40568
Связь со мной: @KharybinAlexander
✅ Сегодня субботний стрим в 20:30 🔻
С 15 по 17 марта пройдут выборы президента Российской Федерации. Многие считают, что рубль держат искусственно и после выборов он должен слабеть.
Давайте сегодня, на вечернем эфире, об этом поговорим.
А еще обсудим, что будет с недвижимостью летом, что происходит на сегодняшний день, как повлияют санкции на компанию ПИК?
Получится ли купить квартиру дешевле летом или отложенный спрос сделает свое дело вместе со слабеющим рублем?
https://www.youtube.com/live/7nCEI4QWGUo?si=Ef465cj59U5SIZVC
Банки что-то знают. ЦБ скорее всего начнет плавно снижать ставку и к лету ипотека станет более доступной.
А еще рубль скорее всего пойдет на 100 после выборов, тоже летом (причины обсудим) - это все поддержит недвижимость.
Давайте завтра поговорим об этом и многом другом на вечернем субботнем традиционном уже эфире. Ссылку дам позже. В 20:30 по Москве.
/channel/Kharyb
⭕️ Спрос на квартиры упал!
⭕️ ЦБ оставил ставку 16%
⭕️ Застройщиков «плохих» апартаментов убирают с рынка и банкротят.
⭕️ Небоскребы в Москве разрешили строить по 100 этажей!
📌 Обзор последних и самых важных новостей за эту неделю:
https://youtu.be/aqSayS_ERXo
И поставьте лайк в ютуб пожалуйста 🙂 Спасибо!
Понять нужно одно: квартиры нужны государству, а апартаменты - не очень.
У нас низкий процент обеспеченности жильем, нам стройка помогает развиваться.
Для квартир строят инфраструктуру - школы, сады, поликлиники… А апартаменты можно втыкать как попало.
Государство будет (с большой вероятностью) бороться с апартаментами, а не превращать их в жилье, как сейчас еще многие мечтают.
Думают так: «Купим дешевле, нежели эти неумные покупатели квартир, а разницы нет!» Разница есть, многие начинают это ощущать.
Если и покупать апартаменты - то самые лучшие, полностью законные. Все остальное может накрыться медным тазом или большим налогом.
/channel/Kharyb
Недавно консультировал людей по двум квартирам. Рассказал - что с ними делать.
⭕️ Первый объект - двушка в ЖК Волоколамское 24. Это апартаменты, которые я всем советовал покупать в 2022 году. Почему советовал? Все просто - стоимость покупки была низкой, а аренду ждал высокой. Писал об этом тут и тут и видео в 2021 году снимал. Помните, когда я что-то советую - это я делаю на основании своего 17-ти летнего опыта сдачи в аренду и продаж квартир по всей Москве, а не как теоретик-аналитик.
Посчитали мы стоимость продажи этого апартамента (в районе 17.5 млн) и выяснилось, что взамен мы ничего лучше сейчас не купим. Со старта цены выросли примерно на 55% - с 11.4 до 17.5 млн, а все говорят что инвестировать на котловане не выгодно.
Тем более, люди сделали с нашими партнерами отличный хоум-стейджинг и квартира получилась прекрасной!Дал совет - оставить и сдавать, тем более такую же мы недавно сдали за 100.000. Если бы все меня послушали в 2020 году и купили за 11.5 млн этот апартамент с отделкой, то сейчас бы получили рост цены на 50% и арендную доходность в районе 9% чистыми и 10% грязными. Там студии были по 5.5 млн, а аренда сейчас - 60000. Неплохо, правда? Повыше депозитов тогда и даже сейчас. Это было очевидным - прямая линия МЦК до Сити и район хороший, в аренде дорогой.
⭕️ А вот второй объект уже несколько лет стоит и пылится, только коммуналку подъедает. Это евро-трешка в ЖК Город в лесу. С одной стороны район неплохой и дома нормальные, а с другой - большая конкуренция и низкая доходность от аренды - примерно 4% чистыми…
Эту квартиру будем продавать и вместо нее приобретать евро-двушку в Москве, которая даст доходность повыше и самое главное - меньшую амортизацию.
Ведь такие евро-трешки в Красногорске снимают семьи с детьми, а это большее количество необходимой мебели, техники и выше риск износа. Лучше купим в Москве небольшую евро-2 и сдадим дороже одному или двум взрослым арендаторам. Это будет проще, быстрее, дороже и легче.
/channel/Kharyb
Продажи падают, а цены держатся? Не совсем так!
Подробная аналитика по рынку, кейсы из моих консультаций, жилые комплексы из подборов - все в новом получасовом видео на Ютуб:
КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК УПАЛО НА 53%:
https://youtu.be/z30xUuPQfk0
Немного простой и понятной аналитики, краткий отчёт.
Вчера я подбирал клиентам квартиры. Дело в том, что у них наличные 15 млн и необходимо выбрать лучшие объекты хоть в стройке, хоть во вторичке.
Второе даже предпочтительнее, поскольку можно сразу сдавать квартиру и не ждать. Разумеется, необходимо смотреть на стоимость объектов: если квартира вырастет в цене намного сильнее, нежели за это время принесет аренда - надо брать стройку. Если же аренда принесет больше денег, то - вторичку.
Выбрал людям 6-7 вариантов и в готовых домах и в новостройках. Расписал все подробно. Нашел в хороших ликвидных жилых комплексах готовые квартиры по цене стройки в 2025 году!
Немного, но такие варианты встречаются из-за высокой ключевой ставки и из-за дорогой ипотеки. Всегда есть люди, готовые продать свою квартиру ради быстрых денег - такие и ищу.
Но ликвидной готовой вторички пока что немного и ее выкупают. Часто стройка все равно выглядит дешевле и выбор там больше.
Но если таких вариантов будет появляться больше, то они могут надавить на стройку сильнее и тогда уже весь рынок зацепит коррекция.
Трудно что-то прогнозировать в военное время и в условиях санкций. И рубль может слабеть и тогда люди пойдут закрывать депозиты и покупать недвижимость. 50/50 все сейчас выглядит. Поэтому многие продолжают подбирать хорошие квартиры, в том числе через нас.
На днях партнеру написал: «У меня три консультации, у тебя работа есть?» Он ответил: «Ты знаешь, я даже отказал сейчас одному клиенту - много работы, не успеваю».
У меня тоже купили три подбора за четыре дня: трешку за 30 миллионов и однокомнатную за 12.5 млн и евро-двушку до 15 млн, о которой сейчас и пишу. Ипотека и наличные. Я могу и вам подобрать лучшую квартиру под аренду и инвестиции или для жизни - пишите в личку, она вверху.
То есть, по обращениям сейчас все также, как было в ноябре - на пике рынка. Если у других тоже самое, значит рынок жив и здоров и все будет с недвижимостью отлично.
/channel/Kharyb
Недавно подбирал квартиру инвестору за 50 млн. Смотрели мы и вторичку и новостройки. Пока что не выбрали окончательный вариант, но я бы хотел поговорить о другом - об инвестировании в центр Москвы.
Есть много объектов на вторичке в центре в сталинских домах, в дореволюционных, их меня тоже просили рассмотреть.
Я совершенно не против таких объектов, кстати. Но скорее для жизни, если вам нравится жить в центре.
Мне - нет.
Кроме хорошей транспортной доступности и театров с ресторанами и достопримечательностями, я не вижу никаких плюсов. Я даже жил в центре - снимал квартиру на месяц. Вот с чем столкнулся:
⭕️ Шумно. Спать приходится при закрытых окнах. В 6 утра автомобили, мусоровозы или какие-то службы и суета.
⭕️ Продуктовые магазины дорогие. Конечно можно юзать доставку, но все же.
⭕️ Много интересных мест для погулять. Театры, рестораны, жизнь бурлит. Все твои друзья и знакомые могут заглянуть в гости без предупреждения (даже не знаю - это хорошо или не очень))). С учетом того, что я работаю много времени дома, то плюсы сомнительные.
⭕️ Дорогая аренда и покупка. Понты мне ни к чему.
Мне больше нравится хорошая природа, чистый воздух и тишина по доступным ценам.
Теперь про инвестиции… Старые дома, даже в центре, не обладают каким-то существенным инвестиционным потенциалом. Локация уже оценена более чем справедливо и ценник просто ходит за рынком.
Более того. Центр Москвы, который я знал в нулевых и сейчас - разные центры. Тогда - это был деловой центр. Сейчас это уже центр исторический. А вся деловая активность плавно смещается за Садовое - на Шелепиху, Белорусскую, Павелецкую, Савеловскую и тд.
Даже новые ветки метро идут уже к Сити, а не до Тверской - хоть желтая, хоть строящаяся Бирюзовая.
Если купить сейчас квартиру в центре за 50 млн, то скорее всего аренда будет в районе 250.000, если правильно выбрать объект. Но чаще бывает и ниже.
То есть реальная чистая доходность в старом фонде получится около 3-4%. Может быть я смогу найти 5%. Но недооцененных локаций там нет, а новостройки намного дороже оцениваются.
Нет, интересные ЖК в центре есть, но это не старый фонд и цены там выше как правило. Бывают апарты интересные, то там есть нюансы.
Недавно общался со знакомыми, купившими офис на торгах. Они были полны оптимизма, но я не уверен что получится выйти с большой прибылью или получить высокую арендную ставку…
/channel/Kharyb
Недавно, в момент сильного снижения цен, я подобрал клиенту евро-двушку за 13.6 млн и писал об этом здесь: /channel/Kharyb/4483 Примечательно, но мы смогли еще и IT-ипотеку задействовать. Потом применил скидку 2% от ПИКа и получилось 13.3 млн. И взял тогда 160.000 за подбор.
С программой Ипотека для IT-специалистов со ставкой 5% годовых, точная стоимость у нас получилась: 13 346 423
Минимальный первый взнос: 2 670 620
Ежемесячный платеж на 25 лет: 62 417. А аренда там будет 70-80, если сделать наш качественный хоумстейджинг, вроде такого: /channel/Kharyb/3993
Отбил свою комиссию в несколько раз, подобрал квартиру отличную, с арендой выше платежа и минимальным первоначальным взносом. А деньги покупатель пока на депозите подержит под 15%.
Сейчас эти квартиры продаются уже от 14 млн, прошел всего месяц. Такие дела, рынок «падает».
❕Собянин: до 2030 года в Москве откроют три новые линии метро.
«До 2030 г. в городе будут открыты 3 новые линии метро (Троицкая, Рублево-Архангельская и Бирюлёвская) и 48 станций рельсового каркаса: 39 новых станций метро и 9 новых/реконструированных станций МЦД», – написал Собянин в своём личном блоге.
📍Также планируется рассмотреть варианты включения в тарифную систему московского транспорта Ярославского и Павелецкого направлений железной дороги.
/channel/KharibinNews
Все, начинаем, ссылка вверху 🔺🔺🔺
Читать полностью…
Много лет я общался и немного спорил с pensiya35?si=CUW1vqzpLaTPTOqU">Анаром, который ведет блог «На пенсию в 35» по поводу своего жилья и выгоды от сдачи квартир в аренду.
Он является не только моим клиентом по аренде квартир, но и другом и во многом человеком, к которому я прислушиваюсь в отношении инвестиций и философии жизни. Если бы я делал все, что он говорил, то не потерял бы на фондовом рынке когда-то 7 миллионов.
Правда затем я их вернул и даже получил прибыль, об этом обязательно расскажу, если вас это интересует.
Анар продал все свои однушки, которые сдавал, и выгодно перевложился в фондовый рынок. Это не было ошибкой, он заработал гораздо больше, я точно знаю.
Они с Сергеем всегда говорили, что сдавать квартиры не выгодно, что покупать квартиру для жизни не нужно, а нужно снимать.
Я же был согласен в том, что аренда не приносит максимальный доход. Но одновременно утверждал, что жить в своей квартире гораздо спокойнее. А на пенсию очень важно купить несколько квартир, чтобы сдавать их в аренду.
Я говорил, что любой кризис лучше и спокойнее переживать в своей квартире, а не в арендной. Но мне говорили что это пещерное мышление, что наша внутренняя обезьяна заставляет нас думать о базовых потребностях.
Я снова говорил, что недвижимость надежнее акций, депозитов и прочего. Многие инвесторы снисходительно улыбались, спорили и хлопали по плечу. А потом… Потом была пандемия, СВО и приход Токовинина к Анару на интервью.
Михаил сказал точь в точь тоже самое, о чем я годами твержу вам в своих Kharybin?si=UsLx43ydRGzqsDKn">видео на ютуб и постах здесь.
Михаил Токовинин, если кто не знает, - создатель amoCRM. Молодой и умнейший предприниматель и миллиардер (надеюсь, что я тоже удостояюсь чести взять у него интервью), сказал Бабайкину следующее:
⭕️ Сдача квартиры не приносит большого дохода, но в среднем аренда равна половине зарплаты в регионе, где находится квартира. Имея пару квартир - вам будет что есть на пенсии, когда вы станете неспособны заниматься более серьезным бизнесом.
⭕️ Инвестиции - это не про заработать, это про сохранение капитала.
⭕️ Недвижимость гораздо надежнее депозитов сохраняет ваши деньги и помогает доставить их себе в будущее, а фондовый рынок - это казино, если вы не инсайдер и не профессиональный трейдер, который знает будущее…
И что происходит через неделю после их интервью? Анар снимает видео, которое называет: «Я покупаю квартиру, я переобулся». И покупает квартиру! Перекладывается из старого фонда - в новый со своей супругой. Это ведь то, о чем я здесь годами вам твержу!
Тут постоянно пишу! Тезисы Токовинина совпадают с моими. Даже Анар вчера с ними согласился в своем видео, спустя столько лет.
А недавно Алексей Кречетов выпустил еще одно видео, где слово в слово говорит о том, о чем я писал давно - недвижимость надежнее фондового рынка, аренда более предсказуема, нежели дивиденды. Там, где недвижимость падает на 20%, акции падают на 100! И он тоже почти весь свой капитал, добытый трейдерством, хранит не в акциях, а в квартирах, апартаментах и коммерческой недвижимости.
Да что там! Даже Владимир Недыхалов, который уже несколько лет пишет и снимает видео про пузырь на рынке, поступил как Форест Гамп во время забега. Он купил недавно квартиру в Калининграде. Правильно, я не ошибся? Тоже сказал, что в долларах квартиры дешевые.
Вот почитайте мой давнишний пост, чтобы понять еще лучше мои мысли: /channel/Kharyb/997
Многому я научился у Анара, Алексея и Михаила и очень рад, что такие уважаемые, умные и богатые люди со мной солидарны. Осталось только Сергея дождаться?
Давайте все это обсудим на нашем сегодняшнем субботнем эфире. Будет уютно, комфортно и, как сейчас говорят, - «лампово».
А заодно пройдёмся по последним новостям рынка, поразмышляем о будущем российской недвижимости, расскажу почему я хочу купить две квартиры себе и не боюсь падения спроса и снижения цен ны рынке.
Ссылка на СЕГОДНЯШНИЙ ЭФИР будет ближе к вечеру. Начнем мы в 20.30 по Москве. В конце я буду отвечать на вопросы зрителей. Не пропустите - будет интересно!
https://www.youtube.com/live/RZnM446U6gk?si=lcpavmOY0htjTrEg
Самый крупный канал про инвестиции в зарубежную недвижимость Таиланда👉 /channel/+qJ6NdjKim1xhN2E1
Подпишись, чтобы не потерять.
#РМ
Я никогда не давал платную рекламу для своего Kharybin?si=tr8gFn_tE2MxUPe0">Ютуб-канала и этого Телеграмм-канала.
Вырасти без донатов до 30000 подписчиков в телеге за пару лет дорогого стоит. В 2022 году здесь было всего 2-3 тысячи человек… А в 2021 - сотня.
Я давно понял одну простую вещь… Чтобы расти, нужно быть интересным, полезным и простым.
Интересным - чтобы тебя читали. Потому что полезных, но не интересных не читают и не смотрят.
Полезным, чтобы зарабатывать. Юмор интересен, но денег приносит мало, если ты не Камеди.
Простым, потому что сложный не интересен и не полезен большинству. Его понимают только такие же, как он, но им он не интересен и не полезен.
Простая формула успеха, которую я вывел сам. Она работает.
/channel/Kharyb
Ну вот. А говорят что цены падают…
Тут вам рассказывал как подобрал клиенту Кронштадтский 14 за 13.36 млн и советовал присмотреться. Прошел месяц и стоимость таких евро-двушек уже дороже на МИЛЛИОН - смотрите скрин.
Даже с учетом скидки - разница в цене достигает 700.000 тысяч. ПИК поднимает цену объектов только тогда, когда есть покупки. Спрос есть.
Помните, как в январе я писал вам про возможное дно рынка и советовал ловить момент? Возможно я был прав. По крайней мере купил людям Кронштадтский дешевле на миллион.
А еще на вторичке покупал клиентам Амурский Парк за 12.6 и за 13.3 млн. Сейчас там самый недорогой объект продается за 14.5.
Сейчас конечно же придут люди и скажут что это все фикция, бумажный доход и попробуй продать. Я даже знаю кого они смотрят и даже считаю что они частично правы.
Однако мы не про продажу сейчас. Мы про покупку. Вот хочет купить человек квартиру, есть у него 13.3 млн. Он наслушается таких советчиков и будет ждать.
А потом проходит месяц и ЭТИ ЖЕ квартиры стоят по 14 млн со скидкой - то есть на 700000 тысяч дороже. И он уже вынужден покупать что-то хуже или вообще ничего или продавать машину как наш герой: /channel/Kharyb/2102
Просто ради юмора. Рекламный представитель одного крупного банка предложил мне в личке 3000 рублей за рекламу в Kharybin?si=YXbJL0Zq4x2HopVG">Ютуб-канале.
Это ж насколько надо не понимать мою аудиторию, чтобы так ее оценивать? Как крупные клиенты находят таких исполнителей?
На минуточку. Ко мне за последний месяц за услугами обратились предприниматели с миллионными ежемесячными доходами, топ-менеджеры крупных российских компаний и просто обеспеченные люди, которые легко могут купить квартиру за наличные.
А эти клоуны-пиарщики смотрят на количество просмотров. Им кажется, что 8000 просмотров под роликом - это мало. А там на самом деле миллиарды рублей...
Нельзя таких нанимать, тем более крупным банкам. Это просто неквалифицированные сотрудники и рекламные агентства, сливающие рекламные бюджеты 🙂
Пусть идут рекламу покупать в юмористических миллионных каналах.
/channel/Kharyb
Совет на 2024 год — инвестируйте в недвижку Эмиратов. Это доход в стабильной валюте, 0% налогов и безбедная старость.
Чтобы получать прибыль уже в этом году, а не через пару десятков лет — держите в подписках Андрея Негинского neginskiy_uae (уже 47.000 человек). Там 4 раза в неделю появляется новый вариант сразу со стоимостью.
С этим каналом вы будете зарабатывать в пассиве 6-10% годовых в долларах и вам даже не придется самостоятельно искать арендаторов.
В ближайшие 24 часа Негинский neginskiy_uae составит бесплатную подборку проектов с расчетом доходности каждому, кто подпишется на канал и нажмет на кнопку в закрепе.
#РМ
📈 ЦБ сообщил о росте ипотечного портфеля банков РФ в январе на 0,6%.
В общем этот январь был таким же, как январь 2023 года. Прирост был, но в 4 раза меньше, чем в декабре.
Конечно рост замедлился: в этом виноваты и праздники и порезанная льготная ипотека. Но в стагнацию пока что не свалились.
В феврале количество сделок в Москве уже выше на 5%.
На рынке сейчас спокойный ветерок, шторм закончился, но до штиля не дошло. Сделки идут, продажи есть, но без взрывного роста или падения.
/channel/Kharyb
Способ инвестировать в недвижимость, когда нет лишних миллионов
👉 Вкладывать не в квартиры, а в землю. Затраты на оформление земельного участка от государства — от 20-30 тыс ₽. Сравните с квартирами, где порог входа выше 1-2 млн ₽.
Причем земля еще и стабильнее. Она не привязана к скачкам ипотеки, как квартиры, и не падает в цене.
«10 соток» — единственный канал в Телеграме о том, как по закону оформлять землю в десятки раз дешевле рыночной стоимости или бесплатно. Канал ведет Толстихина Юлия, земельный юрист с опытом 14 лет.
Подписывайтесь и смотрите закреп, чтобы узнать как оформить участок за 3.500 рублей и продать его за 200.000 рублей за 2 недели.
#РМ
Подбираю квартиры для клиентки и вижу интересное.
Левел на днях скинул цены в Нижегородской и других своих ЖК неплохо. Сначала они упали с 13-14 до 12, а теперь и до 11 млн за однушку!
Раньше я никому этот ЖК не рекомендовал, потому что квартиры без отделки в 2027 году за 14 млн - оверпрайс. Но сейчас уже начинаю крепко думать и считать.
Однушка в Левел Нижегородской за 11 млн стоила бы сейчас в готовом доме 14, если без ремонта. Сдавалась бы за 70-75 тысяч с нормальным ремонтом. Такой ремонт бы стоил миллиона 3-4. Уже неплохо, уже интересно.
Левел, как и ПИК, легко скидывает прайс когда нужны деньги и нет продаж. Здесь я писал вам что они должны снизиться: /channel/Kharyb/4441 и они снизились.
/channel/Kharyb
Что делать, если вы хотите купить квартиру, но достаточной суммы на руках нет?
Ответ: внимательнее мониторить акции и выгодные предложения от компаний. Да-да, оказывается, с жильем это тоже работает! Например, для тех, кто умеет принимать решения быстро, 1-й ДСК предлагает выгодную акцию: оформите покупку квартиры сейчас, а основную сумму вносите позднее.
📌 Срок проведения акции ограничен. Первоначальный взнос в размере 15% должен быть внесен за счет собственных денежных средств. Оставшаяся сумма делится на 2 комфортных транша.
Предложение действует на покупку квартиры в современных и комфортабельных ЖК:
«1-й Донской»,
«1-й Измайловский»,
«1-й Шереметьевский»,
«1-й Южный»,
«1-й Ясеневский»,
«Южная Битца».
Все выгодные акции и предложения — на канале 1-й ДСК!
Реклама. ООО "НЕГА ЮГ". ИНН 2304051152. erid: LjN8KYsGo
Инвестиции в бизнес в 2024 году со средней доходностью 19%
Краудлендинг — инвестиционный инструмент для тех, кто ищет новые, надежные и прибыльные способы вложения своих денег.
Краудлендинговая платформа JetLend объединяет малый и средний бизнес и инвесторов — помогает первым оперативно найти средства для развития, а вторым — диверсифицировать вложения и повысить доходность капитала.
Платформа быстро адаптируется ко всем изменениям на рынке, поэтому уже в ноябре пользователи получили среднюю доходность 19% годовых – заметно выше вкладов и облигаций. При этом риски на порядок ниже, чем в акциях.
Cравним доходность краудлендинга с доходностью других активов с января 2020 года по настоящее время:
🟢Индекс облигаций IFX CBONDS вырос на 31,3%
🟢Индекс ВДО CBONDS: +45,3%
🟢Индекс JetLend: +79,2%
Как видите, краудлендинг показывает себя как быстро и уверенно развивающийся инструмент. Инвестирование в него однозначно можно рассматривать как актив в составе сбалансированного портфеля. Напомню, что инструмент надежный. Платформа JetLend — ведущий оператор в реестре ЦБ РФ и резидент Сколково.
Кроме того, для новых пользователей JetLend дарит бонус в размере +10% годовых на первый месяц. Предложение доступно по ссылке и действительно до 26.02
Ну что за детский сад? Подбираю сейчас квартиру людям до 15 млн и вижу эту переуступку в 2025 году.
Продают они ее за 13.7 млн. Большими буквами в самом начале объявления пишут что она будет стоить 18.7 млн в 2025 году! За ПИК, за 32 метра, в Руставели 14 😂
То есть рост за год почти на 40%? Круто. Это сознательный обман в рекламе или вера с светлое будущее российской недвижимости?
/channel/Kharyb
Консультировал на днях клиента, который уже купил несколько квартир и присматривается к ЖК Shagal (Шагал) Кстати, там сейчас неплохие скидки. Но о нем поговорим немного позже.
Еще у него куплены две евро-двушки по хорошим ценам в ЖК Wave и в ЖК Level Южнопортовая.
Wave от застройщика ЛСР неплохой для романтиков и местных. Каких-то серьезных драйверов роста там нет. Однако клиент зашел по стартовым ценам, которые были очень неплохими. Сейчас хочет продать с прибылью и купить вместо него ЖК Шагал.
Я не против, потому что большого инвеста в «Волне» не жду. Там нет вузов рядом, кроме МИФИ, нет офисов и нет нормального транспорта, кроме МЦД.
Зато рядом Борисовские пруды, парковая зона с барбекю и пляж. Я там рядом жил и на велосипедах сотню раз все исколесил - классное место для погулять, но не инвест.
Хотя новостроек на юге не хватает и местные будут покупать. В общем отговаривать не стал. От Шагала, даже со скидками, я не в большом восторге, но он получше и клиенту для жизни нравится - а это уже другое дело.
Что касается Южнопортовой - ее я советовал оставить. Что-то сильно лучше в этом бюджете найти сейчас сложно, а она будет хорошо расти в цене на протяжении 10 лет, пока вокруг будет стройка века - второго Сити. В общем неплохая история на будущее, а сейчас продавать смысла нет. Дорого это сделать не получится.
Что же касается Шагала - в будущем будет хороший жилой комплекс. Скидки сейчас нормальные: евро-двушку можно купить за 16 млн. Но там очень много очередей еще будет строиться и хорошая инфраструктура появится нескоро.
А если под аренду? Берём лот за 16 млн, плюсуем 5 млн на полный качественный ремонт и мебель и получаем объект за 21 млн. Аренда таких сейчас в районе 80-90 тысяч в месяц. И вырастет она нескоро из-за строек вокруг. Доходность маловата.
Я сейчас трем клиентам подобрал отличные однушки в бизнес-классе, в районе богаче и с развитой инфраструктурой за 14-14.5 млн и вайт-боксом. Аренда там тоже будет 80-90 тысяч и рост цен до 16.5-17 млн на ключах через три года обеспечен. Да и потом, в течении 10-15 лет, локация будет расти.
За это я и беру 160.000. Я не предлагаю все подряд, а только лучшее и экономлю людям пару миллионов, добавляя пару процентов к доходности.
Скорее всего расскажу вам чуть позже - что покупаем сейчас, а пока что надо еще людям взять под аренду и инвестиции объекты и чтобы 30000 подписчиков цену не задрали в небо, как уже неоднократно бывало в других ЖК. Сейчас в этом бюджете еще два клиента на подборе.
Еще спросили - покупать ли в Шагале за 3 млн машиноместо? Под аренду я бы не брал конечно, навряд ли вы его за 25-30000 будете сдавать. А если учесть ликвидность, то это минимально выгодная цена аренды ММ, ради которой его стоит брать за 3 млн. Но клиент там жить собирается, а в этом случае оно просто необходимо.
Вообще было целых три консультации за 2 дня. Сейчас делаю два подбора. Если вам такие кейсы интересны, если нужно рассказать что и где мы покупаем - поставьте лайк этому посту. По количеству лайков я пойму, что стоит продолжать.
/channel/Kharyb
Дам ссылку отдельным постом, под ним можете писать вопросы❗️
https://www.youtube.com/live/RZnM446U6gk?si=lcpavmOY0htjTrEg
Новостройка в рассрочку от застройщика: пользуемся правильно!
Наша редакция год смотрела на то, как полощут рассрочку от застройщиков. Как эксперты рынка - то ли действительно не разобравшись, то ли специально - рассказывают, что этот инструмент полон серых схем. Хватит - решили мы, и в нашем новом видео разобрали все детали этого инструмента.
Разбираем все особенности предложения, включая мифы и возможные неприятности. Не обойдем стороной вариант «возьми рассрочку — а потом ипотеку». Кстати, его прокомментирует Александр Харыбин.
Всё, больше ничего не расскажем: все подробности в ролике по ссылке:
https://youtu.be/RjQCjDOwD5c
Почему цены на недвижимость не падают, когда они упадут и кто вообще все это покупает?!
Вчерашний эфир «Вечерней Москвы» получился очень грамотным. Все эксперты отработали на 100%. Ответы по существу и без воды. Ваш покорный слуга тоже немного в конце разошелся прям 🙂: https://vm.ru/tv/1115029-kruglyj-stol-cena-nedvizhimosti?catId=kruglyj-stol
⚡️НОВОЕ ВИДЕО о том, как выгнать нерадивого арендатора, если он дебоширит и не платит:
https://youtu.be/2dyUmY2RqTo
Ни для кого не секрет, что полиция в этом деле не особо помогает. Нанимателя может выгнать только суд, потому что это гражданско-правовые отношения.
Так что же делать? Отвечаю здесь:
https://youtu.be/2dyUmY2RqTo
Если вы сдаете квартиру или планируете сдать, то это САМОЕ ВАЖНОЕ ВИДЕО для вас. Пожалуйста поставьте в ЮТУБ лайк 👍🏻 - это ваша мне благодарность. Спасибо!
✅ ЖК SOUL сегодня вышел с низкоэтажной секцией UNIQUE. Они уже всем отправили презентацию. Приложу вам ее в комментариях. Локация тут:
https://yandex.ru/maps/org/143455324758
Предполагаю, что люди будут спрашивать совета - брать или нет?
Ценник здесь повыше, чем в небоскребах на 5 млн, это в евро-двушках. Мы сейчас клиенту на 7 этаже покупаем такую за 19 млн с видом во двор и всеми скидками через своего менеджера, а тут они уже от 25 млн.
Евро-трешки уже от 34-37 млн. Что дороже башен на 7-10 млн, если использовать все скидки. Ну и так далее. Причем сам UNIQUE не является премиумом. Тот же бизнес, но с меньшим количеством квартир - не муравейник, так сказать.
Разумеется, своего клиента эта очередь найдет - многим формат нравится. Это как с кабриолетами - кто-то готов переплатить за удобный формат.
В общем мне нравится, но себе бы я купил обычную башню дешевле на 5-6 млн. Под аренду - тоже башню взял бы, потому что не верю что здесь цены будут по 200.000 за однушку, в то время как башни будут по 150.000 сдавать.
В итоге это роскошь, которую люди будут покупать для себя. Отсюда не видно железку, свое закрытое комьюнити и даже террасы.
Инвест тоже есть, потому что многие местные с удовольствием эту очередь и купят. Думаю, что на ключах евро-двушки будут миллионов по 30 легко, а евро-трешки - от 40. На Соколе и Аэропорте почти нет новостроек, а на Динамо или на Ходынку не все хотят переезжать.
Более того, местные любят низкоэтажную застройку, поэтому расхватают быстро. Просто надо знать людей, живущих там. Я имел наверное сотню сделок и встреч в разных домах и с разными людьми в этой локации.
☝🏻Вывод простой: для себя и под инвест покупайте, я не против, если нравится. Толк будет. А под аренду - смотрите на башни. Если будете через нас брать - не звоните застройщику, потому что после звонка вы уже не являетесь нашим клиентом, а становитесь клиентом застройщика. С нами никто и ни о чем разговаривать уже не будет и мы сможем оказать только консалтинговые услуги по выбору лота и тд.
/channel/Kharyb
