40682
Связь со мной: @KharybinAlexander
История о человеке, который сдавал в Германии недвижимость, являясь (видимо) налоговым резидентом России потрясла вчера интернет❗️
Штраф пришел российскому резиденту, который владеет шестью коммерческими помещениями в Германии, сдает их в аренду немецким компаниям и получает арендные платежи на иностранный валютный счет. Эка невидаль - его признали предпринимателем.
Столичное УФНС сочло эту деятельность предпринимательской, валютные операции по ней незаконными и выписало нарушителю штраф в размере 30% от суммы операций.
Если этот прецедент устоит в судах, то штрафы могут получить и те, кто сдает квартиры заграницей. А только ли заграницей?!
Собственно в этом нет ничего нового. В условных США или Европе могли бы наказать еще сильнее.
Поэтому, получая гражданство другой страны, надо четко себе представлять подо что вы подписываетесь. А у нас по мнению налоговиков, систематическое получение прибыли от аренды за рубежом — это предпринимательская деятельность.
А гражданин, занимающийся ей, приравнивается к ИП. На ИП распространяются правила для юрлиц. Согласно им, валютная выручка должна поступать в уполномоченный российский банк.
И скорее всего данный гражданин добровольно задекларировал свои доходы у нас, а ему за это прилетела дубина вместо «спасибо». Ибо сейчас Германия навряд ли передает информацию в Россию.
Кстати! О другом таком случае уже в России, когда гражданин платил налоги как физлицо со сдачи десятка квартир, а его сочли незаконным предпринимателем и завели дело я рассказывал здесь: /channel/Kharyb/3658
Тогда многие решили, что дело политическое, но я вижу продолжение в случае с Германией.
Есть о чем подумать. Обязательно посмотрите это видео, если сдаете квартиры и честно платите налог: /channel/Kharyb/3658
Вроде все делаете правильно, но где гарантия, что завтра вас не посчитают незаконным предпринимателем или автоматом не сделают ИП на ОСН с НДС?
Хотя, по конституции вы имеете право как физлицо распоряжаться и сдавать свое имущество в аренду. Но лучше это делать как самозанятый, а не физлицо - дешевле и надежнее. А апартаменты - как ИП. В видео выше все рассказал.
Такие дела…
❄️Снегопад цен в Департаменте Яблока🍏
Дорогие подписчики, мы спешим сообщить об огромных зимних скидках🎄. Каждый из Вас хочет обновить свой телефон, а может порадовать близких?
Мы удовлетворим потребности каждого клиента🤗
📲iPhone 15 Pro всего 94.350₽
📲iPhone 15 Pro Max всего 113.900₽
💻 MacBook Air, 2023 года всего 92.225₽
🎧 AirPods MAX всего 44.915₽
🕹 PlayStation 5 всего 38.000₽
Вся техника 100% оригинальная!
Переходи по ссылке и получи любимую технику Apple по лучшей цене!🔽
/channel/+37pb-eia6MowMWRi
#РМ
✅ ЖК Баланс
Продолжаю рассказывать - за сколько сдаются квартиры в разных ЖК.
Баланс я никогда не рекомендовал покупать под аренду по причине его «среднести🙂».
Средний ЖК без каких-то выдающихся перспектив за свои деньги. С одной стороны - неплохая транспортная доступность и дом, но цены были не низкими.
Сдали мы там недавно две квартиры. Сделали отличные фото и видео, подписали мой договор. Олег и Дима работали.
Эта евро-двушка с хорошим ремонтом, но без наворотов и украшательств ушла за 57000 в месяц. Качественная обычная квартира, все новое.
Люди приходили, торговались до 53000, но мы им отказали. В итоге сдали с 3-го показа - нашли приятную молодую пару из IT.
/channel/Kharyb
Знаете такие старые АТС и прочие промышленные постройки, которые теперь называют модным словом «Лофт» и делают из кабинетов студии? И вот вроде все неплохо - готовое отремонтированное помещение, которое можно сдавать в аренду и получать неплохой доход, однако…
Редевелопмент все больше напоминает мышеловку и только вопрос времени, когда власть возьмется за эти, перестроенные под жилье, старые коммерческие здания.
Я многократно писал о рисках в таких апартаментах, что их могут запросто снести в результате КРТ или отключить коммуникации, но люди все равно покупают эти объекты из-за сравнительной дешевизны и модного слова лофт.
Теперь власти взялись за них всерьез. Коммерсант пишет:
Власти Москвы выбрали новую тактику борьбы с апарт-комплексами, созданными без разрешений на базе бывших промышленных и административных зданий. Мэрия через суд пытается признать строения объектами незавершенного строительства, что может привести к запрету на их эксплуатацию и дальнейшему демонтажу. Такие проекты привлекают покупателей относительно низкими ценами: площади в них в среднем на 20% дешевле, чем в апартаментах с необходимой документацией.
В настоящее время столичные власти пытаются через арбитражный суд города признать объектом незавершенного строительства три здания общей площадью 8,2 тыс. кв. м на Вольной улице в районе Соколиная гора. Мэрия хочет запретить образовывать, продвигать и продавать новые помещения в этих зданиях.
Это те самые апартаменты, которые мы сдавали в аренду, но никогда не покупали клиентам.
Примеры редевелопмента на Вольной: https://www.cian.ru/sale/flat/297724498/ и https://www.cian.ru/sale/flat/296833144/ и https://www.cian.ru/sale/flat/297582406/
Здания в том районе 1967 года постройки были переоборудованы под апартаменты. В 2021–2023 годах помещения в них купили 300 физлиц, Росреестр зарегистрировал их права собственности.
Проблемы возникли из-за несоответствия фактического вида использования земли и заявленного, который подразумевает использование объектов для оказания бытовых услуг. В иске указано, что работы по реконструкции здания велись без разрешения на строительство, а эксплуатация идет без разрешения на ввод.
PS Не покупайте на рынке мутные студии и проекты. Никогда. Как бы дешево они не стоили и как бы можно не смотрелись и дорого не сдавались. Продать их непросто, налог часто высокий, а государство будет с ними бороться вплоть до сноса. Я понимаю, что владельцы расскажут мне как круто их окупили уже, но риск слишком высок.
/channel/Kharyb
Вид из окна на Невский собор и Екатерининский сквер вас устроит?
Премиальный дом Role Clef в историческом центре Краснодара. В окружении изысканных ресторанов, парков, главных улиц и площадей города.
◼️Фасад из юрского мрамора — великолепие с первого взгляда.
◼️Двухуровневые квартиры, пентхаусы с террасами, ванные комнаты с окнами.
◼️Расширенные места в подземном паркинге для автомобилей представительского класса.
◼️Система распознавания лиц и автомобильных номеров — доступ только для своих.
◼️Натуральный камень и ценные породы дерева в отделке холлов.
Осталось меньше половины квартир.
Войдите в узкий круг собственников Role Clef.
Реклама. ИП Шишкин Артем Александрович. ИНН 230906728844. erid: LjN8KJttE
Давайте сегодня в 21:00 по Москве проведем эфир! Я расскажу как заработать на недвижимости в 2024 году, как правильно инвестировать и не потерять.
Ссылка будет вечером)
Выделите час - полтора и запаситесь вкусняшками.
/channel/Kharyb
✅ ЖК TATE, Кортрос
Ввод в эксплуатацию: II кв. 2027
Выдача ключей: 31.12.2027❗️
Количество квартир: 1104
Высота потолков, м: 3,1 - 4,5
Количество мест в паркинге: 568
Гостевые места: 50. Коэффициент норм
Все пишут, что до метро Марьина роща 5 минут, но почему-то не уточняют что это МЦД. А до той самой нормальной салатовой ветки топать 15 минут. А до БКЛ - 10 минут. Ну да ладно, чего это я брюзжу, транспортная доступность почти идеальна, центр близко - тут сложно придраться.
Придерусь к самому месту - снова промзона, которую приведут в порядок, но ЖД никуда не денется. Я люблю Марьину рощу и все что с ней связано за отличную инфраструктуру. Постепенно ее превращают в дорогую локацию и правильно делают.
⭕️ Для себя я бы точно не побрезговал. Повторюсь - я люблю эти края, причины описал выше. Центр рядом, отличная транспортная доступность, старый московский зеленый район без суеты Сити, но с отличными перспективами и приятный для жизни…
⭕️ Под аренду как всегда надо считать. Берем студию за 12.5 млн и отделкой Вайт-бокс. Добавляем 2 млн на ремонт и меблировку и получаем лот 14.5 млн. Аренда на таких была бы сейчас около 75000. 75000/14.5млн и * на 100 = 5% грязной доходности. Вычитаем коммунальные платежи, простой, амортизацию, налоги и получаем 4% чистой прибыли. И ради этого ждать до 2027 года? Как-то в бизнес-классе по студиям все печально. А что по евро-2 за 15-16 млн? Тут уже интереснее. По идее они должны сдаваться за 100.000-120.000. Тут чистыми будет 6%, но ждать до 2028 года практически очень долго.
⭕️ Инвестиции. Рядом с этим ЖК MR достраивает MOD… Даже у застройщика там по 19 млн квартиры не хуже. Со сдачей в конце этого года. Выходит, что купив евро-2 за 16 млн мы получим 20% за три года или 7% годовых в лучшем случае. Сама локация будет расти в цене лет 15-20, тут все только начинается и только в долгосрок очень интересно. Ну и тем, у кого нет 19 млн, а есть 15-16.
/channel/Kharyb
Голые стены — всегда ли это плохо?
Такой вариант принято именовать черновой отделкой. Основная особенность в том, что у покупателя остается возможность самостоятельно продумать планировку и схему электропроводки. Более продвинутый по шкале готовности подход — это предчистовая отделка. Часто ее именуют white box.
Это практически готовая, но не к заселению, а к финишной отделке квартира. Оба варианта хороши для тех, кто любит выполнять ремонт своими силами или стремится сделать заказ профессиональной студии дизайна интерьера. Такой, как московская компания KrutoDesign, известная стремлением подготовить роскошный, но при этом удобный и современный дизайн-проект.🙌
Многие задаются вопросом, сколько стоит полная реализация квартиры? С мебелью, материалами и ремонтом? Цены растут, но они подготовили для вас каталог стоимостей реализованных проектов с ценами на 2024г. Получить каталог📔
Всю остальную информацию о создании дизайн-проекта, об этапах и жизни студии можете получить в Телеграм-канале Krutodesign
#РМ
Снова в комментариях ломаются копья, люди спорят что выбрать - недвижимость или фондовый рынок или…
Давайте скажу свое мнение, а вы уже хотите - спорьте, а хотите - соглашайтесь.
Первое, что людям нужно иметь в нашей стране и куда инвестировать - это квартира в своем городе. Или в более перспективном и большом. Ее можно потрогать, в ней можно жить, она спасала деньги почти всегда (в повторение 1917 года я не верю), ее можно передать детям. Но меня пугает военный сценарий.
Без жилья можно просто замерзнуть насмерть в наших широтах и не только в наших. Вероятность падения акций и обнуления облигаций, банкротства эмитентов выше, чем разрушения жилья. Но такая вероятность есть.
Поэтому, в первую очередь, я бы покупал недвижимость. По мере роста капитала брал бы валюту во вторую очередь.
А в третью уже заходил бы в облигации, депозиты и в фондовый рынок и в различные рискованные, но более доходные активы на небольшой процент.
И не нужно спорить. У меня 30% портфеля вообще не приносят дохода или почти не приносят, потому что размещены в валюте и валютных инструментах. Вторые 30% - в недвижимости и они меня выручили весной 2022 года арендой и стабильностью.
А остальные деньги в фондовом рынке, в самых надежных наших бумагах, которые летают время от времени вверх и вниз как на русских горках. То у тебя 5 миллионов, то 2.5, то 4, то 7 за эти два года. Цифры я поменял, просто для примера написал.
/channel/Kharyb
Позавчера подобрал по сниженной цене (за 13.6 млн) клиенту Кронштадтский 14. Евро-двушку.
Аренда не должна быть меньше 70-75. А вообще я жду 80000. Еще скидку получили от ПИКа 2% и применили - минус 260 тысяч с копейками. Пока просадка была - взяли.
В итоге квартира получается с полной отделкой, сдачей в конце этого года и арендой 70-80 тысяч. По-моему отлично. Мы ее потом меблируем, перекрасим красиво, хоум-стейджинг сделаем и будем сдавать и управлять. Клиент мой старый, мы давно его объектами занимаемся, во всем доверяет.
По идее такие объекты через пару лет будут стоить не меньше 15 млн, потому что люди обязательно распробуют и район и сам ЖК.
В той локации есть только бизнес-класс или эконом в виде старой вторички. Нормального нового комфорт-класса почти что и нет. Конечно люди будут переезжать из бабушатников и ликвидность будет отличной. По зеленой ветке немеряно на севере работы и бизнес-центров со всякими Тинькофф.
А еще, наверное, Соул возьмем второму клиенту (тоже евро-2) - там неплохую скидку наш менеджер пообещал. Тоже зеленая ветка, но это уже бизнес-класс и район мой любимый.
Как видите - все рассказываю и ничего не скрываю. Если хотите - вам тоже подберем и ипотеку и ЖК и с ремонтом поможем и сдадим и управлять будем. У нас много клиентов из других городов, поэтому делаем все в одном окне.
/channel/Kharyb
Ипотека по условиям 2023 года — всё?😢
Нет, есть альтернатива: ставка от 0,99% или рассрочка с ПВ от 10% на квартиры в Москве. 🥳
Комфортные условия на покупку действуют в ЖК бизнес-класса «Страна.Озёрная». Сервис, тишина и статус — всё тут. В гранд-лобби с консьержем, кофейней и коворкингом. В зеленом дворе с релакс-зонами и детским садом внутри квартала. В премиальных квартирах с умным домом.
В проекте действуют скидки до 6,5 млн руб. И не только:
▫️Правильная ипотека от 38 541 руб/мес
▫️Обмен старой квартиры на новую
▫️Рассрочка без переплат с ПВ от 10%
▫️Отсрочка первого взноса
Как долго сохранятся такие условия неизвестно🤷🏻♀️ Поэтому не стоит откладывать покупку квартиры, если была такая мысль.
Оставьте заявку и получите подборку квартир по вашим параметрам: https://clck.ru/387HBV?erid=LjN8KJqqg
Реклама. АО СЗ "ОЗЕРНАЯ". ИНН 9729299441.
Кстати! Подписчики пишут, что мои данные по просадке устарели (вчера и позавчера собирал) и по части ЖК уже забронировали самые выгодные лоты. Тот же Барклая снова продается от 13.2, а не 12.9, как на картинках выше.
Да, качели пока просто, больших скидок нет, а легкую коррекцию выкупают. Посмотрим что будет дальше, ждунам отставить веселье! 🙂
Сейчас подбираю людям объекты - вчерашние частично забронированы. Небольшая скидка и народ выкупает активно.
Нет на свете справедливости ждунской, но может быть придет?
/channel/Kharyb
Информация с сайта ПИКа - цены ноября и сейчас. Мой агент собирал. Коррекция.
При нынешней высокой аренде с такими ценами на продажу, доходность скоро будет рекордной.
/channel/Kharyb
Коррекция есть❗️
Пик, как лучший индикатор рынка, который всегда снижает цены в случае падения спроса и повышает когда люди активно покупают квартиры… Снижает цены!
Поверьте человеку, который постоянно подбирает людям квартиры от 6 до 50-60 млн. Просто писать про дешевые лоты выгоднее, ведь большинство людей интересуют именно они и просмотров гораздо больше.
В Руставели 14, например, самые дешевые и приличные евро-2 в декабре были от 14 млн. Сейчас они продаются за 13.5 млн. Студии были по 9.5-9.6. Сейчас такие по 9.2-9.3 млн.
В Амурском парке недавно, на самом пике, студии продавали по 8.4 и даже по 9 млн, а сейчас такие же продаются за 8.2 млн.
Кронштадтский 14 еще недавно за самые простые студии просил от 9.6 до 10 млн. Сейчас же снизил их стоимость до 9.35 млн!
В общем коррекция и правда есть. Я держу свое слово и пишу об этом, чтоб потом никто не мог сказать что у Харыбина всегда все растет. Я всегда пишу то, что вижу на рынке со своими комментариями.
Вот по Левелу вчера писал, что они должны скинуть цены, иначе ничего не продадут. Не потому что делают плохой продукт или в плохих местах строят, а потому что 9.5 млн за студию без отделки в 2027 году - абсурд.
В общем рынок немного остывает и это нормально. Рост всегда сопровождается коррекциями. Что будет дальше - зависит от ставки ЦБ, от льготной ипотеки и курса национальной валюты.
Пока что все развивается в рамках моего поста от 12 января: /channel/Kharyb/4375 и вот этого видео: https://youtu.be/s8acuiGUQKM?si=gfISmh12L1EW7HTy Там я говорил, что обвала не жду, но небольшая коррекция вполне может случиться из-за частичной отмены льготной ипотеки.
Самое интересное, что на хороших уровнях многие ждуны так и не купят ничего. А потом ЦБ станет снижать ставку, народ будет выходить из депозитов и отложенный спрос весной вполне может снова подстегнуть рынок. Особенно, если рубль начнет слабеть.
Похоже, что скоро будет самое благоприятное время для покупок.
ЛСР как обычно. Хотели связаться по делу, уточнить разные вопросы, подписать договор.
Трубку не берут, не перезванивают, загрузка высокая, менеджеров не хватает.
При этом они подняли стоимость на квартиры и сделали кешбек.
Видать люди покупают очень активно квартиры и ждать падения цен на ликвидные ЖК глупо 🙂
/channel/Kharyb
Подбираю сейчас квартиры клиенту с бюджетом до 14 млн и вижу это.
Я не понимаю, как можно купить квартиру 30 метров студийной планировки на 3 этаже в Кронштадтском 14 и так обставить, а потом ужасные фото разместить и хотеть 60 тысяч?
Вот 100% это люди сами делали и никуда за консультациями не ходили:
⭕️ Неликвидная, пожалуй самая плохая планировка на однушках у ПИКа.
⭕️ Третий этаж потом сложно продать, а с арендой еще сносно.
⭕️ Поставили очень странный набор мебели, самую недорогую технику и зачем-то кресло бабушки.
А потом за это хозяйство просят 60000 и не понимают где же все желающие?
Вместо этого, я сейчас в данном ЖК подбираю людям хорошую евро-двушку совсем чуть-чуть дороже, на нормальном среднем этаже, с хорошей планировкой и потом еще укомплектуем правильно и красиво и сдадим за 70-75 реально и за пару дней.
А эта квартира скорее всего уйдет за 50, да и арендатор может отказаться не слишком платежеспособным.
Потому что обеспеченные люди в такие квартиры не едут, а бедным и 50000 не по карману. Такие вот дела, не надо так делать в хороших жилых комплексах.
Я пишу это не для того, чтобы кого-то обидеть или поругать квартиру, нет. Просто очень хочу чтобы вы не делали подобных ошибок.
PS А тут за 82000 живите с вешалками вместо шкафов: https://www.cian.ru/rent/flat/297807794/ Ну это Яндекс, они ж айтишнеги, им типа ничего не надо?
/channel/Kharyb
Вторая евро-двушка в «Балансе» была сдана за 60000 в месяц приятной паре. Парень из ВТБ, а жена преподает английский. Тоже с 3 показа - первые наниматели сказали, что нашли лучше, второй интересант не прошел наш фейс-контроль.
Эта квартира была в моем канале с лучшими объектами и получила 1800 просмотров: /channel/KharybO/7069, обязательно на него подпишитесь.
Если хотите чтобы мы сдали вашу квартиру и подобрали хороших арендаторов - пишите в личку. Также можем и управлять ей, если вы живете далеко, взяв все заботы на себя.
/channel/Kharyb
Продажи на вторичном рынке у нас замедлились. Звонков стало намного меньше. Точнее самые лучшие лоты уходят хорошо, а все остальные пока что ждут.
Ипотека слишком дорогая, но раньше это не мешало продавать квартиры за наличные. Однако, как я писал тут, из-за временного укрепления рубля и высоких ставок по депозитам, люди не спешат покупать недвижимость.
Возможно это приведет к коррекции вторичного рынка в моменте на 10-15%. Все зависит от того, как долго рубль будет относительно крепким, а ставки высокими.
Скорее всего летом мы увидим ставки ЦБ 14-12%, а вот по рублю непонятно. Пойдет на 100 - рынок оживет. Останется на 90, значит будет застой вплоть до 12-10% ставки ЦБ. То есть до осени.
Новостройки тоже испытывают недостаток ликвидности, но пока действуют льготные ставки по ипотеке - продаются. Плюс народ спешит взять дешевые государственные деньги, а застройщики постепенно подключают рассрочки.
/channel/Kharyb
Алексей Кречетов, который только и говорит про фондовый рынок, в самом начале видео, рассказал что 90% его капитала в … недвижимости. Он выкупал в 2022 году недвижимость у людей, которые срочно уезжали, пока все смеялись и боялись.
Это тот человек, который реально страховался и продал все акции перед СВО, был в долларах и ничего не потерял на фондовом рынке. Я думаю, что его капитал сейчас около миллиарда рублей. Слежу за ним внимательно.
Мы немного знакомы как блогеры. Так вот, опытный трейдер держит 90% своих денег в недвижимости. Зато у нас все гуру фонды топят за акции и облигации.
Кречетова я смотрю с 2018 года и глобально он почти всегда оказывается прав и отлично предсказывает будущее инвестиций в разные активы. Кто-то критикует его, кто-то ему верит - это дело личное.
Я же, как его постоянный зритель, умею анализировать и фильтровать информацию. Вот видео, которое у него вышло сегодня: https://youtu.be/K3dvAZsjrbw?si=EeJzTWrb0fOxzW
А я вчера на стриме говорил все тоже самое в контексте недвижимости тут: /channel/Kharyb/4495
ЭФИР 🔥
Как не потерять деньги и заработать на недвижимости в 2024 году:
СМОТРЕТЬ ВИДЕО
⭕️ Сейчас многие ждут снижения цен и боятся покупать квартиры. Когда рынок достигнет дна?
⭕️ Как поймать момент и купить квартиру дешевле.
⭕️ Застройщики снижают цены.
⭕️ Что происходит на вторичном рынке, есть ли сделки?
⭕️ Почему рынок может упасть?
⭕️ Почему одни люди зарабатывают деньги и обеспечивают себе пассивный доход от аренды, а другие - теряют деньги в недвижимости.
⭕️ Доходность от квартир ниже доходности от акций? Аренда приносит меньше денег, чем дивиденды или облигации? Параллели между акциями и квартирами.
⭕️ Как правильно инвестировать в недвижимость.
⭕️ Примеры правильных и не правильных сделок. Как одни люди зарабатывают на недвижимости, а другие - теряют деньги?
⭕️ Как диверсифицировать свой портфель?
Как зайдете на ютуб - поставьте 👍🏻 пожалуйста, это очень важно для продвижения. Спасибо!!!
https://www.youtube.com/live/qEjlaFmJMzE?si=BF-N-6nWyqJRX4DG
Приезжайте на отдых к себе домой — в премиальные апартаменты Lee Prime на первой линии курорта «Роза Хутор».
◼️Вид на реку и горы
◼️До подъемника 300 метров
◼️Готовая премиальная отделка
◼️Выбор планировок и площадей
Если захотите извлечь прибыль, к вашим услугам — отельный оператор международного класса. Вам не придется решать вопросы арендаторов, а лишь следить за делами в приложении.
Lee Prime — редкий бриллиант среди предложений курорта, где свободная премиальная недвижимость в дефиците.
Узнайте детали
Реклама. ИП Шишкин Артем Александрович. ИНН 230906728844. erid: LjN8KXJV4
Представьте себе закрытый от посторонних глаз коттеджный поселок в устье реки между Рублевкой и Новой Ригой. Жильцы - первые лица.
Ррраз и между их заборами на торги государство выставляет участок, на котором и строить-то ничего нельзя. 10 метров шириной. Его ни посмотреть, ни пощупать - там двойное кольцо оцепления, включая ФСО. Стартовая цена - 15 млн, что близко к рыночной. Участок с курятником)
История с попыткой купить этот участок описана здесь
Вышло забавно)))
/channel/Kharyb
Опередили 😂
Пока я готовил материал - по новым стартам продаж, коллеги из Новостройман выпустили интересное видео, которым хочу поделиться и смело рекомендовать к просмотру.
5 проектов, которые вот-вот выйдут на старт продаж в Москве: https://youtu.be/DOoBVTCUVUY
А кроме того Виктория рассказала про:
▪️законы, которые вступили в силу в 2024-м или вот-вот вступят;
▪️новые налоги;
▪️новости по материнскому капиталу и по льготной ипотеке.
Я часто сам у ребят беру инфоповоды. Хороший новостной выпуск получился❗️
Смотрите здесь: https://youtu.be/DOoBVTCUVUY
Дешево - не значит хорошо❗️
Консультировал вчера клиентку, чьи апартаменты мы сдаем в Искре, на Динамо.
Она думала приобрести небольшую «студию» в доме-общаге, с прекрасной транспортной доступностью, типа такой: https://www.cian.ru/sale/flat/294995547/
Казалось бы - и торговый центр рядом и метро и диаметр и МЦК. Аренда 40-45 тысяч. Почему же цена настолько низкая - 6-7 млн?! Стоит ли купить для сдачи в аренду? Я бы не брал и вот почему:
1. Это не квартира, а комната по документам. Не доля - уже хорошо, но все-таки комната. Санузел завели из коридора внутрь. Прописаться можно, коммуналка небольшая.
2. Старый дом, общежитие, поэтому дороже не продадите. Я люблю когда не только аренда приносит хорошую доходность, но и цена растет. Тут рассказал как это сделать: https://youtu.be/Z_ONVRHwce4?si=udfebTsY4nzOXMve Здесь же ликвидность при продаже невысокая и стоимость расти будет только с рынком, причем с отставанием от него. Неликвид в продаже, если кратко.
3. Зачем покупать ущербные варианты, если на рынке есть немногим дороже приличные квартиры-студии в новых домах? Которые будут расти в цене и приносить не меньшую доходность от аренды?
В общем вариант жизнеспособный, но сомнительный. Не советую гнаться за самыми дешевыми объектами, лучше изучайте рынок и нюансы.
/channel/Kharyb
ЖК Саларьево-парк❗️
Чтобы вы знали, какие квартиры, где и за сколько сдаются, я сегодня вам расскажу про студию в Саларьево.
Кстати, это одна из первых, построенных там квартир. Она с балконом! Потом от них отказались. Цены были низкие и строили с балконами, а сейчас цены высокие, но балконы не делают. Жлобство прям!
Поставили ее за 45000. Было много звонков от студентов из Ирана и тд. В итоге пришла приятная молодая пара 21 и 23 года из Московской области. Решили сделать исключение и сдать - понравились нам ребята.
Им очень понравились наши фото и видео. Подписали мой продуманный договор с неустойками за досрочное расторжение и несвоевременную оплату, который многим продал, все остались довольны.
Эта квартира была в моем канале с лучшими объектами и набрала 1.6 тыс просмотров. Если вы хотите снять квартиру - обязательно подпишитесь на наши эксклюзивные варианты: /channel/KharybO/7079. И обращайтесь, если вам нужно сдать квартиру или передать в управление - у меня много клиентов 🙂
Там, кстати, стартанула новая очередь по 7.2-7.3 млн. за студию в приятной локации. Чистая доходность получается 5.5%. Но я клиентам не беру - все-таки большая конкуренция и подбираю варианты получше. Но вдруг полезно будет.
/channel/Kharyb
✅ ЖК High Life, Летниковская, 11, ГК Пионер.
1-я очередь: ввод в эксплуатацию: I кв. 2025
Выдача ключей: 31.12.2025, а вторая на пару лет позже.
Подбираю людям квартиры в бюджете до 80 млн, рассматриваю разные ЖК и зашла речь про HL. К своему стыду заметил, что разбора на канале не было, а тут первую очередь скоро достроят.
Застройщик - Пионер. Задержки бывали, но микроскопические, в районе 3-5 месяцев, при этом люди могли получить компенсации через суд. Эти ребята умеют строить бизнес и элитку - это их специализация, они уже давно на рынке и здесь вопросов нет. Кстати! Это они построили смешной дом в 2006 году недалеко от метро Новые Черемушки, фото приложил. А я мимо него еще студентом ходил и понять не мог - как такое пришло в голову дизайнерам, но было весело. Сейчас Пионер такое уже не строит 😂.
Мэрия давно взялась за район рядом с метро Павелецкая. Строятся бизнес-центры, активно развивается новый деловой центральный кластер. Знаете, я думаю что скоро центр в принципе перестанет быть точкой притяжения для бизнеса, а будет сугубо туристическим. Вся деловая активность смещается сюда, в район Сити, на Белорусскую и тд.
⭕️ Для себя можно купить, если вы любите локацию. Я знаю, что таких людей не мало. Мне тоже нравится, но я бы лучше жил где-то в спальном районе с чистым воздухом. А эта часть Москвы будет именно офисной с жилыми комплексами, что круто для сдачи в аренду и продажи небольших квартир - 1-2 комнатных. А вот семьям здесь не уютно. Я бы с детьми искал другое место)
⭕️ Под аренду я бы купил евро-3. Евро-двушки здесь стоят 35-40 млн, имеют избыточную площадь - 55-60 метров и будут уходить за 150 тысяч в аренде. Может за 180. Но придется еще вложить 5 млн в ремонт. В итоге брать однокомнатную, по сути, квартиру за 40-45 млн не выглядит чем-то правильным. Да еще с арендой 150-180 тысяч. Евро-3 уже интереснее - стоимость 50 млн и аренда 250 тысяч выглядит реальной. С ремонтом получится 55 млн. Что интересно - такие будут снимать одиночки и пары без детей, потому что это комфортно и удобно. В общем спрос будет высокий, несмотря на имеющуюся конкуренцию - район все проглотит и не подавится, поверьте. Тут вообще будет большой дефицит арендных квартир много лет. Но важно сделать стильный ремонт, другой наши богатые люди не снимают, как европейцы.
⭕️ Под инвестиции я бы тщательно выбирал объекты. В будущем район будет становиться только краше. Мэрия всерьез и надолго за него взялась. Что может быть лучше делового квартала практически в центре? Но далеко не все можно покупать. Евро-двушки с избыточной площадью точно будут страдать от низкой ликвидности. Однако хорошие лоты выбрать пока что есть возможность - как мы это сделали рядом в Эре. Купили ребятам пару квартир с хорошей скидкой по 20 млн, а сейчас они уже по 24-25.
☝🏻Вывод простой. Локация не богата на хороший премиум, а бизнеса здесь хватает. Поэтому HL найдет свою аудиторию, но далеко не по всем лотам.
Вы можете обратиться ко мне за подбором, но бесплатно я этим не занимаюсь - причины описал тут. У меня нет толпы голодных брокеров, которых надо кормить, работаю сам и в интересах клиентов. Скидки и прочие плюшки можно получить пока вы сами не позвонили застройщику, потому что с момента звонка - вы уже их клиент и со мной уже никто не будет разговаривать. Когда же мы приходим с конкретным клиентом - тогда и разговор получается чаще всего. Спасибо что прочитали абзац саморекламы 😂🫣, я не хотел - оно само как-то так получается)))
/channel/Kharyb
Средний чек на отдых в России этим летом и в бархатный сезон вырос на 15–25% у многих туроператоров. Цены на туры выходного дня в Подмосковье подскочили более чем в 2 раза, подсчитали аналитики YouTravel, а уик-энд в деревенском избинг-отеле может обойтись дороже, чем в Турции.
Именно эти 2 фактора, высокий средний чек и рост внутреннего туризма, дают высокую доходность собственникам такой арендной недвижимости.
Наши коллеги из компании "Рентавед" открыли возможность для инвесторов стать совладельцами нового отеля 4* в Подмосковье под управлением ТОП-3 загородных отельных операторов России "Альянс Отель Менеджмент" и получать пассивный доход от всех направлений коммерческой деятельности отеля.
📈 Прогнозная средневзвешенная доходность от 19,6% до 31,0% годовых
💼 Минимальный вход от 10 млн. рублей
➡️ Кликните по ссылке и получите презентацию парк-отеля rentaved-invest.ru. Бонус - карта рисков для инвестора в 2024 году 🎁
Реклама. ООО «Рентавед» ИНН 7733355712
🫣 «Квартиры окупаются по 20 лет, покупка квартиры под аренду НЕВЫГОДНА!»
Такие комментарии люди пишут постоянно.
В НОВОМ ВИДЕО я рассказал о своих кейсах. О своих покупках. О том, какие объекты подбирал клиентам и как мы делаем в среднем по 15 % годовых на протяжении многих лет в самом надежном и осязаемом активе - в недвижимости.
Сейчас я с удивлением наблюдаю такой щенячий восторг по поводу депозитов под 15%, которые продлятся около полугода, а недвижимость легко приносит те самые 15% годовых на протяжении 10-20 лет, если выбрать правильные жилые комплексы и квартиры 🙂.
Поставьте пожалуйста ЛАЙК 👍🏻 в ЮТУБ - это ваша мне благодарность. Спасибо большое и приятного просмотра:
https://youtu.be/Z_ONVRHwce4
Семейную ипотеку продлят: /channel/KharibinNews/5184 Но больше не будут выдавать по несколько штук.
IT скорее всего тоже.
Уже две эти истории способны поддержать рынок, если власть и банки договорятся.
Самое ценное, чем можно владеть сегодня — это время и личный комфорт. Время и комфорт это про апарт-отель ORO от STENOY.
Можно стать владельцем недвижимости в ЦАО или арендодателем от 12,7 млн ₽, а еще есть субсидированная ипотека от 10,5%. На фоне новостей экономики — надежный вариант для инвестирования. Выбрать можно двухуровневые студии и террасы, форматы номеров 2/3 евро — редкие лоты даже для развитого московского рынка недвижимости. Часть лотов идет с отделкой в подарок, на них посмотреть можно сразу в канале проекта. В целом, там можно об ORO узнать больше, чем из моего поста.
Если отлучаетесь из Москвы, то номер можно просто сдать в аренду. Номер формата евротрешки может принести доход от 2,3 млн рублей в год, и поиском, заселением и управлением заниматься будут профессионалы, экономя ваше время.
Располагается ORO в 3 минутах до м. Красносельская, 10 минут до Садового кольца.
А познакомиться ближе с премиум-уровнем и получить готовый расчет доходности можете на сайте ORO, там же большой каталог всех свободных лотов https://clck.ru/385cHL?erid=2SDnjcF9Gq6