37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Мысль дня: стройка и медленно слабеющий рубль выгодны государству. Поэтому оно будет поддерживать стройку и медленно снижать курс.
Стройка - это ВВП, это работающий бизнес, рабочие места. Слабый рубль - это дополнительная выгода экспортеров, высокие налоги.
Организм не смотрит на то, что выгодно отдельным клеткам, он спокойно ими жертвует ради выживания и блага всего государства организма.
Значит долго сидеть в депозитах - глупо.
Рассчитывать на сильное снижение цен на квартиры и отсутствие поддержки от государства - глупо.
Не нужно пытаться перехитрить систему. Наш организм ежедневно перерабатывает огромное количество раковых клеток, которые пытаются жить для себя, тоже самое делает и государство.
Рак побеждает только тогда, когда организм ослаблен. В этом случае умирают ВСЕ клетки. Вы понимаете о чем я в контексте государства?
А значит, пока Россия сильная, недвижимость будет расти в цене, рубль снижаться, а те, кто этого не понимает - терять деньги. Как минимум.
Лайк 👍🏻 - если согласны.
/channel/Kharyb
Событие, которое нельзя пропустить🔥
В Сочи с 18 по 21 июня пройдет масштабный форум недвижимости «Движение», который соберет более 6 000 участников из числа девелоперов, риелторов и подрядчиков строительной отрасли из России и стран СНГ.
Если вы тоже риелтор, то это крутая возможность:
- заявить о себе: встретиться с партнерами, журналистами и единомышленниками
- хорошо отдохнуть: вас ждет концерт с участием Леонида Агутина и Евы Польна, стендап Нурлана Сабурова и Ильи Соболева, а также веселые квизы, шахматные турниры, просмотры кино и не только)
- узнать о трендах в недвижимости и как продвигать свой личный бренд в социальных сетях от топовых спикеров в этой сфере
- получить много практических знаний, всего за 4 дня спикеры раскроют около сотни тем.
Среди известных спикеров:
🔹Артемий Лебедев, дизайнер и предприниматель
🔹Олег Торбосов, основатель агентства элитной недвижимости Whitewill
🔹Михаил Гребенюк, основатель Grebenuk Resulting
🔹Владимир Якуба, эксперт в области управления человеческими ресурсами, личной эффективности и продаж, бизнес-тренер
🔹Александра Жаркова и Евгений Давыдов, со-основатели SETTERS
🔹Екатерина Фролова, основатель инвест-агентства "Миллион на ремонте" и амбассадор флиппинга в России
🔹Максим Левченко, бизнес-тренер в сфере недвижимости
Купить билеты можно на сайте dvizh.ru 🤝
Реклама. ERID: 2VfnxxS95uz
Как дешево купить квартиру на торгах по банкротству, у города или по реновации на аукционе? Сдаю все пароли и явки ❗️
Про один из таких объектов я рассказал здесь: /channel/Kharyb/5113 Но это не самый лучший пример, бывают квартиры, например на Тульской, со стартовой ценой в 12 млн! И это за приличную однушку 40 метров рядом с метро, да еще в новом доме, которую можно купить по льготной ипотеке!
И таких появляется все больше и больше. Текст получился длинный, со ссылками и подробной инструкцией, поэтому читайте и ставьте пожалуйста ЛАЙКИ 👍 в ДЗЕНе: ССЫЛКА.
А затем купите себе квартиру мечты по выгодной цене.
Самое прикольное - эту информацию сейчас модно продавать на курсах 🙂
Имейте ввиду, несмотря на отсутствие официальных скидок - ПИК дал дисконт нашей клиентке в размере 2% вчера при личном обращении. Купили Большую Академическую для дочки.
Не стесняйтесь спрашивать.
/channel/Kharyb
«Это все хайп, Харыбин! Это не правда. Это только для банковских работников!» - так вчера некоторые люди мне писали. Одна дама-риэлтор даже написала: «Голимый хайп» и была отправлена в бан. Такие грубые риэлторы нам здесь не нужны.
Как видите, банки.ру тоже «хайпуют», тоже не знают, что налоги прилетят лишь банковским работникам. Хайпожоры 😂
Но давайте серьезно.
Национальный совет финансового рынка (НСФР) предложил доработать законопроект, определяющий материальную выгоду от экономии на процентах по кредиту, выяснил «Коммерсант». Письмо с предложением пересмотреть подход к налогообложению доходов в отношении государственных льготных программ кредитования направлен в Госдуму.
Таким образом, как я и говорил во вчерашнем видео, в самом конце, НСФР и МИНФИН обращаются в Госдуму, чтобы все поправить и людей не подставить.
Но многие же не смотрят до конца, гораздо важнее вставить свое мнение про «галимый хайп!» Поэтому посмотрите обязательно: https://youtu.be/A4IqxzZ47lU?si=yiramwJYDzSn1QH4
Сегодня материальная выгода рассчитывается как положительная разница двух третей ключевой ставки ЦБ на момент получения выгоды и ставки по кредиту на момент заключения договора. Например, по льготной семейной ипотеке максимальная процентная ставка составляет 6% годовых. С 18 декабря 2023 года ключевая ставка установлена на уровне 16%, таким образом, две трети значения ключевой ставки составляют 10,67% годовых.
Соответственно, при заключении кредитного договора по программе семейной ипотеки у заемщика возникнет доход в виде материальной выгоды. База для налога считается как разница между суммой процентов, рассчитанной исходя из двух третей ставки ЦБ, и суммой реальных процентных платежей по договору. Ставка НДФЛ с материальной выгоды по займам в рублях составляет 35%.
То есть люди, которые брали в кредит 10 миллионов под 0.01%, в итоге могут налогами платить каждый год по 373 450 рублей, при ставке 16%. А когда она снизится - меньше конечно. Кто брал 10 млн по АйТи-ипотеке под 5%, заплатят 198 456 рублей.
/channel/Kharyb
Похоже все льготные ипотечники попали на налог 35% в 2024 году. Мой друг и налоговый адвокат Вадим Баранча дал любопытный комментарий и я прямо сейчас бегу снимать экстренное видео на эту тему. Это не кликбейт и не шутки, все серьезно. Через пару часов будет вся доступная информация.
Видео будет на ютубе: Kharybin?si=Yqe5p_nL12A6q0NA" rel="nofollow">https://youtube.com/@Kharybin?si=Yqe5p_nL12A6q0NA
Плюс, завтра мы все это обсудим на традиционном прямом субботнем эфире в 20:30 - СУББОТНИКЕ.
Бум молиться чтобы мораторий пролили, чтоли?
В последнее время было несколько консультаций, у которых есть одно общее: необходимость перекладываться из старой недвижимости - в новую❗️
⭕️ Небольшая двушка в старом доме недалеко от метро Проспект Мира. Отличная локация, но дом уже старый. Стоимость - около 17 млн. Аренда всего 45000 сейчас. Можно поднять до 50-55. Ремонт уже старый, новый делать смысла не имеет. Дом вырос в цене на 30% за последние 5 лет, пока новые дома и недооценнные локации сделали Х2-Х2.5, то есть выросли в 2-2.5 раза. За 17 млн можно спокойно купить евро-двушку, обгоняющую рынок, с арендой 90-110 тысяч. Мы сейчас такие взяли в ЖК Moments нескольким клиентам за 15- 17 млн. Тут обрисовал локацию, получается очень занимательно: /channel/Kharyb/4673
⭕️ Однушка рядом с метро Филатов луг. Сдается за 45000. Стоимость - 11.5 млн. Тут уже доходность повыше, хотя локация несравнима с Проспектом Мира! Все потому, что дом новый и ремонт современный и с 17 года цены в Новой Москве вымахали в несколько раз. И я именно в 17 году советовал покупать первые дома в Саларьево - студии были по 3 млн. Но теперь уже стоимость максимальна, локация свое отработала, пора выходить на ПИКе красиво. Люди смогут добавить пару миллионов и заказали подбор вариантов в старой Москве - возле нормального метро с арендой повыше - 65-70 тысяч. В локациях, которые вырастут в цене. Уже все отправил, будем обсуждать. Тот же Плеханова 11 сейчас стоит нормальных денег, но далеко не самый лучший, хотя будущее у проекта несомненно есть и промзону «Прожектор» очень круто застроят. Будет новый район близко к центру и Измайловскому парку. Как раз локация на 8-12 лет, как Коммунарка в свое время. Потом тоже выйдем красиво.
⭕️ Однушка 50м2 в Химках с арендой 35000. Нормальная квартира, хорошая локация, но сильная конкуренция не даст значительно повысить стоимость аренды, а инвестиций уже никаких там нет и площадь избыточна. А всякие Молжаниново, 1 Ленинградский и прочие ЖК локацию вообще убьют. Потому что снимать и покупать квартиры там хотят гораздо меньше людей, а построят там реально много новых домов.
⭕️ Были и четвертые люди с однушкой в Красногорске. Новый дом, красивый ремонт, аренда там тоже - максимум 40000. Цены уже не вырастут. Дело в том, что в области гораздо больше новостроек, которые покупают молодые семьи, делают хороший ремонт для и жизни и … И через полгода понимают, что жить там не хотят и возвращаются в Москву. В итоге имеем кучу квартир в новых домах с хорошими ремонтами за МКАДом, которые никому толком ненужны, потому что клиентов меньше, чем в Москве.
⭕️ Да, точно, еще пятые люди были. Там вообще беда. Риэлтор затащила их пару лет назад в Баркли Медовую долину. Повторяться не буду, сей кошмар когда-то описал здесь: /channel/Kharyb/2900
Все эти объекты я советовал пустить под нож и купить хорошие инвестиционные, ликвидные, перспективные квартиры. Тут без вариантов: где-то неликвид, где-то локация выросла и больше не имеет перспектив и надо менять на новую и недооцененную, чтобы получить такой же рост. Где-то просто приходится фиксировать убытки и признавать ошибки и грамотно перекладываться, дабы не ухудшать еще больше сложившийся порядок
Я, например, вчера на еще одной консультации обсуждал жилой комплекс, который пока не сильно вырос в цене, но находится под боком огромного формирующегося офисно/жилого кластера, который растет страшными темпами.
А наш комплекс не дорогой при этом. Конечно рынок в ближайшие годы его заметит и вынесет наверх. Сильно наверх. И такие локации всегда были, есть и будут.
А когда вырастет этот ЖК - тогда мы его тоже продадим и купим новый, в новом «грязном, промышленном», но очень перспективном месте. Получим снова рост в 2-3 раза и на аренде еще заработаем 60-70% за эти годы. А потом по новой и так - раз за разом.
И знаете, самое главное, меня за уши от этого всего не оттянуть. Так интересно копаться, собирать пазл, видеть картину в целом. Это как игра, как головоломка, как стратегия и монополия. Только с реальными людьми, деньгами, перспективами и благами.
Старт продаж квартир в арт-квартале «Публицист» от застройщика DOGMA
Хотите с комфортом жить в городе Пушкино? Выбирайте квартиру в арт-квартале «Публицист» от компании DOGMA. Стоимость студий с отделкой на старте продаж — от 3,7 млн рублей! Такого предложения в локации сейчас нет.
Современный жилой комплекс расположен в спокойном районе с лесом поблизости. Будущим жильцам предлагаются 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 17,6 до 81,9 м² в домах с переменной этажностью (от 9 до 15 этажей). В первой очереди проекта 5 корпусов на 3 818 квартир, два паркинга на 280 мест каждый, детский сад на 300 детей и коммерческие помещения.
Вы получите собственную социальную инфраструктуру прямо на территории комплекса: 2 школы на 3 300 учеников, 5 детских садов по 300 мест в каждом, ФОК и поликлинику на 430 посетителей. Такая социалка сегодня есть далеко не в каждом проекте, особенно в Пушкино.
DOGMA — федеральная строительная компания. За 12 лет работы построено более 1,3 млн м² жилья, и более 2 млн м² — на стадии возведения. На сегодняшний день сданы точно в срок 64 дома в Краснодаре и Новороссийске. Еще 5 масштабных объектов в Краснодарском крае и Московской области находятся на стадии реализации.
Узнать больше о проекте можно в их телеграм канале:
/channel/publicist_ru
/channel/publicist_ru
/channel/publicist_ru
ООО «РЕКЛАМНОЕ АГЕНТСТВО «ТРЕНД-ЮГ», ИНН 2311348404
erid: 2Vtzqxeqijr
Вот такую однушку, к примеру, в ЖК Мументс, мы можем купить сейчас клиенту за 16.8 млн. На сайте она дороже 17 млн стоит.
Но, самое прикольное, неделю назад мы ее успели схватить для клиентки за 15.6 млн! Именно за это мы берём 160.000, экономя людям миллионы без приуменьшения.
Получаем скидки от наших РОПов, знаем где выгодные предложения в моменте. Аренда здесь около 100.000 будет, а цена на ключах не меньше 18 млн сейчас бы была.
Другим клиентам по Соулу очень крутые цены сделали и лоты вывели с помощью менеджера отличные. Их на сайте не было! Но об этом напишу в другой раз.
На востоке Москвы мощный пожар на стройке — черные клубы дыма заполнили улицы столицы. Судя по видео, возгорание произошло на территории будущего ЖК.
🟥 Сайт / Дзен / Подписаться
Каменные джунгли Матвеевского парка❗️Когда все доделают - будет красота, а пока что вот так…
/channel/Kharyb
Нет, все-таки я не могу отказать себе в удовольствии выложить сканы некоторых комментариев под постом от 25 сентября 2023 года. Выводы делать вам, имеющий уши и глаза - услышит и увидит 🙂. Там еще много чего писали - перейдите, вспомните))
PS «Лучшее» время поймать сложно. Действуйте тогда, когда можете. Бизнес-класс пока что по нормальным ценам идет.
/channel/Kharyb
Семейная ипотека 12% вместо 6% или ЧЕРНОЕ ЛЕТО 2024 года на рынке недвижимости:
https://youtu.be/uytv7LxiayU
Новое видео о самых ближайших перспективах - что будет с ценами на квартиры.
/channel/Kharyb
Как мы подбирали большую ИДЕАЛЬНУЮ семейную квартиру в феврале 24го❗️
Вводные данные:
Бюджет: 30-32 млн.
Тип квартиры: Евро-4 площадью от 85 метров
Источник средств: Собственные + 12 млн. семейная ипотека
Ремонт: Без ремонта
Ключи: До конца 2025 года.
Требование к квартире: Наличие действующей семейной инфраструктуры. Хорошая транспортная доступность как на автомобиле, так и на общественном транспорте. Район с перспективой будущего развития. Некритичная привязка к м. Комсомольская.
Почему покупают:
Семья с 2мя детьми. Сейчас живут в Подмосковье в довольно свежем доме в районе новостроек. Им нравится атмосфера, новые детские сад и школа около дома. Финансово выросли из того района, хотят переехать в Москву. В 26м году младший ребенок идет в 1й класс, хотят успеть к этому времени.
Разобрали ситуацию:
Текущий дом уровнем выше стандартных ПИК, в такие районы они не хотели бы, но готовы рассмотреть. Выбирают именно большой квартал, не точечный проект в окружении старого фонда. Нужна наверняка работающая школа около дома, а не обещания застройщиков. При прочих равных хорошая транспортная доступность будет преимуществом. Если есть возможность, лучше не брать небоскребы - не самый семейный формат.
Сокращаем выборку:
Стали убирать проекты, которые не вписываются в бюджеты, сроки, где еще не будет удобного района к 26му году.
В список попали:
Остров, Событие - хорошие в будущем районы, но в бюджет не подходят и если застройщики не успеют со школами, надежды пойти куда-то в районе не предвидится…
Ever 2я очередь - сроки на грани, в бюджет не подходит, далековато от центра за эти деньги.
Shagal - инфраструктуры не будет в обозримом будущем, метро всегда будет далеко.
Portland - сроки на грани, первые дома в большой стройке, район заочно не понравился, а зря. Есть в нем свои плюсы.
Преображенская площадь - писали недавно про него, хороший проект, но не в бюджет.
Далее убрали варианты в бюджетах пониже, понимая за что доплачиваем:
Фестиваль Парк 2 - хороший район, но дорого для ЖК почти около МКАД.
Метрополия - совсем не семейный вариант.
Поговорили в том районе также про Champine и Mypriority Dubrovka, не подходят.
Кронштадтский 9, Барклая 6 - цены за ПИК, вопросы к окружению.
Green Park - далеко от метро, ремонт хотели свой.
В итоге, получили 6ку финалистов, их решили разобрать подробнее:
1) ЖК Alia и ЖК Holland Park.
Буквально недавно описывали все плюсы и минусы района. На более дорогой Primavera уже не хватало денег. Серьезно изучили, съездили на место. Работающие школы есть, приятное соседство имеется. Транспортная доступность не очень понравилась. В Alia совсем не понравились планировки в наш бюджет, а те, которые были более продуманные, уже стоили необоснованно дороже. В Holland Park и планировки трехкомнатных лучше, и метро ближе, и срок сдачи быстрее, но сам ПИК не хотели…
2) ЖК iLove
Хороший район, нормальные планировки, центр близко. Но сама посадка домов сильно плотная, нет закрытых дворов для детей, это было обязательное условие. Несмотря на то, что район хороший, само место выбрано не лучшим образом, промзона и остановка автобусов около домов никуда не денутся. Ну и еще нам не понравился подземный переход к выходу из метро Алексеевская, а его не избежать.
3) ЖК River park Коломенская -
идеальный кандидат! Тут и построенный район и вся инфраструктура внутри района. Хорошая набережная, в скором времени удобный проход к метро. Да, на автомобиле не самая близкая дорога в центр, зато квартиры с ключами от застройщика! Но пока выбирали варианты, единственную квартиру, которая подходила в бюджет купили. Расстроились не сильно, так как по сути даже не успели туда доехать, да и квартира была не видовая.
4) ЖК Зиларт
Писали недавно о нем о выборе как раз похожей квартиры. Самая дешевая квартира со всеми скидками для нас все равно была выше бюджета, хоть и с ключами.
5) ЖК Life Варшавская
В продаже были нераспроданные квартиры от застройщика в корпусах со сроком сдачи в этом году. Цена - совершенно не привлекательная в сравнении, но нашли очень хорошую переуступку в бюджет.
Да, кстати, 12% будет по семейной. Я почти уверен. До 6 лет детям дадут по 6%. Самое логичное решение и всех устроит!
Обычную льготную отменят тоже 100%. АйТи будет до конца года.
Сегодня запишу видео - к чему это приведет. Ждать или покупать.
/channel/Kharyb
Друзья, привет! Я показал, где лучше купить квартиру в Москве в своем НОВОМ ВИДЕО на ЮТУБ: https://youtu.be/cwhyndOLSkQ?si=Pu8_J6CRim9YIL-Z
А также разобрал коротко более десятка жилых комплексов и районов! Ролик получился не длинным, но информативным. Если понравился - поставьте 👍пожалуйста. Спасибо!
Когда же упадут цены на квартиры в Москве и в России ❓
Вчера подбирал очередному клиенту новостройку и столкнулся с «эффектом плато» на рынке жилья комфорт-класса. Рынок больше не растет❗️Подробнее закинул статью в Дзен!
😂Пока наши Ваньки ждут падения цен, китайские покупают квартиры в Москве. Я об этом писал ранее туть: /channel/Kharyb/3678 (этим клиентам на 200 миллионов купили квартир).
Читать полностью…
Падение цен переносится на осень❗️
Слухами земля полнится, а лето 2024 года полнится прогнозами.
Кто-то ставит на снижение цен, кто-то пишет что высокая инфляция и зарплаты не дадут недвижимости рухнуть в пропасть и цены вырастут.
Я же считаю, что лето 2024 года будет лучшим с 2020 года.
Лучшим для людей, лучшим для недвижимости.
В конце вступительной части расскажу, какой объект недвижимости я купил себе на днях за наличные и почему собираюсь покупать новую квартиру тоже за наличные, а не по льготной ипотеке, а главное - КОГДА!
В конце постараюсь ответить на большинство ваших вопросов - не зря же это СУББОТНИК 🤗
Если ждали - поставьте лайк. Вот ссылка, через час начинаем: https://www.youtube.com/live/39K7XhvV3CU?si=HIZrYDAsPc2b1BuB
Выше обещал и сразу сделал!
ЗАПЛАТЯТ ВСЕ❗️Потому что налог 35% касается ВСЕХ, взявших льготную ипотеку в 2024 году:
https://youtu.be/A4IqxzZ47lU?si=Pvt_TmQsVIt64zGR
В видео все доступно пояснил Вадим Баранча.
Так зачем тратить время на виртуальное, когда есть реальное и очень интересное, приносящее пользу всем? По этой причине давно не играю в игры и не читаю фантастику, ведь реальность стала гораздо более интересной игрой. Игры, фантастика как-то померкли, поблекли, стали скучным занятием.
В реальной игре не как в обычной - вместо пластиковых фишек, виртуальных успехов выдуманных персонажей, простого удовольствия, - есть реальные плоды, улучшение качества жизни и настоящие деньги для всех участников.
Поэтому я и назвал этот канал давным давно - КЖНТ. Поэтому я и успеваю каждый день миллион разных дел - провожу время с семьей, делаю подборы, пишу посты, снимаю видео, консультирую, управляю командой, административную деятельность веду и тд.
Поэтому я и меряю давно уже все не деньгами, а временем.
/channel/Kharyb
📹 Seven Suns Development обещает ввести два ЖК (и скоро!).
📹 Продление семейной ипотеки не обойдется без «нюансов».
📹 Цены на машиноместа улетели в космос.
📹 Владелец Level Group рискует стать иноагентом.
И это далеко не все темы, которые мы поднимаем в свежем новостном выпуске на YouTube: https://youtu.be/5E1jiomLx_0
Смело переходим и смотрим: видео небольшое (всего 15 минут), а для удобной навигации прописаны тайм-коды. Все для вас.
Поцелуи. Сердца. Ждем вас на YouTube.
Опять в комментариях люди противопоставляют недвижимость депозитам. Зачем? Я считаю что это игра в казино - выиграю или нет.
Важно иметь и то и другое - тогда вы точно будете в выигрыше. Мы же не знаем какие цены будут через 5 лет на квартиры. Кто полтора года так думал - проиграл в депозитах. И в 2018 году - тоже.
Да и не знаем мы какой курс будет через год… Не будет ли каких трудностей у банков и тд и тп. В общем надо диверсифицировать риски.
В 1991, в 1998, в 2008, в 2014, в 2020, в 2022 люди снимали депозиты и покупали все подряд. А квартиры в итоге выросли, пусть и не сразу.
А еще тысячи банков рухнули за 30 лет, об этом я рассказал здесь: https://youtu.be/7Mp70VHwUoc?si=SCkEmLCXHN2KyRCd
Я сейчас каждый день подбираю квартиры, количество обращений выросло в комфорт-классе.
Со вчерашнего дня скидки отменил по ряду проектов ЛСР. ПИК уже не дает даже 1%, хотя недавно давал 2%!
В бизнес-классе Форма уже предупредила брокеров о повышении цен, все остальные тоже пишут что скидки действуют только до 30 апреля…
Покупатели паникуют, коллеги пишут, что цены будут расти, а я спокоен как слон. Почему❓Рассказал в своем новом видео:
https://youtu.be/i5ugcI5bwVo
Если планируете покупку квартиры в 2024 году - обязательно посмотрите до конца, там все самое интересное.
Немного ностальгии, если позволите. Ой многие ругаться будут)))
Сдали студию в МП в таких условиях, что люди еще пугаются. Но скоро район будет отличный.
Когда я в 2001 году ходил в тех краях понаехавшим в Москву курьером, то и представить себе не мог такого благоустройства. Да, было дело - в 19 лет и листовки раздавал и курьером был. Недолго, Слава Богу, но был. Родителей богатых не имел, надо было как-то за что-то жить.
После того, как отнес посылки, добрался до МГУ. В 2001 году это была прям высотка. Разумеется я не мог туда поступить - не было ни подготовки, ни возможностей. Но сделал вид бывалого студента, достал барсетку из кожзама, похлопал по ней с важным видом перед охранником - мол там мой студенческий и меня пустили.
Поднялся на лифте куда-то очень высоко, голова закружилась. Походил по пустым вечерним аудиториям, посмотрел в окна на Москву, а когда меня заметили - прыгнул в лифт и был таков. Внизу пообщался со студентами, как с людьми с другой планеты (мне казалось что у них мозг из ушей лезет - столько умного рассказали) и поехал домой. Так и не реализовал тогда мечту учиться в МГУ. Может и к лучшему. Мучение какое-то, а не физмат! От фамилии «Сканави» до сих пор в пот бросает.
Если бы хоть половину тех усилий, которые студенты тратят чтоб закончить физмат МГУ бросить в бизнес, то… Все были бы миллионерами. Но мало кто об этом знает, верит, понимает о чем я пишу. Бизнес гораздо проще, на мой личный взгляд, чем МГУ.
По Шелепихе тоже когда-то в нулевых лазил - сдавал свой телефон, кнопочный Самсунг, в сервис. В 2003 или 2004 вроде было. Думал тогда - как рядом с центром такая глухомань может быть, места же классные?!
Москва меняется, кому-то нравится, кого-то раздражает, а я радуюсь и оптимистично смотрю в будущее. Собянин все-таки молодец большой, пусть и не без косяков, но очень много сделал.
Лужкова сейчас принято ругать, но при нем в 2005 году так реконструировали родной Царицынский заповедник, столько домов откапиталили повсюду чуть позже, что я с теплом Юрия Михайловича вспоминаю. Помнится тогда с ним работал клиент, интересные истории поведал, наверное поделюсь.
Вообще Москве везет с градоначальниками, да простят меня все несогласные. И новые дома в основе своей город украшают - потомки были точно хуже. Но не все и не везде.
/channel/Kharyb
Яндекс-аренда, вы меня читаете? Такой вот комментарий в ютуб написали и далеко не один. Хочется понять, как работают ваша страховка. Ну и человеку надо помочь.
/channel/Kharyb
Подбираю объекты людям - недорогие студии и евро-двушки. Сразу три подбора сегодня оплатили.
Самые дешевые из подходящих студий в Амурском парке продаются уже от 9.5 млн. Не зря же я советовал их покупать по 6.7 и по 7.8 млн тут: /channel/Kharyb/3661
Говорил много раз всем, что вырастут цены как в целом по рынку, - так и здесь. Правда у меня сейчас есть еще хорошие варианты в кармашке, пойду - подберу.
Правда, честно, самому надоело писать банальное: «А я говорил!» Поэтому просто держу вас в курсе дел и цен. Рассказываю что подбираем и какие цены.
Отчитался, пошел работать, простите что мало отвечаю сейчас в комментариях - много людей обратились, мы перегружены.
Все происходит так, как я сегодня сказал в моем новом видео: https://youtu.be/uytv7LxiayU?si=MtImwa6poS1DLjP8
Срок сдачи близок, действовать надо оперативно. Поехали посмотрели район. Сама застройка приятная, школа и детский сад красивые, окружение среднее, центр не близко. Квартира по переуступке хоть и была крайне выгодной, но располагалась так, что половина окон смотрела в соседний дом в 25 метрах. Вариант не устроил.
6) В итоге все сошлось в одном месте, думаю, некоторые уже догадались, это ЖК Символ!
Большой комплексный проект, который перешел экватор стройки. Уже можно вживую оценить качество. Работает коммерция. Открыта государственная школа. В планах дальнейшее развитие инфраструктуры.
Инфраструктуру Символа частично дополняют соседние новостройки.
В продаже сейчас квартиры в квартале за ТТК (Независимость) и внутри ТТК (Вдохновение). Оба квартала подходили нам по бюджету и по времени выдачи ключей. Независимость была явно дешевле, и ключи выдавались раньше, но Вдохновение выигрывает по концепции и расположению.
Поехали смотреть варианты. В тот момент сдавались дома в кварталах Искренность и Смелость. В первом случае мы совершенно не входили в бюджет, даже на переуступках. В Смелости были хорошие квартиры в переуступках, но спорные планировки и близость шоссе Энтузиастов при все равно не малой стоимости не подошли.
Разобрали варианты от застройщика в домах со сроком сдачи в следующем году. По моему мнению, текущий квартал Искренность и будущий Вдохновение имеют крайне хорошее сочетание качеств для комплексного ЖК, посудите сами:
Современные дома по уровню исполнения выше, чем прочие кварталы в этом жилом комплексе. По техническому наполнению, качеству входных групп, общественных территорий их вполне можно отнести к бизнес классу.
Небольшая средняя высотность по сравнению с кварталами за ТКК.
Около метро Площадь Ильича, наконец, снесли весь рынок и начали делать ТПУ на 4 линии метро/МЦД. Все это будет в 5 минутах от дома, причем пешей прогулки по новому району.
Про прямой выезд на ТТК и близость к центру можно не упоминать.
На территории «Символа» большой парк «Зеленая река», который объединяет все кварталы проекта – есть где погулять с детьми, заняться спортом и просто отдохнуть.
Строящийся квартал Вдохновение еще выделяется огромным закрытым двором, которым далеко не каждый ЖК в Москве может похвастаться.
Естественно, минусы были озвучены:
Близость шоссе, ЖД путей. Сейчас путь до метро Авиамоторная не очень приятный, поскольку проходит через стройку, но это временное неудобство.
Да и вообще, это все не играет роли при выборе новых кварталов.
В будущем еще планируется стройка заключительного квартала, но она будет в дальней части улицы Золоторожский Вал, в удалении от метро, жителям текущих очередей мешать сильно не будет.
От районов внутри ТТК далеко до школы от застройщика. Я бы сказал, что туда сейчас просто не добраться! Пешеходную зону, которая гордо называется парком, в ближайшее время проведут над лефортовским тоннелем, ситуация изменится.
Ну и цены.
На момент подбора Донстрой давал хорошие скидки на квартиры. Сели, обсудили все доступные планировки. Квартиры с площадью до 90 метров все были с нюансами, но хорошо входили в бюджет. Все таки решили несколько его расширить и взяли 95 метров за 33,2 млн. Сейчас, спустя пару месяцев, такая же квартира, но этажом выше стоит уже 37,6 млн.
А я вам говорил 🫣😂
/channel/Kharyb
Интересный кейс.
Тут: /channel/Kharyb/2852 я писал про ЖК All in Salute еще 16 июня 2023 года! Тогда еще аренда и цены были низкими, поэтому я ждал, что студия в Салюте будет сдаваться за 45000 в месяц. Но вот здесь кейс: /channel/Kharyb/3920, как подписчица сдала студию там за… 70000 в месяц одному мужчине, который даже толком не жил в ней. Да, это случилось уже после осеннего сильного подорожания аренды, но все-таки!
Учитывая фактор такой высокой доходности от аренды, цены не могли не вырасти. В итоге сейчас такие студии продают уже по 9.5 млн и я скоро расскажу как раз о продаже одной из таких студий, математика там хорошая:
1) 9.5-0.2-0.05-0.8-6.9 = 1,55 прибыль за счёт прироста цены (купили за 6.9, ремонт с мебелью 0.8, комиссия агенту 0.2, юрист 0,05).
2) (70-10)*6 = 360 тр прибыль за счёт аренды.
3) Общая рентабельность
1,55+0.36=1,91
1,96/7.7 = 25,4% итого
25,4%:16×12 = 19% годовых
Ндфл чуть хуже, чем по депозиту, но не критично.
Клиенты решили продать сами, по личным причинам. Я бы пока этот объект держал. Все-таки налог на имущество в Салюте хороший и не поднимется существенно, так как кадастр низкий, а на дом 1980 г коэффициенты амортизации цены большие. Кадастр не будет таким, как в новостройках. Аренда высокая, инвестиционный потенциал не исчерпан.
На самом деле цены для локации Юго-Запада и Запада очень интересные до сих пор и на долгое будущее - объект хороший. Будет еще лет 15-20 кормить без проблем и пенсию платить. Да и в аренду сдавать просто - можно обратиться к MSK Estate все сделают под ключ и в управление возьмут. Чистая пенсия.
У застройщика в продаже сейчас есть меблированные лоты по акции за 8 150 000, а прошлая цена была - 8 590 000 и еще одна студия за 8 490 000, ранее были по 8 950 000.
А без меблировки нашел акционный лот с самой минимальной стоимостью - от 6,3 млн руб. До конца мая…… Вообще сейчас MSK Estate торгует апартаментами активно, там вам помогут с услугами 360 и меблировкой тоже.
Уже все говорят о том, что семейная ипотека после 1 июля будет 12% для семей, у которых дети от 6 лет. Мол 6% оставят только для малолеток 😂
Новость вышла накануне. Точнее не новость, а пока что просто слухи. Еще точнее работа в этом направлении ведется нашими законодателями.
Все ждут нового ралли, прыжков в последний вагон и ценовых рекордов в апреле-мае, ведь окно возможностей скоро закроется.
А вот тут я бы поспорил. Сегодня вечером запишу простое и понятное видео о том, что будет с рынком весной и летом.
/channel/Kharyb