40682
Связь со мной: @KharybinAlexander
Я занимаюсь торговлей всю свою жизнь. Юношей занимался одеждой, продуктами немного, в 25 лет стал риэлтором - в 2007 году.
Самое главное умение, которое должен усвоить продавец - умение залезть в шкуру покупателя. Понять - кто твой покупатель и чего он хочет. Стать им. Пока вы будете гадать, вы будете терять, вам нужно ТОЧНО ЗНАТЬ.
Сейчас я точно знаю, чего хотят покупатели квартир в Москве. Кто они, чем живут, чего хотят люди с деньгами. Люди без денег не могут купить квартиру, поэтому на них ориентироваться смысла нет.
А покупатели квартир сейчас хотят очень простых вещей:
⭕️ Новое качественное жилье. В Москве очень серьезно девелоперы совершенствуют свой продукт: МОПы, дворы, фасады, УК. Новостроек много и старые дома уже не в состоянии нормально конкурировать с ними.
Тоже самое и арендаторы, поэтому я снял данное видео. Купив что-то в панельке - вам будет сложно конкурировать за будущего покупателя и арендатора. Задайте сами себе вопрос: вы бы купили или сняли старое, если у вас есть деньги и есть новостройки?
⭕️ Качественная инфраструктура и транспортная доступность до центра города, до бизнес-центров, до всей активности. Люди с деньгами не покупают недвижимость в картофельных полях без метро и перспектив. Ее активно брали те, у кого денег нет, а теперь не знают что с ней делать. И снимают ее те, у кого нет денег на квартиры у метро, а потом могут возникнуть проблемы с платежеспособностью и частым переездом арендаторов.
Если вы хотите купить квартиру под инвестиции, чтобы ее потом дорого продать, чтобы ее потом выгодно сдать - ориентируйтесь на эти два фактора в первую очередь. На свою целевую аудиторию.
Именно поэтому цены в полях и в старых домах давно не растут хоть в аренде, хоть в продаже. Подросли совсем немного, относительно нового и качественного жилья и стоят на месте, а то и падают.
Конкуренция и изменение целевой аудитории за 20 лет полностью изменили портрет покупателя и арендатора.
Когда я приехал в Москву в 2001 году, новостроек почти не было. Сравнивать было просто не с чем. Появились П44Т и народ с придыханием на них смотрел. Это был прорыв! А потом понеслось. И кто этого сейчас не поймёт, тот проиграет на этом рынке.
В России есть регионы без новостроек - там без вариантов. Но в Москве совсем другая картина.
И еще. Я не устою повторять, что раньше все ехали в Москву от безысходности в регионах - это было в 90-х и нулевых. Сейчас этого нет. В регионах нормально люди живут, страна поменялась. Нет нужды такой.
В Москву сейчас едут только те, кто хочет и может добиться чего-то. Дети обеспеченных родителей, молодые и амбициозные предприниматели и карьеристы, просто умные ребята, которые сначала учатся и живут в общаге, а потом крепко встают на ноги. Они не хотят старое, в полях они надолго не задержатся.
Поэтому я, с заботой о вас, снял данный эфир и рассказал о том, какую недвижимость надо покупать в 2025 году.
/channel/Kharyb
erid: 2VtzqwamNhG
🏷Новогодняя скидка 23% на двухуровневые аппартаменты Norke Первомайская. Современная дизайнерская отделка, полная меблировка. Доходность от 12% годовых! Ввод в эксплуатацию 2 квартал 2025 г.
❓Почему выгодно инвестировать в отели Norke
✅ Под управлением компании находятся десятки отелей и апартаментов с категорией 3-4 звезды
✅Средняя загрузка 91%
✅Средняя доходность 15,5% годовых
📍Апарт-отель Norke Первомайская расположен в 10 минутах ходьбы от метро Первомайская. В 2 минутах ходьбы расположены Измайловский парк и крупнейший в России медико-хирургический центр Пирогова.
Краткосрочная аренда в данной локации пользуется повышенным спросом.
Успейте забронировать апартаменты по специальной новогодней цене 4 999 000 руб.
Для получения презентации проекта оставьте заявку на сайте invest-apartament.ru
⭕️Покупка для себя:
Интересная покупка “на будущее”, кому нужна именно эта локация.
Да, тут есть явный недостаток в прогулочных зонах и отсутствие реки/парков около дома, кому это важно выберут другие районы.
Стройка на многие годы вперед, также надо учесть.
Классическая архитектура и спорные планировки также не добавляют покупателей.
Цены считаю несколько завышенными. За аналогичный бюджет неподалеку сейчас можно выбрать ЖК Soul, который сдается раньше, рассмотреть более технологичный Amber City.
Перед покупкой я бы обязательно изучил предложения на вторичном рынке в ЖК Династия.
⭕️Покупка для инвестиций:
Застройщик предлагает интересные рассрочки в данный момент. ПВ 20% без удорожания и ежемесячный платеж до ключей в течение 29 или 32 месяцев, в зависимости от сдачи дома. При наличии всей суммы на вкладах 20% получается интересная экономика.
Пример:
3х-комнатная квартира 74 метра на среднем этаже стоит 35 млн.
В офисе мы можем вполне сделать скидку 10-12% и получить цену около 31 млн.
При рассрочке ПВ будет составлять 6,2 млн.
Остаток в 24,8 млн. разбивается на 32 платежа по 775 тысяч. до окончания строительства.
Если удастся положить 24,8 млн. на вклад под 20% и снимать с него средства для ежемесячного платежа, то за указанный период накопится примерно 9,6 млн. и итоговая цена квартиры выйдет около 21 млн ☝️.
При использовании рассрочки, надо понимать, что она не дает хорошую точку входа и не получится продать квартиру по переуступке без полной оплаты ДДУ☝🏻.
Стратегия покупки и последующей продажи на ключах так же может вызывать проблемы из-за огромного навеса будущей стройки в локации.
Нужно внимательно просчитывать экономику и выбирать ликвидные лоты.
⭕️Покупка для аренды:
Для аренды небольших лотов лучше подходит сосед Амбер Сити. И по расположению, и по наличию отделки. Пишите в личку «Амбер», если надо подобрать.
📌 Выводы:
Получился довольно спорный объект.
Мне нравится локация и ее перспективы, но покупать там квартиру для себя и для инвестиций в данный момент не стал бы.
Наибольший интерес вызывает скорее финансовые инструменты покупки, чем сам ЖК.
/channel/Kharyb
✅ ЖК Sezar City, 2й Хорошевский проезд д.7
Хорошевский район, 600 метров до ТТК и границы с ЦАО!
⭕️ Локация здесь
Идейное продолжение другого ЖК от данного застройщика - Династии.
✅ ЖК будет возводиться на месте овощебазы, за промышленное наследство территории можно сильно не переживать.
✅ Дома достаточно удалены от ТТК и ЖД путей, находятся в глубине района.
✅ Быстрый и удобный выезд на Звенигородское шоссе и ТТК обеспечивают хорошую транспортную доступность.
✅ Инфраструктура района находится в 500-700 метрах от 1й очереди с довольно удобной пешеходной дорогой. Можно сильно не зависеть от обещаний застройщика.
✅ Около метро функционирует хороший ТЦ. Неплохо заселена коммерция в ЖК Династия.
⛔️ Из минусов надо отметить, что до ближайшего входа в метро Хорошевская/Полежаевская около 1 км пешком, что несколько дальше, чем хотелось бы. Дорога через заборы будущей стройки других ЖК и не фасадную часть ТЦ.
⛔️ Построенный ЖК Династия на мой вкус расположен лучше. Ближе к метро, ближе к инфраструктуре, меньше стройки вокруг домов. С другой стороны, кому хочется потише район без Хорошевского шоссе под окнами и 10 минут пешком до метро не кажутся большим расстоянием, найдет свои плюсы в сравнении.
⭕️ Развитие Локации:
В данный момент ближайшая территория поделена между 4мя застройщиками:
Сезар забирает центральную часть промзоны, где будет строить новые проекты в 4-5 очередей, включая социальную инфраструктуру, бизнес центр и здание Фудмолла.
Начиная с 3й очереди проекта меняется архитектура и наполнение домов. Сейчас она идет под названием Sezar Future. Красивые дома в современном стиле.
ФСК уже начал строительство прямого конкурента и будущего соседа - Amber city. Строительство идет в 2 очереди, включая социальную инфраструктуру, бизнес центр и обязательство построить большую прогулочную зону с общим доступом на нее. Сравнение 2х ЖК будет ниже.
Самая спорная часть территории на пересечении Звенигородского Шоссе и ТТК вдали от метро принадлежит застройщику Главстрой. Там планируется строительство комплекса апартаментов Кампус, но до старта продаж еще далеко, особенно с текущим запретом на данный вид домов.
Небольшой участок ближе ко 2-му Хорошевскому проезду принадлежит компании Balchug Estate. В данный момент там в планах строительство Бизнес центра.
Ближайший участок к метро Полежаевская принадлежит компании Гранель. В планах строительство нового Жилого комплекса, но планов и сроков по нему пока нет.
Пока не охваченной остается территория Мелькомбината и промзоны ближе к МЦК Хорошево, можно быть уверенным, что и там когда-то начнется стройка.
Так же необходимо отметить, что это не полностью новая территория без старого фонда. На территории квартала расположено довольно большое количество домов разного назначения, преимущественно состоящего из красивых кирпичных пятиэтажек, часть из которых попадают под программу по реновации.
Получаем довольно интересный симбиоз старого района, новостроек и бизнес центров, который вполне может перерасти в комфортный для жизни кластер.
/channel/Kharyb
Новый ипотечный стандарт 2025 или как Набиуллина ломает схемы застройщиков❗️
YOUTUBE
RUTUBE
ДЗЕН
VK ВИДЕО
Написал только что клиент.
В сентябре 2023 года года мы купили небольшую евро-двушку 34 м2 за 12 млн в ЖК Кольская 8. Тут писал про эти кейсы: /channel/Kharyb/3407
Сейчас застройщик ее продает за 16 млн, смотрите картинку. На вторичке такие мы продаем за 15.3-15.5 без проблем. За 16 улетали в начале декабря, когда курс прыгнул. И сейчас тоже улетят, если снова рубль начнет слабеть.
Рост цен - 30% за год и 4 месяца. В принципе депозиты сейчас могли бы дать такую доходность, но тогда ставки были ниже. Да и сейчас - не факт что ЦБ не начнет снижать ставку.
Студии мы брали там тоже по 7.5 млн. Сейчас застройщик их продает по 11.5… На вторичке или в переуступках вообще ничего нет на несколько домов по 30 этажей.
А ведь я там клиентам прошлым летом и осенью набрал с десяток таких малышек по 7.2-7.5-7.8. И мне тоже все кричали, что цены рухнут 🙂
/channel/Kharyb
Погодите, я вам еще напишу за сколько эти ☝🏻квартиры были куплены и сколько принесли арендой за годы сдачи. Вот где все хорошо.
Читать полностью…
«Мое видение будущего рынка недвижимости в Москве иногда отличается от твоего, я выкладываю соответствующие комменты в твоем чате. По поводу моих прошедших в этом году сделок могу сказать, что продал благодаря двум факторам: во первых это хорошее состояние квартир, близость к метро, хорошая развитая локация внутри МКАД именно то что ты пропагандируешь на канале и во-вторых момент продажи совпал с очередной паникой на падении рубля. Вспомни, когда в конце октября доллар пошёл на сотку и все ждали, что вмешается цб, а он никак не вмешивался и потом рост пошёл с ускорением на 110 и выше. Вот те пару квартир, которые я продавал с августа и готов был отдавать по 18 практически одномоментно были выкуплены за 18,6-18,8. Народ у нас пугливый, все все понимают про наше государство и бегут спасать деньги в недвижимости. Не самый плохой вариант, кстати. Поэтому фактор ослабления рубля сильно влияет на рынок недвижимости».
Автор продал квартиры, потому что они уже выросли в цене и свое отработали. Он перекладывается в новую недвижимость, если что 🤗
/channel/Kharyb
Продолжение:
Плюс последнее, что сейчас может сделать девелопер — слить квартиры в убыток, обрекая себя сидеть без ассортимента, когда ставки снизятся, а люди снимут деньги со вкладов.
☝🏻Резюме — оснований для системного снижения стоимости квадратного метра на конец 2024 года нет.
Самый вероятный сценарий: цены на недвижимость продолжат уверенный рост и уже потом возможны скидки. Стоимость квартир, даже с учетом дисконтов, вряд ли будет ниже, чем сейчас. Прогноз по росту цен на 2025 год — до 25%.
☝🏻Есть ли сейчас смысл покупать жилье:
Да, если есть потребность и финансовые возможности, то откладывать приобретение недвижимости нет смысла. Хороший вариант — рассрочка, тогда застройщик фиксирует стоимость и повышение цен не коснется покупателя. Я об этом писал тут: /channel/Kharyb/6632
А еще семейная ипотека - классная возможность улучшить жилищные условия за 6%. Тем более, сейчас убрали лимиты и дают деньги! Сколько этот аукцион большой щедрости от государства будет продолжаться, я не знаю. Это тоже будет толкать продажи вверх.
Оригинал статьи: https://dvizhenie.ru/media/2168/ilya-piskulin-chto-budet-s-cenami-na-zhile-v-2025-godu
Мой канал: /channel/Kharyb
✅ В чате один из подписчиков задал вопрос ☝🏻
Я решил ответить сразу всем:
⭕️ Когда вы что-то покупаете, вы должны четко себе представлять как будете за это платить. Никогда не рассчитывайте на арендаторов - если аренда гасит ипотеку, то это приятный бонус. Всегда рассчитывайте только на себя.
⭕️ Не покупайте объекты у застройщика, который строит квартиры в одних полях. Рано или поздно у него начнутся проблемы, ведь это неликвид на выходе.
⭕️⭕️⭕️ Никогда, вы слышите, никогда не покупайте ничего дорогостоящего в рынке, который не знаете идеально. Хотите инвестировать - изучите рынок или обратитесь к тем, кто его знает.
⭕️ Я делал разбор на этот ЖК еще 13 июня 2022 года и объяснял, почему его покупать не нужно, вот смотрите сами: /channel/Kharyb/669
А вот еще кейс по Большой Очаковской был. Такую квартиру мы купили за 12.6 миллиона, если учитывать рассрочку на полгода, мою скидку и прибыль от депозита.
Причем, в объявлении однокомнатная квартира за 14.7 миллиона, а у нас была евро-двушка! Она бы еще дороже продалась. В Матвеевском парке таких цен вообще нет уже.
Самое грустное, что квартир в продаже мало. Ничего почти нет - это на десятки домов по 30+ этажей в Большой очаковской и Матвеевском парке и др. Все продается и покупается, иначе там бы 100 квартир висело.
Заказать подбор можно здесь: /channel/Kharyb/5241
СКОРО АРЕНДАТОРОВ НЕ БУДЕТ ВОВСЕ:
YOUTUBE
RUTUBE
ДЗЕН
VK-СООБЩЕСТВО
Ребята! В чате прям растрогали🤗
Читать полностью…
Обещал вам рассказать про квартиры, которые сдаем! Вот несколько примеров:
⭕️ Однокомнатная квартира в ЖК Вереск была сдана недавно за 90000. Это всего 37 метров. У ЖК есть свои трудности в виде ремонтов вокруг и не очень удобной дороги до метро, но скоро все наладится. Больше фото по ссылке: /channel/Kharybo/15802
⭕️ Двушку в ЖК Лучи сдали с трудом за 100.000, но справились. Арендаторы приходили очень сомнительные. То с перегаром, то юные криптаны, то какие-то странные неплатежеспособные люди, представившиеся семьей. В итоге мы сумели найти приличную пару. Если вы сами сдаете квартиру сейчас, то я вам не завидую. Ссылка на остальные фото: /channel/Kharybo/15892
⭕️ Студия 20м2 в ЖК Волжский парк «ушла» за 55000. Вот ее фото: /channel/Kharybo/15583
Сдали девушке-продюсеру из Хабаровского края, 23 года. Другим нанимателям не нравилась доступность к метро. А она уже проживала тут и всё ок.
⭕️ Матвеевский парк, евро-трешку, сдали за 110.000 в месяц девушке из Латвии. Она получила недавно разрешение на временное проживание в России. Остальные фото тут: /channel/Kharybo/15593
Все квартиры мы сдаем как свои, так как потом стараемся помогать нашим клиентам в решении любых разногласий и споров, ведем переговоры и улаживаем конфликты. А нам это надо? Нам это не надо! Поэтому очень внимательно и тщательно отбираем квартирантов. Заключаем мой договор с неустойками, который многим продал и постоянно модифицирую. Если хотите с нами сдать квартиру, условия и контакты в шапке канала: /channel/Kharyb/5368
Как видите, квартиры сдаются и сдаются за очень приличные деньги. Как уже обсуждали в нашем закрытом инвестиционном чатике, стоимость аренды в Москве приблизилась к европейской.
Ps Всем советую подписаться на наш инвестиционный чат, попасть туда можно только по ссылке: /channel/+uFnASMmoBcRjNTBi Там подписчики и я общаемся, делимся интересными вариантами жилых комплексов и кейсами.
Канал с нашими объектами под аренду и покупку: /channel/Kharybo Здесь только проверенные варианты от наших клиентов-собственников и агентов!
А еще мы сами меблируем многие объекты наших клиентов, ремонтируем, управляем ими - обращайтесь, контакты в шапке канала.
Могу еще рассказать про другие квартиры, если наберём 800 лайков. Так я пойму что вам интересно! Спасибо.
/channel/Kharyb
Сейчас согласовывал клиентам скидку на первую очередь Примаверы❗️
Год назад мы подобрали клиенту там и приобрели видовую планировку более 80 метров за 42 миллиона, здесь рассказывал: /channel/Kharyb/4079
Вчера читал в нашем чате (он сейчас только по ссылке) мнение, что там цены не выросли и радостно решил этот момент проверить, а вдруг получится другому клиенту выгодно приобрести квартиру?
Итог печальный. Вот квартира на 10 метров меньше, чем взяли мы год назад и на 20 миллионов дороже… Месяц назад цена была 50 миллионов на нее, а сейчас 62 уже!
Кинулся к своим менеджерам. Говорю: «Ребят, мне в чате пишут, что цены в Примавере не выросли, СМИ твердят, что продаж у застройщиков нет, дайте скидку до 46-47 млн?»
Ответ меня удивил: «Попробуем за 55 млн сделать, но бронь будет очень дорогой».
Выходит, что купленную нами год назад видовую планировку 80+ метров за 42 млн, даже со всеми скидками уже не взять ни за 55 млн, ни дороже? Разве что смотреть 2028 год.
А жаль. /channel/Kharyb
Ого! Квартир в продаже в Москве и МО все меньше и меньше, причем значительно! Причины описал здесь: /channel/Kharyb/6323
Количество квартир в аренде пока тоже стабилизировалось. Даже меньше, чем было…
Но это все из-за праздников может быть. Через неделю еще раз глянем.
Если аренда немного просела, то как упадут цены в продаже, при уменьшении предложения?
Не хотят люди продавать хорошие квартиры, потому что курс рубля к доллару падает. Не знают, что делать с деньгами и что будет дальше.
Не хотят застройщики запускать новые проекты, потому что кредиты космически дорогие, зарплаты строители просят в два раза больше, а город требует инфраструктуру, подробности тут: /channel/Kharyb/6666 Вон Мангазея на Рокоссовского, например, год откладывала…
Говорили с застройщиками на днях. Нормально они в декабре распродались в общей массе. План перевыполнили, теперь в ус не дуют…
Похоже сокращается предложение. К чему мы придем - будет видно. Я квартир набрал, мне теперь с забора просто любопытно.
/channel/Kharyb
Эти квартиры за 18.8 млн купили для сдачи в аренду и выставили за 80000. Это их максимальная цена. Такое себе 😅
Просто я сейчас людям подбираю за 12-13 и 15 млн квартиры с такой же арендой и перспективами роста.
Вот для этого надо знать рынок…
Условия подбора тут: /channel/Kharyb/5241
⭕️Что строят:
В реализации пока находится 1ая очередь, имеющая следующие характеристики:
Строительство 4 домов, объединенных общим двором.
2 низкоэтажных дома выдача ключей до 31.03.2028
2 высотки выдача ключей до 30.06.2028
Всего квартир: 1481
Средняя площадь: 59 метров
К-т паркинга: 0,52
Высота потолков стандартного этажа: 3,1 м.
Все квартиры сдаются без отделки.
Средняя площадь маловата для хорошего бизнес класса и связана с очень большим количеством 1к квартир. Застройщик говорит, что много лотов будет браться под объединение, квартирография этому способствует.
Дома визуально похожи на сданный ЖК Династия и не имеют каких то особенных технических особенностей, таких как центральное кондиционирование, вентиляция, очистка воды, широкоформатные окна, особенное благоустройство и наполнение МОПов.
Из положительных особенностей всего проекта отмечу пешеходный бульвар между первой и второй очередью, что-то похожее реализовано в ЖК Настоящее.
Также социальная инфраструктура и большая коммерция фудмолла будет находится внутри квартала, дорога до нее планируется без пересечения с проезжей частью.
⭕️Квартирография:
✅Плюсы:
В проекте нет студий.
Средняя площадь 1к квартир 44 метра. 2к - 65 метров.
Есть довольно много лотов с балконами, кому это важно.
В проекте 5 малоэтажных секций от 7 до 14 этажей с количеством квартир на этаже от 1 до 5. Для любителей приватности.
Простота объединения квартир для тех, кто хочет большие лоты.
⛔️Минусы:
На 99% неликвидные планировки. Все однокомнатные квартиры от 37 до 50 метров по сути являются классикой с маленькой кухней. Это же относится и к большинству 2к и 3к.
Понравились только маленькие 3х комнатные квартиры 70-75 метров, где можно не возводить стену между кухней и комнатой и делать просторные Е3. Думаю, многие так и поступят.
Смущает плотность в доминанте квартала. 51 этаж, 11 квартир на этаже и 6 лифтов.
⭕️Сравнение с Амбер Сити:
Нельзя не обойти этот момент, так как оба комплекса находятся в одной локации, имеют сравнимые цены и сроки сдачи.
✅Плюсы Сезар:
В удалении от трасс и ЖД путей.
Наличие малоэтажных приватных секций.
✅Плюсы Амбер:
Ближе метро.
Наличие квартир с отделкой от застройщика.
Лучше выполнены планировочные решения.
Технически более интересные дома.
/channel/Kharyb
Дорогие друзья, поздравляю всех вас со светлым праздником Рождества Христова❗️
Выходные заканчиваются, а значит пора пожелать духовного роста и успехов в делах. Желаю побед, особенно над собой, как бы это банально не звучало.
Наш мозг потребляет очень много энергии, а организм старается эту энергию сохранить. Нам проще делать привычные вещи и очень сложно начинать новое, менять привычки, но без этого ничего не изменится и все надежды на в Новый год могут не оправдаться.
Я с 2001 по 2007 год хотел стать риэлтором, но стал только из-за сложных жизненных обстоятельств, однако это помогло мне вырасти.
Несколько лет говорил и хотел начать вести kharybin?si=1_ezhZ3rm4kNvmZm">Ютуб, но каждый раз находились другие «неотложные»задачи. Однако именно Ютуб дал столько клиентов, сколько никогда не было и помог вырасти телеге.
Я пару лет думал над этим телеграмм-каналом, но что-то мешало…
А потом я просто устроился в агентство по недвижимости в 2007 году, просто записал первое видео на телефон, просто набросал первый пост в этом канале... Начать оказалось очень просто, трудности были, но я бы не сказал что какие-то великие 🙂.
Чтобы не бросить начинания, необходимо увидеть и поверить в будущую цель. Если вы понимаете, зачем собираетесь сделать тысячи шагов, куда вы придете в итоге - вы осилите этот путь.
По-другому редко получается и люди часто бросают начатое только потому, что не знают - куда идут. Им казалось что они знают, но это не так. Желаю вам всегда знать куда и зачем вы идете 😅.
Привычки. Они могут быть лютым врагом и самым близким другом. Это я тоже хорошо усвоил и постоянно стараюсь следить за собой и выдергивать сорняки. Все падения и взлеты - итог моих привычек. Желаю вам разобраться со своими.
Я верю в Бога, верю в то, что эта жизнь - лишь начало чего-то большего. Именно Бог и вера помогали мне проходить самые серьезные жизненные испытания. Желаю, чтобы у вас никогда не было плохих испытаний.
Пусть ваша жизнь будет наполнена истинным смыслом и радостью. Хорошо сказал Екклесиаст в Библии: "И увидел я, что нет ничего лучше для человека, чем наслаждаться своим трудом, потому что такова его доля. Ведь кто может показать ему то, что будет после него?" (Еккл.3:22)
Рискуйте, проходите через стресс, отказываетесь от комфортной жизни только ради больших целей. Не ищите приключений просто так, оно того не стоит. Цените спокойствие. Помните - люди без стресса живут дольше, но не всегда лучше.
С Рождеством и Новым годом вас всех! Мира, покоя, радости, веры, любви, много денег.
/channel/Kharyb
Мой партнер из Питера пишет:
«Сдали 2к квартиру в ЖК «Солнечный город». Цена в этом году 40+ку, цена год назад 30+ку.
Никогда не думал, что это случится, но в ландшафте ЖК «Солнечный город» образовался естественный дефицит жилья. Летом в среднем цены на однушки подскочили примерно тысяч на 10, а на двушки прайс выставляли до 50+ вся коммуналка укладывалась на плечи того, кто будет снимать. При том, что буквально за год до этого, чтобы сдать за 35 и в хорошие руки нужно было приложить нормально так усилий.
Эту двухкомнатную красоту с зимним садом мы не стремились сдать поверху рынка. Начали за 47, но не нашли таких, кому бы хотелось отдать ключи. У владельца уже сложился позитивный стереотип о жильцах, которые отдают объект обратно в состоянии ещё лучшем, чем был. Посему ценник ещё опустили до 45. При этом среди конкурентов были 2 пустых аналога и ещё 1 за 43 с черновой отделкой. Снижение и в этот раз не дало результатов. Приходили смотреть либо с завышенными ожиданиями, либо с требованием ещё дополнить шкафами, телевизорами.
фильтрами для воды и обязательно установить посудомойку.
Нужных людей принесла цена 40. Вселилась молодая интеллигентная пара музыкант и его девушка с очень высоким индексом автономности, которые ещё ждали несколько дней, когда владелец может приехать на договор.
Цена оказалась ниже летней из-за всё-таки небольшого, но спада спроса на аренду. Тем не менее, итоговую прибавку за год +10 тысяч к цене в аренде считаю очень даже хорошей. Тем более, если брать в расчёт фактически нулевой износ жилья».
Если вы хотите в Санкт-Петербурге сдать квартиру - обращайтесь тоже к нам.
/channel/Kharyb
Самое прикольное - сейчас уникальное время, совсем не хуже, чем было тогда. Есть много возможностей для инвеста в недвижимость. Обязательно сниму kharybin?si=vMHuo7c3hirEYPRK">видео в ютуб и все расскажу.
Читать полностью…
А я об этом предупреждал заранее - вот старый пост, как пример: /channel/Kharyb/6428
Читать полностью…
Интересно написал в личку один из подписчиков. Мой клиент и хороший знакомый. Он продал пару однушек, площадью 35 метров, в современном ЖК на Варшавской. Летом еще было мало звоночков за 18 млн, а в ноябре все улетело за 18.6-18.8:
Читать полностью…
Мне на глаза попалась очень интересная статья от Ильи Пискулина, которую постараюсь тезисно изложить.
Что изменилось:
⭕️ Дорогие кредиты. Если раньше девелоперы платили в среднем 5% по кредиту, то сейчас вынуждены от 10 до 20% закладывать в свою экономику.
⭕️ Инфляция за год в стройматериалах составила 10-20%.
⭕️ Заработные платы рабочих в некоторых регионах выросли в 2 раза. Это связано с увеличением выплат в других отраслях: курьерских компаниях, предприятиях с гособоронзаказом, службой по контракту.
⭕️ Дефицит рабочей силы. После Крокуса участились рейды на стройки и мигранты вынуждены искать себе другие занятия. В 2025 году ряд регионов вообще ввел запрет на работу мигрантов. Сейчас стройке придется конкурировать за россиян с отраслями, где ежемесячные выплаты превышают 200 тыс. рублей в месяц. Это без учета того, что остальные сегменты экономики тоже включатся в борьбу за людей, ведь миграционные ограничения коснутся не только девелопмента.
⭕️ 5 лет назад многие социальные объекты строил город, сейчас это все повесили на застройщиков, которые включают стоимость школ и садиков в цену квартир для вас. Добавьте к этому уменьшение плотности застройки в регионах. Это означает, что стоимость земли распределяется на меньшее количество квадратных метров и квартир.
⭕️ Сильно подорожала земля. К этому привело развитие строительной отрасли: льготная ипотека обеспечивала продажи, а участков было мало.
⭕️ Сроки и стоимость вывода объектов выросли, это мы с вами видим. Усложнились бюрократические процедуры по получению исходно-разрешительной документации, в нее включают решение тех или иных задач города, строительство социальных объектов.
⭕️ Налоговая реформа. Мы тоже на себе ощутили новый НДС. Многие подрядчики были небольшими и теперь они на УСН вынуждены его платить.
⭕️ Эволюция продукта и усложнение девелопмента. Благоустройство дворов, фасады, отделка подъездов в новых домах — все в современном жилье стоит больше, чем когда бы то ни было.
⭕️ Вклады под 24%
Наступит день, когда люди снимут деньги с вкладов и встанет вопрос — что с ними делать. Произойдет это, когда «ключ» снизится, а значит, уменьшится и ставка по ипотеке. Это приведет к огромному всплеску продаж на рынке недвижимости. Застройщики уже его ждут. К этому времени они, несомненно, постараются поднять цены.
📉 Факторы, способствующие снижению цены на недвижимость:
✅ Низкие продажи относительно прошлого года. Застройщики сейчас вынуждены наполнять Эскроу-счета и давать скидки, но они и тем-более банки, не могут работать ниже себестоимости. Тем не менее, есть реальная вероятность дисконтов на отдельные объекты, лоты, пулы квартир, когда застройщики будут готовы снизить цену до 20%, чтобы решить тактические или оперативные задачи.
✅ Готовые квартиры. Часть застройщиков не сможет до ключей распродать все объекты и дома со сроками сдачи в 26+ годах могут давать скидки. Если застройщик ввел дом, но не отдал кредит банку, он может снизить стоимость, чтобы избавиться от нагрузки и приблизиться к долгожданной прибыли. Так, кстати, делал ПИК в Большой очаковской, когда я клиентам схватил объекты на 20% дешевле рынка, здесь писал: /channel/Kharyb/6370 Или в Саларьево брал себе. Или вот Остров был.
✅ Вторичка и инвесторы
В последние годы многие люди купили себе квартиры с целью перепродажи или сохранения средств. Часть из них может выходить на рынок с дисконтом по сравнению со средними ценами. Тем не менее, подобные предложения будут единичными.
☝🏻Выводы: девелоперы будут меньше строить из-за роста себестоимости и связанных с этим высоких рисков. Сотни застройщиков страны в конце 2024 года сидели над финансовыми моделями собственных проектов и не понимали, что еще срезать, чтобы в объектах появилась рентабельность. Единственный вариант — поднятие цены. Для этого есть потенциал с учетом объема вкладов и активного роста зарплат в стране.
/channel/Kharyb
Некоторые люди в чате активно ждут февраля-марта для покупки квартиры. Почему? Читайте наш закрытый чат: /channel/+uFnASMmoBcRjNTBi
Читать полностью…
Ох ты❗️Вот это да…
Делаю сейчас новый подбор для нового клиента и вижу такое…
Вот здесь я советовал обратить внимание на Кутузовский квартал и писал, что цены там на короткое время ниже стартовых, да еще рассрочка без процентов: /channel/Kharyb/6508
Тогда к нам пришла клиентка на подбор и купила сразу 2 квартиры. Одну как раз в КК. Взяли мы ей евро-двушку 34.5 метра за 15 миллионов и с рассрочкой на год 🤣.
7.5 миллионов мы внесли сразу, а еще 7.5 положили на депозит под 25% годовых. Если не считать копейки, то квартира ей обошлась в 13.5 млн 😅🤗
Сейчас самая дешевая из таких квартир в этом ЖК стоит на 2 этаже за 17 млн❗️Скрин вверху прикрепляю. А мы купили хороший видовой этаж.
Таким образом за 160.000 мы сумели найти и подобрать человеку лот дешевле на 2 млн., потому что знаем рынок и увидели крутую возможность.
Вот такие кейсы я всегда буду приводить в пример, чтобы обосновать стоимость услуг. Они окупились более чем в 10 раз.
Вторую квартиру ей взяли в другом ЖК, тоже очень выгодно, я еще и скидку организовал хорошую. В следующий раз напишу вам об этом.
А вообще, на канале полно информации, ее нужно только правильно использовать 🙂
PS Кутузовский квартал хорошо вырастет в цене, потому что конкурентов почти нет, метро рядом, причем сразу и кольцевая и 2 радиальные удобные ветки в самый центр!!! Парки недалеко. Аэроэкспресс до Шереметьево. МЦД до Белорусской и Сити! Ликвидность в аренде и продаже на ключах будет очень хорошей, а цены высокими.
Жаль, что халява кончилась и не факт что снова такой шанс будет. А говорил вам - берите в ноябре-декабре квартиры. Нет же, хотели еще ниже в январе купить… Есть хорошая поговорка: «От добра, добра не ищут». Меня родители еще в детстве ей научили.
/channel/Kharyb
Всем доброго дня.
Пока ЦБ зафиксировал курс доллара к рублю в районе 101.6 на все праздники, форекс показывает совсем другие значения. Похожее было в СССР, но с гораздо большим отрывом.
На картинке курс, который я только что взял с Инвестинга. Вчера он доходил до 114 рублей за доллар, но потом откатился, позавчера максимум был в районе 112.
Экономисты приводят разные причины такой волатильности. Кто-то говорит что это из-за дорогих покупок на Новый год 😏 Кто-то из-за скорого отказа Европы от нашей нефти, доходы от которой серьезно поддерживают бюджет и тд.
Я считаю, что это происходит на ожиданиях отмены моратория на покупку валюты Центральным банком с 1 января. Именно эта мера спасла нас от девальвации 27 ноября. Подробно и понятно я обо всем это рассказывал здесь: /channel/Kharyb/6462
Трейдеры просто ждут снижения курса рубля и ставят на это.
Чем такая ситуация грозит покупателям квартир? Тем, что крупные капиталы люди в первую очередь несут в недвижимость и больше никуда. Валюту покупать становится дорого и народ скупает недвижимость. В основном - вторичку или ближние сроки сдачи новостроек.
Точно так недавно скупили весь ликвид и даже часть неликвида со сроками сдачи в 2024 году и даже в 2025 году.
Сейчас мы вошли в 2025 год, значит будут разбирать 25 и даже 26 год. А вот сразу или постепенно - все будет зависеть от курса.
Рублей становится в стране все больше и больше. Государство ежедневно тратит огромные суммы на СВО, а эти деньги распространяются по всем людям и бизнесам, депозиты проносят колоссальные доходы, поэтому растет инфляция.
Еще ЦБ принял новый ипотечный стандарт. Я уже снял об этом видео, оно ждёт своего часа. Из-за этого, а также из-за отмены лимитов по семейной ипотеке и хороших продаж, застройщики сильно подняли цены перед самым Новым годом и отменили многие скидки. Тут обсуждали: /channel/Kharyb/6619
Что будет дальше? Что делать?
Все просто.
Пока что сложно будет продавать 27-28 и дальше годы. Люди боятся заходить даже по очень низким ценам, которые сейчас есть. И просто не хотят, потому что думают что на депозите заработают больше. Однако ЦБ скоро будет вынужден снижать ставку, если не хочет уничтожить малый и средний бизнес.
Если ЦБ снизит ставку - инвест в долгую стройку заиграет абсолютно новыми красками. Как и инвестиции в акции. Инвесторы станут покупать доходность 30-40% за 2.5-3 года в стройке и в акциях. Все вырастет, скидки отменят. По акциям это уже видно - фондовый рынок рванул вверх даже на том, что Набиуллина не подняла ставку.
Но пока что можно наслаждаться низкими ценами и хорошими скидками в «долгих» проектах.
В новостройках со сроками сдачи в 25 году почти ничего не осталось. В 26 пока что выбор есть, но все выкупят за полгода и это без резких колебаний курса.
Если же курс рубля продолжит падение и ЦБ официально поднимет его до 112-115 или 120 за доллар в течение 2-3 месяцев, то спрос на все еще сильнее вырастет, а в след за ним и цены и инфляция.
Будем надеяться, что государство это понимает и станет бороться за крепкий рубль. Но в принципе им это не очень выгодно, мы должны это помнить. Бюджет получит больше денег за энергоресурсы, если рубль будет по 110-120…
/channel/Kharyb
Друзья, коллеги, просто хорошие люди и подписчики.
Простите меня, итогов подводить не буду, боюсь сглаза 🤣 Шучу, просто лень, хочется отдохнуть. Вы и так все знаете 🤗 Год был хороший, успешный, благословенный, Слава Богу.
Пишите поздравления мне и друг другу под этим постом. В личку не пишите пожалуйста, - там менеджеры приучены всем отвечать, а им тоже надо отдыхать )
Всех люблю, обнимаю, счастливого Нового года желаю, будьте счастливы🤗
/channel/Kharyb
Кто покупает элитку в Москве, откуда такой рост❓
YOUTUBE
ДЗЕН
RUTUBE
VK-сообщество
Зима, холода, хочется в тепло 🙂
Если поедете в Дубай на праздники, советую совместить приятное с полезным и зайти на крупнейшую презентацию недвижимости - с 3 по 5 января на BLUEWATERS ISLAND.
В 2023 году я тоже там бывал и квартиры смотрел. Было очень интересно, даже видео снял! На самом деле, Дубай ничем не отличается от Москвы в плане инвеста и подбора объектов под аренду - есть много неликвида и есть очень интересные варианты.
Тут вот в чем еще дело. В валюте недвижимость Эмиратов выросла за последние 20 лет в несколько раз, а в Москве - упала в два раза из-за ослабления курса рубля, поэтому есть о чем задуматься. Я на эту тему даже снимал ролик недавно.
На презентации будет доступ к новым проектам, которые еще не представлены на рынке с эксклюзивными ценами и с выгодными планами платежей. Будет возможность лично пообщаться с более чем 20 ведущими застройщиками❗️
Я считаю мероприятие интересным, отнеситесь к нему как интертейнменту и разнообразьте отпуск. Сам в этот раз никуда не лечу, дел много, но с удовольствием бы посетил.