40682
Связь со мной: @KharybinAlexander
Сдаем однокомнатную квартиру, собственник хочет семейную пару без детей, мы об этом написали в ЦИАНе.
Квартира находится в Люблино. Такое сообщение пришло)))
Если не хотите все это получать и слушать - обращайтесь к нам за сдачей квартиры.
Или самостоятельно отправляйтесь в это уникальное и увлекательное путешествие)
/channel/Kharyb
Оставь надежду, всяк сюда входящий 🥲
IRN пишет забавные вещи… В самом начале зимы 70% людей верили в существенное снижение цен, а сейчас только 55%. Да и те уже не уверены, половина считает, что цены упадут лишь на 5%… Где-то в их рядах остается наш Гриша.
Самое интересное, что IRN вторит Грише:
«Активного снижения цен на жилье на фоне подорожавшей ипотеки, в которое люди верили в начале зимы, не случилось, и они стали осторожнее в своих ожиданиях. Но напрасно, – считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Обычно продавцам нужно время, чтобы свыкнуться с новой реальностью закончившегося спроса, которое как раз и пришлось на зиму. В начале 2024 г. рост цен выдохся – в январе-феврале 2024 г. динамика стоимости метра не выходит за рамки статистической погрешности. Темпы роста цен на вторичном рынке, достигшие пика в сентябре прошлого года, снижаются уже шесть месяцев подряд. А весной, ближе к майским праздникам, цены под давлением снизившегося спроса и высоких ставок, скорее всего, поползут вниз».
Правда обещают они снижение сколько уже? Год? Два? За последний год стоимость ликвидных лотов выросла на 40-50%… Я в субботнем эфире об этом рассказал.
Например Матвеевский парк подбирал людям и советовал покупать евро-двушки по 10 млн. Сейчас там приличные 15 стоят. Или студии в Кронштадтском 14 брали за 7.2-7.5 млн. Сейчас они по 10 продаются. И много других комплексов, здесь все писал.
Самое интересное, что всегда найдется человек, который мне в комментариях напишет что это «бумажный» доход. Ждем!
/channel/Kharyb
Начали, выключайтесь 🔺🔺🔺
Читать полностью…
❗️Инвестируй в недвижимость правильно. Как люди теряют деньги при покупке неправильных квартир.
Сегодня субботний стрим в 20:30:
https://www.youtube.com/live/OBnbugoRwYg?si=ex8yGpA4Z6WalHwb
Такую +- студию купил сыну на старте в Левел Южнопортовой за 5.6 млн. Это апартамент. Писал об этом и советовал присмотреться здесь: /channel/Kharyb/3988
Вот чем мы тут занимаемся. То ли еще будет, ведь в данной локации будет построено 8 млн квадратных метров, второй Сити, бизнес-центры и еще одно место силы.
/channel/Kharyb
Загородные отели – новый источник пассивного дохода
За последние годы большую популярность среди инвесторов стали набирать проекты в сфере загородного гостиничного бизнеса, где доходность может достигать 43% годовых, а средняя окупаемость – 2-5 лет.
VIEW GA – это сеть загородных отелей под единым брендом. Компания единственная на рынке выплачивает инвесторам гарантированные выплаты еще на этапе строительства. В новом проекте гарантированная доходность составит от 16% до 24% годовых🔥 Минимальная точка входа – 300 000 ₽.
В собственность вы приобретаете объект номерного фонда, зоны питания или периферии и получаете доход с аренды, в то время как управлением, обслуживанием гостей и другими бытовыми вопросами занимается управляющая компания.
Если вы в поисках альтернативного инструмента для увеличения капитала, подписывайтесь на Telegram-канал проекта.
Мысль дня❗️
Сейчас нужно покупать квартиры не близко к центру, а близко к Сити, Павелецкой, Второму Сити в Южном порту, к Белорусской и другим местам силы. Центр становится историческим - туда посуточникам дорога.
А инвесторам надо вкладываться в деловые локации или удобную транспортную доступность к ним.
Когда я начинал работать брокером по недвижимости в нулевых - все работали в центре. А сейчас уже весь бизнес перебазируется в новые районы, создаваемые для него - там и спрос и деньги.
Банально, но многие этого не знают почему-то.
/channel/Kharyb
Рекомендация на 2024 год! Присмотритесь к рынку недвижимости Таиланда. Это доход в самой стабильной валюте мира, свобода и безбедная старость📈
На канале Art House Group
рассказывают:
→ как выбрать объекта гарантированной доходностью на аренде от 7 до 40% годовых;
→ как оформить 0% рассрочку;
→ как заработать от 30% до 80% на повышении стоимости объектов.
Проверенная информацию от надежного застройщика с более чем 15-летним опытом на рынке Таиланда. Ознакомьтесь с экспертными советами и минимизируйте свои риски.
Welcome ➡️ /channel/+33j_UhgeD8FiNjU1
+ еженедельные обзоры ликвидных объектов
Вместе с Art House Group вы получите не только прибыльные инвестиции, но и надежного партнера в мире недвижимости Таиланда!🏝
#РМ
Какие евро-двушки купить за 21 млн - подробный обзор, один из лучших ❗️
За три недели до нового года обратились к нам взрослые клиенты за подбором. Нужно было найти квартиру и купить до праздников.
Вводные данные:
Евро-2, не меньше 40 метров. Районы: от Северо-запада - до Северо-востока. Работа, дети, дача - все привязано к этой части Москвы.
Бюджет - около 21 млн., из которых 12 это семейная ипотека
Большое желание получить новую новую квартиру с ремонтом уже в 24 году, поэтому максимальная стадия готовности.
Как бонус, удобная доступность до МЦК, так как оба пользуются линией.
Почему покупают:
Живут в 3х комнатной квартире, в доме серии П44 в Бескудниково.
Детям 16 и 17 лет. Решили использовать семейную ипотеку до наступления 18 лет старшему, чтобы купить квартиру для себя на будущее.
Дети самостоятельны, как нам сказали, и до 20 лет с родителями жить не будут, да и есть еще недвижимость в области и возможность продать 3ку чуть позже.
Начали сужать поиск:
Вторичка отпадала автоматически из-за семейной ипотеки, хотя в то время были хорошие варианты под запрос.
Переуступки тоже, так как чувствовал, что время поджимает, и будет шанс вообще остаться без покупки. Кстати, на сделку в итоге вышли 19го декабря, а зарегистрировали ее 23го.
Так как ключи нужны были в идеале до 2 квартала 24, то пул вариантов стал сильно ограничен. В ходе разговора еще появилось условие, чтобы квартира была не выше 10 этажа, и желательно именно Север - Северо-запад 🙂
Начали подбор:
Сразу отпали новостройки в районе Спартака. Были там, совсем не понравился формат района в поле, хотя Алия 2ая очередь хорошо вписывалась в параметры. Но ждать всю инфраструктуру еще несколько лет.
С клиентом встретились в кафе в Green Park, и вообщем то он подходил, закрыв глаза на удаленность от метро, но ПИК в тот момент уже ввел дома в эксплуатацию и продавать в семейную ипотеку отказывался.
Поехали смотреть:
День первый
Сперва заехали в Кронштадтский, 9, чтобы оценить сданный корпус. Подумали, что на такой и аналогичный по качеству продукт покупатели не готовы и ПИК смотреть не будут. Да и окружение не подошло…
Далее Фестиваль Парк 2. Как раз застройщик выдавал ключи в первых сданных корпусах и у него оставались еще квартиры в этой очереди. Нам все понравилось:
Хороший район, метро рядом, нормальные планировки, высокие потолки, аккуратные МОПЫ.
Не понравилось, что подходящая квартира была всего одна в самой высотной башне и чуть меньше, чем хотелось. В общем претендент оказался очень серьезным - квартира 38 метров за 18,1 млн.
Заехали в Уно.Старокоптевский
У застройщика вышла из брони одна квартира, не самой удобной планировки, зато дешево и на хорошем этаже. 41 метр за 17,2 млн.
Отсутствие метро компенсировало МЦК. Посмотрели квартиру, готовы были покупать, но застройщик огорчил нас тем, что с банком клиента он договориться не сможет, а до сдачи дома осталось меньше недели и тогда семейная ипотека не подойдет. Или менять банк, или отказываться от покупки.
Отказались, но запомнили, что формат точечного дома нам понравился.
В завершении посетили ЖК Интонацию - тут понравилось многое. Качество дома, локация, формат.
Да, ближайшее окружение не самое презентабельное, нет школ и садов около дома, но клиентам они и не нужны. Минус один - самая дешевая квартира это 48 метров за 22,8 млн. Хотелось бы подешевле…
День второй:
Решили охватить восточную часть города!
Первым по списку был ЖК Достижение.
Очень хороший дом. Думаю, он будет украшением района, когда достроят. Много подходящих планировок от 38 до 41 метра в диапазоне цены 20-21 млн., как мы и искали. Но сравнивали уже с Интонацией. Да, ЖК интереснее, но плотность повыше, к локации вопросов еще больше, метр дороже, и, главное: ключи к концу года. А, зная Смайнекс 😂, этому верить сложно.
Пришли к выводу, что был бы дом на более высокой стадии готовности, остановились бы на нем, а так продолжаем поиски.
ЖК Very Ботанический сад:
Дома красивые, двор хороший, район тихий. Главное, в любой квартире, на любом этаже вид на лес! Для любителей природы сложно что-то лучшее в Москве найти.
Немного картинок к посту выше 🔺🔺🔺
Читать полностью…
Продолжаю рассказывать о подноготной риэлторских услуг.
Про стройку все объяснил здесь: /channel/Kharyb/1980 , а теперь поговорим о рынке вторичной (построенной, готовой) недвижимости и о переуступках.
Дело в том, что при покупке новостройки есть риски, но с крупными застройщиками они лишь в одном: «Построит или скатится в банкротство». Специалисты, которые хорошо знают рынок и всех игроков, вполне способны оценить надежность застройщика. Я, например, давно писал что инвестировать в Seven sans рискованно. Пост-разбор старинный, но я знал уже тогда о многих проблемах. Что будет с их покупателями теперь - не очень понятно.
В комментариях сразу два человека задали вопрос: «Александр, нам агентства по недвижимости говорят что частные агенты ничего не гарантируют, а вот они - агентства, гарантируют чистоту сделки и что квартиру не отнимут, это правда?»
Речь идет о переуступках и вторичке. Для многих секрет, что банки и нотариус почти не проверяют объект. Точнее проверяют лишь право устанавливающие документы и не копаются в истории квартиры, не заказывают переходы права собственности обычно. Им это зачем? У них есть и страховка и должник, а законных требований проверять все досконально и ответственности - нет.
На самом деле рынок вторичной недвижимости, особенно старых домов, полон рисков и мин замедленного действия. Где-то один из владельцев пропал без вести и может вернуться. Где-то детей не включили в приватизацию давным давно, а сейчас они выросли и могут отстаивать свои права. Где-то материнский капитал использовали и незаконно продают. Где-то собственник планирует банкротство. Есть еще сотня этих «где-то».
Вы скажете: «Все будет в порядке, не пугай!» А я и не пугаю, я предупреждаю что в 10% случаев, если вы некомпетентны, квартиры можно лишиться после покупки или получить суды и растратить нервные клетки на этот ужас.
Так вот. Единственная гарантия - добросовестность риэлтора, опыт, связи и сотни сделок за спиной. Опытный риэлтор видел всякое, имеет свою службу безопасности, знает куда смотреть и способен устранить практически все риски.
Только опытный риэлтор редко работает в большинстве агентств недвижимости. Знаете почему? Потому что типичные агентства отбирают от 50 до 80% комиссионных у риэлтора. Более того, эти агентства заставляют риэлтора идти и искать клиентов, приводить их в агентства, приносить комиссионные и потом жалкие крохи платят.
Разумеется, риэлтор, который хоть год проработал в таких условиях и хоть чему-то научился - уходит оттуда на вольные хлеба. Агентства с ненавистью сморят этому риэлтору вслед и распускают слухи что он ничего не гарантирует, зато они - гарнируют.
Гарантируют чем? Бумажкой красивой, 10000 рублей уставного капитала? Поинтересуйтесь на досуге у разных агентств размером уставного капитала - будете сильно удивлены! Гарантируют своим юристом? А чем он круче опытного частного риэлтора, работающего в полях каждый день, видевшего все?
Может своим штатом стажеров гарантируют? Которых набирают, чтобы приводили своих родственников и друзей с квартирами и делали сделки? Там штат обычно на 80% из таких стажеров, потому что опытные не будут работать и отдавать больше половины денег без клиентов. Там текучка фееричная.
Только некоторые агентства и частные специалисты имеют спаянный коллектив, которым дорожат. Они обеспечивают своих опытных агентов клиентами, благодаря своим ресурсам и почти никогда и никого не берут с улицы.
Как правило - это маленькие закрытые коллективы, потому что перед любым крупным агентством недвижимости всегда встает вопрос постоянного набора новичков, которые бы приводили к ним клиентов. И хорошо, если у них есть штат опытных юристов, которые все проверяют за новичками. Эта модель рабочая.
Но многие агентства часто говорят о гарантиях, трясут бумажками с печатями и имеют уставной капитал 10-50-500 тысяч рублей. А квартиры в Москве стоят миллионы.
/channel/Kharyb
Купили в январе клиенту за 13.3 млн такую же: /channel/Kharyb/4680 Тогда я рекомендовал покупать Кронштадтский 14, а сейчас уже нет.
Прошло менее двух месяцев. Рост на полтора миллиона. Пока что вычеркиваю из новых подборов. Ценник перегрет.
✅ ЖК Olivia, Огородный проезд 20, Брусника
Старт продаж: весна 2024
Брусника все больше подогревает сообщество скорым стартом на Огородном проезде.
Уже получен РНС на 1ую очередь 3 корпуса по 25-29 этажей на 730 квартир и 752 машиноместа.
Локация:
Большая зона развития квадрата Фонвизинская - Марьина Роща - Савеловская - Дмитровская. Конкретно эта часть района, хоть и удалена от центра по сравнению с соседями, но вызывает меньше вопросов!
Вокруг старая кирпичная застройка в перемешку с коммерческим жильем и реновацией. Соседний, недавно построенный, ЖК Фонвизинский закрывает Оливию от монорельса и пешеходного трафика около метро. Промзона, которая в будущем также пойдет под снос, только с одной стороны от ЖК, а не со всех, как в Руставели, 14 на Бутырской.
Новый путепровод и железнодорожная линия в 100-200 метрах от домов, это общая проблема всех новостроек на данном участке, не хуже и не лучше соседей.
Согласно последним рендерам стройка будет в несколько очередей. Ближе к метро планируется малоэтажное здание или апартаментов, или бизнес центра. Вторая очередь уже идет не по лимиту высотности 100 метров, делая застройку довольно плотной в будущем.
Брусника известна регионам за хорошее благоустройство, современные планировки и высокие цены. На качество строительства отзывы разные.
В Московском регионе пока дела идут не очень хорошо. Проект в Видном внешне получился неплохим, но по качеству исполнения очень много претензий.
В Метрономе основная проблема - это локация, цены из которой сложно вытянуть качеством домов. Здесь пока все сходится: класс жилья в котором строит Брусника и локация коррелируют, осталось найти хорошего подрядчика.
⭕️ Для себя:
Выше уже написал, если нравится локация, то я бы выбрал Оливию вместо Upside towers при сравнимых ценах и сроках, хотя и второй очень неплох. В общем мне нравится.
⭕️ Под аренду:
Вряд ли Брусника выйдет по цене точечного Tate с маленькими лотами, а второй находится ближе к центру. Да и к тому времени, как достроят Оливию, Руставели, 14 и MOD будут вполне обжитыми. Не верю в хороший потенциал и цены аренды выше чем в новостройках у м. Марьина Роща. Будем наблюдать.
⭕️ Под инвестиции:
Как всегда вопрос в ценах. Если они за ориентир возьмут Upside Towers, который делает хороший проект ближе к центру, но менее выразительный и более высотный, то продажи будут идти в спокойном режиме. Если ориентиром станет Tate, то я бы сказал, что есть инвест потенциал. По высокой планке цены стоит Достижение, который уже на хорошей стадии строительства, и к Смайнексу в Москве вопросов поменьше, чем к Бруснике
☝🏻Вывод:
Очень жду старта, возлагаю надежды, потому что локация хорошая. Посмотрим на цены и планировки. Хочется, чтобы в Москве строили побольше хороших красивых ЖК, у Брусники есть шансы это сделать.
/channel/Kharyb
Клиент прислал МОПы и ВИДы из Левел Печального Причального.
Официально могу сказать что он для меня снова Причальный, потому что Левел на самом деле молодцы.
Этот застройщик старается качественно и строить и выполнять обещания. Сморится красиво!
Когда я получил ключи от Левел Амурской - тоже был приятно удивлен соответствию обещаний и реальности.
А вам как Левел? Не все же критиковать)
Завтра расскажу о новом ЖК от Брусники на Огородном - Оливии. Старт продаж весной 2024 года.
Если хотите кого-то похвалить или поругать или правды добиться - пишите в личку ваши истории. Нас читают застройщики.
/channel/Kharyb
Через 25 минут традиционный субботний стрим❗️
Сегодня поговорим о самом главном для всех арендодателей:
Как просто и сразу понять, что перед вами плохой, скандальный, неплатежеспособный арендатор.
Во второй половине я буду отвечать на ваши вопросы, подключайтесь:
https://www.youtube.com/live/O-8FJx008RA?si=PZSijURM318FWSHF
Продолжение сериала про Машу и Гришу, которые очень хотят купить квартиру… Все совпадения случайны, герои вымышлены❗️Начало здесь: /channel/Kharyb/4561
Мария неуклонно приближалась к Григорию, поигрывая массивной скалкой.
Она посмотрела новое видео от топового блогера, которого Гриша с собратьями в гараже постоянно хвалил.
Дело в том, что в интервью блогеру известный аналитик из Питера сказал, что ликвидная недвижимость с 2015 года выросла на 350%. По крайней мере их портфель показал такие результаты.
Но не просто выросла, а выросла до 2020 года. Они зафиксировали доходность и сильно жалели, потому что недвижимость после 2020 года выросла еще выше.
- Маша, ты все неправильно поняла - пытался оправдаться Григорий. Цены не могут вечно расти, они обязательно скоро снизятся. Даже IRN об этом пишет!
- Гриша, ты мне это много раз обещал. И здесь и тут. А теперь я слышу обратное - недвижимость выросла и не просто выросла, а на 350%. Это уже все признают, кроме тебя обормота. Мы бы давно купили себе квартиру и жили как нормальные люди!
- Что теперь делать, Маш? Покупать? Ведь цены уже на самом верху. Никогда нельзя бежать за толпой, никогда нельзя покупать квартиры по верху рынка. Они точно упадут… (неуверенно пробормотал Григорий, вжавшись в угол от страха перед скалкой).
Но гнев Маши куда-то испарился. Она разочаровано махнула рукой и пошла на кухню готовить завтрак.
/channel/Kharyb
Начали эфир, добавляйтесь:
Инвестируй в недвижимость правильно. Как люди теряют деньги при покупке неправильных квартир.
https://www.youtube.com/live/OBnbugoRwYg?si=ex8yGpA4Z6WalHwb
Мошенники знают что у нас сегодня эфир и пишут людям от моего имени! Не ведитесь. Эфир по ссылке выше и никаких денег я не прошу 🔺🔺🔺.
Контакты берут из комментариев, больше не откуда.
Продолжаю рассказывать какие квартиры мы сдаем и за сколько - чтобы вы знали где покупать под аренду объекты❗️
Эта красивая однушка в ЖК Левел Амурская была размещена в моем канале с лучшими объектами: /channel/KharybO/8501 Она находится в нашем управлении уже три года. Собственник не живет в Москве.
До этого жила девушка за 60000, так как год назад цены были ниже. Объявили о повышении до 75000, но она отказалась.
Пока она жила последний месяц, мы дали рекламу и нашли другого хорошего арендатора. В момент ее съезда агент уже подписывал договор с новыми проживающими. Мой договор, который я уже продал сотням людей, со всеми неустойками и правилами.
Почему я рекомендую до сих пор Амурский парк время от времени? Потому что такие однушки там продаются по 12 млн. А клиентам мы их вообще покупали год назад по 8-9 млн 😂 Доходность от аренды почти 10% и доходность от роста цены за год - 40-50%. Квартира уже на половину отбилась и продолжит расти.
Если меблировать так, как мы это делаем, то можно сдавать достаточно дорого.
Обращайтесь ко мне за подбором новостройки под аренду, за ремонтом, за меблировкой, за сдачей и за управлением, если управление нужно.
/channel/Kharyb
Че творят ироды❗️Зовите Набиуллину с палкой.
Спасибо нашему ипотечному брокеру за инфу…
Банки снова стали комбинировать ипотеку:
Так Альфа-банк и Росбанк предлагают семейную или IT-ипотеку до 30 млн. Причем платежи достаточно комфорты для многих, смотрите картинку.
Недвижимость становится «доступнее» и обязательно упадет в цене, ога.
Завтра на стриме это обсудим в 20.30. Вы же помните про наши субботники?
Там и только там я абсолютно бесплатно отвечаю на любые (не интимные 😂) ваши вопросы. Ссылка будет позже.
/channel/Kharyb
✅ ЖК Мещерский лес и дорогое (сердцу) Солнцево.
Вчера приходила клиентка на консультацию. У нее есть квартира со студийной планировкой. Вроде называется однушка, а по факту - студия! Причем студия с избыточной площадью.
Она выгодно 5 лет назад вложилась в нее, даже не буду писать цен, чтобы никто не заплакал. Сейчас такие продаются по 12.5 млн и сдаются за 55000 (в ЦИАНе фантазеры по 70000 ставят, но это уже слишком дорого).
Вообще я клиентам не зря подбирал ЖК Лучи - прямая ветка до Сити, зеленый Московский район, парки - кайф в общем. Там студии сдаются по 50000 с нашим хоум-стейджингом сейчас. Покупал студии я там людям за 5.5-6 млн без ремонта и по 7-7.5 с отделкой и меблировкой. Отличная доходность.
Подписчица спросила - что с этой однушкой сейчас делать? Планировка не очень ликвидная. Продавать или продолжать сдавать? Можно ли купить взамен что-то приличное, растущее, с более выгодной арендой и использовать семейную ипотеку, которая пока что хорошо выдается?
Смотрю на комплексы от ПИК и понимаю, что продавать большого смысла нет. Так как доходность будет плюс/минус одинаковая, так зачем же менять шило на мыло? И я никогда не тащу людей в сделки ради сделок.
Но! Если ее продать за 12.5 млн и взять еще 12 млн семейной ипотеки, по которой процент сейчас ниже уровня официальной инфляции, то можно зайти в отличный бизнес-класс с хорошим потенциалом роста и арендой 120-150 тысяч в месяц.
Мы недавно клиенту забронировали отличную евро-двушку с красивым видом на парк в ЖК Мументс и добиваемся дополнительных скидок от знакомых РОПов (клиент сам застройщику не звонил, иначе нас бы послали в парк) за 18 млн! Ремонт и меблировка обойдутся как раз в 3.5-4 млн. Аренда в ней будет 120-130 тысяч, если поработает наш дизайнер и бригада и хоум-стейджеры. Тут я все рассказал в видео! Там уже почти 7000 просмотров!
Так вот, мы с ней обсуждали еще несколько похожих жилых комплексов, которые можно купить до 20 млн, которые будут на ключах в 2026-2027 годах дороже на 3.5-4.2 млн и потом обгонят рынок на протяжении 10-15 лет и арендой принесут 6-7%.
Если сложить доходность от роста и аренды - получим 15-18% годовых в качественной современной недвижимости на протяжении 10-15 лет. Вот ради этого стоит продавать такую квартиру. А ПИК, к сожалению, немного скромнее растет и менять одно на другое смысла нет…
ПИК с отделкой нужно покупать людям с бюджетом 7-15 млн и свободными деньгами или в льготную ипотеку под аренду или для жизни нужно брать квартиры побольше с отделкой и двумя санузлами.
/channel/Kharyb
Покупать новостройки, больше не выгодно ❗️
https://youtu.be/A7YN3aqWG10
Как на сегодняшнем рынке застройщики продают новостройки со сдачей в 2025-2026 годах дороже таких же готовых домов рядом!
Из-за льготной ипотеки на рынке процветает «эффект Мерседеса», когда машина падает в цене на 30% только выехав из салона 😏.
Тоже самое льготная ипотека сделала со строящимися домами. Как только люди получают ключи - цены падают на 20-30%!
Я показал и рассказал - какие новостройки сейчас убыточные и какие выгодные:
https://youtu.be/A7YN3aqWG10
Продолжение 🔺🔺🔺
Ключи летом в целом подходили. Видно, что стадия готовности выше, чем у Достижения. Да, были вопросы к количеству квартир на этаже и ,после последних ЖК, - к высоте потолков.
Цены озвучили со скидкой очень приятные нам: 43 метра за 18,1 и 46 метров за 19,1. Все вроде хорошо, но до метро после офиса решили дойти пешком… Пока оказались у Владыкино, поняли что вариант не подходит 😂
ЖК iLove:
Дома хорошего комфорт класса, сравнимы в целом с Фестиваль Парком и Вери. Понравились цены, планировки, близость к центру, район, что нужные квартиры были в невысоких секциях.
Ключи весной-летом - то что надо. Цены за 42-43 метра: 18-18,5 млн. Но самое ближайшее окружение, концепция без закрытого двора, вид из окон оставили много вопросов…
На этом остановили поиски. Район Шелепихи не понравился.
Далее на Юг или на Восток уже не хотели идти…
Выбор:
Свели в таблицу объективные плюсы и минусы, добавили личное впечатление после просмотров. Получилось, что по сумме впечатлений всем нравится ЖК Интонация, у которого основной минус - это площадь 48 метров, хотя сама цена метра ниже некоторых конкурентов.
Позвонили застройщику, попросили войти в положение, чтобы мы могли купить “квартиру мечты”, дали нам итоговую цену 22,3 млн!!!Подумали хорошо и все таки решили брать, добавив недостающий 1 млн.
Послесловие:
Сделку оформили 23 декабря. 1 марта уже пошли с клиентами на получение ключей. Хороший получился ЖК для себя, если не хочется суеты под окнами. Уверенный Бизнес-класс.
Для аренды и инвестиций я его советовать не буду, но люди остались довольны выбором для жизни. Надеюсь и вам было интересно и полезно - поставьте лайк посту пожалуйста и обращайтесь за профессиональным подбором к нам 🤗
/channel/Kharyb
Как получить максимум выгоды, когда инвестируешь в недвижимость? Выбирать лоты на этапе строительства и искать оптимальные программы кредитования.
Например, в марте в квартале бизнес-класса Stellar City в ЗАО Москвы квартиры от 7,5 млн ₽ и ипотека под минимальные 0,99% на первый год.
Проект создан с учетом ежедневных потребностей жителя мегаполиса. Здесь все необходимое рядом — школа и детский сад, игровые площадки, прогулочный променад и спортивные зоны. В 4 корпусе доступно 60+ планировок с высокими потолками и увеличенными окнами.
Чтобы не тратить время на ремонт, добавьте к квартире white box с небольшой доплатой 15 тыс.₽/м2. Или оформите дизайнерский ремонт за 80 тыс.₽/м2. Вам останется только выбрать мебель и элементы декора. Оба варианта отделки можно включить в ипотечный кредит.
Найдите свой космос в Stellar City!
Реклама: ООО «БУ-МЕДИА». ИНН: 9728001292
Подобрали недавно клиенту квартиру на Западе Москвы для жизни за 30 миллионов. Сейчас расскажу какую купили❗️
В середине февраля ко мне обратились люди с вопросом покупки квартиры для ребенка на будущее.
Изначальный запрос звучал так:
Бюджет около 32 млн., небольшая ипотека.
Живут последние 15 лет в частном доме по Можайскому шоссе.
Ищут квартиры только на Западе/Юго-западе: к дому поближе, к вузам, родственники живут не далеко. Сами когда-то жили на Кременчугской улице.
Нужны 2 комнаты и кухня-гостиная (евро-трешка).
Купить могут сейчас, но квартира будет нужна через 3 года.
Цель - переехать на старшие классы ребенка в Москву, чтобы пойти в хорошую школу, к репетиторам, далее в институт. Как ребенок станет самостоятельным, оставить ему квартиру.
Сперва хотели фасадную сталинку вдоль Ленинского, или брежневские кирпичные дома Мосфильмовской. Сходили посмотрели варианты. Люди уже отвыкли от советских подъездов, хотя сами раньше жили в панельном доме. Ремонты надо переделывать, планировки не оптимальны. В общем, не понравилось.
Было решено смотреть новостройки, заодно использовать семейную ипотеку на 12 млн., а не рыночную на 4-5, как планировали изначально.
Пожелания дочки были только хорошие виды из окна 🙂.
Тут уже пошли разговоры о будущей ликвидности, качестве проекта, перспективах.
Были вычеркнуты: новостройки вокруг м. Калужская, м. Шелепиха, проект ПИК, Level Мичуринский. Не понравились окружение, плотность, качество домов.
В шорт-лист попали: ЖК Остров, Настоящее и Событие.
В первую очередь поехали в Остров, так как знакомые покупателей рекомендовали его. Сам ЖК очень хорош, писал о нем ранее. Правда, здраво оценили ситуацию. Люди хотели уже переехать через 2-3 года, там в это время стройка будет еще в самом разгаре, приятного мало. Цена на подходящие планировки уже вне рамок бюджета. До ВУЗов юго-запада не далеко, но есть и варианты поближе. Не подходит.
Далее - ЖК Настоящее. Понравились район, окружение, не высокая плотность, близость метро. Но в указанный бюджет были квартиры или не очень удобной планировки, или уже на вторичке без льготной ипотеки. Да и какого-то инвеста там нет, ЖК уже справедливо оценен рынком.
В итоге остановились на ЖК Событие!
Перспективный район, который уже на высокой стадии готовности, по сравнению с Островом. От метро Мичуринский проспект, до строящихся корпусов 10 минут пешком. С продлением Мосфильмовской улицы неплохая транспортная доступность на автомобиле еще улучшится. Прямой выход в одноименный парк, и большая зеленая зона поймы реки Раменки. Школы в ЖК в данный момент нет, данная проблема была озвучена, но обещают к окончанию строительства. К тому же ребенок будет уже взрослый, можно будет и повыбирать в ближайших районах.
В Событии - 2,3 уже мало интересных лотов, и они дороже.
В Событии - 5 так же цены выше, да и не впечатлились классической архитектурой.
Так пришли к Событию-4. Ключи - конец 25-го года. Просторную Евро-3, 78 метров с учетом скидки, можно купить за 32-34 млн. Дом имеет свои “фишки” в виде общих зон на мостах между корпусами на уровне 25-27 этажей и на крыше, и это помимо богатой инфраструктуры общественных пространств.
Выбрали хорошую видовую квартиру с интересной планировкой с окном в санузле. Получился оптимальный баланс между ценой и качеством в рамках изначального запроса, на нем и остановились.
Если вы хотите заказать подбор, я и моя команда к вашим услугам!
/channel/Kharyb
Цены на новостройки растут.
Сейчас подбираю клиентам объекты и понимаю, что снова льготная, семейная и АйТи-ипотека толкают новостройки, а переуступки за ними начинают тянуться - так как и ВТБ и ДомРФ и другие уже под них льготную дают. Но пока еще это заметно лишь при постоянных подборах.
А за всем этим наблюдают люди с кешем и пойдут на вторичку.
Сейчас может быть самое начало нового витка роста, застройщики неуверенно, но радостно потирают ладошки.
Все-таки возможно я не зря писал в январе вам про «дно» рынка. Следим за курсом рубля теперь. Если он пойдет на сто - люди закроют депозиты и отложенный спрос поднимет цены.
/channel/Kharyb
Немного картинок к Оливии 🔺
Читать полностью…
Коллеги, прошу меня простить, но все бесплатные консультации только на стримах.
Мне иногда пишут в личку или в комментариях просьбы дать «совет», рассказать свое мнение: «Саш, привет, подскажи пожалуйста что ты думаешь про ЖК Унылый?»
Это можно пытаться бесплатно делать на стримах, каждую субботу в 20:30. Или взять платную личную консультацию - это уже моя работа и за деньги. Тут объяснил почему:
/channel/Kharyb/1980
Мы стартовали 🔝🔝🔝
Читать полностью…
Однокомнатная квартира в Москве за 840.000 рублей❗️
Столько мы заплатили за однокомнатную квартиру в доме П44Т в 2000-м году в Орехово - в новом тогда доме!
Правда в те времена все считали в долларах, поэтому это было 30000 долларов.
Сейчас такая квартира стоит 11 млн. То есть цена выросла в 13 раз за 24 года или на 1300%. Делим 1300 на 24 и получаем 54% годовых только от роста цены!
Теперь к этой доходности прибавим аренду. Средняя стоимость аренды за 24 года в рублях была 35000 в месяц. Я знаю, я с 2007 года сдаю квартиры и эту в том числе.
Умножим 35000 на 12 месяцев и получим 420.000 в год. Умножаем 420.000 на 24 года и получаем 10.080.000. Это уже с учетом налогов, коммунальных платежей и амортизации, если сдавать правильно и ремонт нормальный сделать.
Прибавим эту цифру к нашим с вами 11 миллионам, в которые сейчас оценивается эта квартира и получим 21.080.000. Делим 21 миллион на 840.000, за которые мы купили эту квартиру в 2000 году, и получаем 2500% доходность за 24 года. Делим 2500% на 24 года и получаем 104% годовых доходность в рублях. БОЛЕЕ 100% ГОДОВЫХ в недвижимости ежегодно за 24 года в рублях.
Как пишут некоторые авторы в своих телеграмм-каналах - недвижимость не защищает от бытовой инфляции, а обгоняет ее в 10 раз на длительном временном интервале. Все еще сидите в депозитах под 15%, да?
Тогда я скоро по этой теме сниму подробное крутое видео, в котором посчитаем и депозиты (без капитализации, потому что на аренду и проценты от вкладов мы живем чаще всего) и фондовый рынок и валюту за 24 года.
Отправьте этот пост всем юным бестолковым инвесторам, кричащим что квартира не окупается 🙂.
А сегодняшний прямой ЭФИР В 20.30, который я провожу каждую субботу, будет посвящен аренде. Он будет очень важным для всех, кто сдает или планирует сдавать квартиру. Без просмотра вечером вы скорее всего потеряете деньги. Ссылка будет позже❗️
/channel/Kharyb