40682
Связь со мной: @KharybinAlexander
Недавно была интересная часовая консультация.
Дано: квартира 108 метров, но в формате евро-3. То есть огромная кухня-гостиная и две спальни в Митино. Планировка ниже по ссылке.
Дом не старый, современный, ухоженный. Район зеленый, благородный, безопасный. Парк рядом, школа платная замечательная, причем дешевле в 2 раза, чем в центральной Москве. Минус один - двое разнополых детей, которым хочется выделить по комнате. Старшей дочери через 4 года поступать в ВУЗ.
Вот и думают люди: получится ли продать на сегодняшнем рынке их квартиру и купить евро-4 или обычную трешку в Москве. В их большой квартире крайне сложно разделить кухню-гостиную и выделить еще одну комнату…
Есть еще 10 млн на доплату. Их квартиру я оцениваю в 27-29 млн, если реально сегодня продавать, а не стоять. В ЦИАНе народ выставляет дороже… Но это хотелки. Сейчас за наличные такую избыточную площадь не возьмут дороже.
Риэлторы предлагают всякую ерунду, типа панельных старых домов…
Я понимаю, что сдвинуть людей из их дома и района можно только в некоторых случаях:
1. Купить приличную сталинку в условном Дорогомилово. Но здесь есть свои минусы - старый дом, маленькие кухни, инвестиций давно нет... В общем не поедут скорее всего.
2. Купить монолит от ПИКа на Юго-Западе Москвы с отделкой, например Матвеевский или Мичуринский парк, они уже готовы. Люди не против переехать на Запад Москвы, поближе к центру. Ради этого готовы жертвовать уровнем жилого комплекса. Важно, чтобы дом был сдан, ведь надо где-то жить. Получается только альтернативная сделка подходит и квартира с ремонтом. Варианты все показал.
3. Взять бизнес-класс с доплатой конечно можно. Но там за нашу цену лоты без отделки на вторичке, а людям надо сразу переехать и жить, а не делать полгода ремонт. Да и бюджет не резиновый. А с ремонтом - попробуй еще нормальный подобрать и в бюджет уложиться…
4. Остаться жить в своей квартире и все-таки попробовать выделить комнату. С учетом того, что дочка уже в 14 лет думает об отделении, то взять за имеющиеся 10 млн небольшую однушку или студию для жизни, рядом с гипотетическими ВУЗами.
Обсудили более детально каждый пункт, посмотрели в ЦИАНе все варианты. Кратко объяснил как провести сделку и подтвердил возможность реализации любого сценария с нашей помощью даже на сегодняшнем рынке и клиент ушел думать. Если что-то надумаем и сделаем - напишу по факту.
/channel/Kharyb
Меня волнует одна деталь. Правительство ослабило хватку в плане продажи валютной выручки экспортерами.
Год назад они обязали экспортеров зачислять на свои счета в уполномоченных банках не менее 80% иностранной валюты, полученной по внешнеторговым контрактам. Теперь этот порог снижен до 60%. Мера будет действовать до 30 апреля 2025 года.
Произошло это сразу после того, как США ввели санкции и рубль укрепился.
Государство дает четкий сигнал, что значительное укрепление рубля ему ни к чему.
А мы с вами хорошо знаем, как ведут себя люди, когда рубль слабеет по отношению к доллару. В общем буду следить за курсом.
Семейная ипотека снова в деле, новостройки немного вздохнут, а вот вторичке сейчас очень больно. Ее можно покупать активно торгуясь и как бы это может быть тем самым «дном».
Вы ждете, что вторичная недвижимость еще сильнее просядет? Мне кажется, что сейчас уже очень приятные цены.
С другой стороны ЦБ еще выше поднимет ставку в конце июля. Аналитики Тинькофф уже сходятся на 18%. Это всех будет держать в депозитах до какого-либо серьезного толчка. Деньги уйдут ото всюду…
Очень интересная ситуация складывается, как я к ней готовлюсь - расскажу на нашем традиционном kharybin?si=DczlurbDK8juwhGJ">субботнем стриме в 19.30.
Еще юмора немного)))
Возьмем по ипотеке и разведемся, решим квартирный вопрос!
Ой… А это идея…
/channel/Kharyb
Рассказал про новые условия семейной ипотеки, что будет с ценами на ХОРОШУЮ недвижимость:
https://youtu.be/iLzYOlRyfEM?si=bd2MCoqIcJ9oeKvJ
Прошу поставить лайк 👍🏻 в ютуб!
И самое прикольное, что все это я рассказывал на нашем субботнем стриме: https://www.youtube.com/live/CWH5iwCZKgM?si=GNSwb_c6A7USolsj
Читать полностью…
Про семейную ипотеку много вопросов, поэтому сегодня постараюсь снять видео и все рассказать❗️А пока что советую посмотреть видео о том, как люди теряют деньги при сдаче квартир в аренду:
Как нельзя меблировать квартиру: https://youtu.be/K53kWrcOe5Y?si=BivEDjk68FfS4bAG
Пока ждём новые условия по семейной и IT-ипотеке:
Подбор под аренду и инвестиции: ССЫЛКА НА ДЗЕН 🙂
Через 20 минут начнем наш эфир, вот ссылка: https://www.youtube.com/live/CWH5iwCZKgM?si=xnQUAhVp4f9Wviy9
Читать полностью…
В продолжение постов выше. Делаем сейчас вот такой ремонт в студии, в ЖК Вангарден. Получается не очень дорого, кстати. Там не было полной отделки.
Она будет сдаваться за 60-70 тысяч. Мы много квартир купили в Вангардене и Матвеевском парке клиентам за 7-8 млн! Вот пост, в котором я советовал брать студию там за 7.7 млн: /channel/Kharyb/2087 от 12 марта 2023 года. Страна Озерная тоже хорошо себя показала с тех пор, но ПИК был выгоднее по деньгам.
Сейчас уже принимаем и делаем там ремонты, меблируем красиво, хоум-стейджинг организовываем. Все-таки я был прав, когда подбирал в этой локации объекты под аренду.
Такая будет за 60-70 тысяч уходить, когда пыль от стройки осядет и район немного обживется. Сейчас там еще хаос. А покупали мы клиентам эти студии по 8-9 млн. Матвеевский парк вообще с 7 стартовали… Вот пост от 12 февраля 2022 года: /channel/Kharyb/292
PS Зеркало во входной двери - это очень удобно. И всегда ставьте кровать.
✅ Мангазея на Тульской.
Сначала я хотел захейтить этот комплекс, потом - похвалить. В процессе разбора он вызывал все более противоречивые чувства.
Расписал, почему мне лично там жить не хочется, за сколько вы его сдадите в аренду по студиям, евро-двушкам и евро-трешкам.
Какой там инвест будет и за сколько вы эти квартиры продадите на ключах.
Что получилось в итоге - читайте в Дзен: https://dzen.ru/a/Zob5mnUVPUOz7QaL
Если я принес пользу, прошу поставить в Дзене лайки 👍🏻. Это важно для продвижения контента. Спасибо.
А на старой вторичке и в неликвиде «ад». Люди торгуются на 2-3 млн на объектам ценой в 13 млн. Поэтому я советовал продавать много раз такую недвижимость.
Читать полностью…
И на добивочку. ЦБ может поднять ставку до 18%. Это значит, что инфляция высокая. А недвижимость ее абсорбирует неплохо.
Семейную ипотеку могут продлить с нормальными условиями и сильно не резать, ПИК уже в курсе. Да и вот интереснейшее интервью в Известиях вышло.
Ну и чистая психология, которую мы с вами здесь обсуждали: /channel/Kharyb/5481
Не успела начаться небольшая коррекция, только-только студии в АПе стали спускаться ниже 11 млн, как на тебе…
Пока что все в рамках моих рассуждений на предыдущих эфирах в субботу - кто смотрел, тот в курсе. И сегодня вот видео вышло, в котором я объяснил как сейчас покупать недвижимость будут: https://youtu.be/Cymg-1KG3q0?si=LVkZi8QRPNvlLrTV
В июне количество сделок в старой Москве выросло на 9%! Что существенно, но не так уж много, как в Новой Москве и Подмосковье - там было больше сделок на 49% и на 30%, соответсвенно, согласно данным DataFlat.ru
Почему так? Все элементарно, Ватсон! В большинстве своем люди старались запрыгнуть в последний вагон обычной льготной ипотеки от государства, а там выдают всего лишь 6 млн. Этого на Москву многим не хватало.
Вот и выкупили все самое недорогое в Новой Москве и Подмосковье. А теперь, с отменой льготки, многие лоты там упадут в цене.
Классный инвест, молодцы. Хороших объектов в тех краях очень мало…
/channel/Kharyb
Еще подумайте о том, как много сейчас людей жалеет, что не купили по льготной семейной ипотеке квартиру, не решились и не успели! Вы не знаете, зато знаю я 🙂 Мне пишут.
Так вот, как только официально одобрят семейку для детей до 7 лет и для семей с двумя детьми - будет ЛАВИНА желающих. И по IT-ипотеке уже люди на старте.
Я очень хорошо научился понимать психологию людей.
Смотрите сами! Пока фрукты в большом количестве лежат на столе - их нехотя и лениво поедают и часть может даже сгнить. Но, если человека лишить на пару дней его любимых черешни и персиков, а потом вернуть их на стол в ограниченном количестве, то он сразу все слопает.
С одной стороны я не очень хочу дальнейшего буста цен и спроса, с другой - это большое количество клиентов. В общем ощущения у меня двойственные.
Поживем - увидим, вдруг это все неправда и ждуны победят, а Гриша наконец-то докажет супруге что он был прав! Ждете продолжения сериала про Григория? Хотите знать, как сложилась его жизнь с супругой?
🔥 - да, классный и отрезвляющий сериал!
🤔 - нет, фигня фигней!
/channel/Kharyb
Только что обсуждали слова Германа Грефа с бизнес-ФМ. На 7 минут наговорил и разложил по полочкам свое видение будущего рынка.
Если очень коротко, то хорошая недвижка не упадет особо и даже со временем подрастет. А всякие поля без транспорта и всякая некачественная ерунда рухнет.
Меня часто упрекали: «Все выросло, что ты тут пишешь про свои успехи и кейсы?!» А я отвечал: «После 1 июля посмотрите как все выросло и что будет с вашим неликвидом и моими комплексами».
Ну вот сейчас уже многое становится на свои места. Ликвид уверено продается и не думает падать сильно, а неликвид летит в трубу. Но какое нам до него дело?
/channel/Kharyb
Предлагаю опрос, кто ждёт семейную ипотеку:
1. Очень жду, готов покупать, имею ребенка до 7 лет: 👍
2. Идем с женой делать ребенка, совместим приятное с полезным 🔥
3. Недвижимость слишком дорогая даже по семейной ипотеке, буду ждать и верить в падение цен 🤔
4. Имею ребенка инвалида и иду покупать: ♥️
5. Уже использовал льготные программы от государства и очень доволен: 🎉
6. Спасибо Александру Харыбину за подбор лучшей квартиры: 🤗
Этот пункт заменит пункт 5, если я подбирал.
За пункт 6 (обнимахи) буду вам особенно благодарен, потому что вас здесь много и я увижу обратную связь. Это всегда приятно.
/channel/Kharyb
Квартиры с дизайнерским ремонтом и рассрочкой 0% в Legacy
Tashir Estate строит жилой комплекс премиум-класса в развитом районе Раменки. Здесь запланированы собственный двор-сквер на 3600 м², подземный паркинг, коммерческая инфраструктура на первых этажах.
Квартиры продаются с черновой отделкой, white box или с дизайнерским ремонтом. В отделку Premium и Elite входят натуральный мрамор, двери и корпусная мебель из итальянского шпона, техника от брендов Asko и Smeg.
Покупателям доступны скидки 10-15% и рассрочка.
Рассрочка от застройщика — отличный выбор для тех, кто не располагает полной суммой, но при этом не хочет переплачивать. Первоначальный взнос – 30%, на 18 месяцев, а дальше идут равномерные ежемесячные платежи.
Изучите подробности тут: https://clck.ru/3BqrUR
😂 Рубрика: «Без комментариев». Легенда предлагает брокерам Айфон за клиентов на Севпорт)
/channel/Kharyb
В нашем инвесторском чате много вопросов: «Если я уже брал льготную ипотеку, то дадут ли еще раз?»
1. Как я уже писал утром, если у вас взят кредит до 23 декабря 2023 года, то дадут. Если после - то нет. Согласно данным ДомРФ, цитирую их:
«Добрый день.
В рамках действующих условий Семейной ипотеки с 23.12.2023 года участие однократно, если до этой даты были заключены кредитные договоры по другим федеральным программам льготного ипотечного кредитования, включая Семейную ипотеку, то они в расчет не принимаются.
Повторно принять участие в Семейной ипотеке можно при полном погашении имеющегося льготного кредита и рождении еще одного ребенка. При нарушении однократного участия ставка по кредиту будет повышена, если это предусмотрено кредитным договором».
Однако МИНФИН пишет обратное: если вы хоть раз брали льготный кредит, то ШИШ! Кто же победит?))
2. Для получения новой семейной ипотеки вам придется родить еще одного ребенка и выплатить предыдущую ипотеку.
/channel/Kharyb
Сейчас реально все станут совмещать ПРИЯТНОЕ 😂 с ПОЛЕЗНЫМ!
Рожать детей станут все, кто ранее только задумывался. Нас ждет демографический взрыв.
Ведь теперь, при рождении ребенка можно рефинансировать свою старую ипотеку до 6%, можно взять новую семейную ипотеку каждому члену семьи под 6% до 7 лет ребенку.
Это при ставке 16%, которую поднимут до 18% скорее всего уже в июле. Получается очень выгодно.
Рынок не сможет этого не заметить, ведь:
1. В экономике очень много денег.
2. Депозиты приносят в ТРИ раза больше доход.
3. Инфляция растет.
4. Хорошей недвижимости мало.
5. Люди будут рожать детей, которым необходимо потом дать жилье.
6. Аренда к осени вырастет на 20% скорее всего.
7. Семейную ипотеку можно комбинировать. И добирать до 30 млн под обычный процент. 12 берём под 6%, а остальные - по рыночной ставке.
Из-за всего этого новостройки снова пойдут в рост. Сейчас огромный отложенный спрос сформировался и люди сразу будут брать. Я ждал падения продаж в июле, если с ипотекой будут тянуть, но не случилось…
Еще айтишники ждут IT-ипотеку и когда лимиты одобрят, то будет скорее всего так, как я писал вам здесь: /channel/Kharyb/5481
У меня всего лишь один вопрос остался, вы все еще ждёте падения цен, кто-то дождался значительной коррекции❓Я - нет… А жаль, очень хотел что-то выгодное купить. Буду брать теперь как есть…
PS А вот те, кто набрал переоцененные объекты в Новой Москве и Подмосковье, прыгая в последний вагон обычной льготки, могут не продать теперь.
А семейная ипотека с нами до 2030 года. За это время и детей родим много и стройку поддержим и ВВП подрастет и цены на хорошую недвижимость не упадут, а скорее всего тоже будут расти.
А правительству БОЛЬШОЕ СПАСИБО ЗА ЭТУ ВОЗМОЖНОСТЬ. Столько зайцев грохнули одним выстрелом, молодцы конечно.
/channel/Kharyb
Семейную ипотеку продлили для семей, в которых есть ребенок до 6 лет❗️
Сумма кредита до 12 миллионов в Москве и Питере. В регионах - 6 млн. Первоначальный взнос 20%.
Также СП могут получить семьи с ребенком-инвалидом и проживающие в малых городах.
Если вы ранее брали СП, то вам не дадут вторую. Одна ипотека - в одни руки.
Слава Богу)
/channel/Kharyb
Закончили, было круто и запись осталась
Читать полностью…
Друзья, всем привет! Сегодня в 20:00 наш традиционный субботний эфир!
Обсудим продление семейной ипотеки. Подумаем, что будет с ценами на недвижимость, выясним почему вторичка стоит и не продается и когда рухнут цены?
А также буду бесплатно отвечать на ваши вопросы, не зря это субботник. Ссылка будет чуть позже!
/channel/Kharyb
Все-таки я не понимаю, зачем брать студию под аренду и инвест в Мангазее на Тульской, ждать ее 4 года, если сейчас аренда такой была бы 70000-80000? Ах да, там еще и ремонт нужен…
В итоге студия сейчас бы обошлась в 16 млн с ремонтом… Евро-2 или Евро-3 еще обосновать возможно, причем действительно хорошие варианты есть. А студию?..
Вот например, мы сейчас продаем студию в Афи Тауэр. Целых 30 метров. С полной отделкой. Со ключами в конце этого года. За 13,4 млн! В 600.000 обойдется меблировка: /channel/KharybinPR/122 Это наш канал с нашими квартирами на продажу.
Барабанная дробь! Аренда здесь будет минимум 65, а скорее даже 70.000 в конце года! Разница с арендой на Тульской - 5-10 тысяч!
Я бы студию в Мангазее точно 4 года не ждал, тем более с мебелью и ремонтом она обойдется в 17 млн. А тут - 14 и полгода подождать. 21 этаж. Еще не продана, кстати.
Вот объясните мне в комментариях, зачем брать студию в Мангазее на Тульской, чего я не понимаю?
/channel/Kharyb
Разобрал Мангазею на Тульской. Скажу честно, результаты противоречивые, но очень интересно получилось.
Потому что я знаю реальные цены и аренды и продаж на Тульской… Скоро выложу или до эфира в субботу дотяну. Поставьте 👍🏻 пожалуйста, если интересно.
Никаких процентов, чесания репы, только реальные цифры.
Народ прям активно готовят к повышению ставки ЦБ, написал в новостном канале: /channel/KharibinNews/5980
Читать полностью…
Если сравнивать с июнем 2023 года, то в 2024 купили почти на 50% больше квартир и апартаментов в Московском регионе. Об этом ралли и о росте цен я предупреждал еще 30 октября 2023 года здесь: /channel/Kharyb/3864
Читать полностью…
Недвижимость в Москве будет падать в цене, обязательно будет. Но есть локации и квартиры, которые будут дорожать. И наличие рядом метро - далеко не главное преимущество!
Как же выбрать по-настоящему ликвидный и растущий жилой комплекс на падающем рынке? Все проще простого❗️
Ответ в новом видео:
https://youtu.be/Cymg-1KG3q0
Помните, я здесь писал, что ПИК уже работает с НОВОЙ СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКОЙ ❓
Мои источники сообщают, что будет разделение на две семейки:
1. До 6 лет включительно - считайте до 7 лет.
2. Для семей, у которых есть двое несовершеннолетних детей.
Сейчас финально согласовываются условия.
Резервы уже собирают но в ДДУ пока не выводят.
Можно выбирать потихоньку квартиры и бронировать.
А что это значит? А это значит, что мы скоро отлично заживем и я подберу еще много недвижки людям по очень выгодным условиям ☺️
А это в свою очередь значит, что хорошие квартиры будут в цене. А плохая нас не интересует, как бы цинично это не звучало.
PS Далеко не вся дешевая недвижимость плохая, кстати. Есть хорошая и недооцененная. Это чтобы вы меня правильно понимали.
Сначала в Турции, теперь - в Испании. Завтра в России?
Здесь я объяснил, почему посуточная аренда не выгодна:
1. Государству.
2. Вашим соседям.
3. Гостиничному лобби.
Никому не выгодна, кроме тех, кто сдает такие квартиры и никому не нужна. И если вы покупаете квартиры в туристических городах, в расчете на туристов, то… В какой-то момент можете стать банкротом.
Потому что:
1. Посуточную запретили.
2. Теперь продать дорого такой объект не получится - он больше никому не нужен.
3. Сдавать в длительную аренду тоже некому, так как местного населения не хватает на все такие квартиры.
Вот поэтому лучше покупать квартиры в крупных городах, а не туристических местах типа Суздали и прочих!
А вот длительная аренда государству нужна для обеспечения людей жильем и ее не тронут.
А посутка создает социальное напряжение, лишает прибыли гостиницы и налогов государство. Поэтому аккуратно относитесь к советам типа: берите квартиры в туристических местах!
/channel/Kharyb