40568
Связь со мной: @KharybinAlexander
Продолжаю рассказывать о подноготной риэлторских услуг.
Про стройку все объяснил здесь: /channel/Kharyb/1980 , а теперь поговорим о рынке вторичной (построенной, готовой) недвижимости и о переуступках.
Дело в том, что при покупке новостройки есть риски, но с крупными застройщиками они лишь в одном: «Построит или скатится в банкротство». Специалисты, которые хорошо знают рынок и всех игроков, вполне способны оценить надежность застройщика. Я, например, давно писал что инвестировать в Seven sans рискованно. Пост-разбор старинный, но я знал уже тогда о многих проблемах. Что будет с их покупателями теперь - не очень понятно.
В комментариях сразу два человека задали вопрос: «Александр, нам агентства по недвижимости говорят что частные агенты ничего не гарантируют, а вот они - агентства, гарантируют чистоту сделки и что квартиру не отнимут, это правда?»
Речь идет о переуступках и вторичке. Для многих секрет, что банки и нотариус почти не проверяют объект. Точнее проверяют лишь право устанавливающие документы и не копаются в истории квартиры, не заказывают переходы права собственности обычно. Им это зачем? У них есть и страховка и должник, а законных требований проверять все досконально и ответственности - нет.
На самом деле рынок вторичной недвижимости, особенно старых домов, полон рисков и мин замедленного действия. Где-то один из владельцев пропал без вести и может вернуться. Где-то детей не включили в приватизацию давным давно, а сейчас они выросли и могут отстаивать свои права. Где-то материнский капитал использовали и незаконно продают. Где-то собственник планирует банкротство. Есть еще сотня этих «где-то».
Вы скажете: «Все будет в порядке, не пугай!» А я и не пугаю, я предупреждаю что в 10% случаев, если вы некомпетентны, квартиры можно лишиться после покупки или получить суды и растратить нервные клетки на этот ужас.
Так вот. Единственная гарантия - добросовестность риэлтора, опыт, связи и сотни сделок за спиной. Опытный риэлтор видел всякое, имеет свою службу безопасности, знает куда смотреть и способен устранить практически все риски.
Только опытный риэлтор редко работает в большинстве агентств недвижимости. Знаете почему? Потому что типичные агентства отбирают от 50 до 80% комиссионных у риэлтора. Более того, эти агентства заставляют риэлтора идти и искать клиентов, приводить их в агентства, приносить комиссионные и потом жалкие крохи платят.
Разумеется, риэлтор, который хоть год проработал в таких условиях и хоть чему-то научился - уходит оттуда на вольные хлеба. Агентства с ненавистью сморят этому риэлтору вслед и распускают слухи что он ничего не гарантирует, зато они - гарнируют.
Гарантируют чем? Бумажкой красивой, 10000 рублей уставного капитала? Поинтересуйтесь на досуге у разных агентств размером уставного капитала - будете сильно удивлены! Гарантируют своим юристом? А чем он круче опытного частного риэлтора, работающего в полях каждый день, видевшего все?
Может своим штатом стажеров гарантируют? Которых набирают, чтобы приводили своих родственников и друзей с квартирами и делали сделки? Там штат обычно на 80% из таких стажеров, потому что опытные не будут работать и отдавать больше половины денег без клиентов. Там текучка фееричная.
Только некоторые агентства и частные специалисты имеют спаянный коллектив, которым дорожат. Они обеспечивают своих опытных агентов клиентами, благодаря своим ресурсам и почти никогда и никого не берут с улицы.
Как правило - это маленькие закрытые коллективы, потому что перед любым крупным агентством недвижимости всегда встает вопрос постоянного набора новичков, которые бы приводили к ним клиентов. И хорошо, если у них есть штат опытных юристов, которые все проверяют за новичками. Эта модель рабочая.
Но многие агентства часто говорят о гарантиях, трясут бумажками с печатями и имеют уставной капитал 10-50-500 тысяч рублей. А квартиры в Москве стоят миллионы.
/channel/Kharyb
Купили в январе клиенту за 13.3 млн такую же: /channel/Kharyb/4680 Тогда я рекомендовал покупать Кронштадтский 14, а сейчас уже нет.
Прошло менее двух месяцев. Рост на полтора миллиона. Пока что вычеркиваю из новых подборов. Ценник перегрет.
✅ ЖК Olivia, Огородный проезд 20, Брусника
Старт продаж: весна 2024
Брусника все больше подогревает сообщество скорым стартом на Огородном проезде.
Уже получен РНС на 1ую очередь 3 корпуса по 25-29 этажей на 730 квартир и 752 машиноместа.
Локация:
Большая зона развития квадрата Фонвизинская - Марьина Роща - Савеловская - Дмитровская. Конкретно эта часть района, хоть и удалена от центра по сравнению с соседями, но вызывает меньше вопросов!
Вокруг старая кирпичная застройка в перемешку с коммерческим жильем и реновацией. Соседний, недавно построенный, ЖК Фонвизинский закрывает Оливию от монорельса и пешеходного трафика около метро. Промзона, которая в будущем также пойдет под снос, только с одной стороны от ЖК, а не со всех, как в Руставели, 14 на Бутырской.
Новый путепровод и железнодорожная линия в 100-200 метрах от домов, это общая проблема всех новостроек на данном участке, не хуже и не лучше соседей.
Согласно последним рендерам стройка будет в несколько очередей. Ближе к метро планируется малоэтажное здание или апартаментов, или бизнес центра. Вторая очередь уже идет не по лимиту высотности 100 метров, делая застройку довольно плотной в будущем.
Брусника известна регионам за хорошее благоустройство, современные планировки и высокие цены. На качество строительства отзывы разные.
В Московском регионе пока дела идут не очень хорошо. Проект в Видном внешне получился неплохим, но по качеству исполнения очень много претензий.
В Метрономе основная проблема - это локация, цены из которой сложно вытянуть качеством домов. Здесь пока все сходится: класс жилья в котором строит Брусника и локация коррелируют, осталось найти хорошего подрядчика.
⭕️ Для себя:
Выше уже написал, если нравится локация, то я бы выбрал Оливию вместо Upside towers при сравнимых ценах и сроках, хотя и второй очень неплох. В общем мне нравится.
⭕️ Под аренду:
Вряд ли Брусника выйдет по цене точечного Tate с маленькими лотами, а второй находится ближе к центру. Да и к тому времени, как достроят Оливию, Руставели, 14 и MOD будут вполне обжитыми. Не верю в хороший потенциал и цены аренды выше чем в новостройках у м. Марьина Роща. Будем наблюдать.
⭕️ Под инвестиции:
Как всегда вопрос в ценах. Если они за ориентир возьмут Upside Towers, который делает хороший проект ближе к центру, но менее выразительный и более высотный, то продажи будут идти в спокойном режиме. Если ориентиром станет Tate, то я бы сказал, что есть инвест потенциал. По высокой планке цены стоит Достижение, который уже на хорошей стадии строительства, и к Смайнексу в Москве вопросов поменьше, чем к Бруснике
☝🏻Вывод:
Очень жду старта, возлагаю надежды, потому что локация хорошая. Посмотрим на цены и планировки. Хочется, чтобы в Москве строили побольше хороших красивых ЖК, у Брусники есть шансы это сделать.
/channel/Kharyb
Клиент прислал МОПы и ВИДы из Левел Печального Причального.
Официально могу сказать что он для меня снова Причальный, потому что Левел на самом деле молодцы.
Этот застройщик старается качественно и строить и выполнять обещания. Сморится красиво!
Когда я получил ключи от Левел Амурской - тоже был приятно удивлен соответствию обещаний и реальности.
А вам как Левел? Не все же критиковать)
Завтра расскажу о новом ЖК от Брусники на Огородном - Оливии. Старт продаж весной 2024 года.
Если хотите кого-то похвалить или поругать или правды добиться - пишите в личку ваши истории. Нас читают застройщики.
/channel/Kharyb
Через 25 минут традиционный субботний стрим❗️
Сегодня поговорим о самом главном для всех арендодателей:
Как просто и сразу понять, что перед вами плохой, скандальный, неплатежеспособный арендатор.
Во второй половине я буду отвечать на ваши вопросы, подключайтесь:
https://www.youtube.com/live/O-8FJx008RA?si=PZSijURM318FWSHF
Дорогие девушки любого возраста! Позволяю вас с праздником 8 марта, с Международным женским днём, с наступлением весны.
Живите, не тужите, расцветайте, улыбайтесь, радуйтесь, веселитесь, зажигайте, отрывайтесь, отдыхайте!
И чтобы милый был рядом и реально милым, а не жмотом раздражительным. Чтобы вы своих милых любили и не обижали, ценили, берегли, окружали лаской и заботой, помогали и поддерживали (помните что поздравление пишет мужчина 😂)
В общем с праздником! Много денег желать не буду, не всем они нужны, потому что требуют внимания. Но миллиончик долларов пожелаю на все ваши нужды, еще никому он не мешал, а лучше 2-3-10. Ну хорошо, пусть будет 15! В условиях нынешней инфляции это совсем немного, на яхту и самолет уже не хватит, но поможет ни в чем больше не нуждаться.
Слава Богу за вас на самом деле! Вы - наша лучшая инвестиция. Мужики, не вздумайте в комментариях считать окупаемость 🙂
/channel/Kharyb
Ключевые данные за февраль, которые необходимо знать:
⭕️ В феврале продано меньше квартир и апартаментов на 14%, чем в январе, когда еще регистрировались декабрьские сделки. Это с переуступками в Московском регионе.
⭕️ Оценка выручки снизилась на 4%.
⭕️ Доля ипотек из-за банковского бунта сократилась на 66%. В старой Москве на 53%. Но люди активно брали бизнес-класс.
⭕️ По сравнению с прошлогодним февралем выручка выше на 26%, а квартир продали меньше на 6%. Выручка больше за счет роста цены на 35% в среднем по рынку. Круто да?
⭕️ Если говорить о Москве в границах МКАД, то квартир продали на 8% меньше, а цены выросли на 38%. ПОЧТИ НА 40% цены за год выросли в Москве! Где ваши депозиты?
За данные спасибо Dataflat.ru: /channel/dataflat/216
А теперь самое интересное - выводы. Как я и писал многократно, в январе-феврале мы могли поймать дно рынка и ловили скорее всего.
📌 Пусть рынок и вырос, но цены были интересные, потому что все расчеты выше от Dataflat.ru без учета скидок, которые мы (в том числе) смогли получить для многих клиентов.
Они опираются на цены с сайтов. Примаверу покупали со скрытой скидкой до 12-15%, например! Не пишите мне просьбы получить скидку пожалуйста, я этим занимаюсь только для клиентов, заказавших подбор. Если получается.
А если вы сами ищете и уже звонили застройщику - вы уже их клиент и я ничем не смогу помочь, нас пошлют искать других клиентов вежливо, но твердо.
В марте ВТБ стал щедро осыпать рынок деньгами и все полетело, закружилось и завертелось. Тут все рассказал, кто не смотрел, обязательно посмотрите: /channel/Kharyb/4787 Там же я рассказал что мы купили клиентам в последнее время и почему.
Сейчас подборы идут каждый день у меня и коллег. Постепенно люди выходят из депозитов, понимая что цена может вырасти сильнее чем на 15%, а также есть подозрения что официальная и реальная инфляция немного отличаются друг от друга. Печатный станок.
Такими темпами март будет успешнее февраля, что может помочь рынку отскочить от дна и немного подрасти. Возможно ближе к лету люди станут тратить деньги активнее, многие мои клиенты ждут окончания депозитов и готовятся подбирать недвижимость.
Не нравится? Зато правда, уж простите… Я не умею говорить то, что нравится большинству, например что рынок рухнет… Пишу как есть сейчас.
/channel/Kharyb
Крымская недвижимость: где инвестировать сейчас?
В 2024 году возникает вопрос: во что вложить средства?
Однозначный ответ - в недвижимость Крыма. Здесь сочетаются мягкий климат, великолепная природа и доступные цены за кв.метр. В 2024 г планируется привлечение более 130 млрд ₽ частных инвестиций в экономику региона через инвест контракты.
Один из наиболее привлекательных объектов на рынке недвижимости Крыма - это ЖК бизнес-класса Долина Роз в г. Судак - современное пространство, с ноткой итальянской души. Квартиры с террасами и патио, разнообразная инфраструктура для отдыха и развлечений и охраняемая территория создают идеальные условия для комфортного проживания.
Стоимость квартир от 8,7 млн ₽ за 43 м2. По оценке рынка, годовой доход от сдачи 1 комн квартиры составляет около 1,3 млн ₽ с окупаемостью - 7,5 лет. Перепродажа дает среднегодовую доходность 30%, а через 2 года стоимость объекта вырастет на 70%. Вложив 8,7 млн ₽, вы получите чистую прибыль 5 млн ₽.
Хотите узнать больше и получить инвестиционный расчет? Переходите по ссылке
Раскрываю карты❗️
🌇Чтобы хорошо провести вечер, я записал для вас НОВОЕ ВИДЕО, почти как стрим, по ситуации на рынке недвижимости!
⭕️ Бонусом рассказал какие жилые комплексы мы подбираем сейчас клиентам.
⭕️ Почему застройщики отменяют скидки?
⭕️ Что будет с ценами на недвижимость.
⭕️ Почему льготная ипотека с нами ПОЧТИ НАВСЕГДА.
И много другого, интересного, поставьте 👍 в ютуб пожалуйста, я 4 часа монтировал: https://youtu.be/zgNj1N3xUjw?si=ORH3QCg50ar7JpWe
Следующий этап после покупки жилья — запланировать траты на ремонт. Выделенную на это сумму можно отложить на накопительный счет, пока разрабатываете дизайн-проект. Вы не только получите доход и увеличите фонд ремонта своей мечты, но и сможете воспользоваться деньгами в любое время.
Открыть Накопительный счёт Премьер может любой клиент СберПремьера в приложении СберБанк Онлайн за пару минут. Вы сразу получите ставку 14% годовых на первые три месяца и 10% на все следующие. Проценты будут начислять на ежедневный остаток, если он не превышает 10 млн рублей. Деньгами можно свободно распоряжаться и при этом не терять ранее причисленные проценты. Красота!
Также с пакетом услуг СберПремьер выгодно путешествовать и делать ежедневные покупки. Проходы в бизнес-залы, страхование в поездках и кешбэк бонусами — эти и другие привилегии станут вашими при подключении к сервису.
Если вы держите крупные суммы на депозитах - делайте это осторожнее.
За два месяца 2024 года Банк России отозвал лицензии сразу у двух игроков.
Уход Киви Банка, занимающего 89 место, повлиял на работу других крупных банков. Отзыв лицензии «Гефеста» прошёл незаметно - пишет Интерфакс.
Возможно ЦБ повторит «крестовый поход» из надцатых годов, когда лицензий лишилось много банков, а вкладчики лишились денег.
Именно тогда многие и узнали про существование АСВ. Сейчас они возвращают только 1.4 млн, но скоро этот лимит могут вдвое поднять.
Вкладчики условных Сбера или ВТБ рискуют намного меньше, чем те, кто держит деньги в небольших региональных банках. Просто имейте это ввиду.
Тем более, что ЦБ может еще поднять ставку 22 марта. Ведь Годовая инфляция в феврале достигла 7,6% и к лету может находиться в диапазоне 8–9%, если верить Альфе.
Вообще, при такой официальной инфляции держать деньги под 14-15% может быть просто не выгодно, потому что в реальности хоть продукты, хоть квартиры растут сильнее.
/channel/Kharyb
ПОКУПАЮ ОДНУШКИ ПОД АРЕНДУ!
https://youtu.be/gAHA1GJ2_as
Никогда не понимал стремления залезть в карман к богатым в пользу не богатых. Просто я знаю к чему это приводит.
Как правило со временем аппетиты государства растут, постепенно повышенный налог собирают уже с бедных, а богатые по-прежнему уходят от налогов, потому что они умеют это делать.
Но люди каждый раз наступают на одни и те же грабли: «Отберем все у богатых и заживем!»
Вот и в этот раз 2/3 россиян (64%) поддерживают введение прогрессивной шкалы налогообложения доходов физических лиц, показал опрос Superjob.
Законопроект, предусматривающий увеличение налоговых ставок по мере роста дохода налогоплательщика, подготовлен к внесению в Госдуму 27 февраля. В послании к Федеральному Собранию 29 февраля Владимир Путин поручил модернизировать налоговую систему, в том числе перейти на дифференцированную шкалу НДФЛ.
Предлагается установить следующие ставки. Годовой доход: до 5 млн рублей в год — 13%; свыше 5 до 24 млн рублей в год — 15%; свыше 24 до 200 млн рублей в год — 18%; свыше 200 до 500 млн рублей в год — 20%; свыше 500 млн рублей в год — 25%», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.
В моей любимой Франции богатые платят по 50% налог, тогда как «средние» по 26-33%. А начиналось все наверняка как у нас - с 6%)
/channel/Kharyb
Рядом с ЖК Руставели есть завод плавленных сыров «Карат». Шумит эта зараза прилично и жители близлежащих домов даже составили петицию, требуя что-то с этим сделать.
Я подбирал людям квартиры в этом ЖК только во второй очереди, она дальше - там не будет этих проблем и до метро тоже близко. А петицию составил жилец, чьи окна выходят на завод.
Также мне в личку присылают дефекты строительства в этом ЖК - смотрите на фото. ПИК косячит. Неприятно, но такое встречается практически у всех застройщиков, разве что у Левел не видел никогда. Левел вообще старается хорошее качество стройки держать. Да и скидки у них сейчас хорошие, можно выбирать объекты.
Вообще в бизнесе такие вещи тоже бывают, причем не сильно реже среднего класса! Как-то принимал и сдавал квартиру в ЖК Басманный 5. Там выпирала часть квартиры над фасадом и зимой было холодно - возможно застройщик не сделал должную изоляцию. Эта проблема отсутствовала в других квартирах, которые не выпирали))
В общем неприятно, но не критично. Я постоянно говорю: «Мало знать какой ЖК купить, важно еще хорошо изучить квартирографию, расположение на этаже, планировки и окружение.
Уверен что УК Руставели все заделает и приведет в порядок. Но смотреть на эти недоделки неприятно.
/channel/Kharyb
Наши фото с места и расположение на карте❗️
Читать полностью…
Цены на новостройки растут.
Сейчас подбираю клиентам объекты и понимаю, что снова льготная, семейная и АйТи-ипотека толкают новостройки, а переуступки за ними начинают тянуться - так как и ВТБ и ДомРФ и другие уже под них льготную дают. Но пока еще это заметно лишь при постоянных подборах.
А за всем этим наблюдают люди с кешем и пойдут на вторичку.
Сейчас может быть самое начало нового витка роста, застройщики неуверенно, но радостно потирают ладошки.
Все-таки возможно я не зря писал в январе вам про «дно» рынка. Следим за курсом рубля теперь. Если он пойдет на сто - люди закроют депозиты и отложенный спрос поднимет цены.
/channel/Kharyb
Немного картинок к Оливии 🔺
Читать полностью…
Коллеги, прошу меня простить, но все бесплатные консультации только на стримах.
Мне иногда пишут в личку или в комментариях просьбы дать «совет», рассказать свое мнение: «Саш, привет, подскажи пожалуйста что ты думаешь про ЖК Унылый?»
Это можно пытаться бесплатно делать на стримах, каждую субботу в 20:30. Или взять платную личную консультацию - это уже моя работа и за деньги. Тут объяснил почему:
/channel/Kharyb/1980
Мы стартовали 🔝🔝🔝
Читать полностью…
Однокомнатная квартира в Москве за 840.000 рублей❗️
Столько мы заплатили за однокомнатную квартиру в доме П44Т в 2000-м году в Орехово - в новом тогда доме!
Правда в те времена все считали в долларах, поэтому это было 30000 долларов.
Сейчас такая квартира стоит 11 млн. То есть цена выросла в 13 раз за 24 года или на 1300%. Делим 1300 на 24 и получаем 54% годовых только от роста цены!
Теперь к этой доходности прибавим аренду. Средняя стоимость аренды за 24 года в рублях была 35000 в месяц. Я знаю, я с 2007 года сдаю квартиры и эту в том числе.
Умножим 35000 на 12 месяцев и получим 420.000 в год. Умножаем 420.000 на 24 года и получаем 10.080.000. Это уже с учетом налогов, коммунальных платежей и амортизации, если сдавать правильно и ремонт нормальный сделать.
Прибавим эту цифру к нашим с вами 11 миллионам, в которые сейчас оценивается эта квартира и получим 21.080.000. Делим 21 миллион на 840.000, за которые мы купили эту квартиру в 2000 году, и получаем 2500% доходность за 24 года. Делим 2500% на 24 года и получаем 104% годовых доходность в рублях. БОЛЕЕ 100% ГОДОВЫХ в недвижимости ежегодно за 24 года в рублях.
Как пишут некоторые авторы в своих телеграмм-каналах - недвижимость не защищает от бытовой инфляции, а обгоняет ее в 10 раз на длительном временном интервале. Все еще сидите в депозитах под 15%, да?
Тогда я скоро по этой теме сниму подробное крутое видео, в котором посчитаем и депозиты (без капитализации, потому что на аренду и проценты от вкладов мы живем чаще всего) и фондовый рынок и валюту за 24 года.
Отправьте этот пост всем юным бестолковым инвесторам, кричащим что квартира не окупается 🙂.
А сегодняшний прямой ЭФИР В 20.30, который я провожу каждую субботу, будет посвящен аренде. Он будет очень важным для всех, кто сдает или планирует сдавать квартиру. Без просмотра вечером вы скорее всего потеряете деньги. Ссылка будет позже❗️
/channel/Kharyb
Самые свежие новости за эту неделю: ПРОДАЖИ УПАЛИ НА 14% В ФЕВРАЛЕ, что творится на рынке?
https://youtu.be/UPy4WOaGLb0
🚼 Ставку по семейной ипотеке предлагают снижать при условии пополнения. О такой инициативе сообщили в ДОМ РФ.
Предполагается, что проценты уменьшат:
▪️на 1 п.п. (до 5%) при появлении на свет второго ребенка;
▪️на 2 п.п. (до 4%) после рождения третьего и последующих детей.
Льготу предлагается распространить только на новые займы по госпрограмме.
⚡️ Инициативу о снижении ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей рассмотрят на заседании рабочей группы в Минфине. #семейная
@rusipoteka
ЖК Селигер сити, продолжение❗️
Только недавно сделал обзор последней очереди Селигер Сити, как вышла новость о старте продаж в малоэтажном корпусе “Ломоносов”
Дано:
Выдача ключей до 30.09.2026
15 этажей
1 подъезд на 70 квартир
5 квартир на этаже
Средняя площадь лота 52 метра, против 46ти в Башнях Лисицкого
Высота потолков 2,85 в отделке Вайтбокс
Открытые балконы, часть квартир на 2м этаже с террасами
Цены выше 40-этажного корпуса примерно на 10%
Корпус “Ломоносов” находится внутри квартала. Хороших панорамных видов не предвидится. Вид будет или на пешеходный бульвар с сухим фонтаном, или на территорию будущей школы и ЖК Дмитровское небо за ней. Получается максимально тихое окружение без выхлопных газов под окнами.
Со стороны фонтана на 1м этаже запланировано большое коммерческое помещение под магазин и квартиры с террасами на 2м этаже. Если вид в эту сторону, лучше брать этаж повыше
Текущие цены:
Студия 33 метра от 15 млн
Е2 39 метров от 17,3 млн (забронирована)
Е3 57-75 метров от 25,1 млн (забронирована)
⭕️ Для себя:
Относительно приватный дом внутри красивого двора в 5 минутах от метро. Так же хороший задел под объединение - на этаже легко сделать по две удобные квартиры около 110 метров.
⭕️ Под аренду брать смысла мало, аналогичные лоты в студиях и Е2 в башнях Лисицкого на 2-3 млн дешевле, арендаторы переплачивать не будут здесь.
⭕️ Под инвестиции:
Я писал ранее, что у Селигер сити в будущем будет спрос со стороны более дешевых соседей на квартиры Е3 и выше. Теперь добавлю, что особенно в корпусе Ломоносов. Доходность и ликвидность будут нормальные.
/channel/Kharyb
Сейчас подобрал двум клиентам по 7-8 квартир в стройке от 12 до 22 млн под аренду и инвестиции.
Расписал подробно - за сколько можно было бы их сдать и продать прямо сейчас, насколько вырастет стоимость и почему локации недооценены.
Осенью цены были ниже по ряду объектов, кстати, а где-то коррекция наоборот на 5-10% есть!
Скидки январские застройщики постепенно отменяют.
Очень много, почти все ипотечники с кредитами от ВТБ - из-за них и скидки отменяют. Еще ПСБ дает нормальную ипотеку. На третьем месте ДомРФ, замученный бедняга, еще недавно за всех бунтарей отдувался!
С наличными находим людям неплохие лоты на вторичке уже, но без инвеста. Ну кто для жизни ищет, чтобы не ждать. Сейчас рынок дает неплохие возможности, но никто не дает скидки на 20-30%, дураков нет.
На вторичке скидки достигают 5-10%, что тоже приятно.
/channel/Kharyb
Консультировал клиента вчера по покупке неплохой двухкомнатной квартиры с кухней-гостиной и двумя санузлами в ЖК бизнес-класса.
Квартира хорошая: удобная планировка, нормальные видовые характеристики, стоимость 25.5 миллионов и срок сдачи - 2024 год.
Но! Клиент обмолвился, что это все его деньги, что платить ипотеку будет непросто, а квартира без ремонта! То есть покупка в большей части в ипотеку и есть риски будущей платежеспособности, пусть и гипотетические.
Да, 60 метров в бизнес-классе без ремонта - это около 6-8 миллионов того самого качественного ремонта в Москве, которых тоже у него сейчас нет. Тем более, что сначала клиент искал квартиру для себя, а теперь хочет под инвестиции и для сдачи в аренду.
Под аренду с ремонтом эта квартира обойдется в 33 миллиона. Сдаваться будет сейчас за 150.000, что дает нам с вами 4% чистой доходности за вычетом налогов, амортизации, коммунальных платежей и прочего.
В Москве коммуналку платит собственник, кроме счетчиков, помним об этом. Точнее ее принято включать в стоимость.
Какого-то большого инвеста нет, квартира скоро сдана будет и стоимость рыночная. На вторичке он ее уже не продаст дороже в течение года, ремонт не сделает сразу и будет она стоять пустой лет 5, пока не вырастет рынок.
Сколько я видел таких историй, когда люди купили объект и платят годами, потому что ничего сделать с ним не могут - на ремонт нет денег, а без него ни сдать, ни продать.
А если ремонт сделать - он не окупится при продаже. Чисто для себя история, для жизни. И для Большего бюджета.
Опять же, - та локация уже справедливо оценена и крутого инвеста не будет. В общем отговорил и предложил посмотреть квартиры с отделкой и подешевле.
/channel/Kharyb
Ипотека 2% для учителей уже в ноябре?
Возможность появления льготной ипотеки для учителей обсуждает рабочая группа при Минпросвещения России, выяснили «Известия».
В общем адресным ипотекам быть! Надо и учителей и рыночек поддержать 😉.
Считаю, что поддерживать учителей необходимо. Еще нужно добавить ряд условий, чтобы они за работу держались и старались хорошо выполнять свои обязанности.
Тем самым и престиж профессии подрастет и текучка ниже будет и за работу держаться педагоги станут и рынку хорошо.
Во я идеалист и оптимист, да?))
/channel/Kharyb
Консультировал вчера клиентку с простой однушкой возле метро Люблино. Она без ремонта - бабушкина. Спрашивает: «Что с ней делать, сдавать или продавать?»
Честно сказал - если речь про инвестиции, то продавать. Делать ремонт под аренду тоже не выгодно и вот почему:
Дом уже не новый. Стоимость квартиры 9.5 млн. Сдается она в таком состоянии за 37000. Если сделать ремонт и купить мебель с техникой, то получится сдать за 60000. Но! Нужно потратить 3 млн. А это объект в старом доме стоимостью 12.5 млн без перспективы роста цены.
В недвижимости самое главное - рост цены. Капитализация. Аренда - это приятный бонус, не более. Если рассчитывать только на аренду, то квартира отбивается 20-25 лет. А старые дома плохо растут в цене. Этот дом в 2018 году стоил 8 млн, а сейчас стоит 9.2-9.5 за квартиру!
Другое дело - новые дома, даже от ПИК. На днях подобрал клиенту евро-двушку в Амурском парке за 11.3 млн, которая будет сдаваться за 65000 после сдачи дома в 2025 году и в цене подрастет на 1 миллион. Про другие хорошие комплексы рассказал в этом новом видео сегодня:
https://youtu.be/gAHA1GJ2_as
Доходность от аренды там 7% грязными, и 6% чистыми, за вычетом налогов, коммунальных и амортизации, если найти хорошего арендатора и следить за квартирой - это мы ему и вам сделаем.
Но самое интересное в капитализации. Я многократно рассказывал, почему эта локация будет расти в цене еще лет 7-8 и за год цены на квартиры здесь выросли с 8 до 11 млн на эти однушки, обогнав рынок. Выросли на 40% получается.
Самое важное - мои квартиры и квартиры клиентов давно окупили себя ростом цены в 2+ раза за 5 лет. А аренда - приятный бонус. Но в старых домах ничего подобного не произошло.
Поэтому сначала предложил продать квартиру, добавить те же 2.5-3.5 млн и купить объект в новом доме с арендой в два раза выше и перспективами роста цены. Мы все бы сделали комфортно и спокойно.
Но потом выяснилось, что эта квартира для сына и мы решили ее оставить пока что. Тут я не лезу в планы собственников. Хотя сам бы менял старый дом на новый обязательно даже для сына. Молодым нравится новое, даже моей маме не захотелось ехать в старый дом в Люблино.
Если не делать раз в 7-15 лет реинвестиции, не продавать старое жилье и не покупать новое - вы начнете терять деньги. Вы же не ходите в старой одежде постоянно? Вот и здесь все тоже самое.
Потом мы еще поговорили про их трешку на Авиамоторной в хорошем доме. Тоже сказал оставить, потому что ничего сильно лучше для жизни им не подберу за деньги с ее продажи.
Никогда не буду что-то продавать только ради сделок. Нужно всегда менять недвижимость на более выгодную, а если не получится - не дергаюсь. У меня и так сделок много, зачем лезть туда, где нет выгоды для клиента!
Еще оценю эту трешку в аренде. Люди думают купить себе что-то поменьше, а свою большую сдавать. Но я тоже им сказал: «Зачем вам переезжать из вашей удобной и просторной квартиры в объект меньше, если нет нужды деньгах? Давайте лучше под инвестиции и аренду вам квартиру попроще купим!»
Так вот и проходят консультации 🙂 Весь визуал и более подробно все рассказал сегодня в новом видео на ЮТУБ:
Александр, добрый день. Меня зовут Ира, я из пресс-службы ПИК. Направляем комментарий к вашему посту по Руставели: /channel/Kharyb/4768. Действительно все проблемы будут в скором времени устранены, всё не так страшно, как кажется:
«Целостность фасада не нарушена, рисков обрушения панели и опасности для будущих жителей дома нет.
Для устранения дефекта потребуется только переклеить плитку с выравнивающим слоем. Компания сможет начать соответствующие работы при достижении плюсовых температур и завершит их до 30 апреля».
Коллеги, привет! Сейчас сложно найти хорошую мебель с уходом западных производителей. Так вот, мои друзья плотно занимаются мебелью.
Вот вообще не стыдно рекомендовать. У них отличное качество, крупное производство, разумные цены и хорошее отношение к клиентам.Повторюсь - это не реклама, а личная рекомендация.
Если вам нужны хорошие кухни и корпусная мебель в Санкт-Петербурге (в Москву возят неохотно, надо отдельно спрашивать, потому что стараются сами собрать и все гарантии предоставить) и окрестностях - смело можете заказать.
Фабрика называется «DУЭТ» и работают более 20 лет. Европейское качество материалов. Ох как в 2022 году было непросто, но ребята справились.
У них есть:
✅ СКИДКИ И АКЦИИ новоселам
✅ БЕСПЛАТНЫЙ замер
✅ КЭШБЭК с кухни на покупку мебели для дома
✅ БЕСПЛАТНАЯ ДОСТАВКА в пределах КАД
Для заказа - пишите менеджеру «DУЭТ» и получите:
📩 БЕСПЛАТНЫЙ дизайн-проект и расчет вашей мебели
Попросил сделать промокод для подписчиков: «kharybininvest_duet». Если его назовете, то получите при заключении договора:
🎁БЕСПЛАТНУЮ ДОСТАВКУ в пределах КАД
🎁Дополнительный бонус 3000₽
Пишите в личные сообщения для расчета мебели: @kuhni_duet
✅ ЖК Тринити, Дмитровское шоссе, 73, ГК Гранель
1-я очередь: Построена / выдача ключей 3 кв. 2025
2-я очередь: Идет выдача ключей
3-я очередь: Продажи начнутся в ближайшее время, выдача ключей 2027+
Первый жилой комплекс в Москве от ГК Гранель продолжает прирастать корпусами. Одновременно с началом выдачи ключей 2-й очереди анонсировали скорый старт 3-го корпуса.
Если не вникать в подробности стройкомплекса Москвы, то на первый взгляд все очень радужно:
Одни из самых низких цен на квартиры внутри МКАД в шаговой доступности до полноценного метро
Не Юго-Восток и не ПИК, кому это важно
До центра города всего 20-25 минут
Проект возводится в рамках большого комплексного развития территории.
А вот если начать смотреть проект подробнее, то появляются вопросы:
Гранель один самых ругаемых застройщиков за качество строительства, они честно пытаются исправиться, но получается не очень хорошо.
Часто делают очень не эргономичные планировки. В одном подъезде могут быть вполне удачные Евро-2 35-40 метров или Евро-3 около 60 метров, но в тоже время 40-метровые студии или классические однокомнатные 55+ метров. В Тринити-2, к примеру, от застройщика есть стояк квартир Евро-3 по 103 метра.
Вообще заметна экономия на всем, чем можно сэкономить, в результате высокая плотность застройки, низкие потолки, минимальное развитие прилегающей территории. Одна только бетонная стена, которую возвел застройщик между корпусами Тринити, чтобы спрятать трубу теплотрассы, вместо того чтобы закопать ее и сделать связанный район, говорит о многом.
Если приехать на место и пройтись по уже готовой застройке около м. Верхние Лихоборы, где основной пул территории именно у ГК Гранель, и около м. Селигерская, где балом правят Mr Group и ПИК, не вооруженным взглядом видно что основное развитие и благоустройство именно в северной части района
У ГК Гранель еще много земли вокруг м. Верхние Лихоборы, единого мастер-плана территории нет, но не исключены скорые старты Тринити-4,5 и т.д.
Кстати, кто рассчитывает на социальную инфраструктуру домов по другую сторону Дмитровского шоссе, не забывайте, что это другой район.
В данный момент в продаже корпус 3.2 в рамках 1-й очереди строительства. Изначально его не было на планах и стройка началась уже после получения ключей жителями. В итоге, вместо внутреннего двора растет свечка без паркинга, закрывая вид из окон тем, кто покупал квартиры ранее.
Цены на студии от 9,5 млн
На Е2 - 13-14 млн.
На Е3 - 20 млн.
Не могу назвать эти цены привлекательными с учетом всех нюансов.
Будущий Тринити-3 будет расположен дальше от метро, ждать еще +2 года, архитектурно, судя по рендерам, от текущих домов не отличается. Остается только вопрос цены.
⭕️Для себя:
Если я еще полностью не отпугнул Вас от этого ЖК, то скажу, что у них есть и свои плюсы. В готовых корпусах Тринити и Тринити-2 можно найти квартиры больших площадей по очень приятным ценам за метр, в том числе от застройщика. Пожалуй, это единственный параметр, который может выделить ЖК на фоне конкурентов.
⭕️ Под аренду:
Квартиры будут сдаваться хорошо. Метро под окнами, новый дом, но тут большой вопрос в доходности:
Студии можно сдать за 45-50 тысяч, Евро-2 за 65 тысяч. При прочих равных по северу салатовой ветки есть более интересные варианты, в том числе Селигер Сити, упомянутый ранее.
⭕️ Под инвестиции:
Гранель любит делать временные акциями на свои квартиры, продавая их в моменте по низу рынка, но не анонсируя это. Если поймать такую распродажу, то можно получить хороший уровень входа, который будет интересен несмотря на сам продукт. Для этого нужно постоянно быть в рынке, как мы. Сегодня инвестиций нет, но надо следить за скидками.
☝🏻Вывод:
Очень спорный ЖК на севере Москвы, но где вы еще найдете квартиру около метро с ключами и льготной ипотекой от застройщика в марте 24-го по цене ниже 300 тысяч за метр?
PS Если вы хотите купить квартиру в стройке или в готовых жилых комплексах - обращайтесь. Я и моя команда к вашим услугам 🤗