40568
Связь со мной: @KharybinAlexander
Всем привет! Сегодня наш традиционный эфир на Ютуб в 20:30❗️
Обсудим угрозу появления реального ПУЗЫРЯ на рынке недвижимости летом и когда нужно покупать квартиры, чтобы не потерять деньги!
https://www.youtube.com/live/gb3S-o8Rb_o?si=Mhbdv0yEfbSQPKw6
В конце буду отвечать на ваши вопросы.
Излишне будет писать: «А я говорил еще 1 марта?» Давайте завтра на эфире этот пузырь и обсудим.
Ссылка будет позже, готовлюсь пока что.
PS Средняя цена на недвижимость в Московском регионе выросла на 26% с марта 2023 года. Мы же сделали с клиентами от 40 до 50%.
Кейсы были тут и здесь и много где еще. Я ведь ничего не скрываю вообще, выкладываю тут просто все)
ВТБ с 8 апреля возвращает IT-ипотеку. Все хорошо, товарищи инвесторы! Правительство дало 200 ярдов!
Мы клиенту Алию покупаем и на 8 сделку только что назначили!
/channel/Kharyb
Какую недвижимость покупать в апреле:
Сейчас и ВТБ и Сбер работают преимущественно на ПИК и на лоты до 20 млн. Там цены выросли, скидки на ликвидных квартиры стали меньше, хорошие варианты быстро разбирают.
Потому что именно там можно использовать с максимальной пользой обычную льготную и семейную ипотеку, которую в январе-феврале прижали, а в марте уже всем раздали.
Но! Как только мы идем в хороший бизнес или премиум класс, где однушки стартуют от 20 млн, а евро-3 уже продают от 27-30 млн и выше - там до сих пор подбираем клиентам квартиры по отличным ценам и РОПы щедры на скидки.
Да еще, если учесть провал в продажах из-за временной приостановки выдачи самого большого «зла» - ITипотеки, которая как раз толкала вперед более дорогие и качественные проекты.
В общем апрель - время таких проектов, я в этом уверен, потому что как раз вчера вечером закончил очередной подбор и перешел к обсуждению качественных квартир в бюджете плюс/минус 24 млн для новой клиентки. А до этого еще пяток таких подборов закрыл.
/channel/Kharyb
Цены на недвижку должны еще подрасти.
Ррраз и Сбер снова стал выдавать льготную ипотеку зарплатным клиентам!
Два - сегодня перестал требовать комиссию с застройщиков, которые у него на проектном финансировании. А это почти все нормальные застройщики Москвы:
Левел
ПИК
ГРАНЕЛЬ
ЛСР
и тд.🙂
Три - с 10 апреля Сбер отменит комиссии для всех, если оформлять сделки через Домклик.
Мы уже радостно подбираем людям объекты в Лучах и в ПИКе, Форму, Алию и прочие от Сбера.
PS Даже на уступки денег дадут, если вы в семейную ипотеку берете и с другой стороны тоже Сбер.
В общем еще один пылесос включили на рынке.
/channel/Kharyb
Одним из вопросов, обсуждаемых на вчерашней консультации, была покупка трехкомнатной квартиры в ЖК WAVE.
Женщина хочет ее купить для дочери. Вроде все в порядке, ценник 24 млн, нормальная рассрочка опять же. Для погашения рассрочки планируется продажа 3-х квартир в Подмосковье.
Сначала мне понравилась идея: ЖК для жизни неплох, много зелени, Борисовские пруды, пляж, барбекю и район людям известен. После опроса я задал один вопрос: «А дочка точно там будет жить, не передумает?»
Выяснилось, что никто пока ничего не решил и вполне возможно дочь там жить не будет. А денег на ремонт может не хватить или придется на это дело всю жизнь работать. Это уже совершенно другое дело.
Потому что под аренду эту трешку брать не выгодно. Ценник 24 миллиона, плюс 8 млн на ремонт и меблировку - выходит 32 млн. А аренда даст максимум 150.000. Но в трешке часто живет много людей, большие аммортизационные расходы, повышенная коммуналка, налоги не маленькие с аренды приведут к тому, что доходность будет 4% или меньше.
Насчет инвестиционного потенциала - он есть, но не очень большой. Метро рядом нет, офисов и институтов кот наплакал. Разве что тот факт, что на юге не строят особо новых домов, а спрос есть. Но не так, чтобы цены выросли как в других районах - тех, что мы подбираем людям.
Считаю, что рвать жилы ради такого непонятного вложения без точного ответа на вопрос: «Зачем?», не стоит. А вот областные квартиры продавать надо - там уже ни инвеста, ни выгодной аренды. Только перекладываться необходимо в ликвидные небольшие квартиры рядом с метро в Москве, с доходностью 6-7% от аренды и хорошим инвестиционным потенциалом. Подберем.
/channel/Kharyb
Дал краткий комментарий Москве 24 как обычно. Москва действительно один из лучших и комфортнейших городов мира: https://www.m24.ru/videos/gorod/03042024/680572
Читать полностью…
Неприятная история в компании ПИК произошла с подписчиком из соседней страны❗️
Семья купила квартиру в Середневском лесу и им не выплатили кешбек! В прикрепленном выше файле вся информация и скрины переписки с менеджерами застройщика.
Людям обещали почти полмиллиона после сделки. Это было одним из условий выбора данного жилого комплекса и застройщика. Никто не сказал, что иностранцам кешбек не положен, что такие выплаты не производятся.
В итоге мурыжили месяц, обещали выплату, а потом сообщили что денег они не дождутся - иностранцам не положено.
Мораль простая: при столь дорогой покупке необходимо изучить все нюансы самостоятельно или обратиться к профессионалам, которые подбирают недвижимость и проводят эти сделки постоянно, зная все детали.
Я бы не протащил клиента в Середневский лес хоть с кешбеком, хоть без него - нет там инвестиций, нет аренды хорошей, вообще не знаю что там делать.
Стоит запомнить одну простую вещь: чем меньше всяких кешбеков и скидок, тем выгоднее может быть объект. Самые лучшие лоты часто вообще продают без каких-либо плюшек, потому что их разбирают моментально.
А выбирать объекты по принципу наличия кешбеков и скидок - в корне неверное решение, которое может привести к потере денег.
Но люди переезжают, каждая копейка на счету, а их вот так прокатывают. Нехорошо. Справедливости ради, хочу сказать, что менеджер тоже могла не знать обо всех нюансах…
Меня читают представители ПИКа.
Прошу вас прокомментировать данную ситуацию и помочь людям получить деньги. Если нельзя иностранцам платить - переведите их родным или решите как-то этот вопрос. А я напишу какие вы молодцы, идет?
/channel/Kharyb
Риэлтор Василиса Апраксина входила в доверие к клиентам, получала доверенности на продажу квартир, продавала их, а деньги… оставляла себе.
Покупатели таких квартир сейчас могут остаться без денег и без квартир. Поэтому покупка по доверенности всегда влечет за собой большие риски. С виду все законно и даже банк может не придраться. Нотариус же все оформил, он же не мог ошибиться. А он и не ошибся, его просили сделать доверенность - он и сделал.
Также Василиса утащила из ячейки 3 млн рублей, которые туда засунул покупатель «ее» квартиры отозвав электронную подпись и заплатив штраф за «утерянный» ключ и продала эту квартиру еще раз. Кто работал с банковскими ячейками - знает о чем речь.
Самое прикольное - девушка хвасталась своими счетами на видео в интернете. На том ее и поймали с 38 миллионами. Опытная разводила - еще не значит умная.
Сколько раз я видел, как граждане давали доверенность на продажу квартиры риэлторам. Хорошо, что риэлторы были честными.
Еще раз! Граждане давали доверенность на продажу квартиры, а не на сбор документов или представление их интересов. Генеральную доверенность сами шли и делали. По такой квартиру можно продать и исчезнуть.
А так - да. Покупка и продажа квартир совсем не опасная история.
/channel/Kharyb
Что вы знаете о «муравейниках»? Вот домик из Китая (Ханчжоу), построенный на 30000 человек.
На этаже размещено по 50 апартаментов с пятиметровыми потолками. Комнаты в них обустроены и на вторых уровнях.
В каждой квартире, а их площадь - от 70 до 220 "квадратов", проектировщики на первом уровне разместили две гостиных, кабинет, кухню, санузел и балкон, а на втором - две спальни и туалет. Бизнес-класс настоящий!
Но китайцы тоже не лопухи и нарезали эти квартиры на студии-апартаменты по 10-20 метров. Теперь там будет жить 100 тысяч молодых китайцев.
- муж, ты где неделю шлялся?!
- так за солью к соседке ходил!
/channel/Kharyb
Инвестируйте в недвижимость Петербурга от 4,4 млн ₽ и получайте пассивный доход до 65 000 ₽/месяц!
Представьте себе возможность иметь собственную недвижимость в одном из самых красивых городов РФ - Санкт-Петербурге. Апартаменты в Digital Village - это не просто место для проживания, это стиль жизни!
Отель Digital Village (метро "Московская") предлагает широкий выбор апартаментов в 2 корпусах: готовом We&I Ramada и строящемся You&Co, в котором действует ипотека 3% и рассрочка без удорожания.
В комплексе есть все необходимое для комфортного проживания и работы:
-коворкинг
-фитнес-зал
-ресторан, бар 812
-конференц-зоны
Загрузка номеров более 75%, а средняя доходность - 11,5% в год. Это делает комплекс особенно привлекательным для инвестиционного приобретения.
Детали на сайте: https://clck.ru/39iK4i?erid=LjN8KD6Dq или по номеру +7 812 470 61 45
Люблю такие консультации❗️
В воскресенье обратилась семья - у людей 5-ро детей.
Ждут свой долгострой - Терлецкий парк, - там куплена большая квартира. Надеюсь, скоро все-таки дождутся, но может пройти еще 2-3 года - пока сдадут дом, потом 250м2 ремонтировать…
Хотели взять четырехкомнатную квартиру в доме по реновации на пару лет для жизни. Отделка есть, дом нормальный, стоимость - 33 млн. А когда получат свою большую квартиру - переехать, а реновашку сдавать. Это и был основной вопрос.
Я понимаю, что квартира в доме по реновации стоит сейчас 33 млн, но в доработку и меблировку необходимо вложить еще 2-3 млн. Итого - 35-36 млн. Через два года аренда такой квартиры будет около 150.000. Но! Ее снимет тоже не маленькая семья с детьми - это всегда повышенный износ всего и коммуналка не маленькая и налог и тд. То есть чистыми люди получат 100-120 тысяч. Но это не главное!
Главное, по моим многолетним наблюдениям, - новые дома по реновации гораздо хуже растут в цене, чем хорошие коммерческие. Они отстают от покупаемых новостроек достаточно сильно.
А так как люди не планируют там долго жить, а аренда не выгодна, да и инвестиции сомнительны, то приобретать такой большой и не очень ликвидный объект не стоит.
Посоветовал купить себе квартиру для жизни в хорошем доме - например в Символе, раз такая возможность есть. 50 млн люди вполне способны найти, мы сможем выбрать хорошую квартиру для них. Да и АйТи-ипотеку надо бы пристроить. А Терлецкий можно и продать. Так как у долгостроев масса проблем накапливается - то один строит, то потом другой и как попало. Город не всегда лучше застройщика доделывает.
Либо дождаться Терлецкого (локация все-таки хорошая для семьи), а недвижимость приобрести под инвестиции - один лот в премиум-классе или пару хороших квартир в бизнесе. В этом у нас богатый опыт, я постоянно сейчас что-то в этих бюджетах подбираю, а в воскресенье прям весь день просидел, анализируя жилые комплексы по всей Москве под клиента, который купил подбор в субботу. Нашел в два раза выше доходность в аренде и рынок эти объекты обгонят 100%.
🙂 PS Пришла в голову мысль. Чтобы просто превратить любимое хобби в работу - нужно завести ютуб и телеграмм каналы и делиться всем, что знаешь.
/channel/Kharyb
🏡 Жить в Калининграде — мечта, которую легко осуществить
Музеи, средневековые замки, Рыбная деревня, остров Канта с готическим Кафедральным собором — дух старой Европы придает атмосферу, которой нет больше ни в одном городе России.
🌊 И, конечно, море: побережье с развитой инфраструктурой в получасе езды от города.
Главную задачу переезда в Калининград — найти хорошее жилье — решить проще, чем кажется. ЖК «РАСЦВЕТ ПАРК» — проект, которому нет аналогов на Калининградском рынке.
▫️ Комплекс бизнес-класса расположен на берегу озера
▫️ Клубная инфраструктура: зал для йоги и танцев, коворкинг, видовой ресторан, детская игровая комната, консьерж-сервис
▫️ До центра города легко добраться за 15 минут, дорога до моря займет 20 минут, до аэропорта — 15 минут
Выберите вашу идеальную квартиру с видом на озеро
Реклама. ООО "СЗ "ЯРД ИНВЕСТ". ИНН 3906406291. erid: LjN8KHoj1
⚡️Новые проекты компании Гранель под угрозой?
Сооснователь одного из крупнейших девелоперов, ГК «Гранель», Ильшат Нигматуллин стал фигурантом уголовного дела по факту дачи взятки, выяснили «Ведомости»
Ведомости не пишут пока что, какой статус у Ильшата Нигматуллина - обвиняемый или подозреваемый, но дело возбуждено по ст. 291 ч. 5 УК РФ («Дача взятки в особо крупном размере» – свыше 1 млн руб.).
В отношении бизнесмена избрана мера пресечения в виде запрета определенных действий. «Это «облегченная версия» домашнего ареста. Фактически он может днем перемещаться по городу, приезжать в офис, но вечером обязан находиться по месту жительства», – уточнил собеседник, знакомый с ходом расследования.
По этой же статье проходит и Дмитрий Адушев, который как минимум до конца прошлого года был вице-президентом ГК «Гранель». В октябре 2023 г. он был задержан сотрудниками Главного следственного управления Следственного комитета России (ГСУ СК РФ), после чего был заключен под стражу.
⭕️«Ведомости» также сообщают, что уголовное дело завели после попытки владелеца и топ-менеджеров компании «решить вопрос с претензиями Федеральной налоговой службы».
⭕️ Дача взятки в особо крупном размере предполагает наказание в виде лишения свободы на срок от 8 до 15 лет со штрафом в размере до семидесятикратной суммы взятки. Также может быть проведена конфискация имущества.
⭕️ Антон Филатов, главный специалист по недвижимости Ведомостей, задается важным вопросом:
«Что будет с самой компанией, а также ее проектами (если все таки данное дело не будет закрыто)? Текущие жилые комплексы, скорее всего, не пострадают, пишет он.
А вот с финансированием новых объектов могут быть проблемы, так как многие банки требуют личного поручительства владельца заёмщика. При наличии дела они могут в выдаче кредита отказать. Ну и наблюдаем, что теперь будет с продажами у Гранель».
PS Если вы спросите мое личное мнение, то оно таково: я бы воздержался от приобретения «долгих» проектов Гранели до полного понимания.
Да и со всеми остальными жилыми комплексами данного застройщика не торопился бы рисковать и связываться по двум причинам:
1. Непонятно что будет с компанией, когда топ-менеджмент так рискует.
2. Если у застройщика из-за всей этой ситуации упадут продажи и начнется кризис, непонятно к чему это приведет.
Но дольщикам волноваться не стоит, я верю что все разрешится. Не хочу излишне сгущать краски - на воду дую. Государство такой очаг социального напряжения тоже но к чему. Разберутся. Компания сильная и крепкая. Успокоил?
/channel/Kharyb
Алишер Касимов сдал квартиру террористам, за что и поплатился. На суде он заявил, что не знал - кому сдает квартиру и просто выложил ее на Авито за 60000 рублей, плюс коммуналка. Теперь он под арестом и статья страшная.
В нашем традиционном субботнем эфире, в 20:30, я расскажу как избежать такой участи всем арендодателям. Как просто проверять арендаторов и не быть беспечными.
Дам чек-лист проверки документов, людей и самое главное - это бесплатно, легально и очень просто, не выходя из телефона, был бы интернет!
Дело в том, что Алишер никогда не был судим, содержал Чайхану и имеет троих детей. Был прописан и жил в Путилково, там же сдавал квартиру, которую сняли убийцы. Я не знаю виноват он или нет, но беспечность дорого обходится.
По количеству вопросов в личке и в соцсетях, я понял, что многие арендодатели наконец осознали всю ответственность.
Ссылка на эфир:
https://www.youtube.com/live/_z_9frfyg34?si=lnTEL3FaxnIOBdiu
Поставьте напоминание☝🏻
Однако важно на фоне общей эйфории написать и про минусы всего происходящего. А именно меня пугает разрыв цен на вторичке и у застройщиков на вполне приличных ЖК.
Да, по льготной ипотеке нельзя купить квартиру на вторичном рынке, поэтому можно предположить что рынок вторичного жилья сильно вырастет тогда, когда ЦБ снизит ставку и ипотека на построенные дома и квартиры станет ниже.
Но сейчас я вижу, например, вот такую картину в готовых комплексах, пусть и не во всех:
Возьмем к примеру ЖК Настоящее - отличный комплекс в чудесной локации. Как раз для клиентки под флиппинг смотрю варианты там. Уже год как построен.
Мы сдали там недавно такую однушку за 110.000 в месяц. Так вот, смотрите:
1. Стоимость квартиры на вторичке от собственника - 22 миллиона: https://www.cian.ru/sale/flat/294495712/
2. А стоимость у застройщика, со скидкой, 24 миллиона: http://настоящее.москва/flats/plan/2/6/6/214/
Это уже готовый, построенный дом. Разница лишь в том, что у застройщика квартиру можно приобрети по льготной ипотеке, а у людей - нельзя. Вот и разница в 2 млн образовалась. Но это не инвестиции.
Да, в стройке я обычно нахожу варианты дешевле, чем на вторичке в ликвидных ЖК для клиентов, но это пока!
Как долго инвест будет - неизвестно. Такие темпы роста, как сейчас, меня пугают. А неликвид уже в стройке стоит дороже, чем готовые первые очереди от людей в продаже!
/channel/Kharyb
В марте 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) выросли на 48% в лотах и на 44% по оценке выручки по сравнению с февралем 2024 года. Доля сделок с ипотекой подросла с 66% до 72%. В Москве (в старых границах) в большей степени восстанавливались продажи в сегменте жилья комфорт-класса (который сильно зависит от ипотечного кредитования), что привело к снижению средней площади и стоимости реализованной недвижимости. При этом доля сделок с ипотекой за месяц здесь выросла с 53% до 64%. Почти в два раза выросли зарегистрированные продажи в лотах на территории Новой Москвы и на 36% на территории Московской области. Методика расчетов - в первом комментарии.
Читать полностью…
Подписчик разрешил опубликовать и пишет что продолжают расти цены. Спрашивает: «Что происходит?». А я написал уже здесь: /channel/Kharyb/5014
Пик поднимает цены тогда, когда есть спрос. Сначала ВТБ помог, теперь помогает Сбер… Предупреждал я об этом заранее тут: /channel/Kharyb/4941
Однако сейчас есть другая проблема для рынка, о которой мы обязательно поговорим на стриме в субботу, в 20:30. Ссылка будет, но попозже)
Читать полностью…
Совет на 2024 год — инвестируйте в недвижку Эмиратов. Это доход в стабильной валюте, 0% налогов и безбедная старость.
Чтобы получать прибыль уже в этом году, а не через пару десятков лет — держите в подписках Андрея Негинского neginskiy_uae (уже 48.000 человек). Там 4 раза в неделю появляется новый вариант сразу со стоимостью.
С этим каналом вы будете зарабатывать в пассиве 6-10% годовых в долларах и вам даже не придется самостоятельно искать арендаторов.
В ближайшие 24 часа Негинский neginskiy_uae составит бесплатную подборку проектов с расчетом доходности каждому, кто подпишется на канал и нажмет на кнопку в закрепе.
«У ПИКа нет продаж, цены задирают искусственно, он давно не первый❗️»
Именно такие комментарии я часто слышу. Похоже, надо прояснить ситуацию и объяснить почему я пишу про выросшие цены и отличные продажи у ПИКа здесь: /channel/Kharyb/5004
А все элементарно, как всегда:
1. Цены выросли на проектах от ПИКа, которые завершаются в 2025 году, находятся в хороших локациях и уже знакомы людям.
Так всегда было - и в 2022 и в 2023 и сейчас. Жилые комплексы, которые близки к сдаче, люди берут активнее. Особенно те, которые лучше других, типа Кронштадтского 14 и прочих.
Тут отлично идут продажи и потому ПИК поднял цены 🤗.
2. Стоимость квартир не выросла и продаж меньше в жилых комплексах, которые сдаются в 2026 году и далее - таких как Полар, Плеханова 11 и прочие. Там еще сохраняется инвестиционный потенциал.
3. Цены также не выросли в неликвиде - плохих и перекупленных локациях, с плохой транспортной доступностью, в глухих пока промках.
4. Если все усреднить и учесть тот факт, что ПИК пока не торопится вводить новые очереди строительства, то легко можно решить что продажи у них упали в целом и все плохо. Этим часто манипулируют специально или по незнанию. Но это не так. У них все нормально, судя по количеству сделок. То есть все - как всегда. И мое видео не о том, как решили многие, кто не смотрел: https://youtu.be/iI-Lzr28Gbk?si=-8bzl7tvI4YDZRcJ
5. Невыплаченные дивиденды полностью соответствуют политике ПИКа. Эти ребята и комиссии агентам не платят. Они предпочитают сокращать расходы и тем самым давать низкие цены относительно конкурентов. Такая политика, могут себе позволить. Душат конкурентов. Да еще и архитектуру сейчас как у Левел делают на квартирах с отделкой. Поверьте, если Левел не хочет потерять продажи - он станет снова предлагать людям полную отделку или снижать цены.
6. Директора, насколько я понимаю, поменяли из-за санкций и прошлое начальство продолжает выполнять необходимые функции.
В общем, друзья. Ничего не произошло. Кто-то услышал шум, да не понял откуда он. Я не защищаю сейчас ПИК, а просто решил написать о реальном положении дел.
PS Пик старается всегда и все распродать до ключей. Попробуйте у них купить хоть что-то приличное со сдачей в 2024 году. Ничего не найдете практически по нормальным ценам. Идите и попробуйте на сайте. Тоже самое будет скоро и с 2025 годом в 2025 году)))
Если они подняли цены на 2025 год - значит люди активно покупают. Вот и все. Инвестиции в ПИКе всегда начинаются за полтора - два года до сдачи дома, а все остальное затройщик прекрасно распродает путем регулирования цен: когда продажи падают, они снижают их, а когда растут, то повышают.
Все э-л-е-ментарно 🙂
/channel/Kharyb
Единственный на сегодня эффективный и простой способ сохранить и приумножить сбережения — вложение в доходную недвижимость.
В отличие от других видов инвестиций этот инструмент имеет не один, а два источника дохода — сдача в аренду и перепродажа. Благодаря этому собственник такой недвижимости зарабатывает дважды.
- Почему квартиру нужно не сдавать, а продавать?
- Как получать 12% годовых от сдачи помещения в аренду и дополнительные 40% годовых за счет капитализации?
- С чего начинается вложение в доходные апартаменты?
- Вклад или недвижимость?
Эти и другие темы из мира доходной недвижимости освещены в телеграм-канале Кирилла Кудинова, главы инвестиционно-строительной компании Inreit и крупнейшей в стране сети апарт-отелей.
Реальные кейсы от Кирилла и его партнеров. Практические советы по выбору рабочих инвестиций. Честный анализ рынка недвижимости.
Подписывайтесь 👉 /channel/+nkdnOBMsF-UyYjcy
#РМ
Ох уж эти советы…
Я правильно понимаю, что совет должен состоять из нескольких вопросов:
1. Оценки активов.
2. Рассказа о технологиях сделок.
3. Рекомендациями жилых комплексов.
Чтобы ответить на эти вопросы мне нужно пару часов готовиться. А потом еще час с вами разговаривать и все объяснять.
И это потому, что я рынок хорошо знаю и годами из него не вылажу. Тому, кто не знает, понадобился пара лет чтобы ответить так, как я на ваш вопрос и дать совет)
ПИК задрал цены❗️
Подбираю сейчас клиентам и студии и евро-двушки. Сначала по студиям:
Цены выросли прилично. Амурский парк продают от 8.7 млн от застройщика в 2025 году и более 9 млн на уступках, кроме одной, с непонятной историей, которая давно болтается за 8.4. Клиент, которому купил однушку 38м2 за 12.6 млн на вторичке - счастлив, уже сделали ему хоум-стейджинг, меблировали квартиру и выходим в аренду. Это его вчерашний комментарий на картинке.
Второй Нагатинский недавно советовал и подбирал людям… В январе-феврале цены были по 8.2 млн, а сейчас продают от 9 млн за 2025 год. На вторичке ничего нет, одна студия от 10.6 млн. Ах да! Это же бумажная прибыль. Только вот дешевле ничего не купить, а значит вполне себе настоящая. Все разобрали.
⭕️ Руставели 14 брали за 9-9.3 млн, а сейчас уже цены дороже 9.8 млн… Писал, советовал купить в январе, говорил что это дно рынка. Но в комментариях некоторые писали, что мне просто нужно продать новостройки. Дождались скидок 30%, отлично. Вот пост, почитайте теперь: /channel/Kharyb/4455
⭕️ ЖК Тейт… Тут еще печальнее. За январь мы выгребли все приличные мелкие однушки клиентам, смотрите вторую картинку. Знаете за сколько? От 13.4 до 14.5 млн 😂 Сейчас одна болтается на сайте за 16.7 млн. Она конечно повыше, но…
PS За неделю ко мне пришло около 10 клиентов на подбор в бюджетах от 7 до 28 млн. Еще несколько клиентов в стадии подготовки финансов. Спрос снова высокий. Более дорогие клиенты, с бюджетом от 30 млн пока ждут, а прошлые такие подборы мы все закончили.
Люди постепенно возвращаются к недвижке. Хотя, что я рассказываю, они и не уходили никуда - смотрите на результаты опроса: /channel/Kharyb/4966
Опрос показал, что более 50% подписчиков планирует купить недвижимость сейчас или когда депозит закончится и только 39% не хочет пока ничего брать. Такие дела…
Завтра напишу что происходит в бизнес-классе, не переключайтесь.
/channel/Kharyb
НОВОЕ ВИДЕО уже на Ютуб:
https://youtu.be/iI-Lzr28Gbk
Семейную ипотеку продлят, но скорее всего порежут. Возможно летом многие уже не смогут ей воспользоваться.
Уже с 1 июля получить кредит под 6% получится только у семей с детьми до 6 лет, а всем остальным скорее всего либо повысят %%, либо вообще не дадут.
Например, могут отменить условие наличия двоих детей для выдачи СИ. Пока что подробностей нет, но до 1 июня все должно быть сделано.
А с 1 июля перестанут выдавать обычную льготную ипотеку под 8% всем.
К чему это приведет? Скорее всего к всплеску продаж новостроек до 1 июля и охлаждению рынка во второй половине лета, если рубль останется крепким, а ставка ЦБ высокой.
Дальше загадывать сложно. Мое мнение всегда одинаково: «Не играйте в рулетку и покупайте недвижимость тогда, когда она нужна. А если она не нужна - не покупайте». Простое правило на все времена.
Дно рынка трудно поймать. Идеальные условия бывают редко, очень часто что-то да мешает. В попытках выиграть немного, можно больше проиграть.
Я пытался в прошлом июне купить по переуступке квартиру за 9.5 млн и обиделся когда продавец поднял цену на 300.000 и гордо отказался.
Эту квартиру продали в августе за 11.4 млн. Сейчас такая евро-двушка в Лосиноостровском парке стоит около 12.5 млн.
Дорогая ошибка получилась… Совсем не бумажная, как Гриша прям. Еще раз убеждаюсь в простом правиле: «Видишь хорошую возможность, засунь эмоции подальше, отгородись от мнения окружающих и делай свое дело!»
/channel/Kharyb
Аренда упала❓
В аренде наступает самое непростое время. Каждый год - с апреля по август, цены падают. «Несезон» наступает:
1. Студенты собирают чемоданы.
2. Работающие люди уже осенью заселились.
3. Чемоданное отпускное настроение.
Несмотря на снижение спроса, сделки все равно у нас прекрасно идут. Правда квартиры сдаются немного дешевле, чем осенью.
Вот, например, однушку студийного типа, в ЖК Новохохловская 15 мы сдали за несколько дней и 65000 и звонков было очень мало.
Поэтому я и прописываю в своем договоре неустойки за досрочное расторжение. Мне не нужно, чтобы квартиру сняли осенью по более высокой цене, а весной съехали.
Хорошо, что мы сделали полную меблировку и отличный хоум-стейджинг. Это помогло быстро найти нанимателя. И мой отличный договор подписали со всеми неустойками, который продаю.
Осенью такие лоты должны сдаваться за 70+- тысяч, если выбирать нормального жильца. Но «простой» выйдет дороже. А я рекомендовал полноценные евро-двушки покупать от 8.5 млн в 2022 году, представляете?! И подбирал людям.
В разборе от 3 февраля 2022 года студии советовал здесь покупать за 6.5 млн и даже дешевле: /channel/Kharyb/274 Они сдаются сейчас по 50 тысяч… А продаются на вторичке от 9 млн. За два года рост цен на 40% или по 20% в год. А стартовал этот комплекс по-моему от 5 млн за студии в 2020 году, но тогда я активно этот канал не вел и поделиться не мог, сорри.
Обращайтесь обязательно, если вам нужно подобрать лучшие новостройки под аренду и перепродажу, хорошего нанимателя в готовую квартиру и все грамотно оформить, а также управлять квартирой, меблировать ее или продать. Мы сделали полный цикл для клиентов!
Фото сделанной нами и сданной квартиры выше. Поставьте лайк, если нравится, а если нет - пишите в комментариях почему.
Кстати, мой канал с нашими лучшими объектами под аренду тут, многие именно оттуда снимают их: /channel/KharybO
На днях консультировал клиентов. Один из них купил в самом начале стройки и позже 5 квартир в Коммунарке - Москва А101 и Испанские кварталы на котлованах.
Все объекты за годы развития Новой Москвы выросли в 2-3 раза в цене, всей сейчас успешно сдаются. Главный вопрос был правильный: «Что с ними сейчас делать?»
Посчитали стоимость каждой, я рассказал - что можно взять взамен.
Тезисы такие:
⭕️ Новая Москва когда-то была сильно недооценена и люди правильно вкладывались. Я в 2017 году всем советовал первые дома в Саларьево - студии были дешевле 3 млн. Писал что аренда будет от 30000. Сейчас они продаются по 8.5 млн, домов построено очень много и стройка продолжается - конкуренция стала невероятной и продолжает расти.
⭕️ Коммунарку и Новую Москву пора продавать. Конкуренция растет, квартиры на пике стоимости. Дальше доходность и ликвидность будет снижаться.
Именно так и работает ХЛ - хайп локации. Когда первые инвесторы удачно вложились, они всем хвастаются и люди бегут уже в переоценненную недвижимость нам на радость. Зато эти же люди морщат носик от «некрасивой грязной стройки и вонючей промзоны».
⭕️ Однушки в Испанских кварталах еще можно оставить, но более старую трешку в Москве А101 надо продать. Потому что ее стоимость на рынке 18 млн, а сдается она за 60 тысяч. Да еще и живет там много людей, что приводит к высокой амортизации и низкой доходности.
⭕️ Как раз сейчас подбираю другому клиенту - евро-двушку в бизнес-классе за 18 млн. Вчера оплатили подбор. Стараюсь добиться роста цены минимум 10% в год (если рынок не подведет), плюс доходности от аренды в районе 6% на ближайшие 10-15 лет. То есть хочу, чтобы квартира сдавалась за 100-120-150 тысяч. Это в два раза больше денег, чем приносит трешка в Коммунарке и перспективы приятнее.
Так было раньше с локациями типа Славянского бульвара, той же Коммунарки, в ЖК Черняховского 19, например, или в Матвеевском парке и многих-многих других районах. Я о них писал часто и много тут и говорил в Kharybin?si=5dDwC8BkznI_8dCC">Ютуб.
⭕️ Растущие и перспективные локации есть всегда. Сейчас я знаю как минимум 4-5. И пару десятков отличных жилых комплексов. А больше и не нужно, больше и не бывает.
☝🏻 PS Параллельно работаем над покупкой двушки для жизни за 20-22 млн - на днях оплатили подбор.
Разумеется, когда купим нашим клиентам объекты и не будет риска роста цен - расскажу что взяли и где на этом канале и в Kharybin?si=828HdtdWq-_xIE94">Ютуб.
Еще сейчас 3 квартиры приобретаем клиентам, которым уже подобрали варианты. Тоже обо всем напишу со временем, поэтому советую не пропускать посты и включить уведомления.
Я давно дал себе слово - писать только самое полезное на этом канале, без пустого.
/channel/Kharyb
Через полчаса стартуем! Кто досмотрит до конца - на 99% будет в безопасности.
Читать полностью…
Деньги на ипотеку кончились 🥹
Коллеги пишут, что ВТБ потратил все государственные деньги, раздав их бедным айтишнегам и с 3 апреля больше не даст.
В самом начале марта я предупреждал что так и будет❗️
Товарищи кодеры и им сочувствующие, внимание! Если хотите выгодно купить квартиру, взяв государственные деньги с отрицательной ставкой (5% - это реальная халява), то вам стоит подсуетиться и подписать кредитный договор до 2 апреля ВКЛЮЧИТЕЛЬНО 🙂
Потому что уже с 3 апреля вы ничего не получите от ВТБ. А в других банках денег было еще меньше.
Либо ждать и молиться за здравие Минцифры, которое должно увеличить лимит программы IT-ипотеки с 500 до 700 млрд рублей - на 200 млрд. ❗️
PS На другие ипотечные программы тоже мало осталось - имейте это ввиду…
/channel/Kharyb