То есть клиенту подобрали квартиру без отделки, со сдачей в 2026 году, за 8.5 млн в Деснаречье, где сейчас такие на вторичке можно продать только за 7-7.5 и то с большой удачей, потому что люди там без ремонта не будут покупать, на втором этаже, с окнами на дорогу, с огромной конкуренцией далеко от центра, но это еще не все.
Брокер подбирал квартиру бесплатно, но он хотел еще 100.000 с клиента получить за проведение сделки с застройщиком.
Мне непонятно, в чем тут может быть проблема? Одно дело - когда ты покупаешь переуступку или вторичку - там есть риски, связанные с физлицами, нужны проверки, сделка сложнее, со всеми договориться необходимо.
Но какие риски с А101, чей менеджер все бесплатно проведет и еще будет счастлив, раз есть желающий такой неликвид дороже рынка взять?
Там, кстати, застройщик неплохо платит, надо же продавать дороже рынка как-то квартиры в полях. Застройщик хороший, но место слишком далеко от центра и слишком большая конкуренция, при низком спросе на вторичку и аренду.
В общем сказал как есть, всю правду. Посоветовал выбрать в Москве студию с отделкой за 9-10 млн, как мы сейчас многим клиентам подбираем.
Ах, да. Эту квартиру еще под аренду хотели пустить. Ржу в голос.
Купить за 8.5 млн, ждать 2026 года, оплачивая по 35000 в месяц ипотеку, потратить на ремонт еще 2-2.5 млн, получить лот, общей стоимостью почти 12 млн и сдавать его… за 30.000-35000. Да еще месяц сдавать будешь, пока хоть кто-то приличный придет или надо дисконтировать неприлично - вариантов много, а желающих - кот наплакал.
Потому что там уже сейчас на одного НОРМАЛЬНОГО арендатора ДЕСЯТОК квартир. И метро сильно не поможет - строят много, конкуренция будет ого-го, ехать до центра долго и не всем подходит. Мы же там сдавали квартиры, а потом их же продавали, так как собственники принимали решение продать такой актив.
Для жизни, если вам нужен тот район по какой-то важной причине - берите. Под инвестиции или аренду - нельзя. Не то место и не то время.
PS Если захочет клиент обратиться - я ему платно подберу хорошую студию с арендой 45.000-50.000, которую он будет легко сдавать за 1-2 дня, с полной отделкой и перспективой хорошего роста цен.
/channel/Kharyb
Если верить статистике, у нас сегодня стоимость метра ниже, чем в 2015 году. Так получается? Вы правда думаете, что рынок этого не заметит? Ждем очередного ралли в 2025 году, когда все депозиты станут закрывать и парковать деньги в недвижимости?
/channel/Kharyb
В 2015 году средняя зарплата Москвичей составляла 60.000 рублей.
Средняя зарплата в Москве в 2018 году составила 80 881 руб. в месяц, что на 11,7% больше, чем в 2017 году. Об этом свидетельствуют данные Мосгорстата.
По данным Росстата в феврале 2024 года (более свежих данных еще нет), среднемесячная номинальная зарплата в столице составляла 146 248 рублей.
Ой, а почему цены на квартиры выросли? Во всем конечно же виновата льготная ипотека! Щаз все цены рухнут без нее 😂
Доходы у людей выросли, а льготная ипотека конечно тоже помогла…
Коррекции на студиях быть!
Как мы и говорили с вами на стриме, льготную ипотеку будут завершать даже раньше времени.
ВТБ с 11 июня повышает первоначальный взнос по IT- ипотеке до 30.1%, вместо 20%.
А по льготной ипотеке ПВ повышают сразу до 60.1%, вместо 30% сейчас.
Поэтому, всем советую поторопиться до 10 июня подать заявки, кто еще не успел и думает. Ведь скоро все банки сделают то же самое. Семейную тоже подрежут.
Вы же помните, как я писал еще 29 февраля, что цены вырастут из-за ВТБ? Так вот теперь все пойдет в обратном направлении с 11 июня…
Обсудим сегодня на эфире в kharybin?si=0X9RWGbQ4HL6BIB2">Ютуб!
Вчера в очередной раз увидел однотипный комментарий, которыми любят разбрасываться молодые инвесторы, пороху толком не нюхавшие.
Потому что опытные такого не напишут - факт. Кто много лет на рынке, чей капитал больше пары миллионов, те все знают и так. Им такое объяснять не нужно.
А новички с небольшими деньгами всегда тут как тут. Они все доходность считают от аренды, юмористы 😂 Сам, кстати, когда-то таким был, когда гуру фондового рынка наслушался.
Люди с серьезным опытом и капиталом прекрасно понимают, что одна только доходность ничего не решает. Гораздо важнее в инвестициях сохранить, нежели преумножить и правильная недвижимость во всем мире отлично справляется с этими задачами. Но понимают это только те, кто имеет:
а) большой и долгий опыт в инвестировании. Терял деньги. Видел разные кризисы, имел недвижимость, ощутил на себе все прелести банковских депозитов и фондового рынка в такие периоды и сравнил с квартирами и коммерцией.
б) кто имеет ощутимый капитал. Который необходимо правильно размещать в разных классах активов.
Ну а на картинку выше я бы ответил так:
« Харыбин)
Теперь про ваши расчеты… Вы знаете, 5 лет назад тоже так считали и смеялись многие, когда я покупал Левел Амурскую по 3.7 млн за студию, а сейчас она уже три раза окупилась.
Если ее продать - ценник на рынке 9.2-9.3 млн. Арендой она еще 2 млн принесла бы. А значит общая капитализация уже 11.2-11.3 млн за 4-5 лет 😂 300%.
А так - да, очень смешно читать очередной комментарий про 20 лет окупаемости. Инфляция? Не, не слышали...
20 лет назад квартиры стоили по 60000 долларов за хорошую двушку в доме бизнес-класса, а сейчас такие продают примерно по 20 млн в том же доме, а в новых - по 30 млн. Это дороже 200-300 тысяч долларов. Это в баксах. Тогда так все считали.
А давайте в рублях посчитаем? Тогда это было 2.5 млн рублей. Сейчас это 20 млн. Про 20 лет окупаемости больше никому и никогда не пишите пожалуйста 😏»
Вот так и ответил в комментариях. Напишите, если со мной не согласны. Хотя о чем тут можно спорить, вроде все понятно и прозрачно. Очевидно, я бы даже сказал.
Я же факты привожу… А сколько людей с 2004 года потеряли деньги в депозитах за 20 лет, а на фондовом рынке? Тысячи банков лопнули…
И каждый раз находится новый комментатор, который напишет точно такой же вопрос)))
/channel/Kharyb
Прикольные студии в ЖК Среда на Лобачевского. 12 млн. Я думаю, что ценник рыночный, но не шибко инвестиционный, будем посмотреть.
/channel/Kharyb
Еще одну консультацию провел на днях. Люди хотели купить две квартиры по льготной ипотеке, имея на руках 11 млн.
Несколько моментов необходимо было учесть:
1. В регионе сейчас продается квартира за 7 млн, которая арендой приносит 35000. Этот доход необходимо сохранить, желательно приумножить.
2. Есть два ребенка. Каждому хочется купить по небольшой квартире - студии.
3. Как-то необходимо решить вопрос квартиры для себя - взрослая семейная пара.
Года полтора-два назад можно было бы взять две льготных ипотеки по 12 млн и первоначальный взнос был бы 15% и цены были ниже и вообще могло еще на третью хватить. Там было много возможностей!
Сейчас же никто не даст две льготных ипотеки в одни руки. А на супруга, как оказалось, тоже не дадут ипотеку.
Итого взять можно только одну льготную ипотеку и ту - всего 6 млн. Учитывая факт, что на руках есть сейчас только 4 млн, то за 10 млн можно купить лишь одну студию у застройщика, со сроком сдачи в 2025-2026 или позже, годах.
Платить эту ипотеку придется из собственного кармана. И никаких задач эта студия в стройке не решит - она не будет приносить доход сейчас, она не поможет двум детям обрести жилье, да и квартиру для проживания себе не купить тоже.
Продав же квартиру в регионе за 7 млн, которая приносила 35000, можно купить только студию в Подмосковье с такой же арендой. Точнее в Подмосковье можно купить за 5.6 млн студию, меблировать красиво с нашей помощью за 700.000 и сдать тоже за 35000 (так я недавно подобрал студию клиентке). Но в этом случае - шило на мыло. Зачем тогда регион продавать?
В итоге рекомендация пока что была одна: продать квартиру в регионе, добавить 3 млн и купить за наличные студию на вторичке, а еще 1 млн пустить на доработку и меблировку.
В итоге мы получим студию, которую сразу можно сдавать и получать с нее 50000, вместо 35000 в регионе. А когда старший поступит в институт - он сможет там жить. А дальше уже решат, может насобирают и купят в ипотеку еще одну студию второму ребенку, а может и себе что-то, продав эту со временем.
Эта студия будет как кошелек, который сохранит и приумножит капитал. Либо эти деньги можно положить на депозит и получать более 100.000 в течение года ежемесячно. Либо вообще ОФЗ купить.
Но выкрутить на несколько квартир с такими исходными данными, как пару лет назад, уже не получится. Ипотеки 0.01% нет, цены выросли на 50%, первоначальный взнос вырос, условия выдачи кредитов сильно ужесточили.
Вы бы студию купили или деньги на депозит положили?
Я бы наверное квартиру лучше взял. Она арендой в два раза меньше принесет, но рост цен на длительном интервале обгонит депозит, да и риски нахождения долго в рублях всем должны быть понятны: инфляция, крушение тысяч банков с 2014 года, паника в при каждом кризисе, фоновый рынок тоже много сюрпризов принёс и тд.
Как квартиры обгоняют депозиты я ранее рассказал в этом ролике, всем советую к просмотру: https://youtu.be/7Mp70VHwUoc?si=C7feboRqFWk0b40i
Совет на 2024 год — инвестируйте в недвижку Эмиратов. Это доход в стабильной валюте, 0% налогов и безбедная старость.
Чтобы получать прибыль уже в этом году, а не через пару десятков лет — держите в подписках Андрея Негинского neginskiy_uae (уже 55.000 человек). Там 4 раза в неделю появляется новый вариант сразу со стоимостью.
С этим каналом вы будете зарабатывать в пассиве 6-10% годовых в долларах и вам даже не придется самостоятельно искать арендаторов.
В ближайшие 24 часа Негинский neginskiy_uae составит бесплатную подборку проектов с расчетом доходности каждому, кто подпишется на канал и нажмет на кнопку в закрепе.
⚡️Собянин запретил апартаменты в Москве!
Любителям старых офисных зданий, АТС и прочих нежилых построек, переделанных под жилье и названных модным словом «Лофт» крутят гайки и вставляют пальцы в тиски.
А мне раньше часто писали: «Зачем ждать твоих новостроек 2 года, ведь можно купить красивый лофт с ремонтом, он уже готовый и стоит 7 млн и сдавать его можно за 60000!»
А недавно на консультацию приходил, но так и не дошел подписчик, который хотел дочке на Вотстоке купить такой «лофт», с назначением земли под спортивные объекты…
И он все интересовался - почему так дешево и нет ли тут проблем? Но консультацию не оплатил, не вернулся. Может купил 🤔
Так вот, суть в том, что Сергей Семенович принял решение избавиться от такого вида апартаментов. Я об этом предупреждал.
Он подписал документ в понедельник, 10 июня. В нем утвердил штрафы за реконструкцию и переоборудование офисов под жилье на не предназначенных для этого участках.
За это правонарушение будут штрафовать в размере от 0,5 до одного процента кадастровой стоимости земли❗️Для юрлиц сумма штрафа составит от двух до трех процентов, а для должностных — от одного до 1,5 процента.
Если не удается установить кадастровую цену, то с обычного горожанина удержат от 3,5 до 4,5 тысячи рублей. Юридическое лицо заплатит от 500 до 900 тысяч рублей, а должностное — от 30 до 35 тысяч, следует из документа.
Если правонарушение не будет устранено в течение 270 дней либо в случае повторного нарушения, размеры штрафов дополнительно повышаются на 1–2% от кадастровой стоимости либо на суммы от 500 до 100 тысяч рублей, в зависимости от категории нарушителя.
То есть «стричь» любителей таких апартов начинают. Из-за этого продать такое чудо будет все сложнее и сложнее. А я много раз вас предупреждал, чтобы не лезли в сомнительные схемы!
Более того, если штрафы не помогут - здание могут просто снести по решению суда или в результате КРТ, об этом я рассказывал ранее в своем видео: https://youtu.be/I0e1HOROG8s?si=fOuHmolsPfS2S5vD
Вот и получается ситуация, при который «дешевые и выгодные» апартаменты постепенно будут штрафовать, сносить и налогами душить. Властям они не нужны, это незаконные строения, несущие в себе массу рисков.
Пока еще можно это добро куда-то реализовать - я бы задумался. А то будет скоро новая ночь длинных ковшей, только в отношении такого жилья.
Если уж идете на такой риск, то проверяйте назначение земельного участка - ВРИ. Но это не панацея! Повторюсь, КРТ ВСЕХ ВЫЛЕЧИТ. Даже с гостиничным ВРИ, если город решит что ему надо это место - снесут и не почешутся всякое старье. По кадастру денег в лучшем случае вам дадут. А кадастр все-таки сильно ниже рыночной цены, даже в 2-3 раза может быть!
В общем ваши деньги - ваши риски. Всегда смотрите - что выгодно государству и что не выгодно и не прите против системы, не пытайтесь использовать такие «лайф-хаки, которые могут выйти боком. Лучше я вам подберу легальные и лучшие жилые комплексы!!!
/channel/Kharyb
Новые санкции и цены на недвижимость❗️
По поводу цен на недвижимость и новых санкций - свое мнение я обязательно выскажу, только чуть позже - в традиционном субботнем эфире.
Если кратко - раньше у нас было 2 инструмента сохранения капитала в самых жестких условиях и в кризисы - недвижимость и валюта. Сейчас осталась только недвижимость. И люди с большими деньгами отчетливо это пронимают. И с небольшими уже тоже, кстати.
Но это не все, нам придется много факторов учесть, быстро не расскажу, надо подготовиться.
Я знаю одно. Есть определенный процент людей с деньгами. Деньги надо где-то парковать. Валюта сейчас - это плохое сохранение средств по трем причинам:
1. Санкции.
2. Это пассив по факту. Не приносит доход.
3. Не помогает подтвердить доходы, а недвижимость очень даже помогает - это для многих актуально. И, с каждым днём, становится все актуальнее. Поймут не все. Валюту и вообще любые наличные все сложнее тратить на что-то значительное.
Рынок не терпит пустоты. Денег у людей сейчас больше, чем хорошей недвижимости. Депозиты временны и до первого кризиса. Вот и думайте сами, а я уверен, что в будущем недвижимость в Москве будет расти в цене.
Если летом мы увидим небольшую просадку - надо будет покупать. Я уже ищу себе хорошие варианты и жду когда депозиты кончатся.
/channel/Kharyb
Что купить под аренду и инвестиции, с использованием IT-ипотеки, за 30 миллионов рублей❗️
К нам обратился клиент, с желанием купить квартиру в IT-ипотеку.
Хотели по максимуму использовать лимит в 18 млн. рублей.
Бюджет 25-30 млн.
Вводные данные:
Инвестиционная покупка на большой срок.
Основная цель - долгосрочная сдача в аренду.
Дополнительная цель - хорошая ликвидность объекта через 10 и более лет.
Готовы делать ремонт самостоятельно.
Долгие сроки ожидания ключей и покупка на котловане не пугают.
Начали разбирать варианты…
Продолжение удобнее читать в Дзене с картинками: https://dzen.ru/a/ZmL39FehVQ2puD8Q
Люди, о чем мы тут вообще! Миллионы, ипотеки, Москва, инвестиции !? Серьезно?
Я вчера вечером наткнулся на видео про один из районов Архангельска и местную Венецию и как-то грустно стало: https://youtu.be/A1tllcArRFM?si=az01y4WXz14wnkll
Опять же - мы Сокольнический вал легко по 70 сдавали до роста цен. Сейчас бы по 80 ушла и это обычный средний класс далеко от метро!
Расчет доходности:
Берем евро-2 стоимостью 19 млн, вкладываем еще 4 в ремонт и меблировку, на выходе получаем отличную квартиру за 23 млн. При сдаче ее даже за 120 тысяч (а через 4 года будет явно дороже), получаем грязными 6% - сами умножьте 120.000 на 12 и разделите потом на 23 млн. Чистыми около 5% было бы сейчас, за вычетом коммуналки, налогов, простоя, амортизации. А через 4 года от 150 аренда будет скорее всего, если не больше - вот и думайте. Да и рост стоимости самой квартиры после ключей еще 10-15 лет будет не менее 10% в год! В общем суммарная доходность на долгосрок обещает быть 15-20%.
⭕ Для себя
Данный ЖК я расцениваю как раз как семейный проект. Старый район с самым большим процентом школ и детских садов в Москве, поликлиники, больницы. Очень развитая инфраструктура, парки, много зелени.
Отличный вариант для тех, кто вырос там и хочет вернуться, но выбирает новый фонд.
PS Как-то сильно расхвалил, аж неприлично. Но мне этот проект и правда нравился с момента старта закрытых броней. Долго не делал обзор на него, потому что не хотел бустить прайс. Но цены там уже подняли, тянуть нет смысла больше.
/channel/Kharyb
Пишут, что расспроданность квартир и так высокая. Поэтому отмена льготки застройщиков не испугает: /channel/KharibinNews/5873
Читать полностью…
📌 Чтобы сдать квартиру :
Здравствуйте! Мы берём комиссию 50% с вас от стоимости первого месяца за поиск арендатора и сдачу квартиры. Так же мне важно, чтобы вы сами рекламу не давали или сняли свою рекламу - нам нет смысла работать параллельно с вами наперегонки.
Мы сделаем отличные фото и видео, дадим рекламу, найдем хорошего нанимателя и оформим сделку. Если у вас с нанимателем возникнут спорные ситуации - постараемся помочь их разрешить, провести переговоры, принять квартиру, если наниматель съедет, если вас не будет в городе. Дадим совет, проконсультируем.
Мы можем отремонтировать и меблировать ваш объект, сделать красивый хоум-стейджинг, стоимость услуг озвучим по факту обращения.
Еще у нас есть дополнительная услуга управления недвижимостью:
Если нужно, если вы из другого города или страны или просто не хотите сдавать квартиру самостоятельно - мы сами можем следить за квартирой, работать с нанимателем, решать бытовые вопросы, оплачивать коммунальные платежи, проверять квартиру, устранять неисправности, проверять счетчики и тд.
Вам будем просто делать переводы.
Стоимость управления - 15% от месячной оплаты, но не менее 6000 в месяц.
Мы оставляем за собой право отказать в предоставлении услуг по разным причинам.
А если учесть рост доходов в IT, льготную семейную и IT-ипотеку, рост количества он-лайн работников, поддержку стройки государством, печатный станок и оборонку, то… Нет, этого нельзя писать, надо писать: «Все рухнет!» Иначе меня смотреть не будут)))
Всем хорошего и доброго воскресенья 🤗
/channel/Kharyb
Сейчас звонили из Бизнес ФМ и спрашивали: «Упадет вторичка или нет?» Сказал что будет расти 😂
И вот почему:
Средняя рублевая стоимость квадрата в Москве после обвала в 2015 году составила 177 000 за метр. Это было практически дно.
Средняя стоимость квадратного метра в
Москве сейчас составляет 273.000 за метр.
Делим 273.000 на 177.000 и получаем коэффициент: 1.54.
Теперь из поста выше берём средние московские зарплаты за 2015 год (60000) и за 2024 год (146.248). Делим 146.248 на 60000 и получаем коэффициент 2.4.
То есть зарплаты в Москве выросли в 2.4 раза за 9 лет, а цены на недвижимость всего в 1.5 раза в Москве. Ой, ой, а где тут льготная ипотека?)
Шах и мат?
А вы мне скажете: «Александр, а что по новостройкам?!» А там действительно средняя стоимость квадрата в мае составила 483.000 рублей, на эфире вчера говорил здесь: https://youtube.com/live/NYjC1w605ls?feature=share
Делим тогда 483.000 на 177.000 и получаем коэффициент 2.7. Но это же с учетом вторички в 2015 году, а так - рост цен на новостройки близок к росту зарплат тоже.
Стоимость квартир только сейчас стала относительно справедливой. Но в марте и ранее Григорий этого не знал, они с друзьями слушали блогеров, у которых рынок «обязательно должен упасть» и только его супруга что-то интуитивно понимала.
/channel/Kharyb
Через 15 минут начинаем!!!
⭕️ Завершение льготной ипотеки ударит по недвижимости сильнее, чем мы с вами предполагали - майские итоги продаж это подтверждают.
⭕️ ЦБ сохранил ставку, хотя многие ждали повышения и банки стали поднимать ставки по ипотеке. К чему это приведет? Почему это отлично для нас?
⭕️ Разберём несколько новых интересных жилых комплексов и посмотрим - стоит ли заходить по стартовым ценам?
⭕️ Есть ли сейчас инвест на рынке, а интересные жилые комплексы?
⭕️ Что ждет недвижимость в будущем, падение или рост?
⭕️ Ответы на ваши вопросы!
Всем доброго семейного субботнего дня❗️Приглашаю вечером провести время с пользой и посетить наш традиционный субботний эфир в 19.30!
Ссылка на эфир:
https://youtube.com/live/NYjC1w605ls?feature=share
⭕️ Завершение льготной ипотеки ударит по недвижимости сильнее, чем мы с вами предполагали - майские итоги продаж это подтверждают.
⭕️ ЦБ сохранил ставку, хотя многие ждали повышения и банки стали поднимать ставки по ипотеке. К чему это приведет? Почему это отлично для нас?
⭕️ Разберём несколько новых интересных жилых комплексов и посмотрим - стоит ли заходить по стартовым ценам?
⭕️ Есть ли сейчас инвест на рынке, а интересные жилые комплексы?
⭕️ Что ждет недвижимость в будущем, падение или рост?
⭕️ Ответы на ваши вопросы!
Всем доброго семейного субботнего дня❗️Приглашаю вечером провести время с пользой и посетить наш традиционный субботний эфир в 19.30! Ссылка будет позже, ближе к началу эфира.
По евро-двушкам уже интереснее, если в льготную брать. Гораздо интереснее 80% рынка. Но! Тоже не самый крутой вариант, если учитывать что ключи в июле 2027 года.
В общем я не могу сказать что нас ждёт плохой старт, уверен что желающие есть и будут. Такие евро-двушки на ключах сейчас были бы 18-19 млн. В 2027 году будут 20-21, думаю.
Аренда выше 100.000 будет в 2027 точно. Доходность нормальная.
/channel/Kharyb
Ставка ЦБ 16%. Поднимать не стали, о снижении тоже речи не идет. А я сейчас подбираю клиентам квартиры и немного шокирован тем, что происходит на рынке!
Завтра расскажу все на традиционном субботнем стриме, подпишитесь на канал и нажмите на колокольчик, чтобы не пропустить: kharybin?si=wJTa7XUS0LWzXhJH" rel="nofollow">https://youtube.com/@kharybin?si=wJTa7XUS0LWzXhJH
Но нет, в эту субботу мы будем говорить о других вещах, гораздо более интересных.
А кто не смотрел прошлый стрим про новые дикие налоги для людей с 1 января 2025 года или позапрошлый - про падение цен летом, обязательно гляньте❗️
А также подпишитесь на мой Ютуб и нажмите на колокольчик там же, чтобы не пропустить стримы и видео: https://youtu.be/czJRDPfo2E0?si=UT0RopzGt5LzWNP7