40568
Связь со мной: @KharybinAlexander
Набиуллина ждёт падения цен на новостройки и требует отмены льготной ипотеки.
Сегодня наш традиционный субботний эфир (СУББОТНИК) в 20:30, на котором разберем последние события на рынке.
Поговорим о банкротстве застройщиков и как избежать таких проблем.
Как выбрать правильного застройщика и квартиру и самое главное:
Я расскажу какие объекты мы покупали клиентам за последний месяц!
А также буду отвечать на ваши вопросы.
Поставьте лайк в ЮТУБ и не пропустите: https://www.youtube.com/live/L1S-k5nZBX4?si=sNIIdfL07cvhaddO
Пост от 3 февраля 2023 года наделал много шума и привел к разным спорам. Кто-то со мной соглашался, кто-то писал: «Как ты можешь сравнивать живописную Коммунарку с Лосиноостровским парком.
Вот человек купил Бунинские Луга… Все по классике - в Москву не добраться, к тебе никто не приедет. Даже на метро ехать больше часа до центра, а оно скоро будет перегружено - жителей в Новой Москве сотни тысяч.
Я же обошел ножками всю Москву и половину Подмосковья, жил и в Москве и в Одинцово. Каждый район знаю наизусть, потому что с 2007 года работаю риэлтором, а до этого времени учился в Российской академии правосудия и катался по разным поручениям, даже курьером был в 2001 году.
Так что все строилось и строится на моих глазах. Я знаю, о чем говорю, когда что-то советую и не советую. Мы с командой продаем и сдаем квартиры ВЕЗДЕ. Знаем реальные цены в каждом районе и доме за неполные 20 лет. За 2-4 года этого невозможно достичь просто физически.
Сегодня на эфире в 20:30 я расскажу о хороших комплексах, не пропустите.
/channel/Kharyb
Семейная ипотека и ИЖС: как поменялись цифры с начала года
🏡 65% всех земель в стране выделили на ИЖС по проекту «Земля для стройки» Росреестра. Больше всего площадок под застройку — в Краснодарском крае, Московской и Свердловской областях.
📈 Доля ИЖС в семейной ипотеке с начала года выросла с 10% до 41%. Аналитики полагают, это не предел. А еще интересно, что семейная ипотека в январе-феврале стала лидером среди других программ. По ней оформили 51% всех кредитов.
➡️ За краткий обзор повестки благодарим «Движение.ру». На канале освещают новости по недвижке, строительству и смежным сферам. Подписывайтесь!
#РМ
Слушайте, очень не хочу чтобы вы вляпались в проблемного застройщика, вот еще видео девочек из Новостроймана посмотрите обязательно, Вика хорошо рассказывает:
Выпустили свежий новостной выпуск на нашем YouTube-канале. Идеально для тех, у кого нет возможности ежедневно читать сводки с наших строительных полей 😉. Рассказываем о:
▪️Разбирательствах в девелоперских компаниях ("Гранель" и Seven Suns Development);
▪️Стартах продаж новых жилых комплексах Москвы;
▪️Свежих законопроектах на рынке;
▪️И других действительно важных событиях.
Тайм-коды прописаны, поэтому можете удобно листать и выбирать интересующие вас темы. Все это добро тут: https://youtu.be/vxjT3QnkRsU
🙀 Seven Suns Development — тучи сгущаются (от слова «совсем»)
Сразу к делу — во всех смыслах этого слова. Тушинский районный суд Москвы отправил под стражу совладельца Seven Suns Development Алексея Рыжкова. В СИЗО он пробудет как минимум до 28 мая.
Дальше хочется отметить два момента — для понимания картины, т.к. сколько бы мы ни писали о том, что ситуация в Seven Suns явно нездоровая, а недостроенные объекты проблемные, всегда находились те, кто защищал и девелопера, и затянувшиеся стройки (пример, еще пример, вот еще, и еще, и еще, и даже еще, а из последнего — это, это).
▪️ Первое. Рыжкова обвиняют по ч. 2 ст. 200.3 УК РФ (привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, совершенное группой лиц по предварительному сговору, либо в особо крупном размере).
Ранее суд избрал для него меру пресечения в виде запрета определенных действий, при повторном рассмотрении дела она изменилась.
▪️ Второе. Как пишут СМИ, уголовное дело связано с реализацией ЖК «Светлый мир «Сказочный лес» в Москве (про беды дольщиков рассказывали тут, там, здесь). Застройщиком объекта является ООО «СЗ "МСК Лосиноостровская"», которым в свою очередь владеет ООО «Севен Санс Девелопмент МСК Юго-Запад».
@novostroyman
Подписывайтесь на канал ГК ФСК и узнайте, что значит жить как в кино! Квартиры в ЖК «Режиссер» с ипотекой от 0,99% — одно из самых выгодных предложений застройщика!
Комплекс расположен рядом с киностудией им. М. Горького, в 12 минутах ходьбы от метро «Ботанический сад». Рядом есть вся необходимая развитая инфраструктура: парки, школы, университеты, рестораны и т.д.
Внутри ЖК расположен закрытый охраняемый двор с продуманным ландшафтным дизайном, зонами отдыха и воркаута, а также с картинной галереей.
Присоединяйтесь и следите за новостями сообщества! Сдача квартир планируется уже во 2 квартале 2024 года.
Реклама. ООО "НЕГА ЮГ". ИНН 2304051152. erid: LjN8KZvTf
ЖК 2-й Иртышский ИЛИ КУДА ПОЕХАЛА КРЫША:
https://youtu.be/By9Ldgzr4eE
😂😂😂
Прошлись сегодня и засняли для вас дорогу от метро Черкизовская - до НОВОГО 2-Иртышского от ПИКа❗️
Путь лежал через Амурский парк, Левел Амурскую, реновацию и промзоны.
Пока что без комментариев - они будут в коротком обзоре Иртышки на Ютуб сегодня-завтра, обязательно подпишитесь: Kharybin?si=KBPT8nQz47A6VNrV" rel="nofollow">https://youtube.com/@Kharybin?si=KBPT8nQz47A6VNrV
Сейчас много разговоров про китайский рынок, как все рухнет, строят больше чем продают, а ПИК, мол - вообще почти банкрот 😂
Не поленился и собрал статистику по Москве - сколько построено недвижимости и сколько продано.
Ну и отдельно по ПИКу.
Ой! Что же мы видим? Все новостройки Москвы, которые вводятся в 2024 году, распроданы на 67%.
А если учесть, что это только ввод в эксплуатацию, что лаг по выдаче ключей занимает в среднем полгода, то у застройщиков есть в среднем год, для распродажи оставшихся 33%.
Ну а мораторий от государства вообще разрешил в 2024 году стройку не заканчивать, здесь я рассказал об этом. Однако, репутация дороже и я верь что большинство девелоперов будут сдавать дома в срок.
А что же ПИК? Эти ребята остаются верны своим традициям и распродают ВСЕ до выдачи ключей. У них ценообразование динамическое: как только падают продажи - они снижают цены и наоборот, достигая стабильных продаж месяц к месяцу.
У ПИКа распроданность новостроек в 2024 году рекордная - 78%.
А по всей России за все годы 50/50, это с учетом 2027 года, например.
Так расскажите мне, что это за хайп про снос домов в Китае и как он относится к Российскому рынку?
Поставьте 200 лайков и я еще интересных цифр накидаю: /channel/Kharyb
⭕️ Мангазея на Речном. Ленинградское шоссе, 57. Срок сдачи: 2 квартал 2027 года.
Девелопер начинает проект с самого бюджетного - 5го квартала.
Позиционирование будет скорее как комфорт класс.
Классическая архитектура. Проект еще от бюро Остоженка, следующие очереди уже перерисовал Апекс.
Дома ближе к Ленинградскому шоссе, дальше от реки. Маленький двор, отделенный от основного района автомобильной дорогой. Видовых характеристик не предвидится.
План завершения стройки - середина 2027 года. Следующие очереди по планам придется подождать еще год-два.
Стратегия выхода в продажу у девелопера абсолютно верная. В данный момент есть ориентир по ценам от Легенды, по которым, фактически, продажи околонулевые, но дома в выше уровнем. А помните как там все гребли в самом начале, я здесь писал: /channel/Kharyb/3972
Мне нравится концепция проекта, его перспективы. От рассматриваемых домов, можно сказать, пешая доступность до метро. Да, по дороге придется идти в подземный переход под Ленинградским шоссе, но сама дорога через зеленые зоны и довольно приятная.
Мангазея делает хорошие проекты, не уступая соседям из Санкт-Петербурга. Повторюсь, лучшее расположение в сравнении не только с ними, но и с готовым неплохим проектом Акватория и будущей стройкой от Формы.
Рассматривать стройку через призму цен в спальном районе около МКАД не стоит. В будущем в этой локации цены вполне могут быть высокими.
Предварительный прайс:
▪️ Студии от 11 млн
▪️ 1-комнатные от 15 млн
▪️ 2-комнатные от 21 млн
▪️ 3-комнатные от 30,5 млн
Все будет зависеть от средних цен и планировок. На данный момент застройщик не выделялся сильно эргономичными планировками, но стоит отдать ему должное, и не увлекался маленькими площадями.
Тут студии заявлены от 25 метров, что не плохо. Если цены будут ниже текущих в Фестиваль Парк - 2, то есть смысл рассматривать проект, получая дисконт на сроки ожидания и развитие локации.
А вот если ориентир по ценам будет Легенда, ссылаясь на сроки сдачи и близость к метро, то продажи будут стремиться к нулю.
В связи с проектным финансированием и текущей тенденцией выхода последних проектов, скорее стоит рассчитывать на второй сценарий…
⭕️ Для себя:
Люблю хорошие виды из окна, близость к метро и паркам. В выборе Мангазея - Легенда, скорее взял бы первых. Но позже, уже в основных очередях - на береговой линии.
⭕️ Под аренду:
Тут все просто. Берём однушку за 16 млн, плюсуем ремонт - 3 млн, добавляем миллион на обстановку и получаем объект, стоимостью 20 млн, который сейчас сдается за 100.000 в месяц. Доходность для готовых комплексов нормальная, однако для 2027-2028 года не очень высокая. Однако цены здесь, на ключах, будут без ремонта около 20 млн, а аренда около 120-130 тысяч, если исходить из моего 17-ти летнего опыта в аренде и инвестировании.
⭕️ Под инвестиции:
Потенциал есть, точки входа понятны. Все уже написал.
☝🏻Вывод:
Интересный комплексный проект. Выглядит перспективно. Все остальное будет видно.
/channel/Kharyb
Выиграйте премиум-подписку Telegram!
Подписывайтесь на канал Первого ДСК и принимайте участие в розыгрыше. Но главное — выбирайте новое жилье на любой вкус в разных районах Москвы от проверенного застройщика.
У нас доступны 16 новостроек с квартирами стоимостью от 4,64 млн рублей. Для маленьких и больших семей, со скидками до 20% и выгодными ставками по ипотеке — найдите свой идеальный вариант!
Реклама. ООО "НЕГА ЮГ". ИНН 2304051152. erid: LjN8JuMf2
Ждём деньгопада ❓
Комфорт-класс сильно вырос в цене. Особенно это заметно тогда, когда у тебя клиент с 19-ю миллионами и ты спокойным воскресным вечером считаешь ей доходность.
Взять, к примеру, пару студий. В том же ПИКе или ЛСР - они по 9 млн сейчас. Каждая сдаться по 45-50 тысяч. Стоят они 18 млн за две штуки. В итоге на вложенные 18 млн мы с вами получаем 95000 от аренды грязными. Инвестиций мало, потому что уже дороговато.
А вот в бизнес-классе за 19 млн я уже нашел десяток классных недооцененных евро-двушек, которые пока продают со скидками и с арендой 120-150 тысяч. И рост цен там скоро будет отличный.
Почему? Да потому что сейчас туда прилетит 200 миллиардов IT-ипотеки от государства. Тут писал об этом: /channel/Kharyb/5020 и вчера на эфире подробно все рассказал здесь.
Теперь вы понимаете, почему я вас долго мучал ПИКами? Просто они были дешевыми и выгодными.
А сейчас бизнес-класс и в аренде и от роста цены дает сильно больше денег во всех смыслах. И живет в два раза дольше - лет 15. В инвестиционном смысле живет. Если правильный бизнес-класс выбрать.
Об этом я рассказал и показал жилые комплексы здесь: https://youtu.be/iI-Lzr28Gbk?si=dIBibVveNcyVob2Q
Мой коллега Артем Зиборов, который занимается приемкой квартир, похвалил Пригород лесное.
Но не сам комплекс, а меблировку от Самолета за 500.000.
Я посмотрел и знаете что? Мне нравится. Не супер-пупер, но все-таки для эконом-класса сделали отлично!
Самое прикольное, что для бизнес-класса на Новоданиловской, используют тот же гарнитур, по моему мнению 🙂
Так и продают людям ПЛ… Не локацией - так мебелью. Многие из тех, кто купил там квартиры пару лет назад, сейчас не продадут с выгодой. К сожалению. Здесь писал почему: /channel/Kharyb/4545
Приличный спальный район со сложившейся инфраструктурой. Не маргинальный, хотя и не без этого, по крайней мере еще недавно коммуналок там хватало в домах недалеко и я в них бывал. До Сокольников тоже пешком ходил, но путь не близкий. Красная ветка метро довольно пустая, легко домчит до центра.
Интересный проект скорее для конечного покупателя, а не инвесторов. Если застройщик все выполнит как задумал, получится очень приятное место в городе. Пока можно следить за стройкой, ждать выхода новых корпусов, или покупать для себя первую очередь. Этот ЖК я разбирал еще в декабре 2022 года и оказался прав - с момента старта продаж 1й очереди, цены выросли примерно на 10%, а как вырос весь рынок, вы знаете…
/channel/Kharyb
Как вам студии в Кронштадтском 14 практически за 11 млн❓
Подбираю клиентам студии в комфорте и бизнес-класс, заглядываю на сайт ПИКа и такое вижу…
В конце января ПИК продавал их по 9.35, а я писал что коррекция на рынке и даже подбирал людям. Выходит, что был прав…
На вторичке - в первой очереди, тоже ничего нет из студий, все разобрали. То есть никакой бумажной прибыли, прибыль самая настоящая. Иначе бы были… Кошмар какой-то.
А помните весну 2023 года, когда я их советовал покупать по 7.4-7.8 млн вот здесь: /channel/Kharyb/2100 ? И многие думали что это дорого…
Сначала ВТБ, а теперь и Сбер толкают рынок новостроек, а за ними тянется и вторичка. К чему это может привести - обсудим на стриме через полтора часа:
https://www.youtube.com/live/gb3S-o8Rb_o?si=Mhbdv0yEfbSQPKw6
С другой стороны, а чего я удивляюсь? Студии бизнесе от 15 млн уже без отделки, а здесь отделка норм и аренда будет на ключах тысяч 60. Сам же предупреждал вас еще осенью-зимой, что аренда выросла и рынок это обязательно заметит и люди станут эти малышки покупать под аренду… Кто был в депозитах и ждал падения цен и готовился покупать квартиры, тот не дождался 🥹… Пока что.
Вот так и надо работать. Согласовали скидку и забронировали отличный лот в Соуле для клиентки, у которой есть 19 млн только.
В 2027 году такой объект будет продаваться за 24 млн, потому что в том же Прайм Тайме на вторичке всего две однушки в продаже по 26.5 млн: https://www.cian.ru/sale/flat/278763144/ и за 25 млн: https://www.cian.ru/sale/flat/290321065/ И локация не лучше.
И цену поднимают. А если бы там что-то не продавалось, то квартир было бы пару десятков. А в аренде ВООБЩЕ НИЧЕГО НЕТ в Прайм Тайм - вынесли все. Поэтому лот за 19 млн вырастет до 24 или больше, с учетом инфляции, а сдавался бы сейчас за 150.000. А к 2027 году еще и повыше может быть.
Такие дела. Заплатили нам 160.000, сэкономили 2 миллиона.
Соул еще долго будет строиться, там целый район формируется в Районе Аэропорт-Сокол и раньше такого не было, только в 2008 построили Аэробус, который до сих пор котируется и вырос в цене многократно. Черняховского 19 в сравнение не идет, хотя домик тоже классный и люди покупали однушки по 8 млн, а сейчас они по 20 продаются 🙂
/channel/Kharyb
Анекдот. Муки выбора.
Вчера бронировали один дефицитный лот в Соуле для клиентки. Поставили устную бронь - пока готовили деньги.
Далее, для бронирования необходимо было вывести квартиру на сайт, а клиентка должна была оперативно его оплатить уже настоящую бронь.
Вывели в открытый доступ, а покупатель никак не может решить проблему с оплатой. Через полчаса сыпятся по квартире заявки от других интересантов, но все менеджеры предупреждены, что этот объект наш. Трогать нельзя.
В итоге снова снимали с продажи снова и только со второго раза забронировали. Раньше такого высокого спроса не было.
По Алие тоже кто-то купил 2 объекта из трех подобранных мною за пару дней, пока клиент думал. Сейчас решаем что покупать, человек ночами не спит, трудно ему выбрать. Помогаю 🙂
Завтра, на традиционном субботнем стриме, обсудим с вами ситуацию на рынке недвижимости и свежие вести с «полей». Ссылка будет позже, подпишитесь на уведомления в настройках канала.
/channel/Kharyb
Цены на недвижимость упадут❗️Эльвира Набиуллина что-то знает.
Тезисно о том, что глава ЦБ сказала в Госдуме 10 апреля:
1. Цены можно снижать, застройщики накопили денег, - выдержат.
2. Зарплаты выросли в 1.5 раза, а цены на жилье - в 2 раза.
3. Льготную ипотеку надо отменять, адресную - оставлять.
4. Ипотека должна делать жилье доступнее, а не приводить к росту цен.
5. Рыночная ипотека должна быть доступной.
6. Проектное финансирование, которое применяют банки, позволяет контролировать денежные потоки.
Давайте теперь разберемся, почему я таким образом назвал этот пост.
Мы с вами хорошо помним январь и февраль. Тогда выдача льготной ипотеки забуксовала и на рынке началась реальная коррекция.
Цены на ликвидные лоты падали примерно на 3-5%. Неликвид нам не интересен. В тот момент рынок оперативно выкупил просадку, потому что его поддерживал банк ДОМРФ и много мелких банков, продолжавших выдавать льготную ипотеку, да и ПСБ помог.
Но! Если бы 1 марта ВТБ не стал поливать рынок деньгами, если бы ДОМРФ не давал деньги, то…
То скорее всего коррекция была бы мощнее. В районе 10-15%. Что могло бы привести к стагнации и снижению спроса.
Именно об этом и говорит наша глава ЦБ. Существует вполне реальная вероятность того, что сейчас цены вырастут еще сильнее до 1 июля 2024 года, потому что многие захотят взять дешевые деньги, прыгая в последний вагон. Грех их не брать, если все правильно сделать…
А потом может быть суп с котом. Отмена обычной льготки ударит по студиям. Если урежут семейную ипотеку - это хорошо ударит по однушкам и евро-двушкам комфорта и бизнеса.
Закончатся 200 миллиардов, выделенные только что на IT-ипотеку и не факт, что государство даст еще денег сразу. Это вмажет по бизнесу от 20 до 35 млн.
Общее падение спроса приведет с существенному снижению цен во всех сегментах - элитку тоже раздули сильно, но эффект лавины доберется и туда.
И вот тут-то мы с вами поймем, что имела ввиду Эльвира Набиуллина 10 апреля в Госдуме:
«Что касается ситуации с застройщиками, мы смотрим за ней. В принципе, они накопили неплохую финансовую подушку — цены росли и у них прибыль кратно выросла за четыре года. Мы считаем, что у них есть возможности для сокращения цен на жилье. Они могут это выдержать»
То есть летом цены действительно могут упасть.
Вопрос лишь один меня волнует: «ОТ КАКИХ МАКСИМУМОВ».
Потому что сейчас на рынке ралли в комфорт-классе. ПИК 2-й Иртышский вывел по ценам, которые еще недавно никто и представить не мог в такой локации. Вполне ожидаемо ралли в бизнес-классе уже в этом месяце.
В общем сейчас могут реально надуть пузырь, который летом лопнет. Об этом я говорил на стриме в прошлую субботу.
/channel/Kharyb
Кстати, коллеги! Сейчас Алия миллион скидывает с объектов, мы пару квартир там подобрали и покупаем клиентам. Имейте ввиду! С каждой по миллиону получили скидку.
Локацию описывал давным давно тут, пока что все сбывается: https://youtu.be/Lc6yrno74gc?si=fFORPsGmyicV_gbo
Скорее всего бустят новую очередь, поэтому можно приличные объекты забрать.
Сейчас подбираю клиентам квартиры в бюджетах 20+ миллионов и не вижу роста цен, как писал вот тут: /channel/Kharyb/5051
Конечно возможностей купить бизнес-класс и людей с такими деньгами меньше, этот рынок раскачивается дольше, но сделки идут.
Пока что скидки есть, цены нормальные, наблюдаем дальше. Смотрел сегодня Зиларт, Алию, Соул, Мументс, Симфонию, Мод, Вейв, Кристал, Руставели (комфорт) Левел, Гранель… (тут пока аккуратничаю, дабы не было как с Севен санс)
Про Севен Санс коллеги писали, чейчас вам репост сделаю.
/channel/Kharyb
В ПИКе скорее всего оценщики основывались на стоимости 1 Измайловского. Но они не учли, что единичка лучше расположена и ближе к метро. Такие дела.
/channel/Kharyb
Еще фоточки 2-го Иртышского сегодня, с места событий. Ничего ужастьного)
Читать полностью…
За пять лет стоимость машиноместа в паркингах новостроек Москвы выросла в полтора раза и в 2023 году достигла 6 млн ₽. В доме премиум-класса Legacy при покупке квартиры от 100 м2 парковочное место можно получить в подарок.
Дом Legacy находится на Мичуринском проспекте. Это симбиоз безупречной архитектуры, премиального сервиса 24/7 и современных технологий для быстрого решения повседневных вопросов. 60+ типов планировок от 40 м2 до 291 м2 и несколько видов отделки - черновая, white box или дизайнерский ремонт с мебелью и техникой.
В апреле вы можете купить квартиру со скидкой до 23%. Кроме того, застройщик проводит акцию “Квартира недели”, в рамках которой снижает цену на квадратный метр до 420 тыс. ₽. Предложение ограничено, успейте купить в апреле!
Реклама: ООО «БУ-МЕДИА». ИНН: 9728001292
ТОП 7 ГЛАВНЫХ ОШИБОК АРЕНДОДАТЕЛЯ!
⭕️ Почему квартиру убивают, не платят, скандалят, живут толпой?
⭕️ Какие квартиры нельзя покупать для сдачи в аренду?
https://youtu.be/f1h6DI8ijYQ
Обязательно к просмотру всем арендодателям!
Любопытные дела происходят в ЖК Лосиноостровский парк❗️
ПИК уже заселил три дома из 1 очереди, а один стоит и ключи людям не выдают.
Пикантность ситуации в том, что ПИК по ДДУ должен выдать ключи людям до конца апреля, то есть сроки еще не нарушил, но люди пишут что работы все остановились.
Больше того, видимо ПИК хотел выдать ключи раньше и подписал САМ с дольщиками пополнительное соглашение о заселении до 31.01.2024, а теперь отправил людям новые ДС чтобы откатить до сроков в ДДУ 🤣
Дольщики трех домов уже живут, а один стоит и люди бьют в колокола. Но по факту ПИК сам себя перехитрил. Надеюсь что людям все-таки выдадут ключи до конца апреля.
/channel/Kharyb
Вчера была интересная консультация. Женщина из Владимира купила 3 апартамента в Измайловском парке и студию в Ютаново, но у нее есть еще 30 млн и думает куда вложить.
ИП и Ю я сказал оставить и сдавать. Обе локации еще лет 10 будут относительно растущими и вполне живыми.
Измайловский парк я хвалил еще до войны - 18 января 2022 года вышло видео: /channel/Kharyb/238 , когда студии там продавались за 5.3 млн с мебелью и техникой!
Сейчас они дороже 7.3 млн без техники и мебели. Из-за того, что это апартаменты, цены не выросли так сильно, как на квартиры. Но все-таки подросли неплохо! И аренда будет хорошей. А когда рынок это заметит, то и цены на продажу вырастут еще.
Ютаново же я давным давно советовал брать на 10 лет, потому что всю промзону вокруг застроят и получится хороший район. Да и цены были всегда интересными там.
На второй части консультации мы обсуждали что купить за 30 миллионов. Клиентка хотела Бусиновский парк или что-то в этом роде.
Пришлось объяснить, что никакого смысла покупать новую кучу недорогих студий просто нет. Уже есть 4 штуки в комфорт-классе, вот и хватит.
Считаю, что 26-32 млн сейчас - это идеальный бюджет для хорошей евро-3 в бизнесе и вот почему:
1. В аренде явный дефицит квартир за 180-250 тысяч. Точнее квартир-то много, но почти все со старым или просто не модным ремонтом и дома уже не современные. А вот в новом хорошем доме, да со стильным ремонтом найти что-то крайне трудно.
2. Хорошие евро-3 в бизнес-классе пока продаются со скидками. До них не дотянулась льготная ипотека или семейная, Слава Богу! Но скоро дотянется IT-ипотека и цены должны подрасти.
3. Это один лот, а не 4. Им проще управлять, его проще сдавать, он сильнее вырастет в цене и прослужит еще много лет. Обычно бизнес-класс устаревает за 15-20 лет, а не 7-10, как комфорт.
4. В этой квартире всегда можно жить самим, все-таки очень хороший объект.
В общем студии всем хороши, если нет бюджета на более дорогие лоты. А если есть - сейчас самое время смотреть на бизнес и премиум.
Мы как раз в процессе покупки клиенту хорошей евро-3 в этом бюджете и я обязательно расскажу потом что приобрели.
/channel/Kharyb
Что-то я все время про Москву, да про Москву. В Питере тоже сдаем неплохие объекты.
Такая вот красота в ЖК «Ренессанс», в Невском районе, рядом с метро "улица Дыбенко" ушла за 53000 в месяц. Сделали хорошие фото, подготовили квартиру.
Средняя цена 1к кв там в редких случаях превышала отметку в 45 тысяч и это в пик летнего ажиотажа. Мы сдавали зимой, конкурентов было не особо много, но были. Выручил хоумстэйджинг, потому что наша цена была самой высокой и мы ещё при этом могли выбирать.
Пробовали с заведомо высокой цены, так хотел клиент. Ни на что не расчитывали, но звонок всё-таки получили и убедились, что нашу желанную категорию таким чеком не привлечём.
Первая соискательница была совсем не убедительна. Всё указывало на то, что, скорее всего, квартира будет использована ею для «коротких романтических встреч».
Испытывать судьбу не решились. Поэтому снизили с 60 до 55.
Звонков много не было. Их было всего 2, и второй попал точно в яблочко. Один молодой человек, чуть больше 30 лет, осознанный, опрятный, принимающий на себя все риски. Занимает одну из ведущих ролей в менеджерском составе известного банка.
Общий язык нашли в одно мгновение.
Обычно скидок в аренде не делаем, но в данном случае скинули 2 тысячи идеальному, на наш взгляд, кандидату. Хорошие арендаторы - самое главное.
/channel/Kharyb
❌Покупка квартиры губительна в 2024 году
Мы всей страной ждём снижения ключевой ставки, стоимости жилья, появления льготный программ, но ждать больше нельзя!
Инфляция съедает наши деньги, поэтому всё чаще русский покупатель начинает заглядываться на зарубежные рынки недвижимости, чтобы, как минимум СОХРАНИТЬ свои сбережения от инфляции.
Рынков много, но на какой точно стоит обратить внимание в 2024 году, так это рынок недвижимости Пхукета. Почему:
— 28 млн. туристов посетило Таиланд в 2023 году, 30% приехали именно на Пхукет, на курорт мирового класса;
— На острове строят проекты с капитализацией до 80%, и это реальные цифры, о которых вы можете почитать здесь;
— Недвижимость оформляется в СОБСТВЕННОСТЬ и никто её у вас не сможет забрать.
Честно и без воды про инвестиции в недвижимость Пхукета читайте в этом канале👉 /channel/+0yzdwLRam6tjNGQ1
Подпишись, чтобы не потерять.
#РМ
✅ ЖК Преображенская площадь, 1-я улица Бухвостова, 12/11, ГК Регионы
1-я очередь:
Выдача ключей: 30.09.2025
Количество квартир: 735
Высота потолков: 3,06-3,4
Количество мест в паркинге: 354
2-я очередь:
Выдача ключей: 31.12.2027
Количество квартир: 1291
Высота потолков: 3,15-4,25
Количество мест в паркинге: 669
В связи со стартом 2й очереди продаж, необходимо обновить информацию об одном из самых противоречивых ЖК Бизнес-класса в Москве.
Застройщик ГК Регионы - не сильно известный игрок на московском рынке. В прошлом году сдался их первый проект Dream towers, который уже можно оценить вживую. Что можно сказать по нему: достойное качество строительства, выполненные обязательства по строительству социальной инфраструктуры, но при этом не современные планировки и завышенные цены, особенно на старте продаж
Такие же недостатки были в полной мере присущи первой очереди ЖК Преображенская площадь, как оказалось, и во второй очереди от них избавиться не удалось
Давайте по порядку:
Мне нравится расположение и концепция ЖК
Хороший сложившийся район близко к центру с сильными школами, развитой инфраструктурой и парком Сокольники в условно пешей доступности. Будущий район уже дополняет соседний недавно построенный ЖК Наследие с работающей коммерцией и частной школой.
В рамках строительства, застройщик планирует возвести государственные детский сад и школу, и по реализованному проекту, хочется верить в обещания.
К транспортной доступности вопросов минимум, имеем прямой выезд на Преображенскую улицу и вход в метро в 100 метрах от ЖК.
Конечно, есть и недостатки. Не все покупатели любят излишнюю близость метро, шумных дорог и трамвайных путей, здесь это все в наличии
Дома имеют все атрибуты, по которым его можно отнести к Бизнес классу. Небольшая высотность, максимум 18 этажей, при этом есть секции по 6-10 этажей. 4-6 квартир на площадке. Высокие потолки. Коэффициент обеспеченности машиноместами около 50%.
По первой очереди ЖК можно сделать вывод, что Регионы старались сделать дорого, но еще не уловили московскую моду. Объективно, дом еще не построен, но даже по рендерам выглядит несколько устаревшим. Квартиры имеют хорошую площадь, но в большинстве не эргономичные и практически отсутствуют евро форматы. Зато их большая часть имеет балконы, многие их любят и, кстати, в проекте отсутствуют студии.
Менеджеры обещали исправиться в новых очередях, но что же у них получилось?
Сейчас продажи идут только в корпусе 6. По сравнению с 1м домом немного выросли размеры окон и высота потолков. Наконец, Евро форматы стали не единичные! На мой вкус их количество надо было делать еще больше, спорных планировок все равно в избытке, особенно в больших площадях. Нужно внимательно выбирать лоты.
По московской моде избавились от балконов, но студий не добавили. Хотя, согласно презентации и уверениям офиса продаж, они все таки появятся, но нормальные - от 28 метров.
В обещаниях имеем не только красивые закрытые дворы, но облагороженные общественные пространства и пешеходную аллею, как у лучших конкурентов.
Я писал про то, что застройщик любит выходить по завышенным ценам. Здесь он остался верен себе.
Средняя цена за метр в 1й и 2й очереди в данный момент практически идентична, а срок получения ключей между ними более 2х лет.
⭕️ Для себя:
Если бы я очень хотел здесь жить, то мог бы купить. Естественно, хорошую большую квартиру в первой очереди. По ней цены за метр выглядят в данный момент вполне адекватно.
⭕️ Под аренду:
Варианты с одной/двумя спальнями объективно лучше спланированы во второй очереди. Квартиры за 18-19 миллионов с хорошим ремонтом вполне можно сдать за 100-120 тысяч. Но лезть в проект с ключами в конце 2027 года совсем не интересно для такой доходности, за эти деньги я подбираю клиентам гораздо более интересные варианты под аренду и инвестиции.
⭕️ Под инвестиции:
Можно выбрать удачные лоты, как в первой, так и во второй очереди. Их тут немного, надо внимательно искать. Но этот ЖК не из тех кто дает хорошие скидки на старте, надо ловить хорошие скидки во время акций.
Вывод: ниже 🔻
🏡Купили квартиру или дом? И теперь острый вопрос сколько стоит полная реализация квартиры? С мебелью, материалами и ремонтом?
Компания КrutoDesign знает ответ 👇
Получи бесплатно каталог стоимостей 2024 года
Как в нынешнем кризисе оптимально обустроить свою квартиру, учитывая цены на ремонт и материалы? В опубликованной записи вы найдете полезный гайд, который поможет вам максимально эффективно использовать ресурсы и трендовые цветовые решения для создания стильного интерьера.
Пописывайтесь на Телеграм-канал ✅
#РМ